Verkehrswertgutachten

Verkehrswertgutachten (Veröffentlichung mit Genehmigung des Eigentümers) Bewertungsobjekt: Einfamilienwohnhaus mit 2 Garagen in Sankt Augustin Meindorf Belastung mit einem Wohnrecht Adresse: Michelstrasse... 53757 Sankt Augustin Auftraggeber: Wertermittlungsstichtag: 01.01.03 René Reuschenbach Zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken Zertifiziert vom TÜV Rheinland Am Zidderwald 3 53332 Bornheim Tel: 02227 90 91 20 Fax: 02227 92 52 94 E-Mail: info@sv-reuschenbach.de Internet: http://www.sv-reuschenbach.de

Seite 1 Inhaltsverzeichnis 1 Allgemeines...2 1.1 Flurkarte, Stadtplan und Fotos...2 1.2 Zweck der Gutachtenerstellung:...5 2 Wertrelevante Merkmale... 5 2.1 Lage... 5 2.2 Rechtliche Gegebenheiten...6 2.3 Bauliche Anlagen...7 2.4 Sonstiges 9 3 Wertermittlung 10 3.1 Verfahrenswahl... 10 3.2 Ertragswert...11 4 Verkehrswert 15 Zusammenstellung wesentlicher Daten Objekt Grundstück mit Einfamilienwohnhaus und 2 Garagen in Sankt Augustin - Meindorf Wertermittlungsstichtag 01.01.03 Ortstermin 01.12.02 Abschluss der Recherchen 13.01.03 Qualitätsfestschreibungszeitpunkt 01.01.03 Baujahr des Gebäudes ca. 1972 Wohnlich nutzbare Fläche ca. 114 m² Grundstücksfläche insgesamt 472 m² Bodenwert (relativ) 227 / m² Bodenwert (absolut) 107.144 Mietansatz Rohertrag Bewirtschaftungskosten Liegenschaftszinssatz 950 / Monat 11.400 /Jahr 1.482 /Jahr rd. 13 Prozent des Rohertrags 3,5 Prozent Restnutzungsdauer 44 Jahre Ertragswert 264.583 unbelaster Verkehrswert (ohne Wohnrecht) 265.000 belasteter Verkehrswert 65.000

Seite 2 1 Allgemeines 1.1 Flurkarte, Stadtplan und Fotos Auszug aus der Flurkarte Flur 3, Flurstück 1659 (neue Bezeichnung), Gemarkung Meindorf Die 2. Garage ist noch nicht eingetragen!

Seite 3 Stadtplan: im Mustergutachten entfernt Fotos: Eingangsseite Wohnzimmer

Seite 4 Dusch-Bad Untergeschoss Wannen-Bad Obergeschoss

Seite 5 1.2 Zweck der Gutachtenerstellung: Vermögensüberblick Das Gutachten wird erstellt um einen aktuellen Vermögensstatus zu erhalten. 2 Wertrelevante Merkmale 2.1 Lage Stadtteil Entfernungen Nähere Umgebung Sankt Augustin - Meindorf Entfernung zum Ortszentrum von Meindorf ca. 300 m Entfernung zum Zentrum von Bonn ca. 8 km Entfernung zum Zentrum von Köln ca. 30 km Entfernung zum Naherholungsgebiet der Sieg ca. 1.000 m In der näheren Umgebung des Bewertungsgrundstücks sind überwiegend ein- bis zweigeschossige Wohngebäude in offener Bauweise vorhanden. Hauptsächlich handelt es sich um Ein- oder Zweifamilienhäuser. Verkehrsanbindung Autobahnanschlussstelle Bonn-Beuel-Nord ca. 3 km entfernt (A 565) Bahn Haltestelle ca. 1,2 km entfernt Parkplätze Immissionen Infrastruktur Insgesamte Lagebeurteilung In und vor den 2 vorhandenen Garagen können insg. 4 PKWs abgestellt werden. Die Straße "Michelstrasse" ist eine Strasse mit relativ geringem Verkehrsaufkommen. Eine Lärmimmissionen durch den Straßenverkehr konnte beim Ortstermin nicht wahrgenommen werden. Einkaufsmöglichkeiten für den kurzfristigen Bedarf sind im Nachbarort Menden vorhanden. Der mittel- und langfristige Bedarf kann in Sankt Augustin (Huma Center), Siegburg, Bonn oder Köln gedeckt werden. Die Wohnlage kann als gute Wohnlage in Sankt Augustin bezeichnet werden. In den vergangenen Jahren sind in Meindorf viele neue Einfamilienhäuser gebaut worden. Auch nach dem Wegzug der Regierung ist der Ort als Wohnort sehr beliebt.

Seite 6 Wo wird die Lage bei der Wertermittlung berücksichtigt? Insbesondere im Rohertrag und dem Bodenwert. 2.2 Rechtliche Gegebenheiten Mietverträge Rechte und Lasten in Abt. II des Grundbuchs Baulasten Das Wohnhaus ist vermietet. Der Mietvertrag mit den jetzigen Mietern besteht seit dem 01.04.2002. Die Kaltmiete beträgt 1.000,--. Der Mietvertrag wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen. Mieterhöhungen erfolgen nach den gesetzlichen Möglichkeiten. Es handelt sich um einen normalen Formularmietvertrag. Die vorherigen Mieter haben eine Kaltmiete von 1.150,-- gezahlt. Bei der Neuvermietung im Jahre 2002 war dieser Mietzins jedoch nicht mehr realisierbar. In Abt. II des Grundbuchs ist laut dem vorliegendem Grundbuchauszug ein Wohnrecht für Herrn... und Frau... eingetragen. Von diesem Wohnrecht wird zur Zeit kein Gebrauch gemacht. Herr Salzig vom Bauamt der Stadtverwaltung Sankt Augustin bestätigte mir am 13.01.2003 telefonisch, dass keine Baulasten auf dem Bewertungsgrundstück eingetragen sind.

Seite 7 Abgabenrechtliche Situation Die Michelstrasse wurde im Jahr 2001 / 2002 ausgebaut. Anliegerbeiträge nach BauGB bzw. KAG fallen nach Aussage von Herrn Otto (Telefonat 30.12.02) der Stadtverwaltung Sankt Augustin nicht an, da gemäß dem damaligen Erschließungsvertrag alle Forderungen der Stadtverwaltung für das Bewertungsgrundstück abgegolten sind. Eine entsprechende Bestätigung der Stadtverwaltung vom 01.06.1981 liegt ebenfalls vor und wurde dem Gutachten beigefügt. Bei der Recherche der wertrelevanten Zustandsmerkmale konnte festgestellt werden, dass zum Wertermittlungsstichtag keine weiteren öffentlich-rechtliche Beiträge und nichtsteuerliche Abgaben zu entrichten waren. Dabei handelt es sich vor allem um Erschließungsbeiträge nach den 124 BauGB Umlegungsausgleichsleistungen nach 64 BauGB Ausgleichsbeträge für Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen nach den 154 f. BauGB Abgaben nach den Kommunalabgabengesetzen der Länder Ablösebeiträge für Stellplatzverpflichtungen Naturschutzrechtliche Ausgleichsabgaben (Kostenerstattungsbeträge) Versiegelungsabgaben Ablösebeträge nach Baumschutzsatzungen Beiträge aufgrund von Satzungen der Wasser- und Bodenverbände Wo werden die rechtlichen Gegebenheiten bei der Wertermittlung berücksichtigt? Mietvertrag/Miete beim Rohertrag Rechte/Lasten in Abt. II Barwert des Rechts berücksichtigt Baurecht hauptsächlich im Bodenwert Baulasten nicht vorhanden Abgabenrechtliche Situation 2.3 Bauliche Anlagen Baujahr Das Baujahr des Gebäudes ist ca. 1972. Im Jahre 2001 wurde das Haus modernisiert.

Seite 8 Bauweise ein- bis eineinhalbgeschossig, mit versetzten Etagen freistehend Flachdach Massivbauweise Außenfassaden verklinkert, teilweise verputzt teilweise unterkellert 2 Garagen vorhanden übliche Außenanlagen (Garten, Einfriedung, Zufahrt/Zuweg, Ver- und Entsorgungsleitungen) Wesentliche Ausstattungsmerkmale Zustand Fußböden mit Fliesen oder Laminat Wände und Decken größtenteils tapeziert überwiegend Holz- oder Kunststoff-Fenster mit Isolierverglasung Rollläden (Kunststoff) Holzinnentüren (mit Glasausschnitt) 2 Bäder Öl-Zentralheizung mit Radiatoren Warmwasserbereitung elektrisch (Durchlauferhitzer) Das Gebäude befindet sich überwiegend in einem normalen, dem Alter entsprechenden überdurchschnittlichen Unterhaltungszustand. Im Jahr 2001 wurden die beiden Bäder erneuert, die komplette Sanitärinstallation erneuert, die Elektroinstallation erweitert und teilweise erneuert, der Werksteinboden im Treppenhaus geschliffen und poliert, die Küche neu gefliest und alle Wohn- / Schlafräume mit Laminatfussboden ausgestattet. Ferner wurde der Kaminzug mit einem Edelstahlrohr saniert, so dass an diesen Kaminzug auch eine moderne Gasheizung mit Brennwerttechnik angeschlossen werden kann. Auffällige Bauschäden und Baumängel waren bei der Ortsbesichtigung nicht erkennbar. Es wird vorausgesetzt, dass das Gebäude nach den üblichen Regeln des Bauhandwerks errichtet worden ist. Kleinere Schäden bzw. Unterhaltungsrückstände werden im Übrigen bei der Restnutzungsdauer berücksichtigt. Wohnlich nutzbare Fläche und Aufteilung Das Gebäude ist wie folgt aufgeteilt: EG I: Küche, Diele, Wohnen/Essen, Kind, Eltern, Bad EG II: Eltern, Kind, Bad UG: Kind 2, Bad 2, Vorratsraum, Heizungsraum Die wohnlich nutzbare Fläche wurde auf rd. 114 m² ermittelt. In der Nachbarschaft wurden einige Häuser aufgestockt und in 2- Familienhäuser umgewandelt.

Seite 9 2.4 Sonstiges Bodenbeschaffenheit Die Bodenbeschaffenheit (z.b. Bodengüte, Eignung als Baugrund, Belastung mit Altablagerungen) wurde im Rahmen dieses Verkehrswertgutachtens nicht untersucht. Diesbezügliche Untersuchungen können nur durch einen entsprechenden Fachgutachter durchgeführt werden. Im Rahmen dieses Verkehrswertgutachtens wurde lediglich bei der Sichtung der vorgelegten Unterlagen und beim Ortstermin auf mögliche Indikatoren für Besonderheiten des Bodens geachtet. Es waren jedoch keine Auffälligkeiten erkennbar. Dementsprechend wird eine standortübliche Bodenbeschaffenheit ohne bewertungsrelevante Besonderheiten unterstellt. Erschließung Wesentliche Bestandteile des Grundstücks und des Gebäudes Das Grundstück wird von der Michelstrasse aus verkehrsmäßig erschlossen. Es wird davon ausgegangen, dass die übrige Erschließung (z.b. Kanal, Wasser und Strom) ebenfalls über diese Straße verläuft. Bei dem vorliegenden Gutachten handelt es sich um die Bewertung einer Liegenschaft mitsamt der wesentlichen Bestandteile nach den 93 und 94 BGB. Wesentliche Bestandteile des Grundstücks sind danach die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. Zu den wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen, wie zum Beispiel Türen, Fenster, Heizkörper, Öltanks, Brenner, Fahrstühle, Klimaanlagen, Warmwasserspeicher, Waschbecken und Badewannen. Auch Einbauküchen und Einbaumöbel gehören in der Regel zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes.

Seite 10 Anmerkung Es handelt sich im vorliegenden Fall um ein Wertgutachten und nicht um ein Bausubstanzgutachten! Es wurden nur augenscheinliche, stichprobenartige Feststellungen getroffen. Vorhandene Abdeckungen von Boden-, Wand- oder Deckenflächen wurden nicht entfernt. Bei der Substanzbeschreibung muss daher unter Umständen eine übliche Ausführungsart und ggf. die Richtigkeit von Angaben unterstellt werden. Aussagen über tierische und pflanzliche Holzzerstörer oder sog. Rohrleitungsfraß, Baugrund- und statische Probleme, Schall- und Wärmeschutz, gesundheitsschädliche Stoffe etc. sind daher im Rahmen dieses Gutachtens ohne weitere Untersuchungen eines entsprechenden Spezialunternehmens unvollständig und unverbindlich. Weiterhin wird vorausgesetzt, dass bis auf die eventuell festgestellten Mängel die zum Bauzeitpunkt gültigen einschlägigen technischen Vorschriften und Normen (z.b. Statik, Schall- und Wärmeschutz, Brandschutz) eingehalten worden sind. 3 Wertermittlung 3.1 Verfahrenswahl Begründung der Verfahrenswahl Es handelt sich im vorliegenden Fall um ein vermietetes Einfamilienwohnhaus. Bei Mietobjekten handelt es sich um Renditeobjekte, die üblicherweise zum Zwecke der Ertragserzielung gehandelt werden. Insofern erfolgt die Verkehrswertermittlung derartiger Objekte auf der Grundlage des Ertragswertverfahrens, wie es in der WertV normiert ist (siehe dazu Kleiber/Simon: WertV 98, 7 WertV, Rdnr. 23 ff.). Vorgehensweise im vorliegenden Fall Die Eingangsgrößen des Ertragswertverfahrens werden im folgenden zunächst quantifiziert. Daran anschließend wird die Ertragswertberechnung mit den ermittelten Eingangsgrößen wie folgt durchgeführt. Rohertrag Bewirtschaftungskosten = Reinertrag (Gebäude und Boden) Bodenwertverzinsung = Reinertrag (Gebäude) x Vervielfältiger = Ertragswert (Gebäude) ± Sonstige wertbeeinflussende Umstände + Bodenwertanteil = Ertragswert Die Bodenwertverzinsung wird mittels des Liegenschaftszinssatzes, der Ertragsvervielfältiger mittels der Restnutzungsdauer und des Liegenschaftszinssatzes ermittelt.

Seite 11 Hinweis Bei den nachfolgenden Kalkulationen handelt es sich um die Wiedergabe der Ergebnisse eines DV-unterstützten Rechengangs. In den Nachkommastellen sind daher im Gutachtentext Rundungen vorgenommen worden. Insofern kann der Nachvollzug der Kalkulationen mit den aufgeführten gerundeten Werten zu geringen Abweichungen führen. 3.2 Ertragswert Nachhaltig erzielbarer Rohertrag Da es für Einfamilienhäuser keinen Mietspiegel gibt, wird der nachhaltig erzielbare Rohertrag für das Wohnhaus in Anlehnung an aktuelle Mietangebote ermittelt. Demnach ist für vergleichbare Häuser in mittlerer Lage mit mittlerer Ausstattung und vergleichbarer Größe eine monatliche Nettokaltmieten von 900 bis 1.100 erzielbar. Unter zusätzlicher Berücksichtigung der Tatsache, dass es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus mit 2 Garagen handelt, halte ich 950 / Monat für angemessen und nachhaltig erzielbar. Diesen Betrag bestätigen auch die bisherigen Erfahrungen bei der Vermietung dieses Hauses. Womit sich folgender Rohertrag ergibt: monatliche Miete 950 x 12 = jährlicher Rohertrag 11.400 Dieser Rohertrag kann auch als nachhaltig erzielbar angesehen werden. Bewirtschaftungskosten Im vorliegenden Fall werden folgende Bewirtschaftungskosten gewählt (durchschnittliche Erfahrungssätze): Verwaltungskosten: 2,5 % des Rohertrages Betriebskosten: Es wird davon ausgegangen, dass die Betriebskosten zum größten Teil auf die Mieter umgelegt werden. Es verbleibt vermutlich nur ein geringer Anteil, den der Eigentümer zu tragen hat. Dieser wird auf etwa 1 Prozent des Rohertrags geschätzt. Instandhaltungskosten: 7,5 % des Rohertrages Mietausfallwagnis: Das Mietausfallwagnis für derartige Objekte ist erfahrungsgemäß gering und liegt bei etwa 2 Prozent des Rohertrags Die Bewirtschaftungskosten betragen somit etwa 13 Prozent des Rohertrags, was erfahrungsgemäß angemessen ist.

Seite 12 Liegenschaftszinssatz Der Liegenschaftszinssatz ist laut 11 WertV der Zinssatz, mit dem Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Der Gutachterausschuss des Rhein-Sieg-Kreises hat einen Liegenschaftszinssätze in Höhe von 3,5% für Ein- und Zweifamilienhäuser im Kreisgebiet ermittelt. Ermittelt man den Liegenschaftszinssatz nach dem allgemeinen Modell GuG 95 erhält man einen etwas niedrigeren Wert. Der Liegenschaftszinssatz nach GuG 95 beträgt etwa 2,8 %. Da der Liegenschaftszinssatz des Gutachterausschusses die regionale Situation berücksichtigt, habe ich mich entschlossen, diesen für die Wertermittlung zu nutzen. Dieser Liegenschaftszinssatz erscheint auch im vorliegenden Fall als angemessen. Restnutzungsdauer Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist der Zeitraum, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie wird im allgemeinen durch Abzug des Alters von der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen ermittelt. Im vorliegenden Fall beträgt das Alter 31 Jahre. Aus diesem Grund wird die wirtschaftliche Restnutzungsdauer für das zu bewertende Gebäude sachgerecht geschätzt. Die Schätzung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer wird auch in der einschlägigen Literatur als unproblematisch empfunden. So schreibt zum Beispiel Weyers (Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung, E 16 WertV): Die Restnutzungsdauer - RND - bei Gebäuden wird i.d.r. so ermittelt, daß von einer für die Objektart üblichen Gesamtnutzungsdauer - GND - das Alter in Abzug gebracht wird: RND = GND - Alter. Sachgerechter ist es jedoch, die wirtschaftliche Restnutzungsdauer am Wertermittlungsstichtag unter Berücksichtigung des Bau- und Unterhaltungszustands zu schätzen; es ist nämlich bedenklich, die Restnutzungsdauer, wie oben dargestellt, schematisch zu errechnen, weil damit ebenso die Vorhersage über die Einkommensströme über mehrere Jahrzehnte verbunden ist. Im vorliegenden Bewertungsfall wird die wirtschaftliche Restnutzungsdauer bei ordnungsgemäßer Instandhaltung der baulichen Anlagen auf 44 Jahre geschätzt, bei einer Gesamtnutzungsdauer von 75 Jahren.

Seite 13 Vervielfältiger Sonstige wertbeeinflussende Umstände nach 19 WertV In Abhängigkeit von Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer erhält man einen Vervielfältiger von rd. 22,283 Folgende sonstige wertbeeinflussende Umstände im Sinne des 19 WertV wurden festgestellt: Die die Option, das Haus aufzustocken, ergibt sich eine höhere Ausnutzung des Bodens. Verkäufe der Nachbarhäuser haben gezeigt, dass die Käufer sehr hohe Kaufpreise gezahlt haben und danach die Häuser aufgestockt haben. Teilweise wurde die Nachbarhäuser danach als geräumiges Einfamilienhaus oder als Zweifamilienhaus genutzt. Für nicht modernisierte, ansonsten identische, Nachbarhäuser wurden in den vergangenen Jahren in der Regel DM 550.000,-- ( etwa 280.000,--) erzielt. Daher halte ich eine Werterhöhung für die Erweiterungsoption in Höhe von 20.000,-- für angemessen und realisierbar. Bodenwertanteil Im derzeit aktuellen Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses des Rhein-Sieg-Kreises wird der typische Bodenrichtwert für Meindorf mit rd. 220 /m² (erschließungsbeitragsfrei) angegeben. Dieser Wert bezieht sich auf den Stichtag 31.12.01. Von 1998 bis 2001 hat sich der Bodenrichtwert jährlich um 5 bis 11 pro Jahr erhöht. Gewichtet man die Wertsteigerung von 2000 zu 2001 etwas stärker als die Wertsteigerungen aus den vorherigen Jahren, erhält man eine prognostizierte Wertsteigerung von 31.12.01 zum 31.12.02 in Höhe von 6,60. Somit beträgt der voraussichtliche Bodenrichtwert zum 31.12.02 227 pro qm. Dieser Bodenrichtwert erscheint auch im vorliegenden Fall als angemessen, womit sich folgender Bodenwertanteil für das Wohnungseigentum ergibt: Bodenrichtwert 227 /m² x Grundstücksgröße 472 m² = vorläufiger Bodenwert Grundstück 107.144 Es wird an späterer Stelle gezeigt, dass der Bodenwert keinen entscheidenden Einfluss auf den resultierenden Ertragswert hat.

Seite 14 Ertragswert Sensitivitätsanalyse Der Ertragswert ergibt sich mit den ermittelten Eingangsgrößen wie folgt: Rohertrag 11.400 /Jahr Bewirtschaftungskosten 1.482 /Jahr = Reinertrag (insgesamt) 9.918 /Jahr Bodenwertverzinsung 3.750 /Jahr = Reinertrag (Gebäude) 6.168 /Jahr x Vervielfältiger 22,283 = Ertragswert (Gebäude) 137.439 +/ Sonstige wertbeeinflussende Umstände + 20.000 + Bodenwertanteil (erschließungsbeitragsfrei) 107.144 = Ertragswert 264.583 Nachfolgend wird gezeigt, wie die Ertragswertermittlung auf Bodenwertänderungen reagiert. Dabei geht man von dem eingangs ermittelten Bodenwert von 227 /qm aus und variiert diesen um 50 /qm in beide Richtungen. Dabei zeigt sich, dass der Bodenwert hinsichtlich des resultierenden Ertragswertes nicht entscheidungsrelevant ist. Bodenwert /qm Ertragswert 177 259389 227 264583 277 269778 4 Verkehrswert Definition Lage auf dem Grundstücksmarkt Der Verkehrswert, wie er in 194 des Baugesetzbuchs normiert ist, wird im allgemeinen als der Preis angesehen, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Merkmale zu erzielen wäre. Insofern handelt es sich bei dem Verkehrswert um die Prognose des wahrscheinlichsten Preises. Der Verkehrswert als der wahrscheinlichste Preis ist nach 7 Abs. 1 WertV aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bemessen. Im vorliegenden Fall wurde für das Haus das Ertragswertverfahren angewendet. Dabei wurden marktübliche Eingangsgrößen, wie zum Beispiel Mieten, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszinssatz angesetzt. Insofern spiegelt sich in dem ermittelten Ertragswert die Lage auf dem Grundstücksmarkt wider. Weitere Zu- oder Abschläge zu dem ermittelten Ertragswert sind nicht mehr notwendig.

Seite 15 vorläufiger / unbelasteter Verkehrswert (ohne Berücksichtigung des Wohnrechtes) Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Umstände (außer Wohnrecht) wird der Verkehrswert zum Wertermittlungsstichtag 01. Januar 2003 geschätzt auf 265.000. Bewertung des Wohnrechtes In Abteilung II des Grundbuchaus ist ein lebenslanges Wohnrecht für... eingetragen. Das Wohnrecht ist unentgeltlich, jedoch müssen die Berechtigten die Energiekosten tragen. Der aus dem Wohnungsrecht resultierende Minderertrag beträgt 950,-- pro Monat. Da das Mietausfallwagnis dann entfällt, reduziert sich der monatliche Minderertrag um 2%. Somit ergibt sich ein jährlicher Minderertrag in Höhe von 11.172,-- p.a.. Leibrentenbarwertfaktor Frau... ist zum Wertermittlungsstichtag 56 Jahre alt, Herr... 57 Jahre. Aus dieser Alters-Kombination ergibt sich ein Leibrentenbarwertfaktor in Höhe von 17,8 bei einem Liegenschaftszinssatz von 3,5 %. Barwert des Wohnrechtes 11.172 x 17,8 = 198.861,60 Multipliziert man den jährlichen Minderertrag mit dem Leibrentenbarwertfaktor, ergibt sich ein Barwert des Rechtes in Höhe von 198.861,60. Da das Bewertungsobjekt nicht dem Markt zugeführt werden soll, nehme ich keine weitere Marktanpassung vor. Da die Wertminderung durch das Recht sehr hoch ist, dürfte eine weitere Marktanpassung auch nicht nötig sein. Somit berücksichtige ich einen Barwert des Wohnrechtes in Höhe von 200.000,-- Der unbelastete Verkehrswert in Höhe von 265.000 reduziert sich um den Barwert des Wohnrechts in Höhe von 200.000 auf 65.000.

Seite 16 belasteter Verkehrswert (mit Berücksichtigung des Wohnrechtes) Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Umstände (inkl. Wohnrecht) wird der Verkehrswert zum Wertermittlungsstichtag 01. Januar 2003 geschätzt auf 65.000. Ich versichere, das vorstehende Gutachten parteilos und nach bestem Wissen und Gewissen verfasst zu haben. Bornheim, den 15. Januar 2003