Mandantenveranstaltung 30.03.2017 Samira Fazlić Rechtsanwältin u. Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht und Miet- und Wohnungseigentumsrecht Mängel am Bauträgerobjekt- Verwalter was nun? 1
Erwerber 1 Erwerber 2 Bauträger Erwerber 3 Erwerber 4 2
Vertrag sui generis Werkvertrag Kaufvertrag Erbringung der geschuldeten werkvertraglichen Leistungen am GE + SE Übereignung des Grundstücks 3
Zuständigkeit des Verwalters Prüfung, ob der Verwalter bzw. die von ihm vertretene WEG zuständig ist Ist also das Gemeinschaftseigentum (zumindest auch) vom Baumangel betroffen? Wenn ja, dann... 4
Welche Pflichten hat der Verwalter im Zusammenhang mit Mängeln? 1. Mangelfeststellung 2. Information der WEG 3. Organisation der weiteren Schritte 5
Wie erfolgt die Mangelfeststellung? Entweder durch Meldung einzelner Eigentümer oder durch eigenständige Feststellung anlässlich einer Begehung Allerdings keine eigene vertiefte Untersuchungspflicht, aber ggf. Einschaltung von Sachverständigen, soweit die Befugnis ohne Beschluss besteht (Verwaltervertrag, Teilungserklärung) ohne Ermächtigung grds. keine originäre Pflicht/Befugnis des Verwalters, Beschluss der WEG erforderlich 6
Information der WEG? Einladung zur ETV mit sachgerechten TOPs ggf. müssen Sie gestuft vorgehen, d.h. in zwei Versammlungen die Maßnahmen beschließen lassen! 7
1. Versammlung / 1. Schritt Wenn es noch viele Unklarheiten gibt: - Beschluss zur Heranziehung der Mängelansprüche (wessen und welche Ansprüche sollte ggf. umschrieben sein) - Beschluss über Beauftragung eines Rechtsbeistandes zur Klärung rechtlicher Unklarheiten Vorprüfung) - Beschluss zur Beauftragung des SV zur Mangelfeststellung 8
2. Versammlung / 2. Schritt - Ermächtigung des Verwalters zur außergerichtlichen und ggf. gerichtlichen Geltendmachung der Ansprüche - Ermächtigung des Verwalters zur weiteren Beauftragung des Anwaltes, (Abschluss Vergütungsvereinbarung, Stundensatz, Kostenobergrenze) 9
Bei Unklarheit auf welche Art und Weise die Mängel verfolgt werden sollen (Beweisverfahren, Klage etc.), ist es ratsam, den Verwalter im Außenverhältnis uneingeschränkt zu ermächtigen und im Innenverhältnis eine Beschränkung vorzusehen: Die Ermächtigung des Verwalters ist im Außenverhältnis uneingeschränkt, insbesondere kann dieser die Art und Weise der Mangelverfolgung bestimmen. Im Innenverhältnis hat der Verwalter vor Einleitung gerichtlicher Schritte die Zustimmung der Mehrheit der Mitglieder des Verwaltungsbeirates einzuholen. - Beschluss zur Finanzierung (Sonderumlage) 10
Sonderproblem I Kann der Verwalter ohne Beschlussfassung Mängel am Gemeinschaftseigentum rügen und wirksam Fristen setzen? Befugnisse des Verwalters: 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG Verpflichtung für die ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung Maßnahmen zu treffen, aber Vertragspartner des Bauträgers ist der einzelne Erwerber! (Ohne Vergemeinschaftung keine Kompetenz) 11
Sonderproblem II Was gilt bei Eilbedürftigkeit? Greift 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG? (Eilkompetenz) Eilkompetenz des Verwalters, für die Eigentümer im Außenverhältnis tätig zu werden und Mängel ohne Vergemeinschaftung besteht nur dann, wenn nicht mehr ausreichend Zeit bleibt, unter drastischer Verkürzung der Einladungsfríst eine Versammlung einzuberufen und dort zweckentsprechende Beschlüsse zu fassen. 12
Sonderproblem III Kann der Verwalter aufgrund der Eilkompetenz verjährungshemmende Maßnahmen (Klage, Mahnverfahren, etc.) einleiten lassen? Eilkompetenz des Verwalters, für die Eigentümer im Außenverhältnis tätig zu werden besteht nur dann, wenn nicht mehr ausreichend Zeit bleibt, unter drastischer Verkürzung der Einladungsfrist eine Versammlung einzuberufen und dort zweckentsprechende Beschlüsse zu fassen. 13
Sonderproblem III Antwort: NEIN Die Eilkompetenz soll den Verwalter nicht vor seinen Versäumnissen schützen. Wenn Mängel bekannt sind oder bekannt sein müssten, muss stets ausreichend Zeit sein. Ansonsten ist der Zug für den Verwalter abgefahren und er muss zahlen. In diesem Fall schuldet der Verwalter Schadenersatz! 14
WICHTIG Vor Ablauf der Verjährung, rechtzeitige Mangelfeststellung und notwendige Beschlussfassung! Woher weiß der Verwalter wann die Gewährleistungsfrist abläuft? -Prüfung der Frist nach Übernahme der Verwaltertätigkeit! - Problem: möglicherweise unwirksame Abnahme oder genauer Zeitpunkt nicht feststellbar! - Dann entweder Prüfung durch Anwalt oder früheste Frist notieren! Abschluss der Kaufverträge bzw. Übergabe der ersten Wohnung + 5 Jahre 15
Sonderproblem IV Hat ein einzelner Eigentümer wegen eines Baumangels am Gemeinschaftseigentum die Wahl zwischen der Inanspruchnahme der WEG und des Bauträgers? Grundsätzlich stehen dem Eigentümer beide Wege offen! 16
Die Wohnungseigentümer sind nach 21 Abs. 3 WEG berechtigt, mit Stimmenmehrheit einen Beschluss zur Beseitigung des bestehenden Mangels in Eigenregie, d.h. ohne vorherige Fristsetzung an den BT herbeizuführen. Der Beschluss dürfte anfechtbar, jedoch nicht nichtig sein! Eine Mangelbeseitigung ohne vorherige Aufforderung des Bauträgers dürfte ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen! 17
Sonderproblem V - Verwaltervergütung Hat der Verwalter ohne entsprechende Regelung im Verwaltervertrag einen Anspruch auf Sondervergütung bei Verfolgung von Mängelansprüchen? Streitig! (bejahend: Pause, Rdn. 711, OLG Köln, NZM 2001, 470;) Im Zweifel bitte Sondervergütung im Verwaltervertrag regeln! 18
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 19