Projektskizze: Gutachten Wirtschaftsfaktor Immobilie 2017 Vorbemerkung Bei einer Neuauflage soll durch eine neue Struktur die Besonderheit der Immobilienwirtschaft und des Immobilienbestandes als komplexe Branche und als komplexes wirtschaftliches, soziales und stadtstrukturelles Gut deutlicher herausgearbeitet werden. Denn Immobilien - bedienen unterschiedliche Nutzungen (Wohnen, Wirtschaft mit unterschiedlichen Branchen) - sind im Eigentum unterschiedlicher Eigentümer (öffentliche Hand, Privatpersonen, Unternehmen unterschiedlicher Branchen, Immobilienunternehmen) - werden von unterschiedlichen Wirtschaftszweigen erstellt (Architektur-/Ingenieurbüros, Bauwirtschaft), finanziert (Finanzwirtschaft), verkauft (Makler, Immobilienunternehmen), vermietet (Immobilienunternehmen, private Vermieter) verwaltet und gemanagt - haben eine hohe Bedeutung als Sicherheit für Finanzierungen - prägen mit dem öffentlichen Raum die physische Umwelt und das Stadtbild. An diese Bedeutungen der Immobilienwirtschaft und der Immobilien soll sich auch die neue Struktur des Gutachtens anpassen. Dabei soll weniger stark die Methodik und eine differenzierte Datenanalyse zu sämtlichen Aspekten erfolgen, sondern vielmehr eine Einbettung von Daten und Fakten zur Unterlegung dieser zentralen und komplexen immobilienwirtschaftlichen Bedeutungszusammenhänge. Ebenso sollten die Besonderheiten des deutschen Immobilienmarktes im internationalen Vergleich erneut dargestellt werden, jedoch nicht in einem gesonderten Kapitel, sondern jeweils direkt in den jeweiligen Teilkapiteln. Allerdings wird dieser Aspekt im zusammenfassenden Kapitel 1 in einem Unterkapitel nochmals gesondert herausgestellt. Verzichtet werden soll auf direkte politische Ableitungen und Empfehlungen an die Politik oder Wirkungsanalysen von politischen Maßnahmen. Daraus ergibt sich folgender Schwerpunkt der gutachterlichen Arbeit: - Aktualisierung der zentralen Daten und Fakten zur Branche, zu Immobilienbestand und - struktur, zu Immobilien als Anlagegut und zur Immobilienfinanzierung, und zu den internationalen Vergleichsdaten (siehe Gliederung) inklusive jeweils kurzer Zusammenfassungen der jeweiligen Kapitel. - Grundlegende Überarbeitung des ehemaligen Kapitels 5 Immobilien als Anlagegut, da dieses nicht den Erfordernissen entspricht. - Aktualisierung der Daten und Fakten v.a. aus alten Kapiteln 3, 4 und 7. Darüber hinaus sollen die Kernaussagen zur Branche und zur Immobilienmarktstruktur und - entwicklung in aussagekräftige und ansprechend gestaltete Graphiken / Schaubilder ggf. mit textlichen Kurzzusammenfassungen abgebildet werden, die in der breiten politischen Fachöffentlichkeit und bei den Medien verwendet werden können. Dazu wird die Unterstützung durch eine professionelle Graphikagentur in Verbindung mit einem Journalisten erforderlich. 1
Inhalt und Umfang Kapitel 1:Zusammenfassende Einführung in die komplexen Bedeutungszusammenhänge der Immobilienwirtschaft und des Immobilienbestands mit einer Herleitung der weiteren Teilkapitel Zusammenfassende Darstellung der Besonderheit der Immobilienwirtschaft vor allem auch im europäischen Vergleich - und des Immobilienbestands als komplexe Branche und als komplexes wirtschaftliches, soziales und stadtstrukturelles Gut auf Grundlage der wesentlichen Kerndaten und -fakten aus den weiteren Einzelkapiteln (im Sinne der zusammenfassenden Vorbemerkung). In einem gesonderten Teilkapitel werden insbesondere auch die strukturellen Besonderheiten der deutschen Immobilienwirtschaft / des Bestandes / des Marktes (z.b. differenzierte Eigentümerstruktur, Langfristfinanzierung) herausgestellt. Hier sollte auch die zusammenfassende, anschauliche graphische Darstellung der wesentlichen Daten und Fakten einfließen. Hinweis und Referenz zum Gutachten 2013: neues Kapitel, das auf Grundlage der Daten aus den neuen Kapitel 2 und 3 unter Mitarbeit der Auftraggeber verfasst wird. (Umfang ca. 5 Seiten) Kapitel 2: Kerndaten der Immobilienwirtschaft als komplexe Branche ( Was ist die Immobilienwirtschaft? ) Unterteilung nach erstellen, finanzieren, verkaufen, vermieten, verwalten und managen, wobei weiterhin eine IW in engerem Sinn und im weiteren Sinne unterschieden wird (Problematik: Bauwirtschaft umfasst auch Tiefbau). Aktuelle Branchendaten werden im Vergleich zu 2011/2012 fortgeschrieben für: - Anzahl Unternehmen - Umsatz - Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte bzw. Erwerbstätige pro Unternehmen - Bruttowertschöpfung im Vergleich zu den anderen Branchen. Besonderheit Kleinvermieter und Selbstnutzer: Darstellung des Beitrages von Selbstnutzern und privaten Kleinvermietern zur Wertschöpfung (Unterteilung Wohnungsbestand nach Eigentümergruppen aber vertieft in Kapitel 3) in Kombination mit Ausgaben für Immobiliendienstleistungen (altes Kapitel 1.4.3.). Hinweis und Referenz zum Gutachten 2013: Aktualisierung und Straffung des alten Kapitel 1 sowie Vergleich der Branchenstruktur mit internationalen Märkten. (Umfang ca. 10 Seiten) 2
Kapitel 3: Immobilienbestand und -struktur Wert des Immobilienvermögens (Gebäude plus Grundstücke): eher Nettoanlagevermögen im Vordergrund Immobilienvermögen und -bestand (mit Zensus 2011 Daten) untergliedert nach: - Nutzungen - Wohnen: EFH/ZFH und MFG (nach Gebäudeanzahl und Wohnungen) - Wirtschaftsnutzungen (Einzelhandel, Büro, Produktion/Logistik, Hotel etc.): nach Mietflächen, Mieteinnahmen, Immobilienwerte - Eigentümer (unterteilt nach Wohnimmobilien und Wirtschaftsimmobilien?): - öffentliche Hand, - private Vermieter - Selbstnutzer - Immobilienunternehmen - Genossenschaften - Immobilien-AGs - Wirtschaftsunternehmen Flächeninanspruchnahme soll erneut als Ausgangspunkt aufgegriffen werden Leerstand (Wohnen und Gewerbe): Darstellung der Zahlen und regionaler Verteilung und weitere wesentliche Strukturmerkmale wie Altersstruktur und Wohnungsgrößen (Fläche und Räume), Wohnfläche pro Kopf sollte dargestellt werden (u.a. Zahlen von ARGEeV) Merkmal Energieverbrauch: Wo wird wieviel Energie verbraucht (anhand bestehender Studien zu Wohnen, Büro, Handel, v.a. der ARGE für zeitgemäßes Bauen im Auftrag des BFW) und insgesamt (Studien werden durch Auftraggeber bereitgestellt) Überblick. Hinweis und Referenz zum Gutachten 2013: In Anlehnung an altes Kapitel 2, aber in neuer Struktur und Darstellung mit Entwicklungen und Trends aus altem Kapitel 6 (z.b. Entwicklung des Wohnungsbestands und der Leerstände, Relation Bestand zu Bevölkerungsentwicklung, Leerstände und Bauaktivitäten bei Büroimmobilien, Flächenwachstum und Strukturverschiebungen im Handel). Für den internationalen Vergleich sollte auch das alte Kapitel 9.2.2. aufgegriffen werden. (Umfang ca. 25 Seiten) Kapitel 4: Bedeutung als Anlagegut und Produktionsfaktor Bedeutung von Immobilien als bedeutender Produktionsfaktor zur Unterlegung der volkswirtschaftlichen Relevanz: - Anteil der Immobilien in der Selbstnutzung und Anteil der Anmietung durch Unternehmen oder auch den Staat (Wirtschaftsimmobilien gesamt), heruntergebrochen auf die einzelnen Branchen bzw. Dienstleistung / Industrie und internationaler Vergleich 3
- Wert der Immobilien von Unternehmen - Bedeutung von Wirtschaftsimmobilien für die lokale Stadtentwicklung Kurze Darstellung der Bedeutung der verschiedenen Anlageformen mit entsprechenden Volumen (weniger lehrbuchhaft): - Anlagevolumen - Bedeutung Wohnimmobilien und v.a. Wohneigentum für die Vermögensbildung und Altersvorsorge - Wertentwicklung und Entwicklung der Erschwinglichkeit (Entwicklung von Mieten und Preisen in Relation zum Einkommen und Finanzierung) - Miet- und Preisentwicklungen unterteilt nach Wohnen und verschiedene Segmente Wirtschaftsimmobilien (ohne ausführliche Auseinandersetzung mit unterschiedlichen Indizes, dafür Langfristperspektive und mittel-/kurzfristige Preisanstiege sowie Veränderung Miet- Preis-Relationen im Hinblick auf Preisblasendiskussion von Interesse) in Deutschland gesamt und Spreizung im ländlichen Raumen. Hinweis und Referenz zum Gutachten 2013: In Anlehnung an altes Kapitel 5 (aber ohne lehrbuchhafte Erläuterung der verschiedenen Anlageformen, sondern eher mit Fakten zur Bedeutung als Anlage- und Produktionsgut) sowie in Kombination mit Teilen des alten Kapitel 4 zu Immobilienpreisen und Mieten. (Umfang ca. 15 Seiten) Kapitel 5 Besonderheit der Immobilienfinanzierung Hier müsste noch eine ausführlichere Auseinandersetzung mit den zentralen Inhalten erfolgen. Möglich wäre z.b.: - Bedeutung der Immobilienbesicherung für Kredite - Ganz knappe Darstellung der Marktanteile und Volumen der einzelnen Bankengruppen für Wohn- und Wirtschaftsimmobilien - Darstellung der Ausgestaltung der Immobilienfinanzierung (Langfristigkeit, hohe Beleihungsausläufe, Eigenkapitalquoten, solide Wertermittlung) mit einer Bewertung möglicher Veränderungen als Grund für Finanzmarktstabilität - Kurze gegenüberstellende Darstellung der verschiedenen Refinanzierungsformen, allerdings ohne die ausführlichen Bewertungen der Vorgängerstudie. Hinweis und Referenz zum Gutachten 2013: In Anlehnung an altes Kapitel 6, aber ohne zu detaillierte ausführliche Darstellung der verschiedenen Anbieter, Finanzierungsformen, sondern Darlegung der Immobilienfinanzierung für Finanzmarktstabilität vor dem Hintergrund der Bankenkrise, Blasenbildung etc. Für internationalen Vergleich auch altes Kapitel 9.3.aufgreifen. (Umfang ca. 10 Seiten) Der gesamte Umfang sollte 60 Seiten nicht überschreiten. 4
Zeitschiene - August 2016: Ausschreibung - September 2016 Auswahl Gutachter - Oktober 2016: Auftaktgespräch und Abstimmung erster Detailgliederung / inhaltlicher Untersetzung, Einrichtung kleiner Redaktionsteams für Teilkapitel - November 2016: 1. Abstimmungsrunde erster Teilkapitel mit kleineren Redaktionsteams (Telefonkonferenz oder Treffen in Berlin) - Januar 2017: 2. Abstimmungsrunde weitere Teilkapitel mit Redaktionsteams (Telefonkonferenz oder Treffen in Berlin) - Februar 2017: Abstimmungsrunde aller Teilkapitel mit allen Beteiligten - März 2017: Endabstimmung / Endredaktion - April 2017: Layout / Druck - April 2017: Veröffentlichung mit Veranstaltung (mit Anwesenheit Gutachter) 5