Die Aufgaben, Rechte und Pflichten der am Verfahren nach dem Grundstückverkehrsgesetz beteiligten Personen Von Diplomverwaltungswirt Joachim Netz, Bad Emstal, Tel.: 0176/41609283 Problemstellung Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke sind nicht nur Landwirten vorbehalten. Dennoch werden Landwirte beim Erwerb land- oder forstwirtschaftlicher Grundstücke bevorzugt. Dieses ergibt sich insbesondere aus dem Versagungsgrund der ungesunden Verteilung von Grund und Boden gemäß 9 Abs. 1 Nr. 1 Grundstückverkehrsgesetz (GrdstVG). Danach darf eine Genehmigung beim Erwerb von land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken nur versagt oder durch Auflagen oder Bedingungen eingeschränkt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeuten würde. Die Legaldefinition dieses Begriffes ergibt sich aus 9 Abs. 2 GrdstVG, wonach eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens in der Regel dann vorliegt, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Was eine Maßnahme zur Verbesserung der Agrarstruktur ist, an der der Kaufvertrag gemessen werden muss, hat der Gesetzgeber nicht erläutert. 1 Die Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur lassen sich mit Sicherheit anhand der gemäß 5 Landwirtschaftsgesetz (LwG) von der Bundesregierung zu erstattenden Agrarpolitischen Berichte, die alle vier Jahre erscheinen, ermitteln. 2 Welcher der darin genannten Maßnahmen im Einzelfall der Vorrang einzuräumen ist, kann nicht im Rahmen des Genehmigungsverfahrens nach dem GrdstVG entschieden werden. Es obliegt also nicht der Genehmigungsbehörde und den Landwirtschaftsgerichten, für mehrere miteinander konkurrierende Maßnahmen zur Agrarstrukturverbesserung über eine agrarpolitische Wertung eine Rangfolge aufzustellen. Das bleibt allein der für die Agrarpolitik verantwortlichen Bundesregierung vorbehalten. 3 Die Zielstruktur der Agrarpolitik, wie sie in den Agrarpolitischen Berichten zum Ausdruck kommt, wird sich künftig verstärkt nachhaltig umwelt- und energiewirtschaftlichen Strategien widmen müssen. An dieser Option wird sie bereits deshalb nicht vorbeikommen, um die Sonderposition des Agrarsektors sowohl in finanzieller als auch in rechtlicher Hinsicht beizubehalten und langfristig abzusichern. Diese Entwicklung wird die Anwendung und Auslegung des GrdstVG dahingehend beeinflussen, dass häufiger Entscheidungen getroffen werden, die nicht nur der reinen Landwirtschaft sondern auch der außerhalb der Landwirtschaft stehenden Agrarstruktur und der Entwicklung der ländlichen Räume dienen. Die Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur lassen sich somit nicht mehr nur auf die herkömmliche Landwirtschaft sondern auf den ländlichen Raum insgesamt anwenden. Die Hinzufügung dieser neu aufgenommenen Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur im Sinne des 9 Abs. 2 GrdstVG ist dem GrdstVG aber keineswegs abträglich, wenn es in seinem Bestand dadurch nicht gefährdet oder unterlaufen wird. 4 Nach wie vor ist ein wesentliches agrarstrukturelles Ziel, die erforderliche Eigenlandausstattung der Landwirtschaft sicherzustellen. Es widerspricht danach regelmäßig den angestrebten Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur, wenn landwirtschaftlich genutzter bzw. zu nutzender Boden an einen Nichtlandwirt und einen auch sonst nicht nach dem GrdstVG privilegierten Erwerber veräußert werden soll und ein Landwirt das betreffende Grundstück zur Aufstockung seines landwirtschaftlichen Betriebs mit hinreichender Dringlichkeit benötigt. Das Erwerbsinteresse des Grundstückskäufers, der seinen Erwerb nicht aus der Land- oder Forstwirtschaft bezieht und auch sonst kein agrarstrukturell förderungswürdiges Vorhaben verfolgt, muss dann regelmäßig zurücktreten. 5 Insgesamt ergeben sich die Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur im Sinne der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe sowie aufgrund herausragender öffentlicher Bedeutung, wie z.b. Maßnahmen zur Verbesserung des Natur- und Umweltschutzes, des Tierschutzes, des Verbraucherschutzes, des ländlichen Raumes und aus der Erwähnung der sonstigen im Agrarpolitischen Bericht 2011 erwähnten Maßnahmen. Daraus folgt, dass nicht nur die reine Landwirtschaft ein bevorzugtes Erwerbsinteresse hat, sondern auch die außerhalb der Landwirtschaft liegenden Interessen künftig stärkere Beachtung finden müssen. Das heißt aber auch, dass die Genehmigungsbehörden über die der Landwirtschaft nahestehenden Institutionen hinaus auch die Interessen anderer gesellschaftlicher Gruppen zu beachten haben. Im Folgenden werde ich die Aufgaben der einzelnen am Genehmigungsverfahren handelnden Gruppen näher betrachten. Folgende Behörden, Institutionen und sonstigen Personen sind am Genehmigungsverfahren nach dem GrdstVG beteiligt: die Genehmigungsbehörde, die Siedlungsbehörde, das Siedlungsunternehmen, die landwirtschaftliche Berufsvertretung, weitere nach Landesrecht bestimmte Personen, Erwerber und Veräußerer, Notare, Rechtsanwälte und Bevollmächtigte sowie die Gerichte. In dem vorliegenden Aufsatz beschränke ich mich auf das Verfahren vor der Genehmigungsbehörde. Die Rolle der Rechtsanwälte und Bevollmächtigten wird in einem folgenden Aufsatz behandelt, der die Gerichtsverhandlungen im Bereich der Genehmigungsverfahren nach dem Grundstückverkehrsgesetz zum Inhalt hat. 1 BGH, Beschluss vom 09.05.1985 - V BLw 8/84, RdL 1985, S. 274; AgrarR 1985, S. 300 2 5 LwG: mit dem Bericht über die Lage der Landwirtschaft äußert sich die Bundesregierung alle vier Jahre erstmals ab dem Jahre 2011, welche Maßnahmen sie zur Durchführung des 1 LwG getroffen hat oder zu treffen beabsichtigt. 3 BVerfG, Beschluss vom 12.01.1967-1 BvR 169/63, RdL 1967, S. 92; NJW 1967, S. 619 4 vgl. Baur, Hans-Werner, Bedeutung des GrdstVG, RdL 1996, S. 256 5 OLG Oldenburg, Beschluss vom 08.11.2012-10 W 23/12, RdL 2013, S. 108 1
Als erstes bleibt festzuhalten, dass alle am Genehmigungsverfahren beteiligten Stellen Rechte und Pflichten haben, die sich aus dem GrdstVG und seinen Nebengesetzen ergeben. Zu den Aufgaben, Rechten und Pflichten im Einzelnen: 1. Aufgaben, Rechte und Pflichten der Genehmigungsbehörden Reine Entscheidungsfunktionen besitzen nur die Genehmigungsbehörden und die Gerichte. So entscheidet über den Antrag auf Genehmigung die sachlich und örtlich zuständige Genehmigungsbehörde, soweit nicht die Gerichte, die die gleichen Entscheidungen wie die Genehmigungsbehörde treffen können, zu entscheiden haben ( 3 Abs. 1; 18; 22 Abs. 3 GrdstVG). In ca. 97% aller Genehmigungsverfahren ergeht aufgrund eines fehlenden Versagungsgrundes eine Genehmigung auflagen- und bedingungsfrei. Nur beim Vorliegen eines Versagungsgrundes nach 9 Abs. 1 GrdstVG muss die Genehmigungsbehörde von einer Negativentscheidung Gebrauch machen. In diesen Fällen muss sie eine Versagung, eine Genehmigung mit Auflagen und / oder Bedingungen oder ggf. eine Mitteilung über die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechtes erlassen. Weitere Negativentscheidungen ergeben sich aus 22 Abs. 1 GrdstVG. Danach kann unter den dortigen Voraussetzungen ein beantragtes Zeugnis nach 5 GrdstVG oder 6 Abs. 3 GrdstVG oder eine Bescheinigung nach 11 Abs. 2 GrdstVG verweigert werden. Eine Besonderheit bei der Entscheidungsfindung der Genehmigungsbehörden ergibt sich beim Vorliegen des Versagungsgrundes der ungesunden Verteilung von Grund und Boden aus 9 Abs. 5 GrdstVG. Danach muss in den Fällen, in denen das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz (RSG) für landwirtschaftliche Grundstücke ausgeübt werden kann, die Genehmigungsbehörde dieses auch ausüben, eine Versagung oder eine Genehmigung mit Auflagen oder Bedingungen ( 10, 11 GrdstVG) ist nicht möglich. Lediglich in den Fällen, in denen ein landwirtschaftlicher Betrieb veräußert wird, gilt der Vorrang des milderen Mittels, sodass nach dem Grundsatz des pflichtgemäßen Ermessens der Behörde die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts nur dann in Frage kommt, wenn eine Genehmigung mit Auflagen und / oder Bedingungen unmöglich erscheint. Um eine rechtlich einwandfreie Entscheidung zu treffen, haben die Genehmigungsbehörden allen Beteiligten die Möglichkeit zu eröffnen, zu dem Verfahren Stellung zu nehmen. Somit sind von der Genehmigungsbehörde alle Stellungnahmen auf ihren rechtlichen Gehalt zu prüfen. Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um die Stellungnahmen der Erwerber oder Veräußerer handelt oder ob es sich um die obligatorische Anhörung der landwirtschaftlichen Berufsvertretungen ( 19 GrdstVG) oder Beteiligung der Siedlungsunternehmen ( 12 GrdstVG) handelt. Entscheidend kommt es darauf an, den Sinn und Zweck des GrdstVG und der dazu ergangenen Rechtsprechung durchzusetzen. Es geht nicht einzig und allein darum, die landwirtschaftlichen Interessen vorzuziehen. Die Genehmigungsbehörde hat die Pflicht, die Rechte und Pflichten aller Beteiligten bei ihrer Entscheidung abzuwägen. Besteht keine Möglichkeit der Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts, weil z.b. die Grundstücke die Mindestgröße für die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechtes nicht erreichen, und liegt der Versagungsgrund der ungesunden Verteilung von Grund und Boden vor, besteht die Möglichkeit einer Genehmigung mit Weiterveräußerungsauflage gemäß 10 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG. Eine Verpachtungsauflage im Sinne von 10 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG scheidet in einem solchen Fall aus. Steht nämlich der Genehmigung einer Grundstücksveräußerung der Versagungsgrund der ungesunden Verteilung von Grund und Boden auf Dauer entgegen, so kann dieser nur durch eine Veräußerungsauflage ausgeräumt werden. Eine Verpachtungsauflage kommt nur in Betracht, wenn dadurch eine absehbare Übergangszeit bis zum bevorstehenden Wegfall des Versagungsgrundes überbrückt werden kann. 6 2. Aufgaben der Siedlungsbehörden Die Aufgabe der Siedlungsbehörde besteht darin, den bei der Genehmigungsbehörde eingegangenen Antrag mit dem Veräußerungsgeschäft, bei dem es sich in der Regel um einen Kaufvertrag handelt, auf die Möglichkeit der Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts zu prüfen und bei positivem Ausgang die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts durch das Siedlungsunternehmen herbeizuführen. Erklärt das Siedlungsunternehmen seine Bereitschaft, das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht auszuüben, gehört es wiederum zu den Aufgaben der Siedlungsbehörde, diese Erklärung auf formale und materielle Gesichtspunkte zu prüfen. Nach dieser Prüfung hat die Siedlungsbehörde die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts des Siedlungsunternehmens der Genehmigungsbehörde zur Entscheidung vorzulegen ( 12 GrdstVG; 6 RSG). Auch bestimmt die Siedlungsbehörde das Siedlungsunternehmen in den Fällen, in denen die Landesregierung durch Rechtsverordnung auch Behörden, Anstalten des öffentlichen Rechts, Teilnehmergemeinschaften nach dem Flurbereinigungsgesetz oder juristische Personen, die sich satzungsgemäß mit Aufgaben der Verbesserung der Agrarstruktur befassen, als Siedlungsunternehmen bezeichnet hat ( 4 Abs. 5 RSG). Insgesamt bleibt festzuhalten, dass die Siedlungsbehörden keine Entscheidungsbefugnis haben, aber ein Aufsicht-, Anweisungs- und Mitwirkungsrecht besitzen. 3. Das gemeinnützige Siedlungsunternehmen Das gemeinnützige Siedlungsunternehmen im Sinne des 1 RSG hat als Organ der staatlichen Agrar- und Strukturpolitik die Aufgabe, zur Verbesserung der Lebensverhältnisse im 6 OLG Stuttgart, Beschluss vom 23.10.1984-10 WLw 31/84, RdL 1984, S. 330 2
ländlichen Raum beizutragen. Es hat unbeschadet anderer gesetzlicher Bestimmungen die von ihm erworbenen Grundstücke unmittelbar oder im Wege des Tausches zur Verbesserung der Agrar- und Infrastruktur zu verwenden. Das Siedlungsunternehmen handelt im Auftrag des Landes und auf eigene Rechnung. Es ist unter Beachtung seiner Gemeinnützigkeit, der Ziele und Grundsätze der Bodenbevorratung für die kaufmännisch vertretbare Durchführung verantwortlich. 7 Die Errichtung der gemeinnützigen Siedlungsunternehmen ist Aufgabe der Länder. Dies folgt aus 1 Abs. 1 Satz 3 RSG, wonach die Landesregierung durch Rechtsverordnung auch Behörden, Anstalten des öffentlichen Rechts, Teilnehmergemeinschaften nach dem FlurbG oder juristische Personen, die sich satzungsgemäß mit Aufgaben der Verbesserung der Agrarstruktur befassen, als Siedlungsunternehmen bezeichnen kann. Die Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts gibt das vorkaufsberechtigte Siedlungsunternehmen ab. Insofern liegt die Entscheidung in der tatsächlichen Durchführung der Ausübung des Vorkaufsrechts bei dem Siedlungsunternehmen, keine Entscheidungsbefugnis hat die Siedlungsbehörde, die letztlich rechtliche und endgültige Verfahrensentscheidung trifft die Genehmigungsbehörde. Es obliegt dem Siedlungsunternehmen, durch gerichtlich nachprüfbare Angaben darzulegen, welchen bereits unternommenen oder beabsichtigten agrarstrukturellen Maßnahmen der Erwerb des Grundstücks durch einen Nichtlandwirt oder einen nicht leistungsfähigen Nebenerwerbslandwirt zuwiderliefe. 8 Das Siedlungsunternehmen kann das Vorkaufsrecht nur ausüben, wenn und nicht früher als ihm von der Genehmigungsbehörde über die Siedlungsbehörde der Vertrag vorgelegt wird. Eine Veräußerung an ein gemeinnütziges Siedlungsunternehmen ist wirtschaftlich eine (mittelbare) Veräußerung an Landwirte und wird einer unmittelbaren gleichgestellt. Denn das Siedlungsunternehmen erwirbt nicht zum Zweck eigener Nutzung, sondern zur Eingliederung von Grundstücken oder neu zu schaffender landwirtschaftlicher Betriebe. Deshalb wird nach einhelliger Rechtsprechung zu 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG die Veräußerung unmittelbar an einen leistungsfähigen Landwirt der Veräußerung an ein gemeinnütziges Siedlungsunternehmen gleichgestellt. 9 Dem Siedlungsunternehmen steht für den Fall, dass von der Genehmigungsbehörde die Versagung der Genehmigung nicht für gerechtfertigt angesehen und deshalb der Vertrag auch nicht der Siedlungsbehörde zugeleitet wird, kein Rechtsmittel zu, denn in der Erklärung der Genehmigungsbehörde, dass die Genehmigung nach Auffassung der Genehmigungsbehörde zu versagen wäre, liegt keine Entscheidung, die als Verwaltungsakt selbständig angefochten werden könnte, sondern nur eine Meinungsbildung der Genehmigungsbehörde. Das vorkaufsberechtigte Siedlungsunternehmen ist im Verfahren über die Genehmigung eines Grundstückskaufvertrages bezüglich landwirtschaftlicher Flächen beschwerdeberechtigt 10, wenn das Landwirtschaftsgericht die Mitteilung der Genehmigungsbehörde über die Ausübung des Vorkaufsrechts aufhebt 11. Neben dem Recht der Beschwerde an das Oberlandesgericht kann das Siedlungsunternehmen sein weiteres Beschwerderecht ggf. mit der weiteren Rechtsbeschwerde an den BGH verfolgen. 12 Während für die Genehmigungsbehörde das Verbot der positiven Grundstückslenkung besteht, sodass diese nur über die Frage, ob der Versagungsgrund der ungesunden Verteilung von Grund und Boden ( 9 Abs. 1 Nr. 1 i.v. mit Abs. 2 GrdstVG) besteht, hat das Siedlungsunternehmen das Recht, darüber zu entscheiden, welcher Landwirt das dringendste Interesse am Erwerb der Fläche besitzt. Das Siedlungsunternehmen kann damit eine positive Grundstückslenkung betreiben. Aufgrund der mit den Maßnahmen der Agrarstrukturverbesserung konkurrierenden Aufgaben, die ebenfalls von den Siedlungsunternehmen wahrzunehmen sind, ist es fraglich, inwieweit diese Unternehmen ihren Aufgaben bezüglich der ländlichen Siedlung sowie allen Maßnahmen der Agrarstrukturverbesserung einschließlich des freiwilligen Nutzungstausches noch gerecht werden können. So werden von der Hessischen Landgesellschaft mbh folgende weitere Aufgaben aufgeführt: die Bodenbevorratung für agrarstrukturelle und öffentliche Zwecke einschließlich der innerörtlichen Entwicklung, das Flächenmanagement für öffentliche und infrastrukturelle Maßnahmen, die An- und Verpachtung von Flächen für Zwecke des Naturschutzes und der Landschaftspflege, die Planung und Durchführung von Maßnahmen für die allgemeine Strukturverbesserung im ländlichen Raum, die Tätigkeit als Beauftragte für von Gemeinden bei der Vorbereitung und Durchführung von Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen sowie Verfahren der Einfachen Stadterneuerung und dem Stadtumbau Hessen, 7 Richtlinien zur Förderung der Bodenbevorratung für öffentliche und agrarstrukturelle Zwecke im ländlichen Raum vom 12.12.2000 (Hessischer Staatsanzeiger 2001, S. 1911) 8 BGH, Beschluss vom 11.11.1976 - V BLw 6/76, RdL 1977, S. 46; AgrarR 1977, S. 91 9 OLG Stuttgart, Beschluss vom 18.01.1971-10 WLw 13/70, RdL 1971, S. 269 10 OLG Celle, Beschluss vom 21.11.2001-7 W 72/01, juris.de 11 BGH, Beschluss vom 13.05.1982 - V BLw 8/81, RdL 1982, S. 186; AgrarR 1982, S. 249; OLG München, Beschluss vom 22.06.1964 - W XV 24 und 38/64, RdL 1964, S. 236 12 BGH, Beschlüsse vom 31.01.1980 - V BLw 30/79, RdL 1982, S. 213; 13.05.1982 - V BLw 8/81, RdL 1982, S. 186; AgrarR 1982, S. 249 3
die Domänenverwaltung für das Land Hessen, das integrierte Flächenmanagement, der Grunderwerb, die Kompensation sowie Bevorratung und Verwaltung von Flächen für den Straßenbau in Hessen und die Tätigkeit als Ökoagentur des Landes Hessen. 4. Die landwirtschaftliche Berufsvertretung Die landwirtschaftliche Berufsvertretung ist von der Genehmigungsbehörde zu hören. Hierzu bestimmt die Landesregierung Näheres. In der Regel werden hier Verbände aus den Bereichen der Landwirtschaft, Forstwirtschaft, des Gemüse-, Obst- und Gartenbaus, des Weinbaus und der Binnenfischerei angehört. Durch die Anhörung erlangt die landwirtschaftliche Berufsvertretung kein Vorschlagsrecht oder die Herstellung des Einvernehmens, sondern lediglich die Herstellung des Benehmens, sodass der Berufsvertretung nur Gelegenheit zur Stellungnahme mit dem Ziel der Verständigung zu geben ist, ohne dass eine Bindung an das Ergebnis der Stellungnahme besteht. Bei dieser Art der Mitwirkung ist die mitwirkungsberechtigte Stelle gutachtlich, zur Interessenwahrung oder wegen Berührung ihrer Zuständigkeit zu hören, ohne dass die Stellungnahme bindend wäre. In der Entscheidung kann demnach von der Äußerung der anderen Stelle aus sachlichen Gründen abgewichen werden. 13 Somit ist die Genehmigungsbehörde nicht verpflichtet, der Äußerung der Berufsvertretung zu folgen, sie wird aber, wenn sie von der Stellungnahme der Berufsvertretung abweichen will, die Äußerung ausreichend begründen müssen und bei ihrer Entscheidung angemessen berücksichtigen. Auf jeden Fall darf sie sich nicht willkürlich über eine wohl ausgewogene Stellungnahme der land- und forstwirtschaftlichen Berufsvertretung hinwegsetzen. 14 Grundsätzlich soll die Genehmigungsbehörde vor ihrer Entscheidung die Äußerung der Berufsvertretung abwarten. Eine unbedingte Verpflichtung hierzu besteht jedoch schon mit Rücksicht auf die fristgebundene Entscheidung nicht. Entscheidet die Genehmigungsbehörde über die Erteilung der Genehmigung, ohne die Berufsvertretung vorher zu hören, so ist die Entscheidung gleichwohl gültig. Eine Rechtsfolge hat dieser Mangel für das Verfahren nicht. Die unterlassene Anhörung kann auch nicht von der Berufsvertretung angefochten werden. Die Berufsvertretung kann die Erteilung der Genehmigung oder deren Versagung, auch wenn diese Entscheidung gegen ihr Votum erfolgt, nicht anfechten. Dasselbe gilt auch, wenn die Genehmigungsbehörde die Monatsfrist des 6 GrdstVG verstreichen lässt, ohne der Berufsvertretung Gelegenheit zur Äußerung zu geben. 15 5. Weitere am Verfahren Beteiligte Über die sich aus dem GrdstVG ergebenden Beteiligten hinaus bestimmen die Landesgesetze weitere Personen. Hierbei handelt es sich in der Regel um Aufsichtsbehörden der Genehmigungsbehörden. Diese können Weisungen erteilen, um die gesetzmäßige Durchführung der Aufgaben zu sichern. Zur zweckmäßigen Erfüllung dieser Aufgaben kann die Aufsichtsbehörde allgemeine Weisungen erteilen, um die gleichmäßige Durchführung der Aufgaben zu sichern und besondere Weisungen erteilen, wenn das Verhalten der Genehmigungsbehörden zur sachgerechten Aufgabenwahrnehmung nicht geeignet erscheint oder überörtliche Interessen gefährdet sind. 16 In Hessen werden die Genehmigungsbehörden bei der Erfüllung ihrer Aufgaben durch Orts- und Kreislandwirte unterstützt. Diese wirken insbesondere in Angelegenheiten der Agrar- und Marktstruktur, der Landschaftspflege und des Grundstücksverkehrs durch Beratung, Stellungnahme und Erteilung von Auskünften mit. 17 In Niedersachsen nehmen die Aufgaben der zuständigen Behörde nach dem Grundstücksverkehrsgesetz die Landkreise, die kreisfreien Städte und die großen selbständigen Städte durch einen Grundstücksverkehrsausschuss wahr. Dem Grundstücksverkehrsausschuss gehören drei vom Kreistag oder vom Rat auf Vorschlag der Landwirtschaftskammer gewählte Personen und zwei vom Kreistag oder vom Rat gewählte Personen, die zum Kreistag oder Rat wählbar sein müssen an. Die laufenden Geschäfte des Ausschusses nimmt die Hauptverwaltungsbeamtin oder der Hauptverwaltungsbeamte der kommunalen Körperschaft wahr. 18 Bei den Ausschussmitgliedern handelt es sich in der Regel um der Landwirtschaft nahestehende Personen, die ihre Rolle darin sehen, die rein landwirtschaftlichen Interessen durchzusetzen und nicht immer die Rechte der sonstigen Beteiligten sehen. Leider sind dabei die Hauptverwaltungsbeamten der kommunalen Körperschaft, die für die Führung der laufenden Verwaltung verantwortlich sind, nicht immer in der Lage, die rechtlichen Aspekte des Genehmi- 13 Erichsen, in: de Gruyter Lehrbuch, Allgemeines Verwaltungsrecht (Berlin, 1998, 11. Auflage), S. 513 f. 14 Pikalo / Bendel, a.a.o., S. 995 15 siehe auch Ehrenforth, GrdstVG und RSG, S. 510; Pikalo / Bendel, GrdstVG, S. 995; Wöhrmann, GrdstVG, S. 316, Vorwerk / von Spreckelsen, GrdstVG, S. 269 16 1 Abs. 2 Verordnung zur Regelung von Zuständigkeiten nach dem Grundstückverkehrsgesetz und dem Landpachtverkehrsgesetz (Brandenburg) 17 4 Abs. 1 Hessisches Berufsstandsmitwirkungsgesetz 18 41 Gesetz über die Landwirtschaftskammer Niedersachsen 4
gungsverfahrens nach dem Grundstückverkehrsgesetz in den Ausschusssitzungen durchdringen zu lassen. Es empfiehlt sich hier, der Verwaltung die Entscheidung über die Genehmigungsverfahren zu überlassen, damit ein rechtsstaatliches Verfahren gewährleistet ist. 6. Erwerber und Veräußerer Im Rahmen der Verwaltungsverfahrensgesetze der Länder sind die Genehmigungsbehörden verpflichtet, die Erwerber und Veräußerer gemäß 28 Verwaltungsverfahrensgesetz (VwVfG) anzuhören. Damit soll festgestellt werden, ob Versagungsgründe nach 9 GrdstVG vorliegen. Bei dieser Anhörung wird in Erfahrung gebracht, ob es sich bei dem Erwerber um einen Nichtlandwirt handelt. In diesem Falle liegt der Versagungsgrund der ungesunden Verteilung von Grund und Boden vor, aber nur dann, wenn ein dringend am Erwerb interessierter leistungsfähiger Landwirt vorhanden ist, der auch in der Lage und bereit ist, die streitgegenständlichen Flächen zu erwerben. Eine fehlende Anhörung führt aber nicht zur Unwirksamkeit des Bescheides, da gemäß 45 VwVfG dieser Fehler geheilt werden kann. 7. Notare Als Rechtspflegeorgan ist der Notar vor allem zuständig für Beurkundungen. In der Amtsausübung ist der Notar unparteiischer und unabhängiger Betreuer der Beteiligten ( 14 BNotO). Bei den Rechtsgeschäften, die er beurkundet, hat der Notar Prüfungs- und Belehrungspflichten gegenüber den Beteiligten hinsichtlich der Rechtslage ( 17 bis 21 BeurkG). Er hat sich der Amtstätigkeit zu enthalten, wenn bestimmte Fälle der Interessenkollision vorliegen ( 3 BeurkG, 16 Abs. 1 BNotO), ferner bei Unvereinbarkeit mit seinen Amtspflichten ( 4 BeurkG). Bei schuldhafter Amtspflichtverletzung haftet der Notar auf Schadensersatz. 19 Der Notar muss die Einholung einer Genehmigung nach dem GrdstVG bereits dann in den Vertrag aufnehmen, wenn er ein solches Genehmigungserfordernis für möglich hält. Er ist nicht verpflichtet, landesrechtliche Detailvorschriften zu erforschen, um sicher sein zu können, dass der Grundstücksverkauf ausnahmsweise nicht genehmigungspflichtig ist. 20 Grundsätzlich gilt nach 3 Abs. 2 Satz 2 GrdstVG der Notar, der den Vertrag beurkundet hat, auch als ermächtigt, die Genehmigung zu beantragen, mit der Folge, dass dann auch die Zustellung des Bescheides an den Notar als Bevollmächtigten erfolgen kann. 21 Beschränken die Parteien eines Grundstückskaufvertrages aber die Zustellungsvollmacht des beurkundenden Notars auf die Empfangnahme eines stattgebenden Bescheides, ist ein versagender Bescheid den Vertragsparteien persönlich zuzustellen. 22 Damit ist der Notar kraft der gesetzlichen (widerlegbaren) Vermutung des 3 Abs. 2 Satz 2 GrdstVG antragsberechtigt, wenn er den Veräußerungsvertrag beurkundet hat. 23 Die Antragsberechtigung des Notars ist jedoch nicht gegeben, wenn sie im Veräußerungsvertrag ausgeschlossen ist. Im Übrigen kann jede Vertragspartei durch Erklärung gegenüber dem Notar oder der Genehmigungsbehörde die gesetzlich vermutete Vollmacht des Notars für seine Person widerrufen oder einschränken. 24 Widerspricht im Genehmigungsverfahren eine Partei der Genehmigung, so liegt in diesem Widerspruch im Zweifel ein wirksamer Widerruf der gesetzlichen Ermächtigung an den Notar zur Antragstellung. Hat eine notarielle oder gerichtliche Beurkundung des Rechtsgeschäfts nicht stattgefunden, so wie es z.b. bei einer bloßen Nießbrauchsbestellung der Fall sein kann, und hat ein Notar die Unterschrift eines Beteiligten bei einer Nießbrauchsbestellung beglaubigt, so dürfte in entsprechender Anwendung der Vorschrift des 3 Abs. 2 Satz 2 GrdstVG der Notar als zur Antragstellung legitimiert gelten, zumindest spricht eine Vermutung für seine Antragsbefugnis. Die gesetzlich vermutete Vollmacht des Notars besteht auch dann, wenn er nur den Entwurf der rechtsgeschäftlichen Erklärung gefertigt und den Entwurf zur Genehmigung vorlegt hat. Stellt ein Notar den Genehmigungsantrag ohne einschränkende Hinweise, so ist im Zweifel anzunehmen, dass der Antrag namens aller an dem Rechtsgeschäft beteiligten Antragsberechtigten gestellt ist. Gleichwohl wird es für ratsam gehalten, dass der Notar die Personen bezeichnet, in deren Namen er den Antrag stellt. Verlangt dies die Genehmigungsbehörde oder das Gericht, so muss er diese Bezeichnung vornehmen, andernfalls ist eine Abweisung des Antrags möglich. 19 Creifelds, Rechtswörterbuch, S. 968 20 LG München, Urteil vom 30.01.2003-22 O 13970/02, juris.de 21 BGH, Beschluss vom 12.02.1963 - V BLw 29/62, RdL 1963, S. 90; MDR 1963, S. 488; Rpfleger 1963, S. 405 22 OLG Oldenburg, Beschluss vom 03.07.1997-10 W 16/97, RdL 1997, S. 241; OLG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 15.08.2001-2 Ww 18/01, OLGR Sachsen-Anhalt 2002, S. 189 23 vgl. hierzu OLG Köln, Beschluss vom 04.07.1962-2 WLw 25/62 24 OLG München, Beschluss vom 15.09.1971 - W XV 9/70, RdL 1972, S. 187 5
Haben mehrere Notare den Veräußerungsvertrag beurkundet, z.b. der eine das Angebot, der andere die Annahme, so gilt jeder als antragsberechtigt. Ist ein Notar bloß beglaubigend tätig geworden, so gilt nur der Notar als antragsberechtigt, der die Beurkundung des Veräußerungsgeschäfts vorgenommen hat. Dies schließt nicht aus, dass die Beteiligten auch den beglaubigenden Notar zur Antragstellung besonders bevollmächtigen. Ist offensichtlich, dass die beabsichtigte Aufteilung eines landwirtschaftlichen Betriebes Probleme hinsichtlich der Genehmigung nach dem GrdstVG aufwerfen wird, hat der Notar insbesondere bei einem hohen Geschäftswert (hier: von 2,6 Mio ) die Auftraggeber vor jeglicher gebührenauslösender Tätigkeit über diese Problematik zu belehren. Insoweit obliegt es dem Notar, ggf. durch eigene Recherchen oder Einholung von Auskünften zur Genehmigungsfähigkeit beim Landwirtschaftsamt, zu prüfen, ob der Vertrag nach seinem vorgesehenen Inhalt sicher genehmigt werden wird; andernfalls hat er auf Bedenken hinzuweisen und anzuregen, dass (ohne vorherige Erstellung eines Vertragsentwurfs oder gar die Beurkundung des Vertrages) vorab die Genehmigung nach 2 Abs. 1 Satz 3 GrdstVG eingeholt wird, und schließlich darüber aufzuklären, dass die nachfolgende Tätigkeit (Entwurfserstellung oder Beurkundung ohne vorab eingeholte Genehmigung) mit dem Risiko nicht unerheblicher umsonst aufgewendeter Notarkosten verbunden ist. 25 8. Bevollmächtigte Die Vertragsparteien können sich gemäß 14 Abs. 1 VwVfG im Genehmigungsverfahren vor der Genehmigungsbehörde auch durch einen rechtsgeschäftlich Bevollmächtigten vertreten lassen. Eine solche rechtsgeschäftliche Bevollmächtigung eines Dritten erstreckt sich in gleicher Weise wie die in 3 Abs. 2 Satz 2 GrdstVG ausgesprochene gesetzliche Ermächtigung des beurkundenden Notars. Der Bevollmächtigte muss stets eine natürliche Person sein. Bei einer juristischen Person kann nicht diese selbst, sondern nur z.b. ihr Geschäftsführer oder eine sonstige handlungsfähige Person bestellt werden. Im Übrigen werden an die Person des Bevollmächtigten keine besonderen Voraussetzungen geknüpft. Insbesondere wird eine irgendwie geartete besondere Eignung im Hinblick auf den Gegenstand des Verfahrens nicht verlangt. Der Beteiligte ist frei, sich eine Person seines Vertrauens zu wählen, geht bei der Wahl einer unfähigen Person jedoch das Risiko unzureichender Vertretung seiner Interessen, ggfs. der Zurückweisung nach 14 Abs. 6 VwVfG ein. Erteilung einer Untervollmacht ist möglich, sofern sie nicht vertraglich ausgeschlossen ist. Bei mehreren Bevollmächtigten kann im Zweifel jeder einzelne von ihnen den Beteiligten vertreten, sofern nicht eine gemeinschaftliche Vertretung gewollt ist (vgl. 84 ZPO). In der Regel genügt es daher, dass die Behörde mit einem von ihnen verhandelt und sich an ihn wendet. Die Vertretungsmacht des Bevollmächtigten wird diesem vom Vollmachtgeber durch Rechtsgeschäft übertragen. Die Vollmacht ermächtigt grundsätzlich zu allen das Verwaltungsverfahren betreffenden Verfahrenshandlungen, sofern sich aus ihr nicht etwas anderes ergibt ( 14 Abs. 1 Satz 2 VwVfG). Der Begriff der Verfahrenshandlungen ist weit auszulegen. Es rechnen hierzu nicht allein alle das Verfahren selbst betreffenden aktiven Handlungen (z.b. Antragstellung), sondern auch passive, wie die Entgegennahme von Erklärungen der Behörde. Für ein späteres gerichtliches Verfahren gilt die Bevollmächtigung im Zweifel nicht, sofern dies nicht ausdrücklich erklärt wird. Eine umfassende Vertretungsbefugnis auch für das Gerichtsverfahren muss regelmäßig ausdrücklich erteilt sein, sofern sich nicht aus den Umständen des Einzelfalls etwas anderes ergibt. Der Beteiligte kann die Vollmacht auch inhaltlich beschränken, insbesondere nur für bestimmte Verfahrensabschnitte erteilen. Ist die Begrenzung der Vollmacht der Behörde nicht mitgeteilt worden, so hat das Überschreiten der Vertretungsmacht auf die Wirksamkeit der vorgenommenen Verfahrenshandlungen keinen Einfluss, da eine Vermutung zugunsten einer nicht eingeschränkten Vollmacht besteht. Ist ein Bevollmächtigter bestellt, tritt dieser im Verfahren für den Beteiligten auf und handelt in seinem Namen ( 164 Abs. 1 BGB). In diesem Fall sollen nicht nur die wirtschaftlichen, sondern auch die Rechtsfolgen denjenigen treffen, in dessen Namen der Bevollmächtigte auftritt. Dabei handelt es sich um die sog. unmittelbare Stellvertretung. Sie bedeutet rechtsgeschäftliches Handeln an Stelle eines anderen mit Wirkung für diesen. Die unmittelbare Stellvertretung ermöglicht es, dass eine Person nicht selbst Willenserklärungen abgibt oder entgegennimmt, sondern ein anderer kraft Vertretungsmacht befugt ist, mit Wirkung für den Vertretenen Willenserklärungen abzugeben und entgegenzunehmen. 26 Die Verfahrenshandlungen des Bevollmächtigten sind für den Beteiligten in gleicher Weise verpflichtend, als wenn er selbst sie vorgenommen hätte. Der Beteiligte ist nicht länger verpflichtet, persönlich am Verfahren teilzunehmen, soweit nicht die Vornahme höchstpersönlicher Handlungen (z.b. Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung) dies gebietet. Seine Befugnis zum eigenen Vortrag wird durch die Bestellung eines Bevollmächtigten jedoch nicht abgeschnitten. Bei dadurch entstehenden widersprechenden Anträgen oder Erklärungen hat im Zweifel der zuletzt erklärte Wille den Vorrang, allerdings ist die Behörde aufgrund ihrer Ermittlungspflichten nach 24 ff. VwVfG zur Rückfrage verpflichtet, wenn ein offensichtlicher Widerspruch zwischen dem jeweiligen Vorbringen des Vertreters und des Vertretenen oder ein unbewusster (wesentlicher) Dissens besteht. Eine bestimmte Form ist für die Erteilung der Vollmacht nicht vorgeschrieben. 14 Abs. 1 Satz 3 VwVfG bestimmt lediglich, dass der Bevollmächtigte der Behörde auf Verlangen seine Vollmacht schriftlich nachzuweisen hat. Sie kann daher auch mündlich erfolgen. Die Vorlage der Vollmacht ist nicht Voraussetzung der Vertretungsbefugnis, sondern dient nur dem Nachweis der Vollmacht, kann daher auch konkludent erteilt werden. Dies kann auch durch Erklärung des Beteiligten zur Niederschrift geschehen. Im Regelfall ist eigenhändige Unterschrift des Vollmachtgebers erforderlich. Verfahrenshandlungen, die ohne Vorlage der Vollmacht vorgenommen werden, sind - auch wenn durch sie Fristen in Gang gesetzt werden - weder unzulässig noch unwirksam. Bis zur schriftlichen Aufforderung zur Vorlage einer Vollmacht muss die Behörde, weil sie jederzeit den Nachweis verlangen kann, den Vertreter als bevollmächtigt behandeln, sofern sie nicht hinreichend konkrete Anhaltspunkte hat, dass die behauptete Vollmacht in Wahrheit nicht besteht. 25 LG Leipzig, Beschluss vom 14.03.2006-01 T 2364/04, juris.de 26 Eisenhardt, Einführung in das bürgerliche Recht, S. 146 6
14 Abs. 1 Satz 4 VwVfG behandelt den Widerruf der Vollmacht. Er wird - aus Gründen der Rechtssicherheit - der Behörde gegenüber erst wirksam, wenn er ihr zugeht. Das Innenverhältnis zwischen Beteiligten und Bevollmächtigtem wird davon nicht berührt. Der Widerruf wird in der Regel durch schriftliche oder mündliche Erklärung gegenüber der Behörde erfolgen, doch wird die Behörde auch schlüssiges Verhalten berücksichtigen müssen. Auch ein Verzicht des Bevollmächtigten oder eine Niederlegung des Mandats ist unter den gleichen Voraussetzungen wie ein Widerruf möglich. 27 Zusammenfassung Bleibt zusammenfassend festzuhalten, dass die Genehmigungsbehörde die Schaltzentrale des Genehmigungsverfahrens nach dem Grundstückverkehrsgesetz ist. Durch die Siedlungsbehörde und die landwirtschaftliche Berufsvertretung sowie durch Stellungnahmen des Veräußerers und des Erwerbers sowie sonstiger weiterer landesrechtlich geregelter Stellen erhält die Genehmigungsbehörde ihre Informationen. Sie entscheidet bei Nichtausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts durch einen Bescheid im Sinne eines Verwaltungsaktes gemäß 35 VwVfG und in Fällen der Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts durch das Siedlungsunternehmen durch Mitteilung, einer sogenannten hypothetischen Genehmigungsversagung. 27 vgl. Stelkens / Bonk / Sachs, Verwaltungsverfahrensgesetz, Verlag C.H. Beck, 5. Auflage, München 1998, S. 421 ff. 7