BRAUN ImmoWert IMMOBILIENWERTGUTACHTEN Thomas Braun Mobil: +49 (0)151 4012 9681 E-Mail: mailbox@braun-immowert.de Web: Gutachten-Nr. 2014-0007 GUTACHTEN über den Verkehrswert (Marktwert) i.s.d. 194 Baugesetzbuch des mit einem Mehrfamilienhaus mit gewerblicher Nutzung bebauten Grundstücks in 04317 Leipzig Stadtteil Reudnitz, Rosenthaler Allee 56 Grundbuch von... Leipzig Grundbuchblattnummer... 1432 Gemarkung von... Reudnitz Flurstücke... 156/a, 157/b, 158/c Der Verkehrswert des Grundstücks wurde zum Stichtag 07.07.2014 ermittelt mit rd. 2.246.700,00 Ausfertigung 1 Dieses Gutachten besteht aus 68 Seiten incl. 9 Anlagen mit insgesamt 29 Seiten, sowie 33 Fotos. Das Gutachten wurde in zwei Ausfertigungen erstellt, davon eine für meine Unterlagen.
Gutachten 2014-0007 Wohn-/Geschäftshaus Leipzig Rosenthaler Str. 37 Seite 2 von 68 Exposé Das Gutachten wurde von Thomas Braun im Auftrag xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, 04105 Leipzig zum Zweck der Feststellung des Verkehrswerts am 07.07.2014 erstellt Grundstücksgröße: 732 m² unregelmäßige Grundstücksform Bebauung: Mehrfamilienwohnhaus mit gewerblicher Nutzung keine Nebengebäude Baujahr: 1997 Ausstattung: Die Ausstattungsmerkmale des Gebäudes ordnen sich überwiegend in die übliche Ausstattung ein Raumaufteilung: Die Mietfläche beträgt rd. 1.540 m², davon rd. 1.280 m² Wohn- bzw. Bürofläche und rd. 270 m² Ladenlokal Die Belichtung der Räume ist gut Raumstruktur: Nutzung: Vermietungssituation/Mietverträge: Örtliche Lage: Verkehrswert: Moderne Raumstruktur, entspricht den heutigen Bedürfnissen. Wohnnutzung, gewerbliche Nutzung (Büro und Ladenlokal) Die Mietflächen sind zum Großteil vermietet. Das Bewertungsobjekt liegt im Ortsteil Reudnitz der Stadt Leipzig. Die Entfernung zum Stadtzentrum Leipzig beträgt ca. 3 km. Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen und Ärzte, Sporthalle sind im Stadtteil fußläufig erreichbar; öffentliche Verkehrsmittel: Bus- und Straßenbahnhaltestelle direkt vor dem Grundstück, Fernbahnhof Leipzig ca. 3 km, Flughafen Leipzig/Halle ca. 12 km; mittlere Wohnlage 2.246.700,00 (zum Wertermittlungsstichtag)
Gutachten 2014-0007 Wohn-/Geschäftshaus Leipzig Rosenthaler Str. 37 Seite 3 von 68 Inhaltsverzeichnis Exposé... 2 1 Allgemeine Angaben... 5 1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt... 5 1.2 Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer... 5 1.3 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung... 5 2 Grund- und Bodenbeschreibung... 7 2.1 Lage... 7 2.1.1 Großräumige Lage... 7 2.1.2 Kleinräumige Lage... 7 2.2 Gestalt und Form... 8 2.3 Erschließung, Baugrund etc.... 8 2.4 Privatrechtliche Situation... 9 2.5 Öffentlich-rechtliche Situation... 10 2.5.1 Baulasten und Denkmalschutz... 10 2.5.2 Bauplanungsrecht... 10 2.5.3 Bauordnungsrecht... 10 2.6 Entwicklungszustand incl. Beitrags- und Abgabensituation... 11 2.7 Hinweis zu den durchgeführten Erhebungen... 11 2.8 Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation... 11 3 Beschreibung der Gebäude- und Außenanlagen... 11 3.1 Vorbemerkung zur Gebäudebeschreibung... 11 3.2 Wohn- und Geschäftshaus... 12 3.2.1 Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht... 12 3.2.2 Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach)... 13 3.2.3 Allgemeine technische Gebäudeausstattung... 13 3.2.4 Raumausstattung und Ausbauzustand... 14 3.2.5 Besondere Bauteile/Einrichtungen, Zustand des Gebäudes... 14 3.3 Nebengebäude... 15 3.4 Außenanlagen... 15 3.5 Mieten... 15 4 Ermittlung des Verkehrswertes... 17 4.1 Grundstücksdaten, Bewertungsteilbereiche... 17 4.2 Überlegungen zur wirtschaftlichen Nutzung... 17 4.3 Verfahrenswahl mit Begründung... 17
Gutachten 2014-0007 Wohn-/Geschäftshaus Leipzig Rosenthaler Str. 37 Seite 4 von 68 4.4 Bodenwertermittlung für das Grundstück... 19 4.5 Ertragswertermittlung für das Wohn- und Geschäftshaus... 20 4.5.1 Das Ertragswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung... 20 4.5.2 Erläuterung der bei der Ertragswertberechnung verwendeten Begriffe... 21 4.5.3 Ertragswertberechnung... 23 4.5.4 Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung... 23 4.6 Sachwertermittlung... 26 4.6.1 Das Sachwertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung... 26 4.6.2 Erläuterungen der bei der Sachwertberechnung verwendeten Begriffe... 27 4.6.3 Sachwertberechnung... 30 4.6.4 Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Sachwertberechnung... 31 4.7 Verkehrswertableitung aus den Verfahrensergebnissen... 34 4.7.1 Bewertungstheoretische Vorbemerkungen... 34 4.7.2 Zur Aussagefähigkeit der Verfahrensergebnisse... 34 4.7.3 Zusammenstellung der Verfahrensergebnisse... 34 4.7.4 Verkehrswert... 35 5 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur... 36 5.1 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung... 36 5.2 Verwendete Wertermittlungsliteratur... 37 6 Verzeichnis der Anlagen... 38 6.1 Anlage 1: Auszug Straßenkarte mit Kennzeichnung der Lage des Bewertungsobjektes 39 6.2 Anlage 2: Auszug aus der Katasterkarte (nicht maßstäblich)... 41 6.3 Anlage 3: Grundbuch... 42 6.4 Anlage 4: Baulastenverzeichnis... 49 6.5 Anlage 5: Denkmalschutz... 50 6.6 Anlage 6: Bestandspläne... 51 6.7 Anlage 7: Bodenrichtwert, Grundstücksflächen... 54 6.8 Anlage 8: Herleitungen zur Wertermittlung... 55 6.9 Anlage 9: Fotodokumentation... 58
Gutachten 2014-0007 Wohn-/Geschäftshaus Leipzig Rosenthaler Str. 37 Seite 5 von 68 1 Allgemeine Angaben 1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt Art des Bewertungsobjektes: Mehrfamilienwohn- und Geschäftshaus Objektadresse: Rosenthaler Allee 56 04317 Leipzig Grundbuchangaben: Katasterangaben: Grundbuch von Reudnitz Blatt 1432 Blatt 79 Reudnitz Flurstücke 156/a, 157/b, 158/c (732 m² Grundstücksfläche ) 1.2 Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Auftraggeber: xxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Auftrag vom 04.07.2014 Eigentümer: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxt 1 1.3 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Grund der Gutachtenerstellung: Verkehrswertermittlung zum Zwecke der Wertfindung Wertermittlungsstichtag: 07.07.2014 Qualitätsstichtag: 07.07.2014 Tag der Ortsbesichtigung: 07.07.2014 Teilnehmer am Ortstermin: Der Sachverständige, sowie xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxn waren die gesamte Zeit anwesend. 1 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Gutachten 2014-0007 Wohn-/Geschäftshaus Leipzig Rosenthaler Str. 37 Seite 10 von 68 Weitere Nachforschungen und Untersuchungen wurden vom Sachverständigen nicht angestellt. 2.5 Öffentlich-rechtliche Situation 2.5.1 Baulasten und Denkmalschutz Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Denkmalschutz: Das Baulastenverzeichnis wurde auftragsgemäß nicht eingesehen. Ggf. bestehende wertbeeinflussende Eintragungen und Tatbestände sind zusätzlich zu dieser Wertermittlung zu berücksichtigen. Auskunft zum Denkmalschutz wurde auftragsgemäß für das im Jahre 1997 errichtete Gebäude nicht eingeholt. Ggf. bestehende wertbeeinflussende Eintragungen und Tatbestände sind zusätzlich zu dieser Wertermittlung zu berücksichtigen. 2.5.2 Bauplanungsrecht Darstellung im Flächennutzungsplan: Festsetzungen im Bebauungsplan: Das Grundstück befindet sich in einem Bereich der Gemarkung Gohls, der im wirksamen Flächennutzungsplan als gemischte Baufläche dargestellt ist. Das Grundstück befindet sich im geplanten Innenbereich. Die Zulässigkeit von Bauvorhaben ist für den Bereich des Bewertungsobjektes somit nach dem vorliegenden Bebauungsplan zu beurteilen. Das zu bewertende Grundstück liegt in einem als Flächen für den Gemeindebedarf gekennzeichneten Bereich. 2.5.3 Bauordnungsrecht Die Wertermittlung wurde auf Grundlage des realisierten Vorhabens durchgeführt. Bei dieser Wertermittlung wird die materielle Legalität bei baulichen Anlagen und Nutzungen vorausgesetzt.
Gutachten 2014-0007 Wohn-/Geschäftshaus Leipzig Rosenthaler Str. 37 Seite 14 von 68 3.2.4 Raumausstattung und Ausbauzustand Bodenbeläge: Wandbekleidungen: Deckenbekleidungen: Fenster: Türen: Sanitäre Installation: Küchenausstattung: Grundrissgestaltung: Laminat, Teppichboden Tapete, gestrichen Tapete, gestrichen Kunststofffenster mit doppelter Verglasung; einfache Beschläge; Fensterbänke polierter Sandstein, teilweise Jalousien/Rollläden, Wohnungseingangstüren entsprechen der Sicherheitsstufe bzw. den Anforderungen der Versicherer (massiv, Mehrfachverrieglung), im Innenbereich größtenteils normale Wabentüren einfache Ausstattung, Vorwandmontage, Badewanne und WC, raumhoch gefliest einfacher Standard, Fliesenspiegel den Anforderungen entsprechend, als Wohnraum gut geeignet, Nutzung als Büro ist ebenfalls gut möglich 3.2.5 Besondere Bauteile/Einrichtungen, Zustand des Gebäudes Besondere Bauteile: Besondere Einrichtungen: Besonnung und Belichtung: Bauschäden und Baumängel/Restleistungen Wirtschaftliche Wertminderungen: Allgemeinbeurteilung: zehn Dachgauben, acht Erker, acht Balkone, Tiefgarage innenliegender Personenaufzug, vom Keller bis ins Dachgeschoss nutzbar gut Das Objekt befindet sich in einem guten und dem Alter entsprechenden Zustand. Schimmelbefall im unteren der beiden Keller (Mieterkeller) ja, Schimmelsanierung, Trockenlegung Keller Der bauliche Zustand ist angesichts des Gebäudealters als normal zu bezeichnen.
Gutachten 2014-0007 Wohn-/Geschäftshaus Leipzig Rosenthaler Str. 37 Seite 20 von 68 Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung E01 Der Gutachterausschuss der Stadt Leipzig konstatiert im Grundstücksmarktbericht 2013 eine Tendenz zu i. w. stagnierenden Bodenrichtwerten. Aus diesem Grunde erfolgt keine Stichtagsanpassung. E02 Es sind gegenüber dem Richtwertgrundstück keine nennenswerten Lagevorteile oder -nachteile in die Bewertung einfließen zu lassen. E03 Auf diesen lang angepassten b/a-freien Bodenwert ist der Marktanpassungsfaktor des Sachwertverfahrens abzustellen (dieser Bodenwert dient als Maßstab für die Wirtschaftskraft der Region bzw. die Kaufkraft der Nachfrager nach Grundstücken in dieser Lage). Die danach ggf. noch berücksichtigten Einflussfaktoren gehen in den Gesamtbodenwert ein und beeinflussen demzufolge über die Höhe des vorläufigen Sachwerts den Marktanpassungsfaktor. E04 Der Hinterhof kann nur als Gartenland genutzt werden, es ist somit als Hinterland einzustufen und mit einem geringeren Wertansatz in die Bewertung einfließen zu lassen. 4.5 Ertragswertermittlung für das Wohn- und Geschäftshaus 4.5.1 Das Ertragswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Das Modell für die Ermittlung des Ertragswertes ist in den 17-20 ImmoWertV beschrieben. Die Ermittlung des Ertragswerts basiert auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Einnahmen (Mieten und Pachten) aus dem Grundstück. Die Summe aller Einnahmen wird als Rohertrag bezeichnet. Maßgeblich für den (Ertrags-)Wert des Grundstücks ist jedoch der Reinertrag. Der Reinertrag ermittelt sich als Rohertrag abzüglich der Aufwendungen, die der Eigentümer für die Bewirtschaftung einschließlich Erhaltung des Grundstücks aufwenden muss (Bewirtschaftungskosten). Das Ertragswertverfahren fußt auf der Überlegung, dass der dem Grundstückseigentümer verbleibende Reinertrag aus dem Grundstück die Verzinsung des Grundstückswertes (bzw. des dafür gezahlten Kaufpreises) darstellt. Deshalb wird der Ertragswert als Rentenbarwert durch Kapitalisierung des Reinertrages bestimmt. Hierbei ist zu beachten, dass der Reinertrag für ein bebautes Grundstück sowohl die Verzinsung für den Grund und Boden, als auch für die auf dem Grundstück vorhandenen baulichen (insbesondere Gebäude) und sonstigen Anlagen (z. B. Anpflanzungen) darstellt. Der Boden gilt grundsätzlich als unvergänglich (bzw. unzerstörbar). Dagegen ist die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer der baulichen und sonstigen Anlagen zeitlich begrenzt. Der Bodenwert ist getrennt vom Wert der Gebäude und Außenanlagen i.d.r. im Vergleichswertverfahren nach den 15 und 16 ImmoWertV grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre.
Gutachten 2014-0007 Wohn-/Geschäftshaus Leipzig Rosenthaler Str. 37 Seite 24 von 68 2015. Der Mieter hat jeweils eine Verlängerungsoption zum Ende April 2018 und zum Ende April 2021 (jeweils zum 29.) Es gilt als gesichert, dass der Mieter diese Optionen mit einer jeweiligen Mietpreiserhöhung von 8 % wahrnimmt. Es gilt weiter als gesichert, dass der Mieter Ende April 2012 das Ladenlokal verlässt. Der Gewerberaumietspiegel für die Stadt und den Landkreis Leipzig ermittelt von der IHK zu Leipzig weist für den betreffenden Stadtteil eine Mietspanne für den Einzelhandel von 4,50 bis 14,00 pro m² aus. Der Mittelwert liegt bei 9,00, der häufigste Wert bei 14,00. Aufgrund der für den Einzelhandel sehr guten Lage des Bewertungsobjektes kann auch hier eine nachhaltig erzielbare Miete von 14,00 angenommen werden. Dieser Betrag ist demzufolge in die Mietermittlung ab Mai 2021 eingeflossen. Diesem Gutachten wird somit und dem folgend eine nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete in Höhe von 14,00/m² und Monat ab Monat Mai 2021 für die Einzelhandelsmietfläche im Erdgeschoss des Wohn- und Geschäftshauses zugrunde gelegt. Bewirtschaftungskosten Dieser Wertermittlung sind folgende Bewirtschaftungskosten zugrunde gelegt: Verwaltungskosten: 250,00 je Mieteinheit p.a. Instandhaltungsaufwand: 9,00 pro m² Mietfläche p.a. Mietausfallwagnis: 4,00 % vom Grundstücksrohertrag p.a. Betriebskosten: 0,00 da in voller Höhe umlegbar Liegenschaftszinssatz Der Gutachterausschuss der Stadt Leipzig weist im Grundstücksmarktberichts 2013 für sanierte Geschäftshäuser mit Wohnnutzung einen Liegenschaftszinssatz in Höhe von 3,2 % im Mittel aus. Die Spanne liegt zwischen 1,5 % und 4,8 %. Für sanierte Mehrfamilienhäuser beträgt er im Mittel 2,9 % bei eine Spanne von 1,6 % bis 4,2 %
Gutachten 2014-0007 Wohn-/Geschäftshaus Leipzig Rosenthaler Str. 37 Seite 28 von 68 Befinden sich die besonderen Einrichtungen in Geschäfts-, Gewerbe- und Industriegebäuden, spricht man auch von besonderen Betriebseinrichtungen. Baunebenkosten ( 22 Abs. 2 ImmoWertV) Zu den Herstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten (BNK), welche als Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfung und Genehmigungen sowie für die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Herstellung erforderlichen Finanzierung definiert sind. Ihre Höhe hängt von der Gebäudeart, vom Gesamtherstellungswert der baulichen Anlagen sowie dem Schwierigkeitsgrad der Planungsanforderungen und damit von der Bauausführung und der Ausstattung des Gebäudes ab. Sie werden als Erfahrungs-Prozentsätze in der üblicherweise entstehenden Höhe angesetzt. Bei Anwendung der NHK2010 entfällt die gesonderte Berücksichtigung der Baunebenkosten, da diese dort bereits enthalten sind. Alterswertminderung ( 23 ImmoWertV) Die Wertminderung der Gebäude wegen Alters (Alterswertminderung) wird üblicherweise nach dem Abschreibungsmodell von Ross auf der Basis der sachverständig geschätzten wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (RND) des Gebäudes und der jeweils üblichen Gesamtnutzungsdauer (GND) vergleichbarer Gebäude ermittelt. Grundsätzlich können auch andere Alterswertminderungsmodelle verwendet werden, z.b. eine lineare Alterswertminderung. Restnutzungsdauer Als Restnutzungsdauer (RND) wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen (und sonstigen) Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie ist demnach auch in der vorrangig substanzorientierten Sachwertermittlung entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand des Objekts, nachrangig vom Alter des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile abhängig. Gesamtnutzungsdauer Wie auch bei der Restnutzungsdauer ist hier die übliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (GND) gemeint nicht die technische Standdauer, die wesentlich länger sein kann. Nach der vorherrschenden Meinung wird die wirtschaftliche GND von Wohn- und Geschäftshäusern auf 60 bis 80 Jahre begrenzt. Baumängel und Bauschäden Baumängel sind Fehler, die dem Gebäude i.d.r. bereits von Anfang an anhaften z.b. durch mangelhafte Ausführung oder Planung. Sie können sich auch als funktionale oder ästhetische Mängel durch die Weiterentwicklung des Standards oder Wandlungen in der Mode einstellen. Bauschäden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachträgliche äußere Einwirkungen oder auf Folgen von Baumängeln zurückzuführen.
Gutachten 2014-0007 Wohn-/Geschäftshaus Leipzig Rosenthaler Str. 37 Seite 31 von 68 4.6.4 Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Sachwertberechnung Berechnungsbasis Die wirtschaftlich erforderlichen Gebäudeflächen (Bruttogrundflächen - BGF) wurden den Bestandsplänen entnommen. Sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. Vgl. Anlage 8, Herleitungen zur Wertermittlung Herstellungswert Die Normalherstellungskosten (NHK) werden nach den Ausführungen in der Wertermittlungsliteratur und den Erfahrungen des Sachverständigen auf der Basis der Preisverhältnisse im Jahre 2010 (Basisjahr) angesetzt. Der Ansatz der NHK ist der Sachwertrichtlinie entnommen. Vgl. Anlage 8, Herleitungen zur Wertermittlung Baupreisindex Die Anpassung der NHK aus dem Basisjahr an die allgemeinen Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag erfolgt mittels des Verhältnisses des Baupreisindexes am Wertermittlungsstichtag und des Baupreisindexes im Basisjahr (= 100). Der Baupreisindex zum Wertermittlungsstichtag wurde beim Statistischen Bundesamt abgefragt (www.destatis.de). Normgebäude, besonders zu veranschlagende Bauteile Die in der Rauminhalts- bzw. Gebäudeflächenberechnung nicht erfassten und damit im Wert des Normgebäudes nicht berücksichtigten wesentlichen wertbeeinflussenden besonderen Bauteile werden einzeln erfasst. Danach erfolgen bauteilweise getrennte aber pauschale Herstellungs- bzw. Zeitwertzuschläge. Grundlage dieser Zuschlagsschätzungen sind die in [1], Kapitel 3.01.4 und [3] angegebenen Erfahrungswerte für durchschnittliche Herstellungskosten für besondere Bauteile. Bei älteren und/oder schadhaften und/oder nicht zeitgemäßen besonderen Bauteilen erfolgt die Zeitwertschätzung unter Berücksichtigung diesbezüglicher Abschläge. Bauteile Pauschal Tiefgarage 107.250 10 Dachgauben 11.500 Summe 118.750 Baunebenkosten Die Baunebenkosten sind in der Wertermittlung bereits in den NHK2010 enthalten.
Gutachten 2014-0007 Wohn-/Geschäftshaus Leipzig Rosenthaler Str. 37 Seite 33 von 68 Sachwert(Marktanpassungs)faktor Der Gutachterausschuss der Stadt Leipzig weist in seinem Grundstücksmarktbericht 2013 keine Sachwertfaktoren aus. Aufgrund der beschränkten Kapazitäten der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ist eine umfassende Datenrecherche, die für die Ableitung von Sachwertfaktoren erforderlich wäre, derzeit leider nicht möglich. Der benachbarte Landkreis Leipzig weist in seinem Grundstücksmarktbericht 2011-2013 Sachwertfaktoren aus. Diese werden aufgrund der großen räumlichen Nähe und somit vergleichbarer Gegebenheiten in die Ermittlung des zum Ansatz zu bringenden Sachwertfaktors einbezogen. Der objektartspezifische Sachwert-Marktanpassungsfaktor wird daher auf der Grundlage des Grundstücksmarktberichtes 2013 des Landkreises Leipzig der in [1], Kapitel 3.03 veröffentlichten Werte sowie eigener Ableitungen des Sachverständigen bestimmt und angesetzt Der Gutachterausschuss hat für den Landkreis Leipzig für das Bodenwertniveau 100 /m² keine Regressionsfunktion veröffentlicht, jedoch für Niveaus mit 75 /m² und mit 125 /m²: SWF BW 75 /m² = -0,1344 x ln(vsw) + 2,5192 SWF BW 125 /m² = -0,4161 x ln(vsw) + 6,3112 mit SWF: Sachwertfaktor, BW: Bodenwertniveau, ln: Logarithmus naturalis, vsw: vorläufiger Sachwert Der Bodenwert des Bewertungsobjekt beträgt 100 /m² bei einem vorläufigen Sachwert in Höhe von 2.126.955,75, der relevante Sachwertfaktor lässt sich mittels linearer Interpolation ermitteln: SWF BW 75 /m² = -0,1344 x ln(2.126.955,75) + 2,5192 = 0,56 SWF BW 125 /m² = -0,4161 x ln(2.126.955,75) + 6,3112 = 0,25 SWF BW 100 /m² bei vsw 2.126.955,75 = 0,40 In [1] sind die aufgrund einer bundesweiten Kaufpreisanalyse abgeleiteten Erfahrungswerte für Marktanpassungsfaktoren gegliedert nach Objektart, Wirtschaftskraft der Region (d.h. Bodenwertniveau) und Objektgröße (d.h. Gesamtgrundstückswert) angegeben. Diese bundesweiten Durchschnittswerte stützen die Ermittlung des Sachwertfaktors auf Basis der ermittelten Regressionsfunktion des Gutachterausschusses. Der anzusetzende Sachwertfaktor beträgt somit 0,40
Gutachten 2014-0007 Wohn-/Geschäftshaus Leipzig Rosenthaler Str. 37 Seite 35 von 68 4.7.4 Verkehrswert Das mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaute Grundstück soll vermietet werden. Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstücks werden üblicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die sich vorrangig am Ertragswert orientieren. Der Ertragswert des mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebauten Grundstücks wurde zum Wertermittlungsstichtag mit rd. 2.137.600 ermittelt. Der parallel ermittelte Sachwert beträgt rd. 840.800,00. Der Verkehrswert für das mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaute Grundstück in 04317 Leipzig-Reudnitz, Rosenthaler Allee 56 Grundbuch: Reudnitz Blatt-Nr.: 1432 Flurstücke: 156/a, 157/b, 158/c wird zum Wertermittlungsstichtag 07.07.2014 mit rd. 2.246.700,00 in Worten: zweimillionenzweihundertsechsundvierzigtausendsiebenhundert Euro geschätzt Der Sachverständige bescheinigt durch seine Unterschrift zugleich, dass ihm keine Ablehnungsgründe entgegenstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder Sachverständiger nicht zulässig ist oder seinen Aussagen keine volle Glaubwürdigkeit beigemessen werden kann. Leipzig, den 07.07.2014 Thomas Braun
Gutachten 2014-0007 Wohn-/Geschäftshaus Leipzig Rosenthaler Str. 37 Seite 36 von 68 5 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur 5.1 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung BauGB Baugesetzbuch i.d.f. der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Art. 1 G zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts v. 11.6.2013 (BGBl. I S. 1548) BauNVO Baunutzungsverordnung Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Art. 2 G zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts v. 11.6.2013 (BGBl. I S. 1548) ImmoWertV: Wertermittlungsverordnung Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639) SW-RL Sachwertrichtlinie Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts vom 5. September 2012 (BAnt AT 18.10.2012 B1) WertR: Wertermittlungsrichtlinien Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken in der Fassung vom 01. März 2006 (BAnz Nr. 108a vom 10. Juni 2006) BGB: Bürgerliches Gesetzbuch vom 02. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909) WoFlV: Wohnflächenverordnung Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25. November 2003 (BGBl. I s. 2346) BetrKV: Betriebskostenverordnung Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) DIN 283: DIN 283 Blatt 2 Wohnungen; Berechnung der Wohnflächen und Nutzflächen (Ausgabe Februar 1962); obwohl im Oktober 1983 zurückgezogen, findet die Vorschrift in der Praxis weiter Anwendung.
Gutachten 2014-0007 Wohn-/Geschäftshaus Leipzig Rosenthaler Str. 37 Seite 38 von 68 6 Verzeichnis der Anlagen Anlage 1: Anlage 2: Anlage 3: Anlage 4: Anlage 5: Anlage 6: Anlage 7: Anlage 8: Auszug Straßenkarte mit Kennzeichnung der Lage des Bewertungsobjektes Auszug aus der Katasterkarte (nicht maßstäblich) Grundbuch Baulastenverzeichnis Denkmalschutz, Städtebauliche Auskunft, Umweltschutz Grundrisse Herleitungen zur Wertermittlung Fotodokumentation Urheberschutz, alle Rechte vorbehalten. Das Gutachten ist nur für den Auftraggeber und den angegebenen Zweck bestimmt. Eine Vervielfältigung oder Verwendung (auch von Teilstücken und/oder Auszügen) durch Dritte ist nur mit schriftlicher Genehmigung des Urhebers gestattet.