2 Projektentwicklungen als Investitionsalternative für Investoren 20 Abbildung 9: Vermietungsrisiko in Abhängigkeit vom Immobilienzyklus91 Partnerrisiken Die Partnerrisiken werden vor allem von der Professionalität, Bonität und Erfolgsgeschichte der Projektbeteiligten bestimmt. Eine mehrfach erfolgreiche Zusammenarbeit mit dem gleichen Projektentwickler, sowie ein belegbarer Track Record fördern das Vertrauen beim Investor und reduzieren seine Risikoprämie. Persönliche Kontakte und Vertrauen spielen hier eine große Rolle.92 In der Praxis beauftragen Investoren über die eigenen Abklärungen hinaus bei großen Deals auch professionelle Detekteien, die den Projektpartner überprüfen (CV's, Track Record, Referenzen). Dabei werden auch Geschäftspartner befragt, die nicht auf der Referenzliste des Entwicklers stehen.93 Durch die Internationalisierung des Immobilienmarktes, sind in den letzten Jahren ausländische Investoren auf dem deutschen Markt aktiv geworden, bei denen eine professionelle Überprüfung unabdingbar ist.94 Ein Restrisiko bleibt jedoch in jedem Fall bestehen, da auch die sorgfältigste Überprüfung und Auswahl der Projektpartner den Endinvestor nicht vor deren Konkurs schützen kann. Es handelt sich hierbei also um eine Verminderungsstrategie. Finanzierungsrisiko Finanzierungsrisiken sind in der Immobilienwirtschaft grundsätzlich von enormer Bedeutung. Insbesondere bei hohem Fremdkapitalanteil und steigenden Zinsen besteht das Risiko, dass die Investition aufgrund der höheren Finanzierungskosten und dem 91 92 93 94 Eigen Abbildung in Anlehnung an Schulte, et al. (2002a), S. 77 und Brühl, et al. (2007), S. 649. Vgl. Interview Nr. 01. Vgl. Interview Nr. 01. Vgl. Interview Nr. 07.

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3 Theorie der Investitionsanalyse aus Investorensicht 3.3 43 Liquiditätsanalyse Neben der Rentabilität und Risikominimierung ist die Liquidität das dritte klassische Ziel einer Investition. Im Rahmen der Immobilienakquisition ist dies die Frage danach, wie gut sich ein Immobilienprojekt wieder verkaufen, also zeitnah in Geld oder liquide Mittel zurückverwandeln lässt. In diesem Sinne geht es also um die Liquidierbarkeit oder Fungibilität des Projektes.181 Abbildung 14 zeigt, wie eng Rentabilität, Risiko und Liquidität miteinander verknüpft sind. Marktgängige Büroprojekte an guter Lage sind i.d.r. liquider als Spezialprojekte mit Sondernutzungen an Nebenlagen und stellen für den Investor ein geringeres Risiko dar. Abgesehen vom Risiko ist die Liquidität immer auch eine Frage des Preises bzw. der erzielbaren Rendite.182 Der wiederum wird allerdings von der Liquidität beeinflusst. Bereits hier wird deutlich, dass die Beurteilung der Liquidität eine relativ komplexe Angelegenheit ist. Abbildung 14: Zusammenhang Risiko Rendite Liquidität183 Die Liquiditätsanalyse im Rahmen der Investitionsentscheidung kann jedoch weitestgehend mit einer Analyse der Risiken und Chancen gleichgesetzt werden. Somit kommen die in den letzten Jahren zunehmend verbreiteten Immobilienmarkt- und Objektratings184 als mögliche Verfahren zur Analyse der Liquidität in Frage, da diese die mittelfristige Verkäuflichkeit der Immobilie als Qualitätsmaßstab heranziehen.185 Nachfolgend werden deshalb zunächst die Anforderungen an eine Liquiditätsanalyse im 181 182 183 184 185 Zum Thema Investorenziele und Liquidität (im Sinne von Verkäuflichkeit) vgl. Wellner (2003), S. 7. Vgl. Interview Nr. 04. Eigene Darstellung. Vgl. Pitschke (2006), S. 87. Vgl. TEGoVA (2003), VAP 03 und 04, S. 26-27.

Anhang 67 Anhang 3: TEGoVA Valuation Advisory Paper 12, 14 & 15 Die Valuation Advisory Paper (VAP) 12, 14 & 15 sind Teil des Objekt- und Marktratings der TEGoVA. VAP 12 Ratingkriterien und Gewichtungen für die Büronutzung: