Städtebauliche Rahmenvereinbarung zwischen der Stadt Bad Kissingen, vertr. d. d. Oberbürgermeister Kay Blankenburg, Maxstraße 23, 97688 Bad Kissingen - nachfolgend Stadt genannt - und Freistaat Bayern, vertr. d Immobilien Freistaat Bayern Zentrale, Lazarettstr. 67, 80636 München, - nachfolgend Grundstückseigentümer genannt - Vorbemerkung Der Freistaat Bayern ist Eigentümer der Grundstücke FlNr. 414 und 413 Gemarkung Bad Kissingen in der Stadt Bad Kissingen. Auf dieser Fläche waren das ehemalige Hotel Steigenberger, vormals Kurhaushotel, das Kurgastzentrum mit Kurverwaltung und das Kurhausbad untergebracht. Der Badebetrieb im Kurhausbad sowie der Betrieb des Hotels Steigenberger wurden zwischenzeitlich eingestellt; der nicht unter Denkmalschutz stehende vordere Teil des ehemaligen Hotels Steigenberger sowie das Kurgastzentrum wurden zwischenzeitlich abgerissen. Gemeinsames Ziel der Vertragspartner ist es, auf dem Gelände des ehemaligen Hotels Steigenberger einen exklusiven Hotelstandort mit optionaler teilweiser Wohnbebauung in Bad Kissingen zu verwirklichen. Der Freistaat Bayern beabsichtigt, das Grundstück teilweise an einen Investor zu veräußern, der dann auf der Grundlage eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans, den die Stadt aufzustellen bereit ist, ein Hotel errichtet und betreibt. Die Bebauungsplanfestsetzungen des Sondergebiets Kurgebiet machen zur Umsetzung der Planungsziele eine ergänzende städtebauliche Vereinbarung erforderlich. Diese bezieht sich neben der Kostenübernahme der Planungskosten insbesondere auch auf die Zulässigkeit einer Wohnnutzung im Rahmen einer Neuüberplanung des Gesamtareals. 1
Zur Förderung der Bauleitplanung treffen die Parteien folgende Vereinbarung, die dazu dient, den städtebaulichen Rahmen für die beabsichtigte Nutzung festzulegen und den Verkauf des Grundstücks, sowie die Suche nach einem Vorhabenträger vorzubereiten. 1 Vertragsgebiet Das Vertragsgebiet ist in dem als Anlage 1 beiliegendem Lageplan rot umrandet und umfasst die Grundstücke FlNr. 413 und 414 Gemarkung Bad Kissingen. 2 Übernahme von Fremdkosten der Stadt für Planungen und Gutachten 1. Der Grundstückseigentümer verpflichtet sich gegenüber der Stadt, dieser notwendige entstehende Fremdkosten für die Ausarbeitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans für vorbezeichnetes Areal zu erstatten. 2. Ferner verpflichtet sich der Grundstückseigentümer gegenüber der Stadt, die der Stadt im Zusammenhang mit der Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans entstehenden notwendigen Fremdkosten für weitere erforderliche Planungen und Gutachten zu erstatten. Hierzu gehören insbesondere - die Untersuchung, ob die vorhandene leitungsmäßige Erschließung für das Plangebiet ausreichend dimensioniert ist; - die Beauftragung eines artenschutzrechtlichen Fachgutachtens zur Ermittlung artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände etc., - die Kosten für etwa notwendige, parallel zum Bebauungsplanverfahren durchzuführende Verfahren (z.b. Anpassung des Flächennutzungsplans) Die Stadt wird die in Absatz 1 und 2 genannten Planungen und Gutachten nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers in Auftrag geben. 3. Der Grundstückseigentümer verpflichtet sich gegenüber der Stadt, die dieser für die Vorbereitung einer Erstellung vorliegenden Vertrages angefallenen Kosten zu erstatten. Der Erstattungsbetrag wird auf 5.000,00 (netto) gedeckelt. 4. Die in Absatz 1 bis 3 zu erstattenden Kosten werden jeweils zwei Monate nach schriftlicher Zahlungsaufforderung durch die Stadt fällig. Die Zahlungsaufforderung erfolgt erst, wenn die jeweilige Leistung erbracht und gegenüber der Stadt in Rechnung gestellt wurde. Dem Grundstückseigentümer ist bekannt, dass er bei der Kostenerstattung keinen Vorsteuerabzug geltend machen kann. 2
3 Separater städtebaulicher Vertrag (Durchführungsvertrag) 1. Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass die planungsrechtlichen Grundlagen für die Neuerrichtung eines exklusiven Hotelstandort mit optionaler teilweiser Wohnbebauung auf der Grundlage eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans gemäß 12 BauGB geschaffen werden sollen. 2. Der Grundstückseigentümer wird einen möglichen Investor, der als Vorhabenträger auftritt, im Rahmen der Grundstücksveräußerung verpflichten mit der Stadt, einen Vorhaben- und Erschließungsplan abzustimmen und einen Kostenübernahmevertrag gemäß 12 Abs. 1 BauGB abzuschließen, und danach unverzüglich einen Antrag auf Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans für die Errichtung eines exklusiven Hotelstandorts mit optionaler teilweiser Wohnbebauung mit folgenden Maßgaben zu stellen. - Vier-Sterne-/Vier-Sterne-Plus-Hotels - Die Geschossfläche mit Hotelnutzung darf nicht unter 60 % der Gesamtgeschossfläche des Neubaukomplexes liegen 3. Des Weiteren wird der Grundstückseigentümer den Vorhabenträger verpflichten, mit dem vorbezeichneten Antrag einen Vorhaben- und Erschließungsplan vorzulegen, der ein textliches Nutzungskonzept (Hotelkategorie, Anzahl der Zimmer, Wellness - und sonstige Angebote etc., planliche Unterlagen für eine Nutzungsaufteilung für sämtliche Geschosse, Grundriss, Ansichts- und Schnittzeichnungen mit Vermassung und im Maßstab 1 : 100) zum Gegenstand hat. 4 Kein Anspruch auf Aufstellung eines Bebauungsplans 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB bleibt unberührt. Durch die in diesem Vertrag eingegangenen Verpflichtungen wird kein Anspruch des Grundstückseigentümers bzw. eines möglichen Vorhabenträgers gemäß 4 dieser Vereinbarung auf Aufstellung eines Bebauungsplans begründet. Ebenso wenig wird durch diesen Vertrag eine vertragliche Verpflichtung der Stadt zur Einleitung oder Durchführung eines Bebauungsplanverfahrens begründet. 5 Wohnnutzung, Unterlassungsverpflichtung, Dienstbarkeit 1. Die Vertragspartner sind sich darüber einig, dass die auf dem Vertragsgrundstück (Anlage 2) gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplans Sondergebiet Kurgebiet, 4. Änderung, bekannt gemacht am 04.03.2016 ausnahmsweise zulässige Wohnnutzung auf dem Grundstücksteil konzentriert werden, auf dem später das Vorhaben (Hotel) errichtet wird. Dieser Grundstücksteil ist in der Anlage 2 grün schraffiert gekennzeichnet. 3
2. Ziel ist es dabei, zur Finanzierbarkeit des Vorhabens im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans eine etwa derzeitige für das gesamte Grundstück bezogene zulässige ausnahmsweise Wohnnutzung ausschließlich im Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans zu errichten. Dies setzt eine dingliche Absicherung des Verzichts auf eine weitere Wohnbebauung auf den übrigen beim Freistaat verbleibenden Restflächen des Baugrundstücks FlNr. 414 voraus. 3. Der Grundstückseigentümer verpflichtet den Erwerber, auf den Flächenanteilen, die im beiliegendem Lageplan ( Anlage 2), der Bestandteil des Vertrages ist, eingezeichnet sind, jegliche Nutzung zu unterlassen mit Ausnahme der eines Hotels mindestens der Kategorie vier Sterne sowie teilweiser optionaler Nutzung für Wohnzwecke, wobei die Nutzung als Hotel mindestens 60% betragen muss, und diese Verpflichtung seinen Rechtsnachfolgern mit Pflicht zur Weitergabe aufzuerlegen. Der Freistaat verpflichtet den Erwerber, zur Absicherung vorstehender Verpflichtung eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit zugunsten des Freistaats Bayern und der Stadt Bad Kissingen zu bestellen. Im Falle einer späteren Löschung oder Änderung der oben vorgenannten Dienstbarkeit fließt ein etwaiger Erlös allein dem Freistaat Bayern zu. Dem Grundstückseigentümer ist bekannt, dass eine Offenlage des beabsichtigten vorhabenbezogenen Bebauungsplans erst dann erfolgen wird, wenn die Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist. Die Vertragspartner sind sich darüber einig, dass der Umfang der Dienstbarkeit entsprechend anzupassen ist, wenn der Bebauungsplan Sondergebiet Kur dahingehend geändert wird, dass eine weitergehende Wohnnutzung zugelassen wird. 6 Haftung Eine Haftung der Stadt für Aufwendungen, die der Grundstückseigentümer bzw. der Vorhabenträger in Erwartung der beabsichtigten Bauleitplanung tätigt, ist soweit gesetzlich zulässig ausgeschlossen. Dies gilt auch für die vom Grundstückseigentümer mit diesem Vertrag übernommenen Kosten der Stadt und zwar ungeachtet dessen, ob ein Bauleitplanverfahren durchgeführt wird und wie es endet. Dem Grundstückseigentümer ist bekannt, dass die Stadt ein Bauleitplanverfahren zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplan für den exklusiven Hotelstandort mit optionaler teilweiser Wohnbebauung erst dann einleiten wird, wenn sich der entsprechende Vorhabenträger in einem gesonderten Vertrag verpflichtet, die der Stadt für die Bauleitplanung entstehenden Kosten zu übernehmen. 4
7 Schriftform Salvatorische Klausel 1. Änderungen oder Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen für ihre Rechtswirksamkeit der Schriftform. Dies gilt auch für die Abänderung des Schritformerfordernisses selbst. Mündliche Nebenabreden bestehen nicht oder haben keine Gültigkeit. 2. Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrages unwirksam sein, so wird dadurch die Wirksamkeit des übrigen Vertrages nicht berührt. Die Vertragsparteien werden in einem solchen Fall die unwirksamen Bestimmungen durch solche ersetzen, die dem sachlichen und wirtschaftlichen Sinn und Zweck des Vertrages weitestmöglich entsprechen. Das gleiche gilt, wenn sich herausstellen sollte, dass der Vertrag planniedrige Lücken enthält, die für weitere Bestimmungen ergänzt werden müssen. Bad Kissingen, den München, den Kay Blankenburg Oberbürgermeister Grundstückseigentümer 5