Die Mietrechtsreform in der Gerichtspraxis Probleme und erste Erfahrungen 1
I. Rettung der laufenden Mietforderungen im Prozess die Sicherungsanordnung 2
Sicherungsanordnung (1) Wird eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage aus demselben Rechtsverhältnis verbunden, ordnet das Prozessgericht auf Antrag des Klägers an., dass der Beklagte wegen der Geldforderungen, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind, Sicherheit zu leisten hat, soweit 1. die Klage auf diese Forderungen hohe Aussicht auf Erfolg hat und 2. die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist. Hinsichtlich der abzuwägenden Interessen genügt deren Glaubhaftmachung. Streiten die Parteien um das Recht des Klägers, die Geldforderung zu erhöhen, erfasst die Sicherungsanordnung den Erhöhungsbetrag nicht. Gegen die Entscheidung über die Sicherungsanordnung findet die sofortige Beschwerde statt. 283 ZPO (2) Der Beklagte hat die Sicherheitsleistung binnen einer vom Gericht zu bestimmenden Frist nachzuweisen. (3) Soweit der Kläger obsiegt, ist in einem Endurteil oder einer anderweitigen den Rechtsstreit beendigenden Regelung auszusprechen, dass er berechtigt ist, sich aus der Sicherheit zu befriedigen. (4) Soweit dem Kläger nach dem Endurteil oder nach der anderweitigen Regelung ein Anspruch in Höhe der Sicherheitsleistung nicht zusteht, hat er den Schaden zu ersetzen, der dem Beklagten durch die Sicherheitsleistung entstanden ist. 717 Abs. 2 Satz 2 gilt entsprechend. 3
1. Zweck Die Sicherungsanordnung soll endgültige Forderungsausfälle bei langdauernden Hauptsacheverfahren verhindern, indem der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen für das während des Verfahrens weiter fällig gewordene Nutzungsentgelt Sicherheit leisten muss. Kommt der Wohnungsmieter der angeordneten Sicherheitsleistung nicht nach, kann der Vermieter eine Räumungsverfügung gem. 940a Abs. 3 ZPO beantragen, so dass keine weiteren finanziellen Verluste entstehen und die Wohnung wieder vermietbar ist. 4
Die Sicherungsanordnung kann Ansprüche auf Miete im bestehenden Mietverhältnis oder aus 546a BGB nach erfolgter Kündigung betreffen, soweit sie nach Rechtshängigkeit der Klage und vor Erlass der AO entstanden sind. Vorauss.: Der Antrag muss beim jeweiligen Prozessgericht (I. oder II. Instanz) gestellt werden. V, der in I. Instanz mit der Zahlungsklage erfolgreich war, kann bei von M eingelegter Berufung z.b. die für die vorläufige Vollstreckbarkeit angeordnete Sicherheit auf diese Weise ersparen und sie M leisten lassen. Der in I. Instanz unterlegene Vermieter kann in der Berufung den durch Zeitverlust weiter drohenden finanziellen Schaden verringern. Die Klage muss hohe Aussicht auf Erfolg haben, was im laufenden Rechtsstreit das Gericht zu einer summarischen Prüfung zwingt. Hier Strengbeweis! Interessenabwägung durch das Gericht: V - die Höhe des schon aufgelaufenen Rückstands M - Nachteile der Sicherungsanordnung Dauer des Rechtsstreits unerheblich, aber: Nach dem Willen des Gesetzgebers soll das bisherige Prozessverhalten der Parteien zu berücksichtigen sein! Hier Glaubhaftmachung! (Miet-)Erhöhungsbeträge können nicht gesichert werden Die Entscheidung des Gerichts der I. Instanz ist mit der sofortigen Beschwerde ( 567 ZPO) angreifbar; die Entscheidung des Berufungsgerichts ist unanfechtbar. 5
M wird vom Gericht im Beschluss eine Frist gesetzt, innerhalb derer er die Sicherheitsleistung nachweisen muss. Gelingt ihm dies nicht, können auf Antrag des Vermieters Ordnungsgeld/-haft festgesetzt werden oder der Vermieter erwirkt einen Räumungstitel durch einstweilige Verfügung gem. 940a Abs. 3 ZPO 2. Verfahren Welche Art der Sicherheitsleistung zu erbringen ist, bestimmt das Gericht oder die Parteien vereinbaren eine solche Art (vgl. 232 BGB). Eine Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle i.s.v. 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB dürfte ausreichen. Eine selbstschuldnerische, unwiderrufliche, unbedingte, unbefristete Bürgschaft ( 239 BGB) oder Hinterlegung ( 234 BGB) bei Gericht sind ebenfalls möglich. Die Entscheidung über die Sicherungsanordnung ist mit der sofortigen Beschwerde angreifbar; ohne rechtskräftige Entscheidung hierüber kann auch die Räumung durch einstweilige Verfügung nach 940a Abs. 3 ZPO nicht erreicht werden. 6
Grundlage der Sicherung Über die nach Rechtshängigkeit fällig gewordenen Forderungen, auf die sich die Sicherungsanordnung erstrecken soll, müsste Klage erhoben werden, weil es auf deren Erfolgsprognose ankommt. Es handelt sich hierbei in der Regel um Nutzungsentgelt gem. 546 a BGB, weil das Mietverhältnis durch die Kündigung beendet ist. In Betracht kommen entweder eine Zahlungsklage (das geht aber nur nachträglich) oder eine Klage auf zukünftige Leistung ( 259 ZPO, Besorgnis der Nichterfüllung) oder eine Feststellungsklage ( 256 ZPO, aber hieraus kann nicht vollstreckt werden) 7
Beispiel: V nimmt M wegen Zahlungsverzugs mit den Mieten Januar bis März und auf Räumung wegen der im Februar ausgesprochenen Kündigung in Anspruch. Am 02. April wird die Klage dem M zugestellt, der Termin zur mündlichen Verhandlung ist für Juni anberaumt. Da er auch die Miete (bzw. das Nutzungsentgelt) für April und Mai nicht zahlt, entschließt sich V, eine Sicherungsanordnung zu beantragen. Diese kann für die Miete April und Mai erlassen werden, die im Wege der Klageerweiterung in den Rechtsstreit eingeführt werden müssen. Wenn sich M nun auf Minderung beruft, weil angeblich seit Februar Mängel vorliegen, müsste V beweisen, dass diese entweder nicht angezeigt wurden, gar nicht existieren oder so geringfügig sind, dass sie nicht zur Minderung oder zum ZBR berechtigen. Im Fall der Notwendigkeit einer Beweisaufnahme (über die Mängel) fehlt es aber an einer hohen Wahrscheinlichkeit der Erfolgsaussicht. Ferner muss V z.b. glaubhaft machen, dass er wegen der ausbleibenden Mieten in finanzielle Schwierigkeiten gerät. Leistet M der Anordnung nicht Folge, kann V eine einstweilige Verfügung nach 940a ZPO auf Räumung beantragen. Gegen die einstweilige Räumungsverfügung hat M die sofortige Beschwerde/Berufung. Solange der Streit hierüber in der II. Instanz schwebt, wird der eigentliche Räumungs- /Zahlungsrechtsstreit (Hauptsache) in I. Instanz nicht betrieben werden können, so dass dort die Gefahr der Verzögerung gerade aufgrund der SicherungsAO besteht. 8
3. Folgen Wenn der Vermieter im Rechtsstreit obsiegt, stellt das Gericht im Urteil (zusätzlich) fest, dass er sich aus der Sicherheit befriedigen darf. Bei der Prozessbürgschaft wirkt der titulierte Ausspruch zugunsten des Vermieters insofern klarstellend, als er nicht mehr erst den Bürgen (die Bank) verklagen muss, sondern dieser mit der Übernahme der Bürgschaft auf etwaige Einreden und Einwände verzichtet hat, so dass die Bürgschaft fällig ist. Bei der Hinterlegung gilt zugunsten des Vermieters schon der Ausspruch im rechtskräftigen Urteil selbst als Nachweis der Berechtigung zur Freigabe gegenüber der Hinterlegungsstelle. Wenn der Rechtsstreit rechtskräftig abgeschlossen ist und der Vermieter unterliegt, ist die Sicherheit an den Mieter zurück zu geben: Das Gericht kann hierzu auf Antrag des Mieters eine Frist setzen, nach deren Ablauf die Rückgabe der Sicherheit angeordnet werden kann ( 109 ZPO). Bei der Prozessbürgschaft wird das Erlöschen ausgesprochen. Bei der Hinterlegung gilt zugunsten des Mieters schon der Ausspruch im rechtskräftigen Urteil selbst als Nachweis der Berechtigung zur Freigabe gegenüber der Hinterlegungsstelle. Achtung: Wenn sich nach rechtskräftigem Abschluss des Rechtsstreits über die Hauptsache herausstellt, dass dem Vermieter keine Ansprüche gegenüber dem Mieter zustehen, hat er diesem wie auch sonst bei vorläufig vollstreckbare Urteilen - verschuldensunabhängig den Schaden zu ersetzen, der dem Mieter aus der unberechtigten Sicherungsanordnung entstanden ist. 9
4. Probleme Interessenabwägung Zu Gunsten von V Wenn ein privater Vermieter auf Mieteinnahmen aus der streitgegenständlichen Wohnung zur Sicherung seiner Altersversorgung angewiesen ist Bei gewerblichen Vermietern ist vor allem von Bedeutung, in welcher Relation die Höhe der zu sichernden Forderung zu Größe und Umsatz seines Unternehmens steht Zu Gunsten von M Sofern eine Beweisaufnahme noch nicht abgeschlossen ist, kann es M im Einzelfall auch dann nicht zumutbar sein, für einen hohen Betrag Sicherheit zu leisten, wenn die Klage nach dem bisherigen Verlauf der Beweisaufnahme mit hoher Wahrscheinlichkeit Erfolg haben wird. Wenn V hinsichtlich des zu sichernden Anspruchs einen Titel erlangt hat, der ohne Sicherheitsleistung vollstreckbar ist. Dies ist spätestens dann der Fall, wenn zu seinen Gunsten ein nach 708 Nr 10 ZPO vorläufig vollstreckbares Berufungsurteil ergangen ist 10
5. Erfahrungen Zum Teil entscheidet das AG im Urteil über die Mieten vor Rechtshängigkeit und über die SicherungsAO, ohne dass die nach Rechtshängigkeit entstandenen Mietforderungen Gegenstand des Rechtsstreits geworden sind! Dann fehlt der Entscheidung über die SicherungsAO der erforderliche (erfolgversprechende)anspruch! Ein vorläufig vollstreckbares VU gegen einen sich nicht verteidigenden Mieter dürfte idr schnell rechtskräftig und vollstreckbar werden. Bei einem sich verteidigenden Mieter, der Mängel etc. einwendet, steigt das Risiko, wegen fehlender Erfolgsaussicht der Ansprüche für die Zeit nach Rechtshängigkeit oder wegen Rechtsbehelfen, die das Verfahren in die II. Instanz bringen, dass über Räumung und (ursprüngliche) Zahlung erst verzögert entschieden wird! 11
II. Räumung durch einstweilige Verfügung 12
(1) Die Räumung von Wohnraum darf durch einstweilige Verfügung nur wegen verbotener Eigenmacht oder bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben angeordnet werden. (2)Die Räumung von Wohnraum darf durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten angeordnet werden, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat. 940a ZPO Räumung von Wohnraum (3) Ist Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs erhoben, darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung auch angeordnet werden, wenn der Beklagte einer Sicherungsanordnung ( 283a) im Hauptsacheverfahren nicht Folge leistet. (4) In den Fällen der Absätze 2 und 3 hat das Gericht den Gegner vor Erlass einer Räumungsverfügung anzuhören. 13
1. 940a ZPO gegen unbekannte Untermieter Vorauss. nach 940 a Abs. 2: Gefahren: Gegen M muss ein (vorläufig) vollstreckbarer Räumungstitel vorliegen das kann auch ein Titel nach 940 a Abs. 3 sein! Ein Dritter hat ohne Kenntnis des Vermieters Besitz an den Räumen begründet, seine Berechtigung ist unerheblich! V darf bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung im Prozess gegen den Mieter keine Kenntnis von diesem Dritten haben - Glaubhaftmachung Folge: Räumung nicht bloße Herausgabe ggü dem Dritten, wenn V Eigentümer ist! Identität des Dritten erforderlich Auskunft ggü. M Widerspruch, 924, 936 ZPO Klagefrist, 926, 936 ZPO Einstw. Einstellung der ZV Einwand, HauptMietV besteht fort Problem: Räumungsurteil gg. M als Glaubhaftmachung für V geeignet? Je nach Geschäftsverteilung andere Abt. des AG keine Bindung, solange keine rechtskräftige Entscheidung ggü. Mieter, zb bei Berufung 14
Beispiel I: Der von V mit der Räumungsvollstreckung gegen M beauftragte Gerichtsvollzieher bricht diese ab, nachdem er D in der Wohnung antrifft, der sich auf ein Besitzrecht an einem oder mehreren Räumen beruft und auf sein Namensschild an der Tür und persönliche Habe in der Wohnung verweist. V beantragt beim Amtsgericht eine einstweilige Räumungsverfügung gegen D, weil er die Wohnung möglichst bald weiter vermieten will und erklärt in einer eidesstattlichen Versicherung, erst vom Gerichtsvollzieher vom Aufenthalt des D in der Wohnung erfahren zu haben. D ist gemäß 940 a Abs.4 ZPO im Verfügungsverfahren anzuhören und versichert an Eides statt, dass M vor einem Jahr bei der Hausverwaltung des V telefonisch um die Erlaubnis der Untervermietung an D gebeten habe und ihm diese so habe ihm M erklärt erteilt worden sei. Eine einstweilige Verfügung kann jetzt nicht erlassen werden. Falls eine mündliche Verhandlung stattfindet, kann D auch M als präsenten Zeugen ( 294 Abs. 2 ZPO) mitbringen, der das Telefonat und damit die gem. 164 ff. BGB zurechenbare Kenntnis des V - bestätigt. V kann gem. 448 ZPO als Partei vernommen werden oder den/die Mitarbeiter(innen) der Hausverwaltung als Zeugen zur Verfügung stellen, der/die am fraglichen Tag gearbeitet haben. Da er sich indes deren Handlungen zurechnen lassen muss, müsste ein solches Telefongespräch mit dem behaupteten Inhalt auszuschließen sein. 15
Beispiel II: V will seinen vorläufig vollstreckbaren Räumungstitel gegen M vollstrecken, als der Gerichtsvollzieher in der Wohnung auf D trifft, der behauptet, seit 1 Jahr die Wohnung als Untermieter allein zu bewohnen. D meint, das Räumungsurteil gegen M sei falsch, weil die Miete immer pünktlich nämlich von ihm, dem D direkt an V gezahlt worden sei. V beantragt beim AG eine einstweilige Räumungsverfügung gegen D. M hat inzwischen Berufung beim LG eingelegt. Wenn D seine Ansicht vor dem AG vorträgt, wird dieses nicht ohne weiteres die einstweilige Verfügung erlassen, weil V wegen des nicht rechtskräftigen Titels gegen M Schwierigkeiten mit der Glaubhaftmachung bezüglich der Beendigung des Mietverhältnisses mit M hat. Sollte sie aber erlassen werden und D hiergegen Widerspruch einlegen, kann er zugleich unter Bezugnahme auf die dem M inzwischen vom LG bewilligte PKH beim AG die einstweilige Einstellung der ZV aus der Verfügung beantragen. Da das AG vermeiden muss, eine widersprüchliche Entscheidung zu treffen (Beendigung des Hauptmietverhältnisses mit M als Voraussetzung für den Erlass der ev gegen D, aber Erfolg der Berufung des M beim LG), wird es vermutlich die Aufhebung der einstweiligen Verfügung bevorzugen. 16
2. 940a ZPO Verstoß gegen die Sicherungsanordnung nach 283 a ZPO Vorauss. nach 940 a Abs. 3: Gefahren: Nur für Wohnraummieter anwendbar, obgleich 283 a ZPO für alle Gläubiger von Geldforderungen gilt! Räumungsanspruch wegen Zahlungsverzugs gegen M rechtshängig und Sicherungsanordnung nach 283 a ZPO wegen Rückständen nach Rechtshängigkeit erlassen M befolgt SA nicht Vfgs-Anspruch = 543 Abs. 2 S.1 Nr. 3 BGB Vfgs-Grund = Nichtbefolgung der Sicherungsanordnung Räumungsrechtsstreit in I. Instanz anhängig = einstw. Vfg. beim AG - je nach gerichtsinterner Geschäftsverteilung (Rotation) könnte aber eine andere Abteilung des Amtsgerichts damit befasst sein. Räumungsrechtsstreit in II. Instanz anhängig = einstw. Vfg. beim LG, 937, 943 Keine (erneute) Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Sicherungsanordnung, aber solange sof. Beschwerde des M gegen die SA anhängig, ist kein Erlass der Räumungsverfügung möglich Widerspruch, 924, 936 ZPO Verzögerung der Hauptsache, weil mündliche Verhandlung hier zwingend 17
Beispiel I: Wenn V gegen M Zahlungs- und Räumungsklage erhoben hat und bereits wegen der nach Rechtshängigkeit aufgelaufenen Rückstände eine Sicherungsanordnung erlassen wurde, musste ja im Rahmen des 283 a ZPO bereits vom Gericht geprüft werden, ob eine hohe Aussicht auf Erfolg für die Ansprüche von V bestand. Es dürfte also im Rechtsstreit allenfalls noch z.b. im Rahmen einer Beweisaufnahme um die Frage gehen, ob zur Minderung berechtigende Mängel vorliegen o.ä. Wenn V jetzt wegen Nichtbefolgung der Sicherungsanordnung durch M eine einstweilige Räumungsverfügung gegen M beantragt, vor deren Erlass dieser anzuhören ist, wird der Zeitgewinn gegenüber dem bloßen Abwarten der Beweisaufnahme und dem Erlass eines anschließenden Räumungs- und Zahlungsurteils äußerst minimal sein, zumal M mit einem Widerspruch die Entscheidung in der Hauptsache noch weiter hinaus schieben kann. 18
Beispiel II: V hat beim AG im Verlaufe eines Räumungsrechtsstreits wegen Zahlungsverzugs des M eine Sicherungsanordnung erstritten, die dieser nicht befolgt. M legt aber sofortige Beschwerde gegen die Sicherungsanordnung ein, über die das LG zu entscheiden hat. Dort macht er geltend, zur Minderung berechtigt zu sein und hat Erfolg, weil V zunächst nicht mit hoher Wahrscheinlichkeit beweisen kann, dass kein Mangel vorliegt. Das LG hebt also die Sicherungsanordnung auf. Wenn V zwischenzeitlich eine einstweilige Räumungsverfügung beim AG beantragt hat, wird diese dort nicht vor der Entscheidung des LG erlassen werden. Nach Aufhebung der Sicherungsanordnung wird das AG Beweis über den Mangel erheben müssen, bevor es den M in der Hauptsache zur Räumung verurteilt. 19
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