Immobilienfinanzierung......die Grundlagen Sparkasse Bodensee Dietmar Späth Konstanz, 05.Juni 07
Inhalt der nächsten 1,5 Stunden 1. Die Suche nach der passenden Immobilie 2. Überblick Immobilienfinanzierung 3. Welche Größen bestimmen meinen Kreditzins 4. Sonstiges Seite 2
1. Die Suche nach der passenden Immobilie
1. Die Suche nach der passenden Immobilie Wohnung oder... Seite 4
1. Die Suche nach der passenden Immobilie Wohnung oder Haus? wie viel Platz brauche ich? Bauherr oder Bauträger? Ortsrand oder Stadt? Seite 5
1. Die Suche nach der passenden Immobilie Bestandsimmobilien? Seite 6
1. Die Suche nach der passenden Immobilie oder Neubau? Seite 7
1. Die Suche nach der passenden Immobilie? Wie ist das Wohnumfeld? Seite 8
1. Die Suche nach der passenden Immobilie? Wie ist die Infrastruktur? Seite 9
2. Überblick Immobilienfinanzierung
2. Überblick Immobilienfinanzierung Ansparung Eigenkapital =>ideal 20% Kaufpreis + Notar 1,50% + Grunderwerbssteuer 3,50% + Makler 3,57% ---------------------------------------- =Gesamtkosten Finanzierungsbedarf Beispiel: Kaufpreis: 200,0 T Nebenkosten: 17,1 T =Gesamt 217,1 T./. Eigenkapital: 67,1 T =Finanzierung 150,0 T Seite 11
2. Überblick Immobilienfinanzierung Gesamtkosten 217.100,00 Euro./. Eigenkapital 67.100,00 Euro = Finanzierungsbedarf 150.000 Euro =>weitere Zinsentwicklung? Seite 12
2. Überblick Immobilienfinanzierung Kredit Zinsen Tilgung Anspartopf Tilgung Tilgung Anspartopf Zinsen Zinsen Zinsen Seite 13
2. Überblick Immobilienfinanzierung Seite 14
2. Überblick Immobilienfinanzierung Sparphase Darlehensphase 0 1 2 3 10,5 21 Jahre Ansparleistung 3 der Bausparsumme Beispiel: Ansparrate: danach Zins + Tilg.: 100.000,00 Euro 300,00 Euro (ca. 10,5Jahre) 600,00 Euro (ca. 10,5Jahre) Seite 15
3. Welche Größen bestimmen meinen Kreditzins
3. Welche Größen bestimmen meinen Kreditzins? Zinsbindung - normale Zinskurve - inverse Zinskurve - flache Zinskurve Beleihungswert der Immobilie Persönliche Bonität Darlehenshöhe (...) Seite 17
Beispiele für normale (1973), flache (1990), inverse (1991) und Zinskurven 2006 Seite 18
3. Welche Größen bestimmen meinen Kreditzins? Zinsbindung Beleihungswert der Immobilie - Realkredit - Personalkredit - Blankokredit Persönliche Bonität Darlehenshöhe (...) Seite 19
Verschiedene Sichtweise Immobilienwert Seite 20
Aus Sicht der Bank Beleihungswert : Soll die Grenze der bankgeschäftlichen Vorsicht kennzeichnen, bzw. einen Verkaufsbzw. Marktwert prognostizieren, der auch künftig eine hinreichende Sicherung des Darlehensanspruchs erwarten läßt (dauerhaften, zukunftssicher, aus langfristigen Marktgeschehen abgeleitete Erkenntnisse, in die Zukunft gerichteter Zeitraum). Insofern unterscheidet er sich vom Verkehrswert, der mehr auf einen Stichtag abzielt und daher über längere Zeiträume gesehen nicht konstant ist. Seite 21
Welche Größen bestimmen meinen Kreditzins? VERKEHRSWERT Abschlag ca. 20% = Blankokredit BELEIHUNGSWERT 80% Beleihungsgrenze = Personalkredit der Bausparkassen 60% des Beleihungswertes = Realkredit Seite 22
3. Welche Größen bestimmen meinen Kreditzins? Zinsbindung Sicherheiten/Einsatz Eigenkapital, bzw. Eigenleistungen Persönliche Bonität - Rating/Scoring Darlehenshöhe (...) Seite 23
3. Welche Größen bestimmen meinen Kreditzins? Anhand von Rating und Scoring wird versucht die Bonität von Unternehmen oder Privatpersonen zu messen. Es sollen Aussagen über die Wahrscheinlichkeit getroffen werden, dass der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nachkommt. Die Note entscheidet neben der Kreditvergabe auch über die Kreditkonditionen: schlechte Note = hohes Risiko = schlechte Kondition gute Note = geringes Risiko = sehr gute Kondition Seite 24
3. Welche Größen bestimmen meinen Kreditzins? Das Rating der Sparkassen Finanzgruppe besteht aus quantitativen und qualitativen Faktoren Ratingsysteme sind bei den jeweiligen Banken unterschiedlich Nach jedem Ratingprozess wird eine Note zugeordnet Jeder Ratingnote wird eine Ausfallwahrscheinlichkeit in den nächsten 12 Monaten zugeordnet Seite 25
4. Sonstiges
4. Sonstiges Kann ich vielleicht auch über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) finanzieren? Und was ist mit der Förderung durch die L-Bank? Wich kann ich mich, als wichtigsten Baustein der Finanzierung, gegen Risiken schützen? Und wie versichere ich meine neue Immobilie? Seite 27
Die Spezialisten für Baufinanzierungen der Sparkasse Bodensee stehen Ihnen gerne zur Verfügung! Seite 28