Uwe Torbohm Sachverständiger für Immobilienbewertung, Schwerpunkt Verkehrs-/Marktwertermittlung einschließlich finanzwirtschaftliche Zwecke Herr Mustermann Musterweg 1 00000 Musterhausen Westring 17 39108 Magdeburg Telefon: 0391 7324998 Telefax: 0391 6111402 Internet: www.immobilienwert-torbohm.de e Mail: info@immobilienwert-torbohm.de G U T A C H T E N Datum: XX.XX.2010 Auftrag: 000000 über den Verkehrswert (Marktwert) i.s.d. 194 Baugesetzbuch für das mit einem Einfamilienhaus und Doppelgarage bebaute Grundstück in 00000 Musterhausen, Musterweg 1 Foto Der Verkehrswert des Grundstücks wurde zum Stichtag 26.07.2010 ermittelt mit rd. 99.000,00. Die Wertminderung durch das Leitungsrecht beträgt rd. 600,00. Ausfertigung Nr. 2 Dieses Gutachten besteht aus 30 Seiten inkl. 11 Anlagen mit insgesamt 26 Seiten. Das Gutachten wurde in drei Ausfertigungen erstellt, davon eine für meine Unterlagen.
Inhaltsverzeichnis Nr. Abschnitt Seit 1 Allgemeine Angaben... 3 1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt... 3 1.2 Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer... 3 1.3 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung... 3 2 Grund- und Bodenbeschreibung... 4 2.1 Lage... 4 2.2 Gestalt und Form... 6 2.3 Erschließung, Baugrund etc.... 6 2.4 Privatrechtliche Situation... 7 2.5 Öffentlich-rechtliche Situation... 8 2.6 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation... 8 2.7 Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation... 9 3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen... 9 3.1 Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung... 9 3.2 Einfamilienhaus... 9 3.3 Nebengebäude... 12 3.4 Außenanlagen... 12 4 Ermittlung des Verkehrswerts... 13 4.1 Grundstücksdaten... 13 4.2 Verfahrenswahl mit Begründung... 13 4.3 Bodenwertermittlung... 15 4.4 Sachwertermittlung... 17 4.5 Ertragswertermittlung... 23 4.6 Wohnpreise im Kreis Landkreis Börde... 25 4.7 Verkehrswert... 26 4.8 Wertminderung durch die Grunddienstbarkeit... 26 5 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software... 29 5.1 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung... 29 5.2 Verwendete Wertermittlungsliteratur... 29 5.3 Verwendete fachspezifische Software... 30 6 Verzeichnis der Anlagen... 30 Auftrag 000000 Musterweg 1, 00000 Musterhausen Seite 2 von 30
1 Allgemeine Angaben 1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt Art des Bewertungsobjekts: Grundstück, bebaut mit Einfamilienhaus und Doppelgarage Objektadresse: Musterweg 1 Musterhausen 00000 Grundbuchangaben: Grundbuch von xxxxxx, Blatt 1880, lfd. Nr. 1 Katasterangaben: Gemarkung xxxxxx, Flur 5, Flurstück 117/3 (749 m²) 1.2 Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Auftraggeber: Herr Mustermann Musterweg 1 00000 Musterhausen Auftrag vom 00.00.2010 (Datum des Auftrags) Eigentümer: 2 Eigentümer je zu ½ Anteil; hier nicht benannt 1.3 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Grund der Gutachtenerstellung: Wertermittlungsstichtag: Qualitätsstichtag: Vermögensübersicht 26.07.2010 (Tag der Ortsbesichtigung) 26.07.2010 (entspricht dem Wertermittlungsstichtag) Tag der Ortsbesichtigung: 26.07.2010 Teilnehmer am Ortstermin: der Sachverständige Uwe Torbohm und ein Eigentümer Auftrag 000000 Musterweg 1, 00000 Musterhausen Seite 3 von 30
herangezogene Unterlagen, Erkundigungen, Informationen: Vom Auftraggeber wurden für diese Gutachtenerstellung im Wesentlichen folgende Unterlagen und Informationen zur Verfügung gestellt: beglaubigter Grundbuchauszug vom 01.03.2010. Von dem Sachverständigen wurden folgende Auskünfte und Unterlagen beschafft: Liegenschaftskarte im Maßstab 1:1.000 vom 07.06.2010; Auszug aus der Bodenrichtwertkarte für Bauland im Maßstab 1:7.500 vom 03.06.2010; schriftliche Auskunft der Verbandsgemeinde xxxxx zum Bauplanungsrecht sowie zum abgabenrechtlichen Zustand vom 23.06.2010; schriftliche Auskunft des Bauordnungsamts Landkreis xxxxx vom 09.06.2010 zu Baulasten, baubehördlichen Beschränkungen und Beanstandungen; schriftliche Auskunft zum Denkmalschutz des Bauordnungsamts Landkreis xxxxx vom 06.07.2010; schriftliche Auskunft des Amts für Umweltschutz, Untere Abfallbehörde vom 02.07.2010; Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte); Berechnung des Bruttorauminhalts und der Wohnund Nutzflächen sowie weitere Auskünfte. 2 Grund- und Bodenbeschreibung 2.1 Lage Bundesland: Kreis: Ort und Einwohnerzahl: Sachsen-Anhalt Landkreis xxxxx Verbandsgemeinde xxxxx; Gemeinde xxxxx (ca. 4.289 Einwohner) Voraussichtliche Bevölkerungsveränderung bis zum Jahr 2025-19,1 %. Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen Anhalt Aktualität: 20 April 2010 Auftrag 000000 Musterweg 1, 00000 Musterhausen Seite 4 von 30
überörtliche Anbindung / Entfernungen: (vgl. Anlage 1 - Übersichtskarte) nächstgelegene größere Städte: xxxxx (ca. 8,0 km entfernt) Landeshauptstadt: Magdeburg (ca. 44,0 km entfernt) Bundesstraßen: B 189 (ca. 8,0 km entfernt) Autobahnzufahrt: B2 Anschlussstelle Magdeburg Zentrum (ca. 36,5 km entfernt) Bahnhof: xxxxxx (ca. 11,0 km entfernt) Flughafen: Leipzig-Halle (ca. 150,0 km entfernt) innerörtliche Lage: (vgl. Anlage 2 - Stadtplan) Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: Beeinträchtigungen: Topografie: Das Bewertungsgrundstück liegt am Ortsrand. Im Straßenraum vor dem Bewertungsobjekt besteht eine Garagenanlage mit acht Garagen aus DDR- Zeiten. Daran anschließend in ca.50 m Entfernung in nördlicher Richtung befindet sich eine Reitsportanlage, welche nur durch einen schmalen Waldstreifen von einem Baustoffbetrieb getrennt wird. Geschäfte des täglichen Bedarfs, Grundschule, Ärzte und öffentliche Verkehrsmittel (Bushaltestelle) in fußläufiger Entfernung; einfache Wohnlage; als Geschäftslage nicht geeignet überwiegend wohnbauliche Nutzungen; aufgelockerte, 1geschossige Bauweise gering durch unterirdische Bergwerkssprengungen (Nach Aussage des Eigentümers besteht unter dem Haus eine Gummischicht, die die Erschütterungen dämpft.) eben; Auffahrt zum Grundstück Hanglage Auftrag 000000 Musterweg 1, 00000 Musterhausen Seite 5 von 30
2.2 Gestalt und Form Gestalt und Form: (vgl. Anlage 3 - Liegenschaftskarte) Straßenfront: ca. 18,5 m; mittlere Tiefe: ca. 42 m; Grundstücksgröße: Flurst.Nr.: 117/3 Größe: 749 m² Bemerkungen: fast rechteckige Grundstücksform 2.3 Erschließung, Baugrund etc. Straßenart: Straßenausbau: Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Baugrund, Grundwasser (soweit augenscheinlich ersichtlich): Altlasten (vgl. Anlage 8 - Auskunft aus dem Altlastenkataster). Anliegerstraße; Straße mit mäßigem Verkehr mit Schotter befestigter Weg; Gehwege nicht vorhanden; Zufahrt zu Grundstück durch Eigentümer mit Betonverbundsteinen befestigt elektrischer Strom, Wasser, Gas aus öffentlicher Versorgung; Kanalanschluss; Telefonanschluss Doppelgarage steht nahezu an der Grenze zum Grundstück xxxxxxx (ca. 0,5 m Abstand aufgrund einer Befreiung) gewachsener, normal tragfähiger Baugrund Dem Sachverständigen liegt eine schriftliche Auskunft der Unteren Abfallbehörde, Frau xxxxxx vom 02.07.2010 vor. Danach ist das Bewertungsobjekt im Altlastenkataster nicht als Verdachtsfläche aufgeführt. Auftrag 000000 Musterweg 1, 00000 Musterhausen Seite 6 von 30
2.4 Privatrechtliche Situation grundbuchlich gesicherte Belastungen: Anmerkung: nicht eingetragene Rechte und Lasten: Dem Sachverständigen liegt ein unbeglaubigter Grundbuchauszug vom 01.03.2010 vor. Hiernach besteht in Abteilung II und III des Grundbuchs von xxxxx, Blatt 1880 folgende Eintragungen: Grunddienstbarkeit (Leitungsrecht) für den jeweiligen Eigentümer des Flurstücks 117/2 der Flur 5, Gemarkung xxx und für den jeweiligen Eigentümer des Flurstücks 331/117 der Flur 5, Gemarkung xxxxx. Die Grundakte wurde von dem Sachverständigen im Grundbuchamt xxxxx eingesehen. Im Kaufvertrag zum Bewertungsobjekt vom 28.11.1997, Ur-Nr. 1096/97 des Notars xxxxx in xxxxxx wurde im 10 eine Grunddienstbarkeit (Leitungsrecht) geregelt und zwar wie folgt: Die Beteiligten bewilligen und beantragen die Eintragung einer Grunddienstbarkeit zu Lasten des Vertragsgrundstücks und zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers der Grundstücke Gemarkung xxxxxx Flur 5 Flurstück 117/2 und Flurstück 331/117 das Recht einen Streifen von 4 m des Vertragsgrundstücks an der östlichen Grenze mit einer unterirdischen Leitung für Wasser zu nutzen. Schuldverhältnisse, die ggf. in Abteilung III des Grundbuchs verzeichnet sein können, werden in diesem Gutachten nicht berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass ggf. valutierende Schulden bei einer Preis(Erlös)aufteilung sachgemäß berücksichtigt werden. Sonstige nicht eingetragene Rechte und Lasten sind dem Sachverständigen auf Nachfrage vom Eigentümer nicht mitgeteilt worden. Diesbezügliche Besonderheiten sind ggf. zusätzlich zu dieser Wertermittlung zu berücksichtigen. Auftrag 000000 Musterweg 1, 00000 Musterhausen Seite 7 von 30
2.5 Öffentlich-rechtliche Situation Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Dem Sachverständigen liegt eine schriftliche Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis vom Bauordnungsamt, Frau xxxxxl vom 09.06.2010 vor (vgl. Anlage 7). Das Baulastenverzeichnis enthält keine Eintragungen. Denkmalschutz: Dem Sachverständigen liegt eine schriftliche Auskunft des Bauordnungsamtes, Sachgebiet Denkmalschutz, Herr xxxxxx vom 06.07.2010 vor (vgl. Anlage 6). Hiernach besteht kein Denkmalschutz. Darstellungen im Flächennutzungsplan: Der seit 09/1998 rechtskräftige Flächennutzungsplan weist den Bereich des Bewertungsobjekts als Wohnbaufläche (W) aus (vgl. Anlage 5). Festsetzungen im Bebauungsplan: Für den Bereich des Bewertungsobjektes ist kein rechtskräftiger Bebauungsplan vorhanden. Die Zulässigkeit von Bauvorhaben ist demzufolge nach 34 BauGB zu beurteilen. Bauordnungsrecht: baubehördliche Beschränkungen und Beanstandungen: Bei dieser Wertermittlung wird die materielle Legalität der baulichen Anlagen und Nutzungen vorausgesetzt. Für den ungewöhnlichen Grenzabstand der Doppelgarage konnte der Bescheid zur Befreiung nicht geprüft werden. keine (gemäß schriftlicher Auskunft vom 09.06.2010) 2.6 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Entwicklungszustand (Grundstücksqualität): Abgabenzustand: baureifes Land (vgl. 4 Abs. 4 WertV) Für das Bewertungsgrundstück wurden bisher laut schriftlicher Auskunft vom 23.06.2010, der Verbandsgemeinde xxxxxx, Frau xxxxxxx keine Erschließungskosten nach BauGB und Straßenausbaubeiträge nach KAG-LSA erhoben (vgl. Anlage 5). Das Bewertungsgrundstück ist danach abgabenpflichtig. Auftrag 000000 Musterweg 1, 00000 Musterhausen Seite 8 von 30
2.7 Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Das Grundstück ist mit einem Wohngebäude und einer Doppelgarage bebaut (vgl. nachfolgende Gebäudebeschreibung). Das Objekt ist eigengenutzt. Ein Gewerbebetrieb wird in dem Objekt nicht geführt. Maschinen und Betriebseinrichtung sind nicht vorhanden. 3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen 3.1 Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die vorliegenden Bauakten und Beschreibungen. Die Gebäude und Außenanlagen werden nur insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft; im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich erkennbar waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt worden. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. Verdacht auf Hausschwamm kann auf Grund des Baujahres ausgeschlossen werden. 3.2 Einfamilienhaus Gebäudeart: (vgl. Anlage 10 - Bauzeichnungen) Baujahr: Außenansicht: Einfamilienhaus, eingeschossig; Dachgeschoss überwiegend ausgebaut; nicht unterkellert; freistehend 1998 (gemäß Bauakte) insgesamt verputzt und gestrichen Auftrag 000000 Musterweg 1, 00000 Musterhausen Seite 9 von 30
Nutzungseinheiten, Raumaufteilung Erdgeschoss: Diele, Gäste-WC, Hauswirtschaftsraum, 1 Wohnraum mit offenem Küchenbereich Dachgeschoss: Bad, 3 Wohnräume Spitzdach: 1 ausgebauter Nebenraum, 1 Abstellraum mit Heizungskessel Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Konstruktionsart: Fundamente: Umfassungswände: Innenwände: Geschossdecken: Treppen: Hauseingang(sbereich): Dach: Massivbau Streifenfundament Mauerwerk ohne zusätzliche Wärmedämmung Wanddicke 11 cm, Mauerwerk; Stahlbeton Holztreppen mit Holzgeländer Eingangstür aus Metall mit Lichtausschnitt und Einbruchschutz, Hauseingang gepflegt Dachkonstruktion: Holzdach, Pfetten aus Holz Dachform: Sattel- oder Giebeldach Dacheindeckung: Dachziegel (Ton) mit Dämmung; Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech; zusätzlich Dämmung der oberen Geschossdecke; Dachraum begehbar (tlw. ausgebaut) Auftrag 000000 Musterweg 1, 00000 Musterhausen Seite 10 von 30
Allgemeine technische Gebäudeausstattung Wasserinstallationen: Abwasserinstallationen: Elektroinstallation: Heizung: Lüftung: Warmwasserversorgung: zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz durchschnittliche Ausstattung Gaszentralheizung als Fußbodenheizung keine besonderen Lüftungsanlagen (herkömmliche Fensterlüftung) zentral über Heizung Raumausstattungen und Ausbauzustand Bodenbeläge: Wandbekleidungen: Deckenbekleidungen: Fenster: Türen: sanitäre Installation: schwimmender Estrich mit Fliesen im EG und Laminat im DG Strukturputz ohne Tapete; Fliesen, raumhoch in Gäste-WC und Bad; Fliesenspiegel in der Küche Deckenputz mit Raufasertapeten mit Anstrich Fenster aus Kunststoff mit Isolierverglasung Bessere Türen aus Holz, im Wohnzimmer mit Lichtausschnitt gute Wasser- und Abwasserinstallation, unter Putz, ausreichend vorhanden; Bad: 1 eingebaute Wanne, 1 eingebaute Dusche, 1 WC, 1 Waschbecken Gäste-WC: 1 WC, 1 Waschbecken Küchenausstattung: Besondere Einrichtungen: gute Einbauküche aus dem Baujahr zentrale Staubsaugeranlage Auftrag 000000 Musterweg 1, 00000 Musterhausen Seite 11 von 30
Bauschäden und Baumängel: Grundrissgestaltung: wirtschaftliche Wertminderungen: Unterspannbahn an Dachfenster im Abstellraum des Spitzbodens nicht geschlossen; Risse im Estrich, die zu Verwerfungen des Bodenbelags im EG führen zweckmäßig keine Zustand des Gebäudes Besonnung und Belichtung: Allgemeinbeurteilung: gut Der bauliche Zustand ist gut. 3.3 Nebengebäude Doppelgarage (zwei Sektionaltore, Betonboden) 3.4 Außenanlagen Versorgungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz, Wegebefestigungen, Hofbefestigung, Terrasse, Gartenanlagen und Pflanzungen, Regenwasserzisterne, Holzschuppen, Einfriedung (Zaun, Hecken) Auftrag 000000 Musterweg 1, 00000 Musterhausen Seite 12 von 30
4 Ermittlung des Verkehrswerts 4.1 Grundstücksdaten Nachfolgend wird der Verkehrswert für das mit einem Einfamilienhaus und einer Doppelgarage bebaute Grundstück in Musterweg 1 00000 Musterhausen zum Wertermittlungsstichtag 26.07.2010 ermittelt. Grundstücksdaten: Grundbuch Blatt lfd. Nr. xxxxxx 1880 1 Gemarkung Flur Flurstück Fläche xxxxxx 5 117/3 749 m² 4.2 Verfahrenswahl mit Begründung Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und der sonstigen Umstände dieses Einzelfalls (vgl. 8 Abs. 1 Satz 2 Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) ist der Verkehrswert von Einfamilienhausgrundstücken vorrangig mit Hilfe des Sachwertverfahrens zu ermitteln, insbesondere weil diese üblicherweise nicht zur Erzielung von Erträgen, sondern zur (persönlichen oder zweckgebundenen) Eigennutzung bestimmt sind. Das Sachwertverfahren (gem. 21-23 ImmoWertV) basiert im Wesentlichen auf der Beurteilung des Substanzwerts. Der vorläufige Sachwert (d.h. der Substanzwert des Grundstücks) wird als Summe von Bodenwert, Gebäudesachwert (Wert des Normgebäudes sowie dessen besonderen Bauteilen und besonderen (Betriebs)- Einrichtungen) und Sachwert der Außenanlagen (Sachwert der baulichen und nichtbaulichen Außenanlagen) ermittelt. Zusätzlich wird eine Ertragswertermittlung (gem. 17-20 ImmoWertV) durchgeführt; das Ergebnis wird jedoch nur unterstützend, vorrangig als von der Sachwertberechnung unabhängige Berechnungsmethode zur Ergebniskontrolle, bei der Ermittlung des Verkehrswerts herangezogen. Der Ertragswert ergibt sich als Summe von Bodenwert und Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen. Auftrag 000000 Musterweg 1, 00000 Musterhausen Seite 13 von 30
Der Bodenwert ist jeweils getrennt vom Wert der baulichen und sonstigen Anlagen bzw. vom Ertragswert der baulichen Anlagen i.d.r. auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen im Vergleichswertverfahren (vgl. 16 ImmoWertV) so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Liegen jedoch geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese zur Bodenwertermittlung herangezogen werden (vgl. 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungsund Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Der veröffentlichte Bodenrichtwert wurde bezüglich seiner absoluten Höhe auf Plausibilität überprüft und als zutreffend beurteilt. Die nachstehende Bodenwertermittlung erfolgt deshalb ausgehend vom Bodenrichtwert. Abweichungen des Bewertungsgrundstücks von dem Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen - wie Erschließungszustand, abgabenrechtlicher Zustand, Lagemerkmale, Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstückszuschnitt - sind durch entsprechende Anpassungen des Bodenrichtwertwerts berücksichtigt. Sowohl bei der Sachwert- als auch bei der Ertragswertermittlung sind alle, das Bewertungsgrundstück betreffende besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale sachgemäß zu berücksichtigen. Dazu zählen: Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge unterlassener Instandhaltungsaufwendungen oder Baumängel und Bauschäden, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz eines reduzierten Ertrags oder durch eine gekürzte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind, wohnungs- und mietrechtliche Bindungen (z.b. Abweichungen von der marktüblich erzielbaren Miete), Abweichungen in der Grundstücksgröße, insbesondere wenn Teilflächen selbstständig verwertbar sind. Auftrag 000000 Musterweg 1, 00000 Musterhausen Seite 14 von 30
4.3 Bodenwertermittlung Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks Der Bodenrichtwert beträgt 27,00 /m² zum Stichtag 31.12.2009. Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: Entwicklungsstufe = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = MD (Dorfgebiet) abgabenrechtlicher Zustand = frei Grundstücksfläche = 700 m² Beschreibung des Bewertungsgrundstücks Wertermittlungsstichtag = 26.07.2010 Entwicklungszustand = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = MD (Dorfgebiet) abgabenrechtlicher Zustand = frei Grundstücksfläche = 749 m² Bodenwertermittlung des Bewertungsgrundstücks Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag 26.07.2010 und die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Bewertungsgrundstücks angepasst. I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand Erläuterung abgabenfreier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere Anpassung) = 27,00 /m² II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Erläuterung Stichtag 31.12.2009 26.07.2010 1,00 III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen Lage mittlere Lage mittlere Lage 1,00 lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 27,00 /m² Fläche (m²) 700 749 0,99 E1 Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land 1,00 Art der baulichen Nutzung MD (Dorfgebiet) MD (Dorfgebiet) 1,00 angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert = 26,73 /m² Auftrag 000000 Musterweg 1, 00000 Musterhausen Seite 15 von 30
Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Abgaben (45,00 /m² x 0,2222) 10,00 /m² abgabenpflichtiger relativer Bodenwert = 16,73 /m² Hinweis: In den nachfolgenden Wertermittlungsverfahren wird aus bewertungstheoretischen Gründen zunächst der angepasste abgabenfreie Bodenwert verwendet. Der Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Abgaben wird in den herangezogenen Wertermittlungsverfahren als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal in Abzug gebracht. IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts abgabenfreier relativer Bodenwert = 26,73 /m² Fläche 749 m² abgabenfreier Bodenwert = 20.020,77 rd. 20.000,00 Erläuterung Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag 26.07.2010 insgesamt 20.000,00. Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung E1 Grundsätzlich gilt: Je kleiner eine Grundstücksfläche ist, umso geringer ist der absolute Bodenwert. Damit steigt aber auch die Nachfrage nach dem Grundstück, was einen höheren relativen Bodenwert zur Folge hat. D.h. der relative Bodenwert steht in einem funktionalen Zusammenhang zur Grundstücksfläche. Die Umrechnung von der Grundstücksfläche des BRW-Grundstücks auf die Grundstücksfläche des Bewertungsgrundstücks erfolgt unter Verwendung der in [1], Kapitel 3.10.2 mitgeteilten GFZ-bereinigten Umrechnungskoeffizienten. Auftrag 000000 Musterweg 1, 00000 Musterhausen Seite 16 von 30
4.4 Sachwertermittlung Gebäudebezeichnung Doppelgarage Einfamilienhaus Berechnungsbasis Brutto-Rauminhalt (BRI) 158,00 m³ 492,00 m³ Baupreisindex (BPI) 26.07.2010 (2000 = 100) 116,1 116,1 Normalherstellungskosten (ohne BNK) NHK im Basisjahr (2000) 90,00 /m³ BRI 296,00 /m³ BRI NHK am Wertermittlungsstichtag 104,49 /m³ BRI 343,66 /m³ BRI Herstellungskosten (ohne BNK) Normgebäude 16.509,42 169.080,72 besondere Bauteile 5.000,00 Gebäudeherstellungskosten (ohne BNK) 16.509,42 174.080,72 Baunebenkosten (BNK) prozentual 16,00 % 16,00 % Betrag 2.641,51 27.852,92 Gebäudeherstellungskosten (inkl. BNK) 19.150,93 201.933,64 Alterswertminderung Modell linear linear Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer (RND) 50 Jahre 41 Jahre 90 Jahre 78 Jahre prozentual 18,00 % 13,33 % Betrag 3.447,17 26.917,75 Zeitwert (inkl. BNK) Gebäude (bzw. Normgebäude) 15.703,76 175.015,89 besondere Einrichtungen 2.000,00 Gebäudewert (inkl. BNK) 15.703,76 177.015,89 Gebäudesachwerte insgesamt 192.719,65 Sachwert der Außenanlagen + 12.526,78 Sachwert der Gebäude und Außenanlagen = 205.246,43 Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) + 20.000,00 vorläufiger Sachwert = 225.246,43 Sachwertfaktor (Marktanpassung) 0,49 marktangepasster vorläufiger Sachwert = 110.370,75 besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 10.160,00 (marktangepasster) Sachwert = 100.210,75 rd. 100.000,00 Auftrag 000000 Musterweg 1, 00000 Musterhausen Seite 17 von 30
Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Sachwertberechnung Berechnungsbasis Die Berechnung des Gebäuderauminhalts (Bruttorauminhalts - BRI) wurde von mir durchgeführt. Die Berechnungen weichen teilweise von der diesbezüglichen Vorschrift (DIN 277 - Ausgabe 1987) ab; sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. Die Abweichungen bestehen daher insbesondere in wertbezogenen Modifizierungen (vgl. [2], Teil 1, Kapitel 16 und 17); beim BRI z.b. nur Anrechnung von üblichen / wirtschaftlich vollwertigen Geschosshöhen; nur Anrechnung der Gebäudeteile a und tlw. b bzw. Nichtanrechnung der Gebäudeteile c (z.b. Balkone). Herstellungskosten Die Normalherstellungskosten (NHK) werden nach den Ausführungen in der Wertermittlungsliteratur und den Erfahrungen des Sachverständigen auf der Basis der Preisverhältnisse im Jahre 2000 (Basisjahr) angesetzt. Der Ansatz der NHK ist aus [1], Kapitel 3.01.1 entnommen. Ermittlung der Normalherstellungskosten bezogen auf das Basisjahr 2000 (NHK 2000 nach Sprengnetter) für das Gebäude: Einfamilienhaus Ermittlung des Ausstattungsstandards (AS): Gebäudeteil (rel. Anteil) Insgesamt 46,00 % davon: Ausstattungsstandardstufe des Gebäudes mittel gehoben Beschreibung der Ausstattungsstandardstufe (allgemein) 22,00 % 24,00 % Bestimmung der ausstattungsbezogenen NHK 2000 für das Gebäude: Einfamilienhaus Eigenschaften des tabellierten Standardgebäudes Nutzungsgruppe: Ein- und Zweifamilienwohnhäuser (EFH und ZFH) Gebäudeart: Ein- u. Zweifamilienwohnhäuser, massiv Gebäudetyp: EG, SD (voll ausgeb.) Ausstattungsstandard: gehoben Auftrag 000000 Musterweg 1, 00000 Musterhausen Seite 18 von 30
Berücksichtigung der Eigenschaften des Bewertungsgebäudes tabellierter NHK 2000 Grundwert = 320,00 /m³ BRI Gebäudeart: Ein- u. Zweifamilienwohnhäuser, massiv Gebäudetyp: EG, SD (voll ausgebaut) x 1,00 Ausstattungsstandard: gehoben x 1,00 (fiktives) Baujahr: 1998 x 1,00 modifizierter NHK-Grundwert = 320,00 /m³ BRI Berücksichtigung der Eigenschaften des Bewertungsgebäudes tabellierter NHK 2000 Grundwert = 320,00 /m³ BRI Ausstattungsstandard: mittel x 0,84 andere Merkmale: wie oben modifizierter NHK-Grundwert = 268,80 /m³ BRI Gewichtung der ausstattungsbezogenen NHK 2000 Ausstattungsstandard gehoben mittel modifizierter NHK 2000-Grundwert [ /m³ BRI] 320,00 268,80 relativer Gebäudeanteil [%] 24,0/46 22,0/46 relativer NHK 2000 - Anteil [ /m³ BRI] 166,96 128,56 Summe 46/46 295,52 gewichtete, ausstattungsbezogene NHK 2000 rd. = 296,00 /m³ BRI Baupreisindex Die Anpassung der NHK aus dem Basisjahr an die allgemeinen Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag erfolgt mittels dem Verhältnis des Baupreisindexes am Wertermittlungsstichtag und dem Baupreisindex im Basisjahr (= 100). Der Baupreisindex zum Wertermittlungsstichtag wurde beim Statistischen Bundesamt erfragt. Normgebäude, besonders zu veranschlagende Bauteile Die in der Rauminhalts- bzw. Gebäudeflächenberechnung nicht erfassten und damit in den Herstellungskosten des Normgebäudes nicht berücksichtigten wesentlich wertbeeinflussenden besonderen Bauteile werden einzeln erfasst. Danach erfolgen bauteilweise getrennte aber pauschale Herstellungskosten- bzw. Zeitwertzuschläge in der Höhe, wie dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. Grundlage dieser Zuschlagsschätzungen sind die in [1], Kapitel 3.01.4 angegebenen Erfahrungswerte für durchschnittliche Herstellungskosten für besondere Bauteile. Bei älteren und/oder schadhaften und/oder nicht zeitgemäßen besonderen Bauteilen erfolgt die Zeitwertschätzung unter Berücksichtigung diesbezüglicher Abschläge. besondere Bauteile Dachgaube 5.000,00 Herstellungswert (ohne BNK) Auftrag 000000 Musterweg 1, 00000 Musterhausen Seite 19 von 30
Besondere Einrichtungen Die besonderen (Betriebs)Einrichtungen werden einzeln erfasst und einzeln pauschal in ihren Herstellungskosten bzw. ihrem Zeitwert geschätzt, jedoch nur in der Höhe, wie dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. Grundlage sind die in [1], Kapitel 3.01.3 angegebenen Erfahrungswerte der durchschnittlichen Herstellungskosten für besondere (Betriebs)Einrichtungen. besondere Einrichtungen Staubsauger 2.000,00 Zeitwert (inkl. BNK) Baunebenkosten Die Baunebenkosten (BNK) werden prozentual als Funktion der Gesamtherstellungskosten (einschl. der Herstellungskosten der Nebenbauteile, besonderen Einrichtungen und Außenanlagen) und den Planungsanforderungen bestimmt. Dieser Wertermittlung werden die in [1], Kapitel 3.01.7 veröffentlichten durchschnittlichen pauschalisierten BNK zugrunde gelegt. Außenanlagen Die wesentlich wertbeeinflussenden Außenanlagen wurden im Ortstermin getrennt erfasst und einzeln pauschal in ihrem Sachwert geschätzt. Grundlage sind die in [1], Kapitel 3.01.5 angegebenen Erfahrungswerte für durchschnittliche Herstellungskosten. Bei älteren und/oder schadhaften Außenanlagen erfolgt die Sachwertschätzung unter Berücksichtigung diesbezüglicher Abschläge. Außenanlagen Sachwert (inkl. BNK) prozentuale Schätzung: 6,50 % der Gebäudesachwerte insg. (192.719,65 ) 12.526,78 Gesamtnutzungsdauer Die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der für die Bestimmung der NHK gewählten Gebäudeart sowie dem Gebäudeausstattungsstandard. Sie ist deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebäudetyp zuzuordnen und ebenfalls aus [1], Kapitel 3.01.1 entnommen. Gewichtung der ausstattungsbezogenen GND für das Gebäude: Einfamilienhaus Die GND wird als gewichteter Mittelwert aus den für die gewählte Gebäudeart und den Ausstattungsstandards tabellierten üblichen Gesamtnutzungsdauern bestimmt. Die relativen Gebäudeanteile für die Gewichtung der GND wurden auf der Grundlage der diesbezüglichen Angaben in den Ausstattungsstandard-Tabellen bzw. Bauteiltabellen geschätzt. Ausstattungsstandard übliche GND [Jahre] relativer Gebäudeanteil [%] relativer GND-Anteil [Jahre] gehoben 100 24,0/46,0 52,17 mittel 80 22,0/46,0 38,26 Summe 46,0/46,0 90,43 Jahre gewichtete, ausstattungsbezogene übliche GND rd. 90 Jahre Gewichtung der ausstattungsbezogenen GND Auftrag 000000 Musterweg 1, 00000 Musterhausen Seite 20 von 30
für das Gebäude: Doppelgarage Die relativen Gebäudeanteile für die Gewichtung der GND wurden auf der Grundlage der diesbezüglichen Angaben in den Ausstattungsstandard-Tabellen bzw. Bauteiltabellen geschätzt. Die GND wird mit rd. 50 Jahre aus den für die gewählte Gebäudeart und den Ausstattungsstandards tabellierten üblichen Gesamtnutzungsdauern bestimmt. Restnutzungsdauer Als Restnutzungsdauer ist die Differenz aus üblicher Gesamtnutzungsdauer und tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag zugrunde gelegt. Für das relativ neue Gebäude reicht diese Vorgehensweise aus. Alterswertminderung Die Alterswertminderung der Gebäude erfolgt nach dem linearen Abschreibungsmodell. Wertminderung wegen Baumängel und Bauschäden Die in der Gebäudebeschreibung aufgeführten Wertminderungen wegen zusätzlich zum Kaufpreis erforderlicher Aufwendungen insbesondere für die Beseitigung von Bauschäden und die erforderlichen (bzw. in den Wertermittlungsansätzen als schon durchgeführt unterstellten) Modernisierungen werden nach den Erfahrungswerten auf der Grundlage für diesbezüglich notwendige Kosten marktangepasst, d.h. der hierdurch (ggf. zusätzlich "gedämpft" unter Beachtung besonderer steuerlicher Abschreibungsmöglichkeiten) eintretenden Wertminderungen quantifiziert. Sachwertfaktor Der angesetzte objektartspezifische Sachwertfaktor k wird auf der Grundlage der verfügbaren Angaben des örtlichen Gutachterausschusses unter Hinzuziehung des in [1], Kapitel 3.03 veröffentlichten Gesamtsystems der bundesdurchschnittlichen Sachwertfaktoren als Referenz- und Ergänzungssystem, in dem die Sachwertfaktoren insbesondere gegliedert nach Objektart, Wirtschaftskraft der Region, Bodenwertniveau und Objektgröße (d.h. Gesamtgrundstückswert) angegeben sind, sowie eigener Ableitungen des Sachverständigen, insbesondere zu der regionalen Anpassung der v.g. bundesdurchschnittlichen Sachwertfaktoren, bestimmt. Danach liegen Kaufpreise für gleichartige Grundstücke in dieser Region rd. 51 % unterhalb des ermittelten vorläufigen Sachwerts (d.h. des herstellungskostenorientiert berechneten Substanzwerts). Auftrag 000000 Musterweg 1, 00000 Musterhausen Seite 21 von 30
besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des Sachwertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts korrigierend insoweit berücksichtigt, wie sie offensichtlich waren oder vom Auftraggeber, Eigentümer etc. mitgeteilt worden sind. besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Wertbeeinflussung insg. Modernisierungsbesonderheiten (-2.170,00 x 1,000 ) -2.170,00 * Bodenbelag im EG erneuern, 62 m² x 35,00 /m² -2.170,00 * Unterspannbahn an Dachfenster im Abstellraum des Spitzbodens abdichten -500,00 Werteinfluss der Abgaben (Erschließungs- und Ausbaubeiträge entsprechend Bodenwertermittlung) - 7.490,00 Summe -10.160,00 Auftrag 000000 Musterweg 1, 00000 Musterhausen Seite 22 von 30
4.5 Ertragswertermittlung Gebäudebezeichnung Mieteinheit Fläche Anzahl marktüblich erzielbare Nettokaltmiete monatlich jährlich (m²) (Stk.) ( /m²) bzw. ( /Stk.) ( ) ( ) Doppelgarage Garage 2,00 10,00 20,00 240,00 Einfamilienhaus Wohnung 115,00 4,00 460,00 5.520,00 Summe 115,00-480,00 5.760,00 Rohertrag (Summe der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmieten) 5.760,00 Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters) (20,00 % der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmiete) 1.152,00 jährlicher Reinertrag = 4.608,00 Reinertragsanteil des Bodens 4,10 % von 20.000,00 (Liegenschaftszinssatz Bodenwert) 820,00 Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen = 3.788,00 Barwertfaktor (gem. Anlage 1 zur ImmoWertV) bei p = 4,10 % Liegenschaftszinssatz und n = 78 Jahren Restnutzungsdauer 23,328 Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen = 88.366,46 Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) + 20.000,00 vorläufiger Ertragswert = 108.366,46 besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 10.160,00 Ertragswert = 98.206,46 rd. 98.200,00 Auftrag 000000 Musterweg 1, 00000 Musterhausen Seite 23 von 30
Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung Wohnflächen Die Berechnungen der Wohnflächen wurden von mir durchgeführt (vgl. Anlage 9 Berechnungen). Sie orientieren sich an der WF-Wohnflächenrichtlinie, in der die von der Rechtsprechung insbesondere für Mietwertermittlungen entwickelten Maßgaben zur nutzwertabhängigen Anrechnung der Grundflächen auf die Nutzfläche systematisiert sind (vgl. Literaturverzeichnis [2], Teil 1, Kapitel 15). Rohertrag Die Basis für die Ermittlung des Rohertrags ist die aus dem Grundstück ortsüblich marktüblich erzielbare Nettokaltmiete. Diese entspricht der jährlichen Gesamtmiete ohne sämtliche auf den Mieter zusätzlich zur Grundmiete umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Ein örtlicher Mietspiegel existiert nicht. Sie wird daher auf der Grundlage von Vergleichsmieten für mit dem Bewertungsgrundstück vergleichbar genutzte Grundstücke aus der Mietpreissammlung des Sachverständigen bzw. diesbezüglich angestellten Recherchen als mittelfristiger Durchschnittswert abgeleitet. Bewirtschaftungskosten Die vom Vermieter zu tragenden Bewirtschaftungskostenanteile werden auf der Basis von Marktanalysen vergleichbar genutzter Grundstücke (insgesamt als prozentualer Anteil am Rohertrag, oder auch auf /m² Wohn- oder Nutzfläche bezogen oder als Absolutbetrag je Nutzungseinheit bzw. Bewirtschaftungskostenanteil) bestimmt. Dieser Wertermittlung werden u.a. die in [1], Kapitel 3.05 veröffentlichten durchschnittlichen Bewirtschaftungskosten zugrunde gelegt. Dabei wurde darauf geachtet, dass dasselbe Bestimmungsmodell verwendet wurde, das auch der Ableitung der Liegenschaftszinssätze zugrunde liegt. Liegenschaftszinssatz Der für das Bewertungsobjekt angesetzte Liegenschaftszinssatz wurde auf der Grundlage des in [1], Kapitel 3.04 veröffentlichten Gesamtsystems der bundesdurchschnittlichen Liegenschaftszinssätze als Referenz- und Ergänzungssystem, in dem die Liegenschaftszinssätze gegliedert nach Objektart, Restnutzungsdauer des Gebäudes sowie Objektgröße (d.h. des Gesamtgrundstückswerts) angegeben sind, sowie eigener Ableitungen des Sachverständigen, insbesondere zu der regionalen Anpassung der v.g. bundesdurchschnittlichen Liegenschaftszinssätze, bestimmt. Gesamtnutzungsdauer Vgl. diesbezüglich die differenzierte GND-Ermittlung in der Sachwertermittlung. Restnutzungsdauer am Wertermittlungsstichtag Vgl. diesbezüglich die differenzierte RND-Ermittlung in der Sachwertermittlung. Auftrag 000000 Musterweg 1, 00000 Musterhausen Seite 24 von 30
4.6 Wohnpreise im Kreis Landkreis xxxxx Quelle: Wohnpreise von ImmobilienScout24, Immobilien Scout GmbH, Berlin Aktualität: Oktober 2009 bis März 2010 Grafik Grafik Bezirke gefärbt und beschriftet gemäß Nachfrageindex (Bezug BRD = 100) Durchschnittlicher qm-angebotspreis je Bezirk Legende für den Nachfrageindex (Verhältnis Gesuche / Angebote (BRD = 100)): Kaum Angebote, kaum Gesuche (weniger als 3 Angebote oder weniger als 10 Gesuche) Stark unterdurchschnittliche Nachfrage (Index: < 40) Unterdurchschnittliche Nachfrage (Index: 40-80) Durchschnittliche Nachfrage-Situation (Index: 80-120) Überdurchschnittliche Nachfrage (Index: 120-160) Stark überdurchschnittliche Nachfrage (Index: > 160) Die Nachfragesituation nach Einfamilienhäusern ist in der Lage stark unterdurchschnittlich wie die Grafik zuvor zeigt. Der durchschnittliche Kaufpreis liegt bei ca. 874,79 je m². Der ermittelte marktangepasste vorläufige Sachwert für das Bewertungsobjekt liegt bei 878,00 je m² Wohnraum. Dieses Ergebnis liegt leicht über dem ermittelten Marktwerten. Das Ergebnis ist plausibel. Objektart und Größe Wohnung bis 70 qm Wohnung 71 120 qm Wohnung größer 120 qm Haus bis 120 qm Haus größer 120 qm Anzahl Angebote Angebote (Basis: 1.426 Angebote) Kaufprei s je qm Streuungsintervall (90 %) Anzahl Gesuche Gesuche (Basis: 205 Gesuche) Kaufprei s je qm Streuungsintervall (90 %) 187 (13,1 %) 760,24 206,90-1.116,67 15 (7,3 %) 686,05 244,44-1.166,67 117 (8.2 %) 684,08 111,11-950,00 23 (11,2 %) 931,31 333,33-1.625,00 6 (0.4 %) 591,99 91,43-992,06 9 (4,4 %) 892,06 211,11-1.592,31 543 (38,1 %) 874,79 179,78-1.500,00 71 (34,6 %) 876,87 250,00-1.390,91 573 (40,2 %) 789,06 159,60-1.400,98 87 (42,4 %) 884,73 267,86-1.714,29 Auftrag 000000 Musterweg 1, 00000 Musterhausen Seite 25 von 30
4.7 Verkehrswert Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstücks werden üblicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die sich vorrangig am Sachwert orientieren. Der Sachwert wurde zum Wertermittlungsstichtag mit rd. 100.000,00 ermittelt. Der zur Stützung ermittelte Ertragswert beträgt rd. 98.200,00. Der Verkehrswert für das mit einem Einfamilienhaus und Doppelgarage bebaute Grundstück in 00000 Musterhausen Musterweg 1, Grundbuch Blatt lfd. Nr. xxxxx 1880 1 Gemarkung Flur Flurstück xxxxx 5 117/3 wird ohne Berücksichtigung der Grunddienstbarkeit zum Wertermittlungsstichtag 26.07.2010 mit rd. geschätzt. 99.000,00 in Worten: neunundneunzigtausend Euro 4.8 Wertminderung durch die Grunddienstbarkeit Ausgangspunkt der Wertermittlung des belasteten Grundstücks ist dessen Bodenwert ohne Berücksichtigung der Belastung durch das Leitungsrecht. Dieser Bodenwert beträgt rd. 20.000,00 bzw. 26,73 /m². Die Wertminderung, die das belastete Grundstück erleidet, ergibt sich aus dem wirtschaftlichen Nachteil, wobei auf objektive Gesichtspunkte abzustellen ist. Für ein Baugrundstück ist dabei vor allem der Wiederverkaufspreis zu betrachten, also der Preisunterschied, der sich für dasselbe Grundstück ohne und mit Leitung ergibt. Leitungsrechte sind im Allgemeinen mit Bau- und Nutzungsbeschränkungen verbunden. Zudem kann das Grundstück jederzeit zum Zwecke der Unterhaltung oder ggf. Erneuerung betreten werden. Nach WertR sind folgende Aspekte in der Wertermittlung zu berücksichtigen: Leitungsart bzw. die damit verbundenen Beschränkungen; Größe und Lage der belasteten Fläche (Schutzstreifen); der Grad der Beeinträchtigung auf der belasteten (Teil)Fläche; bei Belastungen von Teilflächen ggf. auch eine Auswirkung auf das Gesamtgrundstück; eine mögliche Änderung der Grundstücksqualität; die jeweilige Nutzung des Grundstücks und ggf. die Änderung der Nutzungsmöglichkeiten; sonstige Wertminderung; die ggf. vereinbarte Rente und deren Anpassungsmöglichkeit. Auftrag 000000 Musterweg 1, 00000 Musterhausen Seite 26 von 30
Im Allgemeinen wird die Höhe der Wertminderung des belasteten Grundstücks an der Art der Leitung und am Umfang des jeweiligen Schutzstreifens bemessen, wobei z.b. auf die in der Fachliteratur veröffentlichten Erfahrungswerte zurückgegriffen werden kann. Dazu wird in [3] folgende Tabelle veröffentlicht, die Eingang in die Rechtsprechung gefunden hat. Es wird die allgemein übliche Wertminderung als Prozentsatz vom Bodenwert der belasteten Fläche wie folgt beschrieben: Grad der Beeinträchtigung Wohngrundstücke Gewerbegrundstücke keine oder nur unwesentliche Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit 10-30% 10-20% teilweise Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit 30-70% 20-55% starke Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit 70-80% 55-80% Die Grunddienstbarkeit belastet eine Fläche im Vorderland, die nur noch eingeschränkt nutzbar ist. Insbesondere eignet sich diese Fläche nicht mehr für eine Bebauung. Die betroffene Fläche am östlichen Grundstücksrand ist 18,0 m * 4,0 m = rd. 72 m² groß. Die mögliche Nutzung beschränkt sich auf Grünfläche, ggf. Stellplatzfläche, sodass das Grundstück insgesamt in seiner Nutzung eingeschränkt ist. 26,73 x 72 m² x 0,3 = 577,37. Die Wertminderung durch die Grunddienstbarkeit (Leitungsrecht) beträgt ca. 600,00. Der Sachverständige bescheinigt durch seine Unterschrift zugleich, dass ihm keine Ablehnungsgründe entgegenstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder Sachverständiger nicht zulässig ist oder seinen Aussagen keine volle Glaubwürdigkeit beigemessen werden kann. Magdeburg, den 28. Juli 2010 Uwe Torbohm Auftrag 000000 Musterweg 1, 00000 Musterhausen Seite 27 von 30
Hinweise zum Urheberschutz und zur Haftung Urheberschutz, alle Rechte vorbehalten. Das Gutachten ist nur für den Auftraggeber und den angegebenen Zweck bestimmt. Eine Vervielfältigung oder Verwertung durch Dritte ist nur mit schriftlicher Genehmigung gestattet. Der Auftragnehmer haftet unbeschränkt, sofern der Auftraggeber oder (im Falle einer vereinbarten Drittverwendung) ein Dritter Schadenersatzansprüche geltend macht, die auf Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit, einschließlich von Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit der Vertreter oder Erfüllungsgehilfen des Auftragnehmers beruhen, in Fällen der Übernahme einer Beschaffenheitsgarantie, bei arglistigem Verschweigen von Mängeln, sowie in Fällen der schuldhaften Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit. In sonstigen Fällen der leichten Fahrlässigkeit haftet der Auftragnehmer nur, sofern eine Pflicht verletzt wird, deren Einhaltung für die Erreichung des Vertragszwecks von besonderer Bedeutung ist (Kardinalpflicht). In einem solchen Fall ist die Schadensersatzhaftung auf den vorhersehbaren und typischerweise eintretenden Schaden begrenzt. Die Haftung nach dem Produkthaftungsgesetz bleibt unberührt. Ausgeschlossen ist die persönliche Haftung des Erfüllungsgehilfen, gesetzlichen Vertreters und Betriebsangehörigen des Auftragnehmers für von ihnen durch leichte Fahrlässigkeit verursachte Schäden. Die Haftung für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität von Informationen und Daten, die von Dritten im Rahmen der Gutachtenbearbeitung bezogen oder übermittelt werden, ist auf die Höhe des für den Auftragnehmer möglichen Rückgriffs gegen den jeweiligen Dritten beschränkt. Eine über das Vorstehende hinausgehende Haftung ist ausgeschlossen bzw. ist für jeden Einzelfall auf maximal 1.000.000,00 EUR begrenzt. Außerdem wird darauf hingewiesen, dass die im Gutachten enthaltenen Karten (z.b. Straßenkarte, Stadtplan, Lageplan, Luftbild, u.ä.) und Daten urheberrechtlich geschützt sind. Sie dürfen nicht aus dem Gutachten separiert und/oder einer anderen Nutzung zugeführt werden. Falls das Gutachten im Internet veröffentlicht wird, wird zudem darauf hingewiesen, dass die Veröffentlichung nicht für kommerzielle Zwecke gestattet ist. Im Kontext von Zwangsversteigerungen darf das Gutachten bis maximal zum Ende des Zwangsversteigerungsverfahrens veröffentlicht werden, in anderen Fällen maximal für die Dauer von 6 Monaten. Auftrag 000000 Musterweg 1, 00000 Musterhausen Seite 28 von 30
5 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software 5.1 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung BauGB: Baugesetzbuch i.d.f. der Bekanntmachung vom 23. Dezember 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 24. Dezember 2008 (BGBl. I S. 3018) BauNVO: Baunutzungsverordnung - Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Art. 3 des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) ImmoWertV: Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken - Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV vom 6. Dezember 1988 (BGBl. I S. 2209), zuletzt geändert durch Artikel 3 BauROG vom 18. August 1997 (BGBl. I S. 2081) BGB: Bürgerliches Gesetzbuch vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909), zuletzt geändert durch Artikel 5 des Gesetzes vom 10. Dezember 2008 (BGBl. I S. 2399) WoFlV: Wohnflächenverordnung - Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) ZVG: Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung vom 24. März 1897 (RGBl. S. 97), in der Fassung der Bekanntmachung vom 20. Mai 1898 (RGBl. S. 369, 713) (BGBl. III 310-14), zuletzt geändert durch Artikel 32 des Gesetzes vom 17. Dezember 2008 (BGBl. I S. 2586) 5.2 Verwendete Wertermittlungsliteratur [1] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung Marktdaten und Praxishilfen, Loseblattsammlung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2010 [2] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung Lehrbuch und Kommentar, Loseblattsammlung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2010 [3] Kleiber, Simon: Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Bundesanzeigerverlag 2010 [4] Gerady, Möckel, Troff: Praxis der Grundstücksbewertung, OLZOG-Verlag 2009 Auftrag 000000 Musterweg 1, 00000 Musterhausen Seite 29 von 30
5.3 Verwendete fachspezifische Software Das Gutachten wurde unter Verwendung des von der Sprengnetter GmbH, Sinzig entwickelten Softwareprogramms WF-ProSa 2010, Version 25.0 (Stand Juni 2010) erstellt. 6 Verzeichnis der Anlagen Anlage 1: Anlage 2: Anlage 3: Anlage 4: Anlage 5: Anlage 6: Anlage 7: Anlage 8: Anlage 9: Anlage 10: Anlage 11: Auszug aus dem Übersichtskarte mit Kennzeichnung der Lage des Bewertungsobjekts Auszug aus dem Stadtplan mit Kennzeichnung der Lage des Bewertungsobjekts Auszug aus der Liegenschaftskarte mit Kennzeichnung des Bewertungsobjekts Auszug aus der Bodenrichtwertkarte mit Kennzeichnung der Lage des Bewertungsobjekts Auskunft zum Bauplanungsrecht der Verbandsgemeinde xxxxxx Auskunft aus der Denkmalliste Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis Auskunft aus dem Altlastenkataster Berechnung des Bruttorauminhalts und der Wohnfläche Schnitt, Grundrisse und Lageplan Fotos Anhänge in diesem Muster aus datenschutzrechtlichen Gründen nicht Vorhanden Auftrag 000000 Musterweg 1, 00000 Musterhausen Seite 30 von 30