2.1. Auswirkungen der demographischen Entwicklung auf den Immobilienmarkt 16/11/2014 1
Was bedeutet demographischer Wandel? 1. Wir werden weniger 2. Wir werden älter 16/11/2014 2
Die Entwicklung der Weltbevölkerung 16/11/2014 3
Die durchschnittliche Lebenserwartung in den verschiedenen Regionen der Welt 16/11/2014 4
Der demographische Wandel in Deutschland Deutschland steht vor mehreren Problemen: Die Frauen bekommen durchschnittlich 1,4 Kinder. Notwendig, um die Bevölkerungszahl zu halten, wäre ein Schnitt von 2,1. Die Lebenserwartung in Deutschland steigt kontinuierlich an. Diese an sich erfreuliche Entwicklung führt dazu, dass es immer mehr Rentner und Pflegebedürftige gibt. Selbst wenn ab sofort wieder mehr Kinder in Deutschland geboren würden, hätte das keinen Einfluss auf den Arbeitskräftemangel der nächsten beiden Jahrzehnte. 16/11/2014 5
Der demographische Wandel in Deutschland Die Anzahl der Todesfälle pro Jahr überschreitet die der Geburten um knapp 200.000. Von 2011 bis 2013 ist die Bevölkerung wegen der starken Zuwanderung trotzdem leicht gewachsen. Die Nettozuwanderung belief sich im Jahr 2011 auf 280.000, im Jahr 2012 auf 369.000, im Jahr 2013 auf 437.000 Personen. 16/11/2014 6
Der demographische Wandel in Deutschland Es gibt tiefgreifende Veränderungen in der Bevölkerungsstruktur. Deutschland erlebt eine starke Reurbanisierung. Die Immigration richtet sich überwiegend auf die Ballungszentren. Viele Absolventen bleiben am Ort ihres Studiums. Während die Metropolen wachsen, geht die Einwohnerzahl in den peripheren Gebieten zurück. 16/11/2014 7
Bevölkerungsentwicklung in Deutschland- Entscheidend ist die Einwanderung 16/11/2014 8
Entwicklungsszenarien für die 7 größten Metropolregionen (Quelle: Statistisches Bundesamt, IW Köln) = Düsseldorf-Köln-Bonn) 16/11/2014 9
Einwohnerentwicklung der Bundesländer 2010-2030 (Quelle: Statistisches Bundesamt) Kreise mit der ungünstigsten Entwicklung Kreis Mansfeld / Südharz (Sachsen-Anhalt) -28 % Elbe-Elster-Kreis (Brandenburg) -28 % Greiz (Thüringen) -26 % 16/11/2014 Görlitz (Sachsen) -24 % 10
Ursachen der differenzierten Bevölkerungsentwicklung Auf kommunaler Ebene summieren sich mehrere Wanderungsprozesse: 1. die internationalen Zu- und Abwanderungen 2. die weiträumigen Binnenwanderungen auf Länderebene 3. die Wanderungen auf regionaler Ebene 4. die kleinräumigen wohnumfeldbezogenen Wanderungsbewegungen gegenläufige Tendenzen: hinein in die Stadt hinaus ins Grüne 16/11/2014 11
Bevölkerung in Deutschland nach Altersgruppen > 20 Jahre 20 64 Jahre < 64 Jahre 1950 30 60 10 1970 30 56 14 1990 22 63 15 2010 18 61 21 2030 17 54 29 2050 15 51 33 16/11/2014 12
Haushaltstypen 2010 und 2025 (Quelle: BBSR 2009) 16/11/2014 13
Bevölkerungsentwicklung vs. Haushaltsentwicklung Zuerst geht die Bevölkerungszahl zurück. Die Gesamtzahl der Haushalte steigt noch eine Weile an und geht dann zurück. Die Anzahl der Einpersonenhaushalte wächst am längsten. 16/11/2014 14
Differenzierte Entwicklung in Ost und West Zwischen 2010 und 2025 sinkt die Bevölkerungszahl in Deutschland von 81,5 Millionen auf 77,9 Millionen (um 4,5 %). In Ostdeutschland sinkt die Bevölkerungszahl von 16,1 Millionen auf 14,4 Mio (um 8,9 %) sinkt die Haushaltszahl um 620.000. In Westdeutschland sinkt die Bevölkerungszahl von 65,4 Millionen auf 63,5 Millionen (um 2,9 %) steigt die Haushaltszahl um 560.000. 16/11/2014 15
Soziale Ungleichheit nimmt zu In den strukturschwachen Regionen nimmt der Leerstand zu und die Kaufpreise fallen. In 30 % der Kreise stehen über 5 % des Wohnungsbestandes leer. Rund 20 % des Wohnungsbestandes befindet in Regionen mit Zukunftsrisiken. Hoher Leerstand erhöht das Kostenrisiko für Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. 16/11/2014 16
Die Anzahl der Einwohner mit Migrationshintergrund nimmt zu Einwohner in Deutschland mit Migrationshintergrund (Zugewanderte seit 1950 und ihre Nachkommen) 2005 14,8 Mio = 17,9 % 2011 16,0 Mio = 19,5 % Von 2005 bis 2011 ist die Bevölkerung mit Migrationshintergrund um 1,18 Mio angewachsen die Bevölkerung ohne Migrationshintergrund um 1,34 Mio zurückgegangen. 16/11/2014 17
Demographische Entwicklung und Immobilienmärkte Nachfrage Wohnimmobilien Ø Wohnfläche / Haushalt Einzelhandelsimmobilien Einzelhandelsumsatz / Einwohner Bevölkerung Bevölkerung Büroimmobilien Fläche / Bürobeschäftigter Anzahl Bürobeschäftigter Bruttoinlandsprodukt Angebot Bevölkerung als Produzent Erwerbstätige Güternachfrage Bevölkerung als Konsument 16/11/2014 18
Prognose Wohnflächennachfrage in m² in Deutschland (Quelle: IW Köln) 16/11/2014 19
Veränderungen der individuellen Wohnfläche mit zunehmendem Lebensalter Kinder haben (relativ) viel Wohnfläche zur Verfügung, weil sie im Haus oder in der großen Wohnung der Eltern wohnen Beim Einzug in die erste eigene Wohnung sinkt die Wohnfläche deutlich. Sie steigt mit zunehmendem Lebensalter wieder an, weil das Einkommen wächst die Haushaltsgröße zunimmt. Die über 50jährigen bleiben nach Auszug in den großen Wohnungen zu zweit oder sogar allein zurück. Erst bei Pflegebedarf ziehen die (oft über 80jährigen) in eine kleinere (seniorengerechte) Wohnung oder in eine Pflegeeinrichtung. Neuer, aber noch relativ schwacher Trend: Junge Alte geben ihre oft peripher gelegene große Wohnung auf und ziehen eine kleinere Wohnung in der Innenstadt. 16/11/2014 20
Wohnen im Alter 16/11/2014 21
KfW-Programm "Altersgerecht Umbauen" Gefördert werden alle Baumaßnahmen, die zu einer Barrierereduzierung führen gewährleisten oder den Kauf frisch umgebauter Wohngebäude. Das KfW-Darlehen umfasst 100 % der förderfähigen Kosten, bis zu 50.000 Euro pro Wohneinheit. Zinssatz ab 1,00 % effektiv pro Jahr, bis zu 30 Jahren Kreditlaufzeit, 5 oder 10 Jahre Zinsbindung. Mieter können mit Zustimmung Ihres Vermieters selbst umbauen und die Fördermittel nutzen. Antrag ist vor Baubeginn bei der Hausbank zu stellen. 16/11/2014 22
Thesen Der Einfluss einer alternden Bevölkerung auf die Wohnungsnachfrage 1. Wegen des künftig sinkenden Rentenniveaus werden mehr Menschen versuchen, sich Wohneigentum zur Altersvorsorge zu schaffen. steigende Immobilienpreise 2. Wegen des künftig sinkenden Rentenniveaus müssen immer mehr Rentner ihre Ersparnisse aufbrauche und ihre Immobilien verkaufen = Asset-Meltdown-Hypothese). sinkende Immobilienpreise 16/11/2014 23
Thesen Der Einfluss einer alternden Bevölkerung auf die Entwicklung der Immobilienpreise 3. Engpässe bei Arbeitskräften führen zu einem Anstieg der Bruttolöhne steigende Immobilienpreise 4. Die Kosten des demographischen Wandels führen zu einer erhöhten Steuerbelastung sinkende Immobilienpreise 16/11/2014 24
Altersaufbau der Bevölkerung (Quelle: Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung) 16/11/2014 25
Voraussichtliche Entwicklung der Erwerbspersonenzahl in den Bundesländern 2010 bis 2030 16/11/2014 Quelle: Statistische Bundesämter 26
Voraussichtliche Entwicklung der Beschäftigten in den Bundesländern 2010 bis 2030 16/11/2014 Quelle: Statistische Bundesämter 27
Was ändert sich im Einzelhandel? Bisherige Hauptzielgruppe des Einzelhandels: die 18- bis 39-Jährigen. In Zukunft dominiert eine neue Zielgruppe. In der Werbung heißt sie Junge Alte, Best Ager, Generation 50+ oder Silver Generation. Sie hat andere Bedürfnisse als jugendliche Kunden: kein Stress ausreichende Helligkeit gute Lesbarkeit von Preisen und Produktbezeichnungen leichte Erreichbarkeit der Waren Orientierungshilfen keine Treppen Sitzgelegenheiten zum Ausruhen bequeme und sichere Parkplätze freundliche Verkäufe, die sich für den einzelnen Kunden Zeit nehmen 16/11/2014 28
Thesen: Reaktionen des Einzelhandels auf den demographischen Wandel 1. Es gelingt dem Einzelhandel, die reichste Rentnergeneration aller Zeiten anzuzapfen. Rentner haben Zeit zum Einkaufen, es ist für sie eine wichtige Verbindung zur Außenwelt. 2. Mit dem Ausscheiden aus dem Erwerbsleben rückt das Wohnen in den Mittelpunkt der Haushaltsführung. Für Bequemlichkeit und Behaglichkeit wird Geld ausgegeben, allerdings nur in den ersten Jahren. 3. Überproportional viel geben ältere Menschen auch für Freizeit, Unterhaltung und Kultur aus. Für Reiseveranstalter sind sie die beliebteste Kundengruppe. 16/11/2014 29
Thesen: Reaktionen des Einzelhandels auf den demographischen Wandel 4. Die Ausgaben für Gesundheit und Pflegeleistungen nehmen zu. Wellness, Wohlbefinden und Gesundheitsvorsorge stehen bei älteren Menschen hoch im Kurs. 5. Altere Menschen sind weniger preissensibel sind als jüngere. Qualität ist hoch begehrt. Do-it-yourself verliert an Bedeutung. Die Lösung eines Problems steht im Vordergrund, nicht der möglichst günstige Preis. Rentner kaufen in höherem Maße Markenprodukte. 6. Sehr alte Menschen geben weniger Geld aus. 85-jährige zahlen für Nahrungsmittel 20% weniger als 60-jährige. Bei Bekleidung sparen sie 40% ein. Dies gilt auch für die Ausgaben fürs Auto und für die vielen langlebigen Haushaltswaren. 16/11/2014 30
Demographische Aspekte bei der Entwicklung von Einzelhandelsimmobilien 16/11/2014 31
Demographische Entwicklung und Immobilienmarkt 16/11/2014 32
Auswirkungen des demographischen Wandels auf das Asset-Management (Ergebnisse einer Umfrage von EY Real Estate 2013) Die demografische Entwicklung wird das Asset-Management in der Wohnungswirtschaft in den kommenden Jahren am meisten beschäftigen Erst mit Abstand folgen die wachsende Schere zwischen Arm und Reich sowie die zunehmende Pluralität der Lebenskonzepte. Die Themen Energieeffizienz / Klimaschutz sehen die Asset-Manager sogar nur auf Platz vier. Es stelle sich insbesondere die Frage, was mit den Wohnungen geschehe, aus denen ältere Menschen in seniorengerechte Objekte umziehen (Wer zieht nach?) 16/11/2014 33