Steuerliche Wertermittlungen Grundvermögen Erbschaft und Schenkung Stand Juli 2016
Gliederung Maßgeblichkeit des Bewertungsgesetztes der gemeine Wert Definition der Grundstücksarten für das Bewertungsverfahren Zuordnung der Bewertungsverfahren Escape - Klausel für den Steuerpflichtigen Steuerliche Auswirkung eines Verkehrswertgutachtens Fehler vermeiden Praxis Beispiele Formaler Ablauf Steuerpflichtiger vs. Finanzamt Praxisnahe Anleitung was ist zu tun
Umfang und Maßgeblichkeit des Bewertungsgesetztes Die Finanzämter setzen bei der Erbschafts-/ Schenkungssteuer den typisierten Wert für den Grundbesitzwert als Bemessungsgrundlage an, weil die Ermittlung des individuellen gemeinen Wertes (=Verkehrswert) zu aufwändig wäre. ( 138 BewG) Dies führt zu einem Pauschalverfahren das Bundesweit angewandt wird Der ermittelte Wert des Finanzamtes ist der pauschalisierte gemeine Wert Problem: Durch das pauschalisierte Verfahren können erheblich Über-/ Unterbewertungen entstehen
Grundstücksarten Einordnung für die Finanzämter Bei der Bedarfsbewertung von Grundstücken für Zwecke der Erbschafts-/Schenkungssteuer sind folgende Grundstücksarten zu unterscheiden Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke Ein- und Zweifamilienhäuser Mietwohngrundstücke Wohnungs- und Teileigentum Geschäftsgrundstücke Gemischt genutzte Grundstücke Sonstige bebaute Grundstücke
Definition der Grundstücksarten für die Einordnung des Bewertungsverfahrens Die einzelnen Grundstücksarten werden - in Anlehnung an die bei der Einheitsbewertung des Grundvermögens geltenden Regelungen ( 74 BewG) mit folgenden Abgrenzungskriterien bestimmt: Ein- und Zweifamilienhäuser sind Wohngrundstücke mit bis zu zwei Wohnungen. Eine Mitbenutzung für betriebliche (gewerbliche, freiberufliche oder land- und forstwirtschaftliche) oder öffentliche Zwecke ist unschädlich, wenn diese weniger als 50%, berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche, beträgt und die Eigenart des Grundstücks als Ein- oder Zweifamilienhaus nicht beeinträchtigt. In Abgrenzung zu den Ein- und Zweifamilienhäusern sind Mietwohngrundstücke Grundstücke, die mehr als zwei Wohnungen enthalten. Mietwohngrundstücke müssen zudem zu mehr als 80%, berechnet nach Wohn- oder Nutzfläche, Wohnzwecken dienen. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
Definition der Grundstücksarten für die Einordnung des Bewertungsverfahrens Geschäftsgrundstücke werden definiert als Grundstück, die zu mehr als 80% berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche, eigenen oder fremden betrieblichen (gewerblichen, freiberuflichen, land- und fortswirtschaftlichen) oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum sind. Gemischt genutzte Grundstücke sind Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils eigenen oder fremden betrieblichen (gewerblichen, freiberuflichen, landund forstwirtschaftlichen) oder öffentlichen Zwecken dienen und keine Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum, Teileigentum oder Geschäftsgrundstücke sind. Zu den gemischt genutzten Grundstücken zählt beispielsweise dein Grundstück, das eine Wohnung enthält und zu mindestens 50% der Wohn- oder Nutzfläche für gewerbliche oder öffentliche Zwecke mitbenutzt wird, oder ein Mehrfamilienhaus, das Läden-und Gewerberäume enthält und zu 20% der Wohn- oder Nutzfläche gewerblichen oder öffentlichen Zwecken dient. Sonstige bebaute Grundstücke sind solche Grundstücke, die keine der vorgenannten Definitionen erfüllen.
Zuordnung der Bewertungsverfahren LEIMGRUB Chartered Surveyors 182 BewG Vergleichswert Ertragswert Sachwert Wohnungs-/ Teileigentum Mietwohngrundstücke Wohnungs-/TE ohne Vergleichswert Ein- /Zweifamilienhäuser Geschäftsgrundstücke Gemischt genutzte Grundstücke EFH/ZFH ohne Vergleichswert Geschäftsgrundstücke/ Gemischte Grundstücke ohne übliche Miete Sonstige bebaute Grundstücke
Escape-Klausel Anders als bei der Bewertung der betrieblichen Vermögen sieht das Bewertungsrecht für das Grundvermögen eine gesetzlich geregelte Escape-Klausel vor ( 198 BewG). Der Steuerzahler kann nachweisen, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach dem Bewertungsgesetz ermittelte Wert. Ist der Nachweis erfolgreich, hat das Finanzamt den niedrigeren gemeinen Wert festzustellen. Wichtig: Soll der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes geführt werden, muss gegen den Bescheid des Finanzamtes, mit dem der steuerliche Grundbesitzwert festgestellt wird, sofort Einspruch eingelegt werden. Verstreicht die Rechtsbehelfsfrist ungenutzt, kann sich der Steuerzahler auch die Kosten für das Gutachten sparen. Die Kosten für den Nachweis trägt im übrigen der Steuerzahler. Deshalb muss sich ein Gutachten prinzipiell steuerlich so auswirken, dass der Steuerzahler das Gutachten aus der eingesparten Steuer bezahlen kann. Diese Frage hat der Steuerberater zu entscheiden.
Steuerliche Auswirkung eines Verkehrswertgutachtens Fall 1 Ein Mann hinterlässt seiner Frau ein Mietwohngrundstück mit einem steuerlichen Grundbesitzwert von 1.156.000. Die Ehefrau übernimmt die bestehende Hypothek von 400.000. Nach einer vorliegenden Verkehrswertermittlung beträgt der gemeine Wert (=Verkehrswert) der Immobilie wegen erheblicher Baumängel und Schäden nur 517.000. Falsch wäre es, nun sofort zu behaupten, dass sich bei einem derart gravierenden Unterschied in jedem Fall eine Steuerersparnis ergäbe. Das zeigt die folgende Berechnung: Steuerlicher Grundbesitzwert 1.156.000 Schulden - 400.000 Bereicherung 756.000 Persönlicher Freibetrag (Steuerklasse I) - 500.000 Versorgungsfreibetrag - 256.000 Steuerpflichtiger Erwerb 0 Steuer 0
Steuerliche Auswirkung eines Verkehrswertgutachtens Fall 2 Ein Mann hinterlässt seiner Freundin ein Mietwohngrundstück mit einem steuerlichen Grundbesitzwert von 1.156.000. Es lasten keine Hypotheken auf der Immobilie. Nach einer vorliegenden Verkehrswertermittlung beträgt der gemeine Wert (=Verkehrswert) der Immobilie wegen erheblicher Baumängel und Schäden nur 517.000. Ohne Berücksichtigung des Verkehrswertgutachtens ergibt sich folgende Steuerberechnung: Steuerlicher Grundbesitzwert 1.156.000 Schulden 0 Bereicherung 1.156.000 Persönlicher Freibetrag (Steuerklasse III) - 20.000 Versorgungsfreibetrag - 0 Steuerpflichtiger Erwerb 1.136.000 Steuer 30% 340.800
Steuerliche Auswirkung eines Verkehrswertgutachtens Fall 2 Ein Mann hinterlässt seiner Freundin ein Mietwohngrundstück mit einem steuerlichen Grundbesitzwert von 1.156.000. Es lasten keine Hypotheken auf der Immobilie. Nach einer vorliegenden Verkehrswertermittlung beträgt der gemeine Wert (=Verkehrswert) der Immobilie wegen erheblicher Baumängel und Schäden nur 517.000. Unter Berücksichtigung des Verkehrswertgutachtens ergibt sich folgende Steuerberechnung: Steuerlicher Grundbesitzwert 517.000 Schulden 0 Bereicherung 517.000 Persönlicher Freibetrag (Steuerklasse III) - 20.000 Versorgungsfreibetrag - 0 Steuerpflichtiger Erwerb 497.000 Steuer 30% 149.100 Die Steuerersparnis beträgt demzufolge 191.700
Sachwert Beispiel aus Bescheid FA LEIMGRUB Chartered Surveyors
Sachwert Beispiel aus Bescheid FA LEIMGRUB Chartered Surveyors
Ertragswert Beispiel aus Bescheid FA LEIMGRUB Chartered Surveyors
Standard Parameter BewG Standardparameter für die Bewertungsannahmen sind geregelt im BewG Anlage 22 ff. S. 120 ff. Gültig ab 02.11.2015 - Neu Für Bewertungen vor dem 2.11. 2015 gelten die Anlagen BewG vom 24.12.2008
Steuerklassen Erbschafts-/Schenkungssteuer Steuerklasse I 1. Ehegatten, Lebenspartner 2. Kinder und Stiefkinder 3. Abkömmlinge der in Nr. 2 genannten Kinder und Stiefkinder 4. Eltern und Voreltern bei Erwerbern von Todeswegen Steuerklasse II 1. Eltern und Voreltern, soweit sie nicht zur Steuerklasse I gehören 2. Geschwister 3. Abkömmlinge ersten Grades von Geschwistern 4. Stiefeletern 5. Schwiegerkinder 6. Schwiegereltern 7. Geschiedene Ehegatten u. Lebenspartner einer aufgehobenen Lebenspartnerschaft Steuerklasse III Alle übrigen Erwerber und Zweckzuwendungen
Freibeträge Ebrschafts-/Schenkungssteuer Freibeträge vor 2009 ab 2009 Steuerklasse I Ehegatte 307.000 500.000 Kinder 205.000 400.000 Enkel 51.200 200.000 Übrige Personen 51.200 100.000 Steuerklasse II 10.300 20.000 Steuerklasse III 5.200 20.000 Eingetragene Lebenspartner 5.200 500.000
Steuersätze ab 2010 Erbschafts-/Schenkungssteuer
Kontakt Thomas Leimgrub MRICS Im Hart 30 82110 Germering T: +49 (0) 89 / 8007 19 19 F: +49 (0) 89 / 8007 29 29 M: +49 (0) 170 / 33 11 119 Mail: thomas@leimgrub.com Internet: www.leimgrub.com