2017 Quartalsbericht Q1 Q3 Zusatzinformationen Finanzbericht Überischt
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3 Inhalt 4 Kennzahlen 6 Bericht Q1 Q3 2017 10 Portfolioübersicht 17 Finanzbericht Grafiken/Tabellen Aufgrund von Rundungen ist es möglich, dass sich einzelne Zahlen in diesem Bericht nicht genau zur angegebenen Summe aufaddieren lassen. Alle Kennzahlen und Veränderungen wurden unter Verwendung des exakten Betrags und nicht des angegebenen, gerundeten Betrags berechnet. Original in Deutsch Eine englische Übersetzung ist als PDF auf www.psp.info verfügbar. 37 Zusatzinformationen Nachhaltigkeit Aus Umweltschutzgründen verzichten wir auf eine gedruckte Version dieses Berichts. Dieser Bericht ist als PDF auf www.psp.info/finanzberichte abrufbar. 54 Kontaktstellen und wichtige Daten 55 Kundenbetreuung EPRA Reporting PSP Swiss Property ist EPRA-Mitglied (European Public Real Estate Association). Die 1999 gegründete EPRA, eine Non-Profit- Organisation, hat ihren Sitz in Brüssel. Sie fördert und unterstützt die europäische Immobilienwirtschaft. In unserer Berichterstattung (Finanzkennzahlen und Nachhaltigkeit) wenden wir die Best Practices Recommendations der EPRA an. Zusatzinformationen Finanzbericht Überischt www.psp.info Weitere Publikationen und Informationen finden sich auf www.psp.info.
4 Kennzahlen Kennzahlen Finanzielle Kennzahlen Einheit 2016 Q3 2016 Q3 2017 Q1 Q3 2016 Q1 Q3 2017 +/ 1 Liegenschaftsertrag CHF 1 000 276 316 69 358 67 908 207 711 204 272 1.7 % EPRA like-for-like Veränderung % 1.6 3.3 0.4 1.4 1.3 2 Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften CHF 1 000 50 208 6 653 0 38 407 17 739 Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen (Eigentumswohnungen) CHF 1 000 14 224 2 588 18 038 13 108 19 896 Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen (Anlageliegenschaften) CHF 1 000 1 354 0 0 1 075 308 Total übrige Erträge CHF 1 000 6 291 2 422 1 082 5 374 4 341 Reingewinn CHF 1 000 134 867 37 819 70 630 102 772 165 138 60.7 % Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge 3 CHF 1 000 172 548 43 065 57 726 132 032 138 152 4.6 % Ebitda ohne Liegenschaftserfolge CHF 1 000 241 572 60 220 72 544 184 618 187 405 1.5 % Ebitda-Marge % 81.3 81.0 83.4 81.5 82.0 Bilanzsumme CHF 1 000 7 041 368 6 943 844 7 285 981 3.5 % Eigenkapital CHF 1 000 3 866 754 3 825 298 3 892 691 0.7 % Eigenkapitalquote % 54.9 55.1 53.4 Eigenkapitalrendite % 3.5 4.0 7.3 3.6 5.7 Zinspflichtiges Fremdkapital CHF 1 000 2 248 436 2 178 438 2 510 896 11.7 % Zinspflichtiges Fremdkapital in % der Bilanzsumme % 31.9 31.4 34.5 4 Portfoliokennzahlen Anzahl Anlageliegenschaften Stück 161 161 158 Bilanzwert Anlageliegenschaften CHF 1 000 6 297 968 6 249 941 6 315 126 0.3 % Brutto-Rendite 5 % 4.3 4.2 4.1 4.3 4.2 Netto-Rendite 5 % 3.6 3.6 3.5 3.7 3.6 Leerstandsquote (CHF) 5, 6 % 9.3 9.4 8.3 Anzahl Areale und Entwicklungsliegenschaften Stück 10 10 12 Bilanzwert Areale und Entwicklungsliegenschaften CHF 1 000 595 885 633 704 639 088 7.3 % Personalbestand Periodenende Personen 90 90 86 Entsprechend Vollzeitstellen Stellen 84 82 81 Kennzahlen pro Aktie Gewinn pro Aktie (EPS) 7 CHF 2.94 0.82 1.54 2.24 3.60 60.7 % Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge 7 CHF 3.76 0.94 1.26 2.88 3.01 4.6 % Ausschüttung pro Aktie CHF 3.35 8 n.a. n.a. n.a. n.a. Eigenkapital pro Aktie (NAV) 9 CHF 84.30 83.40 84.87 0.7 % Eigenkapital pro Aktie vor Abzug latenter Steuern 9 CHF 100.95 99.97 101.59 0.6 % Aktienkurs Periodenende CHF 88.00 92.50 89.20 1.4 % 1 Differenz zu Vorjahresperiode 1. Januar bis 30. September 2016 bzw. Bilanzwert per 31. Dezember 2016. 2 Exkl. Liegenschaft Av. des Morgines 8/10 in Petit-Lancy: + 0.6 %. 3 Vgl. dazu Definition «Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge» auf Seite 34, Fussnote 2. 4 Exkl. Anleihe resp. Privatplatzierung über total CHF 275 Mio., welche in Form von Festgeld angelegt wurden: 31.9 %. 5 Gilt für Anlageliegenschaften. 6 Entspricht dem entgangenen Mietertrag in % der Miete bei Vollvermietung, per Periodenende. 7 Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien. 8 Für das Geschäftsjahr 2016. Barauszahlung erfolgte am 11. April 2017. 9 Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien.
Kennzahlen 5 Überischt Immobilienportfolio Eigenkapital 6.5 6.6 6.7 6.9 7.0 8.0% 10.0% 8.5% 9.3% 8.3% 3.8 3.8 3.9 3.9 3.9 7.2% 4.6% 4.9% 3.5% 5.7% 2013 2014 2015 2016 Q3 2017 2013 2014 2015 2016 Q3 2017 Portfoliowert in CHF Mrd. Leerstandsquote in % Eigenkapital in CHF Mrd. Eigenkapitalrendite in % Ebitda Zusammensetzung Reingewinn 238.2 232.7 241.6 184.6 187.4 81.8% 82.0% 81.3% 81.5% 82.0% 6.0 169.3 26.4 161.3 172.5 27.0 132.0 138.2 2014 2015 2016 Q1 3 2016 Q1 3 2017 Ebitda ohne Liegenschaftserfolge in CHF Mio. Ebitda-Marge in % 37.7 29.3 2014 2015 2016 Q1 3 2016 Q1 3 2017 Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge in CHF Mio. Beitrag Liegenschaftserfolge in CHF Mio.
6 Bericht Q1 Q3 2017 Bericht Q1 Q3 2017 An guten Standorten scheint sich der Büromarkt zu stabilisieren. Mit einer anziehenden Konjunktur könnte sich die Nachfrage verbessern. Marktumfeld Der Verdrängungswettbewerb bei der Vermietung von Geschäftsliegenschaften dauert an; dabei bleiben Lage und Qualität der Objekte entscheidende Erfolgsfaktoren. Erfreulicherweise scheint sich der Büromarkt, zumindest an guten Lagen (insbesondere in der Zürcher Innenstadt), zu stabilisieren. In Zürich-West stellen wir reges Interesse für moderne Büroflächen fest. Sollten die für 2018 erwarteten Konjunkturprognosen eintreffen, dürfte sich die Nachfrage nach Büroflächen weiter positiv entwickeln. Die historisch tiefen Zinsen haben sich auch im 3. Quartal 2017 kaum bewegt und festverzinsliche Anlagen bleiben unattraktiv. Institutionelle Investoren suchen deshalb nach wie vor nach Immobilieninvestitionen mit positiven, stabilen Renditen. Die Käufernachfrage nach erstklassigen Geschäftsliegenschaften dürfte in absehbarer Zeit kaum nachlassen. Vermietungsmarkt Büro Schweizweit gibt es nach wie vor viel leer stehenden Büroraum. Immerhin sinkt in unserem Hauptmarkt Zürich die Zahl der Neubauten leicht, ausser in Zürich-Nord. Dort wird weiter gebaut und entsprechend steigen die Leerstände an, während die Mieten moderat nachgeben. Vor allem in Randregionen wird der Leerstandsabbau wohl noch Jahre dauern. Deutlich besser sieht es in den Wirtschaftszentren aus. Am besten entwickelt sich der Büromarkt derzeit in der Zürcher Innenstadt. In Basel ist das Flächenangebot stabil. Es wird sich in den kommenden Jahren jedoch aufgrund diverser Neubauprojekte ausweiten. Die Nachfrage nach Büroflächen ist erfreulich, v.a. aus den Bereichen Life-Sciences, Versicherungen und IT. Der schwierigste Markt ist Genf. Hier stagniert die Nachfrage unverändert. Zudem ist absehbar, dass das Angebot in den kommenden Jahren durch Neubauprojekte zunehmen wird, dies vor allem in den Aussenquartieren. Zudem ist die Konsolidierung des Finanzsektors noch nicht so weit fortgeschritten wie in Zürich. Die Mieten dürften deshalb in Genf tendenziell weiter sinken. Generell gehen wir nicht von rasch steigenden Büromieten aus. Die Anzeichen, dass die Nachfrage an zentralen Standorten wieder anzieht, stimmen indessen zuversichtlich. Inwieweit die steigende Nachfrage zu einer nachhaltigen Markterholung führen wird, ist allerdings noch unsicher. Verkauf Der Verkaufsflächenmarkt bleibt angespannt, die Nachfrage verhalten. Einkaufstourismus und Online-Shopping sorgen dafür, dass die Mietpreise unter Druck bleiben. Gute Passanten- und Zentrumslagen leiden weniger. Unsere Liegenschaften mit Verkaufsflächen befinden sich mehrheitlich in diesem stabileren Marktsegment.
Bericht Q1 Q3 2017 7 Überischt Portfolio Unser Immobilienportfolio umfasste Ende September 2017 158 Büro- und Geschäftshäuser. Dazu kamen zwölf Areale bzw. Projekte. Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug CHF 7.0 Mrd. Anlageliegenschaften Am 3. April 2017 haben wir die Liegenschaft an der Eisenbahnstrasse 95 in Gwatt (Thun) für CHF 7.0 Mio. verkauft. Käufe haben wir in der Berichtsperiode keine getätigt. Neben den ordentlichen, kleineren Renovationen, welche wir im Anlageportfolio tätigen, befinden sich mehrere unserer Liegenschaften in einem umfassenden Erneuerungsprozess. Wir konzentrieren uns zurzeit auf die Zürcher Innenstadt, diverse Liegenschaften in Zürich-West sowie je eine Liegenschaft in Genf und Lausanne. 2017 und 2018 investieren wir rund CHF 100 Mio. für Renovationen und Umbauten in unsere Anlageimmobilien. Leerstand Die Leerstandsquote betrug Ende September 2017 8.3 % (Ende 2016: 9.3 %). Von diesen 8.3 % waren 0.6 Prozentpunkte auf laufende Sanierungsarbeiten zurückzuführen. Von den 2017 auslaufenden Mietverträgen (CHF 31.4 Mio.) waren per Ende September 2017 90 % erneuert bzw. verlängert. Per Jahresende 2017 erwarten wir eine Leerstandsquote von unter 8.5 %. Areale und Entwicklungsliegenschaften Die laufenden Arbeiten an diversen Projekten wurden in der Berichtsperiode planmässig weitergeführt. Das Wichtigste in Kürze: Der Neubau «Grosspeter Tower» in Basel wird bis Ende 2017 fertiggestellt. Der Vermietungsstand ist mit 70 % erfreulich. Im Sockelteil befindet sich das Ibis Style Business Hotel, welches schon im Frühjahr 2017 eröffnet wurde. Ferner sind 10 der 22 Stockwerke (alles Büroflächen) bereits vermietet. Der «Grosspeter Tower» überzeugt nicht nur durch das äussere Erscheinungsbild, sondern entspricht auch den höchsten Ansprüchen bezüglich Nachhaltigkeit und Technologie. Eine vollintegrierte Photovoltaik-Anlage wird den Strom für den Grundbedarf selbst produzieren. Dafür wurde der «Grosspeter Tower» kürzlich mit dem Schweizer Solarpreis 2017 ausgezeichnet. Beim Projekt «Rue du Marché» in Genf wird die umfassende Renovation für rund CHF 30 Mio. bis 2020 dauern. Mit der international tätigen Hotel-Gruppe citizenm konnten wir einen prominenten Ankermieter gewinnen. Nach der Renovation wird citizenm ein Boutique-Hotel mit 144 Zimmern eröffnen. Die restlichen Mietflächen, die teilweise schon vermietet sind, richten wir als Verkaufsflächen ein. Bei der «Residenza Parco Lago» in Paradiso (Lugano) mit 13 000 m 2 Nutzfläche (überwiegend Eigentumswohnungen) ist der Baustart im März 2017 erfolgt. Die Investitionssumme beträgt rund CHF 80 Mio. Mit der Fertigstellung gegen Ende 2019 werden wir sämtliche Einheiten veräussern. Das Projekt «Bahnhofquai/Bahnhofplatz» in Zürich (Totalsanierung, v.a. der Infrastruktur und technischen Anlagen) umfasst mehrere Liegenschaften und wird in drei Etappen realisiert: Die Sanierungsarbeiten der 1. Etappe (Bahnhofplatz 1, Bahnhofquai 9/11/15) werden rund CHF 51 Mio. kosten. Die Arbeiten haben im Juni 2017 begonnen und dürften rund zwei Jahre dauern. Der Grossteil der Flächen wird für Büros und Läden vorbereitet. Hier wurde CBRE mit der Vermarktung der Mietflächen beauftragt.
8 Bericht Q1 Q3 2017 Das für die 2. Etappe (Waisenhausstrasse 2/4, Bahnhofquai 7) vorgesehene Projekt wurde im Mai 2017 durch die städtische Denkmalpflegekommission genehmigt. Das Projekt sieht wiederum ein Restaurant vor. Für die übrigen Räumlichkeiten wird sowohl eine Büro- als auch eine Hotelnutzung geprüft. Aus heutiger Sicht dürfte die Investitionssumme rund CHF 33 Mio. betragen. Die Baueingabe ist für Frühjahr 2018 geplant. Die 3. Etappe (Bahnhofplatz 2) ist in Überprüfung. Für die Renovation haben wir rund CHF 12 Mio. eingeplant. Hier bestehen noch laufende Mietverhältnisse. Auch das Projekt «Hardturmstrasse / Förrlibuckstrasse» (Investitionssumme rund CHF 60 Mio.) in Zürich-West kommt gut voran. Diese Liegenschaft wird bis Ende 2018 umfassend saniert und auf den neusten Stand der Technik gebracht. Das moderne Gebäude wird flexible, individuell gestaltbare Bürogrundrisse ermöglichen. 60 % der Flächen sind schon vermietet. Der Mietermix ist breit, die Flächennachfrage kommt u.a. von Unternehmungen aus der Telekommunikation-, Medtech-, IT- und Energie-Branche. 2018 werden wir mit dem Projekt «Orion» (Ersatzneubau für zwei Liegenschaften) in Zürich-West beginnen. Geplant sind hochwertige, flexibel unterteilbare Büroflächen. Die Investitionssumme beläuft sich auf rund CHF 130 Mio. Das Wohnbauprojekt «Salmenpark II» in Rheinfelden haben wir am 18. August 2017 für CHF 27.6 Mio. verkauft. Weitere Angaben zu den laufenden Projekten finden sich auf den Seiten 50 bis 51. Konsolidiertes Quartalsergebnis (Januar bis September 2017) In der Berichtsperiode erwirtschafteten wir einen Reingewinn (ohne Liegenschaftserfolge) 1 von CHF 138.2 Mio. (Q1 Q3 2016: CHF 132.0 Mio.). Die Zunahme resultierte in erster Linie aus höheren Erträgen aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen im Vergleich zur Vorjahresperiode; dieser Ertrag stieg um CHF 6.8 Mio. auf CHF 19.9 Mio. (Q1 Q3 2016: CHF 13.1 Mio.). Davon machte das im 3. Quartal 2017 verkaufte Wohnbauprojekt «Salmenpark II» in Rheinfelden CHF 17.8 Mio. aus. Der Liegenschaftsertrag sank um CHF 3.4 Mio., dies insbesondere aufgrund der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem einzigen Mieter in der Liegenschaft Av. des Morgines 8/10 in Petit-Lancy. Der Reingewinn (ohne Liegenschaftserfolge) pro Aktie betrug CHF 3.01 (Q1 Q3 2016: CHF 2.88); er bildet die Basis für die Gewinnausschüttung an die Aktionäre. Der Betriebsaufwand sank um CHF 1.3 Mio. auf CHF 41.8 Mio. (Q1 Q3 2016: CHF 43.1 Mio.). Der Finanzaufwand verringerte sich um CHF 1.3 Mio. auf CHF 19.0 Mio. (Q1 Q3 2016: CHF 20.3 Mio.). Der Reingewinn (inklusive Liegenschaftserfolge) betrug CHF 165.1 Mio. (Q1 Q3 2016: CHF 102.8 Mio.). Die Steigerung gegenüber der Vorjahresperiode ergab sich hauptsächlich aus der Aufwertung um CHF 17.7 Mio. im Rahmen der halbjährlichen Neubewertung der Liegenschaften (Q1 Q3 2016: Abwertung um CHF 38.4 Mio.) sowie aus den höheren Erträgen aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen bzw. Projekten. Im Weiteren reduzierte sich der Steueraufwand um CHF 2.1 Mio. auf CHF 20.6 Mio. (Q1 Q3 2016: CHF 22.7 Mio.). Zu erwähnen ist diesbezüglich, dass im 3. Quartal 2017 der neue tiefere Unternehmenssteuersatz im Kanton Waadt berücksichtigt wurde. Daraus resultierte ein positiver Effekt (Auflösung von latenten Steuern) in der Höhe von CHF 17.0 Mio. Davon betreffen CHF 12.9 Mio. Neubewertungen des Immobilienportfolios, die keinen Einfluss auf das Ergebnis ohne Liegenschaftserfolge haben. Der Gewinn pro Aktie (inklusive Liegenschaftserfolge) betrug CHF 3.60 (Q1 Q3 2016: CHF 2.24). 1 Vgl. dazu Definition auf Seite 34, Fussnote 2.
Bericht Q1 Q3 2017 9 Überischt Per Ende September 2017 betrug das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) CHF 84.87 (Ende 2016: CHF 84.30); zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang die Dividendenausschüttung von CHF 3.35 pro Aktie (11. April 2017). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 101.59 (Ende 2016: CHF 100.95). Kapital-Management Mit einem Eigenkapital von CHF 3.893 Mrd. (Ende 2016: CHF 3.867 Mrd.) entsprechend einer Eigenkapitalquote von 53.4 % (Ende 2016: 54.9 %) blieb die Eigenkapitalbasis per Ende September 2017 stark. Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 2.511 Mrd. bzw. 34.5 % der Bilanzsumme (Ende 2016: CHF 2.248 Mrd. bzw. 31.9 %). Um die Zinsbindung zu verlängern, wurden in der Berichtsperiode eine Anleihe und eine Privatplatzierung um insgesamt CHF 225 Mio. aufgestockt. Dabei wurden Festgeldanlagen um CHF 175 Mio. auf CHF 275 Mio. erhöht. Unter Abzug dieser CHF 275 Mio. beträgt das zinspflichtige Fremdkapital CHF 2.236 Mrd. bzw. 31.9% der Bilanzsumme. Per Stichtag Ende September 2017 lag der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz bei 0.99 % (Ende 2016: 1.28 %). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 3.8 Jahre (Ende 2016: 4.3 Jahre). Bis 2019 werden keine grösseren zugesicherten Bankkredite fällig. Ende September 2017 hatten wir ungenutzte zugesicherte Kreditlinien von CHF 730 Mio. PSP Swiss Property verfügt über Ratings von zwei internationalen Rating-Agenturen: ein Senior Unsecured Rating A- (Ausblick stabil) von Fitch und ein Issuer Rating A3 (Ausblick stabil) von Moody s. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Nach dem Bilanzstichtag fanden keine wesentlichen Ereignisse statt. Ausblick Die Prognosen für die Schweizer Wirtschaft stimmen zuversichtlich. Trotzdem bleibt der Immobilienmarkt anspruchsvoll, ganz besonders an peripheren Lagen. Im herrschenden Verdrängungswettbewerb sind Lage und Qualität der angebotenen Objekte entscheidend für den Vermietungserfolg. Vermieter mit umfassend renovierten Liegenschaften oder modernen Neubauten an guten Standorten sind klar im Vorteil, sowohl bei Bürohäusern als auch bei Ladengeschäften. Wir konzentrieren uns unverändert auf die Renovation und Modernisierung ausgewählter Liegenschaften, die Weiterentwicklung unserer Areale und Projekte sowie die Vermietungsaktivitäten. Aufgrund der anhaltend tiefen Zinsen und des daraus resultierenden Anlagenotstands bei institutionellen Investoren wird der Akquisitionsmarkt für Top-Objekte hart umkämpft bleiben. Für das Geschäftsjahr 2017 erwarten wir einen Ebitda (ohne Liegenschaftserfolge) von über CHF 240 Mio. (2016: CHF 241.6 Mio.). Bei den Leerständen per Ende 2017 rechnen wir neu mit einer tieferen Quote von unter 8.5 % (bisherige Prognose: 8.5 %; Ende September 2017: 8.3 %). Die Geschäftsleitung, im November 2017
10 Portfolio Portfolioübersicht Q3 2017 C 1 3 7 4 A D E 2 B 6 5 Regionen 4 Areale 8 Projekte Projekt-Pipeline 1 1 Basel, Projekt «Grosspeter Tower» CHF 120 Mio. 2 Lausanne, Projekt «Rue Saint-Martin» CHF 13 Mio. 3 Zürich, Projekt «Hardturmstrasse / Förrlibuckstrasse» 4 Zürich, Projekt «Bahnhofquai/-platz» CHF 60 Mio. CHF 51 Mio. (Etappe 1) CHF 45 Mio. (Etappen 2 & 3) 5 Paradiso, «Residenza Parco Lago» CHF 80 Mio. 6 Genf, Projekt «Rue du Marché» CHF 30 Mio. 7 Zürich, Projekt «Orion» 1 Details siehe Seiten 50 bis 51. CHF 130 Mio. 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Portfolio 11 Portfoliowert nach Region 9% Areale und Entwicklungsliegenschaften 6% Übrige Standorte Überischt 5% Lausanne 4% Bern 8% Basel 58% Zürich 11% Genf Portfoliokennzahlen A Region Zürich B Region Genf Portfoliowert CHF 4.0 Mrd. Portfoliowert CHF 0.7 Mrd. Liegenschaftsertrag CHF 122.1 Mio. Liegenschaftsertrag CHF 19.6 Mio. Netto-Rendite 3.5 % Leerstandsquote 6.3 % Vermietbare Fläche 501 816 m² Netto-Rendite 2.7 % Leerstandsquote 17.4 % Vermietbare Fläche 84 401 m² C Region Basel D Region Bern Portfoliowert CHF 0.5 Mrd. Portfoliowert CHF 0.3 Mrd. Liegenschaftsertrag CHF 18.6 Mio. Liegenschaftsertrag CHF 9.6 Mio. Netto-Rendite 3.9 % Leerstandsquote 2.2 % Vermietbare Fläche 92 298 m² Netto-Rendite 3.8 % Leerstandsquote 10.4 % Vermietbare Fläche 57 821 m² E Region Lausanne Übrige Standorte Portfoliowert CHF 0.3 Mrd. Portfoliowert CHF 0.4 Mrd. Liegenschaftsertrag CHF 12.9 Mio. Liegenschaftsertrag CHF 14.6 Mio. Netto-Rendite 4.3 % Leerstandsquote 6.7 % Vermietbare Fläche 76 813 m² Netto-Rendite 4.1 % Leerstandsquote 15.8 % Vermietbare Fläche 94 643 m²
12 Portfolio Miete nach Nutzungsart 5% Parking 4% Gastronomie 11% Übrige 17% Verkauf 62% Büro Miete nach Mieterart 17% Übrige 20% Verkauf 6% Öffentliche Hand 8% Gastronomie 19% Dienstleistungen 9% Finanzdienstleistungen 9% Technologie 12% Telekommunikation Miete nach grössten Mietern 11% Swisscom 69% Übrige 4% Google 2% Roche 2% Schweizer Post 2% Bär & Karrer 9% Nächste fünf grösste Mieter
Portfolio 13 Überischt Dornacherstrasse 210, Basel
14 Portfolio
Portfolio 15 Überischt Laupenstrasse 18 / 18a, Bern
16 Portfolio
17 Finanzbericht 18 Konzernrechnung 18 Konsolidierte Erfolgsrechnung (Juli bis September) 19 Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung (Juli bis September) 20 Konsolidierte Erfolgsrechnung (Januar bis September) 21 Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung (Januar bis September) 22 Konsolidierte Bilanz 23 Konsolidierte Geldfluss rechnung (Januar bis September) 25 Konsolidierter Eigenkapitalnachweis 26 Anhang zum konsolidierten Quartalsabschluss per 30. September 2017 35 Bericht der Revisionsstelle Finanzbericht
18 Konzernrechnung Konsolidierte Erfolgsrechnung (Juli bis September) (in CHF 1 000) Q3 2016 Q3 2017 Liegenschaftsertrag 69 358 67 908 Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften 6 653 0 Erlös aus Liegenschaftsverkäufen (Vorräte) 21 893 31 615 Aufwand der verkauften Liegenschaften (Vorräte) 19 305 13 577 Erfolg aus Anteilen assoziierter Unternehmen 12 6 Aktivierte Eigenleistungen 1 974 642 Übriger Ertrag 436 435 Total Betriebsertrag 67 715 87 028 Anmerkung Betriebsaufwand Liegenschaften 3 201 3 056 Unterhalt und Renovationen Liegenschaften 4 228 4 496 Personalaufwand 4 698 5 051 Honorare an Dritte 12 12 Betriebs- und Verwaltungsaufwand 2 009 1 868 Abschreibungen 182 218 Total Betriebsaufwand 14 330 14 701 Betriebserfolg (Ebit) 53 384 72 327 Finanzertrag 33 84 Finanzaufwand 7 016 6 001 Gewinn vor Steuern 46 401 66 410 Ertragssteueraufwand/-ertrag 8 582 4 220 1 Reingewinn, den Aktionären der PSP Swiss Property AG zuzurechnen 37 819 70 630 Gewinn pro Aktie in CHF (unverwässert und verwässert) 0.82 1.54 10 1 Inkl. Auflösung von latenten Steuern aus Steuersatzänderung über CHF 17.0 Mio. Der Anhang ist Bestandteil dieses verkürzten konsolidierten Quartalsabschlusses.
Konzernrechnung 19 Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung (Juli bis September) Überischt (in CHF 1 000) Q3 2016 Q3 2017 Reingewinn, den Aktionären der PSP Swiss Property AG zuzurechnen 37 819 70 630 Anmerkung Positionen, die nachträglich in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden: Veränderung Zinsabsicherungen 7660 4495 Zurechenbare Steuern 593 352 Positionen, die nicht nachträglich in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden: Veränderung Personalvorsorge 96 508 Zurechenbare Steuern 21 112 Sonstiges Ergebnis 7 142 4 539 Gesamtergebnis, den Aktionären der PSP Swiss Property AG zuzurechnen 44 961 75 169 Der Anhang ist Bestandteil dieses verkürzten konsolidierten Quartalsabschlusses.
20 Konzernrechnung Konsolidierte Erfolgsrechnung (Januar bis September) (in CHF 1 000) Q1 Q3 2016 Q1 Q3 2017 Liegenschaftsertrag 207 711 204 272 Anmerkung Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften 38 407 17 739 4 Erlös aus Liegenschaftsverkäufen (Vorräte) 72 383 43 250 Aufwand der verkauften Liegenschaften (Vorräte) 59 275 23 354 4 Erfolg aus übrigen Liegenschaftsverkäufen 1 075 308 Erfolg aus Anteilen assoziierter Unternehmen 10 7 Aktivierte Eigenleistungen 3 056 1 941 4 Übriger Ertrag 2 308 2 393 Total Betriebsertrag 188 861 246 556 Betriebsaufwand Liegenschaften 9 089 8 828 Unterhalt und Renovationen Liegenschaften 11 341 12 553 Personalaufwand 15 402 14 575 Honorare an Dritte 37 36 Betriebs- und Verwaltungsaufwand 5 772 5 252 Impairment-Belastung Liegenschaften 913 0 4 Abschreibungen 544 600 Total Betriebsaufwand 43 098 41 844 Betriebserfolg (Ebit) 145 763 204 713 Finanzertrag 104 234 5 Finanzaufwand 20 390 19 202 5 Gewinn vor Steuern 125 477 185 744 Ertragssteueraufwand 22 706 20 606 Reingewinn, den Aktionären der PSP Swiss Property AG zuzurechnen 102 772 165 138 Gewinn pro Aktie in CHF (unverwässert und verwässert) 2.24 3.60 10 Der Anhang ist Bestandteil dieses verkürzten konsolidierten Quartalsabschlusses.
Konzernrechnung 21 Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung (Januar bis September) (in CHF 1 000) Q1 Q3 2016 Q1 Q3 2017 Reingewinn, den Aktionären der PSP Swiss Property AG zuzurechnen 102 772 165 138 Anmerkung Positionen, die nachträglich in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden: Veränderung Zinsabsicherungen 7149 14671 Zurechenbare Steuern 553 1142 Positionen, die nicht nachträglich in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden: Veränderung Personalvorsorge 4070 1202 Zurechenbare Steuern 895 264 Sonstiges Ergebnis 3 422 14 467 Gesamtergebnis, den Aktionären der PSP Swiss Property AG zuzurechnen 106 193 179 605 Der Anhang ist Bestandteil dieses verkürzten konsolidierten Quartalsabschlusses. Finanzbericht
22 Konzernrechnung Konsolidierte Bilanz (in CHF 1 000) 1. Januar 2016 31. Dezember 2016 30. September 2017 Flüssige Mittel 29 353 21 123 33 402 Forderungen 20 995 10 122 156 114 Aktive Rechnungsabgrenzungen 2 531 1 874 1 723 Anmerkung Derivative Finanzinstrumente 0 0 13 6/7 Zum Verkauf bestimmte Areale und Entwicklungsliegenschaften 73 669 51 525 49 080 4 Zum Verkauf bestimmte Anlageliegenschaften 0 6 685 0 4 Total Umlaufvermögen 126 548 91 329 240 332 Mobile Sachanlagen 356 334 303 Immaterielle Anlagen 0 0 696 Derivative Finanzinstrumente 2 052 2 664 1 683 6/7 Forderungen 3 208 102 998 130 766 Finanzbeteiligungen 9 9 9 Anteile an assoziierten Unternehmen 45 54 62 Areale und Entwicklungsliegenschaften 427 701 544 360 590 008 4 Selbstgenutzte Liegenschaften 36 159 35 555 35 087 4 Anlageliegenschaften 6 186 848 6 255 728 6 280 039 4 Latente Steuerguthaben 8 997 8 335 6 997 Total Anlagevermögen 6 665 374 6 950 038 7 045 650 Total Aktiven 6 791 923 7 041 368 7 285 981 Verpflichtungen 36 263 23 806 19 110 Passive Rechnungsabgrenzungen 55 649 52 678 33 811 Laufende Steuerverbindlichkeiten 14 198 7 212 1 236 Anleihen 249 951 0 0 Derivative Finanzinstrumente 1 010 2 811 1 564 6/7 Total kurzfristiges Fremdkapital 357 070 86 508 55 720 Finanzverbindlichkeiten 1 300 000 1 280 000 1 320 000 8 Anleihen 419 084 968 436 1 190 896 8 Derivative Finanzinstrumente 64 107 47 653 33 261 6/7 Vorsorgeverpflichtungen 17 707 19 947 19 403 Latente Steuerverpflichtungen 763 482 772 070 774 011 Total langfristiges Fremdkapital 2 564 380 3 088 106 3 337 571 Aktienkapital 4 587 4 587 4 587 Kapitalreserven 586 079 503 490 503 479 Gewinnreserven 3 338 889 3 404 956 3 416 437 Neubewertungsreserven 59 082 46 279 31 812 Total Eigenkapital 3 870 473 3 866 754 3 892 691 Total Passiven 6 791 923 7 041 368 7 285 981 Der Anhang ist Bestandteil dieses verkürzten konsolidierten Quartalsabschlusses.
Konzernrechnung 23 Konsolidierte Geldflussrechnung (Januar bis September) (in CHF 1 000) Q1 Q3 2016 Q1 Q3 2017 Reingewinn, den Aktionären der PSP Swiss Property AG zuzurechnen 102 772 165 138 Anmerkung Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften 38 407 17 739 4 Aktivierung/Auflösung von Rent-Free-Periods 945 2 934 4 Erfolg aus übrigen Liegenschaftsverkäufen 1 075 308 Erfolg aus Anteilen assoziierter Unternehmen 10 7 Aktivierte Eigenleistungen 3 056 1 941 4 Impairment-Belastung Liegenschaften 913 0 4 Erfolgswirksame Veränderung von Vorsorgeverpflichtungen 479 658 Abschreibungen 544 600 Finanzerfolg 20 286 18 969 5 Ertragssteueraufwand 22 706 20 606 Veränderung zum Verkauf bestimmte Areale und Entwicklungsliegenschaften 17 530 11 376 Veränderung Forderungen 9 466 4 003 Veränderung Verpflichtungen 9 301 4 705 Veränderung aktive Rechnungsabgrenzungen 885 151 Veränderung passive Rechnungsabgrenzungen 7 975 15 432 Finanzbericht Bezahlte Zinsen 25 314 24 461 Erhaltene Zinsen 103 232 Erhaltene Dividenden 1 1 Bezahlte Steuern 28 525 24 710 Geldfluss aus Betriebstätigkeit 153 842 129 499 Käufe von Anlageliegenschaften 145 203 0 4 Investitionen Anlageliegenschaften 13 853 18 463 4 Investitionen selbstgenutzte Liegenschaften 0 38 4 Investitionen Areale und Entwicklungsliegenschaften 62 698 39 328 4 Verkäufe von Liegenschaften 12 271 10 684 Auszahlungen Darlehen 465 3 910 Rückzahlungen Darlehen 1 137 1 143 Investition in Festgeldanlage 0 175 000 Käufe von mobilen Sachanlagen 29 0 Investitionen in immaterielle Anlagen 0 758 Geldfluss aus Investitionstätigkeit 208 839 225 670 (Fortsetzung auf der nächsten Seite)
24 Konzernrechnung (Fortsetzung von vorheriger Seite) (in CHF 1 000) Q1 Q3 2016 Q1 Q3 2017 Käufe von eigenen Aktien 172 178 Verkäufe von eigenen Aktien 168 167 Aufnahme Finanzverbindlichkeiten 300 000 140 000 8 Rückzahlung Finanzverbindlichkeiten 290 000 100 000 8 Emission Anleihen 451 160 222 943 8 Emissionskosten Anleihen 1 986 833 Rückzahlung Anleihen 250 000 0 Gewinnausschüttung 151 342 153 649 11 Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit 57 828 108 450 Anmerkung Veränderung flüssiger Mittel 2 831 12 279 Flüssige Mittel am Anfang der Periode 29 353 21 123 Flüssige Mittel am Ende der Periode 32 183 33 402 Der Anhang ist Bestandteil dieses verkürzten konsolidierten Quartalsabschlusses.
Konzernrechnung 25 Konsolidierter Eigenkapitalnachweis (in CHF 1 000) Aktienkapital Kapitalreserven Eigene Aktien Gewinnreserven Neubewertungsreserven Total Eigenkapital 31. Dezember 2015 4 587 586 079 0 3 338 889 59 082 3 870 473 Reingewinn, den Aktionären der PSP Swiss Property AG zuzurechnen 102 772 102 772 Veränderung Zinsabsicherungen 7 149 7 149 Veränderung Personalvorsorge 4 070 4 070 Zurechenbare latente Steuern 342 342 Sonstiges Ergebnis 3 422 3 422 Gesamtergebnis, den Aktionären der PSP Swiss Property AG zuzurechnen 0 0 0 102 772 3 422 106 193 Ausschüttung an die Aktionäre 82 562 68 802 151 364 Erwerb eigener Aktien 172 172 Aktienbasierende Entschädigungen 4 172 168 Elimination Steuereffekt aus handelsrechtlichem Erfolg auf eigenen Aktien 0 0 30. September 2016 4 587 503 512 0 3 372 859 55 660 3 825 298 Reingewinn, den Aktionären der PSP Swiss Property AG zuzurechnen 32 096 32 096 Veränderung Zinsabsicherungen 8 115 8 115 Veränderung Personalvorsorge 2 456 2 456 Zurechenbare latente Steuern 1 190 1 190 Sonstiges Ergebnis 9 381 9 381 Gesamtergebnis, den Aktionären der PSP Swiss Property AG zuzurechnen 0 0 0 32 096 9 381 41 477 Erwerb eigener Aktien 1 551 1 551 Aktienbasierende Entschädigungen 22 1 551 1 529 Elimination Steuereffekt aus handelsrechtlichem Erfolg auf eigenen Aktien 2 2 31. Dezember 2016 4 587 503 490 0 3 404 956 46 279 3 866 754 Finanzbericht Reingewinn, den Aktionären der PSP Swiss Property AG zuzurechnen 165 138 165 138 Veränderung Zinsabsicherungen 14 671 14 671 Veränderung Personalvorsorge 1 202 1 202 Zurechenbare latente Steuern 1 407 1 407 Sonstiges Ergebnis 14 467 14 467 Gesamtergebnis, den Aktionären der PSP Swiss Property AG zuzurechnen 0 0 0 165 138 14 467 179 605 Ausschüttung an die Aktionäre 153 657 153 657 Erwerb eigener Aktien 178 178 Aktienbasierende Entschädigungen 11 178 167 30. September 2017 4 587 503 479 0 3 416 437 31 812 3 892 691 Der Anhang ist Bestandteil dieses verkürzten konsolidierten Quartalsabschlusses.
26 Konzernrechnung Anhang zum konsolidierten Quartalsabschluss per 30. September 2017 1 Allgemeine Informationen Die PSP Swiss Property AG ist eine Publikumsgesellschaft, deren Aktien an der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange gehandelt werden. Der Sitz der Gesellschaft befindet sich am Kolinplatz 2, 6300 Zug. Die PSP-Swiss-Property-Gruppe besitzt schweizweit 158 Büro- und Geschäftshäuser sowie vier Entwicklungsareale und acht Einzelprojekte. Die Liegenschaften befinden sich mehrheitlich an zentralen Lagen in Zürich, Genf, Basel, Bern und Lausanne. Per 30. September 2017 beschäftigte PSP Swiss Property 86 Mitarbeitende, entsprechend 81 Vollzeitstellen (Ende 2016: 90 bzw. 84). Der verkürzte konsolidierte Quartalsabschluss per 30. September 2017 basiert auf den nach einheitlichen Richtlinien erstellten Einzelabschlüssen der kontrollierten Gruppengesellschaften per 30. September 2017 und wurde durch den Verwaltungsrat am 13. November 2017 zur Veröffentlichung freigegeben. 2 Zusammenfassung der wesentlichen Grundsätze der Rechnungslegung Die Rechnungslegung der Gruppe erfolgt in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) und entspricht dem schweizerischen Gesetz sowie der Richtlinie betreffend Rechnungslegung (Richtlinie Rechnungslegung RLR) der SIX Swiss Exchange. Der verkürzte konsolidierte Quartalsabschluss per 30. September 2017 wurde gemäss den Anforderungen von IAS 34 (Interim Financial Reporting) für die Zwischenberichterstattung erstellt. Er enthält nicht alle Informationen und Offenlegungen, welche im Rahmen der jährlichen Berichterstattung verlangt werden, und sollte deshalb zusammen mit den finanziellen Berichterstattungen des Geschäftsjahrs 2016 gelesen werden. Die Liegenschaften werden halbjährlich (Ende Juni und Ende Dezember) durch eine externe, unabhängige Liegenschaftenbewertungsfirma bewertet. Um jeweils per Ende des 1. bzw. 3. Quartals mögliche substanzielle Wertveränderungen festzustellen, wird PSP-intern eine systematische Wertanalyse durch geführt. Ergeben sich daraus liegenschaftsspezifische Wertveränderungen (mehr als 2 % im Vergleich zum gesamten Wert der Liegenschaften pro Quartal bzw. mehr als CHF 5 Mio. pro Einzelliegenschaft), werden die betroffenen Liegenschaften auch per Quartalsende durch die externe Liegenschaftenbewertungsfirma bewertet. Die Veränderung des Marktwerts wird dabei erfolgswirksam verbucht. In der Berichtsperiode neu erworbene Liegenschaften werden per Quartalsende extern bewertet. Die Veränderung des Marktwerts wird dabei erfolgswirksam verbucht. Anlageliegenschaften bzw. zum Verkauf bestimmte Anlageliegenschaften, welche bis zur Bilanzerrichtung verkauft werden, bei denen der Übergang von Nutzen und Gefahr jedoch erst in einer späteren Rechnungslegungsperiode erfolgt, werden grundsätzlich zum vertraglich vereinbarten Verkaufspreis abzüglich Verkaufskosten bewertet. Eine entsprechende Bewertungsänderung wird erfolgswirksam verbucht.
Konzernrechnung 27 Im Weiteren wurden für den vorliegenden Quartalsabschluss per 30. September 2017 die gleichen Konsolidierungs-, Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze angewendet wie im Geschäftsbericht von PSP Swiss Property für das Geschäftsjahr 2016 auf den Seiten 50 bis 61 beschrieben. Der Konsolidierungskreis hat sich gegenüber dem Jahresabschluss per 31. Dezember 2016 nicht verändert. Ausser der Holdinggesellschaft PSP Swiss Property AG ist keine Gesellschaft an einer Börse kotiert. Seit dem 1. Januar 2017 kommt folgender geänderte IFRS-Standard erstmals für die Konzernrechnung zur Anwendung: Änderung von IAS 7 Kapitalflussrechnungen (Offenlegungsinitiative): Die Änderung von IAS 7 ist Teil der Offenlegungsinitiative des IASB und verpflichtet Unternehmen Angaben zu machen, die es Abschlussadressaten ermöglichen, sowohl zahlungswirksame als auch zahlungsunwirksame Änderungen der Schulden, die aus der Finanzierungstätigkeit resultieren, nachzuvollziehen. Bei erstmaliger Anwendung der Änderung sind keine Vergleichsinformationen für vorherige Berichtsperioden erforderlich. Die Änderung hat keine Auswirkungen auf den Quartalsabschluss der PSP Swiss Property, erfordert aber zusätzliche Offenlegungen in der konsolidierten Jahresrechnung per 31. Dezember 2017. Finanzbericht 3 Segmentberichterstattung Die Umsatzerlöse bestehen aus den betrieblich fakturierten Produkten und Dienstleistungen. Nicht Bestandteil der Umsatzerlöse sind die Erfolgsrechnungspositionen «Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften», «Aufwand der verkauften Liegenschaften (Vorräte)», «Erfolg aus übrigen Liegenschaftsverkäufen» und «Erfolg aus Anteilen assoziierter Unternehmen».
28 Konzernrechnung Segmentinformation Q1 Q3 2016 (in CHF 1 000) Immobilienanlagen Immobilienbewirtschaftung Holding Zwischensumme Eliminationen Total Gruppe Liegenschaftsertrag 208 778 208 778 1 067 207 711 Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften 38 407 38 407 38 407 Erlös aus Liegenschaftsverkäufen (Vorräte) 72 383 72 383 72 383 Aufwand der verkauften Liegenschaften (Vorräte) 59 277 59 277 2 59 275 Erfolg aus übrigen Liegenschaftsverkäufen 822 822 253 1 075 Erfolg aus Anteilen assoziierter Unternehmen 10 10 10 Bewirtschaftung 10 067 10 067 10 067 0 Aktivierte Eigenleistungen 1 606 1 450 3 056 3 056 Übriger Ertrag 2 277 928 12 869 16 075 13 768 2 308 Total Betriebsertrag 186 576 12 611 14 320 213 507 24 646 188 861 Betriebsaufwand Liegenschaften 19 164 19 164 10 075 9 089 Unterhalt und Renovationen Liegenschaften 12 006 12 006 665 11 341 Personalaufwand 7 166 8 311 15 477 75 15 402 Honorare an Dritte 37 37 37 Betriebs- und Verwaltungsaufwand 13 904 2 879 2 820 19 603 13 832 5 772 Impairment-Belastung Liegenschaften 913 913 913 Abschreibungen 499 45 544 544 Total Betriebsaufwand 46 486 10 127 11 131 67 744 24 646 43 098 Betriebserfolg (Ebit) 140 090 2 484 3 189 145 763 145 763 Finanzertrag 104 Finanzaufwand 20 390 Gewinn vor Steuern 125 477 Ertragssteueraufwand 22 706 Reingewinn, den Aktionären der PSP Swiss Property AG zuzurechnen 102 772 Umsatzerlöse mit Dritten 282 371 282 371 282 371 Umsatzerlöse mit anderen Segmenten 1 067 12 571 14 319 27 957 24 901 3 056 Total Umsatzerlöse 283 438 12 571 14 319 310 328 24 901 285 427 Das Segment Immobilienanlagen investiert ausschliesslich in die Anlagekategorie Geschäftsliegenschaften. Auf geografische Segmentinformationen wird verzichtet, da die PSP Swiss Property ausschliesslich in der Schweiz aktiv ist.
Konzernrechnung 29 Segmentinformation Q1 Q3 2017 (in CHF 1 000) Immobilienanlagen Immobilienbewirtschaftung Holding Zwischensumme Eliminationen Total Gruppe Liegenschaftsertrag 205 328 205 328 1 056 204 272 Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften 17 739 17 739 17 739 Erlös aus Liegenschaftsverkäufen (Vorräte) 43 250 43 250 43 250 Aufwand der verkauften Liegenschaften (Vorräte) 23 906 23 906 552 23 354 Erfolg aus übrigen Liegenschaftsverkäufen 168 168 140 308 Erfolg aus Anteilen assoziierter Unternehmen 7 7 7 Bewirtschaftung 10 417 10 417 10 417 0 Aktivierte Eigenleistungen 1 941 1 941 1 941 Übriger Ertrag 2 341 884 13 640 16 865 14 472 2 393 Total Betriebsertrag 244 921 13 249 13 640 271 810 25 253 246 556 Betriebsaufwand Liegenschaften 19 245 19 245 10 417 8 828 Unterhalt und Renovationen Liegenschaften 13 161 13 161 607 12 553 Personalaufwand 7 628 7 022 14 650 75 14 575 Honorare an Dritte 36 36 36 Betriebs- und Verwaltungsaufwand 13 903 2 517 2 986 19 406 14 154 5 252 Abschreibungen 506 94 600 600 Total Betriebsaufwand 46 815 10 275 10 008 67 097 25 253 41 844 Betriebserfolg (Ebit) 198 106 2 974 3 633 204 713 204 713 Finanzertrag 234 Finanzaufwand 19 202 Finanzbericht Gewinn vor Steuern 185 744 Ertragssteueraufwand 20 606 Reingewinn, den Aktionären der PSP Swiss Property AG zuzurechnen 165 138 Umsatzerlöse mit Dritten 249 863 249 863 249 863 Umsatzerlöse mit anderen Segmenten 1 056 13 190 13 640 27 886 25 945 1 941 Total Umsatzerlöse 250 919 13 190 13 640 277 749 25 945 251 804 Das Segment Immobilienanlagen investiert ausschliesslich in die Anlagekategorie Geschäftsliegenschaften. Auf geografische Segmentinformationen wird verzichtet, da die PSP Swiss Property ausschliesslich in der Schweiz aktiv ist.
30 Konzernrechnung 4 Liegenschaften (in CHF 1 000) Anlageliegenschaften Zum Verkauf bestimmte Anlageliegenschaften Selbstgenutzte Liegenschaften Areale und Entwicklungsliegenschaften zu Marktwert zu Anschaffungskosten Zum Verkauf bestimmte Entwicklungsprojekte IAS 40 IFRS 5 IAS 16 IAS 40 IAS 40 IAS 2 Total Liegenschaften Bilanzwert 31. Dezember 2015 6 186 848 0 36 159 420 777 6 924 73 669 6 724 377 Käufe 145 203 0 0 0 0 0 145 203 Aktivierung/Auflösung von Rent-Free-Periods 1 702 0 0 0 0 0 702 Umklassifizierungen 84 073 6 670 0 77 404 7 266 7 265 0 Wertvermehrende Investitionen 22 731 0 62 85 738 300 47 376 156 208 Aktivierte Eigenleistungen 2 634 0 0 917 22 400 3 973 Aktivierte Bauzinsen 729 0 0 1 896 20 154 2 799 Verkäufe 11 196 0 0 0 0 76 426 87 622 Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften 7 850 15 n.a. 42 373 n.a. n.a. 50 208 Bew.differenzen der per 1. Jan. 2016 verbuchten Liegenschaften 20452 0 n.a. 14754 n.a. n.a. 5698 Bew.differenzen aus Akquisitionen, fertig gestellten, umklassierten und verkauften Liegenschaften 28302 15 n.a. 27619 n.a. n.a. 55906 Impairment-Belastung n.a. n.a. 0 n.a. 0 913 913 Abschreibungen n.a. n.a. 665 n.a. n.a. n.a. 665 Bilanzwert 31. Dezember 2016 6 255 728 6 685 35 555 544 360 0 51 525 6 893 854 Ursprüngliche Anschaffungskosten 36 946 Kumulierte Abschreibungen 1 390 Netto-Buchwert 35 555 Aktivierung/Auflösung von Rent-Free-Periods 1 2 301 0 0 633 0 0 2 934 Umklassifizierungen 8 589 0 0 0 0 8 589 0 Wertvermehrende Investitionen 18 463 0 38 39 328 0 11 978 69 806 Aktivierte Eigenleistungen 775 0 0 958 0 208 1 941 Aktivierte Bauzinsen 520 0 0 1 523 0 134 2 177 Verkäufe 3 692 6 685 0 0 0 23 354 33 730 Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften 14 534 0 n.a. 3 206 n.a. n.a. 17 739 Abschreibungen n.a. n.a. 506 n.a. n.a. n.a. 506 Bilanzwert 30. September 2017 6 280 039 0 35 087 590 008 0 49 080 6 954 215 Ursprüngliche Anschaffungskosten 36 983 Kumulierte Abschreibungen 1 896 Netto-Buchwert 35 087 1 Lineare Erfassung/Auflösung der den Mietern gewährten Mietanreizen.
Konzernrechnung 31 Am 3. April 2017 wurde die Liegenschaft an der Eisenbahnstrasse 95 in Gwatt (Thun) für CHF 7.0 Mio. verkauft. Am 18. August 2017 wurde das Wohnbauprojekt «Salmenpark II» in Rheinfelden als Gesamtprojekt für CHF 27.6 Mio. verkauft. Durch die Neubewertung der Liegenschaften resultierte in der Berichtsperiode eine Aufwertung um CHF 17.7 Mio. (davon entfielen CHF 14.5 Mio. auf das Anlageportfolio und CHF 3.2 Mio. auf die Projektentwicklungen). Der für das gesamte Portfolio errechnete, durchschnittlich gewichtete Diskontierungssatz betrug per Mitte 2017 nominal 3.73 % (Ende 2016: 3.82 %). Der um 9 Basispunkte tiefere Diskontierungssatz und erfolgreiche Neuvermietungen wirkten sich positiv auf die Bewertungen aus und vermochten die Wertminderung infolge selektiv tieferer Marktmieten und höherer Renovationsausgaben bei einzelnen Liegenschaften zu kompensieren. Die interne Wertanalyse per Ende des 3. Quartals 2017 zeigte keine Indizien für weitere Wertveränderungen auf Stufe Portfolio oder Einzelliegenschaft, welche über den im Abschnitt «Grundlagen der Rechnungslegung» definierten Schwellenwerten lagen. Für laufende Entwicklungs- und Renovationsarbeiten bestanden per Ende September 2017 Zahlungsverpflichtungen von insgesamt CHF 53.6 Mio. (Ende 2016: CHF 49.9 Mio.). 5 Finanzerfolg (in CHF 1 000) Q1 Q3 2016 Q1 Q3 2017 Zinsertrag 103 232 Ertrag aus Finanzbeteiligungen 1 1 Total Finanzertrag 104 234 Finanzbericht Zinsaufwand 22 220 21 030 Aktivierte Bauzinsen 2 060 2 177 Amortisation Emissionskosten Anleihen 229 350 Total Finanzaufwand 20 390 19 202 Total Finanzerfolg 20 286 18 969 Gesamtzinsaufwand für Finanzpositionen zu amortisierten Kosten 22 449 21 380 Das zinspflichtige Fremdkapital betrug per Ende September 2017 CHF 2.511 Mrd. (Ende 2016: CHF 2.248 Mrd.). Der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz über die letzten vier Quartale betrug 1.23 % (Vorjahres periode: 1.50 % bzw. Gesamtjahr 2016: 1.42 %). Per Ende September 2017 lag der durchschnittliche Fremd kapitalkostensatz bei 0.99 % (Ende 2016: 1.28 %).
32 Konzernrechnung 6 Fair-Value-Hierarchie Finanzinstrumente, Renditeliegenschaften und andere zum Fair Value bilanzierten Liegenschaften werden anhand der dreistufigen Fair-Value-Hierarchie bewertet. Die Fair-Value-Definition wird in drei Kategorien unterteilt. Level 1 betrifft Instrumente mit Kursnotierung in einem liquiden Markt. Falls für eine Position kein liquider Markt vorhanden ist und keine offiziellen Kursnotierungen verfügbar sind, erfolgt die Ermittlung des Fair Value mithilfe einer anerkannten Bewertungsmethode. Bei Level 2 basiert die Bewertungsmethode hauptsächlich auf Inputparametern mit beobachtbaren Marktdaten. Bei Level 3 basiert die Bewertungsmethode auf einem oder mehreren auf dem Markt nicht beobachtbaren Inputparametern. Aus der folgenden Tabelle sind die Marktwerte (Fair Value) dieser bilanzierten Positionen ersichtlich. Aktiven (in CHF 1 000) Level 1 Level 2 Level 3 Marktwert 31. Dezember 2016 Renditeliegenschaften (IAS 40 & IFRS 5) 0 0 6 806 773 6 806 773 Finanzbeteiligungen 0 0 9 9 Derivative Finanzinstrumente (Absicherung) 0 2 664 0 2 664 Total Finanzaktiven 0 2 664 6 806 782 6 809 446 Passiven (in CHF 1 000) Derivative Finanzinstrumente (Absicherung) 0 50 464 0 50 464 Total Finanzpassiven 0 50 464 0 50 464 Aktiven (in CHF 1 000) Level 1 Level 2 Level 3 Marktwert 30. September 2017 Renditeliegenschaften (IAS 40 & IFRS 5) 0 0 6 870 047 6 870 047 Finanzbeteiligungen 0 0 9 9 Derivative Finanzinstrumente (Absicherung) 0 1 696 0 1 696 Total Finanzaktiven 0 1 696 6 870 056 6 871 752 Passiven (in CHF 1 000) Derivative Finanzinstrumente (Absicherung) 0 34 825 0 34 825 Total Finanzpassiven 0 34 825 0 34 825 In der Berichtsperiode erfolgten keine Transfers zwischen den Fair-Value-Levels (Vorjahr: keine). 7 Derivative Finanzinstrumente Der Fair Value von derivativen Finanzinstrumenten (Interest Rate Swaps) wird als Gegenwartswert zukünftiger Cash-Flows berechnet. Bei der Ermittlung des Fair Value wird auf Bewertungen der Gegenparteien abgestützt. Diese werden durch PSP Swiss Property mittels Bloomberg-Bewertungen plausibilisiert. Der Fair Value der derivativen Finanzinstrumente entspricht ihren Buchwerten. In der Berichtsperiode wurde ein neuer Forward Starting Interest Rate Payer Swap über CHF 50 Mio. mit einer Laufzeit von 2019 bis 2027 abgeschlossen. Je vier Interest Rate Payer Swaps und vier Interest Rate Receiver Swaps sind in der Berichtsperiode ausgelaufen.
Konzernrechnung 33 Bei allen Interest Rate Swaps sind die Voraussetzungen für die Anwendung von Hedge Accounting erfüllt. Die Festzinsbasis bei den per Ende September 2017 bestehenden Swaps betrug 0.9325 % bis 1.5075 %. Die variable Verzinsung basiert auf dem CHF-Libor. Die Absicherungen waren in der Berichtsperiode wie im Vorjahr effektiv. 8 Finanzverbindlichkeiten (in CHF 1 000) 31. Dezember 2016 30. September 2017 Langfristige Finanzverbindlichkeiten 1 280 000 1 320 000 Langfristige Anleihen 968 436 1 190 896 Total zinspflichtige Finanzverbindlichkeiten 2 248 436 2 510 896 In der Berichtsperiode wurden im Rahmen bestehender Kreditlinien feste Vorschüsse von insgesamt CHF 140 Mio. neu aufgenommen und CHF 100 Mio. zurückbezahlt. In derselben Periode wurden eine bereits bestehende Privatplatzierung mit Laufzeit bis 2021 um nominal CHF 50 Mio. und eine bereits bestehende Anleihe mit Laufzeit bis 2023 um nominal CHF 175 Mio. erhöht. Per Ende September 2017 waren (wie im Vorjahr) keine Finanzverbindlichkeiten und Anleihen ausstehend, die durch Grundpfänder auf Liegenschaften gesichert sind, und es bestanden auch keine Finanzverbindlichkeiten und Anleihen mit Amortisationspflicht. Alle in den bestehenden Kreditverträgen festgelegten Finanzkennzahlen (Financial Covenants) wurden in der Berichtsperiode eingehalten. Die wichtigsten Finanzkennzahlen beziehen sich auf die konsolidierte Eigenkapitalquote, den Zinsdeckungsfaktor und die Verschuldungsquote. Finanzbericht Das Exposure aller Finanzverbindlichkeiten betreffend Zinssatzänderungen präsentierte sich jeweils per Bilanzstichtag wie folgt: (in CHF 1 000) 31. Dezember 2016 30. September 2017 < 6 Monate 80 000 120 000 6 bis 12 Monate 0 0 1 bis 5 Jahre 1 519 372 1 569 502 > 5 Jahre 649 064 821 394 Total zinspflichtige Finanzverbindlichkeiten 2 248 436 2 510 896 Die durchschnittliche Zinsbindung aller Finanzverbindlichkeiten betrug per Ende September 2017 3.8 Jahre (Ende 2016: 4.3 Jahre). 9 Aktienkapital In der Berichtsperiode wurden insgesamt 1 956 eigene Aktien zu durchschnittlich CHF 91.10 bzw. total CHF 0.2 Mio. gekauft und 1 956 Aktien zu durchschnittlich CHF 85.50 bzw. CHF 0.2 Mio. verkauft (Vorjahresperiode: Kauf von 1 997 Aktien und Verkauf von 1 997 Aktien zu durchschnittlich CHF 86.18 bzw. CHF 84.25). Weitere Angaben zur Veränderung des Eigenkapitals finden sich auf der Seite 25.
34 Konzernrechnung 10 Kennzahlen pro Aktie Der Gewinn pro Aktie wird berechnet, indem der ausgewiesene Reingewinn durch die durchschnittlich gewichtete Anzahl ausgegebener Aktien geteilt wird, wobei die eigenen Aktien abgezogen werden. Der Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge basiert auf dem «Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge» 2. Q3 2016 Q3 2017 Q1 Q3 2016 Q1 Q3 2017 Reingewinn in CHF 1 000 37 819 70 630 102 772 165 138 Bewertungsdifferenzen Liegenschaften in CHF 1 000 6 653 0 38 407 17 739 Impairment Liegenschaften in CHF 1 000 0 0 725 0 Erfolg aus Verkauf von Anlageliegenschaften in CHF 1 000 0 0 822 168 Zurechenbare Steuern in CHF 1 000 1 407 12 904 1 9 050 9 079 Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge in CHF 1 000 43 065 57 726 132 032 138 152 Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien 45 867 891 45 867 891 45 867 891 45 867 891 Gewinn pro Aktie in CHF (unverwässert und verwässert) 0.82 1.54 2.24 3.60 Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge in CHF (unverwässert und verwässert) 0.94 1.26 2.88 3.01 1 Auflösung von latenten Steuern aus Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften. Das Eigenkapital pro Aktie hat sich wie folgt verändert: 31. Dezember 2016 30. September 2017 Eigenkapital in CHF 1 000 3 866 754 3 892 691 Latente Steuern in CHF 1 000 763 735 767 014 Anzahl ausstehende Aktien 45 867 891 45 867 891 Eigenkapital pro Aktie in CHF 1 84.30 84.87 Eigenkapital pro Aktie vor Abzug latenter Steuern in CHF 1 100.95 101.59 1 Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien. 11 Dividendenzahlung Aufgrund des Beschlusses der Generalversammlung vom 5. April 2017 erfolgte am 11. April 2017 eine Dividendenzahlung von CHF 3.35 pro ausstehende Aktie bzw. insgesamt CHF 153.7 Mio. (Vorjahr: CHF 3.30 pro Aktie, davon CHF 1.80 aus den Reserven aus Kapitaleinlagen und CHF 1.50 als ordentliche Dividende). 12 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Nach dem Bilanzstichtag fanden keine wesentlichen Ereignisse statt. 2 Der «Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge» entspricht dem konsolidierten Reingewinn ohne Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, ohne den realisierten Erfolg aus Verkäufen von Anlageliegenschaften und ohne den damit verbundenen Steueraufwand. Der Erfolg aus den Verkäufen von selbst entwickelten Objekten ist hingegen Bestandteil des «Reingewinns ohne Liegenschaftserfolge».
Konzernrechnung 35 Ernst & Young AG Maagplatz 1 Postfach CH-8010 Zürich Telefon +41 58 286 31 11 Fax +41 58 286 30 04 www.ey.com/ch An den Verwaltungsrat der PSP Swiss Property AG, Zug Zürich, 13. November 2017 Bericht über die Review des verkürzten konsolidierten Zwischenabschlusses Einleitung Wir haben eine Review des verkürzten konsolidierten Zwischenabschlusses (Erfolgsrechnung, Gesamtergebnisrechnung, Bilanz, Geldflussrechnung, Eigenkapitalnachweis und Anhang, Seiten 18 bis 34 und 38 bis 53) der PSP Swiss Property AG für die den Zeitraum vom 1. Januar 2017 bis 30. September 2017 umfassende Rechnungsperiode vorgenommen. Die Review der Vergleichsangaben im Abschluss ist von einem anderen Wirtschaftsprüfer vorgenommen worden. Für die Erstellung und Darstellung des verkürzten konsolidierten Zwischenabschlusses in Übereinstimmung mit dem International Financial Reporting Standard IAS 34 Interim Financial Reporting und den Bestimmungen von Artikel 17 der Richtlinie betr. Rechnungslegung (RLR) der SIX Swiss Exchange ist der Verwaltungsrat verantwortlich. Unsere Verantwortung besteht darin, aufgrund unserer Review eine Schlussfolgerung zu diesem verkürzten konsolidierten Zwischenabschluss abzugeben. Finanzbericht Umfang der Review Unsere Review erfolgte in Übereinstimmung mit dem Schweizer Prüfungsstandard 910 und dem International Standard on Review Engagements 2410 Review of Interim Financial Information Performed by the Independent Auditor of the Entity. Eine Review eines verkürzten konsolidierten Zwischenabschlusses umfasst Befragungen, vorwiegend von Personen, die für das Finanz- und Rechnungswesen verantwortlich sind, sowie die Anwendung von analytischen und anderen Verfahren. Der Umfang einer Review ist wesentlich geringer als der einer Prüfung in Übereinstimmung mit den International Standards on Auditing und ermöglicht es uns daher nicht, eine mit einer Prüfung vergleichbare Sicherheit darüber zu erlangen, dass uns alle wesentlichen Sachverhalte bekannt werden. Aus diesem Grund geben wir kein Prüfungsurteil ab. Schlussfolgerung Bei unserer Review sind wir nicht auf Sachverhalte gestossen, aus denen wir schliessen müssten, dass der verkürzte konsolidierte Zwischenabschluss nicht in allen wesentlichen Belangen in Übereinstimmung mit dem International Financial Reporting Standard IAS 34 Interim Financial Reporting und den Bestimmungen von Artikel 17 der Richtlinie betr. Rechnungslegung (RLR) der SIX Swiss Exchange erstellt wurde. Ernst & Young AG Daniel Zaugg Zugelassener Revisionsexperte (Leitender Revisor) Tobias Meyer Zugelassener Revisionsexperte