Mariahilferstraße 32, 8020 Graz Mailto:sv.franz@gmx.at Tel. 0680 / 20 13 530 P r i v a t g u t a c h t e n Gutachten zur Ermittlung des jeweiligen Verkehrswertes des 1/3 Anteiles der gesetzlichen Erben von Herrn Hofer, im Sinne der Richtlinien für die Bewertung von Liegenschaften gemäß LBG 1992, der Liegenschaft EZ 1201 Grundbuch 63128 Wetzelsdorf, bebaut mit einem Einfamilienhaus und einer Doppelgarage in 8052 Graz, Mödlingergasse 15. Mödlingergasse 15 Margareta Hofer / Mödlingergasse 15, 8052 Graz Seite 1
Inhaltsverzeichnis 1 Allgemeines...4 1.1 Auftrag und Zweck...4 1.2 Befundaufnahme...4 1.3 Liegenschaft...4 1.4 Grundlagen...4 2 Befund...5 2.1 Grundbuch...5 2.1.1 Gutsbestand...6 2.1.2 Eigentumsblatt, B Blatt...6 2.1.3 Lastenblatt, C Blatt...6 2.2 Grundstück...6 2.2.1 Lage...6 2.2.2 Beschaffenheit...7 2.2.3 Aufschließung...8 2.2.4 Flächenwidmung...8 2.2.5 Bodenkontaminierung...9 2.2.6 Verdachtsflächenkataster...9 2.2.7 Steuerlicher Einheitswert...9 2.2.8 Rechte und Lasten...9 2.2.9 Energieausweis...9 2.2.10 Bescheiderhebungen im Stadtarchiv:...9 2.3 Objektbestand, Nutzung...10 2.3.1 Einfamilienhaus...10 2.3.2 Bauweise...10 2.3.3 Beschreibung Einfamilienhaus...10 2.3.4 Ausstattungsmerkmale...11 2.3.4.1 Bodenbeläge...11 2.3.4.2 Wände...11 2.3.4.3 Decke...11 2.3.4.4 Fenster, Balkontüre...11 2.3.4.5 Sanitärausstattung - Badezimmer...11 2.3.4.6 Sanitärausstattung - WC...11
2.3.4.7 Heizung...11 2.3.4.8 Flächen- und Ausstattungsübersicht...12 2.3.4.9 Bau- und Erhaltungszustand...12 2.3.5 Inventar Zubehör...12 2.3.6 Nutzung...12 2.4 Doppelgarage:...13 2.4.1 Bauweise...13 2.4.2 Flächen- und Ausstattungsübersicht...13 2.4.3 Nutzung...13 3 Gutachten...14 3.1 Allgemeines...14 3.2 Allgemeine Anmerkungen:...16 3.3 Steuerliche Aspekte:...16 3.4 Vergleichswertermittlung des Grundstückes...16 3.4.1 Verfahren...16 3.5 Sachwert des Einfamilienhauses...17 3.5.1 Verfahren...17 3.5.1.1 Bodenwert...17 3.5.1.2 Bauwert...17 3.5.1.3 Restnutzungsdauer...17 3.6 Berechnung des Sachwertes...18 3.6.1 Bodenwert...18 3.6.1.1 Grundstücksbewertung...18 3.6.2 Neubauwert...19 3.6.3 Restnutzungsdauer...19 3.6.3.1 Einfamilienwohnhaus...20 3.6.3.2 Doppelgarage...20 3.6.4 Sachwertberechnung...20 3.7 Verkehrswert...21 3.7.1 Verkehrswertberechnung der Gesamtliegenschaft...21 3.7.2 Ermittlung des Verkehrswert der 1/3 Anteile:...22 3.7.3 Zukauf von Liegenschaftsanteilen durch Miteigentümer...23
1 Allgemeines 1.1 Auftrag und Zweck Seitens der Witwe des verstorbenen Liegenschaftseigentümers Frau Margareta Hofer wurde zur Feststellung des jeweiligen 1/3 Anteiles des Verkehrswertes, für die Liegenschaft mit der EZ 1201, gelegen KG 63108 Wetzelsdorf in Graz, der Sachverständige am 17.03.2010 beauftragt. 1.2 Befundaufnahme Die Befundaufnahme wurde am 17. März 2010 von dem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Herrn DI (FH) Georg Franz, 8010 Graz, Plüddemanngasse 75b durchgeführt. An der Befundaufnahme haben Frau Margareta Hofer und Herr Wolfgang Hofer teilgenommen. 1.3 Liegenschaft EZ 1201, GB 63108 Wetzelsdorf Bezirksgericht Graz West 8052 Graz, Mödlingergasse 15 1.4 Grundlagen Befundaufnahme und Besichtigung der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft am 17.03.2010 von 14:00 bis 15:00 Uhr. Zweite Besichtigung der Bewertungsliegenschaft am 26.03.2010 von 09:00 bis 09:30 Grundbuchauszug vom 12. März 2010 Flachenwidmungsplan aus GIS Steiermark Katasterplan Verdachtsflächenkataster Vergleichspreissammlung des SV Liegenschaftsbewertungsgesetz 2. erweiterte Auflage 2005 ÖNORM B 1802 Liegenschaftsbewertungsgesetz Heimo Kranewitter, Liegenschaftsbewertung, 5. Auflage 2002 Kleiber, Simon, Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 4. Auflage 2002 Unterlagen der Liegenschaftsbewertungsakademie Liegenschaftsbewertung Österreich, 1. Auflage Juli 2007 Fuchs, Bienert Margareta Hofer / Mödlingergasse 15, 8052 Graz Seite 4
Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Ausgabe 2009 Widmungsbewilligung inkl. Planunterlagen vom 17.06.1987 Ansuchen um Baubewilligung inkl. Planunterlagen vom 31.10.1987 Ansuchen um Bewilligung einer Planänderung vom 08.05.1992 Ansuchen um Teilendbeschau vom 14.12.1993 Ansuchen um Endbeschau vom 01.12.1994 Einsicht in das Stadtarchiv der Stadt Graz Erhebung der Grundrisspläne am 19.03.2010 Fotodokumentation 2 Befund 2.1 Grundbuch GRUNDBUCH 63128 Wetzelsdorf EINLAGEZAHL 1201 BEZIRKSGERICHT Graz-West ****************************************************** ABFRAGEDATUM 2010-03-12 Letzte TZ 11394/1982 ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE.760 GST-Fläche 696 Baufl.(Gebäude) 161 Baufl.(begrünt) 535 Mödlingergasse 15 ************************************* A2 ************************************** ************************************* B *************************************** 3 ANTEIL: 1/1 Hofer Gerald GEB: 1938-10-17 ADR: Mödlinger G. 15 8052 a 21938/1965 Einantwortungsurkunde 1963-10-21 Eigentumsrecht b 10994/1982 Übergabsvertrag 1982-03-09 Eigentumsrecht c 10994/1982 Veräußerungsverbot ************************************* C *************************************** 1 a 10994/1982 WOHNUNGSRECHT gem P VI Übergabsvertrag 1982-03-09 für Anna Hofer geb 1911-08-04 2 a 10994/1982 REALLAST der Betreuungsrechte gem P VI Übergabsvertrag 1982-03-09 für Anna Hofer geb 1911-08-04 3 a 10994/1982 VERÄUSSERUNGSVERBOT gem P VII Übergabsvertrag 1982-03-09 für Anna Hofer geb 1911-08- 04 ********************************** HINWEIS ************************************ Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS ***************************** 2010-03-12 09:27,28403 1O ********** ZEILEN: 30 Margareta Hofer / Mödlingergasse 15, 8052 Graz Seite 5
2.1.1 Gutsbestand Die Liegenschaft mit der Einlagezahl 1201 Grundbuch, 63108 Wetzelsdorf, besteht aus den nachstehend angeführten Grundstücken: EZ GST-NR. GST - Fläche Nutzung 1201 0 M² Baufl. (befestigt).760 161 M² Baufl. (Gebäude) 535 M² Baufl. (begrünt) Gesamtfläche 696 M² Im A2 Blatt sind keine Grunddienstbarkeiten eingetragen 2.1.2 Eigentumsblatt, B Blatt Folgende Eigentumsverhältnisse sind aus dem Eigentumsblatt ersichtlich: B-LNR 3 Anteil: 1/1 Hofer Gerlad Geb. 17.10.1938 2.1.3 Lastenblatt, C Blatt Im Lastenblatt ist unter C LNR 1 ein WOHNUNGSRECHT, unter C LNR 2 eine REASLLAST der Betreuung gem. Übergabsvertrag und ein VERÄUSSERUNGSVERBOT gem Übergabsvertrag zugunsten von Fr. Anna Hofer, geb. 04.08.1911 eingetragen. 2.2 Grundstück 2.2.1 Lage Die Bewertungsliegenschaft liegt im Grazer Stadtbezirk Wetzelsdorf in einer Seitengasse. Das Verkehrsaufkommen ist als sehr ruhig zu bezeichnen. Lediglich die östlich vom Grundstück geführte Bahntrasse führt zu einer Lärmbelästigung. Das bewertungsgegenständliche Wohnhaus liegt in einer mit vorwiegend mit Einfamilienhäusern bebauten Gegend. In weiteren Abständen befinden sich mehrerer Wohnanlagen. Die Einsicht auf das Grundstück ist jedoch nicht gegeben. Vom Stadtzentrum kommend (Jakominiplatz) erreicht man die Liegenschaft über den Griesplatz Richtung Kärntnerstraße. Bei der Kreuzung Don Bosco fährt man Richtung Peter-Rosegger-Straße und nach rd. 1,5 km biegt man links in die Abstallerstraße (linker Hand befindet sich ein Apotheke) ein. Von der Abstallerstraße biegt man anschließend rechts in die Ilwofgasse. Von dieser biegt man links in die Dr. Ignaz Scarpatetti Straße ein und danach biegt man gleich in die nächste Straße rechts hinein und man erreicht die Mödlingergasse. Die Liegenschaft befindet sich an der rechten Seite. Margareta Hofer / Mödlingergasse 15, 8052 Graz Seite 6
2.2.2 Beschaffenheit Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft ist als eben zu bezeichnen mit einem Einfamilienwohnhaus (Teilunterkellerung, Erdgeschoss mit Terrasse und ausgebautem Dachgeschoss) sowie einer Doppelgarage bebaut. Die Zufahrt und der Zugang erfolgen über die Mödlingergasse. Margareta Hofer / Mödlingergasse 15, 8052 Graz Seite 7
Das Grundstück weist eine trapezähnliche Form vor. Die Grundstückstiefe beträgt rd. 34 m und die Grundstücksbreite beträgt rd. 20 m. Die direkt angrenzenden Grundstücke links und rechts sind ebenfalls mit Einfamilienhäusern bebaut worden. Das Einfamilienhaus ist Ost West ausgerichtet. Die Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel ist mittels Busstation Peter-Rosegger-Straße, sowie Straßgangerstraße (fußläufig ca. 5 Minuten entfernt) als gut zu betrachten. In nächster Nähe finden sich diverse Geschäfte für den täglichen Bedarf (Lebensmittelgeschäfte), Gasthäuser, Kindergärten, Schulen, Apotheken, sowie Post und Bankfilialen. 2.2.3 Aufschließung Die Liegenschaft ist entsprechend ihrer örtlichen Gegebenheiten sehr gut aufgeschlossen.die Beseitigung der Fäkalien erfolgt über Einleitung in den städtischen Schwemmkanal. Die Trinkwasserversorgung erfolgt über den Anschluss an das öffentliche Wasserleitungsnetz. Die Müllabfuhr erfolgt durch die Dienste des Magistrates Graz. Die Stromversorgung geschieht durch das Netz des zuständigen EVU. 2.2.4 Flächenwidmung Die Bewertungsliegenschaft ist im Flächenwidmungsplan der Stadt Graz als reines Wohngebiet mit einer Bebauungsdichte von 0,2 bis 0,6 ausgewiesen. Die Nachbarliegenschaften, siehe Auszug aus dem Flächenwidmungsplan online, weisen ebenfalls die gleiche Flächenwidmung auf. Margareta Hofer / Mödlingergasse 15, 8052 Graz Seite 8
2.2.5 Bodenkontaminierung Die Bewertung erfolgt unter der Annahme, dass die Liegenschaft kontaminationsfrei ist. Ein gesonderter Auftrag zur Bodenuntersuchung hat nicht stattgefunden. 2.2.6 Verdachtsflächenkataster Unter der Webadresse www.umweltbundesamt.at wurde eruiert, dass das gegenständliche Grundstück nicht im Verdachtsflächenkataster enthalten ist. 2.2.7 Steuerlicher Einheitswert Dieser wurde mangels Relevanz für die Verkehrswertermittlung nicht erhoben und es wurden diesbezüglich auch keinen Unterlagen an den SV übergeben. 2.2.8 Rechte und Lasten Siehe dazu Punkt 2.1.3. 2.2.9 Energieausweis Unterlagen im Sinne des EVG stehen dem SV nicht zur Verfügung. 2.2.10 Bescheiderhebungen im Stadtarchiv: Ansuchen um Baubewilligung 24.07.1945 Einreichung Garage 28.07.1982 Baubewilligung Garage 03.08.1982 Ansuchen um Bewilligung Garage 21.09.1982 Ansuchen um Endbeschau Garage 08.11.1983 Benützungsbewilligung Garage 01.12.1983 Ansuchen um Baubewilligung Ansuchen um Planänderung Ansuchen um Baubewilligung 31.10.1987 Ansuchen um Bewilligung einer Planänderung 08.05.1992 Ansuchen um Teilendbeschau Ansuchen um Endbeschau GZ.: A-10/3-74/13-45 GZ.: A10/3-KII-19.807/1982 GZ.:A10/1-I-1231/1-1982 GZ.: A10/3-K-II19.807/1982-2 GZ.: A10/3-K II-19.807/1982-1 GZ.: A10/3-KII-19.807/1982-2 GZ.: A10/3-K-23.093/1986 GZ.: A10/3-K-23.093/1986 GZ.: A10/3-KII-23.093/1986-1 GZ.: A10/3-K-23.093/1986-2 GZ.: A10/3-K-23.093/1986-3 GZ.: A10/3-K-23.093/1986-3 Margareta Hofer / Mödlingergasse 15, 8052 Graz Seite 9
2.3 Objektbestand, Nutzung 2.3.1 Einfamilienhaus Das ursprüngliche Wohnhaus wurde im Jahr 1945/46 errichtet. Damals bestand dieses aus einer Teilunterkellerung, einem Erdgeschoss mit einer Küche und einem Schlafraum. Im Jahre 1987 erfolgte ein Zubau im Erdgeschoss. Folgende zusätzlichen Räumlichkeiten wurden baubewilligt errichtet: Badezimmer Vorraum WC Terrasse. Im Jahre 1993 erfolgte die bewilligte Änderung des Dachstuhles betreffend der Dachneigung, Dachdeckung und Traufenhöhe. Für den Ausbau des Dachgeschosses liegt keine Bewilligung vor. Die vertikale Erschließung zum Dachgeschoss erfolgt über eine randseitig im Vorraum situierte Stiege. 2.3.2 Bauweise Die Bauweise des Objektes entspricht den damals vorhanden Normen und Richtlinien. Wände, tragende und nicht tragende Zwischenwände und Außenwände, sind in Ziegelbauweise errichtet worden. Die Fassade ist glatt geputzt und weißt keinen Vollwärmeschutz auf. Die Fenster sind erneuert und weisen eine Isolierverglasung auf. 2.3.3 Beschreibung Einfamilienhaus Der Bestand umfasst ein Kellergeschoss, ein Erdgeschoss und ein ausgebautes Dachgeschoss. Im Erdgeschoss sind folgende Räumlichkeiten situiert: Vorraum Badezimmer WC Küche Wohnzimmer Schlafzimmer Im Dachgeschoss sind folgende Räumlichkeiten untergebracht: Vorraum ein großes Zimmer in der Dachschräge ein Abstellraum vom Vorraum zugänglich ein zusätzlicher Abstellraum Margareta Hofer / Mödlingergasse 15, 8052 Graz Seite 10
Das Kellergeschoss ist vom Vorraum, unter Anhebung einer im Boden eingelassenen Hebetüre erreichbar und umfasst eine Raum. 2.3.4 Ausstattungsmerkmale An wesentlichen Bau- und Ausstattungsmerkmalen im Wohnungsinneren sind anzuführen: 2.3.4.1 Bodenbeläge Die Böden der einzelnen Räume weisen unterschiedliche Holzfußbodenbeläge auf. Fliesen sind im Badezimmer, WC und in einem Teilbereich der Küche vorhanden. 2.3.4.2 Wände Die Wände im WC und im Badezimmer sind raumhoch verfliest. In der Küche ist bis auf den Bereich oberhalb der Arbeitsfläche, dieser ist verfließt, weiß gemalt. Die restlichen Räumlichkeiten sind gemalt od. teilweise mit einer Holzvertäfelung ausgestattet. 2.3.4.3 Decke Die Decken sind weiß gemalt bzw. mittels Holzvertäfelungen ausgestattet. 2.3.4.4 Fenster, Balkontüre Die Fenster und Balkontüre sind Holzfenster mit Isolierverglasung. 2.3.4.5 Sanitärausstattung - Badezimmer Die Sanitärausstattung im Badezimmer besteht aus einem Waschbecken, einer Badewanne, einer Duschkabine, einem Boiler, sowie einem Waschmaschinenenanschluss. 2.3.4.6 Sanitärausstattung - WC Das WC besteht aus einem Stand WC mit Aufputzspühlkastem. 2.3.4.7 Heizung Die Beheizung erfolgt über einen Fernwärmeanschluss. Margareta Hofer / Mödlingergasse 15, 8052 Graz Seite 11
2.3.4.8 Flächen- und Ausstattungsübersicht Raum Fläche Bodenbelag Wandbelag Vorraum 9,30 M² Fliesen Wandverbau & weiß gemalt WC 1,20 M² Fliesen Wand verfliest Badezimmer 10,16 M² Fliesen Wand verfliest Küche 16,73 M² Fliesen weiß gemalt Wohnzimmer 42,71 M² Holzboden weiß gemalt Schlafzimmer 19,04 M² Holzboden weiß gemalt Summe Erdgeschoss 99,14 M² Vorraum 16,85 M² Holzboden weiß gemalt Zimmer 45,59 M² Holzboden weiß gemalt Abstellraum 21,75 M² kein Belag weiß gemalt Abstellraum 13,32 M² kein Belag weiß gemalt Summe Dachgeschoss 97,51 M² Gesamtsumme: 196,65 M² 2.3.4.9 Bau- und Erhaltungszustand Der Bau- und Erhaltungszustand des Einfamilienhauses ist gem. Heideck mit der Zustandsnote von 2,5 zu bewerten. Zustand Bezeichnung Heideck Bezeichnung jetzt 1 Neu, ohne Reparaturen Neuwertig, mängelfrei 2 Normale Unterhaltung geringen Umfanges Normal erhalten, nur übliche Erhaltungsarbeiten 3 Reparaturbedürftig (deutlich) reparatur- (instandsetzungs-) bedürftig 4 Große Reparaturen erforderlich Umfangreiche Instandsetzungen erforderlich 5 Wertlos Abbruchreif, wertlos 2.3.5 Inventar Zubehör Es wurde kein bewertungsrelevantes Inventar aufgenommen. 2.3.6 Nutzung Das Einfamilienhaus wird durch die Witwe des verstorbenen Eigentümer genutzt. Margareta Hofer / Mödlingergasse 15, 8052 Graz Seite 12
2.4 Doppelgarage: 2.4.1 Bauweise Die Bauweise des Objektes entspricht den damals vorhanden Normen und Richtlinien. Wände, tragende und nicht tragende Zwischenwand und Außenwände, sind in Ziegelbauweise errichtet worden. Beide Garagen sind mittels eines Garagentors gesichert. 2.4.2 Flächen- und Ausstattungsübersicht Die Fläche der Doppelgarage beträgt rd. 35 m². 2.4.3 Nutzung Die Nutzung der Garagen erfolgt durch die Witwe des Verstorbenen. Margareta Hofer / Mödlingergasse 15, 8052 Graz Seite 13
3 Gutachten 3.1 Allgemeines Ziel dieses Gutachtens ist die Ermittlung des Verkehrswerts der Bewertungsliegenschaft. 2 LBG - Bewertungsgrundsatz (1) Sofern durch Gesetz oder Rechtsgeschäft nichts anderes bestimmt wird, ist der Verkehrswert der Sache zu ermitteln. (2) Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. (3) Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben. Der Verkehrswert entspricht somit dem Preis, der im redlichen Geschäftsverkehr für das Bewertungsobjekt erzielt werden kann, seine Ermittlung setzt daher einen Grundstücksmarkt mit freier Preisbildung voraus. Alle den Preis betreffenden und damit den Verkehrswert beeinflussenden Umstände des Marktes sind daher vom Sachverständigen objektiv auszuwerten und ist auf Verhältnisse des Veräußerers oder Erwerbers nicht bedacht zu nehmen. Bei der Wertermittlung sind alle tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände zu berücksichtigen, die den Wert der Liegenschaft beeinflussen können. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind bei der Wertermittlung ebenso auszuschließen, wie Affektionswerte, Spekulationsgesichtspunkte oder sonstige subjektive Faktoren. Aus diesem Grund, muss schließlich bei der Veräußerung tatsächlich erzielte Preis nicht deckungsgleich mit dem im Gutachten ermittelten Verkehrswert sein, da der Verkaufspreis nicht unwesentlich von subjektiven Momenten bestimmt wird, eigene persönliche Vorstellungen zu tragen kommen, sowie Wünsche und Spekulationsabsichten, etc. Für die Bewertung gelten die Regeln des Liegenschaftsbewertungsgesetzes in der jeweils gültigen Fassung. 3 LBG - Allgemeine Regeln für die Bewertung (1) Für die Bewertung sind Wertermittlungsverfahren anzuwenden, die dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechen. Als solche Verfahren kommen insbesondere das Vergleichswertverfahren ( 4), das Ertragswertverfahren ( 5) und das Sachwertverfahren ( 6) in Betracht. (2) Wenn es zur vollständigen Berücksichtigung aller den Wert der Sache bestimmenden Umstände erforderlich ist, sind für die Bewertung mehrere Wertermittlungsverfahren anzuwenden. Margareta Hofer / Mödlingergasse 15, 8052 Graz Seite 14
(3) Rechte und Lasten, die mit der zu bewertenden Sache verbunden sind und deren Wert beeinflussen, sind bei der Bewertung entsprechend zu berücksichtigen. Wenn eine Bewertung von Rechten und Lasten nach den in den 2 bis 7 enthaltenen Regeln nicht möglich ist, muß der vermögenswerte Vorteil des Berechtigten beziehungsweise der vermögenswerte Nachteil des Belasteten herangezogen werden. (4) Ist nur ein Teil einer Liegenschaft, ein mit einer Liegenschaft verbundenes Recht oder eine darauf ruhende Last oder ein Teil eines Rechtes oder einer Last zu bewerten, so ist auch der Wert der ganzen Liegenschaft beziehungsweise des ganzen Rechtes oder der ganzen Last zu ermitteln, wenn dies für die Bewertung von Bedeutung ist. Für die Berechnung des Verkehrswertes stehen dem Sachverständigen unterschiedliche Bewertungsmethoden zur Verfügung. Das Liegenschaftsbewertungsgesetzt sieht, wie zuvor im Auszug des Gesetzestextes bereits angeführt, für die Ermittlung des Verkehrswertes grundsätzlich folgende Wertermittlungsverfahren vor: 4 Vergleichswertverfahren 5 Ertragswertverfahren 6 Sachwertverfahren In jedem einzelnen Bewertungsfall ist nun zu prüfen, welche Bewertungsmethode zielführend ist bzw. ob gegebenenfalls mehrere Bewertungsmethoden nebeneinander anzuwenden sind. Für das gegenständliche Bewertungsobjekt werden, da es ausschließlich zur Eigennutzung dient, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren herangezogen. Vergleichswertverfahren nach LBG 4 (1) Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln (Vergleichswert). Vergleichbare Sachen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. (2) Zum Vergleich sind Kaufpreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden. Soweit sie vor oder nach dem Stichtag vereinbart wurden, sind sie entsprechend den Preisschwankungen im redlichen Geschäftsverkehr des betreffenden Gebietes auf- oder abzuwerten. (3) Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, daß sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflußt wurden, dürfen zum Vergleich nur herangezogen werden, wenn der Einfluß dieser Verhältnisse und Umstände wertmäßig erfasst werden kann und die Kaufpreise entsprechend berichtigt werden Margareta Hofer / Mödlingergasse 15, 8052 Graz Seite 15
Sachwertverfahren Definition nach LBG 6 (1) Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der Sache zu ermitteln (Sachwert). (2) Der Bodenwert ist in der Regel als Vergleichswert durch Heranziehung von Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter und unbestockter Liegenschaften zu ermitteln. Wertänderungen, die sich demgegenüber aus der Bebauung oder Bestockung der zu bewertenden Liegenschaft oder deren Zugehörigkeit zu einem Liegenschaftsverband ergeben, sind gesondert zu berücksichtigen. (3) Der Bauwert ist die Summe der Werte der baulichen Anlagen. Bei seiner Ermittlung ist in der Regel vom Herstellungswert auszugehen und von diesem die technische und wirtschaftliche Wertminderung abzuziehen. Sonstige Wertänderungen und sonstige wertbeeinflussende Umstände, wie etwa Lage der Liegenschaft, baurechtliche oder andere öffentlich-rechtliche Beschränkungen sowie erhebliche Abweichungen von den üblichen Baukosten, sind gesondert zu berücksichtigen. 3.2 Allgemeine Anmerkungen: Dieses Gutachten gründet sich auf die erhaltenen Unterlagen und erteilten Informationen. Sollten sich diese ändern, behalte ich mir vor, auch mein Gutachten zu ändern. Für die Übereinstimmung von Planmaßen, sowie bekannt gegebene Flächenaufstellungen mit der Natur wird keine Haftung übernommen. 3.3 Steuerliche Aspekte: Dieses Verkehrswertgutachten ist nicht für steuerliche Zwecke zu verwenden, sondern ist nur für den unter Punkt 1.1 beschriebenen Auftrag vorgesehen. Der SV empfiehlt jedem potentiellen Erwerber über die steuerlichen Auswirkungen eines Immobilienerwerbes fachlichen Rat einzuholen, da diese Aspekte immer auf die subjektive Steuersituation des Erwerbers abzustimmen sind. 3.4 Vergleichswertermittlung des Grundstückes 3.4.1 Verfahren Der Literatur ist zu entnehmen, dass für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken grundsätzlich die Methode des Vergleichswertverfahrens anzuwenden ist, wenn eine ausreichend große Anzahl an Kaufpreisen bei vergleichbaren Eigenschaften gegeben ist. Die Bewertung des Grundstückes erfolgt somit im Sinne des LBG nach dem Vergleichswertverfahren. Die zum Vergleich herangezogenen Preise müssen jedoch mit dem Grundstück betreffen, die mit dem Bewertungsgegenstand hinsichtlich ihrer Lage, Beschaffenheit, Größe und Zustand übereinstimmen. Margareta Hofer / Mödlingergasse 15, 8052 Graz Seite 16
Die Vergleichsobjekte müssen somit im Wesentlichen die gleichen wertbeeinflussenden Faktoren besitzen, wie das zu bewertende Grundstück. Preise, die auf den Wert der besonderen Vorliebe schließen lassen (hohe oder niedrigen Preise), sind eben so vom Preisvergleich auszuschließen, wie Preise unter Verwandten und Arrondierungskäufe. 3.5 Sachwert des Einfamilienhauses 3.5.1 Verfahren Bei diesem Verfahren wird der Sachwert aus dem Bodenwert, der vornehmlich durch das Vergleichswertverfahren ermittelt wird und dem Bauwert des Gebäudes, sowie dem Wert der Außenanlagen bestimmt. 3.5.1.1 Bodenwert Der Bodenwert wird nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt. 3.5.1.2 Bauwert Ausgangsbasis für den Bauwert des Gebäudes sind jenen Errichtungskosten (Definition siehe ÖNORM B 1801-1), die aufzuwenden sind, um ein zum Wertermittlungsstichtag ein dem Bewertungsgegenstand gleiches Objekt an selber stelle, mit selber Größe, Konstruktion, Bauart und Ausstattung zu errichten. Dies entspricht dann dem Neubauwert. Der Neubauwert wird üblicherweise entweder nach umbauten Raum (Kubikmeter) oder nach Bruttogeschossfläche oder nach Nutzfläche, multipliziert mit jeweils einem angemessen Preis pro M³ oder M². Dieser Neubauwert wird dann um die technische Wertminderung, aufgrund des Alters des Objektes reduziert. Der Abschlag der technischen Wertminderung erfolgt in Prozent von Neubauwert. 3.5.1.3 Restnutzungsdauer Für die Beurteilung der Restnutzungsdauer ist einerseits die technische Lebensdauer und andererseits die wirtschaftliche Nutzungsdauer ausschlaggebend. Die technische Lebensdauer wird von der Qualität des Materials bestimmt. Weiters ist hier auch die laufende Instandhaltung ein Bewertungsfaktor, da bei deren Unterlassung die tragende Teile ungehindert Witterungseinflüssen ausgesetzt sind und daher schneller Altern (als Veranschaulichung sei hier ein schadhaftes Dach als Beispiel angeführt). Unter der wirtschaftlichen Nutzungsdauer versteht man die Zeitspanne, in der ein Gebäude zu den jeweils herrschenden wirtschaftlichen Bedingungen entsprechend seiner Zweckbestimmung nutzbar ist. Margareta Hofer / Mödlingergasse 15, 8052 Graz Seite 17
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer ist idr kürzer als die technische Nutzungsdauer. Die übliche Gesamtnutzungsdauer ist die üblicherweise zu erwartende Zeitspanne von der Errichtung des Gebäudes bis zum Ende seiner wirtschaftlichen Nutzungsdauer, die im wesentlichen von der Bauart, Bauweise, der Nutzungsart sowie der technischen Entwicklung abhängt. Daraus folgt, dass die übliche Gesamtnutzungsdauer sowohl die technische als auch die wirtschaftliche Restnutzungsdauer berücksichtigt. 3.6 Berechnung des Sachwertes 3.6.1 Bodenwert Es konnten im Umkreis der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft fünf Kaufvorgänge eruiert werden, wobei nur bei 3 Kaufvorgänge, aus Sicht des Sachverständigen, keine besondere Vorlieben bzw. Preise unter Verwandten erzielt wurden. TZ GST-NR. KG Fläche Kaufpreis Preis/m² 5892/1997 480/52; 486/16 Wetzelsdorf 1.103,00 m² 138.078,38 125,18 /m² 19767/1996 483/19 Wetzelsdorf 1.262,00 m² 87.207,10 69,10 /m² 6356/2004 474/1 Wetzelsdorf 550,00 m² 47.240,00 85,89 /m² arithmetische Mittelwerte 971,67 m² 90.841,83 93,39 /m² Der Mittelwert der drei relevanten Kaufvorgänge (85,91 /m², 125,18 /m² und 69,10 /m²) liegt bei 93,39 /m². Aus dem Marktangebot konnten über eine Internetseite ein Angebot ermittelt werden, das weitgehende Übereinstimmungen hat. Lediglich die Bebauungsdichte von 0,2 0,8 (bewertungsgegenständliche Liegenschaft weist eine BD von 0,2-0,6 auf) muss angepasst werden. Es erfolgt eine 25% Abminderung des Kaufpreises. 650 m² 109.000 167,69 /m² -25% 125,77 /m² Der Immobilien - Preisspiegel der Wirtschaftskammer gibt einen Wert für normale Wohnanalgen Graz Stadt von 129 /m² vor. Wird nun aus dem 5 vorhanden Preisen das arithmetische Mittel gebildet, so erhält man einen Mittelpreis von 106,99 /m². Für die Bewertung der Grundstücksfläche wird somit ein Kostenansatz von 107 /m² zugrunde gelegt. 3.6.1.1 Grundstücksbewertung Grundstück Nr..760 (bebaute Liegenschaft), Bauland, reines Wohngebiet, bebaut, 0,2-0,6 74.472,00 696,00 m² Nutzfläche á 107,00 Margareta Hofer / Mödlingergasse 15, 8052 Graz Seite 18
3.6.2 Neubauwert Die Berechnung des Neubauwertes erfolgt unter Zugrundelegung der gewöhnlichen Errichtungskosten inklusive Umsatzsteuer je m² ausgebauter Wohnnutzfläche. Ausgangslage für die Berechnung des Neubauwertes (siehe Kranewitter 5. Auflage) sind 1.285/m² inkl. MWSt. Wohnnutzfläche. Dieser Betrag fundiert auf der einfachen Ausstattung und einer Baupreisindexanpassung aufgrund dessen, da diese Kosten im Jahre 2007 ermittelt wurden. Für das Kellergeschoss werden 45% (siehe Kranewitter) des zuvor genannten Wertes sohin 580 /m² in Ansatz gebracht. Für den Dachgeschossausbau werden 75% des zuvor genannten Wertes inkl. 10% Abzug aufgrund der Eigenleistungen, sohin 870 /m² in Ansatz gebracht. Der Balkon und Terrasse werden mit je 375 /m² in Ansatz gebracht. Die Außenanlagen werden mit 3% des Neubauwertes berechnet. Von Neubauwert wird nun die Wertminderung nach Heideck angewandt. 3.6.3 Restnutzungsdauer Ausgangsbasis für die Ermittlung der Restnutzungsdauer (RND) ist die übliche Gesamtnutzungsdauer für Einfamilienhäuser (siehe Kranewitter 5. Auflage, Seite 74), die in normaler Bauweise 80 Jahre beträgt. Für den Dachgeschossausbau wird die übliche Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren angesetzt. Die Basis für diese Einschätzung sind Häuser, die auf Holzbasis errichtet wurden. Die Restnutzungsdauer wird nun von den einzelnen Bauabschnitten abgeleitet: RND Bauwerk (Keller) 1945 28,35 m² RND 36 J. Bestand 64 J. RND Sanierung & Zubau 1987 99,14 m² RND 56 J. Bestand 23 J. RND Ausbau DG 1992 97,51 m² RND 42 J. Bestand 18 J. Daraus erfolgt nun die Ableitung einer durchschnittlichen Restnutzungsdauer und somit die Herleitung des fiktiven Baujahres. Die Berechnung erfolgt nach folgender Formel: Daraus ergibt sich für diese Bewertung folgende RND und daraus das fiktive Baualter: RND = 48 Jahre fiktives Baujahr 1978 Margareta Hofer / Mödlingergasse 15, 8052 Graz Seite 19
3.6.3.1 Einfamilienwohnhaus Baujahr 1946, fiktives Baujahr 1978, fiktives Alter des Objektes 32 Jahre, Lebensdauer 80 Jahre, Restnutzungsdauer 48 Jahre Kellergeschoss 16.443,00 28,35 m² á 580,00, Flächenberechnung (Kellergeschoss, Seite a: 7,00, Seite b: 5,00 = 35,00 m²) (inkl. 19,00% Abschlag auf Bruttofläche 35,00 m²) Erdgeschoss 127.394,90 99,14 m² á 1.285,00 Dachgeschoss 84.833,70 97,51 m² á 870,00 Terasse 4.248,75 11,33 m² á 375,00, Flächenberechnung (Terasse, Seite a: 4,84, Seite b: 2,34 = 11,33 m²) Balkon 4.248,75 11,33 m² á 375,00, Flächenberechnung (Balkon, Seite a: 4,84, Seite b: 2,34 = 11,33 m²) Neubauwert 237.169,10 45,00 % linear mit Zustandsnote, (Zustandsnote: 2,5) -106.726,10 Abwertung Objektkosten 5 % (5,00 % Unorganischer Aufbau, Durch den Zubau im Jahre 1986 und den Dachgeschossausbau im Jahre 1992 erfüllen die -11.858,46 funktionalen Zusammenhänge der einzelenen Räume nicht dem heutigen Standard.) Bauwert zum Stichtag 17.03.2010 118.584,55 3.6.3.2 Doppelgarage Baujahr 1982, Alter des Objektes 28 Jahre, Lebensdauer 80 Jahre, Restnutzungsdauer 52 Jahre Doppelgarage 14.300,00 27,50 m² á 520,00 Neubauwert 14.300,00 40,00 % linear mit Zustandsnote, (Zustandsnote: 2,5) -5.720,00 Bauwert zum Stichtag 17.03.2010 8.580,00 3.6.4 Sachwertberechnung Grundwert 74.472,00 Gebäudewert 127.165,00 Außenanlagen 3 % (3,00 % Außenanalgen, Grundlage sind die Bauwerkskosten) 3.814,95 Sachwert der Liegenschaft 205.452,00 Margareta Hofer / Mödlingergasse 15, 8052 Graz Seite 20
3.7 Verkehrswert Wahl des Wertermittlungsverfahrens LBG 7 (1) Soweit das Gericht oder die Verwaltungsbehörde nichts anderes anordnen, hat der Sachverständige das Wertermittlungsverfahren auszuwählen. Er hat dabei den jeweiligen Stand der Wissenschaft und die im redlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten zu beachten. Aus dem Ergebnis des gewählten Verfahrens ist der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln. (2) Sind für die Bewertung mehrere Wertermittlungsverfahren anzuwenden ( 3 Abs. 2), so ist aus deren Ergebnissen der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln. Gemäß 7 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes ist der Verkehrswert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr also am freien Markt zu ermitteln. Die Marktbeobachtung zeigt, dass für Einfamilienhäuser mit einer Grundstücksflächen unter 1.000 m² das ermittelte Ergebnis grundsätzlich in voller Höhe auf dem Markt realisierbar sein dürfte, jedoch muss die östlich geführte Bahntrasse mittels eines Abschlages berücksichtigt werden. Für das ermittelte Ergebnis wird daher ein Abschlag für die Marktanpassung erfolgen. Es kommt somit der verringerte Sachwertwert unter Zugrundelegung des Vergleichswertverfahren für die Ermittlung des Grundstückspreises zum Ansatz. 3.7.1 Verkehrswertberechnung der Gesamtliegenschaft Sachwert 205.452,00 negativ wertbeeinflussende Umstände 5 % (5,00 % Immissionsbelastung, Belastung durch die Bahntrasse -10.272,60 die östlich hinter der Liegenschaft vorbeiführt) Verkehrswert zum 17.03.2010 (gerundet) 195.200,00 Der Verkehrswert der Liegenschaft EZ 1201 Grundbuch 63108 Wetzelsdorf, beträgt zum Bewertungsstichtag gerundet: Verkehrswert 195.200,-- Margareta Hofer / Mödlingergasse 15, 8052 Graz Seite 21
3.7.2 Ermittlung des Verkehrswert der 1/3 Anteile: Lt. Auskunft des Notariates Fürnschuss Klaftenegger Fritzberg sind die Gattin, der Sohn (Helmut Hofer) und der Stiefsohn (Wolfgang Hofer) je zu 1/3 Erbe der Liegenschaft. Lt. einschlägiger Bewertungsliteratur (siehe Kranewitter 5. Auflage Seite 112f Ermittlung des Verkehrswertes von Liegenschaftsanteilen) ist für die Ermittlung eines ideellen Miteigentums zuerst der Verkehrswert der gesamten Liegenschaft zu ermitteln. Anschließend wird der Wert des ideellen Miteigentumsrechts im Verhältnis zur Gesamtliegenschaft bestimmt. Dieser Wert ist die Ausgangsbasis zur Ermittlung des Verkehrswertes des Liegenschaftsanteils. Der ideelle Miteigentümer kann über die Nutzung der gesamten Liegenschaft nicht alleine verfügen, er ist von den anderen Miteigentümer abhängig. Dies hat zur Folge, dass Minderanteile an einer Liegenschaft nur beschränkt veräußerbar sind. Folgende Tabelle gibt Anhalt für einen Abschlag wegen eingeschränkter Veräußerbarkeit: Miteigentumsrecht Abschlag größer ½ Anteil 5 8% ½ Anteil 10 15% kleiner ½ Anteil 12 18% kleiner ¼ Anteil 20% Verkehrswert der gesamten Liegenschaft 195.200,00 ⅓ Anteil 65.100,00 Abminderung, da Anteil kleiner als ½ Anteil 15,00% 55.300,00 Verkehrswert der jeweiligen ⅓ Anteile 55.300,00 Die Anteile der jeweiligen ⅓ Miteigentümer beträgt 55.300,-- Margareta Hofer / Mödlingergasse 15, 8052 Graz Seite 22
3.7.3 Zukauf von Liegenschaftsanteilen durch Miteigentümer Ist der Wert des ideellen Miteigentumsrechts an einer Gesamtliegenschaft zu ermitteln, welches einen Miteigentümer (potentiellen Käufer) durch dessen Erwerb in die Lage versetzt, Alleinoder Mehrheitseigentum an der Liegenschaft zu werden, so ist eine entsprechende Werterhöhung zu berücksichtigen. Miteigentumsrecht Zuschlag Alleineigentum bis 10 % Mehrheitseigentum bis 5% Da in der zweiten Befundaufnahme von Fr. Margarete Hofer mitgeteilt wurde, dass Ihr Sohn Wolfgang Hofer, seinen ⅓ Anteil unentgeltlich an Fr. Hofer überträgt wird Fr. Hofer dadurch bereits Mehrheitseigentümerin. Durch den Zukauf des ⅓ Anteils von Herrn Helmut Hofer wird Fr. Hofer Alleineigentümerin der Liegenschaft. Gem. der oben stehenden Tabelle erhöht sich somit der Verkehrswert des ⅓ Anteils von Herrn Helmut Hofer wie folgt: Verkehrswert ⅓ Anteil Helmut Hofer 55.300,00 Zuschlag für Alleineigentum 10,00% 60.830,00 Verkehrswert des ⅓ Anteils v. Helmut Hofer 60.830,00 Der ⅓ Anteil von Herrn Helmut Hofer beträgt 60.800,-- Graz, am 01.04.2010 SV Dipl.-Ing.(FH) Georg P. Franz Margareta Hofer / Mödlingergasse 15, 8052 Graz Seite 23