Lokale Wohnungsbedarfsprognose Kassel (Prognosemodell des IWU (HEPAS-WOHNBED), u.a. angewendet für die Wohnungsbedarfsprognose Hessen 2010) [1] VORGEHENSWEISE Bestimmung des Wohnungsbedarfs anhand eines normativen, als politische Zielvorstellung zu bestimmenden Wohnungsversorgungsfaktors Ermittlung... des Wohnungsnachholbedarfs, des Wohnungsersatzbedarfs und des Wohnungsneubedarfs Nutzung der bundesweiten Wohnungsprognose 2015 des BBR für wichtige Grundannahmen, für die keine lokalen Daten ermittelt werden können; Prognoseergebnisse sind weniger geeignet [2] BESTIMMUNG DER WOHNUNGSVERSORGUNGS-ZIELQUOTE Grundannahme: Jeder Haushalt sollte eine Wohnung haben 1:1-Verhältnis wird jedoch von drei moderierenden Faktoren beeinflusst: a) Haushalte ohne eigene Wohnung im wesentlichen Untermietverhältnisse Anteil lt. Mikrozensus-Zusatzerhebung 1998: 2,3 % Einflussfaktoren: Lage am Wohnungsmarkt ( Untermietverhältnisse als Notlösung), Anteil an jüngeren/kleineren Haushalten bzw. Anteil an Studierenden (Untermietverhältnisse als gewünschte Wohnform) Anteil kann auch für die Zukunft als relativ konstant angenommen werden (Wohnungsprognose 2015 des BBR) Seite 1
b) Nutzung von Wohnraum als Zweitwohnung bundesweit zunehmender Trend lt. Wohnungsprognose 2015 des BBR ist von 1 bis 3 Zweitwohnungen je 100 Haushalten auszugehen in Kassel waren Ende 2001 rund 2,9 % aller gemeldeten Einwohner (Haupt- und Nebenwohnsitz) mit Zweitwohnsitz gemeldet ( entspricht bei 1,95 Pers./HH auch etwa 2,9 % der Haushalte) Zahl ist mit Einführung der Zweitwohnungssteuer deutlich abgesunken faktisch höherer Zweitwohnungsanteil zu vermuten für die Prognose Rückgriff auf Schätzung der Statistikstelle der Stadt Kassel (3,6 % bis 4 %) c) Notwendiger Leerstand ( Fluktuationsreserve ) Ermöglichung von Umzügen und Zuzügen, vorübergehende Nutzungsunterbrechung für Sanierungs-/Modernisierungsarbeiten Aussagen zum notwendigen Umfang der Fluktuationsreserve schwanken zwischen 0,5 % und 5 % des Wohnungsbestandes (Wohnungsbericht 2001 des HMWVL: 2 %) Fluktuationsreserve ist kein objektivierbarer, aus ökonomischen Gesetzmäßigkeiten abzuleitender, sondern letztlich ein politisch zu bestimmender Wert zunehmende Ausdifferenzierung des Wohnungsmarktes in zahlreiche kleine Teilmärkte bei gleichzeitiger Entspannung der Nachfragesituation innerhalb der einzelnen kleinen Teilmärkte unterliegt die Fluktuationsreserve höheren Schwankungen als in der Gesamtschau tendenziell höhere Quote notwendig Qualifizierung des Wohnungsbestands muss insbesondere in Kassel in den nächsten 10 Jahren massiv vorangetrieben werden erhöhte Leerstandsreserve für Modernisierung/Umbau erforderlich, der nicht in bewohntem Zustand erfolgen kann Annahme für Kassel: 2,5 % Seite 2
Wohnungsversorgungs-Zielquote: AUSGANGSWERT (NORMATIV) 1,0000 UNTERMIETVERHÄLTNISSE - 2,30% ZWEITWOHNUNGSANTEIL + 3,60% FLUKTUATIONSRESERVE + 2,50% ERGEBNIS 1,0380... WOHNUNGEN JE HAUSHALT SIND FÜR EINE ANGEMESSENE WOHNRAUMVER- SORGUNG ERFORDERLICH [3] WOHNUNGSNACHHOLBEDARF Multiplikation der Zahl der Haushalte im Prognoseausgangsjahr mit der Zielquote ergibt den aktuellen Wohnungsbedarf für eine ausreichende Wohnungsversorgung 99.700 Haushalte * 1,038 = 103.489 Wohnungen ist die Zahl der bestehenden Wohnungen geringer, bildet die Differenz den Wohnungsnachholbedarf 101.400 bestehende Wohnungen 103.489 benötigte Wohnungen = 2.089 Wohnungen Nachholbedarf [4] WOHNUNGSNEUBEDARF resultiert aus der Veränderung der Zahl der Haushalte zwischen Prognoseausgangsjahr und Prognosezieljahr unter Anwendung der normativen Wohnungsversorgungsquote Wächst die Zahl der Haushalte um 100, steigt der Wohnungsbedarf um 103,8 Wohnungen, sinkt die Zahl der Haushalte um 100, sinkt auch der Wohnungsbedarf um 103,8 Wohnungen Seite 3
[5] WOHNUNGSERSATZBEDARF betrachtet wird die Wohnflächenentwicklung im Bestand; d.h.: Bestandsverluste + Zuwachs und Verluste an Wohnungen durch Baumaßnahmen im Bestand (Dachgeschossausbauten, Aufstockungen, Wohnungszusammenlegungen) Bestandsverluste durch Totalabgänge sind relativ selten, etwa 0,05 % des Wohnungsbestandes (1987-1999), davon ca. 92 % tatsächlicher Abriss, in 8 % der Fälle Nutzungsänderungen weitgehend unabhängig von Konjunkturzyklen durch gegenseitige Kompensation zweier gegenläufiger Entwicklungen: große Nachfrage macht Erhalt, Sanierung und Modernisierung von Wohnungen attraktiver, aber auch den Abriss nicht mehr marktgängiger Wohngebäude zugunsten von Neubauten verstärkt rentabel Baumaßnahmen im Bestand zeigen eine deutliche konjunkturelle Abhängigkeit, zum Teil verstärkt durch entsprechende Förderprogramme (z. B. Dachgeschossausbauten) konjunkturelle Abhängigkeit und unzureichende Erfassung von Wohnungsabgängen in der amtlichen Statistik machen eine seriöse Prognose dieses Faktors ist schwierig generelle Annahmen liegen zwischen etwa 0,19 % (IWU) und 0,3 % (BBR) jährlich Annahmen für Kassel: erheblicher Modernisierungs- und Umbaubedarf im Bestand, häufig in Verbindung mit Wohnungszusammenlegungen zur Schaffung größerer Wohnungen gezielter Abriss von Wohnungen zum Abbau struktureller Angebotsüberhänge wird zu einer zunehmend akzeptierten Handlungsoption werden steigender Pro-Kopf-Verbrauch an Wohnfläche verstärkt den Trend zu größeren Wohnungen tendenziell steigender Bedarf an Bestandsanpassung (abhängig von der Einkommens- und Kaufkraftentwicklung, jedoch nicht linear) Annahme eines Wohnungsersatzbedarfs von 0,3 % jährlich Je 1.000 bestehende Wohnungen müssen jährlich 3 neue Wohnungen als Ersatz für Verluste durch Abriss, Umnutzung, Zusammenlegung etc. gebaut werden. Seite 4
[6] WOHNUNGSBEDARFSPROGNOSE: ERGEBNISSE Variante A: Wanderungssaldo + 500 /a 2002 2007 Zahl der Privathaushalte 99.871 100.299 99.941 Wohnungsbestand im Ausgangsjahr 101.400 Wohnungsversorgungsquote 1,0153 1,0380 1,0380 jährliche Wohnungsabgangsquote [in %] 0,30 0,30 0,30 Variante B: Wanderungssaldo +/- 0 /a 2002 2007 Zahl der Privathaushalte 99.871 99.004 95.850 Wohnungsbestand im Ausgangsjahr 101.400 Wohnungsversorgungsquote 1,0153 1,0380 1,0380 jährliche Wohnungsabgangsquote [in %] 0,30 0,30 0,30 2007 2007- NEUBEDARF 444-372 73 ERSATZBEDARF 1.530 1.978 4.660 NACHHOLBEDARF 2.266 0 2.266 GESAMTBEDARF 4.241 1.607 6.999 Veränderung pro Jahr + 848 + 321 + 467 2007 2007- NEUBEDARF -900-3.274-4.174 ERSATZBEDARF 1.530 624 4.660 NACHHOLBEDARF 2.266 0 2.266 GESAMTBEDARF 2.896-2.650 2.752 Veränderung pro Jahr 579-530 + 183 Seite 5
Variante C: Wanderungssaldo 500 /a 2002 2007 Zahl der Privathaushalte 99.871 97.709 91.882 Wohnungsbestand im Ausgangsjahr 101.400 Wohnungsversorgungsquote 1,0153 1,0380 1,0380 jährliche Wohnungsabgangsquote [in %] 0,30 0,30 0,30 Variante D: Wanderungssaldo - 1.000 /a 2002 2007 Zahl der Privathaushalte 99.871 96.413 87.914 Wohnungsbestand im Ausgangsjahr 101.400 Wohnungsversorgungsquote 1,0153 1,0380 1,0380 jährliche Wohnungsabgangsquote [in %] 0,30 0,30 0,30 2007 2007- NEUBEDARF -2.244-6.048-8.293 ERSATZBEDARF 1.530-731 4.660 NACHHOLBEDARF 2.266 0 2.266 GESAMTBEDARF 1.552-6.779-1.366 Veränderung pro Jahr 310-1.356-91 2007 2007- NEUBEDARF -3.589-8.822-12.411 ERSATZBEDARF 1.530-2.086 4.660 NACHHOLBEDARF 2.266 0 2.266 GESAMTBEDARF 207-10.908-5.485 Veränderung pro Jahr 41-2.182-366 Seite 6
[7] ENTWICKLUNG DES 1-2-FAMILIENHAUSSEKTORS 2 Indikatoren: Entwicklung der Altersgruppe der 30-45-Jährigen als Referenzgruppe für die Nachfrageentwicklung (1987-2001: durchschnittliche Nachnachfrage nach 1,06 1-2-Familienhäusern je 100 Personen dieser Altersgruppe) Entwicklung der Altersgruppe der Über-64-Jährigen als Referenzgruppe für die Entwicklung des Bestandsangebots (Veränderung des Bestands analog zur Veränderung der Altersgruppe) Differenz der beiden Einflussfaktoren ergibt (positiven oder negativen) Bedarf an Neubauten / Baugrundstücken Seite 7
BEISPIEL: 1-2-Familienhausnachfrage und -angebot Kassel bis Szenario B: Wanderungssaldo +-0 Quotient 30-45- jährliche jährliche 65 und Jährige Nachfrage Nachfrage Ältere 65 + Ältere, Angebot Veränderung aus dem zum Vorjahr Bestand Nachfrageüberhang / vermarktbarer Neubau 2002 50.016 1,06 530 37.022 375 155 2003 49.852 1,07 533 37.127 0,28% 376 157 2004 49.525 1,08 535 37.380 0,68% 379 156 2005 49.111 1,09 535 37.726 0,93% 382 153 2006 48.654 1,10 535 38.179 1,20% 387 148 2007 48.050 1,11 533 38.405 0,59% 389 144 2008 47.566 1,12 533 38.328-0,20% 388 145 2009 46.698 1,13 528 38.312-0,04% 388 140 2010 45.768 1,14 522 38.285-0,07% 388 134 2011 45.056 1,15 518 37.837-1,17% 383 135 2012 44.108 1,16 512 37.573-0,70% 381 131 2013 42.985 1,17 503 37.569-0,01% 381 122 2014 41.656 1,18 492 37.650 0,22% 381 110 2015 40.007 1,19 476 37.712 0,16% 382 94 2016 38.580 1,20 463 37.706-0,02% 382 81 37.310 1,21 451 37.745 0,10% 382 69 SUM MEN 8.199 6.124 2.076 GESAMTWOHNUNGSBEDARF BIS : 2.752 Wohnungen Seite 8
BEISPIEL: 1-2-Familienhausnachfrage und -angebot Kassel bis Szenario C: Wanderungssaldo -500 Quotient 30-45- jährliche jährliche 65 und Jährige Nachfrage Nachfrage Ältere 65 + Ältere, Angebot Veränderung aus dem zum Vorjahr Bestand Nachfrageüberhang / vermarktbarer Neubau 2002 50.016 1,06 530 37.022 375 155 2003 49.352 1,06 523 37.127 0,28% 376 147 2004 48.525 1,06 514 37.380 0,68% 379 136 2005 47.611 1,06 505 37.726 0,93% 382 123 2006 46.654 1,06 495 38.179 1,20% 387 108 2007 45.550 1,06 483 38.405 0,59% 389 94 2008 44.566 1,06 472 38.328-0,20% 388 84 2009 43.198 1,06 458 38.312-0,04% 388 70 2010 41.768 1,06 443 38.285-0,07% 388 55 2011 40.556 1,06 430 37.837-1,17% 383 47 2012 39.108 1,06 415 37.573-0,70% 381 34 2013 37.485 1,06 397 37.569-0,01% 381 17 2014 35.656 1,06 378 37.650 0,22% 381-3 2015 33.507 1,06 355 37.712 0,16% 382-27 2016 31.580 1,06 335 37.706-0,02% 382-47 29.810 1,06 316 37.745 0,10% 382-66 SUM MEN 7.048 6.124 925 GESAMTWOHNUNGSBEDARF BIS : -1.366 Wohnungen Nachfrage nach neuen 1-2-Familienhäusern geht vollständig zu Lasten des Mietwohnungssektors Seite 9