CMS_LawTax_CMYK_28-100.eps 20 Fragen und Antworten zum Immobilienkauf in Tschechien CMS Cameron McKenna 2012
3_ Inhaber und Rechte 3_ Inhaber Wer kann Eigentümer einer Immobilie sein? 3_ Rechte an Immobilien- welche Rechte sind veräußerlich 4_ Eigentum Welche Eigentumsarten kennt das tschechische Recht? 5_ Belastungen und Nutzungen Welche Rechtsinstitute sind gebräuchlich? 7_ Nutzung und Benutzung Wer darf die Immobilie nutzen 7_ Wie unterstützen Sie Anwälte bei einer Transaktion? 8_ Arbeitnehmer Welche arbeitsrechtlichen Probleme können bei einer Transaktionen auftreten? 9_ Ablauf einer Transaktion und typische Vertragsbedingungen 9_ Ablauf- in welchen Schritten läuft eine Immobilientransaktion ab? 10_ Weitere übliche Vertragsbestimmungen- Was muss in einem Immobilienkaufvertrag geregelt werden? 10_ Due Diligence Was wird der Käufer untersuchen? 11_ Gesetzliche Rahmenbedingungen- Was ist bei der Vertragsgestaltung zu beachten? 12_ Eintragung und notarielle Beglaubigung- Was gibt es für Anforderungen? 12_ Konflikte- Wie werden sie gelöst? 14_ Genehmigungen, Versicherungen und Umweltfragen 14_ Genehmigungen Welche Genehmigungen sind erforderlich? 14_ Versicherungen - Welche Versicherungen sind üblich und wann geht das Versicherungsrisiko beim Immobilienkauf über? 15_ Umweltrecht- Was sind die typischen Fragestellungen? 16_ Finanzierung und Steuern 16_ Kaufpreis/Wertbildung Wonach bemisst sich der Kaufpreis? 16_ Finanzierung Wie kann der Kauf finanziert werden? 16_ Sicherheiten- Wie wird die Finanzierung abgesichert? 17_ Steuern und Kosten Was fällt an, wer zahlt was?
Inhaber und Rechte Inhaber Wer kann Eigentümer einer Immobilie sein? Jede rechtliche Person kann Eigentümer einer Immobilie sein. Als rechtliche Person anerkannt sind natürliche und juristische Personen, Vereinigungen denen nach dem Gesetz Rechte zustehen (beispielsweise Vereinigungen natürlicher Personen und/oder juristischer Personen, Gesellschaften, die Eigentum zu einem bestimmten Zweck erwerben, Selbstverwaltungseinheiten) und der tschechische Staat selbst. Natürliche Personen (egal ob EU-Bürger oder nicht) können an allen Immobilienarten Eigentum erwerben. Nichtrechtsfähige Vereinigungen, wie etwa der nicht eingetragene Verein, können nicht selbst Eigentümer einer Immobilie sein. Der Kreis typischer Eigentümer von Geschäftsimmobilien umfasst: private Entwickler, Versicherungsunternehmen, Banken und andere Finanzinstitute, privatrechtliche oder öffentlichrechtliche Institutionen, den tschechischen Staat und regionale Behörden. Rechte an Immobilien welche Rechte sind veräußerlich? Das tschechische Recht kennt verschiedene Rechte an Immobilien. Diese umfassen: Eigentum Besitz und beschränkte dingliche Rechte, wie Grundpfandrechte, Dienstbarkeiten und vertragliche Rechte, etwa aus einem Mietverhältnis. Praktisch werden derzeit nur Eigentumsrechte verkauft. Zwar wäre es möglich, die Rechte und Pflichten aus einem Raummietvertrag vollständig zu übertragen, in der Praxis wird hier aber der Abschluss von Untermietverhältnissen bevorzugt. Die meisten Geschäftsimmobilien werden im Wege eines sogenannten Share Deals übertragen. Beim Share Deal wird die Immobilie in das Eigentum einer speziellen, nur zum Zweck der Transaktion gegründeten Gesellschaft überführt, deren Anteile dann verkauft werden. Der wesentliche Vorteil gegenüber einem Asset Deal ist, dass beim Share Deal weder Transaktionssteuern anfallen, noch die Gefahr besteht, dass die Mietverhältnisse durch die Mieter beendet werden könnten (näheres hierzu siehe unten). Das tschechische Recht kennt nicht nur die Möglichkeit des rechtsgeschäftlichen Eigentumserwerbs. Wer über einen Zeitraum von 10 Jahren in gutem Glauben an seine Eigentümerstellung als Eigentümer der Immobilie auftritt, kann das Eigentum an der Immobilie kraft Rechtschein erwerben. Ähnlich wie im deutschen Rechtssystem stehen dem Mieter nur vertragliche Rechte zur Nutzung der Immobilie zu. Ein Mietvertrag begründet keine dinglichen Rechte. Die Rechte aus dem Mietverhältnis können auch nicht in das Immobilienregister eingetragen werden. Gesetzliche Beschränkungen hinsichtlich der Mietdauer bestehen nicht. In der Praxis sind Mietverträge über mehr als 20 Jahre allerdings unüblich. 3
Das tschechische Recht kennt drei verschiedene Arten von Mietverhältnissen: Allgemeine Mietverhältnisse, geregelt im allgemeinen Teil des Bürgerlichen Gesetzbuches Wohnraummietverhältnisse, geregelt im besonderen Teil des Bürgerlichen Gesetzbuches Mietverhältnisse über Räume, die nicht dem Wohnen dienen, geregelt im Mietgesetz No. 116/1990 Coll. über die Vermietung und Untervermietung von nicht dem Wohnen dienenden Räumlichkeiten. In der Rechtspraxis findet das Mietgesetz nur auf die Geschäftsraummiete Annwendung, bei der lediglich Teile eines Gebäudes, wie Büroräume oder Ladenflächen vermietet werden und nicht ein ganzes Grundstück oder Gebäude. Das bürgerliche Gesetzbuch findet dagegen auf die übrigen Mietverhältnisse Anwendung. Zu beachten ist, dass der Mieter im Anwendungsbereich des Bürgerlichen Gesetzbuches berechtigt ist, das Mietverhältnis bei einem Eigentümerwechsel zu kündigen. Diese umstrittene und wegen der einseitigen Begünstigung des Mieters stark kritisierte Regelung greift bei der Geschäftsraummiete allerdings nicht. Das neue bürgerliche Gesetzbuch, das zum 1.Januar 2014 in Kraft tritt, führt die gesetzlichen Regelungen zur Miete in einem Gesetz zusammen. Unter seiner Geltung wird es zukünftig auch möglich sein, Mietverhältnisse in das Liegenschaftsregister einzutragen. Eigentum Welche Eigentumsarten kennt das tschechische Recht? Das Eigentum gibt ein absolutes Recht einer Sache. Von seiner rechtlichen Ausgestaltung her ist es vergleichbar mit dem sogenannten freehold title des angloamerikanischen Rechtssystems. Die große Mehrzahl der Immobilien und Grundstücke in Tschechien müssen von Gesetzes wegen im Liegenschaftsregister eingetragen werden. Auch die meisten anderen Rechtsänderungen unterliegen der Eintragungspflicht. Eigentum ist frei veräußerlich. Der Eigentumswechsel muss ins Liegenschaftsregister (Grundbuch) eingetragen werden. Das Eigentum geht an dem Tag über, an dem die Parteien den Antrag auf Eintragung stellen (im Ergebnis also rückwirkend). Eine wichtige Besonderheit des tschechischen Rechts ist im Moment noch, dass der Eigentümer eines Gebäudes nicht notwendigerweise der Eigentümer des Grundstücks sein muss, auf dem das Gebäude liegt. Es sollte daher sorgfältig untersucht werden, ob ein Fall dieser Eigentumstrennung vorliegt. Das neue Bürgerliche Gesetzbuch wird diese Möglichkeit allerdings beenden. Zukünftig wird das Gebäude wesentlicher Bestandteil des Grundstücks sein (mit der 4 20 Fragen und Antworten zum Immobilienkauf
Folge, dass der Eigentümer des Grundstücks auch der Eigentümer des Gebäudes ist). Das neue Bürgerliche Gesetzbuch enthält Regelungen für eine Übergangszeit, in denen das getrennte Eigentum weiterbestehen wird. Darüber hinaus unterscheidet das tschechische Recht zwischen Allein- und Miteigentum an Grundstücken, Gebäuden und Wohnungseinheiten. Miteigentum bedeutet dabei, dass mehrere Personen sich das Eigentum teilen. Allen Eigentümern steht ein ideeller Teil am Grundstück oder Gebäude zu. Bei Eigentumswohnungen unterscheidet das Gesetz mehrere Formen des Eigentums. An der Wohneinheit selbst besteht ein exklusives Sondereigentum (unter Umständen auch Miteigentum bei mehr als einem Eigentümer) sowie Teileigentum an den Gemeinschaftsflächen und gegebenenfalls am Grundstück selbst. Durch das Teileigentum entsteht eine Miteigentümergemeinschaft der Eigentümer der Wohneinheiten. Belastungen und Nutzungen Welche Rechtsinstitute sind gebräuchlich? Die gebräuchlichsten Rechtsinstitute sind: Art Wirkung Beispiele Dienstbarkeiten Man unterscheidet zwischen persönlichen- (in personam) und den auf das Eigentum bezogenen, sogenannten sachbezogenen Dienstbarkeiten (in rem). Eine persönliche Dienstbarkeit liegt vor, wenn ein Grundstück oder ein Gebäude zugunsten einer natürlichen oder juristischen Person belastet ist. Das Recht aus der Dienstbarkeit ist nicht übertragbar und endet in der Regel entweder mit dem Tod oder der Liquidation der begünstigten Person. Dienstbarkeiten, die mit dem Eigentum von Immobilien verbunden sind, sind den angloamerikanischen Dienstbarkeiten ähnlich, da die Immobilie mit Rechten des Eigentümers der herrschenden Immobilie belastet ist. Wird das Eigentum an dem belasteten Grundstück übertragen, geht die Dienstbarkeit auf den neuen Eigentümer über. Wegerecht; das Recht ein Gebäude auf einem Grundstück zu bauen, das einem Dritten gehört, Durchleitungsrechte für Rohre und Kabel. Wirksamkeitsvoraussetzung jeder Dienstbarkeit ist die Eintragung in das Liegenschaftsregister. 5
Art Wirkung Beispiele Grundpfandrechte Für die Bestellung eines Grundpfandrechtes bestehen folgende Möglichkeiten: aufgrund eines schriftlichen Vertrages aufgrund eines gerichtlichen Vergleichs zur Beilegung einer Erbschaftsstreitigkeit aufgrund einer gerichtlichen Entscheidung aufgrund einer behördlichen Anordnung aus gesetzlichen Gründen. Grundpfandrecht zur Absicherung von Kreditanspüchen. Gesetzliches Grundpfandrecht zugunsten des tschechischen Finanzministeriums zur Absicherung von Ansprüchen des Fiskus. Ersitzung Vertragliche Rechte Ein Grundpfandrecht, das durch schriftlichen Vertrag bestellt wird, bedarf zu seiner Wirksamkeit die Eintragung in das Liegenschaftsregister. Ab dem Moment der Eintragung gebührt dem Begünstigten Vorrang gegenüber nicht gleichermaßen gesicherten Gläubigern. Möglichkeit des Eigentumserwerbs an Grundstücken oder Gebäuden für den Besitzer aufgrund guten Glaubens. Mietverhältnisse (Einzelheiten siehe oben). Andere vertragliche Nutzungsrechte. Leihe: (siehe unten) Vertraglich eingeräumtes Recht eine Immobilie für eine bestimmte Zeit unentgeltlich zu nutzen. Rechtmäßiger Besitz für mehr als 10 Jahre in gutem Glauben an die eigene Eigentümerstellung. Mietverhältnisse über Grundstücke, Gebäude, Wohn- oder Geschäftsräume. Vorkaufsrechte gewähren dem Verkäufer die Möglichkeit die Immobilie zurückzuerwerben, falls der Käufer in Zukunft die Immobilie an einen Dritten veräußern sollte. Vorkaufsrechte können entweder vertraglich vereinbart oder als dingliches Recht ausgestaltet werden. Ein vertragliches Vorkaufsrecht erlischt, wenn die Immobiliean einen Dritten verkauft wird, weil es nur im Verhältnis des Verkäufers zum Käufer nicht aber gegenüber dem Dritten Wirkung entfaltet. Restitution und kirchliches Eigentum Dagegen bleibt ein dingliches Vorkaufsrecht auch nach dem Verkauf des Grundstücks bestehen, weil es als Belastung des Eigentumsrechtes selbst gilt. Ein dingliches Vorkaufsrecht setzt das Bestehen einer schriftlichen Vereinbarung über seine Einräumung sowie die Eintragung in das Liegenschaftsregister voraus. Immobilien, die Gegenstand eines Restitutionsverfahrens sind (z.b. Immobilien die von der Kirche zurückgefordert werden), unterliegen einem strikten Verkaufsverbot. Problematisch ist, dass sich dem Liegenschafsregister nicht entnehmen lässt, ob ein solches Verfahren anhängig ist. Es bedarf der eigenständigen Untersuchung für jede Transaktion. Geltendmachung, eines Einzelnen, dass seine Immobilie unrechtmäßigerweise während des kommunistischen Regimes verstaatlich wurde. 6 20 Fragen und Antworten zum Immobilienkauf
Art Wirkung Beispiele Zwangsvollstreckung Sollte die Beitreibung einer Forderung nicht möglich sein, kann der Gläubiger Befriedigung aus dem Grundstück oder der Immobilie selbst im Wege der Zwangsvollstreckung verlangen. Im Rahmen der Zwangsvollstreckung verlieren Verfügungsbeschränkungen ihre Wirkung und ein Weiterverkauf an Dritte wäre nichtig. Diese Beschränkung tritt ein, sobald die Zwangsvollstreckungsanordnung ausgestellt wird. Es kann vorkommen, dass ein laufendes Zwangsvollstreckungsverfahren erst mit einiger Verzögerung im Liegenschaftsregister vermerkt wird. Anordnung der Zwangsvollstreckung wegen ungetilgter Schulden gegenüber einem Gläubiger. Nutzung und Benutzung Wer darf die Immobilie nutzen? Besitzer von Immobilien fallen regelmäßig in eine der nachfolgenden Kategorien: Eigentümer die Inhaber des Eigentumsrechts an der Immobilie Mieter Personen, die die Immobilie oder zumindest Teile davon angemietet haben. Untervermietungen sind möglich, bedürfen aber regelmäßig der Zustimmung durch den Eigentümer Gutgläubige Besitzer wer Besitz an der Immobilie in dem guten Glauben ausübt, er sei der rechtmäßige Eigentümer Begünstigte einer Dienstbarkeit, entweder auf Basis einer Dienstbarkeit in personam oder einer Dienstbarkeit am Grundstück selbst Begünstigte eines Leihverhältnisses, das ihnen das Recht gewährt die Immobilie unentgeltlich für eine bestimmte Zeit zu nutzen. Wie unterstützen Sie Anwälte bei einer Transaktion? Anwälte können in der tschechischen Republik von jeder Seite mit der Beratung während einer Transaktion betraut werden. Üblicherweise unterstützen sie ihre Mandanten wie folgt: Beratung bei der Auswahl der Traktionsstruktur Durchführung von Recherchen, Risikoabschätzung und Due Diligence-Prüfungen für den Mandanten Risikomanagement - Identifizierung und Einschätzung von Risiken, Entwickeln maßgeschneiderten Lösungen Beratung sowohl was die rechtliche als auch die wirtschaftliche Seite der Transaktion angeht Entwurf aller notwendigen Verträge (z.b. Immobilienkaufvertrag, Mietverträge oder Werkverträge); Führung der Verhandlungen über die Vertragsbedingungen mit der anderen Partei Unterstützung während der Bauphase (insbesondere Einholen der notwendigen Genehmigungen wie Bau-und Plangenehmigung) 7
Beglaubigen von Unterschriften Beratung bezüglich aller Fragen, die rund um Immobilientransaktionen auftauchen (wie beispielsweise aus dem Urheberrecht, Gesellschaftsrecht, Umweltrecht oder Arbeitsrecht etc) Vertretung in allen rechtlichen Streitigkeiten. Arbeitnehmer Welche arbeitsrechtlichen Probleme können bei einer Transaktionen auftreten? Arbeitsrechtliche Fragestellungen bei einer Immobilientransaktion treten typischerweise dann auf, wenn Immobilien im Wege der Veräußerung von Gesellschaftsanteilen (Share Deal) den Eigentümer wechseln. Wird eine Gesellschaft, die Eigentümerin einer Immobilie ist, gekauft und mit der Gesellschaft des Käufers verschmolzen, führt dies dazu, dass sich für die Arbeitnehmer die Person des Arbeitgebers ändert. Anders dagegen, wenn nur eine Mehrheit an den Gesellschaftsanteilen erworben wird und die Gesellschaft als juristische Person bestehen bleibt. Diese Änderung wirkt sich nicht auf die Arbeitsverträge aus. In beiden Fällen gilt jedenfalls: Die Arbeitsverhältnisse gelten unverändert weiter Der Käufer kann anlässlich der Transaktion die Vertragsbedingungen des Arbeitsvertrages nicht einseitig ändern Gewählte Arbeitnehmervertreter müssen über den Verkauf des Unternehmens informiert werden. Massenentlassungen können notwendig werden, wenn etwa aus betriebswirtschaftlichen Gründen eine Verkleinerung der Belegschaft erforderlich wird. Allerdings sollten dabei die verfahrensrechtlichen Anforderungen strikt beachtet werden. 8 20 Fragen und Antworten zum Immobilienkauf
Ablauf einer Transaktion und typische Vertragsbedingungen Ablauf in welchen Schritten läuft eine Immobilientransaktion ab? Geschäftliche Immobilientransaktionen beginnen regelmäßig damit, dass die Parteien die Grundbedingungen der Transaktion aushandeln und sie dann in einem sogenannten letter of intent (Absichtserklärung) festhalten. Diese erste Absichtserklärung selbst ist noch nicht bindend. Sie bildet die Grundlage für den sich ersten Entwurf des Kaufvertrages durch die Rechtsanwälte, denen sie übersandt wird. Auf Basis der Absichtserklärung und unter Einbeziehung aller über die Immobilie bekannten Fakten, wird gegebenfalls von den Anwälten des Verkäufers ein sogenanntes future transfer agreement entworfen. Eines solchen bedarf es aber nur wenn die Durchführung der Transaktion von bestimmten Bedingungen abhängt. Andernfalls wird direkt der Kaufvertrag entworfen. Die Anwälte des Käufers führen sodann eine gründliche Due Diligence durch und begutachten dabei alle relevanten Unterlagen (vergleiche hierzu Abschnitt 10). Regelmäßig wird auch das finanzierende Bankinstitut eine eigene Due Diligence durchführen um auf dieser Basis die Bedingungen der Finanzierung zu verhandeln. Sind sich die Parteien nach den Verhandlungen über den Inhalt der Verträge einig, wird zunächst gegebenenfalls das future agreement unterzeichnet. Sind die Bedingungen eingetreten, an welche die Transaktion geknüpft wurde, wird schließlich auch der Kaufvertrag unterschrieben. Unmittelbar vor der Unterzeichnungen werden die Anwälte des Käufers noch einmal das Liegenschaftsregister einsehen, um sicher zu gehen, dass der Verkäufer noch Eigentümer der Immobilie ist und dass in der Zwischenzeit keine neuen Enträge hinzugekommen sind. Die Unterschriften der Parteien auf dem Kaufvertrag, nicht aber auf dem future agreement müssen notariell oder anwaltlich beglaubigt werden. Beide Verträge können in englischer oder deutscher Sprache gehalten sein, allerdings bedarf es für die Eintragung in das Liegenschaftsregister einer beglaubigten Übersetzung ins Tschechische. In der Praxis wird deshalb der Kaufvertrag in zwei Sprachen verfasst. Beide Versionen werden unterzeichnet. Nach dem Abschluss des Kaufvertrages kümmern sich die Anwälte um die Eintragung des Eigentümerwechsels in das Liegenschaftsregister. Handelt es sich um einen Asset Deal ist es nun am Verkäufer die Grunderwerbssteuer zu begleichen, die sich nach der Höhe des Kaufpreises richtet. Es ist üblich, dass der Kaufpreis auf ein Treuhandkonto eingezahlt wird (entweder ein notarielles oder ein anwaltlich geführtes). Sobald die Eintragung des Käufers erfolgt ist wird der erste Teil der Kaufsumme ausgezahlt. Ist die Transaktionssteuer abgeführt worden, wird der zweite Teil dem Verkäufer ausgezahlt. 9
Weitere übliche Vertragsbestimmungen Was muss in einem Immobilienkaufvertrag geregelt werden? Immobilienkaufverträge müssen die Schriftform wahren, alle gesetzlich notwendigen Bestimmungen enthalten und von beiden Parteien unterschrieben werden (dabei müssen die Unterschriften beglaubigt werden). Gegebenenfalls bedarf es Klauseln, die die Frage einer etwaigen Umsatzsteuerpflichtigkeit regeln. Abgesehen von der notwendigen Beschreibung des Kaufobjekts, des Preises et cetera sollten die nachfolgend aufgezählten Punkte in jedem Kaufvertrag geregelt, beziehungsweise festgehalten werden: Feststellung auf welchem Weg der Verkäufer sein Eigentum erlangt hat, z.b. durch Kauf (relevant für die Frage des gutgläubigen Erwerbes) Belastungen der Immobilie etwa durch Hypotheken oder Vorkaufsrechte Kaufpreiszahlung Datum der Übergabe der Immobilie Zahlungsverpflichtung hinsichtlich der Grunderwerbssteuer Regelung, wer den Antrag auf Eintragung des Eigentumswechsels im Liegenschaftsregister stellt etwaige Rücktrittsrechte und Klauseln zur Haftung der Parteien. Due Diligence Was wird der Käufer untersuchen? Im Allgemeinen Ein umsichtiger Käufer wird in aller Regel Grundstück und Gebäude vermessen, gegebenenfalls geologische Bodenuntersuchungen durchführen, den Betrieb und die Maschinen testen oder umweltbezogene Untersuchungen einleiten. Die Anwälte des Käufers werden ihrerseits in der Due Diligence folgende Hauptpunkte untersuchen. Zuerst werden die bestehenden Rechte am Grundstück geprüft. Dazu nehmen die Rechtsanwälte Einblick in das Liegenschaftsregister. Sollte es sich als notwendig erweisen, werden auch die früheren Eigentumsverhältnisse geprüft. Ist die Immobilie vermietet oder bestehen sonstige Nutzungsrechte, bedürfen die vertraglichen Bestimmungen hierüber einer sorgfältigen Prüfung. Insbesondere müssen auch die notwendigen behördlichen Genehmigungen überprüft werden um sicherzugehen, dass der Käufer die Immobilie nach dem Kauf zu dem vorgesehenen Zweck auch nutzen können wird. Die Anwälte werden außerdem untersuchen, ob die Transaktion der Zustimmung Dritter bedarf. 10 20 Fragen und Antworten zum Immobilienkauf
Im nächsten Schritt prüfen die Anwälte des Käufers in der Due Diligence die örtlichen Nutzungsund Bebauungspläne, umweltrechtliche Fragestellungen sowie finanzielle Belastungen des Grundstücks. Ist der Verkäufer eine Gesellschaft werden die Anwälte auch die Gesellschaft einer näheren Prüfung unterziehen und dabei unter anderem das Handelsregister einsehen um abzuklären, ob das Unternehmen ordnungsgemäß eingetragen ist, wer vertretungsberechtigt ist et cetera. Weitere Untersuchungen betreffen die Frage der Insolvenz oder Zahlungsfähigkeit des Unternehmens. Sollte ein Insolvenzverfahren laufen würde dies nämlich bedeuten, dass die Immobilie Verfügungsbeschränkungen unterläge. Schließlich werden die Anwälte alle weiteren Punkte untersuchen, die für die Transaktion von Bedeutung sein könnten und sich hierzu typischerweise mit Fragenkatalogen an den Verkäufer wenden. Gesetzliche Rahmenbedingungen Was ist bei der Vertragsgestaltung zu beachten? Ein Überblick über die wichtigsten Regelungen: Eintragung des Eigentumswechsels Um den Eigentumswechsel zu vollenden bedarf es der Eintragung in das Liegenschaftsregister. Das Eigentum geht in dem Moment über, indem der neue Eigentümer in das Register eingetragen wird. Ist die Eintragung erfolgt, gilt das Eigentum rückwirkend als am Tag der Stellung des Antrags auf Eintragung als übergegangen. Bei einem Share Deal gehen die Gesellschaftsanteile mit der Unterzeichnung des Vertrages über. Anschließend muss der Vertrag ins Handelsregister eingetragen werden. Beschränkte Zuverlässigkeit Gesetzlich wird vermutet, dass Einträge im Liegenschaftsregister nach dem 01.01.1993 korrekt sind. Dritte dürfen sich also auf die Eintragung verlassen, es sei denn, dass sie Kenntnis von der Unrichtigkeit des Registers haben. Für Einträge, die vor dem 01.01.1993 erfolgt sind wird vermutet, dass sie unrichtig sind. Der Gegenbeweis ist aber möglich. Keinesfalls garantiert das Registergesetz die Vollständigkeit und Richtigkeit aller Eintragungen. Im Ergebnis kann man deshalb festhalten, dass das Liegenschaftsregister nur beschränkt zuverlässig ist und die dortigen Informationen stets überprüft werden müssen. Wechsel des Vermieters Von erheblicher Bedeutung ist die Regelung im bürgerlichen Gesetzbuch, dernach der neue Eigentümer zwar in die Position des Vermieters eintritt, der Mieter aber das Recht hat den Mietvertrag zu kündigen. Allerdings gilt diese Bestimmung nicht für Geschäftsraummiete (siehe oben). 11
Eintragung und notarielle Beglaubigung Was gibt es für Anforderungen? In der Tschechischen Republik existiert ein zentrales, landesweites Liegenschaftsregister. Es ist aufgeteilt in verschiedene regionale Registerämter, die jeweils für einen klar abgegrenzten geographischen Bereich zuständig sind. Das Liegenschaftsregister enthält Informationen über die Eigentümer, die registrierten Rechte und Verpflichtungen hinsichtlich einer Immobilie und weitere Angaben wie etwa Grunddienstbarkeiten et cetera. Da das Liegenschaftsregister öffentlich ist, wird vermutet, dass sein Inhalt dritten Personen bekannt ist. Die Verwaltungsgebühr für die Eintragung beträgt derzeit 1000 CZK pro Antrag. Mit einem Antrag kann die Eintragung mehrerer Rechte verlangt werden. Das Verfahren beginnt mit dem Antrag auf Eintragung. Im Register werden Stunde und Minute des Eingangs erfasst. Eintragungsbedürftige Rechte werden rückwirkend zu diesem Zeitpunkt wirksam. Der Eintragungsantrag wird nur teilweise vom Amt geprüft. Die Prüfung umfasst folgende Fragestellungen: Hindern die aktuell im Register eingetragenen Informationen den Verkauf, wie beispielsweise im Falle von Veräußerungsbeschränkungen? Ergibt sich aus den beigefügten Unterlagen, dass der Antragssteller die Eintragung verlangen kann? Ist das die Rechtsgrundlage für den Eigentumsübergang bildende Vertragsverhältnis bestimmt, verständlich und wahrt die vorgeschriebene Form (z.b. Schriftform)? Sind die Parteien verfügungsberechtigt. Konflikte Wie werden sie gelöst? Verträge über den Erwerb und die Veräußerung von Eigentum sowie alle Verträge über eintragungsfähige Rechte werden vom tschechischen Recht geregelt. Die Parteien können wählen, welche Methode der Streitbeilegung sie nutzen wollen. Als derartige Methoden kommen Gerichtsprozesse oder Schiedsgerichtsverfahren in Betracht. Die Wahl sollte ausdrücklich im Vertrag festgehalten werden. Fehlt es an einer solchen Regelung wird immer ein tschechisches Gericht entscheiden. Dies kann in der Praxis zu Problemen führen. Tschechische Gerichte gelten nicht umsonst als besonders langsam. Gerade wenn es um grenzüberschreitende Verträge geht, fehlt es den Richtern außerdem oft an der notwendigen Erfahrung. Vor allem in solchen Transaktionen wird häufig der Gang zum Schiedsgericht vereinbart. 12 20 Fragen und Antworten zum Immobilienkauf
Nachfolgend ein Überblick über die Vor- und Nachteile eines Schiedsverfahrens: abgesehen von einigen Ausnahmefällen gibt es kein Rechtsmittel gegen die Entscheidung des Schiedsgerichts. Die Entscheidung kann mithilfe eines ordentlichen Gerichts vollstreckt werden schnelles Verfahren, nur wenige Formerfordernisse besonders schwierige technische Fragen können auch von einem Sachverständigen entschieden werden praktisch weltweite Vollstreckung möglich, dank verschiedenster Abkommen können Entscheidungen eines tschechischen Schiedsgerichts in mehr als 120 Ländern vollstreckt werden. Das Schiedsgericht bei der Handelskammer der tschechischen Republik in Prag gilt als das wohl beste Schiedsgericht wenn es um gewerbliche Immobilien geht. 13
Genehmigungen, Versicherungen und Umweltfragen Genehmigungen Welche Genehmigungen sind erforderlich? Gebäude oder andere bauliche Anlagen dürfen errichtet, erbaut und genutzt werden auf Basis der folgenden Genehmigungen: eines Planungsbescheids (oder einer ähnlichen Erlaubnis); einer Baugenehmigung (oder einer ähnlichen Erlaubnis); einer Nutzungsgenehmigung (oder einer ähnlichen Erlaubnis). Anträge für diese Genehmigungen müssen bei der örtlichen Baubehörde gestellt werden. Diesen Behörden ist von Gesetzes wegen vorgeschrieben, innerhalb welches Zeitraums sie über den Antrag zu entscheiden haben. Das Recht kennt verschiedene Rechtsbehelfe für den Fall, dass die Behörde die Genehmigung verweigert. Baugenehmigungen sind in der Regel erforderlich für den Bau neuer Gebäude oder für Umbauarbeiten an einem bereits existierenden Gebäude. Außerdem benötigt man für erhebliche Nutzungsänderungen eine Baugenehmigung. In manchen Fällen ist es möglich, die förmliche Baugenehmigung durch eine Vereinbarung mit der Baubehörde zu ersetzen. Sobald das Gebäude errichtet ist oder die Umbauarbeiten abgeschlossen sind, muss die sogenannte Nutzungsgenehmigung bei der Baubehörde beantragt werden. Die Baubehörde wird untersuchen, ob die Bauarbeiten ordnungsgemäß ausgeführt sind und mit den Genehmigungen sowie den sonstigen Anforderungen wie beispielsweise Bauvorschriften, Sicherheitsbestimmungen, umweltrechtlichen Erfordernissen übereinstimmen. Die Nutzungsgenehmigung bestätigt dann, dass das Gebäude zu dem bestimmten Zweck genutzt werden darf. Einfache Bauarbeiten bedürfen keiner Baugenehmigung und können nach Anzeige bei der Baubehörde vorgenommen werden. Eine andere Möglichkeit ist der Abschluss eines öffentlich-rechtlichen Vertrages mit dem sogenannten Abnahmebeamten. Das macht vor allem in den Fällen Sinn, in denen ein erhöhtes Interesse an einer zügigen Abwicklung besteht. Der Abnahmebeamte kann die Baufreigabe erteilen, die Nutzungsgenehmigung erteilen und die Bauarbeiten überwachen. Versicherungen Welche Versicherungen sind üblich und wann geht das Versicherungsrisiko beim Immobilienkauf über? Jeder Eigentümer einer Immobilie sollte eine Gebäudeversicherung abschließen, um gegen Schäden an der Gebäudestruktur etwa durch Feuer, Wasser, Blitzeinschlag oder Sturm versichert zu sein. Risiken wie Erdbeben, terroristische Anschläge oder Hochwasser können ebenfalls versichert werden. 14 20 Fragen und Antworten zum Immobilienkauf
Ist die Immobilie vermietet, muss der Mieter regelmäßig eine Betriebsausfallversicherung, eine Haftpflichtversicherung sowie unter Umständen eine Warenversicherung abschließen. In den letzten Jahren ist es möglich geworden sich auch gegen bestimmte Rechtsmängel zu versichern. Von solchen Versicherungen profitieren dann regelmäßig die nachfolgenden Eigentümer sowie die Mieter. Versicherungsverträge (mit Ausnahme der erwähnten Rechtsmängelversicherungen) sind persönliche Verträge und sind deshalb nicht übertragbar. Bei der Transaktion geht das Versicherungsrisiko in der Regel mit Stellung des Antrages auf Eintragung des neuen Eigentümers im Liegenschaftsregister über. Umweltrecht Was sind die typischen Fragestellungen? An oberster Stelle dürfte die Altlastenproblematik stehen. Die rechtliche Verantwortung folgt dem Verursacherprinzip. Zuallererst gilt: Wer das Erdreich kontaminiert hat, hat für die Kosten der Sanierung aufzukommen. Gleichwohl können unter den folgenden Umständen auch spätere Eigentümer des Grundstücks, Besitzer und sogar zukünftige Eigentümer mit den Kosten der Sanierung belastet werden, wenn: Die im Boden vorhandenen Substanzen gesundheitsschädlich sind, oder Gebäude, geschützte Ökosysteme oder das Grundwasser beeinträchtigen könnten. Schließlich ist jeder Eigentümer verpflichtet dafür zu sorgen, dass von seinem Eigentum keine Gefahren für andere Personen, das Ökosystem oder den Wasserhaushalt ausgehen und Der Eigentümer entweder Kenntnis von der Bodenbelastung hat, aber nicht die notwendigen Maßnahmen einleitet, um die Gefahr einzudämmen oder die eigentlich Verantwortlichen nicht mehr in Anspruch genommen werden können, etwa weil die Gesellschaft abgewickelt wurde. Wird ein größeres Bauvorhaben geplant, kann die Erteilung der Plangenehmigung von einer vorherigen Umweltprüfung abhängig sein. Die Baubehörde hat die Möglichkeit Auflagen zum Umweltschutz zu erteilen. Im Rahmen einer Ankaufs- Due Diligence kann es außerdem notwendig sein, einen Umweltspezialisten als Sachverständigen zu Rate zu ziehen um die Dokumente zu überprüfen und die Immobilie zu besichtigen (Phase 1). Gegebenenfalls wird der Umweltspezialist weiter Untersuchungen durchführen (Phase 2). Entscheidend ist es die Probleme frühzeitig zu erkennen und sie in die Kaufpreisverhandlung einfließen zu lassen und um gleichzeitig entsprechende vertragliche Regelungen über Haftung et cetera zu diskutieren. Dabei sollte auch auf zukünftige mögliche Schäden eingegangen werden. 15
Finanzierung und Steuern Kaufpreis/Wertbildung Wonach bemisst sich der Kaufpreis? Wertermittlung bei gewerblichen Immobilien erfolgt in der Regel im Wege einer Schätzung der durchschnittlich zu erzielenden Betriebsrendite. Finanzierung Wie kann der Kauf finanziert werden? Die gebräuchlichsten Methoden sind: Begleichung des Kaufpreises mit Barmitteln des Käufers mit Rechten am Grundstück abgesicherte Fremdfinanzierung. Typische Kreditsicherungsmöglichkeiten sind die Hypothek, sowie die Sicherungsübertragung von Unternehmensanteilen, Bankvermögen, Versicherungspolicen oder Mieteinnahmen. Schwebende Belastungen wie im anglo-amerikanischen Rechtsraum üblich, sind nach tschechischem Recht nicht zulässig. Es gibt zwar ein ähnliches Institut, das jedoch nicht marktüblich ist. Finanzierung durch Kapitalbeteiligungen ist in Tschechien ebenfalls unüblich. Im Falle eines Insolvenzverfahrens kann der abgesicherte Kreditgeber verlangen, dass mit dem aus dem Verkauf der Immobilie erlösten Geld zunächst seine Forderungen getilgt werden. Security over real estate - How is security over real estate created and protected? Sicherheiten Wie wird die Finanzierung abgesichert? Eine Möglichkeit die Forderungen des Kreditgebers abzusichern bildet die Hypothek. Hypotheken müssen im Liegenschaftsregister eingetragen werden. Pfandrechte an beweglichen Sachen oder Immobilien müssen ins Pfandrechtsregister eingetragen werden, das von der Notarskammer geführt wird. Regelmäßig verlangen die Kreditgeber, dass sämtliche Mieteinnahmen (mit Ausnahme derjenigen Zahlungen, die zur Beseitigung von Schäden geleistet werden) zu Sicherungszwecken abgetreten und auf ein spezielles Treuhandkonto eingezahlt werden, auf das der Kreditnehmer nur beschränkt Zugriff hat. 16 20 Fragen und Antworten zum Immobilienkauf
Steuern und Kosten Was fällt an, wer zahlt was? Bei einer Immobilientransaktion fällt die sogenannte Grunderwerbssteuer an. Sie beträgt 3% des Kaufpreises oder des von einem gerichtlich bestellten Sachverständigen geschätzten Wertes, falls dieser höher ist. Die Grunderwerbssteuer ist vom Verkäufer zu zahlen. Zahlungsziel ist das Ende des dritten Monats nach der Eintragung des Eigentumswechsels. Die Überschreitung der Zahlungsfrist führt zu erheblichen Bußgeldern und Zinsforderungen. Sollte der Verkäufer die Grunderwerbssteuer nicht leisten können, ist es am Käufer sie zu begleichen. Üblicherweise wird der Betrag der zu zahlenden Steuer daher separat auf einem Treuhandkonto hinterlegt und erst mit dem Nachweis der Zahlung der Steuer frei gegeben. Mit dem 01.01.2013 wird die Grunderwerbssteuer auf 4% steigen. Die Mehrwertsteuer für Standard Immobilientransaktionen beträgt 20%. Standard Transaktionen betreffen alle Immobilien mit Ausnahme von Wohnhäusern bis zu 350 qm und Wohnungen bis 120 qm. Für diese gilt ein reduzierter Satz von nur 14%. Grundsätzlich sind alle Immobilientransaktionen mehrwertsteuerpflichtig, mit Ausnahme der Veräußerung eines Gebäudes, das erst nach einem Zeitraum von drei Jahren seit der Erteilung der ersten Nutzungserlaubnis oder dem Beginn der erstmaligen Nutzung verkauft wird. Der Verkauf eines unbebauten Grundstückes ist grundsätzlich mehrwertsteuerfrei. Anders jedoch wenn es sich um Bauland handelt. Hier beträgt der Mehrwertsteuersatz wieder 20%. Grunderwerbssteuer sowie Mehrwertsteuer fallen nicht an, wenn es sich um einen Share Deal handelt. Was die Kosten anbelangt, gilt grundsätzlich, dass jede Partei ihre eigenen Kosten trägt. Die Kosten für die Due Diligence fallen deshalb dem Käufer zur Last. 17
Kontaktdaten Dr. Iveta Plachá Senior Partner Head of Prague Real Estate & Construction T +420 296 798 878 E iveta.placha@cms-cmck.com Mgr. Lukáš Hejduk Senior Associate Head of Prague Hotels & Leisure T +420 296 798 892 E lukas.hejduk@cms-cmck.com Mgr. Lucie Kislerová Associate Real Estate & Construction T +420 296 798 782 E lucie.kislerova@cms-cmck.com
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