Baubeschreibung als Vertragsbestandteil Was hier nicht drinsteht, muss auch nicht gebaut oder geleistet werden Als wichtigster Bestandteil eines Kaufvertrages gilt die Baubeschreibung, die fachlich auch Leistungsbeschreibung genannt wird. Sie definiert welche Leistung der Bauträger zu welchem Pauschalpreis, vertraglich zugesichert, an den Bauherren zu übergeben hat. Dabei kommt es ganz entscheidend auf die Ausführlichkeit der Leistungsbeschreibung an, denn was hier nicht drin steht, braucht auch nicht erbracht zu werden. Da das Objekt noch nicht erbaut ist, bietet einzig die Baubeschreibung Anhalt, um die Qualität zu beurteilen. Auch bei einem bereits errichteten Objekt kann man vieles nur anhand der Baubeschreibung beurteilen, vor allem die bereits verbauten Teile, wie z.b. die Wärmedämmung oder Dränage. Anhand der Baubeschreibung erkennt ein Fachmann sofort, ob die Ausstattung des Bauträgers als durchschnittlich oder gar überdurchschnittlich eingestuft werden kann. Bewegt sich der Ausstattungsstandard am unteren Ende, schlagen abweichende Ausführungen (Sonderwünsche) mitunter erheblich zu Buche. Vollständigkeit: Eine Leistungsbeschreibung ist dann vollständig, wenn sie zu jeder Bauleistung eindeutige und erschöpfende Angaben zu Ausführung, Farbe, Material, Hersteller, Fabrikat und Preis oder Preis beeinflussende Umstände liefert. Sie sollte übersichtlich und nach Positionen geordnet sein und wenn nötig Zeichnungen, Proben und Berechnungen enthalten. Wie wichtig die Vollständigkeit der Baubeschreibung ist und wie detailliert sie sein muss, verdeutlicht das folgende Beispiel eines relativ kleinen und überschaubaren Bauteils, eines Balkons. Zu folgenden Punkten sollten Sie informiert werden: Abmaße des Balkons: Länge, Breite, Höhe, Fläche Material Tragwerk: Stahl, Holz, Beton, Hersteller, Holzart, Art der Imprägnierung des Holzes Thermische Trennung, wenn Stahl oder Beton: Bauteilbeschreibung, U-Wert Balkonabdichtung: Typ, Dicke, Anzahl der Lagen Balkonentwässerung: Tropfkanten, Rinne, Wasserspeier, Bodengully Bodenbelag und Art der Verlegung: Latten, Platten, etc.; Auf Lattung, Unterbau, Estrich oder Kiesbett; Hersteller Brüstungsmaterial: Stahl, Edelstahl, Aluminium, Kunststoff, Holz, Beton, Mauerwerk, Naturstein
Brüstungsart: offen, geschlossen, leicht, filigran, massiv Sonderbauteile: Sonnenschutz, Sichtschutz, Regenschutz Einzelpreisangaben mit Preisobergrenzen Deklarationen der Inhaltsstoffe von verwendeten Materialien. Begriffswahl in der Baubeschreibung: Neben diesen Details sollten Sie auf die Begriffswahl in den Beschreibungstexten achten und sich nicht zu schnell beeindrucken lassen. Beschreibungen werden gern mit Bezeichnungen wie "erstklassige Ausführung" oder "hervorragende Qualität" ausgeschmückt. Diese sagen jedoch überhaupt nichts zu der tatsächlichen Qualität der Leistung aus. Wenn die Rede von einer heimischen Markenware ist, so verschleiert dies meist die Tatsache, dass eines der billigsten Produkte verarbeitet wird. Auch Aussagen wie "Schallschutz-" oder "Ausführung nach Norm" besagen nicht, dass es sich hier um eine besonders gute Leistung handelt, sondern, dass lediglich die Mindestanforderungen erfüllt werden. Die Normangabe wird häufig überbewertet. Sie stellt oft nur Mindestanforderungen sicher und kann dem wirklichen Stand der Technik gelegentlich hinterher liegen. Erst wenn Ihr Partner "Ausführungen nach den allg. anerkannten Regeln der Technik und der Baukunst" anbietet, haben sie einen echten Qualitätsgewinn zu erwarten. Im Übrigen sind die Planer des Bauträgers sogar verpflichtet sich zu vergewissern, ob die angewendete Norm noch dem Stand der Technik entspricht und haben im Zweifel die entsprechend bessere Ausführung anzuwenden. Das sieht auch der Bundesgerichtshof bei Streitfällen so. Unvollständigkeit und Sonderwünsche: Wenn Ihnen etwas in der Baubeschreibung fehlt, was Sie für wesentlich halten, sollten Sie danach fragen und darauf bestehen, es in den Vertag mit aufzunehmen. Dabei sollten sie bedenken, dass dies eventuell zu Mehrkosten führen kann. Es kann vorkommen, dass bestimmte Merkmale nachgefragt und vom Bauträger mündlich zugesichert werden. Diese Zusagen sind nichts wert, wenn sie nicht schriftlich im Vertag aufgenommen werden, da es in der Regel bei mündlichen Vereinbarungen an Beweisfähigkeit fehlt. Grundsätzlich gilt, was nicht im Vertrag steht, muss auch nicht geleistet werden. Unerwünschte Nebenkosten: Gelegentlich kommt es vor, dass der Erschließungskostenbeitrag für ein Grundstück nicht vom Bauträger gezahlt worden ist, weil die Gemeinde sich sehr viel Zeit mit der Rechnungslegung lässt. Für den Erschließungskostenbeitrag gilt, wer bei Rechnungslegung Eigentümer des Grundstückes ist, der zahlt auch die Rechnung, welche im fünfstelligen bereich liegen kann. Diese Kosten tauchen entweder in der Baubeschreibung oder in den Kosten für das Grundstück auf. Wenn sie nicht auftauchen, fragen sie bei der Gemeinde nach, ob für ihr Grundstück bereits der Erschließungskostenbeitrag gezahlt worden ist, klären sie dies mit dem Bauträger und sichern sie sich im Zweifel Vertraglich ab.
Eigenleistung: Ferner sollte eine Baubeschreibung die Festschreibung von eventuellen Eigenleistungen abklären. Angaben zu den erbrachten Planungsleistungen: Das sind insbesondere, die Entwurfs- und Genehmigungsplanung, die Ausführungsplanung und die Bauleitung. Objekt- und Vorhabensbeschreibung: Diese enthält Angaben zum Haustyp, Bauweise, Planer, Hersteller, Beschreibung eventueller Ausbaustufen, und falls vorgesehen, die besonderen Nutzungseigenschaften (z.b. behindertengerechte Lösung nach entsprechender Norm für barrierefreien Zugang zum Haus und so weiter). Ebenfalls gehören detaillierte Gebäudedaten (Abmessungen, Flächenangaben, Raumhöhen, Anzahl der Räume und Vollgeschosse, Keller, Dach), darstellende Pläne, Angaben zum Energiebedarf und Schallschutz dazu. Pläne und Zeichnungen: Exakte Pläne im Maßstab von mindestens 1:50 von Grundrissen, Schnitten, Ansichten und Grundstück aus denen maßgenau sämtliche Festlegungen der Hausanlage, wie Lage und Größe der Türen oder Fenster nachzuvollziehen sind sollen der Baubeschreibung beiliegen. Angaben zum Herrichten des Grundstücks: Diese Angaben beziehen sich auf die Bauschuttbeseitigung, das Fällen von Bäumen, das Verlegen der privaten Erschließung, der Baustellenzufahrt, einen eventuellen Kranstellplatz, der sonstigen Baustelleneinrichtung, dem Anlegen von Lagerplätzen, Baustrom- und Bauwasserbereitstellung und die Bereitstellung der Baustellentoilette. Beschreibung der Baukonstruktion: Gemeint sind hier sämtliche Einzelteile, aus denen das Gebäude besteht inklusive besonderer Maßnahmen. Im Allgemeinen sollte diese Beschreibung folgende Punkte vertieft erläutern. Erdarbeiten, Gründung, Abdichtung, Kelleraußenwände, Lichtschächte, Außenwände, Innenwände, Geschossdecken, Fußböden, Innentreppen, Dach, Dachentwässerung, Fenster, Türen, Balkone, Loggien, Terrassen, Wintergärten und Außentreppen.
Beschreibung der Heizungsanlage und Trinkwassererwärmung: Dazu sind Angaben über Heizungssystem, Brennstoffart, Leistung der Heizung, (falls vorgesehen Solaranlagen, Wärmepumpe) Zusatzfeueranlagen (Kamin, Ofen), Abgasanlage (Schornstein), Ort des Heizungsraumes und der Heizkörper, Regelungstechnik, Brennstofflagerung, Trinkwassererwärmungssystem, falls vorgesehen Regen- und Grauwassernutzung und die verwendeten Systeme. Beschreibung der Lüftungsanlagen: Aufgeklärt werden sollte hier die Art der Lüftung, Installation von Lüftungstechnik und Angaben zu Sonderlösungen. Sanitäre Installation: An diesem Punkt wird der Ort der Hausanschlüsse (Hausanschlussraum), die Anzahl der Anschlüsse für Geräte in Küche, Waschraum und Bad, die Wasserabflüsse, die Art der Installation, die Ausstattung mit Sanitärobjekten, und die Verlegart und Materialien der Kalt-, Warm- und Abwasserleitungen erläutert. Elektrische Installation: Beschreibung der E-Anlage mit Aussagen zu Anschlussleistung, Anzahl der Stromkreise, (Drehstrom-, Steckdosen-, Licht- und Gerätestromkreise) Sicherungsstärken, Lage der Verteileranlage, Ausstattung und Umfang von Steckdosen, Lichtschaltern und Lichtanschlüssen. Kommunikationsanlagen: Hierzu zählen die Angaben zu Antennenanlage, Telefon- und Kabelanschluss, sowie Türsprech- und Alarmanlage. Erläuterung der geplanten Außenanlage: Sie ist meist aus Plänen ersichtlich, die sie vom Baupartner erhalten. In der Baubeschreibung sollte aber alles konkretisiert werden. Notwendige Erläuterungen sind zu Grünflächen, Pflanzungen und Pflanzen, Gehwegen, Fahrwegen, Stellplätzen, Garagen, Zäunen und Mauern zu machen. Vereinbarung zu Abnahmen und technischen Nachweisen:
Dazu gehören im Wesentlichen die Bescheinigungen aller Gewerke über die fachgerechte mangelfreie Ausführung ihrer Bauleistungen, Protokolle der bauaufsichtlichen Gebrauchsabnahme, Energiepass, Abnahmeprotokoll des Schornsteinfegers, Garantieurkunden für die Haustechnik, Bedienungsanleitungen, Bestandszeichnungen der technischen Gebäudeausrüstung, Nachweise über die Unbedenklichkeit verwendeter Baustoffe und Materialien und Unterlagen des Vermessungsingenieurs. (Quelle: Immobilienscout)