MARKTBERICHT INDUSTRIE- UND LOGISTIKIMMOBILIEN München 2015
Marktbericht für die Vermietung von Logistikimmobilien- und Industrieflächen im Großraum München für 2015 n Realogis-Analyse: Erstmals Ermittlung des Gesamtvolumens aller Lager-, Logistik- und Produktionsflächen im Großraum München n Rückgang des Jahresumsatzes 2015 um ca. 15 % auf 247.000 qm Mietfläche n Mietpreise für Neubauflächen steigen auf Rekordniveau von bis zu 6,75 Euro/qm n Prognose: Spekulative Neubauten gefragt anhaltende Abwanderung ins erweiterte Umland >> Jahresumsätze Industrie- und Logistikimmobilien Großraum München 400.000 qm 350.000 qm 300.000 qm 250.000 qm 200.000 qm 150.000 qm 100.000 qm 50.000 qm 0 qm 2011 2014 2013 2012 2015 n In eigener Sache: Als Marktführer durchbricht Realogis München im zehnten Jahr des Bestehens die 1 Mio. qm-marke Die hohe Nachfrage seitens der Industrie, ein nachhaltiger Trend zum Outsourcing sowie der dynamische weltweite E-Commerce bescheren der Logistikbranche ein weiteres Wachstum. Davon profitiert auch der bundesweite Mietmarkt für Lager-, Logistik- und Produktionsflächen. Um die Transparenz für Investoren und Mieter in dieser Immobilienklasse weiter voran zu bringen hat Realogis das vor zehn Jahren gegründete und heute führende deutsche Beratungsunternehmen für Logistikimmobilien, Industrieimmobilien und Gewerbeparks alle Bestandsflächen im Großraum München* detailliert untersucht. Bereits seit seinen Gründerjahren sorgt Realogis entgegen der bis dahin gängigen Praxis dafür, dass Investoren und Mietern die eigenen Logistikmarktberichte kostenfrei und einfach über das Internet zugänglich sind. on Rhein-Neckar mit über 300 Städten und Gemeinden. 2015 wurden nach Angaben des Immobilienberaters von allen Marktteilnehmern insgesamt 247.000 qm Lager-, Logistik und Produktionsflächen im Großraum München neu vermietet (Rückgang um ca. 15 % im Vergleich zum Vorjahresergebnis von 290.000 qm**). Grund für die Abnahme ist der anhaltende Flächenmangel in einem Radius von ca. 50 km rund um München. Im gesamtenmarkt herrscht mittlerweile im Größenbereich ab 5.000 qm Vollvermietung, sagt Oliver Raigel, Geschäftsführer der Realogis Immobilien München GmbH. Aktuell liegt die Leerstandsquote für alle Flächensegmente unter zwei Prozent und auslaufende Mietverträge in modernen Logistikflächen werden nahtlos nachvermietet. Das hatte im abgelaufenen Jahr auch Auswirkungen auf die Mietpreise für Neubaulogistikflächen im Umland München, die sich von 6,50 Euro/qm auf einen neuen Spitzenwert von 6,75 Euro/qm erhöhten. Die wenigen Neubauentwicklungen, Sanierungen von Brachflächen bzw. Brownfields sowie Refurbishments von Bestandsbauten konnten den Bedarf jedoch nur teilweise auffangen, so Raigel weiter. Damit werden spekulative Neubaulösungen im Speckgürtel zwingend nötig. Großnutzer wie der Automobilhersteller BMW, der 2015 den Startschuss für drei neue Logistikund Distributionszentren mit einer Gesamtfläche von 370.000 qm gab, die 2016 bzw. 2017 in Betrieb genommen werden, haben sich bereits für neue Standorte im weiteren Umland entschieden (Wallersdorf im Landkreis Dingolfing Landau, Bruckberg-Gündlkofen im Lankreis Landshut und Kleinaitingen im Landkreis Augsburg). Zudem ist auch der E-Commerce in München weiter auf dem Vormarsch. So errichtet Amazon Mit unserer Analyse sind wir dem Wunsch unserer Kunden nachgekommen und haben erstmals alle Gewerbegebiete einzeln aufgenommen, sagt Oliver Raigel, Geschäftsführer der Realogis Immobilien München GmbH. Damit sind wir jetzt und zukünftig in der Lage, per Knopfdruck den Lagerflächenbestand z. B. nach Gewerbegebiet, Region, Himmelsrichtung, etc. auszuweisen. Raigel weiter: Im Großraum München haben wir ein Gesamtvolumen von aktuell ca. 5,6 Millionen qm Lager-, Logistik- und Produktionsflächen im Bestand ermittelt. Das entspricht rund 785 Fußballfeldern bzw. der gesamten Metropolregi- >> Jahresumsätze Industrie- und Logistikimmobilien Großraum München 2015 nach Regionen München West 27.225 qm 11 % München Süd 14.850 qm 6 % München Ost 64.350 qm 26 % München Nord 141.075 qm 57 %
2015 gleich zwei neue Logistikstandorte im Großraum München mit ca. 15.000 qm und ein Lebensmitteleinzelhändler hat für die Endkundenbelieferung (Home Delivery) ca. 4.500 qm Flächen angemietet. Insgesamt wurden laut der Analyse von Realogis 89 neue Vertragsabschlüsse von allen Marktteilnehmern erzielt. Davon betrafen 15 das Flächensegment ab 5.000 qm, wovon vier Großabschlüsse über 10.000 qm lagen. Sieben Mietverträge galten dem Segment zwischen 3.000-5.000 qm. Die traditionell meisten Nutzerwechsel fanden mit 31 Abschlüssen in den Flächen zwischen 1.000-3.000 qm statt und im Segment unter 1.000 qm kam es zu 36 Neuverträgen. Im Gegensatz zum Vorjahr stellten die Logistikunternehmen 2015 mit 41 % am Gesamtumsatz (101.270 qm) den Spitzenreiter unter den Flächenabnehmern dar. Es folgen Handelsunternehmen mit 32 % bzw. 79.040 qm und Produktionsunternehmen mit 20 % bzw. 49.400 qm. Wie in den Jahren zuvor war der Münchner Norden auch 2015 mit einem Umsatzanteil von 57 % bei den Nutzern am beliebtesten (140.790 qm), gefolgt vom Münchner Osten mit 26 % (64.220 qm), Münchner Westen 11 % (27.170 qm) und Süden 6 % (14.820 qm). In eigener Sache: Realogis hat im zehnten Jahr seines Bestehens allein im Großraum München die 1 Mio. qm-grenze an vermittelter Mietfläche an Hersteller, Handelsunternehmen und Logistiker erreicht. Zwischen 2005 und Ende 2015 vermietete Realogis Immobilien München insgesamt 1.010.000 qm Lager-, Logistik- und Produktionsflächen in diesem Marktgebiet. 2005 waren wir das erste auf Logistik- und Industrieimmobilien spezialisierte Beratungsunternehmen in Deutschland, sagt Oliver Raigel. Heute ist Logistik nicht zuletzt aufgrund des wachsenden E-Commerces in aller Munde und die Assetklasse Logistikimmobilie ist stark in den Fokus der Investoren gerückt. 2005 hatten wir im Großraum München noch viel mit lokalen Eigentümern zu tun, mittlerweile wird der Markt von institutionellen Investoren dominiert. In der 10-Jahres-Rückschau haben wir diverse Marktzyklen begleitet, zu den größten Veränderungen zählt, dass sich der Großraum München von 2005 bis 2010 vom starken Mietermarkt aufgrund des geringen Angebotes ab 2013 zum Vermietermarkt gewandelt hat. Zu den Highlights von Realogis im Großraum München in den Gründungsjahren zählte beispielsweise die Vermarktung des Prologis Parks in Neufahrn mit einer Grundstücksfläche von 170.000 qm und 100.000 qm Gesamtnutzfläche, die u.a. an die MAN Gruppe vermietet sind. 2007 vermittelte das Unternehmen einen langfristigen Mietvertrag über ca. 20.000 qm Logistikfläche in Unterschleißheim an die Scherm Tyre & Projekt Logistik GmbH. Bei der Suche nach dem besten Standort für Deutschlands modernsten Backbetrieb hat Realogis 2008 die Glockenbrot Bäckerei erfolgreich beim Erwerb eines 40.000 qm großen Grundstücks im Gewerbegebiet Gada A8, Bergkirchen, beraten. Einen weiteren Meilenstein stellte 2011/2012 die Vermarktung des teilweise spekulativ errichteten Logistikparks in München- Pliening für den Investor und Projektentwickler Alpha Industrial dar. Der Park umfasst 32.000 qm Gesamtfläche und Realogis war mit der exklusiven Ausschreibung und Vermittlung des 18.500 qm großen Neubaus an Ratioform Verpackungen beauftragt. Im selben Zeitraum vermittelte Realogis Mietflächen nicht nur an die Kernzielgruppen Logistiker, Hersteller und Handelsunternehmen, sondern auch an soziale Einrichtungen wie z.b. Werkstätten, die Menschen mit Behinderung bei der Teilhabe und Eingliederung ins Arbeitsleben unterstützt oder Werkstätten für Blinde und Sehbehinderte. In den Jahren 2013/2014 vermarktete Realogis u. a. den spekulativ errichteten, 34.000 qm großen Neubau in München-Parsdorf gemeinsam mit Immogate u.a. an die Media Saturn Gruppe und Develey Senf & Feinkost GmbH. Zu den größten Herausforderungen zählte 2012 aufgrund des komplizierten und umfangreichen Anforderungsprofils die Vermittlung eines 20.000 qm großen Prototypenwerkes an einen bayrischen Automobilhersteller. Übersicht Mietpreise nach Immobilientyp im Großraum Mün chen Hochwertige Logistikimmobilien mindestens 10,00 m Hallenhöhe, großzügige Andienungszonen und Minimum 1-2 Tore pro 1.000 qm Hallenfläche, effiziente Beheizungssysteme. Mietpreis Halle: 6,20-6,75 Euro/qm, zugehörige Bürofläche 9,00-10,50 Euro/qm Funktionale Bestandsimmobilien mindestens 7,50 m Hallenhöhe, Rampen und/oder ebenerdige Andienung, großzügige Andienungszonen, Heizung, Sprinkleranlage. Mietpreis Halle: 5,50-5,95 Euro/qm, zugehörige Bürofläche 7,00-9,00 Euro/qm Einfache Hallenflächen bis zu 5,00 m Hallenhöhe, unzureichende Belichtung und Dämmung, meist nur ebenerdige Andienung. Mietpreis Halle: 4,00-4,90 Euro/qm, zugehörige Bürofläche 5,00-6,00 Euro/qm
Aichach Moosburg 8 Augsburg Adelshausen 9 BAYERN Heimhausen 92 Erding Taufkirchen Königsbrunn Landsberg am Lech Dachau Bergkirchen 92 Maisach Karlsfeld Adelshofen Fürstenfeldbruck Dießen Gilching 96 Seefeld Herrsching München Gräfelfing Gauting Grünwald Garching Ismaning Kirchheim 94 Poing Haar Ottobrunn Moosach Ebersberg Emmering Schongau Weilheim in Oberbayern Holzkirchen 95 Königsdorf Bad Tölz Rosenheim 8 * Marktgebiet Großraum München Die bayerische Landeshauptstadt München zählt im internationalen Vergleich zu den führenden Wirtschaftsmetropolen und ist geprägt von einer breiten und ausgewogenen Wirtschafts- und Branchenstruktur. Als Teilmarkt definiert Realogis die relevanten verfügbaren Lager-, Logistik-, Industrie- und Produktionsflächen in einem Radius von ca. 50 km rund um München. Geografisch im Herzen Europas gelegen verfügt der Großraum München über eine leistungsstarke Verkehrsinfrastruktur inklusive acht Autobahnen (A8, A9, A92, A94, A95, A96, A995 und A99), Flughafen sowie Gütertransport auf der Schiene. ** Ankäufe, Entwicklungen und Investments von Eigennutzern sind nicht berücksichtigt
Region München REALOGIS Immobilien München GmbH Ansprechpartner: Oliver Raigel (Geschäftsführer) Tel.: +49 (0)89-51 55 69-0 Fax: +49 (0)89-51 55 69-29 Email: muenchen@realogis.de Die erste Adresse für Industrie- und Logis tik- immobilien REALOGIS Für Sie direkt vor Ort in München Als Realogis im Jahr 2005 gegründet wurde, hatten wir ein ehrgeiziges Ziel: die Marktführerschaft im Vermietungssegment Industrie- und Logistikimmobilien. Die Konzentration und Bündelung unseres Know-hows auf diese Nische hat sich bewährt: So sind wir erneut seit 2015 in Deutschland Marktführer nach Flächenumsatz bei Industrie-, Lager- und Logistikimmobilien. Und auch unser europaweiter Marktanteil nimmt stetig zu. Heute ist die inhabergeführte REALOGIS Unternehmensgruppe mit Hauptsitz in München und Niederlassungen in Berlin, Düsseldorf, Hamburg und Stuttgart neben der reinen Vermittlungs- und Beratungstätigkeit auch ein gefragter Partner von Investoren und institutionellen Anlegern, bei denen wir unsere ganze Erfahrung und unsere fundierten regionalen, nationalen wie internationalen Marktkenntnisse einbringen. Der track record unseres Investmentteams liegt jährlich im dreistelligen Millionenbereich. Wir sind Ihr Ansprechpartner für die Vermietung und den Verkauf von Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbeparks in der Region München und seit 2006 marktführend in diesem Segment. Sie suchen eine bestimmte Immobilie? Wir definieren detailgenau Ihre Anforderungen, optimieren Ihr Suchprofil und liefern Ihnen passgenaue Objekte. Sie suchen einen neuen Mieter für Ihr Objekt? Dann unterstützen wir Sie bei der Bewertung Ihrer Immobilie und der Festlegung des optimalen Mietzinses. Wir kümmern uns um die professionelle Außendarstellung und sorgen für eine zügige Vermietung. Ob Mieter oder Vermieter, in beiden Fällen profitieren Sie von der langjährigen Marktkenntnis und Spezialisierung, der Marktnähe und von den wertvollen Kontakten unseres neunköpfigen Teams in der Region. Wir beschäftigen ausschließlich gut ausgebildete Immobilienberater und verfügen zudem über eine eigene Grundstücksabteilung, die auf Gewerbeund Industriegrundstücke spezialisiert ist. Umfangreiche Beratungsleistungen in den Bereichen Logistik und Fulfillment runden das Dienstleistungsangebot ab. Mit einem Team hoch motivierter und gut ausgebildeter Mitarbeiter streben wir danach, unsere Kunden langfristig zu begleiten und diese von unserer Position als Marktführer profitieren zu lassen. Sprechen Sie mit uns, wenn es um Entscheidungen rund um Industrie- und Logistikimmobilien geht. Unsere Dienstleistungen n Ausarbeitung eines detaillierten, individuellen Anforderungsprofils n Fundierte, realistische Bewertung Ihrer Immo- bilie / Ihres Grundstückes n Zielgenaue Angebote n Individuelles Vermarktungskonzept n Erarbeitung möglicher Alternativen (Leasing, Ankauf) n Integrierte Realogis-Logistikberatung zur Definition des optimalen Standorts und der Umsetzung der innerbetrieblichen Abläufe in einer Bestandsimmobilie n Beratung zur Immobilienoptimierung n Strategieberatung zur Minimierung von Leerstands- und Ausfallsrisiken n Umfangreiches regionales, nationales und internationales Kontaktnetzwerk mit potentiellen Mietern REALOGIS Immobilien München GmbH Rundfunkplatz 4 80335 München Tel.: +49 (0)89-51 55 69-0 Fax: +49 (0)89-51 55 69-29 Email: muenchen@realogis.de www.realogis.de