Baubedarfe im Wohnungsmarkt NRW Prof. Dr. Michael Voigtländer Kompetenzfeld Finanz- und Immobilienmärkte Düsseldorf, 28. Oktober 2015
Kompetenzfeld Finanz- und Immobilienmärkte Kontakt Prof. Dr. Michael Voigtländer Leiter Kompetenzfeld Finanz- und Immobilienmärkte 0221 4981-741 voigtlaender@iwkoeln,de www,immobilienoekonomik,de Twitter,com/mvoigtlaender Forschungsschwerpunkte Wohnungspolitik und Immobilienökonomik Immobilien- und Unternehmensfinanzierung Geldpolitik und Finanzmarktökonomik Prof. Dr. Michael Voigtländer Baubedarfe in NRW 28. Oktober 2015 2
Inhalt Preisentwicklung in NRW Bestimmung der Baubedarfe Ergebnisse für Deutschland Baubedarfe und Bautätigkeit in NRW Schlussfolgerungen Prof. Dr. Michael Voigtländer Baubedarfe in NRW 28. Oktober 2015 3
Preise für Wohneigentum steigen weiter Index: 2003=100 130 125 120 115 110 105 100 95 90 85 80 Quelle: vdp Research Eigenheime Eigentumswohnungen Prof. Dr. Michael Voigtländer Baubedarfe in NRW 28. Oktober 2015 4
Starke Preisdynamik in den Großstädten Index: 1/2005=100 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 Hamburg München Berlin Quelle: F+B, durchschnittliche Kaufpreise für gebrauchte Bestands-Etagenwohnungen Prof. Dr. Michael Voigtländer Baubedarfe in NRW 28. Oktober 2015 5
Große Preisunterschiede in NRW Quelle: F+B, durchschnittliche Kaufpreise für gebrauchte Bestands-Etagenwohnungen Prof. Dr. Michael Voigtländer Baubedarfe in NRW 28. Oktober 2015 6
Droht eine spekulative Blase? Quelle: Aktiv Prof. Dr. Michael Voigtländer Baubedarfe in NRW 28. Oktober 2015 7
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Ermittlung des Baubedarfs Demografisch bedingter Neubaubedarf Ausgangspunkt Wohnflächennachfrage Umrechnung in Wohnungen auf Basis kreistypischer Wohnungsgrößen Korrektur um Leerstand Ersatzbedarf Ermittlung von Abgangsquoten für Geschosswohnungen und Einfamilienhäuser Prof. Dr. Michael Voigtländer Baubedarfe in NRW 28. Oktober 2015 9
Große regionale Unterschiede Erwartete Veränderung des Wohnungskonsums in Prozent Quelle: IW Köln Prof. Dr. Michael Voigtländer Baubedarfe in NRW 28. Oktober 2015 10
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Wohnungsbau muss ausgeweitet werden in 1.000 Wohnungen 300 267 250 200 183 200 215 245 233 213 160 150 100 50 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015-2020* 2020-2025* 2025-2030* Quelle: Statistisches Bundesamt, *Baubedarf nach Schätzung des IW Köln Prof. Dr. Michael Voigtländer Baubedarfe in NRW 28. Oktober 2015 12
Es fehlen Wohnungen in den Städten in 1.000 Wohnungen Städte mit mehr als 100.000 Menschen 66 102 Städte mit weniger als 100.000 Einwohnern und Landkreise 165 179 Quelle: Statistisches Bundesamt, *Baubedarf nach Schätzung des IW Köln 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 jährlicher Baubedarf 2015-2020 Bautätigkeit 2014 Prof. Dr. Michael Voigtländer Baubedarfe in NRW 28. Oktober 2015 13
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Baubedarf und Bautätigkeit in den 10 größten Städten in NRW 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 Köln Düsseldorf Münster Bonn Dortmund Bielefeld Essen Duisburg Bochum Wuppertal Bedarf 2015 bis 2030 in WE/Jahr Ø Bautätigkeit 2010 bis 2014 in WE Quelle: IW Köln, Statistisches Bundesamt Prof. Dr. Michael Voigtländer Baubedarfe in NRW 28. Oktober 2015 15
Nachholbedarf in den 10 größten Städten in NRW 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0-2.000 Köln Düsseldorf Bonn Münster Bochum Duisburg Wuppertal Essen Bielefeld Dortmund -4.000 Quelle: IW Köln Prof. Dr. Michael Voigtländer Baubedarfe in NRW 28. Oktober 2015 16
In den Ballungsräumen wird zu wenig gebaut Abweichung des Baubedarfs (jährlich bis 2030) von der Bautätigkeit 2014 Prof. Dr. Michael Voigtländer Baubedarfe in NRW 28. Oktober 2015 17
Zu viel Bautätigkeit in Ostwestfalen Abweichung des Baubedarfs von der Bautätigkeit im Zeitraum 2010-2014 Prof. Dr. Michael Voigtländer Baubedarfe in NRW 28. Oktober 2015 18
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Schlussfolgerungen für Großstädte Da Bauflächen knapp sind, muss Mobilisierung von Bauland Priorität haben Auflagen und Restriktionen müssen geprüft werden Nachverdichtung und Wohnhochhäuser bieten Optionen Ausbau der Verkehrsinfrastruktur kann die Zentren entlasten Prof. Dr. Michael Voigtländer Baubedarfe in NRW 28. Oktober 2015 20
Schlussfolgerungen für schrumpfende Regionen Haushalte sind weniger preissensitiv Zinskosten kompensieren gestiegene Neubaukosten Kommunen konkurrieren immer noch mit dem Instrument der Baulandausweisung Es braucht finanzielle Anreize für die Nutzung von Immobilien im Innenbereich Überregionale Planung und Kooperation der Kommunen muss gestärkt werden Aktuelle Zuwanderung bietet Chancen Prof. Dr. Michael Voigtländer Baubedarfe in NRW 28. Oktober 2015 21