Grundstücksmarktbericht 2016 Landkreis Ludwigslust-Parchim Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Ludwigslust-Parchim
Beschluss Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Ludwigslust-Parchim hat den Grundstücksmarktbericht 2016 in seiner Sitzung am 10.03.2016 nach Maßgabe der Gutachterausschusslandesverordnung Mecklenburg-Vorpommern (GutALVO M-V) vom 29.06.2011 bestätigt und beschlossen. Herausgeber: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Ludwigslust-Parchim - Gemeinsame Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse in der Landeshauptstadt Schwerin und dem Landkreis Ludwigslust-Parchim Hausanschrift: Garnisonsstraße 1 19288 Ludwigslust Postanschrift: Landkreis Ludwigslust-Parchim Fachdienst 61 Postfach 12 63 19362 Parchim Vorsitzende des Gutachterausschusses Frau Großmann (03871) 722-6100 Leiterin der gemeinsamen Geschäftsstelle Frau Kobel (03871) 722-6101 Kaufpreissammlung/Auskünfte Frau Zocher (03871) 722-6102 Kaufpreissammlung/Auskünfte Herr Schulz (03871) 722-6103 Telefax: (03871) 722-77-6102 E-Mail: Internet: Schutzgebühr: gutachterausschuss@kreis-lup.de http://www.kreis-lup.de Leben im Landkreis Bauen und Wohnen Grundstückswerte 40,- pro Exemplar Kostenverordnung für Amtshandlungen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte und deren Geschäftsstellen (Gutachterausschusskostenverordnung -GAKostVO M-V) vom 12.07.2007, zuletzt geändert durch Verordnung vom 15.07.2014 (GVOBl. M-V S. 389) Vervielfältigung und Verbreitung: Der Bericht über den Grundstücksmarkt ist urheberrechtlich geschützt. Vervielfältigungen sind nur mit Genehmigung des Herausgebers gestattet. Auszugsweise Wiedergabe mit eindeutigen Quellenangaben verbunden mit der Zusendung eines Belegexemplars an den Herausgeber ist ohne Genehmigung gestattet. Fotonachweis: Satz und Layout: www.mediaserver.hamburg.de / imagefoto.de Landkreis Ludwigslust-Parchim Fachdienst 61 Kremke GmbH Am Kanal 4 19372 Garwitz www.kremke.de 2 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim
INHALTSVERZEICHNIS 1. ALLGEMEINES 5 1.1 Die Gutachterausschüsse und ihre Aufgaben 5 1.2 Rechtsgrundlagen 6 1.3 Grundstücksmarktbericht 6 1.4 Der Landkreis Ludwigslust-Parchim 7 2. ÜBERBLICK ÜBER DEN GRUNDSTÜCKSVERKEHR 9 2.1 Anzahl der Erwerbsvorgänge 9 2.2 Flächenumsatz 11 2.3 Geldumsatz 12 2.4 Marktteilnehmer 14 3. ENTWICKLUNG AUF DEN GRUNDSTÜCKSTEILMÄRKTEN 15 3.1 Unbebaute Grundstücke 15 3.1.1 Wohnbauland - Individueller Wohnungsbau 16 3.1.1.1 Werdendes Wohnbauland 19 3.1.1.2 Arrondierungsflächen 20 3.1.1.3 Hinterland und Hausgärten 21 3.1.2 Gewerbebauland 21 3.2 Bebaute Grundstücke 23 3.2.1 Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 24 3.2.2 Reihenhäuser und Doppelhaushälften 27 3.2.3 Eigentumswohnungen 29 3.2.3.1 Im komplexen Wohnungsbau - Baujahre 1957 bis 1991 31 3.2.3.2 Im betreuten Wohnen (Erstverkauf) 31 3.2.3.3 In Wohngebäuden - Baujahr nach 1990 (Weiterverkauf) 31 3.2.4 Mehrfamilienhäuser 33 3.2.5 Wohn- und Geschäftshäuser 34 3.3 Flächen der Land- und Forstwirtschaft 35 3.3.1 Acker und Grünland 36 3.3.1.1 Einfluss von Bodenqualität und Flächengröße 37 3.3.2 Forstwirtschaftliche Flächen und Holzungen 40 3.3.3 Besondere Flächen der Land- und Forstwirtschaft 42 3.4 Weitere Untersuchungen 43 3.4.1 Eigentumsgärten in den Städten 43 3.4.2 Wohnen im Außenbereich (Einzellage) 43 3.4.3 Wochenend und Ferienhausgebiete 44 3.4.4 Gemeinbedarfsflächen 44 3.4.5 Sport- und Erholungsflächen 45 3.4.6 Erneuerbare Energien - Flächen zur Errichtung von Anlagen 45 3.4.7 Abbauflächen 46 3.4.8 Unland 47 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 3
4. WEITERE WERTERMITTLUNGSRELEVANTE DATEN 48 4.1 Sachwertfaktoren 48 4.2 Liegenschaftszinssätze 50 4.3 Ertragsfaktoren 52 4.4 Umrechnungskoeffizienten Grundstücksgröße 53 4.5 Vergleichswert bebauter Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus mit begrenztem Wertanteil der baulichen Anlagen 54 4.5.1 Abrisswürdige Bausubstanz 54 4.5.2 Kernsanierungsbedürftige Bausubstanz 55 4.5.3 Bebauung mit umfassendem Sanierungs- und Modernisierungsbedarf 56 4.6 Pachtzins und Nutzungsentgelte 57 4.6.1 Nutzungsentgelte für Garten- und Wochenendhausgrundstücke sowie Garagenflächen 57 4.6.2 Pachtzins für Kleingartenanlagen 57 5. BODENRICHTWERTE 58 5.1 Definition Bodenrichtwerte 58 5.2 Übersicht über Bodenrichtwerte für typische Orte oder Ortsteile zum Stichtag 31.12.2015 59 5.3 Bodenrichtwerte für Acker und Grünland 2012-2015 60 5.4 Bodenrichtwert für forstwirtschaftliche Flächen zum Stichtag 31.12.2015 67 ANHANG Anlage Dienstleistungen des Gutachterausschusses - Geschäftsstelle 68 Anschriften benachbarter Gutachterausschüsse 71 4 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim
1. ALLGEMEINES 1.1 Die Gutachterausschüsse und ihre Aufgaben Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind aufgrund des Baugesetzbuches eingerichtet. Sie sind unabhängige und an Weisungen nicht gebundene Gremien. Die in den Gutachterausschüssen tätigen ehrenamtlichen Gutachter aus Bereichen der Bauwirtschaft, des Bankwesens, der Land- und Forstwirtschaft, des Vermessungs- und Liegenschaftswesens und anderer Fachbereiche verfügen aufgrund ihrer beruflichen Tätigkeit und Erfahrung über besondere Sachkunde auf dem Gebiet der Grundstückswertermittlung. Zu den gesetzlichen Aufgaben der Gutachterausschüsse gehören insbesondere: Erstatten von Gutachten über den Verkehrswert von unbebauten und bebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken, Ermittlung von Bodenrichtwerten und Ermittlung von besonderen Bodenrichtwerten in Sanierungsgebieten. Die Gutachterausschüsse verfügen zur Erfüllung ihrer Aufgaben über eine Kaufpreissammlung, die ihnen einen umfassenden Marktüberblick ermöglicht. Nach den gesetzlichen Bestimmungen ist jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen, von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden. Sowohl der Inhalt der Vertragsabschriften als auch sämtliche personenbezogene Daten der Kaufpreissammlung werden vertraulich behandelt und unterliegen dem Datenschutz. Nach der Landesverordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte ist in Mecklenburg-Vorpommern für den Bereich der kreisfreien Städte und der Landkreise jeweils ein selbständiger und unabhängiger Gutachterausschuss zu bilden. Die Gutachterausschüsse bedienen sich zur Unterstützung ihrer Arbeiten einer Geschäftsstelle, die beim Landkreis Ludwigslust-Parchim ein eigenständiger Fachdienst ist. Die Geschäftsstellen führen nach Weisung des Gutachterausschusses folgende Arbeiten durch: Einrichten und Führen der Kaufpreissammlung und ergänzender Datensammlungen, Vorbereiten und Ausfertigen von Verkehrswertgutachten, Vorbereiten der Bodenrichtwertermittlung und Veröffentlichung der Bodenrichtwerte, Ableiten und Fortschreiben der für die Wertermittlung wesentlichen Daten und Zusammenstellen und Veröffentlichen eines Grundstücksmarktberichtes Daneben sind die Geschäftsstellen für die Antragsannahme sowie für die Erteilung von Auskünften über Bodenrichtwerte und von Auskünften aus der Kaufpreissammlung zuständig. Mit der Wahrnehmung der vorgenannten Aufgaben sollen die Gutachterausschüsse und deren Geschäftsstellen dazu beitragen, den Grundstücksmarkt transparenter zu machen. Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 5
1.2 Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1722) Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV) in der Fassung vom 19.05.2010 (BGBl. I S. 639) Landesverordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (Gutachterausschusslandesverordnung GutALVO M-V) vom 29. Juni 2011 (GS Meckl.-Vorp. Gl. Nr. B 213-1-8) Gutachterausschusskostenverordnung (GAKostVO M-V) vom 12.07.2007 (GS M-V Gl. Nr. 2013-1-111), zuletzt geändert durch Verordnung vom 15.07.2014 (GVOBl. M-V S. 389) 1.3 Grundstücksmarktbericht Der vorliegende Jahresbericht über den Grundstücksmarkt für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim ist vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte, auf der Grundlage der bei seiner Geschäftsstelle geführten Kaufpreissammlung, beschlossen worden. Aufgabe dieses Marktberichtes ist es nicht, Prognosen über das Marktgeschehen bei Immobilien zu erstellen. Vielmehr besteht seine Zielsetzung darin, einen Überblick über den Grundstücksverkehr des zurückliegenden Jahres zu geben und so für diesen Zeitraum den Bestandsumschlag und die Preisentwicklung von Grundstücken zu beschreiben. Damit soll der Grundstücksmarkt Käufern und Verkäufern sowie kommunalen, staatlichen und allen anderen interessierten Stellen transparent gemacht werden. 6 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim
1.4 Der Landkreis Ludwigslust-Parchim Der Grundstücksmarkt einer Region wird vor allem von der Wirtschaftsstruktur, der Bevölkerungsdichte, der Verkehrserschließung und der Arbeitsmarktsituation beeinflusst. Lage Der Landkreis Ludwigslust-Parchim, mit seiner Kreisstadt Parchim, liegt im südwestlichen Teil des Landes Mecklenburg-Vorpommern und grenzt vom Nordwesten bis zum Südosten an die Länder Schleswig-Holstein, Niedersachsen und Brandenburg. Im Norden und Osten hat der Landkreis Ludwigslust-Parchim seine Grenze zu den Landkreisen Nordwestmecklenburg, Rostock und Mecklenburgische Seenplatte und zur Landeshauptstadt Schwerin. Die Verwaltung des Landkreises ist an den Standorten Parchim und Ludwigslust angesiedelt. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses hat ihren Sitz am Standort Ludwigslust. Der Landkreis unterhält in einigen Städten und Amtsverwaltungen Bürgerbüros. Durch den Landkreis verlaufen die Autobahnen A 24 mit 90 km und die A 14. Letztere stellt die Verbindung zwischen der A 24 und der Ostseeautobahn A 20 her. Die A 24 verbindet die Städte Hamburg und Berlin. Hierdurch ist der Einfluss des Wirtschaftsraumes von Hamburg insbesondere für den westlichen Teil des Landkreises wirksam. Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 7
Einwohnerzahl und Fläche Der Bericht des Statistischen Landesamtes Mecklenburg-Vorpommern weist per 31.12.2014 für das Gebiet des Landkreises Ludwigslust-Parchim 212.631 Einwohner aus. Der Landkreis Ludwigslust-Parchim untergliedert sich administrativ in 5 amtsfreie Städte und 15 Ämter. Die nachfolgende Tabelle gibt Auskunft über die Zahl der Einwohner und die Flächen der amtsfreien Städte und Gemeinden der Ämter. Stadt/Amt Einwohner Fläche Einwohner Anzahl Anzahl der Anteil Anteil je Gemeinden in km² in % in % km² 31.12.2013 31.12.2014 Stadt Boizenburg 1 10.254 10.350 4,87 47 0,99 220 Stadt Hagenow 1 11.324 11.443 5,38 67 1,41 171 Stadt Ludwigslust 1 12.095 12.243 5,76 78 1,64 157 Stadt Lübtheen 1 4.806 4.735 2,23 120 2,53 39 Stadt Parchim 1 17.129 17.794 8,37 125 2,63 142 Amt Boizenburg-Land 11 7.339 7.492 3,52 258 5,43 29 Amt Crivitz 18 24.826 24.801 11,66 483 10,16 51 Amt Dömitz-Malliß 7 8.692 8.686 4,08 257 5,41 34 Amt Eldenburg Lübz 17 12.743 12.682 5,96 402 8,46 32 Amt Goldberg-Mildenitz 7 6.944 6.825 3,21 245 5,16 28 Amt Grabow 14 11.363 11.311 5,32 361 7,60 31 Amt Hagenow-Land 20 8.542 8.516 4,01 336 7,07 25 Amt Ludwigslust-Land 12 8.357 8.376 3,94 274 5,76 31 Amt Neustadt-Glewe 3 7.487 7.552 3,55 128 2,69 59 Amt Parchimer Umland 14 8.840 8.351 3,93 353 7,43 24 Amt Plau am See 5 8.124 8.153 3,83 234 4,92 35 Amt Sternberger Seenlandschaft 13 12.692 12.650 5,95 392 8,25 32 Amt Stralendorf 9 11.573 11.567 5,44 132 2,78 88 Amt Wittenburg 4 9.065 9.160 4,31 185 3,89 50 Amt Zarrentin 5 9.770 9.945 4,68 275 5,79 36 Landkreis 164 211.965 212.631 100,0 4.752 100,00 45 Tabelle 1 Die Flächennutzung wird für den Landkreis wie folgt ausgewiesen: Nutzungsarten Fläche in km² Prozentuale Anteile Landwirtschaftsfläche 2.894 61 Wald 1.302 27 Verkehrsfläche 119 3 Gebäude- und Freifläche 147 3 Wasserfläche 178 4 sonstige Fläche 112 2 gesamt 4.752 100,00 Tabelle 2 8 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim
2. ÜBERBLICK ÜBER DEN GRUNDSTÜCKSVERKEHR Die Entwicklung des Grundstücksverkehrs im Berichtsjahr wird im Vergleich zu den Vorjahren anhand von Daten über die Anzahl der registrierten Vertragsvorgänge sowie über Flächen- und Geldumsätze aufgezeigt. Hierbei wird zur besseren Übersicht eine Aufgliederung nach Grundstücksteilmärkten vorgenommen. 2.1 Anzahl der Erwerbsvorgänge Dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte wurden im Jahr 2015 insgesamt 3.553 Vertragsabschlüsse, davon 62 Zwangsversteigerungen, zugeleitet. Gegenüber dem Jahr 2014 ist das ein Rückgang der Vertragsabschlüsse insgesamt von 4 %. 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 Anzahl der Erwerbsvorgänge 3.781 3.488 3.700 3.553 2012 2013 2014 2015 Abbildung 1 3.533 Vertragsabschlüsse wurden in die Kaufpreissammlung aufgenommen. Diese wurden für die Auswertung des Geld- und Flächenumsatzes verwendet. Die restlichen Kaufverträge bleiben unberücksichtigt. Aus der Kaufpreissammlung 2015 wurden aus einzelnen Teilmärkten Kauffälle für die Ermittlung von Daten für die Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken herangezogen (Indexreihen; Umrechnungskoeffizienten; Liegenschaftszinssätze; durchschnittlicher Kaufpreis für Hausgärten, Eigentumsgärten usw.). Grundstücksart 2012 2013 2014 2015 Anzahl der Verträge Anzahl der Verträge Anzahl der Verträge Anzahl der Verträge unbebaute Bauflächen 520 472 544 570 bebaute Grundstücke 1.563 1.466 1.572 1.579 Wohnungs- und Teileigentum 143 116 117 154 Land- und Forstwirtschaft 1.129 1.004 1.063 926 Gemeinbedarfsflächen 215 229 210 153 sonstige Flächen 193 179 171 151 gesamt 3.763 3.466 3.677 3.533 Tabelle 3 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 9
Übersicht über die Verteilung der 3.533 Kauffälle auf die Amtsbereiche Stadt/Amt Anzahl der Kauffälle Prozentuale Anteile Kauffälle je 1.000 Einwohner Stadt Boizenburg 125 3,54 12,08 Stadt Hagenow 130 3,68 11,36 Stadt Ludwigslust 121 3,43 9,88 Stadt Lübtheen 49 1,39 10,35 Stadt Parchim 175 4,95 9,83 Amt Boizenburg-Land 152 4,30 20,29 Amt Crivitz 453 12,82 18,27 Amt Dömitz-Malliß 147 4,16 16,92 Amt Eldenburg Lübz 216 6,12 17,03 Amt Goldberg-Mildenitz 114 3,23 16,70 Amt Grabow 226 6,40 19,98 Amt Hagenow-Land 165 4,67 19,38 Amt Ludwigslust-Land 163 4,61 19,46 Amt Neustadt-Glewe 148 4,19 19,60 Amt Parchimer Umland 158 4,47 18,92 Amt Plau am See 180 5,09 22,08 Amt Sternberger Seenlandschaft 281 7,95 22,21 Amt Stralendorf 186 5,27 16,08 Amt Wittenburg 127 3,59 13,86 Amt Zarrentin 217 6,14 21,82 Landkreis 3.533 100,00 16,62 Tabelle 4 Übersicht über die Anzahl der ausgewerteten Kauffälle der Amtsbereiche untergliedert nach Nutzungsarten Stadt/Amt Gesamt ub bb lf 2013 2014 2015 2013 2014 2015 2013 2014 2015 2013 2014 2015 Stadt Boizenburg 124 137 125 24 25 28 77 85 77 23 27 20 Stadt Hagenow 96 108 130 13 10 11 36 50 73 47 48 46 Stadt Ludwigslust 135 123 121 11 33 19 67 45 77 57 45 25 Stadt Lübtheen 46 49 49 3 5 2 30 25 31 13 19 16 Stadt Parchim 220 209 175 26 25 23 109 112 105 85 72 47 Amt Boizenburg-Land 104 145 152 13 22 26 49 56 51 42 67 75 Amt Crivitz 169 461 453 22 61 89 70 233 248 77 167 116 Amt Dömitz-Malliß 144 168 147 9 17 7 58 65 76 77 86 64 Amt Eldenburg Lübz 224 225 216 28 19 22 111 116 109 85 90 85 Amt Goldberg-Mildenitz 99 119 114 7 9 3 54 72 71 38 38 40 Amt Grabow 211 243 226 24 21 13 87 91 95 100 131 118 Amt Hagenow-Land 153 158 165 27 28 34 72 64 67 54 66 64 Amt Ludwigslust-Land 186 188 163 14 29 19 59 80 54 113 79 90 Amt Neustadt-Glewe 126 100 148 18 12 41 55 44 56 53 44 51 Amt Parchimer Umland 160 193 158 19 11 17 81 89 71 60 93 70 Amt Plau am See 148 156 180 30 45 42 86 68 94 32 43 44 Amt Sternberger Seenlandschaft 301 345 281 29 54 28 129 156 155 143 135 98 Amt Stralendorf 165 176 186 35 29 52 89 90 91 41 57 43 Amt Wittenburg 160 148 127 34 35 25 56 52 58 70 61 44 Amt Zarrentin 231 226 217 54 54 69 66 96 74 111 76 74 Landkreis 3.466 3.677 3.533 472 544 570 1.582 1.689 1.733 1.412 1.444 1.230 Tabelle 5 ub: unbebaute Bauflächen, bb: bebaute Bauflächen, lf: Flächen der Land- und Forstwirtschaft (Gemeinbedarfsflächen, sonstige Flächen, Eigentumswohnungen wurden nicht gesondert ausgewiesen). 10 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim
2.2 Flächenumsatz Im Berichtsjahr wurden im Landkreis Ludwigslust-Parchim insgesamt 5.757 ha Grundstücksfläche umgesetzt. Damit ging der Flächenumsatz um 33,1 % gegenüber dem Vorjahr zurück. 120.000 Flächenumsatz 2012-2015 100.000 91.883 85.970 in 1.000 m 80.000 60.000 40.000 63.272 57.571 20.000 0 2012 2013 2014 2015 Abbildung 2 Übersicht über den Flächenumsatz nach Grundstücksarten Grundstücksart 2012 2013 2014 2015 Fläche in 1.000 m² Fläche in 1.000 m² Fläche in 1.000 m² Fläche in 1.000 m² unbebaute Bauflächen 855 1.679 1.527 1.133 bebaute Grundstücke 8.328 10.079 12.566 9.307 Land- und Forstwirtschaft 81.720 50.704 70.652 45.975 Gemeinbedarfsflächen 746 614 1.017 1.026 sonstige Flächen 234 196 208 130 gesamt 91.883 63.272 85.970 57.571 Tabelle 6 Stadt/Amt Aufteilung des Flächenumsatzes auf die Amtsbereiche Flächenumsatz gesamt in m² unbebaute Flächen in m² bebaute Flächen in m² land- und forstwirtschaftliche Flächen in m² Stadt Boizenburg 908.490 80.389 198.664 629.437 Stadt Hagenow 701.700 12.254 171.730 517.716 Stadt Ludwigslust 782.625 14.732 217.304 550.589 Stadt Lübtheen 1.636.196 6.685 162.427 1.467.084 Stadt Parchim 1.004.878 25.424 314.493 664.961 Amt Boizenburg-Land 3.361.868 26.419 245.844 3.089.605 Amt Crivitz 4.706.418 136.246 533.510 4.036.662 Amt Dömitz-Malliß 2.469.165 13.824 820.641 1.634.700 Amt Eldenburg Lübz 4.321.647 75.802 420.989 3.824.856 Amt Goldberg-Mildenitz 4.093.953 5.140 1.860.893 2.227.920 Amt Grabow 4.112.357 20.489 623.557 3.468.311 Amt Hagenow-Land 2.899.286 97.709 275.674 2.525.903 Amt Ludwigslust-Land 3.706.450 29.552 734.673 2.942.225 Amt Neustadt-Glewe 1.388.393 74.343 126.066 1.187.984 Amt Parchimer Umland 4.099.488 30.488 363.458 3.705.542 Amt Plau am See 1.557.498 98.092 395.966 1.063.440 Amt Sternberger Seenlandschaft 6.404.893 40.352 688.371 5.676.170 Amt Stralendorf 2.951.881 110.998 268.019 2.572.864 Amt Wittenburg 2.467.087 18.194 437.757 2.011.136 Amt Zarrentin 3.997.011 215.385 447.432 3.334.194 Landkreis 57.571.284 1.132.517 9.307.468 47.131.299 Tabelle 7 Der Flächenumsatz der Gemeinbedarfsflächen und der sonstigen Flächen wurde nicht gesondert ausgewiesen. Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 11
2.3 Geldumsatz Im Jahr 2015 wurden auf dem Grundstücksmarkt im Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 296.107.282,- umgesetzt. Der Geldumsatz stieg trotz rückläufigem Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahr um 0,9 %. Geldumsatz 2012-2015 in Mio. 400 350 300 250 200 150 100 50 0 274 255 294 296 2012 2013 2014 2015 Abbildung 3 Grundstücksart Übersicht über den Geldumsatz nach Grundstücksarten 2012 2013 2014 2015 Umsatz in Mio Umsatz in Mio Umsatz in Mio Umsatz in Mio unbebaute Bauflächen 12,1 24,4 18,6 20,9 bebaute Grundstücke + Wohnungsund Teileigentum 183,7 181,4 209,3 222,9 Land- und Forstwirtschaft 76,9 48,5 63,9 51,4 Gemeinbedarfsflächen 0,9 0,3 1,1 0,4 sonstige Flächen 0,7 0,6 0,7 0,5 gesamt 274,3 255,2 293,6 296,1 Tabelle 8 Aus der Tabelle ist zu entnehmen, dass der Geldumsatz bei unbebauten Grundstücken im Berichtsjahr im Vergleich zum Vorjahr leicht gestiegen ist. Bei einem Kauffallrückgang von rd. 13 % und einem um ca. 35 % rückläufigen Flächenumsatz, ist der Geldumsatz bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen um 19,6 % gesunken. Dagegen ist bei dem Geldumsatz für bebaute Grundstücke und Wohnungs- und Teileigentum ein Anstieg um 6 % gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen, obwohl die Fallzahlen von freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern um ca. 5,2 % gesunken sind. Auch bei den Reihen- und Doppelhäusern ist ein Rückgang der Kauffälle um 14,5 % zu verzeichnen ist. 12 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim
Geldumsatz der einzelnen Teilmärkte ub Bauflächen 20,9 bb Grundstücke + Wohnungs-u.Teileigentum 222,9 Land-u.Forstwirtschaft 51,4 Gemeinbedarfsflächen sonstige Flächen 0,4 0,5 0 50 100 150 200 250 in Mio. Abbildung 4 Stadt/Amt Aufteilung des Geldumsatzes auf die Amtsbereiche Geldumsatz gesamt in unbebaute Flächen in bebaute Flächen in land- und forstwirtschaftliche Flächen in Stadt Boizenburg 12.309.670 1.704.017 10.445.307 160.346 Stadt Hagenow 15.631.224 294.738 14.763.734 572.752 Stadt Ludwigslust 13.982.590 500.902 12.862.565 619.123 Stadt Lübtheen 3.957.459 176.200 2.062.500 1.718.759 Stadt Parchim 16.464.845 577.815 15.176.533 710.497 Amt Boizenburg-Land 9.144.095 465.196 5.773.854 2.905.045 Amt Crivitz 32.058.424 2.965.737 24.369.544 4.723.143 Amt Dömitz-Malliß 5.925.530 131.108 4.700.560 1.093.862 Amt Eldenburg Lübz 10.704.722 406.876 7.183.131 3.114.715 Amt Goldberg-Mildenitz 9.692.541 77.500 8.250.435 1.364.606 Amt Grabow 9.019.994 271.386 6.004.115 2.744.493 Amt Hagenow-Land 9.744.809 856.832 6.045.719 2.842.258 Amt Ludwigslust-Land 8.302.953 415.108 5.613.744 2.274.101 Amt Neustadt-Glewe 7.616.165 497.261 6.751.565 367.339 Amt Parchimer Umland 11.040.764 248.171 6.576.330 4.216.263 Amt Plau am See 9.936.245 2.353.442 6.258.923 1.323.880 Amt Sternberger Seenlandschaft 19.412.787 428.161 10.187.394 8.797.232 Amt Stralendorf 20.418.223 2.326.097 14.647.233 3.444.893 Amt Wittenburg 11.726.432 390.871 8.620.994 2.714.567 Amt Zarrentin 59.017.809 5.840.949 46.585.622 6.591.238 Landkreis 296.107.281 20.928.367 222.879.802 52.299.112 Tabelle 9 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 13
2.4 Marktteilnehmer Die am Grundstücksmarkt Beteiligten wurden zu Gruppen zusammengefasst und nahmen nach Anzahl der 3.533 Kauffälle wie folgt teil: Veräußerer Anzahl der Kauffälle gesamt unbebaute Kauffälle bebaute Kauffälle land- und forstwirtschaftliche Kauffälle restliche Kauffälle natürliche Personen 2.550 260 1.362 740 188 Bund, Land, Landkreis 73 14 14 38 7 Städte, Gemeinden 278 146 30 68 34 sonstige jur. Personen 632 150 173 231 78 gesamt 3.533 570 1.579 1.077 307 Tabelle 10 Veräußerer natürliche Personen 2.550 Bund, Land, Landkreis 73 Städte, Gemeinden 278 sonstige jur. Personen 632 0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600 1.800 2.000 2.200 2.400 2.600 2.800 3.000 Anzahl der Kauffälle Abbildung 5 Erwerber Anzahl der Kauffälle gesamt unbebaute Kauffälle bebaute Kauffälle land- und forstwirtschaftliche Kauffälle restliche Kauffälle natürliche Personen 2.743 481 1.419 678 165 Bund, Land, Landkreis 143 2 3 90 48 Städte, Gemeinden 99 23 18 25 33 sonstige jur. Personen 548 64 139 284 61 gesamt 3.533 570 1.579 1.077 307 Tabelle 11 Erwerber natürliche Personen Bund, Land, Landkreis Städte, Gemeinden sonstige jur. Personen 99 143 548 2.743 0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600 1.800 2.000 2.200 2.400 2.600 2.800 3.000 Anzahl der Kauffälle Abbildung 6 14 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim
3. ENTWICKLUNG AUF DEN GRUNDSTÜCKSTEILMÄRKTEN 3.1 Unbebaute Grundstücke Rund 16,1 % aller Vertragsabschlüsse des Jahres 2015, das sind 570, betreffen unbebaute Bauflächen. Davon betrafen 29 Kauffälle Grundstücke, welche für eine gewerbliche Nutzung vorgesehen sind. Insgesamt 422 Vertragsabschlüsse sind dem individuellen Wohnungsbau zuzuordnen. Davon liegen 125 Grundstücke im städtischen Bereich und 297 in Dörfern. Die Entwicklung des Grundstücksmarktes bei unbebauten Grundstücken ergibt seit 2012 folgendes Bild: Anzahl der Kauffälle unbebauter Grundstücke Anzahl der Erwerbsvorgänge 600 500 400 300 200 100 0 520 544 570 472 2012 2013 2014 2015 Abbildung 7 Geldumsatz unbebauter Grundstücke Geldumsatz in Mio 30 25 20 15 10 5 0 24,4 18,6 20,9 12,1 2012 2013 2014 2015 Abbildung 8 Städte 30 % Dörfer 70 % Unbebaute Bauflächen Kauffallverteilung nach Lage Abbildung 9 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 15
3.1.1 Wohnbauland - Individueller Wohnungsbau Indexreihe Die Entwicklung der Grundstückspreise kann anhand von Bodenpreisindexreihen beurteilt werden. Diese ermöglichen in der Wertermittlung unter anderem die Umrechnung von Kaufpreisen auf abweichende Stichtage. Um statistisch gesicherte Indexreihen berechnen zu können, ist eine ausreichende Zahl von verwertbaren Kaufpreisen erforderlich. Für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim wurde eine Indexreihe für unbebaute baureife Grundstücke beginnend mit dem Jahr 2008 berechnet. Dabei handelt es sich um Wohnbaugrundstücke im Innenbereich, in ortsüblich erschlossenem Zustand. Die Indexreihe bezieht sich auf das Basisjahr 2010 = 100 und die einzelnen Indexzahlen auf den Stichtag 31.12. des betreffenden Jahres. Die nachfolgende Abbildung zeigt die Indexreihe des individuellen Wohnungsbaus für den Landkreis Ludwigslust-Parchim. Bodenpreisindex 103 102 101 100 99 98 97 Indexreihe für Wohnbauland 2010 = 100 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Abbildung 10 Stichtag 31.12. 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Index (2010 = 100) 100,50 99,50 100,00 100,16 100,47 100,67 101,00 101,78 Tabelle 12 16 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim
Weitere Auswertungen Im Berichtsjahr 2015 wurden der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses insgesamt 274 Kauffälle über selbständige, baureife Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau übersandt. Das entspricht rd. 48 % aller Kauffälle von unbebauten Baugrundstücken. Hiervon wiederum entfallen 165 Kauffälle auf Baugrundstücke, die im Geltungsbereich von Bebauungsplänen gelegen sind und 109 Kauffälle auf Baugrundstücke, welche dem unbeplanten Innenbereich von Ortslagen zuzurechnen sind. 274 Kauffälle von unbebauten Grundstücken für den individuellen Wohnungsbau 2015 60 % 165 Kauffälle 40 % 109 Kauffälle in Orten 34 BauGB in B-Plangebieten 30 BauGB Abbildung 11 Die beiden nachfolgenden Darstellungen zeigen die Verteilung der Kauffälle nach städtischen und dörflichen Lagen. Verteilung der 109 Kauffälle individueller Wohnungsbau innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortslage ( 34 BauGB) Verteilung der 165 Kauffälle individueller Wohnungsbau in Bebauungsplangebieten ( 30 BauGB) 14 % 86 % Dörfer Städte 49% 51 % Dörfer Städte Abbildung 12 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 17
Entwicklung der Kauffälle für unbebaute Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus 2012 2015 2012 2013 2014 2015 im Innenbereich 34 BauGB 169 166 148 109 im B-Plangebiet 30 BauGB 115 131 157 165 Gesamt 284 297 305 274 Tabelle 13 Eine Untersuchung der Größe von selbständigen Baugrundstücken des individuellen Wohnungsbaus im Landkreis Ludwigslust-Parchim, nach Städten und ländlichen Gemarkungen getrennt, gibt einen Überblick darüber, welche Flächengrößen für Bauplätze im Landkreis Ludwigslust-Parchim bevorzugt gehandelt werden. Die folgende Darstellung zeigt die Verteilung der Bauplatzgrößen im Innenbereich, getrennt nach Städten und Dörfern. Verteilung der Kauffälle im Innenbereich ( 34 BauGB) nach Bauplatzgrößen Anteil der Kauffälle 80 60 40 20 0 Städte Dörfer 43 36 5 4 7 11 2 1 < 400 400 bis 800 800 bis 1.200 >1.200 Fläche in m Abbildung 13 Die folgende Darstellung zeigt die Verteilung der Bauplatzgrößen in B-Plangebieten, getrennt nach Städten und Dörfern. Verteilung der Kauffälle in B-Plangebieten ( 30 BauGB) nach Bauplatzgrößen Anteil der Kauffälle 80 60 40 20 0 Städte 36 33 36 39 Dörfer 9 12 400 bis 800 800 bis 1.200 >1.200 Fläche in m Abbildung 14 18 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim
3.1.1.1 Werdendes Wohnbauland Durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wurden die Entwicklungsstufen des Baulandes für Einfamilienhäuser hinsichtlich ihrer bewertungstechnisch relevanten Merkmale als Einflussgrößen auf den Kaufpreis untersucht. Hierbei wurde festgestellt, dass der Kaufpreis für erschließungs- und abgabenfreies baureifes Wohnbauland für Einfamilienhäuser insbesondere von folgenden Merkmalen abhängig ist: Verhältnis von Angebot und Nachfrage, Lage des Wohngebietes im Ort und der Lage des Grundstückes im Wohngebiet, Größe des Baugrundstückes und Nutzungsmöglichkeit, Wartezeit bis zum möglichen Baubeginn, mit oder ohne Bauträgerbindung. Für Bauerwartungsland und Rohbauland wurden auf Grund der geringen Kauffallzahlen keine Bodenrichtwerte festgesetzt. Die Untersuchungen der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses haben ergeben, dass der Kaufpreis für Rohbauland und Bauerwartungsland vom erzielbaren Kaufpreis für beitrags- und abgabenfreie baureife Grundstücke (individueller Wohnungsbau) abgeleitet werden kann. Entwicklungsstufen für Wohnbauland (Einfamilienhausgrundstücke) beitrags- u. abgabenfreies baureifes Land beitrags- u. abgabenpflichtiges baureifes Land geordnetes Rohbauland ungeordnetes Rohbauland Bauerwartungsland 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 Bodenwerte in /m² Abbildung 15 Bodenwerte für die Entwicklungsstufen für Wohnbauland (Eigenheimgrundstücke ca. 700 m²) in Orten mit einer Nachfrage im Landkreis Ludwigslust-Parchim Beitrags- und abgabenfreie baureife Einfamilienhausgrundstücke 20,00 bis 75,00 /m² Die Erschließungskosten und die Abgaben für Ver- und Entsorgungsleitungen in Bebauungsplangebieten für Einfamilienhausgrundstücke wurden mit durchschnittlich 26,00 /m² (20,00 bis 31,00 /m²) ermittelt. Ob die Höhe der Erschließungskosten durch Fördermittel beeinflusst ist, wurde nicht untersucht. Festzustellen ist, dass die Erschließungsaufwendungen sehr unterschiedlich sind. Beitrags- und abgabenpflichtiges baureifes Wohnbauland für Einfamilienhäuser 10,00 bis 45,00 /m² Diese angegebene Kaufpreisspanne wurde teilweise unter-, aber in Orten mit sehr hoher Nachfrage und geringen Grundstücksgrößen auch überschritten. Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 19
Rohbauland (geordnetes und ungeordnetes) sind Flächen, die für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. Bereits geordnetes Rohbauland wurde ø mit 70 % und ungeordnetes Rohbauland mit ca. 50 % des beitrags- und abgabenpflichtigen baureifen Landes veräußert. Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Fläche im Flächennutzungsplan, auf einen entsprechenden Beschluss der Gemeinde zur Aufstellung eines Bebauungsplanes oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes gründen. Der Kaufpreis lag für Bauerwartungsland vorwiegend bei rd. 40 % des beitrags- und abgabenpflichtigen baureifen Landes. 3.1.1.2 Arrondierungsflächen Unter Arrondierungsflächen werden in der Regel Teilflächen verstanden, die aufgrund ihrer Größe, Form und Lage selbständig nicht bebaubar sind, jedoch in Verbindung mit dem angrenzenden Grundstück dessen Nutzungsmöglichkeit erhöhen oder einen ungünstigen Grenzverlauf verbessern. Aus dem Zeitraum von 2010 bis 2015 konnten insgesamt 220 Kauffälle derartiger Flächen zur Auswertung herangezogen werden. Dabei blieben Flächengrößen oberhalb von 500 m² unberücksichtigt. Im Ergebnis konnte ein Zusammenhang der erzielten Bodenpreise für Arrondierungsflächen zu den angrenzenden Bodenrichtwerten für Wohnbauland hergestellt werden. Das ermittelte prozentuale Verhältnis ist in der nachstehenden Tabelle 14 dargestellt. Darin werden die Kauffälle nach Art und Lage in drei Kategorien unterteilt. Art der Arrondierungsfläche Anzahl Kauffälle ø Preis und 2/3-Spanne in % des Baulandwertes ø Preis in /m² ø Fläche in m² Flächen zur Verbesserung der baulichen Nutzungsmöglichkeit (in unterschiedlichen Lagen) Flächen zur Verbesserung der sonstigen Nutzungsmöglichkeit, z. B. KFZ-Stellplatz (in seitlichen Lagen) Flächen zur Verbesserung der sonstigen Nutzungsmöglichkeit (in hinteren Lagen) 112 Gesamt 220 Tabelle 14 - Preisrelationen von Arrondierungsflächen 2010 bis 2015 78 30 80 (40 bis 140) 65 (35 bis 125) 65 (30 bis 125) 75 (35 bis 140) 20,68 159 18,52 98 17,93 180 19,54 140 Darüber hinaus konnten keine signifikanten Abhängigkeiten der berechneten Verhältniszahlen zum Bodenrichtwertniveau (Wohnbauland) sowie zur Flächengröße nachgewiesen werden. Grundlegend ist festzustellen, dass die Kaufpreise von Arrondierungsflächen erkennbar durch die individuellen Interessen der Beteiligten bestimmt werden. 20 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim
3.1.1.3 Hinterland und Hausgärten Für die Bodenrichtwerte für Wohnbauland und die besonderen Bodenrichtwerte in Sanierungsgebieten für Wohnlagen, Wohn- und Geschäftslagen sind Richtwertgrundstücke mit Fläche und Tiefe definiert. Für diese Flächen ist in der Regel eine Bebauung mit der angegebenen Hauptnutzungsart zulässig. Ist die dahinter liegende Fläche mit Nebengebäuden bebaut bzw. bebaubar, ist ein Wert von 40 % bis 60 % und bei Nutzung als Grün- bzw. Gartenfläche ein Wert zwischen 10 und 25 % des Bodenwertes vom Vorderland angemessen. Straße 20 m Wert des Vorderlandes BRW 100 % Hinterland Bebaut bzw. bebaubar mit Nebengebäuden 40 60 % Hausgärten Grünfläche diese Fläche kann auch direkt hinter dem Vorderland liegen 10 25 % 40 m Abbildung 16 - Beispiel für Hinterland und Hausgärten 3.1.2 Gewerbebauland 186 Kauffälle aus den Jahren 2011 bis 2015 wurden der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Gewerbebauland übergeben. Davon konnten 146 Kauffälle ausgewertet werden. Die Kaufpreise ( /m²) in diesen Kaufverträgen weisen eine große Spannbreite auf. Entscheidend für die Höhe des Kaufpreises ( /m²) sind insbesondere das Angebot und die Nachfrage in einer Region, die Art der geplanten baulichen Nutzung (z.b. produzierendes Gewerbe oder Verkaufseinrichtungen), die Schaffung von neuen Arbeitsplätzen, der Standort in der Stadt oder im Ort, die Größe des Grundstücks, die erschließungsbeitragsrechtliche Situation und der Zeitraum bis zur baulichen Nutzung. In früheren Jahren war der Gewerbebaulandmarkt von Verkäufen durch die Kommunen geprägt. Hier stand bei der Veräußerung nicht die Erzielung hoher Verkaufspreise im Vordergrund, sondern die An- oder Umsiedlung leistungsfähiger Unternehmen. In diesem Marktsegment hat sich in den letzten Jahren ein Wandel vollzogen. Die überwiegende Anzahl von Erwerbsvorgängen (rd. 64 %) erfolgt heute auf dem freien Grundstücksmarkt. 20 der ausgewerteten Kauffälle betrafen landwirtschaftlich genutzte Gewerbeflächen. Die übrigen Erwerbsvorgänge verteilen sich mit 85 Kauffällen auf Lagen in Bebauungsplangebieten und 32 Kauffällen auf Lagen innerhalb geschlossener Ortslagen. Folgende durchschnittliche Kaufpreise ( /m²) wurden erzielt: 20 Kauffälle für landwirtschaftliche Gewerbeflächen mit einer durchschnittlichen Grundstücksgröße von 0,8 ha = 3,25 /m² (Inwieweit das Sachenrechtsbereinigungsgesetz Einfluss auf den durchschnittlichen Kaufpreis für landwirtschaftliche Gewerbeflächen hat, wurde nicht weiter untersucht.) Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 21
32 Kauffälle im Innenbereich mit einer durchschnittlichen Grundstücksgröße von 2.400 m² = 10,65 /m² 85 Kauffälle in Bebauungsplangebieten mit einer durchschnittlichen Grundstücksgröße von 9.400 m² = 13,45 /m² Grundstücke für Einzelhandelsbetriebe: Im Zeitraum von 2005 bis 2015 wurden insgesamt 9 Kauffälle über Grundstücke für großflächige Einzelhandelsstandorte in die Kaufpreissammlung aufgenommen. Deren Auswertung zeigt, dass die Höhe des Kaufpreises sehr stark vom jeweiligen Standort, in Verbindung mit der geplanten Nutzung, geprägt ist. Das zeigt sich deutlich in der ermittelten Kaufpreisspanne, welche sich von 10,00 bis 50,00 /m² erstreckt. Die Kaufpreise für Gewerbebauland in B-Plangebieten ausgewählter Orte (aus den Jahren 2011 bis 2015) lagen mehrheitlich in der angegebenen Spanne. Boizenburg* Hagenow* Ludwigslust* Neustadt-Glewe* Wittenburg* Gallin/Valluhn* Lübesse* Lübz* Pampow* Parchim* Plau am See Sternberg* Fahrbinde Lübtheen* Goldenstädt* zwischen 5,00 /m² und 30,00 /m² zwischen 5,00 /m² und 20,00 /m² zwischen 7,50 /m² und 25,00 /m² zwischen 8,00 /m² und 20,00 /m² zwischen 8,00 /m² und 25,00 /m² zwischen 15,00 /m² und 25,00 /m² zwischen 6,00 /m² und 10,00 /m² zwischen 10,00 /m² und 18,00 /m² zwischen 15,00 /m² und 20,00 /m² zwischen 5,00 /m² und 30,00 /m² zwischen 7,50 /m² und 12,00 /m² zwischen 5,00 /m² und 20,00 /m² zwischen 3,00 /m² und 16,00 /m² zwischen 2,00 /m² und 17,00 /m² zwischen 4,00 /m² und 10,00 /m² * In den gekennzeichneten Orten wurden Bodenrichtwerte für Gewerbebauland (GE) ausgewiesen. Die Werte sind der Bodenrichtwertkarte zu entnehmen. 22 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim
3.2 Bebaute Grundstücke Der Grundstücksmarkt für bebaute Grundstücke, inklusive Wohnungs- und Teileigentum, nimmt bei der Anzahl der Erwerbsvorgänge mit 1.733, rd. 49 %, und beim Geldumsatz mit 222,9 Mio., rd. 75 %, einen beständig hohen Anteil am Gesamtmarktgeschehen ein. 2015 wurden der Geschäftsstelle 1.579 Erwerbsvorgänge von bebauten Grundstücken übergeben (ohne Wohnungsund Teileigentum). Anzahl der Kauffälle 2.100 1.800 1.500 1.200 900 600 300 0 1.706 Entwicklung der Erwerbsvorgänge von bebauten Grundstücken inklusive Wohnungs- und Teileigentum 1.582 1.689 1.733 2012 2013 2014 2015 Abbildung 17 Im Berichtszeitraum wurden 1.198 Erwerbsvorgänge über Wohngebäude im individuellen Wohnungsbau sowie Eigentumswohnungen erfasst. Kauffallverteilung nach Objektart Anzahl der Kauffälle 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 855 807 866 821 freistehende Einfamilienhäuser u. Zweifamilienhäuser 232 227 262 223 Reihenhäuser u. Doppelhaushälften 2012 2013 2014 2015 143 116 117 154 Eigentumswohnungen Abbildung 18 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 23
3.2.1 Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wurden im Jahr 2015 insgesamt 821 Kauffälle dieses Teilmarktes zugeleitet. Entwicklung der Erwerbsvorgänge bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern Anzahl der Erwerbsvorgänge 1.000 800 600 400 200 0 855 807 866 821 2012 2013 2014 2015 Abbildung 19 Die folgende Graphik gibt einen Überblick über die Verteilung der Verkäufe auf die Städte und Dörfer. 25% Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke Kauffallverteilung nach Lage 75% Dörfer Städte Abbildung 20 24 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim
Die Kauffälle von Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken verteilen sich wie folgt: 9% Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke Kauffallverteilung nach Kaufpreis 25% 36% unter 50 T 50 T bis 100 T über 100 T bis 180 T 30% über 180 T Abbildung 21 Das folgende Diagramm zeigt die Entwicklung der Wohnflächenpreise unter Berücksichtigung des Baujahres. 1.300 1.200 1.100 1.000 Baujahre bis 1989 Baujahre bzw. durchgreifende Sanierung nach 1990 /m 900 800 700 600 500 400 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Abbildung 22 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 25
Nach Auswertung von 217 Kauffällen ergibt sich die nachfolgende prozentuale Verteilung nach dem Wohnflächenpreis: Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke Kauffallverteilung nach Wohnflächenpreis 34% 33% in /m Wohnfläche bis 600 /m 600 bis 1.000 /m über 1.000 /m 33% Abbildung 23 Die nachfolgende Tabelle zeigt die Entwicklung der Kaufpreise ab 2012 über die Quadratmeterpreise der Wohnfläche für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, getrennt nach unterschiedlichen Baujahresklassen. Objektspezifische Qualitätsmerkmale wie Grundstücksgröße, Bodenwert, Wohnfläche, Bauzustand, Ausstattung usw. sind bei den Durchschnittswerten unberücksichtigt geblieben. Anzahl ausgewerteter Kauffälle mittlerer Gesamtkaufpreis ( ) mittlere Grundstücksgröße (m²) mittlere Wohnfläche (m²) mittlerer Wohnflächenpreis ( /m²) Tabelle 15 Jahr Baujahr bis 1949 Baujahr 1950 bis 1990 Baujahr 1991 bis drei Jahre vor dem Auswertestichtag Baujahr innerhalb der letzten drei Jahre vor dem Auswertestichtag Gesamt bzw. Mittel 2012 69 50 64 3 186 2013 87 45 74 0 206 2014 125 52 71 0 248 2015 103 59 55 0 217 2012 89.028 96.518 164.092 197.233 118.615 2013 93.769 101.636 164.943 0 121.055 2014 92.823 85.889 173.219 0 114.386 2015 95.763 106.720 167.609 0 116.952 2012 2.007 1.558 1.185 838 1.585 2013 2.114 1.563 1.125 0 1.638 2014 2.588 1.831 1.166 0 2.022 2015 2.710 1.829 1.066 0 2.054 2012 144 126 144 129 139 2013 147 121 141 0 139 2014 146 126 142 0 141 2015 149 127 141 0 141 2012 618 766 1.140 1.529 853 2013 638 840 1.170 0 871 2014 636 682 1.220 0 811 2015 643 840 1.189 0 829 26 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim
3.2.2 Reihenhäuser und Doppelhaushälften Im Berichtszeitraum wurden von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses 223 Kauffälle von Reihenhäusern und Doppelhaushälften ausgewertet. Entwicklung der Erwerbsvorgänge bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften Anzahl der Erwerbsvorgänge 300 250 200 150 100 50 0 232 227 262 223 2012 2013 2014 2015 Abbildung 24 Das folgende Diagramm zeigt die Entwicklung der Wohnflächenpreise unter Berücksichtigung des Baujahres. /m 1.400 1.300 1.200 1.100 1.000 900 800 700 600 500 400 Baujahre bis 1989 Baujahre bzw. durchgreifende Sanierung nach 1990 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Abbildung 25 Die folgende Graphik gibt einen Überblick über die Verteilung der Verkäufe im Berichtszeitraum auf die Städte und Dörfer. Reihen- und Doppelhausgrundstücke 62 % Kauffallverteilung nach Lage 38 % Dörfer Städte Abbildung 26 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 27
Die nachfolgende Tabelle zeigt die Entwicklung der Kaufpreise ab 2012 über die Quadratmeterpreise der Wohnfläche für Reihenhäuser und Doppelhaushälften, getrennt nach unterschiedlichen Baujahresklassen. Objektspezifische Qualitätsmerkmale sind bei den Durchschnittswerten unberücksichtigt geblieben. Anzahl ausgewerteter Kauffälle mittlerer Gesamtkaufpreis ( ) mittlere Grundstücksgröße (m²) mittlere Wohnfläche (m²) mittlerer Wohnflächenpreis ( /m²) Tabelle 16 Jahr Baujahr bis 1949 Baujahr 1950 bis 1990 Baujahr 1991 bis drei Jahre vor dem Auswertestichtag Baujahr innerhalb der letzten drei Jahre vor dem Auswertestichtag Gesamt bzw. Mittel 2012 30 15 27 0 72 2013 21 9 27 3 60 2014 29 12 38 0 79 2015 30 27 21 3 81 2012 67.205 61.467 114.722 0 83.828 2013 58.929 72.333 122.987 114.333 92.536 2014 63.793 63.042 123.705 0 92.497 2015 56.997 82.019 126.167 160.000 87.085 2012 1.414 837 417 0 920 2013 1.320 858 333 517 766 2014 1.237 751 335 0 729 2015 1.113 678 507 410 784 2012 113 94 109 0 107 2013 116 101 119 74 113 2014 117 90 110 0 110 2015 116 103 125 127 114 2012 595 654 1.052 0 779 2013 508 716 1.034 1.545 828 2014 545 700 1.125 0 848 2015 491 796 1.009 1.260 764 28 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim
3.2.3 Eigentumswohnungen Allgemeine Auswertungen Im Berichtszeitraum wurden der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses 154 Kaufverträge über Eigentumswohnungen zugesandt. Entwicklung der Erwerbsvorgänge bei Eigentumswohnungen Anzahl der Erwerbsvorgänge 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 154 135 116 117 2012 2013 2014 2015 Abbildung 27 Verkäufe Eigentumswohnungen 2015 - Anteile nach Baujahren - Verkäufe Eigentumswohnungen 2015 - Anteile nach Lage - 41 % Baujahr nach 1990 65% Städte 59 % Baujahr vor 1990 35% Dörfer Abbildung 28 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 29
Das folgende Diagramm gibt einen Überblick über die Entwicklung der Wohnflächenpreise bei Eigentumswohnungen in den Jahren 2004 bis 2015, unterteilt nach Erst- und Weiterveräußerung. /m 2100 1900 1700 1500 1300 1100 900 700 500 Erstveräußerung nach Neubau Weiterveräußerung 300 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Abbildung 29 Anzahl der ausgewerteten Kauffälle mittlerer Gesamtkaufpreis in mittlere Wohnfläche in m² Jahr Erstveräußerung nach Neubau Baujahr bis 1989 inkl. komplexer Wohnungsbau Weiterverkauf Baujahr nach 1990 Gesamt, bzw. Mittel der Weiterverkäufe Gesamt, bzw. Mittel aller Verkäufe 2007 17 3 13 16 33 2008 30 * 9 9 39 2009/10 46 20 22 42 88 2011 25 14 29 43 68 2012 36 * 21 21 57 2013 11 3 12 15 26 2014 * 12 20 32 * 2015 2 12 25 37 39 2007 65.860 58.670 62.690 61.936 63.957 2008 71.040 * 71.280 71.280 71.095 2009/10 76.650 44.520 60.100 52.681 65.210 2011 76.298 43.178 64.024 57.237 65.204 2012 103.231 * 69.357 69.357 90.751 2013 95.055 18.333 78.625 66.567 78.619 2014 * 36.567 86.208 58.458 * 2015 174.500 24.792 77.640 60.500 66.346 2007 57 80 84 83 70 2008 47 * 81 81 55 2009/10 48 89 59 73 60 2011 57 82 80 81 73 2012 * * 77 77 * 2013 * 40 88 78 * 2014 * 73 98 89 * 2015 95 58 90 80 80 30 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim
mittlerer Wohnflächenpreis in /m² Tabelle 17 2007 1.147 733 743 741 950 2008 1.504 * 883 883 1.361 2009/10 1.588 446 699 578 986 2011 1.421 607 800 737 1.003 2012 * * 899 899 * 2013 * 458 893 853 * 2014 * 501 880 657 * 2015 1.837 427 863 756 829 * Es lag keine ausreichende Anzahl auswertbarer Datengrundlagen vor. 3.2.3.1 Im komplexen Wohnungsbau - Baujahre 1957 bis 1991 Für diese Auswertung stand Datenmaterial aus insgesamt 10 Kauffällen über Eigentumswohnungen in sanierten Mehrfamilienhäusern aus den Jahren 2012 bis 2015 zur Verfügung. Der mittlere Wohnflächenpreis beträgt in diesem Marktsegment 550 /m² bei einer mittleren Wohnfläche von 64 m². Die Wohnflächenpreise bewegen sich hauptsächlich in einer Spanne von 380 bis 685 /m². Das zur Verfügung stehende Datenmaterial ermöglichte zusätzlich die Ableitung eines mittleren Liegenschaftszinssatzes von 5,75 %. Hierbei ist anzumerken, dass sich die Spanne der abgeleiteten Liegenschaftszinssätze zwischen 4,30 und 7,30 % beläuft. 3.2.3.2 Im betreuten Wohnen (Erstverkauf) Aus den Jahren 2010 bis 2013 standen 60 Kauffälle für weitergehende Untersuchungen zur Verfügung. Im Ergebnis dieser Untersuchungen wurde ein mittlerer Wohnflächenpreis von 1.570 /m² und eine mittlere Wohnfläche von 48 m² abgeleitet. Die ermittelten Liegenschaftszinssätze liegen in diesem Marktsegment erheblich unter denen anderer Objekte, wobei anzumerken ist, dass es sich bei den untersuchten Erwerbsvorgängen ausschließlich um Erstverkäufe handelt. 3.2.3.3 In Wohngebäuden - Baujahr nach 1990 (Weiterverkauf) In diese Auswertung flossen 67 Kauffälle aus den letzten 5 Jahren ein. Die untersuchten Erwerbsvorgänge betrafen Objekte, die sich sowohl für eine Eigennutzung, als auch als Renditeobjekt eignen. Der mittlere Wohnflächenpreis dieser Objekte liegt im Weiterverkauf bei 950 /m², wobei sich der überwiegende Teil der Kauffälle (80 %) in einer Spanne von 700 bis 1.400 /m² Wohnfläche bewegen. Die mittlere Wohnfläche der untersuchten Eigentumswohnungen liegt bei 88 m². Der mittlere Liegenschaftszinssatz beträgt 4,46 % (Spanne 2,95 bis 6,50 %). Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 31
Wohnfläche in m 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 mittlere Wohnfläche 88 64 48 betreutes Wohnen (2010-2013) komplexer Wohnungsbau Neubau nach 1990 Objektart Abbildung 30 mittlerer Liegenschaftszinssatz 7,00 6,00 5,74 Zinssatz in % 5,00 4,00 3,00 2,00 < 3,00 4,46 1,00 0,00 betreutes Wohnen (2010-2013) komplexer Wohnungsbau Neubau nach 1990 Objektart Abbildung 31 Preis in /m Wohnfläche 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 1570 mittlerer Wohnflächenpreis 550 950 betreutes Wohnen (2010-2013) komplexer Wohnungsbau Neubau nach 1990 Objektart Abbildung 32 32 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim
Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass die erzielbaren Kaufpreise zwischen den einzelnen untersuchten Teilmarktsegmenten stark variieren. In diesem Zusammenhang trifft Gleiches für die ermittelten Liegenschaftszinssätze zu. Aber auch innerhalb der Teilmarktsegmente ist jeweils eine starke Abhängigkeit von der Lage des Objektes im Landkreis zu verzeichnen. Keine Abhängigkeiten konnten hingegen von der Lage des Objektes innerhalb des jeweiligen Wohnhauses (Mehrfamilienhaus), sprich in welchem Geschoss sich die Wohnung befindet, festgestellt werden. 3.2.4 Mehrfamilienhäuser Für diesen Teilbereich konnten 2015 insgesamt 104 Kauffälle in die Kaufpreissammlung aufgenommen werden. Der durchschnittliche Kaufpreis je Mehrfamilienhausgrundstück betrug 170.000,-. Das folgende Diagramm zeigt die Anzahl der Erwerbsvorgänge von Mehrfamilienhäusern. Kauffälle Mehrfamilienhäuser 2012-2015 Anzahl der Kauffälle 120 100 80 60 40 20 70 82 105 104 0 2012 2013 2014 2015 Abbildung 33 Das nachfolgende Diagramm stellt die Entwicklung der Jahresdurchschnittspreise von Objekten nach unterschiedlichen Bau- und Unterhaltungszuständen dar. einfacher Bau- u. Unterhaltungszustand durchschnittlicher Bau- u. Unterhaltungszustand 900 800 700 Preis in /m Wohnfläche 600 500 400 300 200 100 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Abbildung 34 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 33
Seit dem Geschäftsjahr 2012 wurden im Territorium des Landkreises Ludwigslust-Parchim insgesamt 365 mit Mehrfamilienhäusern bebaute Grundstücke veräußert. Für 55 dieser Erwerbsvorgänge stand ausreichendes Datenmaterial für weiterführende Untersuchungen zur Verfügung. Die Ergebnisse dieser Auswertungen können den folgenden Tabellen entnommen werden: Objektart: Gebäude mit Gesamtwohnfläche in m² Tabelle 18 Anzahl der ausgewerteten Kauffälle ø Gesamtkaufpreis in ø Wohnfläche in m² ø Wohnflächenpreis in /m² bis 400 m² 38 120.000 243 487 > 400 m² 17 318.000 670 475 Objektart: Gebäude mit Baujahren Tabelle 19 Anzahl der ausgewerteten Kauffälle ø Gesamtkaufpreis in ø Wohnfläche in m² ø Wohnflächenpreis in /m² bis 1990 45 130.000 302 431 nach 1990 4 312.000 370 845 Objektart: Unterhaltungszustand des Gebäudes Tabelle 20 Anzahl der ausgewerteten Kauffälle ø Gesamtkaufpreis in ø Wohnfläche in m² ø Wohnflächenpreis in /m² unsaniert 9 74.000 358 206 saniert 16 223.000 338 662 3.2.5 Wohn- und Geschäftshäuser Für diesen Teilmarkt wurden 2015 insgesamt 57 Erwerbsvorgänge, die überwiegend in den Städten unseres Landkreises lagen, in die Kaufpreissammlung aufgenommen. Die betrachteten Wohn- und Geschäftsgrundstücke sind kaum vergleichbar. Wertbeeinflussende Unterschiede liegen insbesondere bei den wertrelevanten Merkmalen wie Lage, Größe des Objektes, Baujahr und Bauzustand vor. Der mittlere Gesamtkaufpreis für Wohn- und Geschäftshäuser betrug 141.216,-. 17% 35% Wohn- und Geschäftshäuser Kauffallverteilung nach Kaufpreis unter 50 T 28% 50 bis 100 T 100 bis 250 T 20% über 250 T Abbildung 35 34 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim
3.3 Flächen der Land- und Forstwirtschaft Flächen der Land- oder Forstwirtschaft sind Flächen, die, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind ( 5 Abs. 1 ImmoWertV). Im Berichtszeitraum konnten rd. 839 Kauffälle für Reine Flächen der Land- und Forstwirtschaft in die Kaufpreissammlung aufgenommen werden. Reine Flächen sind Flächen, von denen anzunehmen ist, dass sie nach ihren Verwertungsmöglichkeiten oder den sonstigen Umständen in absehbarer Zeit nur land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden. Zum Wert dieser Flächen sind unter Abschnitt 5.3 genauere Aussagen getroffen. Im Berichtsjahr 2015 wurden land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke mit einer Fläche von 4.597 ha veräußert. Bei Zugrundelegung der Anzahl der Kauffälle beträgt der Marktanteil bei Ackerland 46 % und bei Grünland 20 %. Die restlichen Kauffälle beinhalten Wald- und sonstige land- und forstwirtschaftliche Flächen. In der Tabelle 21 ist die Entwicklung bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen seit 2012 abzulesen. Land- und forstwirtschaftliche Flächen Tabelle 21 Anzahl der Kauffälle Geldumsatz in Mio. Flächenumsatz in 1.000 m² 2012 2013 2014 2015 2012 2013 2014 2015 2012 2013 2014 2015 1.129 1.004 1.063 926 76,9 48,5 63,9 51,4 81.720 50.704 70.652 45.975 Die Entwicklung des Flächenumsatzes seit 2012 ist in der folgenden Abbildung graphisch dargestellt. Entwicklung Flächenumsatz 2012-2015 Flächenumsatz in 1.000 m 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 81.720 70.652 50.704 45.975 2012 2013 2014 2015 Abbildung 36 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 35
3.3.1 Acker und Grünland Indexreihe Die nachfolgenden Indexreihen für Acker und Grünland geben die durchschnittliche Preisentwicklung im Landkreis Ludwigslust-Parchim an. Sie sind aus selbständigen Acker- und Grünlandflächen ab 5.000 m² ab 2008 mit dem Basisjahr 2010 = 100 ermittelt worden. Tabelle 22 Acker Grünland Jahr Index (2010 = 100) Index (2010 = 100) 2008 57 76 2009 81 92 2010 100 100 2011 137 130 2012 148 155 2013 169 173 2014 188 192 2015 209 203 Bodenpreisindex 220 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 57 81 100 Acker Index 2010 = 100 137 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 148 169 188 209 Abbildung 37 Bodenpreisindex 220 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 76 92 100 Grünland Index 2010 = 100 130 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 155 173 192 203 Abbildung 38 36 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim
3.3.1.1 Einfluss von Bodenqualität und Flächengröße Einfluss der Bodenqualität (Ackerzahl/Grünlandzahl) Obwohl die Lage, die Zuwegung, die Wasserverhältnisse, die Größe usw. den Bodenwert stark beeinflussen, haben die Untersuchungen ergeben, dass die Bodenqualität ebenfalls einen nachvollziehbaren Einfluss auf den Kaufpreis hat. Die Umrechnung könnte für den Landkreis nach folgenden Zu- und Abschlägen erfolgen: Acker Grünland % 135 130 125 120 115 110 105 100 95 90 85 80 Abbildung 39 Beispiel: 20 25 30 35 40 45 50 55 60 24 Ackerzahl / Grünlandzahl Der Kaufpreis /m² in der Zone II für Ackerland beträgt bei einer Ackerzahl von 24 = 1,05 /m². Bei einer Bodenqualität des Bewertungsgrundstückes von 35 würde sich der Kaufpreis wie folgt verändern: 1,05 /m² x 108 % = 1,29 /m² 88 % Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 37
Analog könnte die Umrechnung für den Landkreis auch auf der Basis der quadratischen Funktionen in den Abbildung 40 und Abbildung 41 erfolgen. Beispiel: Der Kaufpreis in /m 2 in der Zone II für Ackerland beträgt bei einer Ackerzahl von 24 = 1,05 /m 2. Bei einer Bodenqualität des Bewertungsgrundstückes von 35 würde sich der Kaufpreis wie folgt ändern: Prozentwert (y) für die Ackerzahl 24-0,0291 x 24 ² + 3,5941 x 24 + 19,597 = 89% Prozentwert für die Ackerzahl 35-0,0291 x 35 ²+ 3,5941 x 35 + 19,597 = 110% 1,05 /m² x 110% 89% = 1,30 /m2 Anpassung des Kaufpreises in Abhängigkeit von der Ackerzahl Prozentwert % 140 130 120 110 100 90 80 70 y = -0,0291x + 3,5941x + 19,597 15 25 35 45 55 65 Ackerzahl Abbildung 40 Analog kann die Berechnung der Zu- und Abschläge für den Grünlandkaufpreis auf der Basis der Funktion in nachfolgender Abbildung erfolgen: Anpassung des Kaufpreises in Abhängigkeit von der Grünlandzahl Prozentwert % 140 130 120 110 100 90 80 70 y = -0,0265x 2 + 3,4663x + 23,119 15 25 35 45 55 Grünlandzahl 65 Abbildung 41 38 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim
Einfluss der Flächengröße Zu diesem Thema wurden aufgrund wiederkehrender Nachfragen umfangreiche Untersuchungen der Kaufpreissammlung durchgeführt. Hierbei wurden die unterschiedlichsten Ansätze und Klasseneinteilungen gewählt. Signifikante Ergebnisse konnten die Untersuchungen allerdings nicht liefern. Wie aus den unten aufgeführten Grafiken ersichtlich ist, vollzieht sich die Streuung der Kauffälle unabhängig von der jeweils veräußerten Flächengröße. Zusammenfassend muss festgestellt werden, dass sich aus der Kaufpreissammlung eine Abhängigkeit des Bodenpreises landwirtschaftlicher Nutzflächen von der Größe der veräußerten Flächen weder für das Jahr 2015, noch für einen erweiterten Zeitraum nachweisen lässt. Kaufpreis in % vom Bodenrichtwert 350 300 250 200 150 100 50 0 Kauffallverteilung 2015 in Abhängigkeit von der Größe der veräußerten Fläche 0 10 20 30 40 50 60 Fläche in Hektar Abbildung 42 Kaufpreis in % vom Bodenrichtwert 350 300 250 200 150 100 50 0 Kauffallverteilung ab 2005 in Abhängigkeit von der Größe der veräußerten Fläche 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Fläche in Hektar Abbildung 43 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 39
3.3.2 Forstwirtschaftliche Flächen und Holzungen Die Anzahl der Erwerbsvorgänge für Forstflächen liegt für das Berichtsjahr auf ähnlich hohem Niveau wie im Jahr zuvor und deutlich höher als noch vor 5 Jahren. Anzahl der Erwerbsvorgänge 250 200 150 100 50 Entwicklung der Erwerbsvorgänge bei Wald 230 206 200 141 117 125 123 113 108 93 74 74 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Abbildung 44 Der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wurden im Jahr 2015 insgesamt 200 Kauffälle, die forstwirtschaftliche Flächen/Holzungen (Wald) betreffen, übergeben. Davon konnten 102 Kauffälle ausgewertet werden, deren Bewuchs ein Bestandsalter zwischen 20 und 60 Jahren aufwiesen. Bei der überwiegenden Anzahl der Kauffälle (90 % aller Kauffälle) lag der Kaufpreis zwischen 0,20 und 1,00 /m². Die Kauffälle ergaben einen durchschnittlichen Kaufpreis von 0,60 /m² einschließlich des Aufwuchses. Eine Aufteilung in Bodenwertanteil und Bestockung ist aus den Kaufverträgen nicht ableitbar. Kaufpreis in /m 3,00 Kauffallverteilung 2009 bis 2015 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Vertragsdatum Abbildung 45 40 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim
Indexreihe Der durchschnittliche Kaufpreis für Waldflächen ist gestiegen. Bodenpreisindex 250 200 150 100 50 73 83 Indexreihe für Wald (forstwirtschaftliche Flächen) Index zu 2010 = 100 100 160 150 157 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 183 200 Abbildung 46 Stichtag 31.12. 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Index (2010 = 100) 73 83 100 160 150 157 183 200 Tabelle 23 Besonders auffällig konnte eine Steigerung bei den Kaufpreisen für Mischwald verzeichnet werden. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Laub- und Nadelwald stagnierten 2015 im Vergleich zum Vorjahr. Durchschnittliche Kaufpreise nach Nutzung 28 Kauffälle aus den Jahren 2014/2015 betrafen Laubwald. Für Laubwald wurde ein durchschnittlicher Kaufpreis von 0,60 /m² erzielt. 60 Kauffälle aus dem Jahr 2015 betrafen Nadelwald. Für Nadelwald wurde ein durchschnittlicher Kaufpreis von 0,60 /m² erzielt. 12 Kauffälle aus dem Jahr 2015 betrafen Mischwald. Für Mischwald wurde ein durchschnittlicher Kaufpreis von 0,70 /m² erzielt. Für forstwirtschaftliche Flächen wurde erstmals ein Bodenrichtwert abgeleitet. Informationen dazu sind in Abschnitt 5.4 nachzulesen. Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 41
3.3.3 Besondere Flächen der Land- und Forstwirtschaft Im Gegensatz zur Wertermittlungsverordnung (WertV) unterteilt die am 01.07.2010 in Kraft getretene Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) die Flächen der Land- und Forstwirtschaft nicht mehr in reine Flächen der Land- und Forstwirtschaft und besondere Flächen der Land- und Fortswirtschaft. Dennoch stellen die Erwerbsvorgänge derartig nutzbarer Flächen ein eigenständiges Marktsegment innerhalb des Teilmarktes dar. Daher werden weiterhin diesbezüglich Untersuchungen und Auswertungen der Kaufpreissammlung durchgeführt und deren Ergebnisse im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. Als Grundlage der Beurteilung wird auch künftig die in der WertV (Vorgänger der ImmowertV) enthaltene Definition für besondere Flächen der Land- und Forstwirtschaft herangezogen. Dies sind Flächen, die sich insbesondere durch ihre landschaftliche oder verkehrliche Lage, durch ihre Funktion oder durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt, auch für außerlandwirtschaftliche oder außerforstwirtschaftliche Nutzungen eignen, sofern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine dahin gehende Nachfrage besteht und auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorsteht ( 4 Abs. 1 Nr. 2 WertV). Im Außenbereich wurden derartige Flächen insbesondere für Abwasseranlagen, Freizeit- und Sportplätze, Lagerflächen und Abbauland gehandelt. Für derartig begünstigtes Agrarland wurde vorwiegend der 2,0 bis 6,0-fache Ackerpreis gezahlt. Kauffallverteilung 2003-2015 Kaufpreis in % des Bodenrichtwertes 1.400,00 1.200,00 1.000,00 800,00 600,00 400,00 200,00,00 2006 2008 2009 2010 2012 2013 2014 2016 2017 2018 2020 Abbildung 47 42 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim
3.4 Weitere Untersuchungen 3.4.1 Eigentumsgärten in den Städten Für Eigentumsgärten am Rande der Städte, in Kleingartenanlagen, betrug der durchschnittliche Kaufpreis 5,60 /m² und konnte aus 63 Kauffällen des Jahres 2015 ermittelt werden. Die durchschnittliche Fläche der Gärten liegt bei 600 m². Es wurden nur Kauffälle ausgewertet, bei denen den baulichen Anlagen und dem Aufwuchs nur ein geringer Wert beigemessen wurde. Die überwiegende Anzahl (80 %) der Kauffälle lag in einer Kaufpreisspanne zwischen 2,00 und 12,00 /m². 3.4.2 Wohnen im Außenbereich (Einzellage) Die Auswertung erfolgte mittels der zur Verfügung stehenden amtlich geführten Kaufpreissammlung ( 195 BauGB). Aus den Jahren 2013 bis 2015 konnten 132 Kauffälle bebauter Grundstücke im Außenbereich ( 35 BauGB) gefiltert werden. Hierzu zählen Grundstücke in Lagen mit Siedlungscharakter (Splittersiedung), bebaute Grundstücke im Zusammenhang landwirtschaftlicher oder gewerblicher Nutzung, Sondergebiete für Freizeit und Erholung sowie Grundstücke, die eine Einzelbaulage aufweisen. Die der Betrachtung zugrundeliegenden Vergleichskauffälle sind bebaute Grundstücke in Einzellagen. Hier konnten 25 Kauffälle aus 2014/2015 mit folgenden spezifischen Merkmalen wie Größe und Zuschnitt des Grundstücks, die Art und Weise der Bebauung (Baujahr, Objektzustand, bebaute Bruttogrundfläche und Anzahl der Vollgeschosse) selektiert und mit Kauffällen ähnlich bebauter Grundstücke innerhalb der Ortslage gegenübergestellt und ausgewertet werden. Diese Untersuchung ergab, dass Bebauungen im Außenbereich zum Teil in sehr spezieller Bauweise errichtet wurden, so dass meist keine oder nur sehr wenige Vergleichskauffälle zur Verfügung standen. Von den 25 selektierten Kauffällen im Außenbereich Einzellage - konnten nur 8 mit Verkäufen ähnlicher Objekte des Innenbereichs verglichen werden. Für die Hälfte dieser Fälle lag der Kaufpreis durchschnittlich bei 60 %. Die wenigen Anderen waren dem Vergleichswert annähernd gleich oder sogar wesentlich höher. Eine Abhängigkeit bezüglich der Entfernung des Außenbereichsgrundstücks zur Ortslage konnte nicht festgestellt werden. Insgesamt lässt sich daraus (insbesondere aufgrund der geringen Fallzahl) kein aussagekräftiges Ergebnis ableiten. Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 43
3.4.3 Wochenend und Ferienhausgebiete Wochenend- und Ferienhausgebiete sind vorwiegend im Norden und Osten des Landkreises im Bereich der Ämter Sternberger Seenlandschaft, Crivitz, Goldberg-Mildenitz und Plau am See zu finden. Für viele dieser, zur Erholung dienende, Sondergebiete wurden Bodenrichtwerte beschlossen (siehe Bodenrichtwertkarte Teil I, II). Untersuchungen bezüglich der Abhängigkeit der Bodenrichtwerte für Sondergebiete von den Bodenrichtwerten des jeweiligen angrenzenden Wohnbaulandes, lassen sich folgende Zusammenhänge ableiten: In Regionen mit einem geringen Bodenrichtwertniveau (Wohnbauland bis 20 /m²) bewegen sich die Bodenrichtwerte für die Sondergebiete Erholung vorwiegend zwischen dem 1,0 bis 2,5-fachen (Mittel 1,6) des maßgeblichen Wohnbaulandwertes. In Regionen mit einem höheren Bodenrichtwertniveau (Wohnbauland ab 20 /m²) liegen die Bodenrichtwerte für Sondergebiete Erholung in den meisten Fällen unter den Richtwerten für Wohnbauland (Mittel 0,85). 3.4.4 Gemeinbedarfsflächen Erwerbsvorgänge im Innenbereich Im Zeitraum 2010 bis 2015 wurden der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses insgesamt 30 auswertbare Kauffälle, die für eine Nutzung als Gemeinbedarfsflächen, als Verkehrsfläche, bestimmt waren, zugeleitet. Die veräußerten Flächen beginnen bei einer Größe von 2 m², die mittlere Größe beträgt rd. 101 m². Selten werden Flächen größer als 200 m² erworben. Die Höhe der Kaufpreise richtet sich im Wesentlichen nach dem Werteinfluss, den der Flächenentzug auf das verbleibende Grundstück ausübt. Abbildung 48 Erwerbsvorgänge im Außenbereich Die Verteilung der Kaufpreise für Gemeinbedarfsflächen, die im Außenbereich (außerhalb von Ortschaften) liegen, ist abhängig vom Wert des Acker- bzw. Grünlandes. Bei Kaufpreisen, die oberhalb von 100 % des Ackerlandpreises lagen, ist zu vermuten, dass hierin Anteile für die Entschädigung für An- und Durchschneidungen (u. ä.) der landwirtschaftlichen Nutzfläche enthalten sind. Die Kauffälle sind auf die 3 gebildeten Bereiche ähnlich verteilt, wobei rund 70 % der Kauffälle im Bereich bis 100 % des Bodenrichtwertes für Ackerland liegen. Kaufpreise über 100 % des Bodenrichtwertes liegen zu 82 % in einem Bereich bis 150 % des Bodenrichtwertes. 44 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim
30% 35% Erwerbsvorgänge im Außenbereich Verteilung nach dem Kaufpreis in % vom Bodenrichtwert < 50 % 50-100 % > 100 % 35% Abbildung 49 3.4.5 Sport- und Erholungsflächen In den vergangenen Jahren wurden in der Geschäftsstelle mehrere Kauffälle für Flächen, die Sport-, Erholungs- und Freizeitzwecken dienen, registriert. Dabei handelt es sich um Flächen für Nutzungen wie zum Beispiel für Camping-, Sport-, oder Golfplätze und Parkanlagen. Aus den Geschäftsjahren 2013 bis 2015 wurden 14 Kauffälle ausgewertet. Die erzielten Kaufpreise liegen vorwiegend im Bereich von 2,00 bis 4,00 /m². Für Golfplätze ergab sich ein mittlerer Kaufpreis von 2,78 /m². 3.4.6 Erneuerbare Energien - Flächen zur Errichtung von Anlagen Windkraft Die verkauften Flächen sind zu unterscheiden nach landwirtschaftlichen Nutzflächen, die in Windeignungsgebieten liegen und für die eine künftige Nutzung für Windenergieanlagen wahrscheinlich ist und nach Teilflächen aus landwirtschaftlichen Nutzflächen, auf denen Windkraftanlagen errichtet werden bzw. bereits wurden (Standortflächen: Baufläche und eventuelle Zuwegung). Zu landwirtschaftlichen Nutzflächen in Windeignungsgebieten lagen in den Jahren nach 2005 nur wenige Kauffälle vor. Die Verhältniszahl zwischen Kaufpreis und Bodenrichtwert für Acker ist mit steigendem Ackerbodenwert gesunken. Für die Jahre 2014 bis 2015 konnten 5 Kauffälle zur Auswertung herangezogen werden. Die Kaufpreise lagen vorwiegend im Bereich um 1,20 /m². In der Mehrzahl der Fälle wurde ein Kaufpreis über dem Bodenrichtwert gezahlt. Die Abweichungen zum Bodenrichtwert sind im Vergleich zur Kaufpreispanne des Ackers als gering einzuordnen. Ein Zusammenhang zwischen der besonderen Lage und dem gezahlten Kaufpreis lässt sich daraus nicht ableiten. Abbildung 50 Zeitraum Anzahl auswertbarer Kauffälle ø Kaufpreis in /m² ø Verhältniszahl Kaufpreis zu Bodenrichtwert Acker ø Differenz zum Bodenrichtwert für Acker in /m² 2009 bis 2014 (6 Jahre) 4 0,96 1,5 0,30 2014 bis 2015 (2 Jahre) 5 1,17 1,3 0,25 - Kaufpreise von Landwirtschaftsflächen in Windeignungsgebieten Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 45
Biogas In den Jahren 2011 bis 2015 lagen 5 Kauffälle über landwirtschaftliche Flächen, die für die Errichtung von Biogasanlagen vorgesehen sind, vor. Im Mittel wurde eine Fläche von ca. 1,2 Hektar zu einem Kaufpreis von durchschnittlich rund 3,20 /m² verkauft. Flächen für Photovoltaik Für Flächen von Standorten für Photovoltaikanlagen wurde aus 4 Kauffällen der Jahre 2010 bis 2013 ein mittlerer Kaufpreis von 2,20 /m² ermittelt. Dabei handelt es sich sowohl um Flächen auf denen bereits Anlagen errichtet sind als auch um Flächen für die eine Errichtung vorgesehen sind. Projektrechte, Anlagenbestandteile oder Anlagen waren nicht Bestandteil der ausgewerteten Kaufpreise. 3.4.7 Abbauflächen Im Berichtszeitraum wurden der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses nur wenige Kauffälle über Abbauland zugeleitet. Der Abbau von Kiesen und Sanden stellt für den Landkreis Ludwigslust-Parchim einen wichtigen Wirtschaftszweig dar. Neben der regionalen Versorgung wirkt sich vermutlich auch die angrenzende Metropolregion auf das Marktgeschehen aus. 6.000.000 Abbaumengen Kiese und Sande 2014 nach Landkreisen in t 5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000 0 Ludwigslust-Parchim Mecklenburgische Seenplatte Nordwestmecklenburg Ostsee Rostock Vorpommern-Greifswald Vorpommern-Rügen Quelle: Statistische Daten des Bergamtes Stralsund für das Jahr 2014 Abbildung 51 Für den Zeitraum 2011 bis 2015 sind in der Kaufpreissammlung 39 Kauffälle für Abbauland aufgenommen worden. Diese Kauffälle stammen von mehr als 10 Standorten, darunter vorwiegend Standorte für Kiesgewinnung. Es wurden landwirtschaftlich genutzte Grundstücke als Abbauflächen veräußert. Aus der überwiegenden Anzahl der Kaufverträge ging nicht hervor, ob es sich bei den veräußerten Grundstücken um Flächen handelt, deren Bodenschätze bergfrei oder grundeigentümereigen sind. Eine Standortabhängigkeit der erzielten Kaufpreise ist erkennbar. Desweiteren ist zu vermuten, dass die Höhe der Kaufpreise auch davon abhängt, ob die Verfügung über die Vorkommen dem Grundeigentümer obliegt oder ob Abbaurechte mit veräußert wurden. 46 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim
Für Abbauland (ohne bekannte stillgelegte Flächen) wurden in den Jahren 2013 bis 2015 vorwiegend Kaufpreise zwischen 0,60 und 3,00 /m² erzielt. Teilweise lagen die Kaufpreise dabei unter dem Bodenrichtwert von Acker. In der Mehrzahl der Fälle wurden Preise in Relation zum Bodenrichtwert von Acker (BRW A) in Höhe des 1,5- bis 2-fachen dieses Richtwertes gezahlt. Viele dieser Kaufpreise lagen 0,5 bis 1,- /m² über dem maßgeblichen Bodenrichtwert für Acker. Für Abbauflächen, von denen bekannt war, dass es sich um stillgelegte Flächen handelt, konnte aus Verkäufen ein durchschnittlicher Kaufpreis von 0,20 /m² ermittelt werden. Die Kaufpreise dieser Flächen lagen vorrangig zwischen 0,10 /m² und 0,30 /m². Für das Verhältnis zum Bodenrichtwert von Ackerland ergab sich im Mittel ein Wert von 20 %. 25% 30% Abbauland (einschließlich Stilllegungsflächen oder Miterwerb von Vorkommen/Abbaurechten) Verteilung nach dem Kaufpreis (2013-2015) in % vom BRW A < 60 % BRW A 45% > 60 bis 200 % BRW A > 200 % BRW A Abbildung 52 3.4.8 Unland Für nicht land- und forstwirtschaftlich nutzbare Flächen (Unland) zeigen Auswertungen der Kaufpreissammlung für das Berichtsjahr, dass sich in diesem Marktsegment die Kaufpreise vorwiegend in einer Kaufpreisspanne zwischen 15 und 60 % des maßgebenden Bodenrichtwertes für Acker bewegen. Der Mittelwert beträgt hierbei 35 %. Der durchschnittliche Kaufpreis, bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche, beträgt 0,36 /m². Insgesamt verteilen sich die Kaufpreise wie aus der nachfolgenden Grafik ersichtlich. In die Stichprobe sind Werte aus den Jahren 2014 bis 2015 eingeflossen. 14% 14% Unland Verteilung nach dem Kaufpreis in % vom BRW A < 15 % 72% 15 bis 60 % > 60 % Abbildung 53 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 47
4. WEITERE WERTERMITTLUNGSRELEVANTE DATEN Aufgabe des Gutachteraussschusses ist es, aus Auswertungen der Kaufpreissammlung sonstige für die Wertermittlung relevante Daten zu ermitteln. Dazu gehören (nach 193 Abs. 5 BauGB): Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser, Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, z. B. bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor). Mit Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätzen sollen die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst werden, soweit diese nicht auf andere Weise zu berücksichtigen sind ( 14 Abs. 1 ImmoWertV). 4.1 Sachwertfaktoren Gemäß 14 Absatz 2 Nummer 1 ImmoWertV sind Marktanpassungsfaktoren insbesondere Faktoren zur Anpassung des Sachwerts, die aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu entsprechenden Sachwerten abgeleitet werden (Sachwertfaktoren, nach 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 2 des Baugesetzbuchs). Insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser sind entsprechend 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 2 BauGB Sachwertfaktoren zur Anpassung an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt aus Auswertungen der Kaufpreissammlung zu ermitteln. Die Sachwertfaktoren wurden nach folgendem Bewertungsmodell ermittelt: Normalherstellungskosten 2010 (-NHK 2010-), Bruttogrundfläche (BGF nach DIN 277 Ausgabe 2005 und Sachwertrichtlinie Punkt 4.1.1.4), Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes, ohne Berücksichtigung der Baujahresklasse, Alterswertminderung linear, aktueller Bodenwert, Wert der Außenanlagen pauschal 2-4 %. Untersuchungen ergaben, dass die Höhe des Zu- bzw. Abschlages vom errechneten Sachwert von folgenden Faktoren entscheidend abhängig ist: von der Lage des Grundstückes (Ort und Lage im Ort) und damit vom Bodenrichtwert, vom Baujahr, von der Höhe des vorläufigen Sachwertes. In die Auswertungen wurden nur schadensfreie Objekte mit lagetypischen Grundstücksgrößen einbezogen. Im Rahmen der Ableitung der Marktanpassungsfaktoren auf der Basis der NHK 2010 wurde zusätzlich das Verhältnis zwischen diesen und den Sachwertfaktoren auf der Basis der NHK 2000 untersucht. Hierbei konnte festgestellt werden, dass die auf der Basis der NHK 2000 abgeleiteten Sachwertfaktoren im Mittel 12,5 % unterhalb der auf der Basis der NHK 2010 ermittelten Sachwertfaktoren liegen. 48 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim
Die nachfolgenden Tabellen betreffen Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus (Baujahr 1900 2010) mit üblichem Bau- und Unterhaltungsszustand. vorläufiger Sachwert in T für Baujahr Tabelle 24 Bodenrichtwert in /m² bis 1990 bis 15 16 bis 30 >30 bis 85 1,01 (0,94 1,07) 1,04 (0,97-1,12) 1,01 85 bis 120 1,04 (0,85 1,24) 1,01 (0,84 1,17) 1,02 (0,94-1,09) > 120 0,98 (0,92 1,04) 0,80 1,01 (0,85 1,17) Ø 1,01 + STAW 0,10 (0,91-1,11) 0,98 + STAW 0,10 (0,83-1,13) 1,01 + STAW 0,13 (0,89-1,14) vorläufiger Sachwert in T für Baujahr Tabelle 25 Bodenrichtwert in /m² nach 1990 bis 45 >45 bis 150 0,97 (0,84 1,09) 1,00 (0,87-1,13) > 150 0,96 (0,81 1,10) 1,10 (0,92 1,28) Ø 0,96 + STAW 0,13 (0,83 1,09) 1,03 + STAW 0,14 (0,89 1,17) In den Vorjahren wurde an dieser Stelle eine Graphik zur Abhängigkeit der Sachwertfaktoren vom vorläufigen Sachwert veröffentlicht. Auf diese Darstellung muss in der aktuellen Ausgabe des Grundstücksmarktberichtes verzichtet werden. Die Ursache dafür ist in dem gegenwärtigen sehr ungeordneten Marktgeschehen zu finden. Aus der nachfolgenden Graphik ist zu entnehmen, dass die Streubreite der Kaufpreise derart umfangreich ist, so dass die Abhängigkeit der Sachwertfaktoren vom vorläufigen Sachwert signifikant nicht nachgewiesen werden kann. 2,5 Streubreite der Marktanpassungsfaktoren, bezogen auf den vorläufigen Sachwert 2014 Marktanpassungsfaktor 2 1,5 1 0,5 0 25.000 75.000 125.000 175.000 vorläufiger Sachwert in Euro 225.000 Abbildung 54 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 49
4.2 Liegenschaftszinssätze Gemäß 14 Absatz 3 ImmoWertV sind die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 1 des Baugesetzbuchs) die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Sie sind auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartige bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens ( 17 bis 20 ImmoWertV) abzuleiten. Die Liegenschaftszinssätze wurden auf der Grundlage der folgenden Modellparameter abgeleitet: Modellparameter zur Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen Kauffälle (Ertragsobjekte) Bodenwert Rohertrag Restnutzungsdauer (RND) nur nachhaltig vermietete Kaufobjekte ohne Einfluss von ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen objekttypischer Bodenwert (es wird eine objekttypische Grundstücksgröße zugrunde gelegt; separat nutzbare Grundstücksteile wurden abgespaltet); ggf. angepasst an die Merkmale des Bewertungsobjektes mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten marktüblich erzielbare Erträge: Priorität: tatsächliche und auf Marktüblichkeit geprüfte Mieten Ausnahme: angenommenen marktüblich erzielbare Mieten nur Objekte mit einer RND > 20 Jahre; RND = GND Gebäudealter modifizierte RND bei Modernisierungen nach der Anlage 4 der Sachwertrichtlinie (SW-RL) Mehrfamilienhäuser: 60-80 Jahre Gesamtnutzungsdauer (GND) Ein- und Zweifamilienhäuser: 60 80 Jahre Bewirtschaftungskosten (ja nach Standardstufe der Anlage 3 der SW-RL) Verwaltungskosten: bei Wohnnutzung entsprechend 26 der II. Berechnungsverordnung (BV) Instandhaltungskosten: bei Wohnnutzung entsprechend 28 der II. BV Mietausfallwagnis: 2-4% Tabelle 26 50 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim
Die nachfolgenden Tabellen enthalten die Werte, die auf Grundlage der vorliegenden Kauffälle und der ihnen entsprechenden Reinerträge, die nach dem vorgegebenen Bewertungsmodell ermittelt wurden. Gebäudeart Einfamilienhäuser Ø Wohnfläche in m² Eigentumswohnungen* Ø Wohnfläche in m² Reihenhäuser/Doppelhaushälften Ø Wohnfläche in m² Marktübliche Liegenschaftszinssätze 2014 Baujahre vor 1990 nach 1990 Liegenschaftszinssatz Mittelwert Spanne Mittelwert Spanne 3,9 3,0 4,7 4,0 3,0 4,9 136 m² 134 m² 4,7 3,2 6,2 3,4 2,3 5,2 74 m² 92 m² 4,2 3,2 5,0 4,3 3,6 4,9 109 m² 116 m² Tabelle 27 * Aktuellere Auswertungen zu Liegenschaftszinssätzen von Eigentumswohnungen für spezielle Teilmärkte sind in Abschnitt 3.2.3 aufgeführt. Marktübliche Liegenschaftszinssätze Anzahl der Wohneinheiten Gebäudeart 2013/2014 bis 6 WE 2011/2012** >6 WE Mehrfamilienhäuser Mittelwert Spanne Mittelwert Spanne Liegenschaftszinssatz in % 5,8 4,6 7,0 6,9 5,8 8,0 Tabelle 28 ** Für Mehrfamilienhäuser mit mehr als 6 WE konnten 2013/2014 keine auswertbaren Kauffälle in die Kaufpreissammlung aufgenommen werden. Für Wohn- und Geschäftshäuser und reine Geschäftsgrundstücke konnten auf Grund der geringen Anzahl auswertbarer Kauffälle keine Liegenschaftszinssätze abgeleitet werden. Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 51
4.3 Ertragsfaktoren Nach 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 4 BauGB gehören zu den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke. Gemäß 13 ImmoWertV sollen Vergleichsfaktoren der Ermittlung von Vergleichswerten für bebaute Grundstücke dienen. Sie sind auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor) oder auf eine sonst geeignete Bezugseinheit, insbesondere auf eine Flächen- oder Raumeinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor), zu beziehen. Ihre Ableitung erfolgt auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens ( 17 bis 20 ImmoWertV). Die nachfolgenden Tabellen enthalten die Werte, die auf Grundlage der vorliegenden Kauffälle und der ihnen entsprechenden Reinerträge, die nach dem vorgegebenen Bewertungsmodell ermittelt wurden. Gebäudeart Einfamilienhäuser Ø Wohnfläche in m² Eigentumswohnungen Ø Wohnfläche in m² Reihenhäuser/Doppelhaushälften Ø Wohnfläche in m² Ertragsfaktoren 2014 Baujahre vor 1990 nach 1990 Rohertragsvervielfältiger Reinertragsvervielfältiger Rohertragsvervielfältiger Reinertragsvervielfältiger 13,6 17,7 18,3 23,2 136 m² 134 m² 9,6 13,0 15,0 19,6 74 m² 92 m² 12,9 16,8 16,6 21,3 109 m² 116 m² Tabelle 29 Ertragsfaktoren Gebäudeart Mehrfamilienhäuser Rohertragsvervielfältiger Reinertragsvervielfältiger bis 6 Wohneinheiten (2013/2014) 9,1 8,6 >6 Wohneinheiten (2011/2012)** 12,2 11,8 Tabelle 30 * Für Mehrfamilienhäuser mit mehr als 6 WE konnten 2013/2014 keine auswertbaren Kauffälle in die Kaufpreissammlung aufgenommen werden. 52 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim
4.4 Umrechnungskoeffizienten Grundstücksgröße Die Abhängigkeit der normierten Kaufpreise von der Grundstücksgröße wurde anhand von zur Verfügung stehenden Kauffällen aus den Jahren 2009 bis 2012, deren Grundstücke ein- und zweigeschossig (individueller Wohnungsbau) bebaut werden können, untersucht. Die Untersuchung stellt fest, dass ein Einfluss der Grundstücksgröße auf den Preis pro Quadratmeter vorhanden ist. Diese Abhängigkeit unterscheidet sich für städtische und ländliche Gebiete. Für die städtischen Gebiete standen 213 Kauffälle und für die ländlichen Gebiete 192 Kauffälle für die Auswertung zur Verfügung. Die einzelnen Kaufpreise wurden zuvor auf eine durchschnittliche Lage und einen einheitlichen Stichtag umgerechnet. Mit den ermittelten Umrechnungskoeffizienten (UK) kann der Einfluss der Grundstücksgröße auf den Bodenwert (BW) überschlägig berücksichtigt werden. Im Einzelfall ist die individuelle Lage, der Zuschnitt und die Ausnutzbarkeit eines Grundstückes zu beachten. Umrechnungskoeffizienten für Baugrundstücke - städtische Gebiete Grundstücksfläche (m²) 400 600 800 1.000 1.200 Umrechnungskoeffizient 1,12 1,06 1,00 1,08 1,12 Umrechnungskoeffizienten für Baugrundstücke - ländliche Gebiete Grundstücksfläche (m²) 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600 Umrechnungskoeffizient 0,88 0,99 1,00 0,95 0,89 0,84 Beispiel für die Anwendung des Umrechnungskoeffizienten für ländliches Gebiet Angaben zum Bodenrichtwertgrundstück Angaben zum Grundstück BRW 21 /m² Bodenwert gesucht (x) Grundstücksgröße 600 m² 1.200 m² Formel: Verhältnisgleichung BRW = BW gesucht UK Richtwertgrundstück UK Grundstück BW gesucht = BRW x UK Grundstück UK Richtwertgrundstück Berechnungsbeispiel: BW gesucht = /m² x 0,95 = 22,70 /m² 0,88 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 53
4.5 Vergleichswert bebauter Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus mit begrenztem Wertanteil der baulichen Anlagen Diese Untersuchung befasst sich mit der Fragestellung, ob sich aus der Kaufpreissammlung Vergleichswerte für Objekte ableiten lassen, deren bauliche Anlagen durch unterlassene Instandhaltung bzw. extrem hohen Sanierungs- und Modernisierungsrückstau gekennzeichnet sind. Für diese Auswertung konnten insgesamt 217 Kauffälle der Jahre 2013 und 2014 herangezogen werden, von denen schließlich 116 in die folgenden Ableitungen eingeflossen sind. Die Obergrenze des Marktwertes/Kaufpreises der einzubeziehenden Kauffälle ergab sich hierbei mit 35.000. Das Untersuchungsgebiet erstreckt sich über den gesamten Landkreis Ludwigslust-Parchim, wobei eine Abhängigkeit von der Lage, auf der Grundlage des Bodenrichtwertniveaus, signifikant nicht nachgewiesen werden konnte. Als praktikable Bezugsgröße ist auf die Grundfläche des Hauptgebäudes (ohne nachträglich errichtete Anbauten) abgestellt worden. Es ist davon auszugehen, dass Art und Umfang eventuell vorhandener Nebengebäude maximal eine untergeordnete Rolle bei den Kaufpreisverhandlungen spielen. Der Bodenwertanteil der jeweiligen Kaufpreise wurde detailliert ermittelt und ist nicht Bestandteil der abgeleiteten Vergleichsgrößen. Zusammenfassung des Modells: Marktwert maximal = 35.000 (inkl. Bodenwert) Ø Grundstücksgröße = 1.700 m² Bezugsgröße = Grundfläche des Hauptgebäudes (ohne Anbauten) Im Zuge der Auswertungen wurde erkennbar, dass sich der betrachtete Teilmarkt in folgende drei Untergruppen aufspaltet: Grundstücke mit abrisswürdiger Bausubstanz Grundstücke mit kernsanierungsbedürftiger Bausubstanz Grundstücke mit Bebauung mit umfassendem Sanierungs- und Modernisierungsbedarf 4.5.1 Abrisswürdige Bausubstanz 37 % der ausgewerteten Stichprobe fällt in die Gruppe der Grundstücke mit abrisswürdiger Bausubstanz. Der mittlere Kaufpreis (Ka) für diese Objekte ergab sich mit rd. 80 % (genau 78,5 %) des objektspezifischen Bodenwertes. Wie der nachfolgenden Abbildung zu entnehmen ist, liegt die überwiegende Kaufpreisspanne in diesem Segment zwischen 60 und 90 % des objektbezogenen Bodenwertes. Eine Abhängigkeit des Kaufpreises von der Lage des Objektes, auf der Basis des Bodenrichtwertniveaus, oder von der Größe des Objektes, konnte signifikant nicht nachgewiesen werden. 54 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim
Abbildung 55 4.5.2 Kernsanierungsbedürftige Bausubstanz Zu dieser Gruppe zählen Objekte, deren Bebauung im Zeitpunkt der Veräußerung nicht nutzungsfähig war und eine Kernsanierung des Objektes für eine nachhaltige Nutzung unumgänglich ist. Diesem Segment konnten 28 % der Kauffälle der untersuchten Stichprobe zugeordnet werden. Der mittlere Kaufpreis (Kk) derartiger Objekte, exklusive Bodenwertanteil, beläuft sich auf 36 /m² Gebäudegrundfläche des Hauptgebäudes. Die überwiegende Kaufpreisspanne liegt dabei zwischen 20 und 55 /m² Gebäudegrundfläche des Hauptgebäudes. Die Abhängigkeit des Kaufpreises von der Lage des Objektes, auf der Basis des Bodenrichtwertniveaus, konnte auch für diesen Segmentbereich signifikant nicht nachgewiesen werden. Ein Zusammenhang zwischen der Größe des Hauptgebäudes und dem zu erzielenden Kaufpreis ist allerdings zu vermuten. Dieser Zusammenhang drückt sich in folgender Formel aus: Kk = -0,0033x² + 0,8949x 15,832 x = Grundfläche des Hauptgebäudes Hierbei zeichnet sich ab, dass eine Nachfrage für Objekte mit einer Gebäudegrundfläche zwischen 70 und 160 m² (wie die nachfolgende Grafik zeigt) besteht. Für kleinere bzw. größere Gebäude sinkt die Bereitschaft, einen Kaufpreis in der Größenordnung der überwiegenden Kaufpreisspanne zu zahlen. Es ist zu vermuten, dass dieses auf die eingeschränkten Nutzungsmöglichkeiten (zu kleine Objekte) bzw. dem erhöhten Aufwand der Gesamtkosten (zu große Objekte) zurückzuführen ist. Allerdings muss an dieser Stelle darauf hingewiesen werden, dass die Sicherheit der abgeleiteten Funktion nicht ausreichend bestimmt ist (Bestimmtheitsmaß R² = 0,25). Abbildung 56 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 55
4.5.3 Bebauung mit umfassendem Sanierungs- und Modernisierungsbedarf Zu dieser Gruppe zählen Objekte, deren Bebauung im Zeitpunkt der Veräußerung nachhaltig nicht nutzungsfähig war und ohne umfassende Sanierung und Modernisierung den Anforderungen an moderne und gesunde Wohnverhältnisse nicht entsprach. Diesem Segment konnten 35 % der Kauffälle der untersuchten Stichprobe zugeordnet werden. Der mittlere Kaufpreis (Ku) derartiger Objekte, exklusive Bodenwertanteil, beläuft sich auf 127 /m² Gebäudegrundfläche des Hauptgebäudes. Die überwiegende Kaufpreisspanne liegt dabei zwischen 84 und 170 /m² Gebäudegrundfläche des Hauptgebäudes. Die Abhängigkeit des Kaufpreises von der Lage des Objektes, auf der Basis des Bodenrichtwertniveaus, konnte für diesen Segmentbereich ebenfalls nicht signifikant nachgewiesen werden. Ein Zusammenhang zwischen der Größe des Hauptgebäudes und dem zu erzielenden Kaufpreis ist allerdings festzustellen. Dieser Zusammenhang drückt sich in folgender Formel aus: K u = 218,4e -0,005x e = eulersche Zahl (mathematische Konstante) x = Grundfläche des Hauptgebäudes Wie der nachfolgenden Grafik zu entnehmen ist, zeichnet sich ab, dass mit zunehmender Objektgröße (Grundfläche des Hauptgebäudes) der relative Marktwert, d.h. bezogen auf den Quadratmeter Gebäudegrundfläche Hauptgebäude, sinkt. Das Bestimmtheitsmaß der abgeleiteten Funktion beträgt R² = 0,49. Abbildung 57 56 Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim
4.6 Pachtzins und Nutzungsentgelte 4.6.1 Nutzungsentgelte für Garten- und Wochenendhausgrundstücke sowie Garagenflächen Für Garten- und Wochenendhausgrundstücke sowie Garagenflächen wurden von den amtsfreien Städten und Ämtern, entsprechend der Verordnung zur Änderung der Nutzungsentgeltverordnung vom 24. Juli 1997, die vereinbarten Nutzungsentgelte in anonymisierter Form eingeholt. Diese vereinbarten jährlichen Nutzungsentgelte liegen für unbebaute Gartengrundstücke zwischen 0,08 und 0,20 /m². Bei bebauten Gartengrundstücken ergibt sich ein Wert zwischen 0,15 und 0,50 /m². Das Nutzungsentgelt für Garagen- und Stellplätze liegt im Landkreis zwischen 30,68 und 75,00 je Garagen- bzw. Stellplatz pro Jahr. Für Wochenendhausgrundstücke werden jährlich Nutzungsentgelte zwischen 0,40 und 1,70 /m² erhoben. Das ortsübliche Nutzungsentgelt kann aus einer Verzinsung des Bodenwertes abgeleitet werden, wenn es an Erkenntnissen über eine ausreichende Anzahl von vergleichbaren Grundstücken mit nach dem 02. Oktober 1990 vereinbarten Entgelten fehlt. 4.6.2 Pachtzins für Kleingartenanlagen Die Höhe des Pachtzinses für Kleingartenanlagen richtet sich nach dem Bundeskleingartengesetz. Grundlage bildet die Höhe des ortsüblichen Pachtzinses im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau. Der Pachtzins ist für die Gesamtfläche der Kleingartenanlage zu entrichten. Eine Pachtzinshöhe zwischen 0,03 und 0,09 /m² ist im Landkreis angemessen. Grundstücksmarktbericht 2016 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 57