BGB IV Mietvertrag, 535 BGB Prof. Dr. Monika Schlachter WS 2007/2008
Abgrenzungen Zeitweilige Überlassung einer Sache gegen Zahlung der vereinbarten Miete Abgrenzungen: 1. Pacht, 581 BGB: = Überlassung des Gebrauchs des Vertragsgegenstandes und Genuß der Früchte Vertragsgegenstand: Sachen und Rechte 2. Leihe, 598 BGB: = unentgeltliche Gebrauchsüberlassung 3. Sachdarlehen, 607 BGB = Übertragung des Eigentums und Pflicht zur Rückerstattung von gleichartigen Sachen Prof. Dr. Monika Schlachter 2
Pflichten des Vermieters (1) 1. Gebrauchsgewährung, 535 I 1 BGB Einräumung des unmittelbaren Besitzes an der Mietsache 2. Überlassung und Erhaltung der Sache, 535 I 2 Umfasst Duldung des vertragsgemäßen Gebrauchs durch den Mieter Abwehr von Störungen Dritter Instandhaltung der Mietsache abdingbar, insbes. üblich bei Schönheitsreparaturen Prof. Dr. Monika Schlachter 3
Pflichten des Vermieters (2) 3. Nebenpflichten Versorgung mit Wasser, Strom, Heizung zu ermöglichen Lasten der Mietsache zu tragen, 535 I 3 Grundsteuer, Gebäudeversicherung = abdingbar Duldungspflicht gem. 539 II Mieter kann selbst beschaffte Einrichtungen wegnehmen, muss die Mietsache aber wieder herrichten ( 258) Prof. Dr. Monika Schlachter 4
Haftung des Vermieters (1) I. Grundsatz: bei Pflichtverletzung gelten die 280 ff, 320 ff. BGB II. Besonderheiten: Sach- und Rechtsmängel der Mietsache, 536 I, III BGB bzw. Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft, 536 II BGB 1. Sachmangel, 536 I 1 BGB (subjektiver Mangelbegriff): Abweichung der Ist- Beschaffenheit von der vertraglich geschuldeten Soll- Beschaffenheit Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch wird aufgehoben oder nicht unerheblich gemindert Prof. Dr. Monika Schlachter 5
Haftung des Vermieters (2) 2. Rechtsmangel, 536 III BGB - Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache wird durch das Recht eines Dritten entzogen (z.b. Doppelvermietung) 3. Fehlen zugesicherter Eigenschaft, 536 II BGB - Garantie des Vermieters für das Vorhandensein der Eigenschaft - Dh. verschuldensunabhängige Haftung, auch bei nur unerheblicher Einschränkung der Tauglichkeit der Sache 4. Maßgeblicher Zeitpunkt: - Sachmangel: bei Überlassung der Sache oder später - Rechtsmangel: ab Vertragsschluss Prof. Dr. Monika Schlachter 6
Ansprüche des Mieters (1) 1. Mängelbeseitigung, 535 I 2 BGB = primärer Erfüllungsanspruch 2. Mietminderung, 536 I BGB Eintritt kraft Gesetzes (nicht: Gestaltungsrecht) Nicht vom Verschulden abhängig Prof. Dr. Monika Schlachter 7
Ansprüche des Mieters (2) 3. Schadensersatz, 536 a I BGB Mangel bei Vertragsschluss vorhanden: verschuldensunabhängige Garantiehaftung (anders als 311 a II BGB) Mangel entsteht nach Vertragsschluss, 536 a I Alt. 2 oder Verzug mit Mangelbeseitigung, 536 a I Alt. 3, 286 IV BGB: Schadensersatz bei Vertretenmüssen des Mangels bzw. der Nichtbeseitigung Inhalt: Mangel- und Mangelfolgeschäden (Gesundheits- bzw. Sachschäden) einschließlich: Schäden Dritter nach den Grundsätzen des Vertrages mit Schutzwirkung Prof. Dr. Monika Schlachter 8
Ansprüche des Mieters (3) 4. Mängelbeseitigung und Aufwendungsersatz, 536 a II BGB (Selbstvornahme durch Mieter gegen Kostenerstattung) Bei: Verzug des Vermieters mit Mängelbeseitigung Umgehende Beseitigung ist zur Bestandserhaltung oder wiederherstellung notwendig Andernfalls kommt Aufwendungsersatz nur nach GoA- Regelungen in Betracht, 539 I BGB Prof. Dr. Monika Schlachter 9
Ansprüche des Mieters (4) 5. Fristlose Kündigung, 543 I, II Nr. 1 BGB (Rücktrittsrecht wird durch a.o. Kündigung ersetzt) Kündigung bei Rechts- oder Sachmängel stützt sich auf Pflichtverletzung, daher Fristsetzung zur Mangelbeseitigung oder Abmahnung erforderlich, 543 III 1 BGB Ausnahme: 543 III 2 BGB 6. Verhältnis der Ansprüche zueinander: bestehen nebeneinander Prof. Dr. Monika Schlachter 10
Übersicht: Gewährleistungsrechte im Mietrecht Verletzung der Pflicht, Mietsache in vertragsgem. Zustand zu überlassen und sie so zu erhalten grds. ab Überlassung der Sache: eigenständiges Haftungssystem Mängelbeseitigung 535 I 2 Minderung der Miete 536 I Schadensersatz 536 a I Selbstvornahme/ Aufwendungsersatz 536 a II Fristlose Kündigung 543 I, II Nr. 1 Garantiehaftung für anfängliche Mängel Verschuldenshaftung Für nachträgliche Mängel Bei Verzug mit Mängelbeseitigung Prof. Dr. Monika Schlachter 11
1. Gesetzlich Ausschluss der Haftung Falls Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kennt und Vermieter nicht arglistig handelt oder bei vorbehaltsloser Annahme der Mietsache, 536 b BGB Wegen unterlassener Mängelanzeige, 536 c II 2 BGB, wenn der Vermieter deshalb den Mangel nicht beseitigen konnte 2. Vertraglich Grundsätzlich zulässig, aber Einschränkungen Bei vom Vermieter arglistig verschwiegenem Mangel, 536 d Bei Wohnungsmiete: 536 IV, 569 IV BGB Achtung: Klauselkontrolle 309 Nr. 7, Nr. 8a BGB Prof. Dr. Monika Schlachter 12
Verhältnis des Gewährleistungsrechts zum Allgemeinen Leistungsstörungsrecht (1) Grundsatz: Vor Überlassung der Mietsache: Leistungsstörungsrecht Nach Überlassung: Gewährleistungsrecht 536 I BGB (Verweisung in 536 a I, 543 IV BGB) Besonderheiten: Anfechtung wegen Eigenschaftsirrtums, 119 II BGB durch Mieter wenn Eigenschaft = Sachmangel nach hm auch nach Überlassung möglich, aber str. wegen Gefahr der Aushöhlung von Haftungsausschlüssen gem. 536 b, 536 c Prof. Dr. Monika Schlachter 13
Verhältnis des Gewährleistungsrechts zum Allgemeinen Leistungsstörungsrecht (2) Besonderheiten: Anfängliche Sachmängel : 536 a I BGB = Garantiehaftung 311 a II BGB = Kenntnisabhängig > Maßstab ist anzugleichen (Rspr.) Ein Teil der Lehre wendet 536 a I BGB an (für nachträgliche Sachmängel haftet Vermieter vor Überlassung nur nach 280 I, III, 283 BGB) Verschulden bei Vertragsschluss: Gewährleistungsrecht schließt nach Überlassung die c.i.c.-ansprüche aus Dasselbe gilt für Störung der Geschäftsgrundlage, 313 BGB Prof. Dr. Monika Schlachter 14
Pflichten des Mieters (1) 1. Hauptpflicht: Zahlung der Miete, 535 II BGB Unabhängig davon, ob Mieter die Sache aus persönlichen Gründen nicht nutzen kann Vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten: Sach- oder Dienstleistung; Einmalige oder regelmäßige Zahlung Miethöhe in den Grenzen des 138 BGB 2. Obhuts- und Sorgfaltspflichten Mängelanzeige, 536 c I BGB Pflicht zum sorgsamen Umgang mit der Sache, Schadensabwendungspflicht Keine Gebrauchsüberlassung an Dritte, 540 I BGB Einhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs, 541 BGB Prof. Dr. Monika Schlachter 15
Pflichten des Mieters (2) 3. Rückgabe der Mietsache, 546 I BGB Verschaffung des unmittelbaren Besitzes; Besitzaufgabe des Mieters genügt nicht; Rückgabepflicht trifft auch einen Dritten, 546 II BGB Bei Pflichtverletzung: Nutzungsentschädigung, 546 a I BGB und Schadensersatz 4. Verjährung, 548 I BGB Sonderregel für Ansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache 6 Monate ab Rückgabe Prof. Dr. Monika Schlachter 16
Beendigung des Mietverhältnisses 1. Durch Zeitablauf, 542 II BGB 2. Durch Aufhebungsvertrag 3. Durch Kündigung Sonderregelungen für Wohnraum: 568 ff. BGB Ordentliche Kündigung, 542 I BGB Ohne Kündigungsgrund, mit Kündigungsfrist ( 580 a, 573 c BGB) Sonderregelungen für Wohnraum im unbefristeten Vertrag Außerordentliche Kündigung, 543 I BGB Mit wichtigem Grund Im befristeten und unbefristeten Vertrag Prof. Dr. Monika Schlachter 17
Wohnraummiete, 549 ff. BGB (1) = Sonderregeln zum Schutz des Mieters (Ausn. gem. 549 II, III BGB) 1. Schriftformerfordernis, 550 BGB Nichtbeachtung führt zur Unwirksamkeit der Befristung, nicht des Vertrages 2. Mietsicherheit ( Kaution ), 551 I BGB Höchstens dreifache Monatsmiete Rückzahlbar 3-6 Monate nach Rückgabe (Rspr.) Prof. Dr. Monika Schlachter 18
Wohnraummiete, 549 ff. BGB (2) 3. Vermieterpfandrecht, 562 BGB Für Forderungen aus dem Mietverhältnis an allen eingebrachten Sachen des Mieters (nicht: Forderungen), soweit sie nicht unpfändbar sind ( 811 ZPO) Voraussetzung: Eigentum des Mieters (bei EV: Pfandrecht am Anwartschaftsrecht); Gutgläubiger Erwerb des Pfandrechts an Sachen, die nicht im Eigentum stehen, ist ausgeschlossen (d.h. 1207 BGB ist nicht anwendbar) Gesicherte Forderungen: Miete, Nebenkosten, ggf. Schadensersatz Prof. Dr. Monika Schlachter 19
Wohnraummiete, 549 ff. BGB (3) 3. Vermieterpfandrecht, 562 BGB Erlöschen: Bei Nichtbestehen von Forderungen Bei Entfernung der Sache vom Grundstück, 562 a BGB, wenn Vermieter davon Kenntnis hat und nicht widerspricht Selbsthilferecht des Vermieters, 562 b I BGB 4. Eintrittsrecht von Angehörigen, 563 BGB Bei Tod des Mieters zugunsten Angehöriger mit gemeinsamen Haushalt Fortsetzung nach 563 a BGB bei Mitmietern Sonst: Erben, 564 BGB, mit besonderem Kündigungsrecht Prof. Dr. Monika Schlachter 20
Wohnraummiete, 549 ff. BGB (4) 5. Veräußerung der Mietsache Bei beweglichen Sachen: Übereignung nach 931, 546; aber Recht zum Besitz aus Mietvertrag Bei Wohnraum/Grundstück: gesetzlicher Vertragsübergang, 566 I BGB Erwerber übernimmt alle Rechte und Pflichten des Vermieters Prof. Dr. Monika Schlachter 21
Wohnraummiete, 549 ff. BGB (5) 6. Kündigungsschutz des Mieters, 568 ff. BGB Befristung von Mietverträgen nur aus besonderem Grund, 575 BGB Formgebot: 568 I BGB für alle Arten der Kündigung; Hinweis auf Widerspruchsrecht soll erfolgen, 568 II BGB Ordentliche Kündigung, 573 BGB Kündigungsgrund berechtigtes Interesse, 573 II BGB, ist anzugeben Kündigungsfristen, 573 c BGB: Grundfrist für beide Parteien: 3 Monate; für Vermieter bei langer Mietzeit verlängert Prof. Dr. Monika Schlachter 22
Wohnraummiete, 549 ff. BGB (6) 6. Kündigungsschutz des Mieters, 568 ff. BGB Außerordentliche Kündigung, 569 BGB wichtiger Kündigungsgrund ist anzugeben Kündigungsfristen ggf. einzuhalten, 573 d BGB Widerspruchsrecht des Mieters, 574 I BGB, bei besonderer Härte Führt zur Fortsetzung auf Zeit Prof. Dr. Monika Schlachter 23
Für Fragen: Prof. Dr. Monika Schlachter Juristische Fakultät Universität Regensburg 93040 Regensburg Tel.: +49 941 943-2647 Fax: +49 941 943-4495 http://www.uni-regensburg.de/arbeitsrecht lehrstuhl.schlachter@jura.uni-r.de Prof. Dr. Monika Schlachter 24