FG Nürnberg, Urteil v. 03.11.2016 3 K 310/15 Titel: Nachweis der Einkünfterzielungsabsicht bei Gewerbeimmobilien, die aufgrund ihrer baulichen Gestaltung schwer zu vermieten sind hier: Schloss Normenketten: EStG 9 Abs. 1 EStG 10d Abs. 1 S. 3 EStG 10d Abs. 4 S. 4 EStG 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Leitsatz: Zeigt sich bei Gewerbeimmobilien aufgrund bislang vergeblicher Vermietungsbemühungen, dass für das Objekt, so wie es baulich gestaltet ist, kein Markt besteht und die Immobilie deshalb nicht vermietbar ist, so muss der Steuerpflichtige will er seine fortbestehende Vermietungsabsicht belegen zielgerichtet darauf hinwirken, unter Umständen auch durch bauliche Umgestaltungen einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen. Bleibt er untätig und nimmt den Leerstand auch künftig hin, spricht dieses Verhalten gegen den endgültigen Entschluss zu vermieten oder sollte er bei seinen bisherigen, vergeblichen Vermietungsbemühungen mit Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt haben für deren Aufgabe. Schlagworte: Einkünften, Finanzamt, Klägers, Mietverträge, Nichtzulassungsbeschwerde, Werbungskosten Fundstelle: BeckRS 2016, 111601 Tatbestand Streitig ist das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Der Kläger ist seit dem Jahr 1996 Eigentümer des Schlosses V. Die Nutzfläche des Schlosses besteht aus Erdgeschoss, Untergeschoss, zwei Obergeschossen und Nebengebäuden. Der Kläger schloss mit der GbR C, an welcher er selbst zu 50 % beteiligt ist, einen Mietvertrag über das Schloss. Nach diesem Mietvertrag vom April 2002 vermietete der Kläger die gesamte Erdgeschossfläche, Terrasse, Nebengebäude (Wäscherei, Kühlhaus), WC-Anlagen für Biergarten und Untergeschoss (Weinkeller) des Schlossgebäudes ab 1. Mai 2002 zu einer monatlichen Miete von 4.250 brutto an die GbR für den Betrieb eines Restaurants mit regionaler gehobener Küche. Der Mietvertrag ist auf 5 Jahre abgeschlossen; er sieht eine Erhöhung des Mietzinses bei Überschreitung von Bruttoumsatzerlöses von 600.000 im Jahr vor. Die GbR C wird am Finanzamt Y veranlagt. Wegen ausstehender Mietzahlungen kam es zu zivilrechtlichen Prozessen zwischen dem Kläger und der GbR C. Mit Urteil des Landgerichts wurde die GbR zur Zahlung der Miete für 2004 verurteilt. Die Berufung wies das Oberlandesgericht zurück. Mit Urteil des Oberlandesgerichts wurde die GbR dazu verurteilt, an den Steuerpflichtigen die ausstehende Miete samt Zinsen nachzubezahlen. Hiervon floss ihm bislang nur im Jahr 2010 ein Teilbetrag zu.
In einem weiteren Rechtsstreit ist gegen das Urteil des Landgerichts und den Beschluss des Oberlandesgerichts beim Bundesgerichtshof Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt. Am 05.04.2008 beauftragte der Kläger das Maklerbüro L mit einem Maklerallgemeinauftrag mit dem Verkauf des Objekts Schloss V. Der Kläger hat seit 2006 keine Einnahmen - außer den Einnahmen für 2010 - aus dem Mietverhältnis mehr erklärt. Mit Einreichung der Einkommensteuererklärungen machte der Kläger negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung des Schlosses V geltend i.h.v. 29.363 für 2007 (Einnahmen: 0 ), - 39.360 für 2008 (Einnahmen: 0 ), - 27.147 für 2009 (Einnahmen: 0 ), - 32.350 für 2011 (Einnahmen: 0 ) und - 29.019 für 2012 (Einnahmen: 0 ). Das Finanzamt setzte mit Einkommensteuerbescheiden für 2008 vom 15.07.2011, für 2009 vom 11.04.2014 und für 2011 vom 13.06.2013 jeweils in Gestalt der Änderungsbescheide vom 07.01.2015 sowie für 2012 vom 13.06.2013 und vom 14.01.2015 nicht die geltend gemachten negativen Einkünfte aus der Vermietung des Schlosses V bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung an. Mit den Bescheiden über die gesonderte Feststellung des verbleibenden Verlustvortrags zur Einkommensteuer zum Schluss des Veranlagungszeitraums auf den 31.12.2008 vom 22.04.2011 und 15.07.2011 und auf den 31.12.2009 vom 19.10.2011 und Änderungsbescheiden jeweils vom 07.01.2015 wurde entsprechend der verbleibende Verlustvortrag nach 10 d Abs. 4 EStG festgestellt. Die Einsprüche gegen die Bescheide über die gesonderte Feststellung des verbleibenden Verlustvortrags zur Einkommensteuer zum Schluss des Veranlagungszeitraums auf den 31.12.2008 und 31.12.2009 jeweils vom 07.01.2015 wies das Finanzamt mit Einspruchsentscheidung vom 03.02.2015 als unbegründet zurück. Zur Begründung führte das Amt aus, dass die Neufassung des 10 d Abs. 4 Satz 4 EStG durch das Jahressteuergesetz 2010 vom 08.12.2010 (BGBl. I S. 1768) eine inhaltliche Bindung des Verlustfeststellungsbescheids an die der Einkommensteuerfestsetzung zugrunde gelegten Besteuerungsgrundlagen vorsehe. Wenn ein Steuerpflichtiger die erstmalige bzw. eine höhere Berücksichtigung eines Verlustes erreichen wolle, müsse er nunmehr den Einkommensteuerbescheid auch dann mit dem Einspruch anfechten, wenn die Steuer auf 0 festgesetzt wurde und der geltend gemachte erstmalige bzw. höhere Verlust nicht im Rahmen des Verlustrücktrags bei der Steuerfestsetzung des Vorjahrs ( 10 d Abs. 1 Satz 3 EStG) zu berücksichtigen ist. Die Einsprüche gegen die Einkommensteuerbescheide für 2007 bis 2009 sowie 2011 und 2012 wies das Finanzamt mit Einspruchsentscheidung vom 03.02.2015 als unbegründet zurück. Zur Begründung führte das Amt aus, dass eine Einkünfteerzielungsabsicht ab 2007 fehle. Im Zusammenhang mit dieser Vermietung habe der Kläger die folgenden Mieteinnahmen erzielt und die folgenden Einkünfte aus der Vermietung des Objekts erklärt: 1998 0-95.469 DM - 48.812 1999 0-74.467 DM - 30.074 2000 0-104.757 DM - 53.561 2001 0-92.426 DM - 47.256 2002 43.377-8.869 2003 76.530 + 17.452 2004 15.775-26.488 2005 15.788-13.124 2006 0-25.900 2007 0-29.363 2008 0-39.360 2009 2.724-27.147 2010 38.695 + 11.402
2011 0-32.350 2012 0-29.019 Der Kläger hat Klage erhoben. Im Klageverfahren erließ das Finanzamt einen geänderten Einkommensteuerbescheid für 2007 vom 28.09.2015. Das Finanzamt setzte dabei Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für 2007 i.h.v. - 26.663 an. Hiervon entfallen auf das Schloss V - 29.363. Der Kläger nahm daraufhin die Klage für das Jahr 2007 zurück (Az.: 3 K 1742/15). Zur Begründung der Klage führt der Kläger im Wesentlichen aus: Die GbR C habe bis Ende 2007 einen aktiven Geschäftsbetrieb unterhalten. Sie bestehe bis heute und werde derzeit auseinandergesetzt. Das Betriebsinventar der GbR sei in das Mietobjekt eingebaut. Für die GbR sei ein Betrag i.h.v. ca. 150.000 für Küche und Inventar investiert worden. Die Rückstände an Mietzahlungen seien von der GbR nicht bestritten. Auch habe er sich um eine Vermietung bemüht. Er habe einen Makler beauftragt, der das Objekt in allen führenden Internetportalen und Printmedien zur Vermietung angeboten habe. Er verweist auf das Schreiben des Maklerbüros L vom 28.01.2013, wonach noch kein geeigneter Käufer bzw. Mieter habe gefunden werden können, sowie Rechnungen und Kontoauszüge für Anzeigen aus 2011. Er selbst habe Anzeigen in verschiedenen Zeitungen (Allgemeine Hotel- und Gastronomiezeitung etc.) aufgegeben. Weiter habe er das Objekt u.a. Altenheimbetreibern, mobilen Pflegediensten, der Immobilienagentur Bayern, der Regierung für Asylbewerber, der Verwaltungsgemeinschaft, einer Hotelschule als Lehrbetrieb, der US Army sowie Gastronomen zur Vermietung angeboten. In der mündlichen Verhandlung hat der Kläger ergänzend vorgetragen, dass der Mietvertrag vom April 2002 einvernehmlich bis Dezember 2007 fortgeführt wurde. Zeitweise hätten Angestellte bzw. Personal des Restaurants und die beiden Gesellschafter einzelne Zimmer im Obergeschoss genutzt. Die Büroräume im Obergeschoss seien bis 2004 vermietet gewesen. Die Hotelzimmer im 1. und 2. Obergeschoss seien nicht möbliert. Die Vermietbarkeit der Hotelzimmer hätte nach überschlägiger Berechnung eine Investition von ca. 5.000 je Zimmer bedeutet. Der Restaurantbetrieb sei ausschließlich von Herrn H mit weiteren Arbeitskräften betrieben worden. Er habe H mehrfach angeboten, den Restaurantbetrieb wieder aufzunehmen. Eine Vermietung sei letztlich immer an der abseitigen Lage des Schlosses gescheitert. Für ausstehende Mietzinszahlungen habe er bis einschließlich des Jahres 2007 Klagen erhoben. Der Kläger beantragt, die Einkommensteuerbescheide 2008, 2009, 2011 und 2012 in Gestalt der Änderungsbescheide vom 07.01.2015 sowie vom 14.01.2015 und der Einspruchsentscheidung vom 03.02.2015 dahin zu ändern, dass weitere Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vom -39.360 (2008), -27.147 (2009), -32.350 ( 2011) und -29.019 (2012) berücksichtigt und die Bescheide über die gesonderte Feststellung des verbleibenden Verlustvortrags zur Einkommensteuer auf den 31.12.2008 und 31.12.2009 vom 22.04.2011 und 15.07.2011 in Gestalt der Änderungsbescheide vom 15.07.2011 bzw. 19.10.2011 sowie 07.01.2015 und der Einspruchsentscheidung vom 03.02.2015 entsprechend angepasst werden. Das Finanzamt beantragt Klageabweisung. Zur Begründung wird im Wesentlichen vorgetragen: Nach dem Regelungszweck des 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG sei bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit zu Wohnzwecken grundsätzlich davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, einen solchen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften. Demgegenüber sei bei Gewerbeimmobilien im Einzelfall festzustellen, ob der Steuerpflichtige beabsichtigt hat, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen. Da in einigen den Streitjahren vorangegangenen Jahren Einkünfte aus der Vermietung des Objekts mit dem Betrieb eines Restaurants erzielt wurden und insbesondere auch im Hinblick auf die
Tatsache, dass es sich um ein Schloss handelt, sei von einer möglichen Vermietung als Gewerbeobjekt, nicht jedoch als Wohnobjekt auszugehen. Die Einkünfteerzielungsabsicht sei eine innere Tatsache, die wie alle sich in der Vorstellung von Menschen abspielenden Vorgänge nur anhand äußerlicher Merkmale beurteilt werden könne. Aus objektiven Umständen müsse auf das Vorliegen oder Fehlen der Absicht geschlossen werden. Daher müsse sich der endgültige Entschluss des Steuerpflichtigen zur Vermietung anhand objektiver Umstände belegen lassen. Im Streitfall seien ernsthafte Vermietungsbemühungen über die erfolgte Vermietung an die GbR V hinaus nicht nachgewiesen. Das Maklerbüro L sei im Mai 2008 ausschließlich mit dem Verkauf des Objekts und nicht mit der alternativen Veräußerung und Vermietung desselben beauftragt gewesen. Wegen der nur geringen, geltend gemachten Aufwendungen für Annoncen sei davon auszugehen, dass der Kläger bezüglich des Umstandes der Nichtvermietung weitgehend untätig blieb und den Leerstand des Objekts hinnahm. Auch ein konkreter wirtschaftlicher Plan zur Erzielung nachhaltiger Einkünfte aus der Vermietung des Objekts sei im Streitfall weder erkennbar noch sei ein solcher vorgetragen. Letztlich könne die Vermietung des Objekts in den Vorjahren an ein Unternehmen, an dem der Kläger selbst beteiligt war, keine lndizwirkung für eine vorangegangene Nutzungs- und Vermietungsabsicht begründen. Zudem liege die Feststellungslast beim Kläger. In der mündlichen Verhandlung hat der Vertreter des Finanzamts ergänzend vorgetragen, dass hinsichtlich des Hotelbereichs der Kläger nie Vermietungsbemühungen unternommen hätte. Schließlich hätte er vor den Vermietungsbemühungen zunächst Investitionen in die geplanten Hotelzimmer vornehmen müssen. Wegen des weiteren Vorbringens wird auf die Schriftsätze der Beteiligten, den Inhalt der Akten insbesondere den Mietvertrag sowie auf die Niederschrift verwiesen. Dem Gericht liegen die vom Finanzamt vorgelegte Umsatzsteuerakte für die Jahre 1991 bis 2012, die Einkommensteuerakte für die Jahre 2007 bis 2012 sowie eine Rechtsbehelfsakte des Klägers vor. Entscheidungsgründe Die Klage hat keinen Erfolg. Die angefochtenen Einkommensteuerbescheide und Bescheide über die gesonderte Feststellung des verbleibenden Verlustvortrags zur Einkommensteuer sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten ( 100 Abs. 1 Satz 1 FGO). Die Klage ist zulässig. Der Kläger kann geltend machen, durch die Einkommensteuerbescheide beschwert zu sein, obwohl diese auf 0 lauten. Wenn ein Steuerpflichtiger eine höhere Berücksichtigung eines Verlustes erreichen will, muss er nach 10 d EStG nunmehr den Einkommensteuerbescheid auch dann anfechten, wenn die Steuer auf 0 festgesetzt wurde (Schmidt/Heinicke, EStG, 35. Auflage 10 d Rz. 36). Die Klage ist jedoch unbegründet. Das beklagte Finanzamt hat die geltend gemachten Aufwendungen für das Schloss V zu Recht nicht als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt, da der Kläger das Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht nicht zur Überzeugung des Gerichts darlegen konnte. 1. Nach 2 Abs. 1 Nr. 6 EStG i.v.m. 21 EStG unterliegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die der Steuerpflichtige erzielt, der Einkommensteuer. Mit dem Begriff des "Erzielens" stellt das Gesetz --für alle Einkunftsarten-- einen Zusammenhang her zwischen den Einkünften und der Tätigkeit oder Vermögensnutzung, durch die sie erzielt, das heißt erwirtschaftet werden. Einkünfte werden grundsätzlich durch zielgerichtetes Handeln bzw. zielgerichtete Vermögensnutzung erwirtschaftet. Wesentliches Merkmal der Einkünfteerzielung ist danach die Absicht, durch die Erwerbstätigkeit bzw. Vermögensnutzung auf Dauer gesehen ein positives Ergebnis zu erzielen (Einkünfteerzielungsabsicht). Dementsprechend fällt auch eine Vermietungstätigkeit nur dann unter die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung, wenn der Vermieter die Absicht hat, auf Dauer einen Totalüberschuß der Einnahmen über die Werbungskosten zu
erwirtschaften; nichtsteuerbare Veräußerungsgewinne bleiben dabei unberücksichtigt (BFH-Urteil vom 30. September 1997 IX R 80/94, BFHE 184, 406, BStBl II 1998, 771). 2. Nach 9 Abs. 1 Satz 1 EStG sind Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Sie sind nach 9 Abs. 1 Satz 2 EStG bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abzuziehen, wenn sie durch sie veranlasst sind (ständige Rechtsprechung, vgl. z.b. BFH-Urteile vom 18. November 1980 VIII R 194/78, BStBl II 1981, 510 und vom 02. März 1993 IX R 69/89, BFH/NV 1993, 532). Dies erfordert, dass der Steuerpflichtige die Absicht hat, auf Dauer aus der betreffenden Einkunftsart -wie hier nach 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG - einen Einnahmeüberschuss zu erzielen. Nach dem Regelungszweck des 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit zu Wohnzwecken grundsätzlich davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, einen solchen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften (BFH-Urteil vom 30. September 1997 IX R 80/94, BFHE 184, 406, BStBl II 1998, 771). 3. Demgegenüber ist bei Gewerbeimmobilien im Einzelfall festzustellen, ob der Steuerpflichtige beabsichtigt oder beabsichtigt hat, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen. Die Feststellung, ob der Steuerpflichtige die Absicht hatte, langfristig Einkünfte aus dem Objekt zu erzielen, ist unter Berücksichtigung der Umstände des jeweiligen Streitfalls und aus dem Gesamtergebnis der im Verfahren gewonnenen Überzeugung zu treffen (vgl. BFH-Urteil vom 20. Juli 2010 IX R 49/09, BFHE 230, 385, BStBl. II 2010, 1038 m.w.n.; BFH-Urteil vom 16. September 2015 IX R 31/14, BFH/NV 2016, 188). Aufwendungen für eine leer stehende Immobilie können als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen hat, daraus durch Vermieten Einkünfte nach 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu erzielen und diese Entscheidung später nicht wieder aufgegeben hat. Dieser endgültige Entschluss zu vermieten -die Einkünfteerzielungsabsicht- muss sich anhand ernsthafter und nachhaltiger Vermietungsbemühungen des Steuerpflichtigen belegen lassen (vgl. BFH-Urteil vom 25. Juni 2009 IX R 54/08, BFHE 226, 216, BStBl. II 2010, 124). Der endgültige Entschluss zu vermieten - die Einkünfteerzielungsabsicht - ist eine innere Tatsache, die wie alle sich in der Vorstellung von Menschen abspielenden Vorgänge nur anhand äußerlicher Merkmale beurteilt werden kann. Aus objektiven Umständen muss auf das Vorliegen oder Fehlen der Absicht geschlossen werden. Daher muss sich der endgültige Entschluss des Steuerpflichtigen zur Vermietung anhand objektiver Umstände belegen lassen. Derartige Umstände, aus denen sich der endgültige Entschluss zu vermieten ergibt, sind ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen des Steuerpflichtigen (vgl. BFH-Urteil vom 25. Juni 2009 IX R 54/08, BFHE 226, 216, BStBl. II 2010, 124). Den Steuerpflichtigen trifft im Zweifel die objektive Beweislast (Feststellungslast) für das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht (vgl. BFH-Urteile vom 16. September 2015 IX R 31/14 Rn. 12, BFH/NV 2016, 188; vom 20. Juli 2010 IX R 49/09, BFHE 230, 385, BStBl. II 2010, 1038). Die Einkünfteerzielungsabsicht kann erst nachträglich einsetzen und auch wieder wegfallen. In die Prognoserechnung können auch später eintretende Ereignisse oder Tatsachen einzubeziehen sein. Zeigt sich aufgrund bislang vergeblicher Vermietungsbemühungen, dass für das Objekt, so wie es baulich gestaltet ist, kein Markt besteht und die Immobilie deshalb nicht vermietbar ist, so muss der Steuerpflichtige --will er seine fortbestehende Vermietungsabsicht belegen-- zielgerichtet darauf hinwirken, unter Umständen auch durch bauliche Umgestaltungen einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen. Bleibt er untätig und nimmt den Leerstand auch künftig hin, spricht dieses Verhalten gegen den endgültigen Entschluss zu vermieten oder --sollte er bei seinen bisherigen, vergeblichen Vermietungsbemühungen mit Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt haben-- für deren Aufgabe (BFH-Urteile vom 20. Juli 2010 IX R 49/09, BFHE 230, 385, BStBl. II 2010, 1038; vom 25. Juni 2009 IX R 54/08, BFHE 226, 216, BStBl II 2010, 124). 4. Unter Berücksichtigung der vorstehenden Grundsätze konnte der Senat im Streitfall einen ausreichend bestimmten wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart der
Vermietung nicht feststellen. Der Kläger konnte das Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht nicht zur Überzeugung des Gerichts darlegen. a) Zwischen den Beteiligten ist zu Recht nicht streitig, dass es sich bei dem Schloss um eine Gewerbeimmobilie handelt. In einigen den Streitjahren vorangegangenen Jahren hat der Kläger Einkünfte aus der Vermietung des Objekts mit dem Betrieb eines Restaurants bzw. der Vermietung als Büroräume erzielt und etliche Zimmer des 1. und 2. Obergeschosses sind als Hotelzimmer konzipiert. Damit handelt es sich um eine Gewerbeimmobilie. b) Es bestanden im Klagezeitraum keine Mietverhältnisse über irgendwelche Räume des Schlosses V. Die mit Mietvertrag vom April 2002 erfolgte Vermietung der Erdgeschossfläche, der Terrasse, des Untergeschosses (Weinkeller) und von Nebengebäuden (Wäscherei, Kühlhaus, Biergarten) des Schlossgebäudes an die GbR C endete mit Jahresende 2007. Dies ergibt sich aus dem Mietvertrag vom April 2002, der keine automatische Verlängerung der Mietzeit vorsieht, aber auch nach den Angaben des Klägers in der mündlichen Verhandlung. Dementsprechend machte und macht der Kläger gegenüber der GbR auch nur Mietzinsansprüche bis Ende des Jahres 2007, nicht aber für den Klagezeitraum geltend. Diese von 2002 bis 2007 gastronomisch genutzten Räume wurden seit Jahresanfang 2008 bis zum Tag der mündlichen Verhandlung nicht mehr vermietet. Hinsichtlich der anderen Räume des Schlossgebäudes fand nur bis zum Jahr 2004 eine Vermietung von Büroräumen an die Firma Z statt. Die Hotelräume in den beiden Obergeschossen wurden seit Erwerb des Schlosses bis zum Tag der mündlichen Verhandlung noch nicht vermietet. c) Die Räume in den beiden Obergeschossen, die nach der Einlassung des Klägers für eine hotelmäßige Nutzung vorgesehen sind, sind zudem bislang für eine entsprechende Vermietung nicht in einem vermietbaren Zustand. Der Kläger hat in der mündlichen Verhandlung eingeräumt, dass die Hotelzimmer im 1. und 2. Obergeschoss nicht möbliert sind und eine Vermietbarkeit der Hotelzimmer nach überschlägiger Berechnung eine Investition von ca. 5.000 je Zimmer erfordern würde. Damit hat der Kläger insoweit keine Maßnahmen getroffen, diese Räume in einen vermietbaren Zustand zu versetzen. d) Der Kläger hat keine Nachweise für ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen der Räume des Schlosses im Klagezeitraum bzw. bis zum Tag der mündlichen Verhandlung dargelegt. Das vorgetragene Vermietungsangebot an Altenheimbetreiber, mobile Pflegedienste, die Immobilienagentur Bayern, die Regierung für Asylbewerber, die Verwaltungsgemeinschaft, eine Hotelschule als Lehrbetrieb, die US Army sowie Gastronomen zur Vermietung ist ohne jeden Beleg. Zwar hat er als Aufwendungen für Annoncen 499 in 2008, 511 in 2009, 513 in 2010, 435 in 2011 und 573 in 2012 geltend gemacht, er hat aber nicht nachgewiesen, dass diese Anzeigenschaltung zum Zwecke der Vermietung erfolgte. Ein Zusammenhang mit einer geplanten Vermietung ergibt sich auch nicht aus den für die Jahre 2011 und 2012 vorgelegten Rechnungen des X Verlages oder den Kontoauszügen. Aus diesen Unterlagen ergibt sich nicht der Grund bzw. der Inhalt der Anzeigen. Mit dem Maklerbüro L schloss der Kläger am 05.04.2008 einen Maklerallgemeinauftrag über den Verkauf des Objekts Schloss V. Für einen Maklerauftrag zur Vermietung wurden keine Belege vorgelegt. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Schreiben des Maklers L vom 28.01.2013 an den Kläger, wonach noch kein geeigneter Käufer bzw. Mieter gefunden werden konnte. Das Finanzamt hatte im Rechtsbehelfsverfahren eine Anfrage an das Maklerbüro mit der ausdrücklichen Frage gerichtet, welcher Auftrag bestand. Darauf teilte das Maklerbüro mit Schreiben vom 23.01.2015 mit, dass der Auftraggeber mit der Intention, "einen Käufer für die Immobilie zu suchen" an sie herangetreten sei und legte den Maklerallgemeinauftrag am 05.04.2008 vor. Damit hat der Makler mit dem Schreiben vom 23.01.2015 das Schreiben vom 28.01.2013 dahin präzisiert, dass er nur damit beauftragt war, einen Käufer zu suchen. Dass der Kläger sich um einen Verkauf des Schlosses und nicht um eine Vermietung bemüht hat, wird durch das Schreiben des früheren Bürgermeisters vom 08.08.2016 bestätigt, der Gespräche über einen Erwerb des Schlosses anführt. e) Auch die vom Kläger vorgelegten Schreiben vom 20.08.2012 und 30.07.2011 an die beiden "Fernsehköche" 1 und 2 belegen nicht die erforderlichen Vermietungsbemühungen. Zum einen sind diese Schreiben für die Klagejahre 2008 und 2009 ohne Aussagekraft. Zum anderen ist bereits fraglich, ob der
Kläger eine Antwort auf Schreiben an aus Rundfunk und Fernsehen bekannte Personen erwarten darf und ob diese Schreiben damit Belege für effektive, ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen sind. Jedenfalls sind die beiden Schreiben für den mehrjährigen Klagezeitraum und angesichts des langen Zeitraums ohne Mieteinnahmen und der aufgelaufenen negativen Einkünfte i.h.v. ca. 440.000 von 1996 bis 2012 nicht ausreichend. Schließlich kann die Vermietung der Räume im Erd- und Untergeschoss des Gebäudes bis Ende 2007 an ein Unternehmen, an dem der Kläger selbst beteiligt war, keine Indizwirkung für eine weiter bestehende Nutzungs- und Vermietungsabsicht begründen (vgl. Urteil des Finanzgerichts Nürnberg vom 6. Februar 2013 5 K 506/11, juris). Dies auch deshalb, weil seit 2006 für diese Vermietung keine Mietzinszahlung mit Ausnahme der aufgrund der Gerichtsurteile im Jahr 2010 geflossenen Teilzahlung erfolgt ist. f) Aus diesen Umständen wird deutlich, dass der Kläger keine eindeutigen und entscheidenden Planungen und Maßnahmen ergriffen hat, um die Immobilie zur Erzielung von Einkünften in einen verwendungsfähigen Zustand zu versetzen bzw. Vermietungsbemühungen zu entfalten. Die unschlüssige Haltung des Klägers hinsichtlich einer eindeutig bestimmten Verwendung der Immobilie sowie die Verkaufsbemühungen sprechen entscheidend gegen eine endgültige Entschließung zur Erzielung von Einkünften im gesamten Klagezeitraum. Die Kostenentscheidung beruht auf 135 Abs. 1 FGO.