Management Circle Real Estate Senioren- & Pflegeimmobilien Frankfurt 2015 Pflegeheimbau unter Kostendruck www.terragon-gmbh.de Jonas Rabe, Geschäftsführer TERRAGON Wohnbau GmbH, Berlin 1
TERRAGON Unternehmen 2015 TERRAGON INVESTMENT GmbH TERRAGON PROJEKT GmbH TERRAGON VERTRIEB GmbH TERRAGON Wohnbau GmbH Projektentwicklung, Projekt- und Baumanagement für Seniorenimmobilien (deutschlandweit) TERRAGON Berlin Spezialvertrieb für altersgerechte Wohnungen Bau von ca. 20 Senioreneinrichtungen mit ca. 2.000 Wohneinheiten und ca. 750 Pflegeplätzen Beratung, Eigenentwicklungen, Neubau, Vertrieb, Baurechtschaffung 2
Hamburg/Maternistraße Berlin/DörpfeldEins Hannover/Vitalquartier Berlin/Spandauer Burgwall Bonn/Villa Camphausen Frankfurt/Westend München/Trudering 3
Management Circle Real Estate Senioren- & Pflegeimmobilien Frankfurt 2015 I. Große Nachfrage überschaubares Angebot 4
I. Große Nachfrage überschaubares Angebot Die Nachfrage stimulierende Faktoren: Weiterhin demographisch bedingte Bedarfssteigerung Interessante Renditen (aktuell 14,5 bis 15 Fach) im Vergleich zu anderen Anlageklassen etablierte Investmentkriterien und professionelle Betreiber schmälern das Investmentrisiko Steigende Nachfrage bei steigenden Ankaufsfaktoren Günstige Refinanzierungszinsen steigendes Interesse von internationalen Anlegern (Institutionelle Anleger) steigende Interesse von Teileigentumsentwicklern und privaten Anlegern (Teileigentumsanleger) 5
I. Große Nachfrage überschaubares Angebot Angebotsverknappende Faktoren: steigende Grundstückspreise in wirtschaftlich stabilen Wachstumsregionen (Konkurrenz zu Wohnentwicklungen) starre/ Stagnierende Investitionskostensätze stärkerer behördlicher Regulierungswillen z.b. bei Pflegeheimbetrieb und Brandschutz Knappere Margen für Entwickler = weniger Projektierungen sich verschärfende bauliche Anforderungen in einzelnen Bundesländern (z.b. max. Bettenanzahl / Einzelzimmerquote) steigende Baukosten (verschärfte bauliche/ energetische Anforderungen durch Brandschutz und die ENEV 2016 ) 6
I. Neubauprojekte in Pflege unter Druck Auswege: Verschlechterung von Standortqualität, Bauqualität und Raumangebot Eigeninvestment der Betreiber unter Nutzung der günstigen Finanzierungsbedingungen Reduktion Renditeerwartungen Teileigentumsvertrieb an Kapitalanleger Tür-an-Tür-Investment von Pflegeeinrichtung und Betreutem Wohnen 7
Management Circle Real Estate Senioren- & Pflegeimmobilien Frankfurt 2015 II. Was kostet ein Pflegeheim 8
II. Was kostet ein Pflegeheim Herstellungskosten nach Kostengruppen (DIN 276): Kostengruppen (KG) KG 100 KG 200 KG 300-400 KG 500 KG 600 KG 700 KG 700 Bezeichnung Grundstück- und Nebenkosten Herrichten und Erschließen Baukosten Gebäude Außenanlagen Ausstattung Pflegeheim (Möblierung / Küchen) Baunebenkosten (Planung / Herstellung) Baunebenkosten (Finanzierung, Preopening, Bauherrenaufgaben) 9
II. Was kostet ein Pflegeheim KG 100 Inventar - Grundstückskosten: (KG) Bezeichnung Kosten pro Bett Kosten pro qm Gesch.-fl. (GS) KG 100 Grundstück- und Nebenkosten 3.500 bis zu 10.000 /Bett zzgl. Nebenkosten 70-200 /qm GF Bei Durchschnittlich 55 m² GF/ Bett Maximale Höhe des Grundstückskaufpreis abhängig von I- Kosten und Exit-Szenario 10
II. Was kostet ein Pflegeheim KG 200-500 + 700; Gebäude Herstellkosten (bis Ende 2014): (KG) Bezeichnung Kosten pro Bett Kosten pro qm Gesch.-fl. (GS) KG 200 Herrichten und Erschließen 750 1000 /Bett (zzgl. spez. Gründungskosten) 15-20 /qm GF KG 300-400 Baukosten Gebäude 52.000 57.000 /Bett 950-1.025 /qm GF KG 500 Außenanlagen 1.000 2.000 /Bett 20-35 /qm GF KG 700 Baunebenkosten (Planung) 10.000 12.000 /Bett 180-220 /qm GF KG 700 Baunebenkosten (Finanzierung, Preopening, PM) 2.000-2.200 /Bett 35-40 /qm GF 11
II. Was kostet ein Pflegeheim KG 200-500 + 700; Gebäude - Herstellkosten: Kostenansatz gibt für voll erschlossene Grundstücke ohne Altlasten oder besondere Gründungsmaßnahmen Evtl. Mehrkosten für besondere Ausstattungsmerkmale, Nebenräume Evtl. Mehrkosten durch höhere Anforderungen an Energieeinsparung (z.b. ENEV) oder Schallschutz ca. 17% bis 19% von BK (Architekt, Fachplaner, Baugenehmigung, Projektmanagementfee) Bauzwischenfinanzierung zzgl. Preopening (6-9 Monate Mietfrei) Ggf. Zuschlag für Generalunternehmer zu kalkulieren 12
II. Was kostet ein Pflegeheim KG 200-500 + 700; Gebäude - Herstellkosten: Exkurs ENEV 2016 : Verschärfung der vorgeschriebenen Energieeinsparungen bei Neubauten Höhere Dämmwerte vorgeschrieben Höherer Anteil erneuerbarer Energien vorgeschrieben Verschärfung der Anforderungen an die Be- und Entlüftung KfW 70 entspricht nun KfW100 Steigende Baukosten um ca. +5% bis +7% (Dämmung, Fenster, kontrollierte Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung, Kraftwärme-Kopplung/ BHKW, Solarthermie Wegfall des KfW-Programms KfW70 zum April 2016 13
II. Was kostet ein Pflegeheim KG 600 Inventar - Möblierungskosten: (KG) Bezeichnung Kosten pro Bett Kosten pro qm Gesch.-fl. (GS) KG 600 Ausstattung Pflegeheim zw. 7.500 bis 9.000 /Bett (betreiberspezifische Ausgaben pro Bett) 135-165 /qm GF Möblierung der Zimmer (Pflegebäder ect.) und Küchen (Großküche/ Etagenküchen) Wird von Betreibern zum Teil als zusätzlicher Anlaufzuschuss verwendet 14
II. Was kostet ein Pflegeheim Gesamtkosten - Was kostet ein Pflegeheim: (KG) Bezeichnung Kosten pro Bett Kosten pro qm Gesch.-fl. (GS) KG 200-700 Herstellungskosten (ohne Grundstk. und Finanz.) 71.250 bis 81.000 /Bett 1.295 1.475 /qm GF KG 100-700 Gesamtinvest-KO (KG 100-700) 76.750 bis 90.200 /Bett 1.395 1.640 /qm GF Kosten für ein Pflegeheim einfachen/ mittleren Standards Je nach Grundstückskosten und Flächeneffizienz (GF/Bett) gewisse Kostenvariation möglich! 15
Management Circle Real Estate Senioren- & Pflegeimmobilien Frankfurt 2015 III. Die Investmentstrategie Wie rechnen Projektentwickler, Betreiber, Investoren und WEG-Aufteiler? 16
III. Die Investmentstrategie Wie rechnen Projektentwickler, Betreiber, Investoren und WEG-Aufteiler? Investmentstrategie Projektentwickler: Der Projektentwickler: generiert seine Marge aus der Entwicklung von Grundstücken bis zur löffelfertigen Fertigstellung des Pflegeheims Aufgaben: Grundstückssuche, Grundstücksankauf, Baurechtschaffung, Mietvertragverhandlung, Bauliche Umsetzung, Objektverkauf Exit: an einen Betreiber oder Investor Ca. 10% Entwicklermarge bei Vorabverkauf (i.d.r. 2 Jahre Projektlaufzeit) 17
III. Die Investmentstrategie Wie rechnen Projektentwickler, Betreiber, Investoren und WEG-Aufteiler? Investitionsrechnung Projektentwickler: 17,00 Verkaufsfaktoren 16,00 15,00 14,00 13,00 12,00 11,00 1 50 100 150 200 250 300 Grundstückskosten pro qm GF max. Verkaufsfaktor an Institutionelle Verkaufsfaktor ohne Gewinnmarge Verkaufsfaktor inkl. 10% Gewinnmarge Eigene Berechnung: Miete pro Bett: 18 I-Kosten; Baukosten+NK Einzelvergabe ca. 67.000 /Bett zzgl. ca. 9.000 / Bett Möbel & Preopening 18
III. Die Investmentstrategie Wie rechnen Projektentwickler, Betreiber, Investoren und WEG-Aufteiler? Investmentstrategie Betreiber/ Entwickler-Betreiber: Der Betreiber erstellt das Pflegeheim als Betriebsimmobilie und generiert seine Marge aus dem anschließenden Betrieb Betreiber-Entwickler : eine Mischform zur Immobilieneigenentwicklung mit anschließender Veräußerung, um Betreiberexpansion zu beschleunigen Aufgaben: wie ein Projektentwickler (z.t. eigenes Profitcenter ) Exit: Bestandsportfolio oder ggf. Verkauf an einen Investor Entwicklungsmarge entweder aus dem langfristigen Betrieb (i.d.r. 30 Jahre) oder aus Abverkauf zu generieren. 19
III. Die Investmentstrategie Wie rechnen Projektentwickler, Betreiber, Investoren und WEG-Aufteiler? Investmentstrategie Betreiber/ Entwickler-Betreiber: Bruttomarge bei Verkauf bei Fertigstellung: 10-15% (nach 2 Jahren Projektentwicklung) Bruttoanfangsrendite bei Eigeninvest: 7,5% bis zu 5% p.a. Tilgungssatz möglich Vorteil: sehr günstige Refinanzierungszinssätze bei Verbleib im Bestand Nachteil: vergrößert Bilanzsummen, bindet mehr Eigenkapital und hemmt somit evtl. die Expansion, Betreiber trägt Baurisiko 20
III. Die Investmentstrategie Wie rechnen Projektentwickler, Betreiber, Investoren und WEG-Aufteiler? Investmentstrategie WEG-Aufteiler: Der WEG-Aufteiler: generiert seine Marge aus der Entwicklung von Grundstücken bis zur löffelfertigen Fertigstellung des Pflegeheims mit einzelnem Abverkauf einzelner Pflegezimmer an einzelne Kapitalanleger Aufgaben: Grundstückssuche, Grundstücksankauf, Baurechtschaffung, Mietvertragverhandlung, Bauliche Umsetzung, Objektverkauf als WEG-Modell/ Vertriebssteuerung Exit: an private Kapitalanleger Ca. 15%-20% Entwicklermarge (i.d.r. 2 Jahre Projektlaufzeit) 21
III. Die Investmentstrategie Wie rechnen Projektentwickler, Betreiber, Investoren und WEG-Aufteiler? Investmentstrategie WEG-Aufteiler: Modell A: Verkauf bei Fertigstellung an Endinvestor Modell B: Verkauf über WEG nach Fertigstellung Projektkosten bis Übergabe: 8.574 TEUR 8.574 TEUR Vermarktungs-Koordination, Markercourtage, Exposés 0 TEUR (ca. 3 JM/ 15%) 1.719 TEUR Finanzierungskosten für zusätzliche Maklercourtage 0 TEUR 37 TEUR Gesamtausgabensumme: 8.574 TEUR 10.330 TEUR Verkaufsfaktor: 14,50 Fach 18,50 Fach Mietansatz (p.a.) 651 TEUR (p.a.) 651 TEUR Kaufpreisannahmen: 9.434 TEUR 12.037 TEUR Gesamteinnahmen Summe: 9.434 TEUR 12.037 TEUR Projektgewinn: 860 TEUR 1.707 TEUR Projektrendite 10,03% 16,52% Eigene Berechnung: Beispielprojekt mit 116 Betten 22
III. Die Investmentstrategie Wie rechnen Projektentwickler, Betreiber, Investoren und WEG-Aufteiler? Investmentstrategie WEG-Aufteiler: Weitere Margen-Optimierungsmöglichkeiten Gute Lagen und gute Betreiber = Verkaufsfaktorerhöhung Ggf. Kaufpreiszahlung der Anleger nach MABV Nutzung von KfW-Programm 153 Mietfreie Zeit / Preopening auf Anleger abwälzbar Möbelkosten auf Anleger abwälzbar (für Anleger steuerlich absetzbar) Kaufpreiserhöhungen mit fortschreitendem Vertriebsstand Aufbau zusätzlicher eigener Vertriebsstrukturen (internalisieren/reduzierung kalkulierter Courtage) Vertriebsrisikominimierung des Abverkaufs durch renommierte Vertriebe 23
III. Die Investmentstrategie Wie rechnen Projektentwickler, Betreiber, Investoren und WEG-Aufteiler? Investmentstrategie WEG-Aufteiler: Risiken den WEG-Aufteilungsmodells: Vertriebsrisiko Höhere Vertriebskosten Ggf. höhere Finanzierungskosten Deutlich zu niedrige Renditen für die Anleger Was ist in 25 Jahren bei einem Reinvestitionszyklus zu tun? Ggf. Probleme des Betreibers/ Mieters bei der Kleinanlegerkommunikation 24
III. Die Investmentstrategie Wie rechnen Projektentwickler, Betreiber, Investoren und WEG-Aufteiler? Investmentstrategie Tür-an-Tür-Konzept: Zusätzliche Investitionsmöglichkeiten an guten Standorten Höhere Margen im betreuten Wohnen daher höhere Gesamtwirtschaftlichkeit als eine Pflegeeinrichtung allein Höhere mögliche Grundstückspreise für Pflegeeinrichtung zusammen mit Betreutem Wohnen Breitere Angebotsmöglichkeiten 25
II. Das Tür-an-Tür-Konzept Modellrechnung Pflegeheime mit betr. Wohnen im Tür-an-Tür-Konzept Bauvolumen Grundstückkosten KG 100 BK+NK+FFE (KG 200-700) Projektmarge 100 Betten Pflegeheim* 55 WE Betr. Wohnen** 5.500 m² GF 5500 m² GF (ca. 55 m²/bett) (4125 m² Mfl.) ca. 7.500 /Bett 400 /m² Mfl. (ca. 135 /qm GF) (300 /m² GF) 2.000 /m² Mfl. 73.250 /Bett (1.500 /m² GF) 8.250 /Bett 360 /m² Mfl. (ca. 10%) (ca. 15%) Exit 89.000 /Bett 2.760 /m² Mfl. Exit-Faktor 14,25 Fach (18 /Bett/Tag) 19,20 Fach (12 /qm Mfl.) Durchschnittlicher Grundstückspreis: 217 /m² GF Durchschnittliche PE-Marge: 12,5 % * Annahmen Pflegeheim: Miete 18 I-Kosten*347 Tage; Baukosten+NK Einzelvergabe ca.66.000 /Bett; 8.750 /Bett Möbel+Preopening **Annahmen Wohnen: Flächeneffizienz Mfl. zu GF 70%; Miete:12,00 /qm Mfl. 26
Management Circle Real Estate Senioren- & Pflegeimmobilien Frankfurt 2015 IV. Schlussfolgerungen 27
Management Circle Real Estate Senioren- & Pflegeimmobilien Frankfurt 2015 VIELEN DANK FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT 28
Kontakt TERRAGON INVESTMENT GmbH TERRAGON PROJEKT GmbH TERRAGON VERTRIEB GmbH TERRAGON WOHNBAU GmbH Friedrichstraße 185-190, 10117 Berlin, Germany Telefon +49 (030) 20 37 99-0 Telefax +49 (030) 20 37 99-55 info@terragon-gmbh.de www.terragon-gmbh.de Geschäftsführer: Dr. Michael Held, Dipl.-Wirt.-Ing. (FH) Jörg Gunne, Dipl.-Ing. Jens-Uwe Kelka Dipl.-Wirt.-Ing. (TU) Jonas Rabe TERRAGON Berlin 29