Christoph Pitschke. Die Finanzierung. gewerblicher Immobilien-Projektentwicklungen

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1 Christoph Pitschke Die Finanzierung gewerblicher Immobilien-Projektentwicklungen unter besonderer Berücksichtigung der Neuen Baseler Eigenkapitalvereinbarung

2 Inhaltsübersicht Seite V Inhaltsübersicht 1 Einleitung Problemstellung und Zielsetzung Theoretischer Bezugsrahmen Gang der Untersuchung 9 2 Begriffliche und konzeptionelle Grundlagen Die geltende Baseler Eigenkapitalvereinbarung Rating Projektentwicklung von Gewerbeimmobilien Zusammenfassung 70 3 Finanzierungsumfeld von Gewerbeimmobilien Die Branchensituation von Kreditinstituten und Developern Grundstruktur der Neuen Baseler Eigenkapitalvereinbarung Auswirkungen auf die Finanzierung von Gewerbeimmobilien Zusammenfassung Handlungsoptionen für Developer und Banken Handlungsoptionen in der Geschäftspolitik Handlungsoptionen in der Finanzierung Zinssicherungsinstrumente in der Projektentwicklung Zusammenfassung Empirische Erhebung zur gewerblichen Immobilienfinanzierung Gegenstand und Umfang der empirischen Untersuchung Ergebnisse der empirischen Untersuchung Zusammenfassung Zusammenfassung und Ausblick 272

3 Seite VI Abbildungsverzeichnis Tabellenverzeichnis Abkürzungsverzeichnis XI XIII XV 1 Einleitung Problemstellung und Zielsetzung Theoretischer Bezugsrahmen Forschungsmethode Forschungsobjekte Gang der Untersuchung 9 2 Begriffliche und konzeptionelle Grundlagen Die geltende Baseler Eigenkapitalvereinbarung Funktion und historische Entwicklung Ausgestaltung der Baseler Eigenkapitalvereinbarung Rating Deflatorische Grundlagen Agency-Problematik als Ausgangspunkt Bestimmungsfaktoren des Ratings Analytischer Rahmen Länderrisiko Branchenrisiko Unternehmensrisiko Externe Ratings Begriffsabgrenzung Korrelation zwischen Ratings und Kapitalkosten Bankinterne Ratings Begriffsabgrenzung Korrelation zwischen Ratings und Kreditzins

4 Seite VII 2.3 Projektentwicklung von Gewerbeimmobilien Deflatorische Grundlagen Begriff der Immobilien-Projektentwicklung Begriff der Gewerbeimmobilie Risiken im Projektentwicklungsprozess Die Finanzierung von Projektentwicklungen Klassische Finanzierung Strukturierte Finanzierung Basiskonzept der strukturierten Finanzierung Partizipation am Projekterfolg Covenants Rating von Projektentwicklungen Besonderheiten beim Rating von Projektentwicklungsunternehmen Rating der Bonität von Projektentwicklungsunternehmen Rating der Immobilie Marktanalyse Standortanalyse Objektkonzeption und -qualität Beleihungswert Rating der Cash-flow-Risiken Zusammenfassung ^ 70 3 Finanzierungsumfeld von Gewerbeimmobilien Die Branchensituation von Kreditinstituten und Developern Die Branche der Kreditinstitute Die Struktur der Bankenbranche Wettbewerbsanalyse Die Ertragskrise im Kreditgeschäft Die Ertragsentwicklung deutscher Banken Kostensituation Konjunkturelle Entwicklung Unzureichende Risikomessung Preisgestaltung der Kreditzinsen 91

5 Seite VIII Die Branche der Projektentwickler Die Struktur der Projektentwicklerbranche Wettbewerbsanalyse Die Situation der Projektentwicklerbranche Grundstruktur der Neuen Baseler Eigenkapitalvereinbarung Anwendungsbereich des neuen Akkords Mindesteigenkapitalanforderungen Berechnung der Eigenkapitalanforderung nach Basel II Modifizierter Standardansatz Grundlagen des modifizierten Standardansatzes Anrechnung von Kreditsicherheiten Interner Ratingansatz Grundlagen des internen Ratingansatzes Ausgestaltung des internen Ratingansatzes Basisansatz des IRB-Ansatzes Fortgeschrittener IRB-Ansatz Gewerbliche Immobilienfinanzierungen im IRB-Ansatz Kreditsicherheiten im IRB-Ansatz Operationelle Risiken Aufsichtsrechtliches Überprüfungsverfahren Marktdisziplin Auswirkungen auf die Finanzierung von Gewerbeimmobilien Spreizung der Kreditkonditionen Determinanten der Kreditkonditionen Eigenkapitalkostenanteil Standardrisikokostenanteil Betriebs-und Verwaltungskostenanteil Kosten der Ratings Differenziertes Kreditvergabeverhalten Geschäftspolitisches Verhalten der Banken Prozyklizität der Kreditvergabe Relativierung des Leverage-Effekts Rückwirkungen auf den Immobilienmarkt 152

6 Seite IX Höhere Anforderungen an die Eigenkapitalausstattung Zusammenfassung _^ Handlungsoptionen für Developer und Banken Handlungsoptionen in der Geschäftspolitik Transparenz und Unternehmensdarstellung Verbesserung des Risikomanagements Allianzen zwischen Investor und Developer Handlungsoptionen in der Finanzierung Ausgangssituation Beispielhafte Betrachtung einer Projektentwicklung Klassische Finanzierung nach dem Status Quo Perspektive des Kreditinstituts Perspektive des Projektentwicklers Fazit Klassische Finanzierung nach Einführung von Basel II Perspektive des Kreditinstituts Perspektive des Projektentwicklers Fazit Finanzierung mit Mezzanine-Nachrangdarlehen Abgrenzung des Mezzanine"-Begriffes Perspektive des Kreditinstitutes Perspektive des Projektentwicklers Fazit Joint Venture-Finanzierung mit einer Bank Abgrenzung des Joint-Venture-Begriffes Perspektive der Joint Venture-Bank Perspektive des Projektentwicklers Fazit Finanzierung mit Real Estate Private Equity Abgrenzung des Private Equity-Begriffes Perspektive des Kreditinstitutes Perspektive des Projektentwicklers Perspektive des Private Equity-Partners 230

7 Seite X Fazit Zusammenfassende Betrachtung Zinssicherungsinstrumente in der Projektentwicklung Zins-Caps Collars Forward Rate Agreements Fortschreitende kurzfristige Festsatzfinanzierung Fazit Zusammenfassung Empirische Erhebung zur gewerblichen Immobilienfinanzierung Gegenstand und Umfang der empirischen Untersuchung Zielsetzung der Studie Design der Datenerhebung e Design der Datenauswertung Ergebnisse der empirischen Untersuchung Zusammenfassung Zusammenfassung und Ausblick 272 Beispielverzeichnis 279 Literaturverzeichnis 286 Interviewverzeichnis 323 Gesetzesverzeichnis 327 Anhang 328