Spezielle bauordnungsrechtliche Fragen - Beitrag aus der kommunalen Praxis Hartmut Schütt, Leiter Bauordnungsamt der Landeshauptstadt Magdeburg Köln, 03.02.2015
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1. Allgemeine Ursachen der Entwicklung zu Schrottimmobilien Demographische Entwicklung Wegfall von Industriebetrieben Unklare Eigentumsverhältnisse in der Nachwendezeit Restriktive Kreditvergabe der Banken Schlechte Lage an Ausfallstraßen oder am Rande der Industriegebiete Fehlende Instandsetzungsarbeiten bereits zu DDR-Zeiten Herrenlose Grundstücke Teilweise deflationäre Entwicklung im Immobilienmarkt 03.02.2015 10
2. Gründe, die zu einem bauordnungsrechtlichen Einschreiten führen können Schäden an den Dächern, Eindringen der Feuchtigkeit, Einsturz der Decken, Instabilität der Gebäude Keine ordnungsgemäße Sicherung der Gebäude, Vandalismus, kleinere Brände, lose Fassadenteile, zerstörte Glasscheiben. Erhebliches Gefährdungspotential bei illegalem Aufenthalt im Gebäude Großbrände in leerstehenden Gebäuden ( selten ) Heranrückende Bebauung ( selten ) Von bestehenden desolaten Altbau kann eine Gefahr für neu errichtete Bebauung ausgehen 03.02.2015 11
3. Möglichkeiten des Einschreitens Abbruchverfügung Verfügung zur Herstellung der Verschlusssicherheit Anordnung von Straßensperrungen Nutzungsuntersagung noch bewohnter Gebäude Anordnung von Sicherungsmaßnahmen wie Dachreparaturen, Entfernung bzw. Sicherung loser Fassadenteile, soweit zur Gefahrenabwehr erforderlich ( auf bauordnungsrechtlicher Grundlage nur in sehr begrenztem Umfang möglich ) Darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten sind in LSA nicht möglich 03.02.2015 12
4. Probleme bei der Erstellung der Verfügung Herrenlose Grundstücke GmbH als im Grundbuch eingetragene Eigentümerin im Handelsregister gelöscht oder Geschäftsführer nicht auffindbar. Nachlassinsolvenz. Insolvenz, eidesstattliche Erklärung. Letztlich wird die Verkehrssicherungspflicht auf die Bauaufsicht übertragen Ausschreibungsprobleme, Vergaberecht bei Ersatzvornahme. Rundverfügung des Lvwa Probleme der Finanzierung aus dem Teilbudget Bei Straßensperrungen Abstimmung mit dem Baulastträger. Straßensperrungen nur befristet zulässig 03.02.2015 13
4. Probleme bei der Erstellung der Verfügung Abstimmung mit den externen Statikern, die Bauaufsicht selbst beschäftigt keine Statiker Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde Umfang des Abbruches. Können Teile des Gebäudes als Ruinen stehen bleiben? Probleme des Bauschuttes Haftungsrisiken Probleme des Nachbarrechts wie Giebelsicherung, Wärmeschutz der freistehenden Giebel Diffuse Erwartungshaltung in der Öffentlichkeit 03.02.2015 14
5. Allgemeine Initiativen der Verwaltung und insbesondere der unteren Bauaufsichtsbehörde Gründung einer dezernatsübergreifenden Arbeitsgruppe unter Beteiligung der Bauaufsicht Regelmäßige Darstellung der Probleme durch das Bauordnungsamt im Bauausschuss des Stadtrates Regelmäßige Erstellung von Übersichten von Gebäuden, bei denen bei ungehindertem Geschehensablauf der Erlass von Abbruchverfügungen zu erwarten ist, für den Stadtrat Aktive Teilnahme des Bauordnungsamtes am Workshop Schrottimmobilien des Landesverwaltungsamtes, Erfahrungsaustausch bzw. Zusammenarbeit mit dem zuständigen Ministerium des Landes Aktive Teilnahme des Bauordnungsamtes an Veranstaltungen des Deutschen Städtetages, hier Diskussion über mögliche Gesetzesänderung, Evaluierung der Gesetzesänderungen 03.02.2015 15
5. Allgemeine Initiativen der Verwaltung und insbesondere der unteren Bauaufsichtsbehörde Regelmäßiger Erfahrungsaustausch mit den Amtsleitern der unteren Bauaufsichtsbehörden auf Landesebene Optimierung der Zusammenarbeit mit dem Ordnungsamt und dem Umweltamt (Abgrenzung der Zuständigkeiten ). Optimierung der Vor-Ort-Kontrollen in Zusammenarbeit mit dem Stadtordnungsdienst. Problem: Es können nicht alle Gebäude kontrolliert werden. Handy-Melder ruft den Bürger zur Mitarbeit auf. Eingeschränkte Rufbereitschaft Zusammenarbeit des Bauordnungsamtes mit dem KIQ Im doppischen Haushalt Vornahme umfassender Abschreibungen 03.02.2015 16
6. Ausblick Verbesserung der demographischen Entwicklung auch durch Einwanderung Weitgehende Verhinderung sogenannter Trading-Down-Effekte durch umfassende kommunale Maßnahmen zur Stadtentwicklung ( zum Beispiel Anlegung von Grünanlagen, Verbesserung der Infrastruktur ) Aufstellung von Bauleitplänen zur besseren Vermarktung der Grundstücke, gleichzeitig Aufrechterhaltung der Blockrandbebauung durch Erhaltungssatzungen, Ausweisung von Sanierungsgebieten Forcierung von Umnutzungen, zum Beispiel von ehemaligen Industriebetrieben zu Wohnhäusern ( Problem: Immissionsschutzrecht ) Besseres Investitionsklima Aktivere Vermarktung der noch sanierbaren Gebäude, beispielsweise auch zur Unterbringung von Flüchtlingen 03.02.2015 17
Für Fragen oder Erfahrungsaustausch: hartmut.schuett@boa.magdeburg.de 03.02.2015 18