conwert Immobilien Invest SE 8. ORDENTLICHE HAUPTVERSAMMLUNG Wien 26. Mai 2009 + conwert ist mehr wert
+ 8. ORDENTLICHE HAUPTVERSAMMLUNG HIGHLIGHTS GESCHÄFTSJAHR 2008 Starke operative Entwicklung + Umsatzerlöse stiegen in 12 Monaten um 8 % auf EUR 391,12 Mio. + Ergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA) +25 % auf EUR 94,36 Mio. + Betriebsergebnis (EBIT) mit 69,98 Mio. (-59 %) positiv + Cash-Erträge (FFO) mit EUR 53,82 Mio. etwa auf Vorjahresniveau. Hoher Finanzaufwand und unbare Effekte belasten Ergebnis + Höheres Zinsniveau und höherer Verschuldungsgrad belasten Finanzergebnis liquiditätswirksamer Nettozinsaufwand bei EUR 64,52 Mio. + Unbare Effekte aus Risikovorsorge bei Bewertungen, Abschreibungen und Wertberichtigungen bei Beteiligungen/Tochterunternehmen in Höhe von EUR 51,65 Mio. + EBT (EUR -28,83 Mio.) und Konzernergebnis (EUR -29,99 Mio.) negativ Solide Bilanz- und Finanzierungsstruktur + 42 % Eigenkapitalquote und Loan-to-Value (LTV) von 58 % + Geringer Refinanzierungsbedarf Prolongationsvolumen 2009 (EUR 54 Mio.)/2010 (EUR 61 Mio.) Erstmals externe Corporate Governance-Evaluierung + Einhaltung des Corporate Governance-Kodex wurde bestätigt 2
+ 8. ORDENTLICHE HAUPTVERSAMMLUNG GESCHÄFTSENTWICKLUNG 2008 IM ÜBERBLICK Vermietung Verkauf Dienstleistungen Konzern Portfolio-Optimierung Leerstandsreduktion Mietsteigerungen Marktumfeld volatil Kleinteilige Transaktionen Verkaufsziel erreicht Ausbau des Drittgeschäfts Nutzung von Synergien Vorlaufinvestitionen bei Immobilienverwaltung Umsatz: EUR 148 Mio. Free CF*: EUR 77 Mio. Umsatz: EUR 203 Mio. Free CF*: EUR 66 Mio. Umsatz: EUR 40 Mio. Free CF*: EUR 12 Mio. Umsatz: EUR 391 Mio. Free CF*: EUR 155 Mio. - EUR 13 Mio. Overheads - EUR 60-65 Mio. Zinsen - EUR 25-40 Mio. Tilgung - EUR 25-40 Mio. Capex Free CF Konzern zwischen EUR 15-20 Mio. *) Free Cashflow nach Kosten vor nicht zuordenbaren Overheadkosten, Zinszahlungen, Tilgungen und Investitionen. 3
+ 8. ORDENTLICHE HAUPTVERSAMMLUNG DURCHSCHNITTSMIETE IM WOHNUNGSSEGMENT STEIGT Entwicklung Mieten pro m² und Monat in EUR 10 8 6 4 2 5,81 3,14 7,21 3,59 8,18 8,20 7,98 7,87 4,45 4,73 5,09 3,96 72 % der Nutzfläche entfallen auf Wohnungen Durchschnittliche jährliche Steigerung der Durchschnittsmiete (CAGR) von 11 % seit Ende 2003 Weiteres Potenzial auf regionale Marktmieten von bis zu 100 % 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Geschäft/Büro Wohnungen Mieten für Geschäft/Büro weitestgehend auf Marktniveau 4
+ 8. ORDENTLICHE HAUPTVERSAMMLUNG ORGANISCHES WACHSTUM DER MIETEINKÜNFTE Steigerung der Mieten und Leerstandsreduktion ermöglichen organisches Wachstum der Mieterträge von 8 % (Like-for-Like Portfolio) 5
+ 8. ORDENTLICHE HAUPTVERSAMMLUNG CONWERT KANN VERKAUFSTRANSAKTIONEN ERFOLGREICH UMSETZEN Entwicklung Verkaufstransaktionen EUR Mio. 1.319 1.513 2.704 2.590 EUR/m² 3.000 2.500 2.000 1.500 Verkaufsziel von EUR 200 Mio. 2008 leicht übertroffen + EUR 203,13 Mio. + > EUR 90 Mio. in Q4/2008 Verkaufspreise stabil + IFRS-Marge 14 % + Cash-Marge über 27 % + Verkaufspreise auf historisch hohem Niveau von über EUR 2.500/m² 1.034 1.000 Käufer sind überwiegend eigenkapitalstarke Privatinvestoren Cash-Marge 25 % 27 % 27 % IFRS-Marge 21 % 18 % 14 % Zinssenkungen machen Immobilien noch attraktiver Verkaufspreis Zinshäuser Österreich (EUR/m²) 6
+ conwert ist mehr wert Umsatz- und Ertragsentwicklung
+ 8. ORDENTLICHE HAUPTVERSAMMLUNG ÜBERBLICK FINANZKENNZAHLEN Ausgewählte Unternehmenskennzahlen In 2008 2007 Vermietungserlöse EUR Mio. 147,74 109,49 Veräußerungserlöse EUR Mio. 203,13 252,47 Umsatzerlöse Dienstleistungen EUR Mio. 40,25 1,16 Umsatzerlöse EUR Mio. 391,12 363,11 Erg. v. Zu- und Abschreibungen (EBITDA) EUR Mio. 94,36 75,53 Nettoergebnis aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwerts EUR Mio. -2,16 97,84 Abschreibungen EUR Mio. -22,23-0,85 Betriebsergebnis (EBIT) EUR Mio. 69,98 172,53 Finanzerträge EUR Mio. 12,86 15,97 Finanzaufwendungen EUR Mio. -84,40-51,55 Anteil am Ergebnis eines assoziierten Unternehmens EUR Mio. -8,89 6,78 Wertminderungsaufwand zu Anteilen an assoziierten Unternehmen EUR Mio. -18,37 0 Finanzergebnis EUR Mio. -98,80-27,37 Ergebnis vor Steuern (EBT) EUR Mio. -28,83 145,15 Konzernergebnis EUR Mio. -29,99 116,15 8
+ 8. ORDENTLICHE HAUPTVERSAMMLUNG STARKE VERMIETUNGSERLÖSE UND HOHE MARGEN AUS VERKÄUFEN Vermietungserlöse +35 % + Organisches Wachstum der Mieterträge von 8 % (Like-for-Like) + Mietsteigerungen bei Neuvermietungen + Leerflächenreduktion Veräußerungserlöse -20 % + Geringeres Transaktionsvolumen im Vergleich zum starken Geschäftsjahr 2007 + Hohe Verkaufsmargen von 14 % (IFRS) und Cash-Marge von 27 % Umsatzerlöse Dienstleistungen EUR 70,65 Mio. + EUR 40,25 Mio. aus Drittgeschäften EBITDA auf EUR 94,36 Mio. (+25 %) 9
+ 8. ORDENTLICHE HAUPTVERSAMMLUNG WERTSTABILES IMMOBILIEN-PORTFOLIO Geringer Abwertungsbedarf von EUR -2,16 Mio. (2007: EUR 97,84 Mio.) + 0,09 % des gesamten Immobilienvermögens von EUR 2,50 Mrd. Quellen: Immobilienpreisspiegel 2008, durchschnittlicher Preis/m² für Eigentumswohnungen in Wien, Erstbezug, sehr guter Wohnwert; empirica Miet- und Kaufpreisranking 31.12.2008; Unternehmensangaben per 31.12.2008 10
+ 8. ORDENTLICHE HAUPTVERSAMMLUNG POSITIVE CASH-ERTRÄGE Solide Cash-Erträge ohne Berücksichtigung von unbaren Effekten Risikovorsorgen und unbare Effekte belasten Ergebnis + Direktes Finanzergebnis EUR -71,55 Mio. (2007: EUR -34,15 Mio.) + Direktes Konzernergebnis EUR 22,82 Mio. (2007: EUR 41,38 Mio.) Entwicklung Cash-Erträge in EUR Mio. Berechnung FFO 2008 2007 EBT -28,86 145,15 - Nettogewinn aus Zeitwertanpassung + Differenz Cash-Veräußerungsgewinn zu IFRS-Veräußerungsgewinn + Abschreibungen + Ergebnisanteil und Wertberichtigung ECO Business-Immobilien AG + Unbare Teile Finanzergebnis und sonstige Kosten = Funds from Operations (FFO) -2,16 97,84 18,04 15,10 22,22 0,8 27,26-6,78 12,96 1,29 53,82 57,77 11
+ conwert ist mehr wert Bilanzanalyse
+ 8. ORDENTLICHE HAUPTVERSAMMLUNG SOLIDE BILANZSTRUKTUR Bilanzstruktur in EUR Mio. 3.016 3.016 Kurzfristige Vermögenswerte EUR 577 Mio. Langfristige Vermögenswerte EUR 2.438 Mio. Kurzfristige Verbindlichkeiten EUR 370 Mio. Langfristige Verbindlichkeiten EUR 1.371 Mio. Eigenkapital EUR 1.274 Mio. Kurzfristige Verbindlichkeiten: - tatsächlich EUR 120 Mio. - gem. IFRS zuzuordnende langfristige Verbindlichkeiten EUR 200 Mio. EK-Quote 42 % Loan-to-Value (LTV) 58 % Zahlungsmittel EUR 70 Mio. Gearing bei 115 % 13
+ 8. ORDENTLICHE HAUPTVERSAMMLUNG SOLIDE FINANZIERUNGSSTRUKTUR Breite und langfristige Streuung der Fremdfinanzierung Bankverbindlichkeiten in EUR Mio. Cashwirksame Verzinsung 4,75 %, EURIBOR-Aufschlag durchschnittlich 80-120 BP (ohne Liquiditätsaufschlag) 11,29 Jahre durchschnittliche Laufzeit aller Kredite inkl. Convertible und Anleihen 75 % des Kreditvolumens gegen Zinsrisiken abgesichert 1.200 1.000 800 300 275 31 Banken Bandbreite: < EUR 29 Mio. 6 Banken Bandbreite: EUR 30 Mio. EUR 69 Mio. Überblick Kredite und Anleihen zum 31.12.2008 Finanzierungsvolumen EUR Mio. fix verzinst EUR Mio. variabel verzinst EUR Mio. bis 1 Jahr 120,18 1,21 118,97 zwischen 1-5 Jahren 340,86 107,41 233,44 600 400 200 758 5 Banken Bandbreite: EUR 99 Mio. EUR 201 Mio. Über 5 Jahre 1.111,71 284,61 827,10 Gesamt 1.572,75 393,23 1.179,51 davon EUR 782,25 Mio. abgesichert 0 2008 14
+ 8. ORDENTLICHE HAUPTVERSAMMLUNG GESICHERTE REFINANZIERUNG GERINGES PROLONGATIONSVOLUMEN Refinanzierung in EUR Mio. 300 250 200 150 100 50 0 54 61 81 Put-Optionen Convertible erstmalig ausübbar 2009 2010 2011 2012 2013 44 16 Geringes Prolongationsvolumen in den folgenden Jahren Kurzfristige Verbindlichkeiten bis 1 Jahr EUR 120,18 Mio. + EUR 54 Mio. Prolongation + EUR 22 Mio. Betriebsmittelkredite und laufende Kontenrahmen + EUR 44 Mio. Regeltilgung - EUR 10 Mio. Sondertilgung - Niedriges Zinsniveau 15
+ 8. ORDENTLICHE HAUPTVERSAMMLUNG BUCHWERT JE AKTIE (NAV) BEI EUR 15,55 Buchwert je Aktie (NAV) in EUR Effekte auf NAV Ergebnis Finanzderivate Aktienrückkauf + Bewertung Finanzderivate (Cashflow Hedge): EUR -0,50 je Aktie + Negatives Konzernergebnis: EUR -0,38 je Aktie + Geringere Aktienzahl durch Aktienrückkaufprogramm: EUR +0,18 je Aktie 16
+ 8. ORDENTLICHE HAUPTVERSAMMLUNG CONWERT-AKTIE ÜBER DEM MARKT Performance conwert-aktie vs. Markt April 2008 Mai 2009 120 2.000 100 80 1.800 1.600 1.400 Volumen Indexed Price 60 40 20 1.200 1.000 800 600-66.54% -66,54 % -67.20% 400-67,20 % -77.19% -77,19 % 200 0 0 Apr-07 Jun-07 Aug-07 Oct-07 Jan-08 Mar-08 May-08 Aug-08 Oct-08 Dec-08 Mar-09 May-09 Volumen - conwert Immobilien Invest Invest AG SE (in in Thousands) 1.000 conwert Immobilien Invest AGSE FTSE EPRA/NAREIT EUROPE Developed Europe Austria Immobilien ATX / ATX Real Estate Daten: Credit Suisse per 12. Mai 2009 17
+ conwert ist mehr wert Überblick 1. Quartal 2009
+ 8. ORDENTLICHE HAUPTVERSAMMLUNG HIGHLIGHTS 1. QUARTAL 2009 Hohe Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Zinshäuser + Veräußerungserlöse stiegen um 123 % auf EUR 67,32 Mio. Stabile Entwicklung bei Vermietungserlösen und Dienstleistungen + Vermietungserlöse stiegen um 15 % auf EUR 39,99 Mio. + Dienstleistungserlöse stabil bei EUR 8,13 Mio. Starkes operatives Wachstum + Umsatzerlöse stiegen um 58 % auf EUR 115,44 Mio. + Ergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA) +15 % auf EUR 26,93 Mio. + EBIT aufgrund fehlender Aufwertungen bei EUR 24,22 Mio. (1-3/2008: EUR 40,82 Mio.) Deutlich positive Cash-Erträge unveränderte Bewertung des Immobilienportfolios + Cash-Erträge (FFO) stiegen um 72 % auf EUR 23,87 Mio. + Immobilienbewertung nahezu unverändert Solide Bilanz- und Finanzierungsstruktur + 42 % Eigenkapitalquote und Loan-to-Value (LTV) von 56 % + Geringer Refinanzierungsbedarf Prolongationsvolumen 2009 (EUR 54 Mio.)/2010 (EUR 61 Mio.) 19
+ 8. ORDENTLICHE HAUPTVERSAMMLUNG ÜBERNAHME DER WOHNIMMOBILIEN VON ECO BUSINESS-IMMOBILIEN AG Allianz-Trading-Portfolio und Zinshaus in Wien + Allianz-Trading-Portfolio für EUR 52,0 Mio. zu 100 % übernommen (zuvor 50:50) Mietrendite 5 % + 1 Zinshaus in Wien (Rendite: 4 %) Stärkung Gewerbliches Wohnen + 2 Seniorenresidenzen in Bayern + 1 Hotel und Fachmarktzentrum in Österreich + Mietrendite 8,4 % Gesamtkaufpreis von EUR 113,3 Mio. liegt unter historischen Anschaffungskosten + Mietrendite der Zukäufe insgesamt: 5,7 % Langfristige Finanzierung + conwert übernimmt Fremdfinanzierungen in Höhe von EUR 78,0 Mio. + Durchschnittlich 19 Jahre Restlaufzeit bei durchschnittlichen Zinssatz von 3,87 % (per 31.12.2008) 20
+ 8. ORDENTLICHE HAUPTVERSAMMLUNG ORGANISCHES WACHSTUM DER MIETEINKÜNFTE Steigerung der Mieten und Leerstandsreduktion ermöglichen organisches Wachstum der Mieterträge von 9 % (Like-for-Like Portfolio) 21
+ 8. ORDENTLICHE HAUPTVERSAMMLUNG HIGHLIGHTS FINANZKENNZAHLEN 1. QUARTAL 2009 Eigenkapitalquote 42 %, LTV 56 % Nettoschulden EUR 1,52 Mrd. vs. EUR 2,54 Mrd. Immobilienvermögen Bilanzkennzahlen in 1-3/2009 1-3/2008 2008 Eigenkapital EUR Mio. 1.261,65 1.400,06 1.274,21 Fremdkapital EUR Mio. 1.745,18 1.700,47 1.742,01 Eigenkapitalquote % 41,96 45,16 42,25 Loan-to-Value (LTV) % 56,31 57,52 58,24 Unternehmenskennzahlen in 1-3/2009 1-3/2008 2008 Vermietungserlöse EUR Mio. 39,99 34,64 147,74 Veräußerungserlöse EUR Mio. 67,32 30,12 203,13 Umsatzerlöse Dienstleistungen EUR Mio. 8,13 8,40 40,25 Umsatzerlöse EUR Mio. 115,44 73,16 391,12 Erg. v. Zu- und Abschreibungen (EBITDA) EUR Mio. 26,93 23,42 94,36 Funds from Operations (FFO) 1) EUR Mio. 23,87 13,88 53,82 Börsenkennzahlen in 1-3/2009 1-3/2008 2008 Unverwässertes Ergebnis je Aktie EUR 0,08 0,24 (0,37) Verwässertes Ergebnis je Aktie EUR 0,08 0,24 (0,37) Buchwert / Aktie EUR 15,39 16,50 15,55 22
+ conwert ist mehr wert Ausblick
+ 8. ORDENTLICHE HAUPTVERSAMMLUNG KOSTENOPTIMIERUNGS- UND EFFIZIENZSTEIGERUNGSPROGRAMM Reduktion der allgemeinen Verwaltungskosten + Verwaltungskosten für eigenen Bestand sollen um rund 10-15 % reduziert werden + Geschäftsführendes Direktorium verzichtet ab 2009 auf 20 % der fixen Vergütung + Keine Bonuszahlungen für das Jahr 2008 + Gesamte Verwaltungskosten (Sach- und Personalkosten) sollen auf 11-12 % des Brutto- Umsatzes sinken (aktuell rund 14 %) Reorganisation der operativen Einheiten und Stärkung des Vertriebs + Asset & Property Management + 3 Standorte in Österreich werden in der Konzernzentrale konzentriert + Einzelne Wohnungsprivatisierungsstandorte in Deutschland werden geschlossen + Ungarn-Geschäft wird auf ein Minimum reduziert + Nutzung von Synergien im Dienstleistungsbereich + Immobilien-Vertrieb und Immobilienverwaltung werden gestärkt Einsparungseffekte im laufenden Jahr 2009 + Einmaligem Aufwand von EUR 0,8 Mio. stehen Einsparungen von rund EUR 6,9 Mio. gegenüber 24
+ 8. ORDENTLICHE HAUPTVERSAMMLUNG AUSBLICK 2009 Kernpunkte Ertragsund Wertsteigerungsstrategie Unverändert herausforderndes Marktumfeld Stabile Entwicklung der Wohnimmobilienmärkte erwartet FFO EUR 54 Mio. Veräußerungserlöse Steigerung der Vermietungserlöse Kostensenkungsmaßnahmen Ausbau des Drittgeschäfts Fokus liegt auf Verkauf von Immobilien, Mietertragssteigerungen und Ausbau Dienstleistungsgeschäft Verkäufe erneut bei rund EUR 200 Mio. + 2009 bereits rund EUR 67 Mio. + Erneut zweistellige IFRS-Margen + Cash-Marge über 25 % 2008 Positive operative Entwicklung erwartet + FFO wird gegenüber 2008 deutlich gesteigert erwartet 25
conwert Immobilien Invest SE 8. ORDENTLICHE HAUPTVERSAMMLUNG Wien 26. Mai 2009 + conwert ist mehr wert
+ 8. ORDENTLICHE HAUPTVERSAMMLUNG KONTAKT conwert Immobilien Invest SE Mag. Johann Kowar Mag. Peter Sidlo Generaldirektor Investor Relations Officer Albertgasse 35 1080 Wien, Österreich T +43 / 1 / 521 45-0 F +43 / 1 / 521 45-111 cw@conwert.at www.conwert.at 27
conwert Immobilien Invest SE DISCLAIMER Diese Präsentation enthält verschiedene Prognosen und Erwartungen sowie Aussagen, die die zukünftige Entwicklung der conwert Gruppe betreffen. Diese Aussagen beruhen auf Annahmen und Schätzungen und können mit bekannten und unbekannten Risiken und Ungewissheiten verbunden sein. Die tatsächlichen Entwicklungen und Ergebnisse sowie die Finanz-, Ertrags- und Vermögenslage können daher wesentlich von den geäußerten Erwartungen und Annahmen abweichen. Gründe hierfür können, neben anderen, Marktschwankungen, die Entwicklung der Immobilienpreise und Mieten sowie der Finanzmärkte und Wechselkurse, Veränderungen nationaler und internationaler Gesetze und Vorschriften oder grundsätzliche Veränderungen des wirtschaftlichen und politischen Umfelds sein. Zukunftsgerichtete Aussagen beziehen sich deshalb nur auf den Tag, an dem sie gemacht werden. conwert übernimmt daher keine Verpflichtung, solche Aussagen angesichts neuer Informationen oder künftiger Ergebnisse weiterzuentwickeln oder anzupassen. + conwert ist mehr wert MAI 2009
+ 8. ORDENTLICHE HAUPTVERSAMMLUNG APPENDIX AUSBAU DES DRITTGESCHÄFTS BEI IMMOBILIEN-DIENSTLEISTUNGEN 57 % der gesamten Dienstleistungserlöse von externen Auftraggebern Makler: 6.708 Wohneinheiten vermittelt 1.351 Wohnungen und 30 Einzelliegenschaften verkauft 33 % 35 % 36 % 31 % 51.756 verwaltete Wohneinheiten mit 4,10 Mio. m² - davon 76 % für externe Auftraggeber EUR 3,63 Mrd. Assets under Management Cash-Profit-Marge bei 31 % Cash Profit -Marge Nutzung von Synergiepotenzialen + Mit Jänner 2009 11.000 Einheiten in eigene Verwaltung überführt + Weitere 2.500 Einheiten folgen 2009 29
+ 8. ORDENTLICHE HAUPTVERSAMMLUNG APPENDIX VOLLINTEGRATION BRINGT BEREITS IM 1. JAHR KOSTENVORTEILE Kosten alte Struktur in EUR Mio. Kosten neue Struktur in EUR Mio. 34 43 Sonstige betriebliche Aufwendungen Personal Kosten für Betrieb Segment Immobilien-Investments 2008: EUR 43 Mio. Hausverwaltung EUR 1,5 Mio. Akquisition Fee EUR 5,5 Mio. Disposal Fee EUR 7 Mio. Overheadkosten EUR 13 Mio. Management-Fee EUR 16 Mio. 63 (5) 29 Sondereffekte* -40 Kosten für Betrieb Segment Immobilien-Investments 2008: EUR 23 Mio. EUR 20 Mio. Ersparnis auf EUR 200 Mio. Anschaffungskosten = Rendite von 10 % 23 30 *) Sondereffekte vor allem Forderungswertberichtigungen und Kursverluste