1 Kap. 5 Wohnungsmärkte Wohnen ein besonderes Gut? 1. Ein notwendiges Gut 2. Bedeutung der Ausgaben für Wohnen 3. Langlebigkeit 4. räumliche Immobilität 5. Komplexität und Heterogenität der Eigenschaften 6. Informationsasymmetrien 7. Transaktionskosten
2 Wohnungsangebot Produktion von Wohnungen: 1. Neubau 2. Instandhaltung (Qualitätsverbesserung oder -verschlechterung) 3. Modernisierung (diskrete Qualitätsverbesserung) 4. Umbau (Änderung der Wohnungsgröÿe innerhalb eines Gebäudes) Transaktionskosten Haushalte ändern bestehende Wohnung statt umzuziehen; Instandhaltung durch Haushalte und Eigentümer. Langlebigkeit: Angebot reagiert nur langsam auf zyklische Preisänderungen und Mieten sind prozyklisch. Neubau reagiert auf Preis und ist ebenfalls prozyklisch.
3 Wohnungsnachfrage Immobilität der Wohnung: HH erwirbt nicht nur physische Wohneinheit sondern auch Eigenschaften der Nachbarschaft, öentliche Güter und Steuerlast. Problem: Preise für einzelne Attribute unbeobachtet. Preismessung durch hedonischen Preisansatz: Regression von Preis auf Charakteristika gibt hedonische (implizite) Preise für Attribute. Bsp. Elastizitäten von Häuserpreisen in Ohio (1991): Grundstück Alter Hausgr. Bad Weiÿ Distanz Kriminalität 0.06-0.38 0.47 0.05 0.23-0.13-0.12
4 Beispiel: Obdachlosigkeit. HH mit Einkommen y hat Nutzen u(c, h) über Konsum c und Wohnen h. Budgetbeschränkung: c + ph y. Wohnungskonsum h h 0 oder Obdachlosigkeit Der HH ist freiwillig obdachlos, wenn u 0 := u(y, 0) u m := u(y ph m, h m ) gilt. Gründe: (1) Einkommen, (2) Wohnungsmiete, (3) Präferenzen, (4) Angebot von kleinen Wohnungen
5 c y u 0 u m h m y/p h Abbildung: Obdachlosigkeit
6 Kaufen versus mieten: In vollständigem Markt sollten alle Haushalte indierent sein. 1. Mieterexternalität: Mieter pegen Wohnung weniger als Eigentümer. 2. Wenn Wohneigentum als Anlage riskant ist, werden risikoaversere Individuen mieten. 3. Eigentümer haben höhere Transaktionskosten HH die öfter umziehen mieten. 4. Unvollständige Kapitalmärkte: HH kaufen, wenn sie genügend Kapital für Anzahlung und Schuldendienst haben.
7 5. Handwerklich geschickte HH werden eher kaufen und weniger geschickte mieten. 6. HH die mehr Sorgfalt aufwenden kaufen eher: wg. asymmetrischer Information bietet Wohnungsmiete Eigentümern Marktrendite für durchschnittliche Sorgfalt. 7. Kauf bietet gröÿere Sicherheit in derselben Wohnung zu wohnen. 8. Staat beeinusst Entscheidung durch Steuerpolitik (Eigenheimzulage etc.)
8 Wohnungsmarkt: kurz- vs. langfristige Analyse Mietsubvention mit Satz s. Ursprüngliches GGW Preis p 0, Menge q 0 : Nachfrage verschiebt sich nach oben; kurzfristig ist Angebot x: p, q = q. Langfristig ist Angebot elastisch. Wenn Angebot vollkommen elastisch, langfristig p = p 0, Menge steigt auf q f. Kurzfristig: Subvention erhöht Gewinne von Hausbesitzern/Landrente. Langfristig steigt Konsumentenrente.
9 p S 0 p 1 S 1 p 0 S f D 0 D 1 q 0 q f q Abbildung: Wohnungsmarktgleichgewicht
10 Gründe für Subventionen Ezienz: positive externe Eekte des Wohnungskonsums, z.b. durch Instandhaltung: sozialer Nutzen gröÿer als privater. Verteilung: Umverteilung von arm zu reich (z.b. über Wohngeld). Aber: Teil des Nutzens an Haus-/Landbesitzer. I.a. sind Geldleistungen ezientere Instrumente der Umverteilung.
11 Mietpreisbindung Regulierung der maximal erlaubten Miete; Mieterhöhung aufgrund von Kostensteigerung; Kündigungsschutz. Eekte der Mietpreisbindung bei vollständigem Wettbewerb: Miete sinkt, Gleichgewichtsmenge sinkt: 1. Mieter in gebundenen Wohnungen protieren. 2. Produzentenrente sinkt: niedrigere Instandhaltung, Umwidmung von gebundenen in freie Objekte... 3. Überschussnachfrage: Fehlallokation von Mietern und Wohnungen, reduzierte Mobilität, Diskriminierung durch Rationierung bestimmter Gruppen, etc.
12 r S r 0 E r max D H 1 H 0 H D H Abbildung: Mietpreisbindung
13 Erweiterungen/Kritik (Arnott, 1995). 1. Mietpreisbindung gilt für Wohnung und nicht deren Qualität die nachgefragte Leistung, q. Sei gebundene Miete R, Preis pro Leistungseinheit p, dann gilt pq R. Folge: Durch sinkende Instandhaltung kann Produzent q senken, p steigt, Mieter haben geringeren Nutzen. Aber: Instandhaltung kann durch Kostenüberwälzuung gefördert werden.
14 p R max =pq E 1 GK E 0 D q Abbildung: Mietpreisbindung II
15 1. Monopolistische Konkurrenz: Preis über Grenzkosten Preisbindung kann vorteilhaft sein. 2. Mieter haben Bedarf an sicheren Verträgen. Im Wettbewerb kann asymmetrische Information zu Unterangebot von langfristigen Verträgen führen, da Vermieter Typ des Mieters (gutoder schlecht) nicht kennt: adverse Selektion.
16 Wohnungsleerstand in Ostdeutschland Befund: 1,4 mio Wohnungen, ca. 20% des Bestands (Wohnungen Jg. 1945-1989). Erklärung: Bevölkerungsrückgang führt bei gegebenen Mieten zu Überschuss-Angebot Therapie I: Abriss. Geplant: Abriss von 350.000 Wohnungen in 10 Jahren. Therapie II: Mieten senken.
17 Diagnose: Wohnungsmarkt wird von wenigen Anbietern kontrolliert. Mieten seit 1990 fast auf Westniveau gestiegen. Wohlfahrtsverlust durch zu hohe Preise: Verlust an Konsumentenrente der nicht bedienten Nachfrager; plus gestiegene pro-kopf-kosten der Infrastruktur (Abwasser, Müll...) Abrissprämien kontraproduktiv: Durch Leerstand erhalten Haushalte Option in nicht-modernisierte Wohnung zu ziehen; Abriss erhält Monopolmacht der Anbieter.