LGV-F80.025 11/2008 Die Verwendung von Bodenrichtwerten mit Hilfe der Schichtwertmethode Volker Junge, Hamburg 1. Einführung Bei der Ableitung von Bodenwerten aus Vergleichspreisen oder Bodenrichtwerten ergibt sich regelmäßig die Notwendigkeit, die Vergleichspreise wegen unterschiedlicher Eigenschaften auf das Wertermittlungsobjekt umzurechnen: - Unterschiedliche Erschließungszustände o.ä. werden durch entsprechende Zu- bzw. Abschläge berücksichtigt. - Für Besonderheiten des Grundstücks wie abzubrechende Bausubstanz oder außergewöhnliche Gründungserfordernisse sind entsprechende Kosten anzusetzen. - Der zeitliche Einfluss wird z.b. durch Umrechnung mit Hilfe von Indexreihen abgefangen. - Ein unterschiedliches Maß der Nutzung wird ebenfalls durch Umrechnungskoeffizienten (siehe z.b. Wertermittlungsrichtlinien 2006 Anlage 11) ausgeglichen. - Unterschiedliche Lagewertigkeiten werden durch Umrechnung mit Hilfe von Bodenrichtwerten, Lagekoeffizienten oder anderen Lagezu- oder -abschlägen egalisiert. Eine Umrechnung wegen unterschiedlicher Art der Nutzung wird jedoch in der Regel vermieden. Für "artreine" Nutzungen wie reine Wohngrundstücke oder reine Industriegrundstücke ist dies auch möglich, weil in der Regel entsprechende Vergleichspreise oder Bodenrichtwerte zur Verfügung stehen. Bei gemischten Nutzungen ist die Wertermittlung jedoch schwieriger. Als Beispiel soll hier folgender Bewertungsfall dienen: Zu bewerten ist ein Grundstück von 1000 m² Größe mit einer zu errichtenden Geschossfläche 86 von 2000 m² GF86 (d.h. GFZ86 = 2,0), wovon 500 m² GF86 auf eine erdgeschossige Ladennutzung entfallen (25%), 800 m² GF86 auf Büros im 1. und 2. Obergeschoss (40 %) und 700 m² GF86 auf Wohnungen im 3. und 4. Obergeschoss (35 %). Für eine derartige Nutzungsmischung (25 % Läden, 40 % Büros, 35 % Wohnungen) liegen in der Regel keine genau passenden Vergleichsfälle oder Bodenrichtwerte vor. Für solche Fälle ist in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg von Herrn Dipl.-Ing. Peter Abraham die sogenannte Schichtwertmethode entwickelt worden, die hiermit vorgestellt werden soll. Zu unterscheiden sind die beiden Schritte - Ableitung von Bodenrichtwerten und - Anwendung von Bodenrichtwerten zur Wertermittlung im Einzelfall, für den Nutzer von unmittelbarem Interesse ist dabei allerdings lediglich der zweite Schritt, der hier näher erläutert werden soll.
Die Verwendung von Bodenrichtwerten mit Hilfe der Schichtwertmethode Seite 2 2. Was sind Schichtwerte? 2.1 Definition der Schichtwerte Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg verabschiedet nicht nur gemischte Bodenrichtwerte, sondern auch sogenannte Schichtwerte für die einzelnen Nutzungsschichten, wie sie in den Wertermittlungsrichtlinien 1991 (Nr. 6.2) vorgesehen waren, aber nicht ausgeführt worden sind. Die Schichtwerte sind - wie die Bodenrichtwerte - lagetypische durchschnittliche Bodenwerte, jedoch nicht bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche, sondern auf einen Quadratmeter zu errichtender Geschossfläche 86 einer bestimmten Nutzung. Sie finden insbesondere dort Anwendung, wo auf einem Grundstück nicht nur eine Nutzung auftritt, sondern sich mehrere Nutzungen in vertikal übereinander angeordneten Schichten (Schichtnutzungen) den Grund und Boden teilen. 2.2 Zusammenhang von Schichtwerten und Bodenrichtwerten Bei artreinen Bodenrichtwerten besteht der einfache Zusammenhang Bodenrichtwert [ /m²] Schichtwert [ /m² GF86] = -----------------------------. GFZ86 Zu beachten ist, dass Schichtwerte unter Umständen GFZ-abhängig sind. Lediglich wenn der Bodenwert direkt proportional zur GFZ steigt, ist der zugehörige Schichtwert GFZ-unabhängig. Bsp.: BRW 1000 /m² bei GFZ 1,0 -> Schichtwert 1000 /m²gf bei GFZ 1,0 bei proportionaler Abhängigkeit : BRW 2000 /m² bei GFZ 2,0 -> Schichtwert 1000 /m²gf bei GFZ 2,0 bei Abhängigkeit entsprechend WertR Anlage 11 : BRW 1450 /m² bei GFZ 2,0 -> Schichtwert 725 /m²gf bei GFZ 2,0 In Hamburg lautet die Formel für die Umrechnungskoeffizienten im Geschosswohnungsbau F = GFZ86 0,8502. Die Formel für die Umrechnungskoeffizenten der entsprechenden Schichtwerte lautet GFZ86 0,8502 F = -------------------- = GFZ86 0,8502-1 = GFZ86-0,1498. GFZ86 Die o.g. Zusammenhang zwischen Schichtwert und Bodenrichtwert lässt sich auch anders darstellen : Bodenrichtwert [ /m²] = Schichtwert [ /m² GF86] * GFZ86
Die Verwendung von Bodenrichtwerten mit Hilfe der Schichtwertmethode Seite 3 Bei mehreren unterschiedlichen Nutzungen (Schichten) 1 bis n lässt sich der Bodenrichtwert zusammengesetzt denken: Bodenrichtwert [ /m²] = Schichtwert 1 [ /m² GF86] * GFZ86-Anteil 1 + Schichtwert 2 [ /m² GF86] * GFZ86-Anteil 2 +... + Schichtwert n [ /m² GF86] * GFZ86-Anteil n Bsp.: Für das o.g. Grundstück existiert ein Bodenrichtwert von 960 /m², der sich auf eine Mischnutzung mit einer GFZ86 von 1,2 bezieht. Unterstellt wurde dabei 25 % Ladennutzung im EG (GFZ- Anteil 0,3 von 1,2), 25 % Büronutzung im 1.OG (GFZ- Anteil 0,3 von 1,2) und 50 % Wohnnutzung (GFZ-Anteil 0,6 von 1,2). Diesem Bodenrichtwert liegen folgende Schichtwerte zugrunde : 1200 /m² GF86 für erdgeschossige Läden (bei einer GFZ86 von 1,2), 800 /m² GF86 für Büros (bei einer GFZ86 von 1,2), 600 /m² GF86 für Wohnungen (bei einer GFZ86 von 1,2). Mit diesen Schichtwerten wurde der Bodenrichtwert dann wie folgt zusammengesetzt: Geschoss GFZ-Anteil Nutzung Schichtwert EG : 0,3 * Laden 1200 /m² GF86 = 360 /m² 1.OG : 0,3 * Büro 800 /m² GF86 = 240 /m² 2.OG : 0,3 * Wohnung 600 /m² GF86 = 180 /m² 3.OG : 0,3 * Wohnung 600 /m² GF86 = 180 /m² ---- ------------ 1,2 960 /m² 2.3 Schichtflächen und Schichtnutzungen Die GFZ-Anteile müssen sich nicht zwingend auf bestimmte Geschossebenen beziehen, diese Darstellung ist jedoch am einfachsten und am leichtesten nachvollziebar. Zu beachten ist auch, dass die verschiedenen Nutzungen in der Regel auf jeder Schichtfläche in Konkurrenz zueinander stehen. In bestimmten Lagen wird sich daher eine erdgeschossige Ladennutzung aufgrund ihrer Höherwertigkeit z.b. ortsüblich gegen eine Wohnnutzung durchsetzen. Umgekehrt kann es vorkommen, dass eine Laden- oder Büronutzung in Obergeschossen keinen signifikanten Vorteil gegenüber einer Wohnnutzung bietet, so dass die Schichtwerte dort in gleicher Höhe für alle Nutzungen anzunehmen sind. Die Schichtwerte beziehen sich insofern in erster Linie auf bestimmte vertikal und ggfs. horizontal gegliederte Schichtflächen, auf denen sich lagetypisch eine bestimmte Nutzung als am wirtschaftlichsten präsentiert. Die Nutzung ist daher - in einem zweiten Zuordnungsschritt - als Indikator für die Wertigkeit der Schichtflächen mit dem entsprechenden Schichtwert verknüpft : 1) Schichtfläche --- Schichtwert 2) lagetypische Nutzung --- Schichtwert Wie schon angedeutet, können die Schichtflächen nicht nur vertikal nach Geschossebenen, sondern auch horizontal z.b. nach Vorderhaus und Hinterhaus gegliedert werden. Davon hat der Gutachterausschuss in Hamburg bisher aber noch keinen Gebrauch gemacht.
Die Verwendung von Bodenrichtwerten mit Hilfe der Schichtwertmethode Seite 4 2.4 Definition der Schichtfläche Die Schichtfläche wurde hier, wie in Hamburg üblich, als Geschossfläche 86 (GF86) eingeführt. Dies hat gegenüber der errichtbaren Wohn- und Nutzfläche den Vorteil der Pauschalierung. Die Einbeziehung weiterer Flächen wie der Bruttogrundflächen (BGF) von Nicht-Aufenthaltsräumen in Nicht-Vollgeschossen (also z.b. Tiefgaragenstellplätze und Abstellräume im Keller und auf dem Dachboden) oder der Grundstücksfreiflächen würde das Schichtenmodell nur unnötig komplizieren. Außerdem dienen diese weiteren Flächen in der Regel den in der GF86 erfassten Hauptnutzungen. Der Wertanteil der notwendigen Nebenflächen wird auf die Hauptflächen in der GF86 projeziert. Das Fehlen notwendiger Nebenflächen, z.b. der notwendigen Stellplätze, ist gesondert wertmindernd zu berücksichtigen. 2.5 Katalog der Schichtnutzungen Denkbar ist natürlich auch ein vielfach gefächerter Katalog von Schichtnutzungen. Und in der Tat werden an den Gutachterausschuss in Hamburg Fragen nach dem Schichtwert von Hotels, Kliniken, Kinos und anderem mehr herangetragen. Dazu muss man aber bedenken, dass die Nutzungen, wie oben ausgeführt, regelmäßig in Konkurrenz miteinander stehen. Daher kommt der Gutachterausschuss in Hamburg fast ausschließlich mit drei Hauptnutzungen aus : - Läden im Erdgeschoss bzw. in der Fußgängerhauptebene; sie umfassen natürlich den Einzelhandel, aber auch die Gastronomie und lageorientiertes Handwerk und ähnliches Gewerbe wie Frisöre, Schlüsseldienste, Copyshops, Schalterräume von Banken usw. und sind in der Regel stark an die erdgeschossige Lauflage gebunden. - Büros; sie stehen auch für die Praxen von Ärzten usw., Ateliers u.ä., letztlich für das "höherwertige" Gewerbe, das auch gerne den zentralen Standort sucht, ohne ein Schaufenster zu benötigen, mit der Geschosslage wenig Probleme hat und eine hohe Flächenproduktivität aufweist. - Wohnungen. Nur in wenigen Fällen hat der Gutachterausschuss in Hamburg auch Schichtwerte beschlossen für - Ladennutzung im Untergeschoss, - Ladennutzung im 1. Obergeschoss, - Ladennutzung in weiteren Obergeschossen. 3. Die Schichtwertmethode bei der Anwendung von Bodenrichtwerten In dem eingangs genannten Bewertungsbeispiel weist das zu bewertende Grundstück gegenüber dem Bodenrichtwertgrundstück folgende Vorteile auf : - die Bebauung ist bereits in jedem Geschoss intensiver, d.h. der GFZ-Anteil in den Geschossen ist höher, - es ist ein viertes Obergeschoss möglich, - im 2. Obergeschoss ist eine Büronutzung signifikant wirtschaftlicher ist als eine Wohnnutzung. Weitere Lagevor- und -nachteile, die zu anderen Schichtwerten führen würden, sind nicht vorhanden.
Die Verwendung von Bodenrichtwerten mit Hilfe der Schichtwertmethode Seite 5 Die Bewertung mit Hilfe der Schichtwerte geschieht dann wie folgt : Zunächst werden die Schichtwerte von der GFZ 1,2 des Bodenrichtwertgrundstücks auf die GFZ 2,0 des Wertermittlungsobjektes umgerechnet : Läden: 1200 /m²gf86 bei GFZ 1,2 -> 1200 /m²gf86 bei GFZ 2,0 (GFZ-unabhängig) Büros: 800 /m²gf86 bei GFZ 1,2 -> 732 /m²gf86 bei GFZ 2,0 (GFZ-abhängig) Whg. : 600 /m²gf86 bei GFZ 1,2 -> 554 /m²gf86 bei GFZ 2,0 (GFZ-abhängig) Dann werden die Schichtwerte mit den entsprechenden GFZ-Anteilen multipliziert und zusammenaddiert : Läden 0,5 * 1200 /m²gf86 = 600,00 /m² Büros 0,8 * 732 /m²gf86 = 585,60 /m² Wohnungen 0,7 * 554 /m²gf86 = 387,80 /m² --------- ---- ----------------- Summe 2,0 1573,40 /m² Multipliziert man den so errechneten Bodenwert pro Quadratmeter mit der Grundstücksgröße, so erhält man 1573,40 /m² * 1000 m² = 1.573.400. Noch direkter zum Ziel kommt man, indem man die Schichtwerte unmittelbar mit den entsprechenden Geschossflächen multipliziert und addiert: Läden 500 m²gf86 * 1200 /m²gf86 = 600.000 Büros 800 m²gf86 * 732 /m²gf86 = 585.600 Wohnungen 700 m²gf86 * 554 /m²gf86 = 387.800 --------- -------------------- -------------- Summe 2.000 m²gf86 1.573.400 Dipl.-Ing. Volker Junge, c/o Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, Postfach 10 05 04, 20003 Hamburg, Tel. 040-428 26-60 02, Fax 040-428 26-60 09, email volker.junge@gv.hamburg.de.