Merkblatt zur Belastung von Erbbaurechten (Dieses Merkblatt dient nur als Information und hat keine rechtliche Bindung) 1. Vor der Zustimmung zu der Belastung eines Erbbaurechts nach 5 II, 7 II ErbbauRG sind folgende Erklärungen einzuholen: - Erklärung der Grundschuldgläubigerin zur Verwendung und zur Tilgung des Darlehens und der Grundschuld gemäß dem Muster Anlage 1 - Erklärung der Erbbauberechtigten zur Verwendung und zur Tilgung des Darlehens und der Grundschuld gemäß dem Muster Anlage 2 - Erklärung der Erbbauberechtigten und der Grundschuldgläubigerin zur Einmalvalutierung der Grundschuld gemäß dem Muster Anlage 3 2. Falls der konkrete Fall unter dem Gesichtspunkt einer adäquaten Begrenzung von Risiken für die Stadt hierzu Anlaß bietet oder falls Grundschuldgläubigerin nicht ein der Bankenaufsicht eines EU-Staates unterliegendes Kreditinstitut ist, ist von der Grundschuldgläubigerin außerdem eine Kopie des Sicherungsvertrags und des Tilgungsplans anzufordern. - Sollte der Sicherungsvertrag nicht den Beschränkungen der Anlage 1 entsprechen, ist auf eine Änderung hinzuwirken. - Sollte der Tilgungsplan keine mindestens jährliche und im wesentlichen lineare Tilgung vorsehen, die rechtzeitig vor einem Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf endet, ist auf eine Änderung hinzuwirken. - Außerdem ist darauf hinzuwirken, daß der Sicherungsvertrag und der Tilgungsplan, soweit es um die vorgenannten Gesichtspunkte geht, nicht ohne Zustimmung der Stadt geändert werden können. 3. Falls der konkrete Fall unter dem Gesichtspunkt einer adäquaten Begrenzung von Risiken für die Stadt hierzu Anlaß bietet oder falls Grundschuldgläubigerin nicht ein der Bankenaufsicht eines EU-Staates unterliegendes Kreditinstitut ist, ist von der Erbbauberechtigten und der Grundschuldgläubigerin weiterhin eine Bestätigung (jeweils mit Unterschriften der vertretungsberechtigten Vertreter) anzufordern, daß die Finanzierung des gesamten Bauprojektes gesichert ist. Ggf. sind zusätzlich Kopien der zwischen den Beteiligten getroffenen Verträge zur Finanzierung anzufordern und detailliert daraufhin zu überprüfen, ob die Finanzierung wirklich gesichert ist. Bleiben Zweifel daran, daß die Finanzierung gesichert ist, ist eine Fertigstellungsbürgschaft eines Kreditinstituts zu verlangen. 4. Eine Belastung des Erbbaurechts darf maximal bis zu der Höhe von 95 Prozent des Vergütungsanspruchs erfolgen, der dem Erbbauberechtigten nach dem Erbbaurechtsvertrag zusteht, falls die Stadt von ihrem Heimfallanspruch Gebrauch macht. Sieht die Grundschuldbestellungsurkunde eine Verzinsung der Grundschuld (z.b. 1.000.000 Euro nebst 18 v.h. Zinsen pro Jahr) vor, ist nicht der Nominalbetrag der Grundschuld maßgeblich, sondern der Betrag, den die Belastung unter Berücksichtigung der Zinsklausel tatsächlich erreichen kann. Zur Bestimmung dieses Betrages ist die Zinsklausel nicht mit dem theoretisch denkbaren dreißigfachen, sondern im Sinne einer lebensnahen Betrachtung mit dem vierfachen Jahreswert der Zinssumme anzusetzen. Da die Mehrbelastung durch eine Zinsklausel in aller Regel nicht genau bestimmt werden kann, sollte wenn immer möglich darauf hingewirkt werden, daß in der Grundschuldbestellungsurkunde entweder auf eine Verzinsung der Grundschuld verzichtet wird und statt dessen ein entsprechend höherer Nominalbetrag vereinbart wird oder aber zusätzlich zu der Angabe des Zinssatzes und des Bezugszeitraumes eine zu jedem Zeitpunkt geltende Höchstsumme für die geschuldeten Zinsen festgelegt wird.
5. Falls Grundschuldgläubigerin nicht ein der Bankenaufsicht eines EU-Staates unterliegendes Kreditinstitut ist, wird die Zustimmung nur erteilt, wenn weder für die Grundschuld noch für ein entsprechendes abstraktes Schuldversprechen ( 780 BGB) eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung vorgesehen ist. 6. Die Zustimmung wird nur erteilt, wenn das Grundpfandrecht als Buchgrundpfandrecht eingetragen werden soll und sich die Grundschuldgläubigerin verpflichtet, dieses nicht in ein Briefgrundpfandrecht umzuwandeln. Einer Belastung mit einem Briefgrundpfandrecht wird nicht zugestimmt. 7. Die Zustimmung wird nur erteilt, wenn alle Rechte der Stadt Düren, insbesondere der Erbbauzins, die erste Rangstelle behalten. Bei Vorkaufsrechten der Stadt Düren kann ein Rangrücktritt hingenommen werden, wenn dies im Einzelfall unter Würdigung aller Umstände vertretbar erscheint. 8. Die Zustimmung wird nur erteilt, wenn in dem betreffenden Notarvertrag sowohl schuldrechtlich als auch dinglich geregelt ist, daß eine Übertragung der Grundschuld und eine Abtretung der durch sie gesicherten Forderungen nur mit Zustimmung der Stadt Düren möglich ist. 9. Die Zustimmung wird nur erteilt, wenn der betreffende Notarvertrag eine Vormerkung nach folgendem Muster enthält: Vormerkung (1) Die Erbbauberechtigte tritt ihre bestehenden und künftigen, auch bedingten oder befristeten Ansprüche auf vollständige oder teilweise Aufgabe der hier bestellten Grundschuld durch Abtretung, Verzicht oder Löschung nebst aller Neben- und Folgeansprüche an die Grundstückseigentümerin ab. (2) Zur Sicherung der abgetretenen Ansprüche gegen die Grundpfandrechtsgläubigerin wird die Eintragung einer Vormerkung gemäß 883 BGB zugunsten der Eigentümerin des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks bewilligt und beantragt. Absatz 2 ist entbehrlich, falls Grundschuldgläubigerin ein der Bankenaufsicht eines EU- Staates unterliegendes Kreditinstitut ist und die Belastung des Erbbaurechts unter Berücksichtigung bereits vorhandener Belastungen insgesamt unter 250.000 Euro bleibt. Sieht eine Grundschuldbestellungsurkunde eine Verzinsung der Grundschuld vor, ist nicht der Nominalbetrag maßgeblich, sondern der Betrag, den die Belastung unter Berücksichtigung der Zinsklausel tatsächlich erreichen kann. 10. Die Zustimmung wird nur erteilt, wenn der betreffende Notarvertrag eine Löschungsvormerkung nach folgendem Muster enthält: Löschungsvormerkung (1) Die Erbbauberechtigte verpflichtet sich gegenüber der Stadt Düren und jedem künftigen Grundstückseigentümer, die in dieser Urkunde bestellte und zur Eintragung bewilligte Grundschuld auf eigene Kosten insoweit löschen zu lassen als sie ganz oder teilweise der Erbbauberechtigten zusteht oder sich mit dem Erbbaurecht in einer Person vereinigt oder bereits vereinigt hat. (2) Die Erbbauberechtigte bewilligt die Eintragung einer entsprechenden Löschungsvormerkung zu Gunsten des jeweiligen Grundstückseigentümers und beantragt deren Eintra-
gung gemäß 1179 Nr. 2 BGB im Grundbuch (dem Grundstückseigentümer steht aufgrund der Heimfallvereinbarung ein bedingter Übertragungsanspruch bezüglich des Erbbaurechtes zu); ferner bewilligt sie bereits heute vorsorglich die Eintragung einer Löschungsvormerkung gemäß 1179 Nr. 1 BGB (Antrag wird insoweit erst dann gestellt werden, wenn der Grundstückseigentümer mit seinen Rechten hinter die in dieser Urkunde bestellt und zur Eintragung bewilligte Grundschuld zurücktritt). (oder falls der Notar folgende Kurzfassung mit dem zweiten Absatz für inhaltlich regelungsgleich hält nur: Die Erbbauberechtigte bewilligt die Eintragung einer entsprechenden Löschungsvormerkung zu Gunsten Stadt Düren als Berechtigte des Rechts Abt. lfd. Nr. in das Grundbuch. ) Absatz 2 ist entbehrlich, falls Grundschuldgläubigerin ein der Bankenaufsicht eines EU- Staates unterliegendes Kreditinstitut ist und die Belastung des Erbbaurechts unter Berücksichtigung bereits vorhandener Belastungen insgesamt unter 250.000 Euro bleibt. Sieht eine Grundschuldbestellungsurkunde eine Verzinsung der Grundschuld vor, ist nicht der Nominalbetrag maßgeblich, sondern der Betrag, den die Belastung unter Berücksichtigung der Zinsklausel tatsächlich erreichen kann. 11. Die Zustimmung zu der Belastung eines Erbbaurechts ist nur dann als Geschäft der laufenden Verwaltung anzusehen, wenn der Erbbauberechtigte eindeutig einen Anspruch auf Zustimmung hat. Ist dies nicht der Fall, erfolgt die entgültige Entscheidung über die Zustimmung zu der Belastung eines Erbbaurechts durch das zuständige Ratsgremium. Bei einer Belastung in Höhe von 800.000 Euro oder mehr erfolgt auch dann, wenn der Erbbauberechtigte eindeutig einen Anspruch auf Zustimmung hat, die entgültige Entscheidung über die Zustimmung zu der Belastung eines Erbbaurechts durch den zuständigen Ausschuß des Rates. Dies gilt auch, falls die neue Belastung zwar unter 800.000 Euro liegt, die Gesamtbelastung des Erbbaurechts wegen bereits vorhandener Belastungen dadurch insgesamt aber 800.000 Euro oder mehr erreicht. Sieht eine Grundschuldbestellungsurkunde eine Verzinsung der Grundschuld vor, ist nicht der Nominalbetrag maßgeblich, sondern der Betrag, den die Belastung unter Berücksichtigung der Zinsklausel tatsächlich erreichen kann. Falls Grundschuldgläubigerin nicht ein der Bankenaufsicht eines EU-Staates unterliegendes Kreditinstitut ist, erfolgt die entgültige Entscheidung über die Zustimmung zu der Belastung eines Erbbaurechts immer durch den Rat. Mehrere entscheidungsreife Fälle sollen möglichst in einer Sitzungsvorlage zusammengefaßt werden. 12. Die Zustimmung zur Veräußerung des Erbaurechtes durch einen Insolvenzverwalter oder im Versteigerungsverfahren wird im Voraus bei der Belastung des Erbbaurechtes nur bei Abgabe einer Erklärung gemäß dem Muster Anlage 4 erteilt. Das gleiche gilt für die Abgabe einer Stillhalteerklärung.
Anlage 1 Rechtsgeschäftliche Erklärung der Grundschuldgläubigerin gegenüber der Stadt Düren Die [Grundschuldgläubigerin näher bezeichnen] nachfolgend Grundschuldgläubigerin verpflichtet sich gegenüber der Stadt Düren und jedem künftigen Grundstückseigentümer dazu, mit der für die Grundschuldgläubigerin zu Lasten des Erbbaurechts am Grundstück am durch Urkunde-Nr. bestellten Grundschuld von Euro ausschließlich Gelddarlehen der Grundschuldgläubigerin an die [Erbauberechtigte näher bezeichnen] nachfolgend Erbbauberechtigte zu sichern, die sich in vollem Umfang werterhöhend auf das Erbbaurecht auswirken oder zum Erwerb des Erbbaurechts erforderlich sind und deren Auszahlung an die Erbbauberechtigte nur aufgrund entsprechender Nachweisführung gegenüber der Grundschuldgläubigerin durch die Erbbauberechtigte sowie nur nach Baufortschritt erfolgt. Die Grundschuldgläubigerin verpflichtet sich weiterhin dazu, die zweckentsprechende Verwendung der Gelder in bankenüblicher Weise zu überwachen. Die Grundschuldgläubigerin verpflichtet sich ferner, im Falle der Rechtsnachfolge die vor übernommenen Verpflichtungen an die Rechtsnachfolger weiter zu geben und die Stadt Düren von einer Rechnachfolge in Kenntnis zu setzen sowie die Rechtsnachfolger wiederum entsprechend zur Weitergabe der Verpflichtungen und zur Inkenntnissetzung über eine Rechtsnachfolge zu verpflichten. Die Grundschuldgläubigerin erklärt, daß der mit der Grundschuld gesicherte Darlehensvertrag zwischen ihr und der Erbbauberechtigten vorsieht bzw. vorsehen wird, daß das Darlehen bzw. die Grundschuld mindestens jährlich und im wesentlichen linear getilgt wird und die Tilgung spätestens im Jahr [näher bezeichnen] und somit rechtzeitig vor dem Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf abgeschlossen sein wird, und daß sie ihre Rechte aus dieser Tilgungsabrede auch in bankenüblicher Weise durchsetzen wird. Ort, Datum Unterschrift der vertretungsberechtigten Vertreter der Grundschuldgläubigerin Unterschrift der vertretungsberechtigten Vertreter der Stadt Düren
Anlage 2 Rechtsgeschäftliche Erklärung der Erbbauberechtigten gegenüber der Stadt Düren Die [Erbbauberechtigte näher bezeichnen] nachfolgend Erbbauberechtigte verpflichtet sich gegenüber der Stadt Düren und jedem künftigen Grundstückseigentümer dazu, das mit der für die [Grundschuldgläubigerin näher bezeichnen] zu Lasten des Erbbaurechts am Grundstück am durch Urkunde-Nr. bestellten Grundschuld zu sichernde Darlehen ausschließlich zum Erwerb des Erbbaurechts und im übrigen so zu verwenden, daß es sich in vollem Umfang werterhöhend auf das Erbbaurecht auswirkt. Außerdem verpflichtet sie sich dazu, die Auszahlung des Darlehens nur nach Baufortschritt zu fordern. Die Erbbauberechtigte verpflichtet sich weiterhin dazu, das Darlehen bzw. die Grundschuld mindestens jährlich und im wesentlichen linear zu tilgen sowie die Tilgung spätestens im Jahr [näher bezeichnen] und somit rechtzeitig vor dem Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf abzuschließen. Ort, Datum Unterschrift der vertretungsberechtigten Vertreter der Erbbauberechtigten Unterschrift der vertretungsberechtigten Vertreter der Stadt Düren
Anlage 3 Rechtsgeschäftliche Erklärung der Erbbauberechtigten und der Grundschuldgläubigerin gegenüber der Stadt Düren Im Erbbaugrundbuch des Amtsgerichtes von Blatt ist als Erbbauberechtigte eingetragen:. Die Erbbauberechtigte hat zulasten des vorgenannten Erbbaurechtes durch Urkunde- Nr. des Notars mit seinem Amtssitz in eine Grundschuld von Euro bestellt. Eigentümerin des mit dem vorgenannten Erbbaurecht belasteten Grundstücks ist die Stadt Düren. 1. Die unterzeichnende Erbbauberechtigte tritt mit Zustimmung und Kenntnisnahme der unterzeichnenden Grundschuldgläubigerin ihre bestehenden und künftigen, auch bedingten oder befristeten Ansprüche auf vollständige oder teilweise Aufgabe der eingangs genannten Grundschuld durch Abtretung, Rückübertragung, Verzicht oder Löschung an die Grundstückseigentümerin ab. Die unterzeichnende Grundschuldgläubigerin bestätigt, daß Ansprüche Dritter nicht geltend gemacht worden sind. Die unterzeichnende Erbbauberechtigte und die Grundschuldgläubigerin verpflichten sich der Grundstückseigentümerin als Zessionarin gegenüber, a) die Grundschuld, deren dingliche Zinsen und einmalige Nebenleistungen nur einmal für das anläßlich der Bestellung gewährte Darlehen einschließlich der damit verbundenen Nebenleistungen (Zinsen, einmaligen Nebenleistungen, Kosten) in Anspruch zu nehmen b) nicht ohne Zustimmung der Grundstückseigentümerin: über die eingangs genannte Grundschuld zu verfügen; die schuldrechtlichen Vereinbarungen, zu deren Sicherung die Grundschuld dient, zu ändern oder durch neue Vereinbarungen zu ersetzen. Stundungsvereinbarungen bis zur Dauer von zwei Jahren bedürfen nicht der Zustimmung. 2. Soweit Ansprüche auf Rückgewähr der im Range vorgehenden Grundpfandrechte an die unterzeichnende Grundschuldgläubigerin abgetreten sind, wird die unterzeichnende Grundschuldgläubigerin diese Ansprüche nur zum Zwecke des Aufrückens ihres Grundpfandrechtes verwenden. 3. Auf Verlangen der Grundstückseigentümerin ist die unterzeichnende Grundschuldgläubigerin im Falle der Zwangsversteigerung auch zur Abgabe einer Teillöschungsbe-
willigung in Höhe des nicht oder nicht mehr valutierten Grundschuld oder Abgabe einer Verzichtserklärung auf den Mehrerlös im Verteilungstermin verpflichtet. Ort, Datum Unterschrift der vertretungsberechtigten Vertreter der Erbbauberechtigten Unterschrift der vertretungsberechtigten Vertreter der Grundschuldgläubigerin Unterschrift der vertretungsberechtigten Vertreter der Stadt Düren
Anlage 4 Zustimmung zur Veräußerung und Gegenverpflichtungserklärung Grundstückseigentümerin: Erbbauberechtigte: Erbbaugrundbuch von Blatt Grundschuld zugunsten in Höhe von Euro Die Grundstückseigentümerin hat sich zur Veräußerung des vorgenannten Erbbaurechtes die Zustimmung vorbehalten. Die Grundstückseigentümerin erteilt hiermit schon jetzt die Zustimmung zur Veräußerung des Erbbaurechtes durch einen Insolvenzverwalter oder für den Fall eines Zwangsversteigerungsverfahrens, falls dieses durch die vorgenannten Grundschuldgläubigerin wegen der ihr aus der eingangs genannten Grundschuld zustehenden rückständigen und laufenden Ansprüche an Kapital, Zinsen und Nebenleistungen betrieben wird. Die Zustimmung erfolgt unter der Bedingung, daß der jeweilige Ersteher in alle schuldrechtlichen Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag nebst seiner späteren Ergänzungen und Änderungen eintritt sowie die Erbbauzinsreallast, das Vorkaufsrecht und ggfls. die Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Erhöhung des Erbbauzinses bestehen bleiben. Gleichzeitig übernimmt die Grundstückseigentümerin die Verpflichtung, daß sie im Falle der Veräußerung des Grundstücks ihre Rechtsnachfolger zur Abgabe einer gleichen Einverständniserklärung verpflichten wird. Die Geltendmachung des Heimfallanspruchs der Grundstückseigentümerin bleibt vorbehalten. Die Gläubigerin der vorgenannten Grundschuld verpflichtet sich gegenüber der derzeitigen Grundstückseigentümerin und jedem künftigen Grundstückseigentümer: 1. Vor Einleitung einer notwendig werdenden Zwangsvollstreckung in das Erbbaurecht die Grundstückseigentümerin als Ausgeberin zu benachrichtigen, damit sie die Gelegenheit hat, die ihr geeignet erscheinenden Maßnahmen zu treffen; 2. Bei Ausübung des Heimfallrechtes, und zwar sowohl bei Übernahme des Erbbaurechtes durch die Grundstückseigentümerin als auch bei der Übertragung des Erbbaurechtes auf einen Dritten, den neuen Schuldner als Darlehnsnehmer anzunehmen und das vorgenannte Grundpfandrecht bestehen zu lassen, sofern gegen die Kreditwürdigkeit des neuen Schuldners keine Bedenken bestehen, die dingliche Sicherheit gemäß den für die Gläubigerin geltenden Beleihungsgrundsätzen gewährleistet ist und in der Person des neuen Schuldners die mit der Darlehnshergabe verbundenen persönlichen Voraussetzungen und Zweckbindungen erfüllt sind;
3. Bei Durchführung der Zwangsversteigerung des Erbbaurechtes dem Antrag der Grundstückseigentümerin auf abweichende Versteigerungsbedingungen gemäß 59 ZVG (Bestehenbleiben der zugunsten der Grundstückseigentümerin in Abteilung II des Erbbaugrundbuches eingetragenen Rechte) zuzustimmen; 4. Für den Fall des Erwerbs der Rechte aus dem Meistgebot oder des Erbbaurechtes im Zwangsversteigerungsverfahren eine Abtretung der Rechte aus dem Meistgebot oder eine nachfolgende freihändige Veräußerung des Erbaurechtes nur im Einvernehmen mit der Grundstückseigentümerin vorzunehmen und unter der Bedingung, daß der jeweilige Erwerber in alle schuldrechtlichen Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag nebst seiner späteren Ergänzungen und Änderungen eintritt sowie die zugunsten der Grundstückseigentümerin in Abteilung II des Erbbaugrundbuches eingetragenen Rechte bestehen bleiben; 5. Die Grundschuldgläubigerin erklärt, daß sie von der Anzeige der Abtretung der Rückgewähransprüche an die Grundstückseigentümerin Kenntnis erlangt hat und diese beachten wird. Ort, Datum Unterschrift der vertretungsberechtigten Vertreter der Grundschuldgläubigerin Unterschrift der vertretungsberechtigten Vertreter der Stadt Düren