Carsten Nitschke Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Fachanwalt für Arbeitsrecht Sandra Zavelberg Rechtsanwältin Steuerrecht Fachanwältin für Familienrecht Schlossstr. 1 56068 Koblenz 0261/91167120 info@n-partner.de
Die Kanzlei Wir bei Neuhaus Massenkeil Zeller & Partner beraten und vertreten Privatpersonen in allen Angelegenheiten, Unternehmen aller Größenordnungen, Unternehmer, Freiberufler, Gebiets- und sonstige Körperschaften des öffentlichen Rechts, Betriebs- und Personalräte, Vorstände, Geschäftsführer, leitende Angestellte und sonstige Arbeitnehmer sowie Beamte. Die Anwälte der Sozietät führen derzeit insgesamt fünfzehn Fachanwaltstitel. Wir haben in unseren Schwerpunkten anwaltliche Teams zusammengestellt. Damit bieten wir ein Höchstmaß an speziellen Kenntnissen bei fachübergreifender Zusammenarbeit mit anderen Rechtsanwälten. Sie haben ihren festen Ansprechpartner in unserer Kanzlei, der mit den Kollegen im Team und anderen Dienstleistern, z.b. Steuerberatern, Wirtschaftsprüfern, Sachverständigen u.a. zusammenarbeitet und so Erfahrung für Sie bündelt. Unser Qualitätsanspruch ist hoch. Von Weiterbildung reden wir nicht nur: Unsere Anwälte bilden sich regelmäßig weiter und sind als Dozenten beispielsweise in Seminaren und Schulungen von Führungskräften, Unternehmensund Personalleitern, Personal- oder Vertriebsmitarbeitern, Steuerberatern usw. tätig. Wir begnügen uns nicht mit Standardlösungen, sondern streben eine optimale Gestaltung oder Beratung an. Mandanten schätzen unsere innovativen maßgeschneiderten Dienstleistungen. UNSERE SCHWERPUNKTE: ERBEN & FAMILIE UNTERNEHMEN & WIRTSCHAFT ARBEITSRECHT & DIENSTRECHT BAUEN & IMMOBILIEN STAAT & VERWALTUNG HAFTUNG & VERSICHERUNG
Gewerberaummietvertrag A. Zustandekommen des Mietvertrages Vertrag kommt zustande, wenn sich die Vertragsparteien über die wesentlichen Vertragsinhalte geeinigt haben. Die Einigung erfolgt durch Angebot und Annahme. Angebot ist die rechtsverbindliche Erklärung zum Abschluss des Vertrages. Es muss so formuliert sein, dass der Annehmende nur noch mit einem ja zustimmen muss. Das Angebot muss daher die wesentlichen Vertragsinhalte, wie das zu überlassende Mietobjekt, den Mietzins und die Mietdauer, beinhalten. Die Annahme ist vorbehaltlos zu erklären. Sie ist rechtzeitig zu erklären, solange das Angebot noch wirksam ist, d.h. - Annahmefrist im Angebot - unter Anwesenden nur sofort - unter Abwesenden nur bis zu dem Zeitpunkt, mit dem die anbietende Partei unter regelmäßigen Umständen rechnen konnte (Rspr.: Zeitraum von 2 3 Wochen). Eine verspätete Annahme stellt ein neues Angebot dar, welches wiederrum angenommen werden muss. Angeot und Annahme müssen jeweils dem anderen Vertragsteil zugehen und zwar in vorgeschriebener Form. Beachte: Zugangsnachweis.
B. Schriftform Die Schriftform ist unabdingbare Voraussetzung für eine wirksame Vereinbarung einer langfristigen Mietdauer. 550, 126 BGB sind zwingend. Daraus folgt, das bei Nichtwahrung der Schriftform die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung eröffnen kann. Schriftform, 126 BGB: Erklärungen müssen dauerhaft schriftlich und lesbar fixiert, d.h. in einer Urkunde verkörpert, sein und von den Parteien oder deren Vertreter eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet worden sein. D.h., - es muss die Einheitlichkeit der Urkunde gegeben sein -- körperliche Verbindung durch Heftklammer, Ösen, Schnur und Siegel, etc. -- gedankliche Verbindung genügt, wenn ein sachlicher Zusammenhang erkennbar ist, z.b. fortlaufende Nummerierug der einzelnen bestimmungen oder Blätter, inhaltlicher Zusammenhang des Textes -- Vertragstext und Anlagen müssen zusammengefasst sein durch körperliche oder gedankliche Verbindung
- die Urkunde muss vom Aussteller eigenhändig durch Namesunterschrift unterschrieben werden -- bei einer Vertragsurkunde müssen beide Parteien auf dieser unterzeichnen; bei zwei Vertragsurkunden ist ausreichend, das jede Partei die Ausfertigung des anderen untezeichnet. nicht ausreichend ist die jeweilige Unterzeichnung von Angebot und Annahme und die Übersendung einer Vertragsurkunde per Telefax, da keine eigenhändige Unterschrift. -- die Unterschrift ist der räumliche Abschluss der Urkunde -- die Unterschrift muss die Person des Ausstellers erkennbar machen; sie muss nicht lesbar sein, aber die individuellen Merkmale einer Unterschrift tragen. Eine Namensabkürzung ist nicht ausreichend. Eine Vertretung muss offengelegt werden durch entsprechenden Zusatz und bei Personenmehrheiten müssen sämtliche Beteiligten unterzeichnen. Der Schriftform unterliegt: - der wesentliche Vertragsinhalt, d.h. die Parteibezeichnung, das Mietobjekt, die Miete einschließlich Betriebskosten und die Mietdauer - ferner die Bedingungen, die für die Parteien erkennbar wesentlich sind, z.b. Größe und Beschaffenheit des Mietobjektes, der Umfang des Gebrauchsrechts, Erlaubnis zur Untervermietung,etc. - hingegen nicht die unwesentlichen Vertragsbestandteile, d.h. solche die nur nebensächliche Bedeutung haben, z.b. Rechtsfolgen die sich schon aus dem Gesetz ergeben.
Beachte: Häufig entstehen Fehler bei einer nachträglichen Änderung oder Ergänzung des Mietvertrages. Die nachträgliche Änderungen oder Ergänzungen wesentlicher Vertragsbedingungen gilt der Formzwang. Formfrei sind nur Änderungen von unwesentlichen Vertragsbedingungen. Ein Nachtrag wahrt die Schriftform nur, wenn in dem Nachtrag selbst alle wesentlichen Änderungen enthalten sind oder wenn er eine lückenlose Bezugnahme auf die Schriftstücke enthält, die alle wesentlichen Vertragsbestandteile beinhaltet. Rechtsfolge: Ein Mietvertrag mit einer Mietdauer von mehr als einem Jahr ist unwirksam und ordentlich kündbar. Der Mietvertrag ist dann auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die ordentliche Kündigung ist dann erstmals zum Ablauf des ersten Jahres nach Überlassung möglich unter Einhaltung der Kündigungsfrist zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres. Die Kündigung hat bis zum 3 Werktag des Kalendervierteljahres zu erfolgen. Die Berufung auf den Formmangel ist nicht treuwidrig. Ausnahme dann, wenn: - eine Partei die andere arglistig von Einhaltung abgehalten hat - das Ergebnis schlicht weg untragbar ist, z.b. bei Existenzgefährdung. Streitig ist, ob eine Nachholklausel die Formnichtigkeit abwenden kann. BGH hat die Frage nicht abschließend entschieden.
C. Inhalt des Mietvertrages I. Beschreibung Mietgegenstand Nach 535 I 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Er schuldet dem Mieter die Überlassung des vertragsgemäßen Gebrauchs, der im Mietvertrag genau zu definieren ist. Die Umschreibung der Solleigenschaft hat zentrale Bedeutung für das Gewährleistungsrecht, da Voraussetzung ein Mangel der Mietsache ist. Ein Mangel ist die Abweichung der vertraglich vorausgesetzten Solleigenschaft von dem tatsächlichen Zustand der Isteigenschaft.Daher ist das der Mietgegenstand so präzise wie möglich zu umschreiben im Mietvertrag. Abzugrenzen ist der Mangel von der Zusicherung von Eigenschaften. Hierfür ist erforderlich, dass der Vermieter für das Vorhandensein eine Garantie übernimmt. Fehlt die Eigenschaft so besteht ein Minderungsrecht und auch ein Schadenersatzanspruch. Abgrenzung ist schwierig, weshalb eine Klarstellung im Mietvertrag erfolgen sollte. Bei bestehenden Objekten ist die Beschreibung im Gegensatz zu noch zu errichtenden relativ einfach durch Bezugnahme auf Lagepläne. Bei noch zu errichtenden Objekten können Probleme entstehen durch nachträgliche Änderungen während der Bauphase. Es empfiehlt sich eine Zustimmungsfiktion in den Mietvertrag aufzunehmen, wonach die Zustimmung des Mieters nach Ablauf einer angemessenen Reaktionszeit angenommen wird.
Problem: Flächenabweichung Die Angabe der Mietfläche ist gängige Praxis und dient der Beschreibung des Mietgegenstandes. Bei Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Flächen kann ein Mangel bestehen mit der Folge der Berechtigung zur Mietminderung. Die Abweichung muss aber erheblich sein. Eine Erheblichkeit ist anzunehmen ab einer Flächenabweichung von 10 %. Auch die ca. Angabe führt nicht zu einer Erweiterung der 10 % Grenze. Bei noch zu erstellenden Mietobjekten empfiehlt sich die Vereinbarung einer Toleranzklausel, wonach die Mietfläche zwischen +/- 2 % bis +/- 5 % variieren kann. Tip: Erstellung eines gemeinsamen Aufmasses der Mietfläche, welches Fläche als rechtsverbindlich feststellt. Zur Streitvermeidung sollte bei einer Flächenangabe auch die Berechnungsgrundlage im Vertrag vereinbart werden. Es existieren keine allgemein anerkannten Berechnungsgrundlagen für die Gewerbeimmobilie. Es bestehen verschiedene Berechnungsmethoden, so die DIN 277, die MF-G (Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerbliche Räume) oder aber die DIN 283. Die MF-G ist vorzuziehen. Hiernach werden die Grundflächen unmittelbar über dem Fußboden innerhalb der Oberflächen erfasst. Raumhöhen von 1,50 m und weniger zählen zur Mietfläche. Bei fehlender Vereinbarung entscheidet das Gericht über die Anwendbarkeit, wobei die Ortsüblichkeit entscheidendes Kriterium ist.
II. Mietzweck Der Mietzweck, insbesondere der vertragsgemäße Gebrauch, ist für Parteien von zentraler Bedeutung. Nach ihm richten sich zahlreiche Rechte und Pflichten der Parteien. Für Mieter bestimmt er Art und Umfang der Nutzungsmöglichkeit sowie die vom Vermieter zu erbringenden baulichen Voraussetzungen. Bei der Feststellung von Mängeln und dem Konkurrenzschutz sowie einer etwaigen Untervermietung hat er entscheidende Bedeutung. Zentrale Begriff ist der des vertragsgemäßen Gebrauchs. Richtet sich nach den vertraglichen Abreden der Parteien und ergibt sich im weiteren aus der Auslegung des Vertrages. Beispiele: Büro, Arztpraxis, etc. Der Mieter darf die Räume nur in diesem Umfang nutzen. Eine anderweitige Nutzung bedarf der Vertragsänderung bzw. der Zustimmung des Vermieters, da ansonsten nach Abmahnung die Kündigung droht. Fehlt eine Vereinbarung, so darf der Mieter die Räume zu jedem gewerblichen Zweck nutzen. Vermieter hat für Eignung der Räume zum vorgesehenen Zweck tatsächlich und rechtlich zu sorgen. Tatsächlich hat er den ungehinderten Zugang zu gewährleisten. Rechtlich hat der Vermieter für die öffentlich-rechtlichen Genehmigungen Gewähr zu leisten.
III. Störung der Gebrauchsgewährung 1. vor Überlassung Überlassung ist die Einräumung des unmittelbaren Besitzes an der Mietsache. Sie ist gegeben, wenn der Vermieter an den Mieter sämtliche Schlüssel übergibt, die ihn in die Lage versetzen, den Mietgegenstand vertragsgemäß zu nutzen und Dritte vom Gebrauch auszuschließen. Eine Störung kann auftreten durch eine verspätete Übergabe, mit der Folge des Verzuges, oder aber der Doppelvermietung, d.h. der Vermieter hat über den selben Mietgegenstand mehrere Mietverträge geschlossen. Der nichtberücksichtigte Mieter erhält dann Schadenersatz. Die Möglichkeit einer einstweiligen Verfügung auf Besitzeinräumung besteht nicht. 2. nach Überlassung Liegt nach Überlassung ein Mangel vor, so greifen die mietrechtlichen Vorschriften. a. Anspruch auf Mängelbeseitigung Der Mieter hat im Falle eines Mangels einen Anspruch darauf, dass der Vermieter den Mangel beseitigt. Solange der Mangel besteht hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete. Der Mängelbeseitigungsanspruch steht neben den Gewährleistungsrechten.
b. Minderung und Schadenersatz Grundsatz: die Gewährleistungsrechte schließen sich gegenseitig nicht aus. aa. Minderung Mieter ist kraft Gesetzes von der Zahlung der Miete befreit bzw. berechtigt die Miete in einem angemessenen Verhältnis herabzusetzen, wenn ein Mangel besteht der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt und nicht nur unerheblich ist. Ein Verschulden des Vermieters ist nicht erforderlich. Einer Erklärung des Mieters bedarf es nicht. Die Minderung berechnet sich aus der Bruttomiete, d.h. die Miete einschließlich der Betriebskostenvorauszahlungen bzw. der - pauschalen. Die Höhe der Minderungsquote wird im Streitfall durch das Gericht geschätzt nach 287 ZPO. Der Minderungsanspruch geht verlustig, wenn - der Mieter bei Vertragsschluss oder Abnahme Kenntnis oder grob fahrlässig Unkenntnis vom Mangel hatte und sich seine Rechte nicht vorbehalten hat. Der Mieter gibt damit zu erkennen, dass er den Mietgegenstand als vertragsgemäß ansieht. - der Mieter den Mangel selbst zu vertreten hat. - der Mieter den Mangel nicht angezeigt hat. Hieraus kann eine eigene Schadensersatzpflicht des Mieters entstehen.
bb. Schadenersatz Es bestehen folgende Möglichkeiten: - Mangel liegt bereits bei Vertragsschluss vor - Mangel entsteht erst nach Vertragsschluss - Vermieter ist mit Mangelbeseitigung in Verzug Ist der Mangel bei Vertragsschluss vorhanden, so trifft den Vermieter eine verschuldensunabhängige Garantiehaftung. Der Mangel muss bei Vertragsabschluss lediglich vorhanden sein, dass der Mangel erst später sichtbar wird oder Auswirkungen zeigt ist unerheblich. Tritt der Mangel nach Vertragsschluss auf, haftet der Vermieter nur bei Verschulden, d.h bei vorsätzlichem oder grob fahrlässigem Verhalten. Bei Verzug haftet der Vermieter, wenn er den Mangel nicht innerhalb einer gesetzten Abhilfefrist nicht beseitigt. Die Mahnung ist von der Mängelanzeige zu unterscheiden. beides kann aber verbunden werden.
c. Kündigung Mieter kann Mietvertrag fristlos kündigen, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder teilweise nicht rechtzeitig gewährt wird oder aber wieder entzogen wird, 543 I, II Nr. 1 BGB. Die Kündigung setzt nach 543 III BGB eine vorherige fruchtlose Fristsetzung oder Abmahnung voraus. Das Kündigungsrecht entsteht ab vertragsgemäßen Beginn, d.h. auch schon vor Überlassung. Die Abmahnung Ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung. Ihr ist eine Vollmacht im Original beizufügen, 174 BGB, wenn ein Bevollmächtigter abmahnt. Die Gebrauchsbehinderung muss erheblich sein, da die Vertragsfortsetzung unzumutbar sein muss.
IV. Miete Die Hauptpflicht des Mieters besteht in der Zahlung der vertraglich vereinbarten Miete. Miete kann in Geld oder allen anderen denkbaren Formen der geldwerten Leistung bestehen. Alle Leistungen des Mieters die zusätzlich zur Miete erbracht werden sollen, müssen gesondert vereinbart werden. Gilt insbesondere für Betriebskosten, dessen Tragung durch den Mieter einer ausdrücklichen und bestimmbaren Vereinbarung bedarf sowie für die Umsatzsteuer, da ansonsten die vereinbarte Miete die Umsatzsteuer enthält. Begriffe: - Festmiete/ Inklusivmiete: mit der Miete ist alles abgegolten, insbesondere auch die Betriebskosten - Brutto-Kaltmiete: Grundmiete (Entgelt für Raumüberlassung) zuzüglich Heizung und Warmwasser; alle anderen Betriebskosten sind enthalten - Netto-Kaltmiete: Grundmiete zuzüglich Heizung und Warmwasser und weitere Betriebskosten - Netto-Warmmiete: Grundmiete zuzüglich Betriebskosten, Heizung und Warmwasser ist abgegolten Höhe der Miete ist frei vereinbar und muss im Mietvertrag bestimmbar vereinbart sein, z.b. bei Quadratmeterpreis. Zu empfehlen ist die Vereinbarung eines festen Betrages. Grenze ist in der Sittenwidrigkeit nach 138 I BGB. Ein wucherähnliches Geschäft liegt vor, wenn ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht; bei 100 % oberhalb der ortsüblichen Miete zu bejahen.
Diskutiert wird auch oft die Frage einer Umsatzmiete, die aber immer die Vereinbarung einer Betriebspflicht mit einschließt. Die Miete ist mangels anderweitiger Vereinbarung fällig am 3. Werkvertrag des Monats, 579 II, 556 b BGB. Der Mieter ist vorleistungspflichtig. Werktag ist jeder Tag außer Sonn- und Feiertag. Für Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es auf den Eingang beim Vermieter an; EuGH 2008. Einer Rechtzeitigkeitsklausel bedarf es nicht mehr, schadet aber auch nicht. Erfüllung tritt ein mit Gutschrift beim Vermieter. Für den Fall, dass der Mieter keine Tilgungsbestimmung abgibt, ist eine Regelung zur Tilgungsreihenfolge in den Mietvertrag aufzunehmen, ansonsten greift 366 I BGB, wonach erst die fällige, bei mehreren fälligen diejenige, die geringere Sicherheit bietet, bei gleich sicheren die lästigere und bei gleich lästigen die ältere. Die Regelung schafft keine Klarheit. Der Vermieter hat ein Sicherungsinteresse am Eingang der Miete, da er faktisch vorleistet. Er überlässt die Mietsache und muss auf Mietzahlung vertrauen. Er kann die Leistung nicht zurückhalten oder entziehen, da hierin eine verbotene Eigenmacht besteht. Er ist daher auf Kündigung und Räumung ggfls. im Rahmen eines Prozessverfahrens angewiesen mit entsprechenden Laufzeiten.
Massnahmen: - Verbot von Aufrechnung und Zurückbehaltung - Verbot der Minderung - Sicherheitsleistung durch Mieter Die Massnahmen bedürfen der vertraglichen Regelungen, die in der Geschäftsraummiete zulässig sind. - Bei Aufrechnung und Zurückbehaltung muss dem Mieter das Recht erhalten bleiben mit unbestrittenen oder rechtskräftig ausgeurteilten Forderungen aufzurechnen. Wirksam ist auch eine Regelung mit vorheriger Ankündigungsfrist, z.b: 1 Monat. - Bei der Minderung ist ein Ausschluss dann möglich, wenn ihm das Recht ausdrücklich vorbehalten bleibt, die sich aus einer Überzahlung ergebenden Forderung zurückzufordern nach 812 BGB oder aber eine Ankündigungsfrist. Wenn der Mieter nicht zahlt, weil er nicht will oder insolvent wird, hilft keine vertragliche Regelung. Nach dem Gesetz besteht ein Vermieterpfandrecht, 562 BGB. Es entsteht kraft Gesetz durch die Einbringung von dem Mieter gehörenden, pfändbaren beweglichen Sachen in die Mieträume. Das Problem ist, dass es nicht entsteht an Sachen die gemietet, geleast oder sicherungsübereignet sind. Es reicht daher durch zur Sicherung nicht aus.
Es bedarf daher einer vertraglichen Regelung, der Sicherungsabrede. In der Ausgestaltung sind die Parteien frei, die Beschränkungen des 551 BGB gelten nicht. Die Sicherungsabrede sollte eine Regelung zum Sicherungszweck ( welche Ansprüche, auch künftige?), zur Höhe ( Grenze ist sittenwidrige Übersicherung, d.h. Sicherung mehr als 100 % des kalkulierten Sicherungsbedarf ) und zur Fälligkeit ( zu empfehlen ist der Vertragsbeginn gekoppelt mit der Vereinbarung, dass erst nach Leistung die Übergabe erfolgt) enthalten. Zur Sicherung ist die Vereinbarung einer - Kaution - Bürgschaft - Patronatserklärung in Konzernverhältnissen denkbar.
Bei der Vertragsgestaltung ist insbesondere bei vereinbarter bestimmter Laufzeit eine Wertsicherung zu vereinbaren. In Betracht kommt - Staffelmiete; d.h. die meite wird für bestimmte Zeiträume der Vertragslaufzeit fest vereinbart oder um bestimmte Prozentsätze erhöht. Vorteil: feste Kalkulation. - Wertsicherungsklauseln; im Preisklauselgesetz geregelt und das Äquivalenzverhältnis von Leistung und Gegenleistung über die gesamte Laufzeit des Vertrages wahren soll. Klausel ist unter zwei Voraussetzungen wirksam: -- der geschuldete Betrag wird an die Änderung des Preisindex für die Gesamtlebenshaltung oder eines Verbraucherpreisindex gekoppelt und -- der Gläubiger verzichtet für die Dauer von 10 Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung oder der Schuldner einseitig das Recht hat das vertragsverhältnis mindestens auf 10 Jahre zu verlängern ( aber ein Sonderkündigungsrecht steht dem nicht entgegen ). Sie ist aber dann nicht unangemessen, wenn nur eine Erhöhung und keine Reduzierung oder aber nur eine Partei eine Anpassung verlangen kann. Die Anpassung tritt automatisch ein; einer Erklärung bedarf es nicht.
V. Betriebskosten Sind nach 556 I 2 BGB die Kosten, die dem Eigentümer oder dem Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengbäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Darüberhinaus findet sich ind der Betriebskostenverordnung und zwar 2 eine Aufzählung der einzlenen Positionen. 556, 556 a, 560 BGB gelten nicht für die Gewerberaummiete, 578 BGB, so dass die Regelungen keine Anwendung finden. Die Kosten sind nur dann vom Mieter zu tragen, wenn der Mietvertrag eine ausdrückliche und bestimmte Regelung dahingehend beinhaltet, das und vor allem welche Kosten der Mieter zu tragen hat. Unklarheiten in der Regelung gehen zu Lasten des Vermieters. Oftmals erfolgt eine Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung. Eine pauschaler Vereinbarung, wie Der Mieter übernimmt die Betriebskosten oder Der Mieter trägt alle mit dem Objekt verbundenen Kosten sind zu unbetsimmt.
Die Parteien sind bei der vertraglichen Gestaltung weitgehend frei. Lediglich die Heizkostenverordnung ist zwingend. Zu vereinbaren ist neben der Art der Zahlung Vorauszahlung oder Pauschale noch der Umlageschlüssel. Eine gesetzliche Regelung besteht nicht. Wrid kein Umlageschlüssel vereinbart, so hat der Vermieter bei erstmaliger Abrechnung den Umlageschlüssel nach billigem Ermessen zu bestimmen, 315 BGB. Im Falle von vereinbarten Vorauszahlungen hat der Vermieter über die Betriebskosten abzurechnen. Es besteht ein einklagbarer Anspruch auf Abrechnung. Formelle Anforderungen - Zusammmenstellung der Gesamtkosten - Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Umlageschlüssels - Berechnung des Anteils des Mieters - Abzug der Vorauszahlungen des Mieters Die Abrechnung muss gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar sein. Abzustellen ist auf einen durchschnittlich gebildeten juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter.
Eine Frist zur Rechnungslegung besteht nicht, 556 III 3 BGB gilt nicht. Folglich besteht auch keine Ausschlussfrist für eine etwaige Nachforderung. Es sei denn im Mietvertrag wurde eine konkrete Abrechnungsfrist ggfls.mit Ausschlussfrist vereinbart. Die Abrechnungsreife tritt aber 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungsjahres ein, so dass ab diesem Zeitpunkt zugunsten des Mieters ein Zurückbehaltungsrecht an den Betriebskostenvorauszahlungen entstehn kann. Bei beendetem Mietverhältnis kann ein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen entstehen. Eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung wird mit Zugang einer formell ordnungsgemäßen und nachprüfbaren Betriebskostenabrechnung fällig. Der Mieter hat ein Recht zur Prüfung und auf Belegeinsicht. Ein Anspruch auf Überlassung von Kopien besteht nicht; Ausnahme nach BGH: große räumliche Entfernung. Zu empfehlen ist im Mietvertrag eine Prüfungsfrist und Zahlungsfrist zu vereinbaren.
VI. Untervermietung 540 BGB: der Mieter bedarf der Erlaubnis des Vermieters für die gebrauchsüberlassung an Dritte. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kann der Mieter außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern In der Person des Dritten kein wichtiger Grund liegt. Eine Gebrauchsüberlassung liegt immer dann vor, wenn die Person des Mieters ausgetauscht wird, so z.b. bei Veräußerung des Einzelhandelsgescjäfts, bei Umwandlung in eine GmbH; aber nicht bei Aufnahme von Gesellschaftern einer GmbH. Ohne Erlaubnis ist der Mieter nicht zur Gebrauchsüberlassung berechtigt. Der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, 543 II BGB. Der Mieter sollte daher eine Untermieterlaubnis einholen. Hierzu muss er dem Vermieter sämtliche Ìnformation liefern, die für eine Entscheidung erforderlich sind, d.h sowohl Personen- als auch vertragsbezogene Daten. Schweigt der Vermieter auf eine Aufforderung des Mieters und hat der Mieter eine angemessene Frist (mindestens 2 Wochen) gesetzt, so ist das Schweigen als Verweigerung zu werten; anders wenn ein Frist nicht gesetzt wurde. Konsequenz: Kündigung durch Mieter.
Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so muu ss er seine Entscheidung auf Verlangen des Mieters begründen. Ein Nachschieben von Gründen ist dem Vermieter im Prozess nicht erlaubt, es sei denn, die Gründe waren ihm unbekannt oder sind erst später entstanden. Ein wichtiger Grund kann sein, - Nutzungszweck wird nicht nur unwesentlich verändert - Verstoß gegen Konkurrenzschutz - mangelnde Liquidität des Mieters Wurde die Erlaubnis ohne Grund verweigert, so kann der Mieter kündigen..frist: 580 II BGB. Das Recht zur Untervermietung kann individualvertraglich ausgeschlossen werden.
D. Beendigung des Mietvertrages Gewerberaummietverhältnisse enden entweder durch Zeitablauf oder aber durch Kündigung oder Aufhebungsvertrag. Gewerbliche Mietverhältnisse werden zumeist auf befristete Zeit abgeschlossen, wobei die Möglichkeit der Vereinbarung von Optionsrechten oder aber Verlängerungsklauseln besteht. Während der Laufzeit ist das ordentliche Kündigungsrecht ausgeschloseen; nur eine fristlose Kündigung kann das Mietverhältnis beenden. Bei einem Vertrag auf unbestimmte Zeit kann nach 580 II BGB, vorbehaltlich einer anderen vertraglichen Regelung, ordentlcih gekündigt werden. Eines Grundes bedarf es nicht. Besondere Kündigungsregeln sind u.a. - 580 BGB Tod des gewerblichen Mieters - 540 I 2 BGB unberechtigte Verweigerung der Untervermietung - 57a ZVG Zwangsversteigerung des Mietgrundstücks
Eine fristlose Kündigung bedarf eines Grundes nach 543 BGB. Die Kündigung wird wirksam mit Zugang beim Empfänger. Sie bedarf keiner Form
GRUNDERWERBSTEUER 26
Ein Recht, das ohne die Begründung eines Anspruches auf Übereignung es einem anderen rechtlich oder wirtschaftlich ermöglicht, ein inländisches Grundstück zu verwerten, Ein Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übertragung eines oder mehrer Anteile der Gesellschaft begründet, sofern es hierdurch mittelbar oder unmittelbar zu einer Vereinigung von mindestens 95 % der Anteile der Grundbesitz haltenden Gesellschaft beim Erwerber oder in der Hand von herrschenden Unternehmern kommt 27
Bei dem Erwerb von Immobilien muss differenziert werden zwischen Erwerb für den privaten und betrieblichen/gewerblichen Bereich 28
Steuerliche Behandlung des Immobilienerwerbs Private Immobilien 29
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Immobilien im Betriebsvermögen 31
Steuerliche Behandlung des Immobilienerwerbs Betriebsaufspaltung 32
Bei der - in der Praxis am häufigsten anzutreffenden - horizontalen Aufspaltung eines wirtschaftlich einheitlichen Unternehmens in zwei selbstständige Rechtsträger sieht die Gestaltung meistens wie folgt aus: Zwei Unternehmen - die Besitz-Personengesellschaft und die Betriebs- Kapitalgesellschaft - werden von denselben Gesellschaftern, z. B. Angehörigen einer Familie, beherrscht 33
Steuerliche Behandlung des Immobilienerwerbs Schuldrechtliche Verträge zwischen dem Besitzunternehmen und der Betriebs-GmbH werden steuerlich grundsätzlich anerkannt, Die Gehälter für die Gesellschafter-Geschäftsführer der Betriebs- GmbH können als Betriebsausgaben abgezogen werden, Rückstellungen für die Pensionszusagen an die Gesellschafter- Geschäftsführer können den Gewinn der Betriebs-GmbH - mit entsprechender Auswirkung auf die Gewerbeertragsteuer mindern, Die vom Besitzunternehmen erzielten Verluste sind den am Besitzunternehmen beteiligten Personen unmittelbar steuerlich zuzurechnen, sodass diese Verlustanteile im Rahmen der Einkommensteuerveranlagungen prinzipiell mit den positiven Einkünften der Gesellschafter ausgeglichen werden können. 34
Steuerliche Behandlung des Immobilienerwerbs Steuerliche Nachteile: Eine an sich vermögensverwaltende Tätigkeit wird in eine gewerbliche Tätigkeit umqualifiziert mit der Folge, dass die verpachteten Wirtschaftsgüter steuerverhaftet sind. Verluste der Betriebs-GmbH wirken sich nicht unmittelbar auf der Gesellschafterebene aus, sind also nicht mit Gewinnen der Besitzgesellschaft bzw. deren Gesellschaftern verrechenbar. Sind im Rahmen einer Betriebsaufspaltung Verluste der Betriebs-GmbH abzusehen, kann möglicherweise durch eine Herabsetzung der Leistungsvergütungen an die Gesellschafter vermieden werden, dass bei der GmbH steuerlich nicht verwertbare Verluste entstehen. Das Risiko von verdeckten Gewinnausschüttungen (überhöhte Pacht, überhöhte Bezüge der Gesellschafter-Geschäftsführer) besteht zumindest latent. 35
Für den Leistungsempfänger als Steuerschuldner besteht grundsätzlich die Möglichkeit, die zu leistende Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend zu machen, so dass für den Erwerber aus der Grundstücksüertragung keine effektive Umsatzsteuerbelastung resultieren würde. Allerdings setzt der Vorsteuerabzug voraus, dass der Erwerber wiederum selbst umsatzsteuerpflichtige Leistungen erbringt. Entscheidend für den Vorsteuerabzug aus der Grundstückslieferung ist die erstmalige Verwendungsabsicht der erworbenen Immobilien. 36
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit 37