P & P INVESTMENT GESELLSCHAFT Internationale Kapitalanlagen für Privatinvestoren
P & P INVESTMENT GESELLSCHAFT S. L. Telefon: 0049 (0) 89 600 327 85 Telefax: 0049 (0) 3212 965 74 78 E-Mail: Webseite: service@your-investment.com www.your-investment.com P & P VERTRIEBS- UND VERWALTUNGS GESELLSCHAFT S. L. U. Telefon: 0034 / 96 649 73 88 Telefax: 0034 / 96 574 78 01 E-Mail: Webseite: vertrieb@your-investment.com www.your-investment.eu
P & P SPANIEN 2 Prospekt mit Zeichnungsbedingungen Stand: Juli 2011 Wir investieren in die Zukunft Calpe 3
INHALTSVERZEICHNIS INHALTSVERZEICHNIS A. HINWEISE ZUR KAPITALANLAGE 6 1. Editorial und Wohlverhaltensregeln...6 2. Prospektverantwortung...7 B. KAPITALANLAGE IM ÜBERBLICK 8 1. Zielgruppe...8 2. Investment P & P SPANIEN 2...8 C. WESENTLICHE RISIKEN DER KAPITALANLAGE 11 D. DAS ANLAGEKONZEPT 16 1. Investitionskriterien...16 2. Vorteile und Sicherheiten...18 3. Immobilienmarkt Costa Blanca...22 4. Zusammenfassung...49 E. WIRTSCHAFTLICHE GRUNDLAGEN 50 1. Mittelverwendung / Investitionsplan...50 2. Modellrechnung und Ausschüttung...54 3. Wertsteigerung des Immobilien portfolios...61 F. RECHTLICHE ANGABEN 64 4
INHALTSVERZEICHNIS G. STEUERLICHE ANGABEN 71 1. Vorbemerkung... 71 2. Meldepflichten für den grenzüberschreitenden EU-Kapitalverkehr... 72 3. Steuern auf Unternehmensebene... 72 4. Steuern beim Anleger... 74 H. WICHTIGE PARTNER 75 1. Anbieterin... 75 2. Vertrieb und Verwaltung... 75 3. Treuhänder... 76 4. Prüfungsausschuss... 76 I. VERTRÄGE 78 1. Zeichnungsbedingungen... 78 2. Treuhandvertrag... 84 3. Mittelverwendungskontrollvertrag... 87 J. SERVICEINFORMATIONEN 91 1. Leitfaden zur Zeichnung... 91 2. Glossar... 94 5
A. HINWEISE ZUR KAPITALANLAGE A. HINWEISE ZUR KAPITALANLAGE 1. Editorial und Wohlverhaltensregeln Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger, wir freuen uns, dass wir Ihr Interesse für unsere Kapitalanlage P & P SPANIEN 2 wecken konnten und möchten Sie ganz herzlich begrüßen. Gerade in Zeiten allgemeiner Unsicherheit suchen viele Privatanleger verstärkt nach beständigen Vermögensanlagen, die Schutz vor Inflation und Geldwertverlust bieten. Dabei gewinnen Sachwertanlagen in Form von Immobilien immer mehr an Bedeutung, denn neben der Vermögensbildung tragen sie entscheidend zur Portfoliodiversifikation und Risikostreuung bei. Um Ihnen eine detaillierte Prüfung des vorliegenden Investments zu ermöglichen, haben wir für Sie die notwendigen Daten und Hintergrundinformationen in diesem Prospekt bereitgestellt. Alle Angaben wurden mit großer Sorgfalt auf Grundlage der derzeit geltenden gesetzlichen Bestimmungen getroffen. Darüber hinaus hat sich unser Unternehmen einem klar definierten Wertesystem verschrieben. In einer Zeit, die kurzfristige Gewinnmaximierung häufig als einziges Unternehmensziel definiert und die katastrophalen wirtschaftlichen Folgen dem Steuerzahler aufbürdet, ist ein gemeinsames Umdenken gefragt. Erfreulicherweise hat sich als Antwort auf diesen Raubtierkapitalismus eine kritische Öffentlichkeit entwickelt, die hohe Erwartungen an die Verantwortungsübernahme und Ehrbarkeit von Unternehmen stellt. Die Konsumenten lassen sich bei Ihrem Kaufentscheidungsprozess immer häufiger vom Gewissen leiten. Wir stellen uns dieser Herausforderung und setzen alles daran, unsere Werte Fairness, Transparenz, Service und soziale Verantwortung im Unternehmen, gegenüber dem Kunden und in der Gesellschaft umzusetzen. Dabei sind nicht nur unsere Mitarbeiter, sondern auch unsere Partner aufgerufen, diese Grundsätze täglich neu zu verwirklichen. Natürlich sind auch wir ein wirtschaftlich orientiertes Unternehmen, das schließt aber eine verantwortliche Teilnahme am Wirtschaftsleben nicht aus. Mehrere aktuelle Studien belegen, dass gerade eine moralisch aufgeklärte Unternehmensstrategie und eine an Werte gebundene Unternehmensführung wesentliche Erfolgsfaktoren eines zukunftsorientierten Unternehmens sind. Zwischen Geldverdienen, Kundennutzen und gesellschaftlicher Verantwortung muss aus unserer Sicht eine ausgewogene Balance herrschen, nur dann ist auch langfristig, d. h. nachhaltig Erfolg möglich. Dabei bilden gegenseitige Fairness und Vertrauen die unabdingbare Basis. Sicher lassen sich in der heutigen Zeit finanzielle Transaktionen nicht mehr per Handschlag regeln, aber die wechselseitigen Zusicherungen der Vertragspartner sollten auch ohne das Vertragswerk ihre Gültigkeit haben. Wir haben zudem versucht, eine weitestgehende Transparenz innerhalb unseres Unternehmens und gegenüber unseren Kunden zu gewährleisten. Die nachfolgenden Informationen und vertraglichen Regelungen wurden daher möglichst präzise und verständlich formuliert. Dazu gehört, dass nicht nur die Renditeerwartungen, sondern auch die Risiken der Kapitalanlage im Detail beleuchtet werden und die Kosten des Angebotes für den Anleger genau und nachvollziehbar beziffert werden. Bitte infor- 6
A. HINWEISE ZUR KAPITALANLAGE mieren Sie sich ausführlich und lassen Sie sich im Zweifelsfall von einem Experten Ihres Vertrauens beraten. Wir werden alles dafür tun, um Ihnen die Details des Angebotes und der Abwicklung im persönlichen Gespräch nahe zu bringen und Ihnen jederzeit zur Seite zu stehen. Ein schneller, zuverlässiger, kompetenter und freundlicher Service, der Ihnen in dringenden Fällen auch am Abend und am Wochenende zur Verfügung steht, ist unsere Antwort auf die allgemein beklagte Service-Wüste. Sprechen Sie bitte mit uns, wir finden sicher zusammen für jedes Problem auch unbürokratisch eine Lösung. Unsere soziale Verantwortung gilt nicht nur den Kunden und Mitarbeitern, sondern in verstärktem Maß auch den sozial Schwachen in unserer Gesellschaft. Leere Staatskassen führen zum Abbau sozialer Leistungen zum Beispiel im Bereich Bildung und Kinderbetreuung. Wir haben uns deshalb intern verpflichtet, 20 Prozent der unserem Unternehmen für die Konzeption des Investments vertraglich zustehenden Gebühren, verschiedenen sozialen Einrichtungen zur Verfügung zu stellen und werden Sie darüber jeweils in unserem jährlichen Wirtschaftsbericht informieren. Die Angaben sind das Ergebnis sorgfältiger Berechnungen und Planungen auf Grundlage der Verträge und der gegenwärtig geltenden gesetzlichen Bestimmungen. Für den Inhalt dieses Prospektes sind nur die bis zum Datum der Aufstellung des Prospektes bekannten und erkennbaren Sachverhalte maßgeblich. Eine Haftung für Prognosen und künftige wirtschaftliche, steuerliche oder rechtliche Änderungen wird nicht übernommen. Dieser Prospekt wurde von der Anbieterin in Anlehnung an den am 18. Mai 2006 veröffentlichten Standard des Instituts der Wirtschaftsprüfer e.v. Grundsätze ordnungsgemäßer Beurteilung von Verkaufsprospekten über öffentlich angebotene Vermögensanlagen (IDW S 4) erstellt. Vertriebsfirmen, die im Auftrag der Anbieterin die Platzierung der Kapitalanlagen vornehmen, sind selbständig tätige Unternehmen und nicht berechtigt, von diesem Prospekt abweichende Auskünfte und Zusicherungen zu geben. Eine Haftung für die von Vertriebsbeauftragten vorgenommene Beratung und Vermittlung des Anlegers wird ausdrücklich ausgeschlossen. Von dem Inhalt dieses Prospektes abweichende mündliche Vereinbarungen bedürfen für ihre Gültigkeit der schriftlichen Zustimmung durch die Prospektverantwortliche. 2. Prospektverantwortung Datum der Aufstellung des Verkaufsprospektes: 1. Juli 2011 Die P & P Investment Gesellschaft S. L. mit Sitz in Denia / Alicante übernimmt als Anbieterin für den Inhalt dieses Verkaufsprospektes allein und insgesamt die Verantwortung und erklärt, dass nach ihrem Wissen die Angaben richtig und keine wesentlichen Umstände ausgelassen sind. Diplom-Kaufmann Philip Haack, geschäftsführender Gesellschafter der P & P Investment Gesellschaft S. L. 7
B. KAPITALANLAGE IM ÜBERBLICK B. KAPITALANLAGE IM ÜBERBLICK 1. Zielgruppe Dieses Angebot richtet sich an Anleger, die Ihre Einlagen im Privatvermögen halten. Es ist grundsätzlich geeignet für Anleger, die eine mittel- bis langfristige Kapitalbindung eingehen wollen. Das Angebot ist hingegen nicht geeignet für Anleger, die kurzfristigen Liquiditätsbedarf haben oder die an einer risikolosen Kapitalanlage mit einer garantierten Festverzinsung interessiert sind. 2. Investment P & P SPANIEN 2 Immer mehr Anleger fühlen sich nicht gut beraten, wenn es um ihre Finanzen geht, und haben das Vertrauen in die regulierenden Kräfte des Marktes verloren. Denn während die Finanzkrise und nun die Schuldenkrise die Weltwirtschaft weiter bedrohen, mit allen negativen Folgen für den Einzelnen, steigen die Gewinne vieler Konzerne wieder ungebremst und liegen inzwischen teilweise sogar über dem Niveau von vor der Krise. Der private Anleger jedoch kann an dieser Entwicklung nicht partizipieren, da ihm der erforderliche Marktzugang versperrt bleibt und die von den Bankinstituten angebotenen sicheren Produkte, wie z. B. festverzinsliche Wertpapiere, durchwegs nur geringe Renditen bieten. Zudem bedroht die aufgrund einer gigantischen Verschuldung der europäischen Staaten zu erwartende Inflation das Vermögen der Sparer. Unsere Anlagestrategie ist eine Antwort auf diese einseitige Entwicklung und ermöglicht es dem privaten Investor, mit einem überschaubaren Investitionsvolumen an den Chancen globaler Marktzyklen teilzuhaben. Gerade die momentan zum Teil extrem preiskorrigierten Immobilienmärkte bieten beste Chancen für eine außerordentliche Wertsteigerung und gleichzeitig die erforderliche Sicherheit. Da auch Immobilienmärkte zyklischen, also periodisch wiederkehrenden Schwankungen unterliegen, galt es einen Wachstumsmarkt zu finden, der sich in einer außergewöhnlichen Tiefphase befindet und somit das notwendige Potential aufweist. Genau diese Kriterien erfüllt derzeit der spanische Immobilienmarkt. Hier haben das Platzen der heimischen Immobilienblase und die Auswirkungen der internationalen Finanzkrise sich gegenseitig verstärkt und zu einem in der jetzigen Größenordnung wohl einmaligen Einbruch geführt. Aber nicht nur die Makrolage des Immobilieninvestments muss optimale Rahmenbedingungen liefern, sondern auch die Mikrolage sollte ein chancenreiches Marktumfeld garantieren. So wurde nach jahrelanger Beobachtung der maßgeblichen Einflussfaktoren die Costa Blanca Nord ausgewählt, die sich zu einer der beliebtesten Destinationen Europas entwickelt hat. An den geplanten Investitionsstandorten Calpe, Benissa, Moraira und Jávea haben tausende auswärtige Käufer eine Zweitimmobilie erworben oder sogar dauerhaft ihren Wohnsitz gefunden. Dabei stellt die Altersgruppe der 65 bis 70-Jährigen den größten Anteil an der Bevölkerung. Häufig hat diese Käuferschicht inzwischen ihre Immobilien abbezahlt, die zur Verfügung stehende Rente und die Rücklagen sind jedoch häufig auch gerade deshalb eher gering. Bei den steigenden Lebenshaltungskosten und einer ungewissen Absicherung bei Krankheit und Pflegebedürftigkeit bleibt der Verkauf der eigenen Immobilie dann oft die einzige Möglichkeit, da die Bankinstitute auch auf einen lastenfreien Grundbesitz keinerlei Kredite vergeben. Aufgrund der derzeitigen Krise ist ein Verkauf jedoch nur mit extremen Verlusten reali- 8
B. KAPITALANLAGE IM ÜBERBLICK sierbar, die Verkäufer sitzen also teilweise regelrecht in der Falle. Auch wollen viele Eigentümer ihren Besitz eigentlich noch gar nicht aufgeben, sondern Ihren Lebensabend möglichst lange in Spanien genießen. Unser Konzept bietet den Betroffenen eine einfache, attraktive Lösung und gleichzeitig für die Anleger außergewöhnliche Perspektiven. Die Eigentümer verkaufen dabei ihr Anwesen zum jetzigen Verkehrswert und erhalten dafür ein zeitlich befristetes Nießbrauchrecht (maximal 12 Jahre) sowie 55 % des Kaufpreises über das von den Anlegern eingebrachte Kapital ausbezahlt. Dieser Anteil wird in eine private Sofortrente investiert und ermöglicht damit den notwendigen finanziellen Spielraum für die Verkäufer, die bis auf weiteres in ihrer Immobilie bleiben können. Nach Ablauf des Nießbrauchs werden die Villen veräußert und die dann erzielten Verkaufspreise an die Anleger ausgeschüttet. Unternehmensbeteiligungen angeboten, sondern die Anleger leisten ihre Einlage in Form eines partiarischen Darlehens (Gewinndarlehens) und werden somit am Unternehmenserfolg beteiligt. Diese Konstruktion hat für den Anleger den Vorteil, dass keine Nachschusspflicht besteht und eine Besicherung über Grundbucheintragungen an den erworbenen Immobilien erfolgt. Wir haben zudem eine Vielzahl weiterer Sicherungs- und Kontrollmittel eingerichtet, die im Kapitel D/2. ausführlich beschrieben werden. So ist die Verwaltung der Einlagen über einen Treuhänder und eine ständige, externe Mittelverwendungskontrolle selbstverständlich. Nachfolgend erhalten Sie einen ersten Überblick zu den Eckdaten des Investments. Aufgrund des allgemeinen Preiseinbruches in Spanien von ca. 30 % und des ausbezahlten Kaufpreises in Höhe von nur 55 % reduziert sich die Investition für die Anleger auf einen extrem niedrigen Anteil von 38,5 % des vorherigen Marktwertes der Immobilie. Dies garantiert nicht nur eine exzellente Rendite, sondern gleichzeitig auch eine maximale Sicherheit für die eingebrachten Geldmittel. Denn selbst in dem unwahrscheinlichen Fall, dass sich die Preise am Immobilienmarkt in den kommenden 12 Jahren überhaupt nicht nach oben entwickeln sollten, wird beim Verkauf der Immobilien immer noch eine Verzinsung erwirtschaftet (bitte lesen Sie hierzu unter Punkt E/2.). Im Gegensatz zu den gängigen offenen und geschlossenen Immobilienfonds, die ihre Investitionen teilweise fremdfinanzieren, erfolgen bei dem vorliegenden Investment zudem die Immoblienkäufe nur aus Eigenmitteln. Auch werden keine 9
B. KAPITALANLAGE IM ÜBERBLICK Investment P & P SPANIEN 2 im Überblick Anlageart Beteiligung über partiarisches Darlehen Anbieterin P & P INVESTMENT GESELLSCHAFT S. L. Vertrieb P & P Vertriebs- und Verwaltungsgesellschaft S. L. U. Treuhänder Anlagekonzept Investitionsobjekte Investitionskapital* Rechtsanwalt Stefan Kohwagner, München Erwerb von Immobilien an der Costa Blanca in Verbindung mit der Vergabe von Nießbrauch und Veräußerung der Immobilien am Ende der Laufzeit Wohnimmobilien in Calpe, Benissa, Moraira, Jávea EUR 20.000.000 mit der Möglichkeit der Erhöhung auf EUR 30.000.000 Mindestzeichnungssumme EUR 10.000 Verwaltungsgebühr (Agio) Einzahlungsvarianten Frühzahlerbonus 5 % auf die Darlehenssumme a) Soforteinzahler: 100 % zzgl. 5 % Agio sofort b) Rateneinzahler: 40 % zzgl. 5 % Agio sofort, 60 % zum 30. Juni 2012 2,5 % p. a. auf die eingezahlte Einlage bis maximal zum 30. Juni 2012 Laufzeit Bis zum 31. Dezember 2024 Kündigung Gesamtauszahlung* Steuern Kündigungsfrist jeweils 6 Monate zum Jahresultimo, erstmals zum 31. Dezember 2013 ca. 196 % bezogen auf die Anlagesumme, auf die Laufzeit von 12 Jahren ca. 8 % p. a. Einkünfte aus Kapitalvermögen *) angenommene Werte Detaillierte Angaben zur rechtlichen Ausgestaltung der Kapitalanlage und zur Abwicklung erhalten Sie in den Kapiteln F. Rechtliche Angaben und J. Serviceinformationen. 10
C. WESENTLICHE RISIKEN DER KAPITALANLAGE C. WESENTLICHE RISIKEN DER KAPITALANLAGE Allgemeine Hinweise Bei dem vorliegenden Angebot handelt es sich um eine mittel- bis langfristige Anlage in Form eines partiarischen Darlehens. Der Zeichner gibt an die P & P Investment Gesellschaft S. L. (im Folgenden auch die Anbieterin genannt) ein partiarisches Darlehen, im Folgenden als P & P Spanien 2 bezeichnet. Partiarisch ist dieses Darlehen deswegen, weil der Zeichner am Unternehmenserfolg beteiligt ist. Die Besonderheit des hier angebotenen partiarischen Darlehens besteht darin, dass es qualifiziert nachrangig ist und der Zeichner damit nicht die gleichen Rechte besitzt, wie ein sonstiger Gläubiger. Lesen Sie hierzu bitte auch die genauen Regelungen in den Zeichnungsbedingungen (Ziffer 16). Die Verstärkung eines Einzelrisikos durch Kumulation kann dazu führen, dass von einem ursprünglich einer geringeren Gefährdungsstufe zugeordneten Risiko eine höhere Gefährdung ausgeht. Insbesondere kann das Risiko dann einer höheren Gefährdungsstufe zuzuordnen sein, wenn es bei einer Vielzahl von Immobilien auftritt. Auch persönliche Umstände des Zeichners, von denen die Anbieterin keine Kenntnis besitzt, können dazu führen, dass ein Risiko ein höheres Gefährdungspotential entwickelt als hier dargestellt. Zudem können sich die Risiken wechselseitig verstärken. Besondere Risiken der insolvenzvermeidenden Nachrangigkeit P & P Spanien 2 ist mit einer so genannten insolvenzvermeidenden Nachrangigkeit ausgestattet. Das bedeutet, dass der Zeichner seine Ansprüche auf Zinsen und Tilgung in einer möglichen Krise der Anbieterin nur geltend machen kann, wenn das Aktivvermögen und die liquiden Geldmittel ausreichen, um alle weiteren Forderungen gegen die P & P Investment Gesellschaft S. L. auszugleichen. Der Zeichner tritt also mit seinen Forderungen samt Zinsen und Nebenforderungen unwiderruflich hinter sämtliche Forderungen derzeitiger und künftiger Gläubiger der Anbieterin, die keinen Rangrücktritt erklärt haben ( Vorrangforderungen ), in dem Umfang und so lange zurück, wie es zur Vermeidung einer Überschuldung der Anbieterin erforderlich ist. Soweit der Rangrücktritt reicht, haben die Forderungen des Zeichners den Rang der Einlagenrückgewähransprüche der Gesellschafter. Der Zeichner trägt in Höhe seiner Anlage und der hier versprochenen Zinsen ein über das allgemeine Insolvenzrisiko hinausgehendes unternehmerisches Risiko der nachteiligen Geschäftsentwicklung, ohne Gesellschafter zu sein oder eine gesellschafterähnliche Position inne zu haben. Kein förmlicher Prospekt / Rating, nicht regulierter Vertrieb Die hier vorliegende Verkaufsunterlage ist kein förmlicher Prospekt nach dem zum Schutz des Verbrauchers erlassenen Verkaufsprospektgesetz, da für die vorliegende Anlage P & P Spanien 2 keine Prospektpflicht besteht. Eine Prüfung durch die Aufsicht des Bundesamtes für Finanzdienstleistung (Bafin) ist insofern nicht möglich, so dass der Zeichner selbst prüfen muss, ob die hier zur Verfügung gestellten Informationen für eine Beurteilung der Anlage ausreichend sind. Wir empfehlen, im Zweifelsfall eine Beratung durch einen Experten Ihre Vertrauens vornehmen zu lassen. Das hier angebotene Investment P & P Spanien 2 ist kein Finanzinstrument im Sinne des Kreditwesengesetzes. Deswegen kann es von Vertrieben angeboten werden, die nicht der Aufsicht des Bundesamtes für Finanzdienstleistung (BaFin) unterliegen. Für das hier vorliegende Investment liegt kein unabhängiges Rating vor. 11
C. WESENTLICHE RISIKEN DER KAPITALANLAGE Besicherung Die Anlage P & P Spanien 2 ist mit Hypotheken zugunsten des Mittelverwendungstreuhänders besichert. Die Besicherung dient jedoch vorrangig der Kontrolle des Verkaufs der Immobilien. Risiken aus dem Geschäftsbetrieb der P & P Investment Gesellschaft S. L. Mit der Zeichnung des P & P Spanien 2 wird ein typisches unternehmerisches Risiko eingegangen, das mit der Finanzierung eines Unternehmens verbunden ist. Blind Pool-Risiko Die Anlageobjekte der Anbieterin sind zum Zeitpunkt der Aufstellung dieses Verkaufsprospektes noch nicht bekannt ( Blind Pool ). Die Investitionen in Immobilien werden erst später in Abhängigkeit von der Liquiditätslage erfolgen. Der Zeichner setzt sich deshalb u. a. dem Risiko aus, dass sich das Gesamtportfolio der Immobilien nicht erwartungsgemäß zusammensetzt und der angestrebte Grad der Diversifikation nicht erreicht wird. Dies kann dazu führen, dass die beabsichtigte Risikostreuung nicht mehr gewährleistet ist und die wirtschaftliche Situation der Anbieterin bei einer unerwarteten Marktentwicklung negativ beeinflusst wird. So kann z. B. auch nicht gewährleistet werden, dass überhaupt ausreichend geeignete Anlageobjekte erworben werden können. Die bei mangelnden Investitionsmöglichkeiten verbleibende freie Liquidität kann möglicherweise nicht die erwarteten Erträge erwirtschaften, mit der Folge, dass es zu geringeren Auszahlungen an den Anleger kommen kann. Auch können bei Blind Pool-Konzeptionen keine zuverlässigen Prognosen erstellt werden, da die endgültigen Daten des Anlageportfolios noch nicht vorliegen. Es besteht das Risiko, dass einige oder alle der getroffenen Annahmen nicht zutreffend gewählt wurden, oder Sachverhalte sich anders entwickeln als angenommen. Dies kann z. B. zu späteren Investitionen und zu höheren Nebenkosten führen und damit die wirtschaftliche Situation der Anbieterin negativ beeinflussen. Weiter hat der Zeichner zum Zeitpunkt der Zeichnung nicht die Möglichkeit, sich ein abschließendes Bild über die Investitionsobjekte zu verschaffen. Investitionsrisiko Der Erfolg der Anlage hängt wesentlich von der Auswahl der Immobilien ab. Die Geschäftsführung der Anbieterin wird bei Prüfung und Erwerb der geeigneten Objekte mit der größtmöglichen Sorgfalt und Umsicht vorgehen. Dennoch kann keine Gewähr dafür übernommen werden, dass sich die ausgewählten Immobilien erwartungsgemäß entwickeln, da die Marktbedingungen sich ändern können. Dies kann sich auf die Höhe der Auszahlungen an den Zeichner auswirken. Platzierungsrisiko Es kann nicht garantiert werden, dass das im Investitionsplan der Anbieterin vorgesehene Investitionskapital vollständig gezeichnet wird. Gelingt dies nicht innerhalb des vorgegebenen Platzierungszeitraums, so steigt der Anteil der von der Höhe des Eigenkapitals unabhängigen Kosten (Fixkosten). Dies mindert das wirtschaftliche Ergebnis der Vermögensanlage und kann zu geringeren Auszahlungen an den Zeichner führen. Interessenkonflikt Die P & P Investment Gesellschaft S. L. und die P & P Vertriebs- und Verwaltungsgesellschaft S. L. U. sind eng miteinander verbundene Unternehmen. Die P & P Investment Gesellschaft S. L. als Anbieterin kann somit entscheidenden Einfluss auf die geschäftsbesorgende P & P Vertriebs- und 12
C. WESENTLICHE RISIKEN DER KAPITALANLAGE Verwaltungsgesellschaft S. L. U. nehmen. Ein Interessenkonflikt mit nachteiligen Folgen für den wirtschaftlichen Verlauf der Anlage und damit für die Auszahlungen an den Zeichner kann daher nicht ausgeschlossen werden. Auch bei den Mitgliedern des Prüfungsausschusses kann ein Interessenkonflikt liegen, da diese von der Anbieterin berufen worden sind bzw. werden und möglicherweise im Rahmen des Ankaufs, Verkaufs und der Verwaltung von Immobilien die Interessen Dritter vertreten könnten. Auch auf der Ebene des Treuhänders, der beauftragten Vertriebspartner und Immobilienmakler, oder der sonstigen Vertragspartner kann das Risiko eines Interessenkonfliktes bestehen. Baumängel und Altlasten Konzeptgemäß wird die Anbieterin das Eigentum an mehreren Immobilien erwerben. Diese können mit verdeckten Mängeln, Schadstoffen oder Altlasten behaftet sein, die vor dem Kauf nicht oder nicht im vollen Umfang erkannt werden. Hieraus können nicht vorgesehene Kosten oder andere Nachteile, z. B. in Form eines Nutzungsverbots, entstehen. Daneben könnten bestehende Ansprüche gegenüber dem Verkäufer oder Dritten nicht durchsetzbar oder einbringlich sein. Etwaige Auseinandersetzungen mit dem Verkäufer oder sonstigen Vertragspartnern können zusätzlichen nicht kalkulierten Aufwand verursachen. Auch könnten Forderungen gegen Dritte nicht durchsetzbar sein, z. B. wenn der Schuldner zahlungsunfähig ist. Sollte ein außerplanmäßiger Verkauf einer Immobilie erforderlich werden, besteht das Risiko, dass nur ein geminderter Verkaufspreis erzielt werden kann. Diese Risiken können im Extremfall zum Verlust mindestens eines Teils des vom Zeichner investierten Kapitals führen. Risiken aus dem Nießbrauch Es besteht das Risiko, dass sich Nießbrauchnehmer nicht vertragskonform verhalten oder dass bestehende Ansprüche gegen diese nicht durchsetzbar sind. Diese Risiken können das wirtschaftliche Ergebnis der Vermögensanlage mindern und im Extremfall zum Verlust mindestens eines Teils des vom Zeichner investierten Kapitals führen. Risiken der Wertentwicklung Wertentwicklungen von Immobilien sind grundsätzlich nur schwer prognostizierbar, da diese zyklischen Entwicklungen des Immobilienmarktes allgemein, aber auch Entwicklungen des Standortes und objektbedingten Umständen im Besonderen unterliegen. Sollten deshalb die in der Modellrechnung (Seite 54 und 55) angenommenen Wertsteigerungen nicht oder nur zum Teil eintreten, kann sich dies negativ auf den Erfolg des Investments auswirken und somit zum Verlust mindestens eines Teils des vom Zeichner investierten Kapitals führen. Risiken der Veräußerung Es besteht das Risiko, dass die erworbenen Immobilien beispielsweise wegen eines negativen Marktumfeldes nicht, oder erst zu einem späteren Zeitpunkt als geplant, veräußert werden können. Zudem kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Erlöse aus dem Verkauf der einzelnen Immobilien geringer ausfallen als erwartet oder sogar unter dem jeweils gezahlten Kaufpreis liegen. Diese Risiken können zum Verlust mindestens eines Teils des vom Zeichner investierten Kapitals führen. Politische Risiken Zu den politischen Risiken gehören u. a. Maßnahmen des Gesetzgebers oder der Behörden, Auf- 13
C. WESENTLICHE RISIKEN DER KAPITALANLAGE ruhr, Krieg oder Revolution im In- und Ausland, welche die Erfüllung der vertraglichen Verpflichtungen unmöglich machen. Dies kann das vom Zeichner investierte Kapital gefährden. Dabei sind vornehmlich die politischen Verhältnisse in Spanien aber auch in Deutschland zu berücksichtigen. Versicherungen Die erworbenen Immobilien sind vom Nießbrauchnehmer zu versichern. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass bestimmte Risiken für die Immobilien nicht von den noch abzuschließenden Versicherungen umfasst werden, oder dass derartige Risiken nicht versicherbar sind. Dies kann zum Beispiel für bestimmte Naturkatastrophen gelten. Sollte ein Schaden durch ein nicht versichertes Schadensereignis entstehen, oder sollten Versicherungsleistungen nicht in ausreichender Höhe erfolgen, hätte letztendlich die Anbieterin die Differenz zu tragen. Dadurch könnte sich das prognostizierte Ergebnis verschlechtern oder die Anbieterin im schlimmsten Fall in ihrer Existenz gefährdet werden, so dass auch eine Gefährdung der Vermögensanlage eintreten kann. Managementrisiko / Schlüsselpersonenrisiko Der Erfolg der Anbieterin hängt wesentlich von der Geschäftsführung und der Qualität der externen Berater ab. Der Verlust von unternehmenstragenden Personen kann sich negativ auf die Entwicklung der Anbieterin auswirken. Auch kann nicht ausgeschlossen werden, dass diese Personen wirtschaftlich nachteilige Entscheidungen treffen, welche das Vermögen der Anbieterin und damit auch das vom Zeichner investierte Kapital gefährden. Vertragserfüllungsrisiko Es besteht das Risiko, dass ein oder mehrere Vertragspartner ihren vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommen. Die Nichterfüllung oder Kündigung von Verträgen könnte sich negativ auf die wirtschaftliche Entwicklung der Anbieterin auswirken und im schlimmsten Fall die Fortführung der Geschäftstätigkeit der Anbieterin verhindern und damit auch das vom Zeichner eingesetzte Kapital gefährden. Insolvenzrisiko Das Risiko der Anlage P & P Spanien 2 besteht darin, dass die Anbieterin wirtschaftlich in der Lage sein muss, Zinsen und Tilgung bedienen zu können. Zinsen und Tilgung können jedoch nicht bedient werden, wenn die Anbieterin insolvent bzw. zahlungsunfähig werden sollte oder sich in einer Krise befindet. Eine solche Entwicklung ist trotz der Fremdfinanzierungsquote von Null Prozent und der extrem reduzierten Einkaufspreise der Immobilien nie ganz auszuschließen. Dies kann für den Zeichner im Extremfall das Risiko eines Totalverlustes seiner Einlage bedeuten. Mittelfreigabe- und Mittelverwendungskontrolle Die Anbieterin hat mit dem Treuhänder einen Vertrag über die Kontrolle der Freigabe und der Verwendung des Investitionskapitals geschlossen. Eine Kontrolle der wirtschaftlichen und rechtlichen Konzeption der Beteiligung, der Bonität von beteiligten Personen, Unternehmen und Vertragspartnern, findet hingegen durch den Treuhänder nicht statt. Die hiermit gegebenenfalls im Zusammenhang stehenden Risiken bestehen insofern fort. Eingeschränkter Rückzahlungsanspruch Grundsätzlich kann der Zeichner über seine Kapitalanlage frei verfügen, insbesondere seine Anlage erstmals zum 31.12.2013 und dann jeweils zum Jahresultimo kündigen. Sollte die Liquiditätsoder Vermögenslage der Anbieterin zum Zeitpunkt 14
C. WESENTLICHE RISIKEN DER KAPITALANLAGE der Kündigung eine sofortige Rückzahlung des gesamten Betrages nicht erlauben, so kann sich jedoch die Auszahlung ganz oder teilweise verzögern. Auch sind bei einer ordentlichen Kündigung der Anlage die bis zu diesem Zeitpunkt entstandenen Kosten gemäß Investitionsplan (Kapitel E/1.) vom Zeichner zu tragen. Vertriebskosten Das partiarische Darlehen wird durch die P & P Vertriebs- und Verwaltungsgesellschaft S. L. U. und deren Untervermittler vertrieben. Für diese Vertriebsleistungen sind derzeit bis zu 9 % der Zeichnungssumme eingeplant. Aus den Umständen kann sich ergeben, dass die Vertriebskosten höher oder geringer ausfallen. Zahlungsverpflichtung Mit Zeichnung der Kapitalanlage verpflichten sich die Zeichner zur Leistung einer Zahlung zu einem festgesetzten Zeitpunkt. Kommen diese ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nach, entstehen Verzugszinsen. Darüber hinaus kann die Geschäftsführung der Anbieterin sich dazu entscheiden, die Beteiligung zu kündigen, wobei die üblichen Rechtsverfolgungskosten entstehen. Rückabwicklung der Kapitalanlage Aufgrund der Nachrangigkeit der Forderungen des Anlegers besteht im Fall einer Rückabwicklung des Investments kein gesicherter Rückzahlungsanspruch auf die eingezahlten Gelder oder das Agio. Finanzierung der Kapitalanlage Eine persönliche Finanzierung der Anlage wird von der Anbieterin weder angeboten noch empfohlen. Bei einer vollständigen oder teilweisen Fremdfinanzierung der Kapitalanlage besteht für den Zeichner das Risiko, dass die von der P & P Investment Gesellschaft S. L. erhaltenen Auszahlungen die Zins- und Tilgungsverpflichtungen nicht oder nicht vollständig decken. Dies kann im Extremfall die Insolvenz des Zeichners zur Folge haben. Angaben zum maximalen Risiko Bei einer negativen Entwicklung des Investments besteht das maximale Risiko für den Zeichner im Verlust der Zeichnungssumme (des Darlehens) zuzüglich Agio und zuzüglich eventuell zu zahlender Steuern. Wenn das Darlehen fremdfinanziert wurde, muss diese Finanzierung auch im Falle des Verlustes der Anlage zurückgezahlt werden. Steuerzahlungen Es besteht das Risiko, dass der Zeichner Steuern aus sonstigem Vermögen leisten muss, bevor die Anbieterin Auszahlungen an ihn vornimmt. Im Falle einer Steuernachzahlung sind die eventuell entstehenden Zinsen vom Zeichner zu tragen. Außerdem können sich die derzeit in Spanien und in Deutschland geltenden Steuergesetze, Richtlinien und Usancen ändern. Dies kann zu einer für den Anleger nachteiligen Entwicklung führen und das erwartete Ergebnis der Anlage verschlechtern. 15
D. DAS ANLAGEKONZEPT D. DAS ANLAGEKONZEPT 1. Investitionskriterien Zielsetzung Mit dem Investment P & P SPANIEN 2 wird das Ziel verfolgt, einen möglichst hohen Ertrag zu erwirtschaften und gleichzeitig die Anlegergelder abzusichern und vor Inflation zu schützen. Hierzu wurden von unserer Gesellschaft eine Reihe von Kriterien entwickelt, die den gesamten Investitionsprozess klar strukturieren und die von allen beteiligten Mitarbeitern und Entscheidungsträgern strikt einzuhalten sind. Die wichtigste Aufgabe einer erfolgreichen Anlagestrategie sehen wir dabei darin, aussichtsreiche und intelligente Investitionsgelegenheiten zu nutzen und diese unter Beachtung von Risikomanagementgrundsätzen zeitnah umzusetzen. Marktkenntnis Unsere Immobilienprofis verfügen über eine langjährige, umfassende Marktkenntnis, insbesondere auf dem spanischen, aber auch auf dem internationalen Immobilienmarkt. Dadurch haben sich im Laufe der Jahre exzellente Verbindungen zu Schlüsselpersonen des Immobiliensektors, wie Banken, Nachlassverwaltern, Bauträgern, Immobilienfirmen, Investoren und Behörden ergeben. Diese strategischen Beziehungen sind wesentliche Faktoren für den Erfolg. Daneben betreibt die Geschäftsführung der mit dem Vertrieb der Kapitalanlage beauftragten P & P Vertriebs- und Verwaltungsgesellschaft S. L. U. eine eigene Immobilienfirma an der Costa Blanca und verfügt somit über exzellente Kenntnisse und Kontakte an den geplanten Investitionsstandorten. Die entscheidende Phase der Preisentwicklung in dem betreffenden Bereich wurde von unseren Experten bereits seit 2007 vor Ort analysiert. Anlagestrategie Aus diesen empirisch gewonnenen Daten hat sich das vorliegende Anlagekonzept entwickelt. Die alte Kaufmannsweisheit, dass der Gewinn im Einkauf liegt, mag in der heutigen Zeit etwas altmodisch klingen, für den Immobilienmarkt trifft sie allerdings mehr denn je zu. Denn nur durch extrem niedrige Einkaufspreise lassen sich auch außerordentliche Wertsteigerungen erzielen. Unsere Anlagestrategie nutzt dabei zwei Effekte: Zum einen ist das Preisniveau an den Investitionsstandorten um bis zu 30 % eingebrochen und hat sich auf diesem niedrigen Niveau stabilisiert, zum Teil ziehen die Preise in sehr guten Lagen sogar bereits wieder an (siehe hierzu die ausführliche Darstellung unter Punkt 3. dieses Kapitels). Zum anderen wird durch die Vergabe des Nießbrauchrechts an die Verkäufer der Immobilien der tatsächliche Kaufpreis nochmals reduziert und zwar auf 55 % des aktuellen Verkehrswertes. So kann beispielsweise eine Immobilie, die 2007 noch EUR 715.000 gekostet hat und jetzt am Markt für EUR 500.000 angeboten wird, zu einem Preis von EUR 275.000 erworben werden. Da der innere Wert der Immobilie jedoch weiter mindestens bei EUR 500.000 liegt, werden im Moment des Einkaufs bereits 81,8 % Wertsteigerung für die Anleger erwirtschaftet. Eine bessere Ausgangsposition für ein Immobilieninvestment ist kaum denkbar. Zudem kann auch bei sehr vorsichtiger Betrachtungsweise eine generelle Erholung des Marktes erwartet werden, da die Erfahrungen an den internationalen Immobilienmärkten in den letzten Jahrzehnten belegen, dass auch größere Einbrüche sehr schnell wieder kompensiert werden (lesen Sie bitte hierzu die statistischen Daten auf Seite 62). So hat das international renommierte Immobilienunternehmen Engel & Völkers angekündigt, dass die Anzahl seiner Filialen in Spanien bis zum Jahr 16
D. DAS ANLAGEKONZEPT 2015 verdreifacht wird, da man für ein spektakuläres Wachstum in den nächsten Jahren vorbereitet sein will (Costa Blanca Nachrichten / Nr. 1421, 11. März 2011). Ein weiterer Vorteil des Investments liegt darin, dass die Immobilienverkäufer während der Haltephase der Immobilien weiterhin alle Kosten der Instandhaltung und auch alle sonstigen Lasten zu tragen haben. Dabei wurde das Nießbrauchrecht so ausgestaltet, dass die Hausverkäufer bereits nach Ablauf von fünf Jahren gegen eine Einmalzahlung auf ihren Nießbrauch verzichten können, so dass von einer mittleren Haltedauer von ca. 9 Jahren ausgegangen werden kann. Dies ist ein sehr begrenzter und überschaubarer Abschnitt im Lebenszyklus einer Immobilie. Da die Nießbrauchnehmer bei einer vorzeitigen Freigabe ihres Anwesens zudem an den erzielten Wertsteigerungen beteiligt werden, ist auch hier ein gesteigertes Interesse an einem tadellosen Zustand der Immobilie gegeben. Außerdem erfolgt ein Sicherheitseinbehalt in Höhe von 5 % des Kaufpreises, der erst zum Ende des Nießbrauchs an die Berechtigten ausbezahlt wird. Die Immobilien sollen dann sukzessive so ausgewählt werden, dass sowohl eine räumliche wie auch preisliche Streuung erfolgt, wobei wir uns jedoch ausschließlich auf den begehrtesten und damit teuersten Küstenbereich der Costa Blanca zwischen Calpe und Jávea konzentrieren, der auch in Zukunft eine hohe Nachfrage und damit eine gute bis sehr gute Entwicklung erwarten lässt. Erworben werden ausschließlich freistehende Villen in gefragten Wohngegenden. die Immobilien nur zu dem durch unabhängige Gutachter festgelegten aktuellen Verkehrswert erworben werden. Vom Kauf ausgeschlossen sind Immobilien, die dem Erbbaurecht unterliegen sowie Immobilien mit einem gewerblichen Anteil. Prüfungsprozess Im Rahmen der Vorauswahl werden alle Erfolg versprechenden Investitionsgelegenheiten einer umfassenden wirtschaftlichen, rechtlichen und technischen Prüfung unterzogen. Zunächst werden die betreffenden Objekte anhand einer Checkliste bewertet. Danach erfolgt eine detaillierte Prüfung der Bausubstanz und der rechtlichen Rahmenbedingungen. Kommt eine Immobilie in die engere Auswahl, werden von externen, unabhängigen Gutachtern qualifizierte Expertisen zu ausgewählten Schwerpunkten im Rahmen einer so genannten Due Diligence erstellt. Diese Ergebnisse stellen die Grundlage für die späteren Investitionsentscheidungen dar. Entscheidungsprozess Die Geschäftsführung trifft dann nach abschließender Prüfung und Beratung mit dem externen Prüfungsausschuss die endgültige Investitionsentscheidung. Dabei soll das einzelne Objekt eine Investitionssumme von EUR 1.000.000. nicht überschreiten. Die Immobilie muss generell eine gute Gebäudesubstanz aufweisen und der Instandhaltungszustand dem jeweiligen Alter des zu erwerbenden Objektes angemessen sein. Grundsätzlich dürfen 17
D. DAS ANLAGEKONZEPT 2. Vorteile und Sicherheiten Offene und geschlossene Immobilienfonds können auf eine lange Tradition zurückblicken. Mehr als 50 Jahre sammelten die Fonds ein gigantisches Vermögen ein und verwalten derzeit ca. 90 Milliarden Euro. In jüngster Zeit sind jedoch einige Anbieter in Liquiditätsschwierigkeiten geraten. Neben den Auswirkungen der internationalen Finanzkrise sind dafür jedoch vorrangig individuelle Fehler der Fondsbetreiber verantwortlich. So wurden die Immobilien zum einen in der Boomphase in den Jahren 2006 und 2007 erworben, zum anderen wurde in Risikomärkte, z. B. im asiatischen Raum, investiert. Ein weiterer Problempunkt liegt in der teilweise hohen Fremdfinanzierung der Fonds, die zwar in Bezug auf die eingesetzten Eigenmittel mit einer vermeintlich höheren Rendite werben können, für den Anleger aber auch ein deutlich höheres Risiko, z. B. aus Nachschusspflichten, beinhalten. Mit dem Investment P & P SPANIEN 2 grenzen wir uns von diesen gängigen Fonds deutlich ab und zwar nicht nur hinsichtlich der gesamten Konzeption, sondern auch im Hinblick auf die Sicherheiten für den Anleger. Nachfolgend haben wir für Sie die wichtigsten Vorteile sowie Sicherheits- und Kontrollmechanismen zusammengestellt. Zeichnung schon ab EUR 10.000, Bei vielen Fonds oder Vermögensverwaltungen liegt die Mindestanlagehöhe bei EUR 50.000,, teilweise auch deutlich darüber. Mit unserem Investment P & P SPANIEN 2 bieten wir Ihnen die Möglichkeit, sich bereits ab EUR 10.000, an Anlageobjekten zu beteiligen, die sonst nur institutionellen Marktteilnehmern vorbehalten bleiben, als ideale Ergänzung Ihres Portfolios. Online-Abschluss möglich Einfach, schnell und sicher eine Anlage zeichnen können, das ist der Wunsch vieler unserer Kunden; deshalb haben wir für Sie den Online-Abschluss eingerichtet. Hier können Sie bequem von zu Hause aus Ihr Investment tätigen. Überschaubarer Anlagehorizont Bisher wurden Immobilieninvestments im Bereich der Verrentung häufig mit langen Vertragslaufzeiten bis 25 Jahre angeboten. Dies halten wir für nicht mehr zeitgemäß. Da bei unserem Konzept die Verkäufer kein lebenslanges Nießbrauchrecht erhalten, das in der Mehrzahl aller Fälle auch gar nicht gewünscht ist, bewegt sich das Investment mit einer Laufzeit von 12 Jahren in einem durchaus überschaubaren Bereich. Auch sind bereits nach Ablauf von fünf Jahren die ersten Ausschüttungen zu erwarten, da aufgrund der Altersstruktur der Verkäufer erfahrungsgemäß davon ausgegangen werden kann, dass viele von der Möglichkeit Gebrauch machen werden, früher in ihre Heimat zurückzukehren, sei es krankheitsbedingt oder weil ein Wechsel in eine Wohnung oder in betreutes Wohnen zweckmäßig erscheint. Hohe Rendite bis zu 10 % p. a. Die von Experten erstellten Modellrechnungen basieren auf umfangreichen Marktrecherchen und detaillierten Berechnungen (bitte lesen Sie hierzu auch unter Abschnitt D/3. und E/2.). Aufgrund des generellen Preiseinbruchs am spanischen Immobilienmarkt und der extremen Reduzierung des aufzuwendenden Kaufpreises durch die Vergabe eines zeitlich befristeten Nießbrauchrechts an die Verkäufer, sind außerordentliche Wertsteigerungen zu erwarten. 18
D. DAS ANLAGEKONZEPT Erfolgsabhängige Gewinnverteilung Neben dem üblichen Kostenersatz für unsere Aufwendungen (bitte lesen Sie hierzu auch Abschnitt E/1.) erhält unsere Gesellschaft keinerlei Vergütung, es sei denn, die während der Gesamtlaufzeit des Investments erwirtschaftete Rendite würde zu Ausschüttungen an die Anleger führen, die 10 % p. a. -bezogen auf das Anlagevolumen- überschreiten. Die über diese Marge hinaus erzielten Gewinne würden in voller Höhe unserem Unternehmen zustehen. So können Sie sicher sein, dass wir ein hervorragendes Ergebnis anstreben. Einzahlung auf Treuhandkonto Die Einzahlung der Einlagen erfolgt direkt auf ein Sonderkonto des Treuhänders bei der Privatbank DONNER & REUSCHEL in München (Webseite: www.donner-reuschel.de). Frühzahlerbonus 2,5 % p. a. Wer bereits vor den festgelegten Zahlungsterminen einzahlt, bekommt seine Einlage mit 2,5 % p. a. verzinst. Dieser Bonus wird mit Beendigung der Zeichnungsfrist spätestens zum 30. Juni 2013 vergütet (bitte lesen Sie hierzu auch Abschnitt F.). Besicherung im Grundbuch Die Einlagen der Anleger werden bis zu einer bestimmten Höhe dinglich in Form von Hypotheken auf die lastenfrei erworbenen Immobilien abgesichert (bitte lesen Sie hierzu auch unter Abschnitt I/1.). Der beauftragte Mittelverwendungskontrolleur in Deutschland kann am Ende der Laufzeit Löschungen dieser Grundpfandrechte nur zustimmen, wenn im Zuge der Liquidation des Immobilienbestandes die Auskehrung der Einlagen und der erwarteten Gewinne an die Anleger vorgenommen wird. Externe Mittelverwendungskontrolle Generell erfolgt während der gesamten Laufzeit eine externe Mittelverwendungskontrolle durch den Treuhänder. Dieses unabhängige Kontrollorgan darf Zahlungen nur zweckgebunden freigeben und gewährleistet somit die Überwachung des Geldflusses vom Moment der Einzahlung der Einlagen bis zur Gewinnausschüttung an die Anleger. Dazu gehört auch, dass sowohl der Einkauf als auch der Verkauf der Immobilien nur über den Treuhänder abgewickelt werden können. So erfolgt die Auszahlung des Kaufpreisanteils an die Verkäufer als Einmalzahlung in die betreffende Rentenversicherung ohne unsere Zwischenschaltung direkt vom Treuhänder. Beim späteren Verkauf des Objektes durch unsere Gesellschaft wird der Kaufpreisscheck auf den Treuhänder ausgestellt, der diesen Betrag dann dem bereits oben bezeichneten Treuhandkonto gutschreiben lässt und die Auskehrung der erwirtschafteten Beträge vornimmt. Treuhandverwaltung Die von den Anlegern geleisteten Darlehensbeträge werden während der gesamten Laufzeit treuhändisch verwaltet. Die Pflichten des Treuhänders gegenüber dem Anleger sind im Treuhandvertrag exakt definiert und bieten dem Anleger maximale Sicherheit (bitte lesen Sie hierzu auch Abschnitt I/2.). Insbesondere überwacht der Treuhänder sämtliche Zahlungsflüsse sowie die Gewinnverteilung und hält bzw. verwaltet und verwertet die zu Gunsten der Anleger bestellten grundbuchamtlichen Sicherheiten. Keine Nachschusspflicht Die gängigen geschlossenen Immobilienfonds werden fast ausschließlich über eine unternehmerische Beteiligung des Anlegers (z. B. als Kommanditist) an der jeweiligen Gesellschaft abgewickelt. 19
D. DAS ANLAGEKONZEPT Deshalb kann es nachträglich im Laufe des Gesellschaftsverhältnisses zu einer Nachschusspflicht des Anlegers kommen, etwa wenn die Gesellschafter durch Gesellschafterbeschluss eine wirtschaftliche Schieflage der Gesellschaft abwenden wollen; auch können die Anleger zur Rückzahlung ihrer Ausschüttungen angehalten werden. Dies bedeutet für den Anleger ein hohes finanzielles Risiko. Bei der von uns gewählten rechtlichen Konstruktion hingegen ist der Anleger nicht als Gesellschafter am Unternehmen, sondern im Verhältnis des von ihm gezeichneten Betrages am erwirtschafteten Unternehmensgewinn beteiligt. Damit wird eine Nachschusspflicht definitiv ausgeschlossen (bitte lesen Sie hierzu auch unter Abschnitt I/1.). Kündigung der Einlage möglich Bei geschlossenen Fonds ist üblicherweise während der Vertragslaufzeit keine Kündigung möglich, auch lassen sich die dort erworbenen Unternehmensanteile nur bedingt handeln. Da unsere Kunden nicht am Unternehmen, sondern über die erbrachte Einlage am Unternehmensgewinn beteiligt sind, lassen sich die Einlagen deutlich flexibler auf Dritte übertragen oder kündigen. So ist Ihr Engagement erstmals zum 31. Dezember 2013 und dann jeweils zum Jahresultimo kündbar (bitte lesen Sie zu den Risiken und den anfallenden Kosten unter Kapitel C. und F.). Keine Fremdfinanzierung Häufig werden bei geschlossenen Immobilienfonds große Beträge der Investitionen über Bankkredite fremdfinanziert. Dadurch entstehen zusätzliche, schwer kalkulierbare Risiken und Kosten. Die von uns vorzunehmenden Immobilienkäufe erfolgen dagegen sukzessive nur aus Eigenmitteln, so dass Liquidität und Unabhängigkeit immer gewährleistet sind. Inflationsschutz durch Sachwerte Wohnimmobilien bedeuten materielle Substanz und bieten damit gerade in Krisenzeiten Sicherheit und Inflationsschutz. Nicht von ungefähr hat sich deshalb der Begriff Betongold entwickelt. Auch wenn die Preise kurzfristig einbrechen können und sich uns damit momentan große Chancen eröffnen, besteht bei Immobilien im Gegensatz zu anderen Anlageformen (wie z. B. Aktien) nur in seltenen Ausnahmefällen die Gefahr des totalen Wertverlustes. Selbst im Falle eines Krieges behalten Immobilien langfristig ihren Wert, wie es die Vergangenheit gezeigt hat. Da aufgrund der immensen Neuverschuldung der europäischen Staaten künftig eine erhebliche Inflationsrate zu befürchten ist, gehören entsprechende Investments heute schon allein aus diesem Grund unbedingt in jedes Depot. Sicherheit der Einlagen Der wichtigste Sicherheitsaspekt der vorliegenden Kapitalanlage liegt in dem extrem reduzierten Einkaufspreis der Immobilien. Der derzeitige generelle Preiseinbruch von ca. 30 % an den Investitionsstandorten und die Tatsache, dass von dem dann ermittelten aktuellen Verkehrswert wiederum nur 55 % ausbezahlt werden, schließt eine Gefährdung der eingebrachten Geldmittel weitestgehend aus. Risikobegrenzung durch Diversifikation Der private Anleger hat üblicherweise nicht die Möglichkeit, sich ein eigenes Immobilienportfolio aufzubauen und so das Risiko zu streuen. Aufgrund der geplanten hohen Anlagesumme von EUR 20 Millionen können wir jedoch sowohl örtlich, wie auch im Hinblick auf verschiedene Preissegmente, den Bestand so gezielt diversifizieren, dass mögliche Risiken minimiert werden. Sollte 20
D. DAS ANLAGEKONZEPT dennoch eine einzelne Immobilie nicht den erhofften Gewinn erbringen, wird dies im Mittel durch andere, zusätzliche Gewinne wieder ausgeglichen. Keine Projektentwicklung Da bei dem vorliegenden Konzept ausschließlich Bestandsimmobilien in guten und sehr guten Lagen erworben werden, ist das Risiko im Vergleich zu noch nicht realisierten Bauprojekten mit ihren vielen Unwägbarkeiten sehr begrenzt. Unabhängiger Prüfungsausschuss Sämtliche Entscheidungen zum Ankauf von Objekten erfolgen erst nach detaillierter Prüfung durch Experten. Wir haben hierzu einen externen Prüfungsausschuss eingerichtet (bitte lesen Sie auch Abschnitt H/4), der mit Fachleuten aus den Bereichen Recht, Architektur und Vertrieb besetzt ist und nach strikt vorgegebenen Investitionskriterien beurteilt sowie die notwendigen Expertisen erstellt. Transparenz und Kontrolle Da wir eine langfristige, partnerschaftliche Beziehung mit unseren Kunden anstreben, sind wir natürlich ständig für Sie ansprechbar und erläutern Ihnen gerne unsere Anlagestrategien. Besonders wichtig ist uns, dass Transaktionen für Sie jederzeit transparent und nachvollziehbar bleiben. Dabei ist es selbstverständlich, dass unsere Experten direkt vor Ort in Spanien tätig sind, denn nur so ist die notwendige Kontrolle und Flexibilität des Investitionsprozesses gesichert. Jeder Anleger erhält zudem auf Wunsch einen geschützten Depotzugang und kann so jederzeit alle Informationen zu seinem Investment online abrufen. Und wenn Sie genau sehen möchten, wo Ihre Einlage eingesetzt wurde, dann besuchen Sie uns doch einfach und überzeugen Sie sich persönlich: Unsere Investments sind zum Anfassen! Erstklassiges Management Der private Anleger hat schon aus beruflichen Gründen selten die Möglichkeit, sich die notwendigen Sprach-, Markt- und Rechtskenntnisse anzueignen sowie die erforderlichen Kontakte in einem fremden Land aufzubauen, die für ein optimales Investment erforderlich sind. Dies ist aber auch nicht notwendig, denn dafür gibt es unsere international erfahrenen Immobilienspezialisten, die den gesamten Entscheidungsprozess begleiten und aufgrund der gesammelten Daten die Preise der Immobilien und insbesondere die Chancen einer erfolgreichen Wiederverwertung prüfen. 21
D. DAS ANLAGEKONZEPT 3. Immobilienmarkt Costa Blanca Gerade in Krisenzeiten lassen sich überdurchschnittliche Renditen erwirtschaften, indem antizyklisch agiert wird. Wer über ausreichend frisches Kapital verfügt, dem bieten sich jetzt exzellente Einstiegschancen: es ist die Stunde der Käufer. Dies gilt insbesondere für die teilweise extrem unterbewerteten Immobilienmärkte. Nach jahrelanger Beobachtung des Marktes konzentrieren wir uns mit dem Investment P & P SPANIEN 2 auf den attraktivsten Abschnitt der spanischen Mittelmeerküste, die Costa Blanca. Die Weiße Küste hat in den letzten Jahren eine faszinierende Entwicklung vollzogen und sich zu einem der beliebtesten Feriengebiete Europas entwickelt. Ein mildes mediterranes Klima mit durchschnittlich 300 Sonnentagen im Jahr, kilometerlange Sandstrände und wunderbare Badebuchten, sowie eine hervorragende Infrastruktur bieten alles für einen unvergesslichen Urlaub oder den erträumten Zweitwohnsitz. Die schnelle Anbindung über die Flughäfen Alicante und Valencia ist ideal für eine internationale Vermarktung, so dass auch in Zukunft die besten Voraussetzungen für eine erfolgreiche Anlagestrategie gegeben sind. Dabei liegt ein ganz entscheidender Aspekt in der weitgehenden Unabhängigkeit der Costa Blanca von der inländischen, also spanischen Nachfrage, denn die Region wird in starkem Maß vom Tourismus und der Kaufnachfrage ausländischer Investoren geprägt. 3.1 Ziel der Marktanalyse Das vorliegende Gutachten wurde erstellt, um die langfristige Preisentwicklung des freien Marktes im Wohnhausbereich neuer sowie gebrauchter Immobilien in den Gemeinden Calpe, Benissa (Stadt bzw. Küste), Teulada/Moraira und Jávea an der Costa Blanca bewerten zu können. Die Daten stammen vorrangig vom statistischen Institut des Bundeslandes Valencia (IVE), das erstellte Gutachten wurde von der Architektenkammer in Denia/Alicante geprüft und dort hinterlegt. Als Vergleichsobjekte der statistischen Erhebung wurden die im jeweiligen Quartal (in den Grafiken mit 1T bis 4T bezeichnet) des betreffenden Jahres verkauften Referenzwohnhäuser herangezogen. Der jeweilige Wohnhaustyp spiegelt sich im Verkaufspreis wieder. Eine erste Klassifizierung oder Bewertung kann hinsichtlich des Immobilienmarktzuganges vorgenommen werden. Wenn das jeweilige Wohnhaus Zugang zum freien Markt erhält, kann die Immobilie als Freie Markt-Immobilie bezeichnet werden. Eine zweite Bewertung wurde aufgrund der Herkunft der Immobilie vorgenommen, unterschieden wird hier zwischen Neubau oder existentem Wohnhaus. Zudem wurde die Bewertung bezüglich der Faktoren Komplettrenovierung oder Teilrenovierung erweitert. Diese Kriterien werden als ausschlaggebend in der ökonomischen Analyse des Immobiliensektors angesehen. Um diese Entwicklung für Sie nachvollziehbar zu machen, haben wir ein umfangreiches Fachgutachten erstellen lassen, das im Folgenden auszugsweise die Entwicklung des Immobilienmarktes in Spanien und an der Costa Blanca wiedergibt und hier insbesondere die Bevölkerungsstruktur und die Preisentwicklung an den geplanten Investitionsstandorten. 22
D. DAS ANLAGEKONZEPT 3.2 Generelle Daten auf nationaler Ebene Betrachtet werden in einem ersten Schritt die Preisentwicklungen für Wohnhäuser in ganz Spanien im freien Marktbereich von 2006 bis 2010. Unterschieden wurde dabei zwischen Wohnhäusern mit einem Alter bis zu zwei Jahren und Wohnhäusern mit einem Alter von mehr als zwei Jahren. Preismittel für Wohnhäuser in Spanien: Quelle: Wohnungsbauministerium. Serie 1995-2009. Basis 2005 Bewertung: Der landesweite Trend entspricht hier der Preisentwicklung des Bundeslandes Valencia, zu dem die Costa Blanca gehört. Es zeigt sich in den Jahren 2006 und 2007 ein extremer Anstieg, wobei die Preise für Gebrauchtimmobilien im Mittel über denen für Neubauten lagen. Ab Mitte 2008 bis Mitte 2009 brechen dann die Preise deutlich ein, wobei nun die Neubauten im Mittel über den älteren Immobilien liegen. In der Folge schwächt sich die Preisreduktion jedoch ab und erreicht Anfang 2010 in etwa das Preisniveau vom 1. Quartal 2006. 23
D. DAS ANLAGEKONZEPT 3.3. Generelle Daten Alicante 3.3.1. In einem zweiten Schritt wurde die Preisentwicklung im Einzugsbereich Alicante betrachtet, die maßgeblich für den nördlichen Teil der Costa Blanca ist. Die nachfolgende Tabelle zeigt die Entwicklung pro m ² Wohnfläche in Alicante, im Zeitraum zwischen den Jahren 2006 bis 2010. Preis Freier Markt Wohnhaus Quelle: Wohnungsbauministerium. Tabelle 2.1. Basis 2005 Bewertung: Deutlich erkennbar ist auch hier der Abschwung ab Mitte 2008. Insgesamt fielen die Preise bezogen auf den Höchststand im 4. Quartal 2007 um 16,54 % bis zum 2. Quartal 2010. Der größte Einbruch erfolgte im Jahr 2009. 3.3.2. Die nächste Tabelle spiegelt die Entwicklung des Preisindexes für Wohnhäuser in Alicante wieder. 24
D. DAS ANLAGEKONZEPT Preisliste für Wohnhäuser in Alicante: Quelle: Wohnungsbauministerium. Tabelle 1.1. Basis 2005 3.3.3. Betrachtet wird zudem der mittlere Preisverlauf pro m ² Bauland in den Gemeinden (Ein- wohnerzahl zwischen 10.000 und 50.000) der Provinz Alicante (Preis / pro m ² Fläche). Quelle: Wohnungsbauministerium. Tabelle 4.4. Bewertung: Die Preisentwicklung bei den Baulandpreisen fällt noch deutlich stärker aus, hier ergab sich zwischen Anfang 2006 und Ende 2009 eine Preisreduktion um fast 50 %. Allerdings sind die Preise dann im ersten Quartal 2010 bereits wieder um gut 22 % gestiegen im Vergleich zum letzten Quartal 2009. 25
D. DAS ANLAGEKONZEPT 3.4. Mittlere Preisentwicklung von Wohnhäusern auf dem freien Markt in den jeweils untersuchten Gemeinden Nachfolgend werden die Preisentwicklungen an den einzelnen Investitionsstandorten ausgewertet. Eingangs sind zur besseren Übersicht jeweils allgemeine Daten zu den betreffenden Gemeinden vom statistischen Institut des Bundeslandes Valencia (IVE) aufgeführt, insbesondere zur demographischen Entwicklung, zum Tourismus und zur politischen Parteienlandschaft (Elecciones locales). Im Hinblick auf die Entwicklung der Bauwirtschaft interessant sind zum einen jeweils die Tabelle Obras mayores de edificatión (Wohnungsbauvorha- ben) mit der Unterteilung in Licencias concedidas por tipo de obra (Erteilte Genehmigungen, aufgeteilt in Restaurierung, Neubau und Abriß) und Edificación de nueva planta (Anzahl der Neubauten bei Wohnhäusern) sowie zum anderen die Tabelle Catastro (zeigt die Entwicklung der Katastereintragungen für den städtischen und ländlichen Bereich). Eine Übersetzung der spanischen Fachausdrücke ins Deutsche finden Sie in der Reihenfolge der dargestellten Tabellen im Glossar auf Seite 96. Hafen Alicante 26
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D. DAS ANLAGEKONZEPT 3.4.1 Calpe 3.4.1.1 Mittlere Preisentwicklung pro Quadratmeter Wohnhaus auf dem freien Markt innerhalb der Gemeinde Calpe zwischen den Jahren 2006 und 2010 Quelle: Wohnungsbauministerium. Tabelle 5. Bewertung: Trotz leichter Erholung im 2. Quartal 2009 ist seit dem 3. Quartal 2007 eine negative Preisentwicklung feststellbar und zwar gesamt um gut 32,7 %. 3.4.1.2 Umsätze im Immobilienbereich neuer Wohnhäuser in der Gemeinde Calpe Quelle: Wohnungsbauministerium. Tabelle 16.1. 30
D. DAS ANLAGEKONZEPT Bewertung: Bei den Umsätzen im Bereich Neubau konnte ein maximaler Rückgang von 70 % beobachtet werden, wobei bis Ende 2009 jedoch eine starke Erholung um 65 Prozentpunkte erfolgte. Anfang 2010 ist der Index dann wieder auf ein mittleres Niveau des Jahres 2008 gefallen. 3.4.1.3 Mittlere Preisentwicklung pro Quadratmeter Wohnhaus auf dem freien Markt innerhalb der Gemeinde Calpe, aufgeteilt in Wohnhäuser mit einem Alter bis zu zwei Jahren und Wohn häuser älter als zwei Jahre Bewertung: Interessant ist hier die Entwicklung der Preise für Neubauten, die entgegengesetzt zum allgemeinen Trend deutlich über den Preisen für ältere Immobilien liegen und sich seit Mitte 2008 sogar stetig erholen. 3.4.1.4 Durchschnittlicher Preis pro Quadratmeter in komplett erschlossenem Bauland Quelle: Immobilienportal Fotocasa.com Es wurden 15 Vergleichsobjekte Bauland komplett erschlossen untersucht, als Resultat ergab sich ein Mittelwert von 207,14 / m². 3.4.1.5 Durchschnittspreis pro Quadratmeter bei allein stehenden Wohnhäusern Quelle: Immobilienportal Fotocasa.com Es wurden 15 Vergleichsobjekte von allein stehenden Wohnhäusern in Calpe untersucht. Als Resultat ergab sich ein Mittelwert von 1.892,21 / m². 31
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D. DAS ANLAGEKONZEPT 3.4.2 Benissa 3.4.2.1 Mittlere Preisentwicklung pro Quadratmeter Wohnhaus auf dem freien Immobilienmarkt innerhalb der Gemeinde Benissa Quelle: Immobilienportal: Facilisimo.com Preisentwicklung Wohnhäuser im Jahr 2007 Preisentwicklung Wohnhäuser im Jahr 2008 Preisentwicklung Wohnhäuser im Jahr 2009 Preisentwicklung Wohnhäuser im Jahr 2010 Bewertung: Nach einem starken Preiseinbruch in den Jahren 2007 und 2008 um über 50 % hat sich der Markt in 2009 wieder erholt und in 2010 auf mittlerem Niveau stabilisiert, liegt jedoch immer noch ca. 30 % unter der Höchstmarke von Anfang 2007. 35
D. DAS ANLAGEKONZEPT 3.4.2.2 Umsätze Immobilienmarkt Wohnhäuser Neubau der Gemeinde Benissa Quelle: Wohnungsbauministerium. Tabelle 16.1. Bewertung: Nach extremen Umsätzen jeweils im 3. Quartal 2006 und 2007 erfolgte bei den Neubauten ein Rückgang um 70 %. Nach zwischenzeitlicher Erholung Ende 2009 liegen die Umsätze nun wieder auf dem niedrigen Niveau des 2. Quartals von 2009. 3.4.2.3 Mittlerer Quadratmeterpreis komplett erschlossenes Bauland Quelle: Immobilienportal Fotocasa.com Als Vergleichsmaterial wurden 15 Beispiele herangezogen in komplett erschlossenem Bauland, als Resultat ergab sich ein Wert von 139,50 / m². 3.4.2.4 Mittlerer Quadratmeterpreis von Einfamilienwohnhäusern Quelle: Immobilienportal Fotocasa.com Es wurde ein Mittelwert von 2.579 / m² festgestellt. 36
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D. DAS ANLAGEKONZEPT 3.4.3 Teulada / Moraira 3.4.3.1 Quadratmeterpreisentwicklung von Wohnhäusern auf dem freien Markt in Teulada, vom Jahr 2007 bis zum Jahr 2010 Quelle: Immobilienportal: Facilisimo.com Preisentwicklung Wohnhäuser im Jahr 2007 Preisentwicklung Wohnhäuser im Jahr 2008 Preisentwicklung Wohnhäuser im Jahr 2009 Preisentwicklung Wohnhäuser im Jahr 2010 Bewertung: Im Gegensatz zu insbesondere Calpe und Benissa entwickeln sich die Preise in Teulada/ Moraira bereits wieder ins Plus. Nach einem moderaten Einbruch um gut 12 & in 2007, sind die Preise seitdem stetig gestiegen und liegen inzwischen sogar über dem Niveau von Anfang 2007. 41
D. DAS ANLAGEKONZEPT 3.4.3.2 Umsätze Wohnhäuser Neubau innerhalb der Gemeinde Teulada/Moraira Quelle: Wohnungsbauministerium. Tabelle 16.1. 3.4.3.3 Durchschnittlicher Quadratmeterpreis komplett erschlossenes Bauland Quelle: Immobilienportal Fotocasa.com Es wurden als Vergleichsobjekte 15 Beispiele herangezogen in komplett erschlossenem Bauland, als Resultat ergab sich der Wert von 203,50 / m². 3.4.3.4 Durchschnittlicher Quadratmeterpreis allein stehender Wohnhäuser Quelle: Immobilienportal Fotocasa.com Es wurden 15 Vergleichsobjekte als Beispiele von allein stehenden Einfamilienwohnhäusern innerhalb der Gemeinde gewählt. Es ergab sich ein Mittelwert von 2503,65 / m². 42
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