DUISBURG // Der Einzelhandel kämpft an vielen Fronten 27. Juni 2014 In Zahlen Einwohnerzahl: 486.816 Bevölkerungsentwicklung: -0,1 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: 159.693 Arbeitslosenquote: 12,7 % Kaufkraftkennziffer: 90,3 Kaufpreisentwicklung: Zentralitätskennziffer: 106,5 1A-Einzelhandelsmieten 80 80-120m² 300-500m² von 2009-2013 in EUR/m² Die Silhouette von Duisburg ist von traditioneller Industrie geprägt. Der größte Stahlstandort in Europa hat auch den größten Binnenhafen, der als vielseitiges Service- und Handelszentrum fungiert. Mitten im Ballungsraum und nahe am Flughafen Düsseldorf gelegen kreuzen sich hier wichtige Verkehrsadern und machen die Stadt zu einer bedeutenden Logistikdrehscheibe in Europa. Der Dienstleistungssektor wächst zwar stetig, aber dies kann nicht darüber hinweg täuschen, dass die Bevölkerung weiter und den Prognosen nach sogar verstärkt schrumpft. Um dem entgegen zu wirken, hat die Stadtspitze ein Handlungskonzept 2027 entwickelt, das beispielsweise die Ausweisung von jeweils 300 Hektar Bauland für Gewerbe und Wohnen vorsieht und mit ersten Erfolgen aufwarten kann. Darüber hinaus wurde soeben mit dem Ausbau des letzten Teilstücks der Innenhafenpromenade begonnen. Dieser attraktive Promenadenrundweg hat eine hohe Bedeutung für die Stadt und kann auch den innerstädtischen Handel beleben. BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT 70 60 50 40 30 20 10 0 2009 2010 2011 2012 2013 Der innerstädtische Einzelhandel kämpft nicht nur gegen die konkurrierenden Städte des westlichen Ruhrgebiets und Düsseldorf an, sondern künftig eventuell auch gegen einen Konkurrenten aus den eigenen Reihen : Das geplante Factory Outlet Center im Duisburger Norden, so es denn jemals realisiert wird, würde für den innerstädtischen Handel sicherlich eine große Belastung bedeuten. Auf der Verkaufsfläche in der Duisburger City wurden rund 360 Millionen Euro umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt ist mit gut 15 Prozent bereits jetzt deutlich unter dem Durchschnitt gleich großer Städte. Für eine Stadt dieser Größenklasse spielt Duisburg im Einzelhandelssektor eine Liga niedriger als üblich, berichtet COMFORT-Geschäftsführer Jürgen Kreutz.
Trotz des zuletzt deutlich angewachsenen und verbesserten Angebotes am Standort ist die Konkurrenzsituation im westlichen Ruhrgebiet einfach zu groß, als dass Duisburg aus Einzelhandelssicht so reüssieren könnte, wie man sich dies in der Stadt wünscht. Die Daten sprechen für sich. In keiner Kategorie erreicht die Stadt den Durchschnitt von Städten mit vergleichbarer Einwohnerzahl. Mit dem DOUVIL- Duisburg Outlet Village, das im Norden der Stadt auf einem fünf Hektar großen Areal zwischen den Stadtteilen Marxloh und Hamborn entstehen sollte, hätte der innerstädtische Einzelhandel seine größte zu bewältigende Herausforderung. Mit 95 Shops, einer Gesamtmietfläche von 19.000 Quadratmetern sowie 1.950 Parkplätzen wurde hier das größte Factory Outlet Center in Nordrhein-Westfalen geplant, das eine zweite Ausbaustufe mit insgesamt 140 Läden, 26.000 Quadratmetern und 2.500 Parkplätzen vorsah. Der Entwickler, die German Development Group, der bisher noch kein Projekt hierzulande realisieren konnte, scheint aber auch diesmal zu scheitern. Die Stadt, die sich auf den Düsseldorfer Developer festgelegt hatte, scheint keine Alternative zu haben. Einzugsgebiet Einzelhandelskaufkraft-Index und Zentralität 2013 in % Duisburg Ø 200Tsd. 500 Tsd. Einwohner 140,0 120,0 124,2 100,0 80,0 90,3 98,9 106,5 60,0 40,0 20,0 0,0 Einzelhandelskaufkraft-Index Zentralität Innenstadtanteil 2012 in % Modezentralität 2012 in % Duisburg Ø 200 Tsd. 500 Tsd. Einwohner 200 Verkaufsflächenanteil Umsatzanteil 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 111,3 Duisburg 181,7 Ø 200Tsd. 500Tsd. Einwohner
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN Königstraße, Kuhstraße Top 1A-Lage in Duisburg Handelsbesatz größtenteils auf der südlichen Straßenseite (gerade Hausnummern) Bestes Teilstück zwischen dem Forum Duisburg (Tonhallenstraße) und der Königsgalerie Neue Mieter: Foot Locker, Swarovski, Vorwerk, Claire s Aktueller Mietpreis liegt bei 63 EUR/m² für die Königstraße Königstraße Ecke Düsseldorfer Str. 1 Die Attraktivität des innerstädtischen Einzelhandelsangebots steigerte sich mit dem sehr ansprechenden Forum Duisburg (Handelsfläche ca. 57.000 Quadratmeter) sowie der etwas schwächeren, 300 Meter entfernten Königsgalerie (ca. 16.500 Quadratmeter Einzelhandelsfläche) signifikant. Die zwischen diesen beiden Einkaufszentren gelegene Toplage Königstraße/Kuhstraße profitierte deutlich zum Leidwesen der Nebenlagen Sonnenwall und Münzstraße. Diese haben mit Leerständen, Interimsnutzungen und teilweise heftigen Mietpreissenkungen zu kämpfen. Auch am einst durchaus attraktiven Sonnenwall breiten sich besonders zwischen Friedrich-Wilhelm-Platz und der Königsgalerie Leerstände und Billig-Läden aus. Ein generelles Problem von B-Lagen, wenn nicht seitens der Eigentümer und Mieter investiert wird und beispielsweise mit interessanten Konzepten und Nischenangeboten gegen die konsumigen und hochfrequentierten A-Lagen gewirkt wird, so Kreutz. Die Magneten C&A und Sinn Leffers gaben schon vor Jahren am Standort Münzstraße auf. Das Textilkaufhaus Peek & Cloppenburg wandelte seine Filiale in der Münzstraße 40 in ein Outlet um, wo nun liegen gebliebene Ware der Vorsaison aus anderen P&C-Häusern verkauft wird.
Forum Duisburg Inwieweit Entwicklungen wie das Stadtfenster an der Ecke Steinsche Gasse/Münzstraße (direkt gegenüber der Königsgalerie) den abfallenden Bereich wieder aufwerten können, bleibt abzuwarten. In das Gebäude ziehen die Volkshochschule und die Stadtbibliothek Duisburg, im Erdgeschoss eröffnet ein 900 Quadratmeter großer Rossmann und auf 300 Quadratmetern ist Gastronomie vorgesehen. Ob das ein ausreichender Impuls für eine Umfeldaufwertung sein kann, sieht Kreutz kritisch. Auch die Pläne, auf dem Areal der ehemaligen Stadtbibliothek an der Düsseldorfer Straße 5-7 (Nähe Kaufhof Galeria, dessen Fassade gerade aufwendig gestaltet wird) ein House of Fashion auf rund 6.000 Quadratmetern mit angeblich Primark als Ankermieter zu errichten, sind bisher nur als Absichtserklärungen zu sehen. Als weiteres Zugpferd für den örtlichen Einzelhandel wäre diese Entwicklung aber definitiv zu begrüßen. In der Toplage konnte der kontinuierliche Sinkflug der Mieten zwar auch nicht aufgehalten werden, aber er fällt geringer aus. Aktuell werden 63 Euro pro Quadratmeter Spitzenmiete für kleine Ladenflächen bzw. 28 Euro für Großflächen erzielt. Dieses Mietpreisniveau wird einer Stadt mit fast 500.000 Einwohnern absolut nicht gerecht und ist das Resultat der prekären Lage für den Einzelhandel, ist der Einzelhandels- und Immobilienexperte Jürgen Kreutz überzeugt.
INVESTMENT Aufgrund der beschriebenen Lageverschiebung bzw. klaren Konzentration auf eine circa 300-400 Meter lange Top-Lage ist der Investmentmarkt einfach strukturiert. Überregionale und institutionelle Investoren interessieren sich vorrangig für die High-Street-Lage zwischen den beiden Einkaufscentern. Regionale Kapitalanleger können die schwierigeren Lagen mit deren Chancen und auch Risiken besser beurteilen und bewerten. Geschäftshäuser in besten Lagen erzielen bei marktgerechten Mietkonditionen Kaufpreise bis zu dem 16- fachen der Jahresnettomiete. Die Anfangsrendite liegt demnach bei mindestens 6,25 Prozent. FAZIT UND PERSPEKTIVE Die Fußgängerzone Königsstraße / Kuhstraße hat die Entwicklung der beiden Einkaufszentren Forum Duisburg und Königsgalerie relativ gut verkraftet und ihre Position nachhaltig durch weitere Neuansiedlungen gestärkt. Die anderen Handelslagen haben hingegen an Bedeutung und Anziehungskraft verloren. Duisburgs Einzelhandel leidet trotz diverser Projekte in den letzten Jahren weiterhin unter dem vorhandenen Image, der unterdurchschnittlichen Kaufkraft, dem großen Wettbewerbsangebot im westlichen Ruhrgebiet sowie dem theoretisch immer noch geplanten Factory Outlet Center DOUVIL. Die Toplage der Stadt funktioniert und bietet ein breites Angebotsspektrum, in den Randlagen herrscht hingegen Tristesse. Dies kann mitunter auch ein Ergebnis von Fosters Masterplan für die Duisburger Innenstadt sein, resümieren die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT. KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE IN EUR 80-120 m² 63 300-500 m² 28 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2013 und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen. COMFORT CITY-RANKING Das COMFORT-City-Ranking stellt eine fundierte Messziffer zum Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt dar. Es stellt einen daten- und informationsbasierten Index dar, welcher für die wichtigsten 64 deutschen Einkaufsstädte ermittelt wird. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie/ (Sozio)-Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort/ Handelsimmobilien. In diesen gehen insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, wobei für drei große Bereiche auch eigene Teilindizes errechnet werden, die bei Interesse bei COMFORT Research & Consulting zu beziehen sind. Die Attraktivität wird auf einer Skala mit insgesamt sieben Stufen gemessen. Für den Gesamtindex - korrespondierend zum Untersuchungsinhalt - dargestellt in Einkaufstüten, wobei sieben Einkaufstüten die beste Kategorie und eine die schlechteste abbilden. Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der Zielerreichung bezogen auf 100 % dar. Somit bedeuten beispielsweise 74 beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die maximal über die drei Teilindizes (Demographie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 % aller Punkte erreicht hat.
Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädte spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Parkraum-Optimierung, Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de Kontakt COMFORT Düsseldorf GmbH Frank Kaiser, Jürgen Kreutz Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf Fon: +49 211 9550-0 E-Mail: duesseldorf@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg Tel: +49 40 300858-0 E-Mail: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf Tel: +49 211 540 063 40 E-Mail: hinz@comfort.de Quellenangaben: COMFORT Research & Consulting Statistische Landesämter Bundesagentur für Arbeit GfK GeoMarketing GmbH