Grundlagenkurs Notarpraxis Immobiliarrecht I-1 Professor Roland Böttcher Hochschule für Wirtschaft und Recht Berlin DeutscheAnwaltAkademie Littenstraße 11 10179 Berlin Fon 030 / 726153-0; Fax -111 www.anwaltakademie.de DeutscheNotarAkademie
DeutscheAnwaltAkademie * Grundlagenkurs Notarpraxis I Inhaltsverzeichnis Literaturauswahl... 1 A. Materielles und formelles Grundstücksrecht... 2 B. Begründung und Übertragung von Grundstücksrechten... 6 I. Doppeltatbestand...6 Einigung...6 I 1. Dinglicher Vertrag...6 2. Form...7 3. Bedingung und Befristung...7 4. Bindung an die Einigung...7 Grundbucheintragung...9 1. Definition...9 2. Unmittelbare Eintragung...9 3. Mittelbare Eintragung...9 IV. Zusammenspiel von Einigung und Eintragung...9 1. Zeitliche Reihenfolge...9 2. Inhaltliche Deckung...9 3. Tod oder Geschäftsunfähigkeit eines Beteiligten...11 V. Muster: Buch- oder Briefgrundschuld...11 C. Inhaltsänderung von Grundstücksrechten... 15 I. Begriff...15 Voraussetzungen...15 1. Einigung...15 2. Grundbucheintragung...15 3. Zustimmung eines Dritten,...15 4. Zustimmung der im Rang Gleich- oder Nachstehenden,...15 D. Aufhebung von Grundstücksrechten... 17 I. Begriff...17 Voraussetzungen...17 1. Aufgabeerklärung...17 2. Löschung im Grundbuch...17 3. Zustimmung des Grundstückseigentümers...17 4. Zustimmung eines Dritten...18 a. Aufhebung von belasteten Grundstücksrechten...18 b. Aufhebung von subjektiv-dinglichen Rechten...18
II DeutscheAnwaltAkademie * Grundlagenkurs Notarpraxis E. Übertragung des Eigentums an Grundstücken... 20 I. Voraussetzungen...20 Verbot der Befristung und Bedingung...22 I Gegenstand der Auflassung...22 1. Grundstück...22 2. Grundstücksteil...22 a. nach Vermessung...22 b. vor Vermessung...23 IV. Muster...23 F. Mängel der Verfügungsberechtigung... 30 I. Begriffe...30 I Fehlen der Verfügungsmacht...31 1. Verfügungsermächtigung...31 2. Gutgläubiger Erwerb...32 a. Voraussetzungen...32 (1) Grundbuch-Unrichtigkeit...32 (2) Erwerb eines Rechtes...32 (3) Rechtsgeschäft...34 (4) Verkehrsgeschäft...34 (5) Kein Widerspruch...34 (6) Guter Glaube...34 b. Wirkungen...36 (1) 892 BGB...36 (2) 893 BGB...37 Mängel bei der Verfügungsbefugnis...38 1. Übersicht...38 2. Verfügungsentziehungen...38 3. Verfügungsbeschränkungen...41 4. Verfügungsverbote...42 G. Grundbuch... 45 I. Begriff...45 Inhalt...45 H. Grundstück... 56 I. Grundstück im katastertechnischen Sinn...56 Grundstück im Rechtssinn...56 I. Antrag... 58 I. Geltungsbereich...58 I Rechtsnatur...58 Inhalt...58
DeutscheAnwaltAkademie * Grundlagenkurs Notarpraxis III IV. 1. Notwendiger Inhalt...58 2. Antrag mit Vorbehalt ( 16 GBO)...59 Berechtigung...60 1. Unmittelbare Beteiligung...60 a. Betroffener...60 b. Begünstigter...61 2. Mittelbare Beteiligung...63 a. 9 Abs. 1 GBO...63 b. 14 GBO...64 V. Vertretung...64 VI. V 1. Allgemein...64 2. Notar ( 15 GBO)...64 a. Voraussetzungen...64 b. Wirkungen...65 Wirksamwerden...68 Rücknahme...68 VI Muster...69 J. Bewilligung ( 19 GBO)... 70 I. Konsensprinzip...70 1. Materielles Konsensprinzip...70 2. Formelles Konsensprinzip...70 Rechtsnatur...70 I Bewilligungsberechtigung...71 1. Begriffe...71 2. Bewilligungsmacht...72 a. Unmittelbar Betroffener...72 b. Mittelbar Betroffene...73 c. Bewilligung des nicht eingetragenen Berechtigten?...74 d. Tod des Bewilligenden...76 e. Fehlen der Bewilligungsmacht...76 3. Bewilligungsbefugnis...77 a. Grundsatz...77 b. Verfügungsentziehungen...78 c. Verfügungsbeschränkungen...81 d. Verfügungsverbote...83 IV. Inhalt der Bewilligung...86 1. Notwendige Erklärung...86 2. Bedingung und Befristung...86 3. Eintragungsfähiges Recht...86 4. Eintragungsfähiger Inhalt...87 5. Bezeichnung des Grundstücks ( 28 GBO)...87
IV DeutscheAnwaltAkademie * Grundlagenkurs Notarpraxis 6. Anteilsverhältnis mehrerer Berechtigter ( 47 GBO)...88 a. Bruchteilsgemeinschaft ( 741 ff BGB)...88 b. Gesamthandsgemeinschaften...88 c. Gesamtgläubiger nach 428 BGB...88 V. Wirksamkeit der Bewilligung...89 VI. 1. Wirksamwerden...89 a. Vorlage beim GBA...89 b. Aushändigung an den Begünstigten...90 2. Verbrauch der Bewilligung...90 3. Rücknahme...91 Abgabe der Bewilligung durch Vertreter...92 1. Gesetzliche Vertretung...92 2. Gewillkürte Vertretung...93 3. Vertreter ohne Vertretungsmacht...93 4. Bewilligung durch Notar...93 K. Legalitätsprinzip... 94 L. Dingliche Einigung ( 20 GBO)... 97 I. Ergänzung des formellen Konsensprinzips...97 I IV. Notwendigkeit der Eintragungsbewilligung...97 Sicherungsmittel für den Veräußerer...98 1. Schuldrechtlicher Weg...98 2. Beurkundungsrechtlicher Weg...99 3. Materiell-rechtlicher Weg...99 4. Grundbuchverfahrensrechtlicher Weg...101 Gemeinschaftsverhältnis mehrerer Erwerber ( 47 GBO)...104 M. Nachweis der Eintragungsunterlagen ( 29 ff GBO)... 105 I. Grundsatz der Beweismittelbeschränkung...105 1. Allgemeines...105 2. Beurkundung...105 a. Begriff...105 b. Wirkungen...107 3. Beglaubigung...107 a. Begriff...107 b. Wirkungen...107 4. Offenkundigkeit...109 Beweisbedürftige Erklärungen und Tatsachen...109 1. Antrag...109 a. Stellung eines Antrags...109 b. Rücknahme eines Antrags...110
DeutscheAnwaltAkademie * Grundlagenkurs Notarpraxis V I IV. 2. Bewilligung und sonstige eintragungsbegründende Erklärungen...110 3. Eintragungsbegründende Tatsachen...110 a. Unmittelbar eintragungsbegründende Tatsachen...110 b. Mittelbar eintragungsbegründende Tatsachen (= Nebenumstände)...111 4. Eintragungshindernde Umstände...112 5. Erklärungen von Behörden...112 6. Vertretungsbefugnis bei Gesellschaften...112 7. Güterrecht...113 8. Vollmacht zugunsten des Notars...113 9. Eigenurkunde des Notars...113 Vorlage der Eintragungsunterlagen...115 1. Allgemeines...115 2. Ausfertigung...115 3. Beglaubigte Abschrift...115 Verstoß...116 N. Voreintragung... 117 I. Grundsatz...117 1. Betroffener...117 2. Zeitpunkt...118 3. Verstoß...119 Ausnahmen...119 1. Briefgrundpfandrechte ( 39 Abs. 2 GBO)...119 2. Erbfall ( 40 GBO)...120 3. Eigentümerrechte...122 O. Entscheidungen im Grundbuchverfahren... 123 I. Der grundbuchrechtliche Beibringungsgrundsatz...123 Entscheidung bei Fehlen von Eintragungsvoraussetzungen...123 1. Zurückweisung oder Zwischenverfügung?...123 2. Zurückweisung...123 a. Einzelfälle...123 b. Wirkungen...124 3. Zwischenverfügung...124 a. Einzelfälle...124 b. Wirkungen...125 (1) Grundsatz...125 (2) Amtsvormerkung ( 18 Abs. 2 GBO)...125 P. Entscheidungsreihenfolge ( 17 GBO)... 129 Q. Rangrecht ( 879-881 BGB)... 131
VI DeutscheAnwaltAkademie * Grundlagenkurs Notarpraxis I. Begriff und Bedeutung...131 I Bestimmung des Rangverhältnisses ( 879 BGB)...131 1. In derselben Abteilung des Grundbuchs...131 2. In verschiedenen Abteilungen des Grundbuchs...131 3. Haupt- und Veränderungsspalte...132 Festlegung der Rangfolge...132 1. Gesetzliche Regelung...132 2. Abweichende Bestimmung...133 a. Zweck...133 b. Materiellrechtliche Voraussetzungen...133 (1) Einigung...133 (2) Eintragung...133 c. Formellrechtliche Voraussetzungen...133 (1) Allgemeines...133 (2) Antrag...133 (3) Bewilligung...134 (4) Einzelfälle...134 aa) Rangbestimmung nur in Bewilligung...134 bb) Rangbestimmungen nur im Antrag...134 cc) Rangbestimmung in Antrag und Bewilligung...135 dd) Auslegungsfragen...135 IV. Rangänderung ( 880 BGB)...137 1. Voraussetzungen...137 a. Materiellrechtlich...137 (1) Einigung ( 880 Abs. 2 Satz 1 BGB)...137 (2) Eintragung ( 880 Abs. 2 Satz 1 BGB)...137 (3) Eigentümerzustimmung ( 880 Abs. 2 Satz 2, 3 BGB)...137 (4) Zustimmung Dritter ( 880 Abs. 3, 876 BGB)...138 (5) Familiengerichtliche Genehmigung...138 aa) Zurücktretender Gläubiger ist minderjährig...138 bb) Eigentümer ist minderjährig...138 b. Formellrechtlich...138 (1) Antrag...138 (2) Bewilligung...138 (3) Voreintragung...139 (4) Familiengerichtliche Genehmigung...139 (5) Briefvorlage...139 2. Wirkungen...139 3. Rangverschiebung...144 V. Rangvorbehalt ( 881 BGB)...145 1. Begriff und Bedeutung...145 2. Gegenstand...145 a. Belastete Rechte...145 b. Begünstigte Rechte...145 3. Voraussetzungen...145 a. Materiellrechtlich...145 (1) Einigung...145
DeutscheAnwaltAkademie * Grundlagenkurs Notarpraxis VII (2) Eintragung...146 b. Formellrechtlich...146 (1) Bei gleichzeitiger Bestellung...146 (2) Bei nachträglicher Bestellung...146 4. Ausübung...147 a. Materiellrechtliche Voraussetzungen...147 (1) Einigung...147 (2) Eintragung...147 b. Formellrechtliche Voraussetzungen...147 (1) Antrag...147 (2) Bewilligung...147 (3) Briefvorlage...147 c. Stufenweise Ausübung...148 d. Wiederholte Ausübung...148 5. Wirkungen...148 a. Allgemein...148 b. Ohne Zwischenrechte...148 c. Mit Zwischenrechten...148 VI. Folgen fehlerhafter Eintragungen...150 R. Die Vormerkung... 153 I. Zweck...153 Rechtsnatur...153 I Materielle Entstehungsvoraussetzungen...153 IV. 1. Anspruch...153 a. Überblick...153 b. Verhältnis von Vormerkung und Anspruch...154 c. Anspruch auf eintragbare Rechtsänderungen...155 d. Anspruch auf dingliche Rechtsänderung...155 e. Inhaltliche Bestimmbarkeit des Anspruchs...155 f. Wirklich bestehende Ansprüche...157 g. Bedingte Ansprüche...157 h. Künftige Ansprüche...159 i. Erbrechtliche Ansprüche...161 j. Veränderungen des Anspruchs...162 k. Schuldner des Anspruchs...162 l. Gläubiger des Anspruchs...164 2. Bewilligung oder einstweilige Verfügung...169 a. Anspruch auf Bestellung der Vormerkung...169 b. Bewilligung...170 (1) Rechtsnatur...170 (2) Verfügungsberechtigung...170 (3) Fingierte Bewilligung...171 c. Einstweilige Verfügung...171 (1) Verfahren...172 (2) Vollzug...172 3. Grundbucheintragung...172 Formelle Eintragungsvoraussetzungen...173 1. Antrag ( 13 GBO)...173
VIII DeutscheAnwaltAkademie * Grundlagenkurs Notarpraxis 2. Bewilligung ( 19 GBO) oder einstweilige Verfügung...173 3. Voreintragung ( 39 Abs. 1 GBO)...174 4. Prüfungsrecht des Grundbuchamtes...175 V. Belastungsgegenstand...176 VI. V VI Wirkungen...178 1. Sicherungswirkung...178 a. Relative Unwirksamkeit ( 883 Abs. 2 BGB)...178 b. Vormerkungswidrige Verfügungen...182 c. Anspruchsbeeinträchtigende Verfügungen...183 2. Rangwirkung...184 a. Rang des vorgemerkten Rechtes...184 b. Rang der Vormerkung...185 c. Rangänderung...185 d. Rangvorbehalt...186 3. Zwangsversteigerungsverfahren...186 a. Allgemeines...186 b. Dritteigentum aufgrund einer Eigentumsvormerkung...187 (1) Persönlicher Gläubiger ( 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG)...187 (2) Dinglicher Gläubiger ( 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG)...187 4. Insolvenzverfahren...190 Übertragung...191 1. Materiellrechtliche Voraussetzungen...191 2. Formellrechtliche Voraussetzungen...192 Gutgläubiger Erwerb...192 1. Ersterwerb...192 2. Zweiterwerb...194 IX. Erlöschen...196 1. Durch Rechtsgeschäft...196 2. Kraft Gesetzes...196 3. Formellrechtliche Löschungsvoraussetzungen...198 a. Rechtsändernde Löschung...198 b. Berichtigende Löschung...198 (1) Berichtigungsbewilligung ( 19 GBO)...198 (2) Unrichtigkeitsnachweis ( 22 GBO)...198 (3) Sonderfall: Auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränkte Vormerkung...199 S. Die Berichtigung des Grundbuchs... 203 I. Grundbuchunrichtigkeit...203 1. Begriff...203 2. Arten der Grundbuchunrichtigkeit...203 3. Ursachen...203 a. Usprüngliche Unrichtigkeit...203 (1) Divergenz von Willenselement und Grundbucheintragung...203 (2) Fehlen, Wegfall oder fehlerhaftes Vorliegen von materiellen Voraussetzungen.205
DeutscheAnwaltAkademie * Grundlagenkurs Notarpraxis IX b. Nachträgliche Unrichtigkeit...205 (1) Entstehen von Pfandrechten auf Grund gerichtlicher Pfändung...205 (2) Übergang...206 (3) Erlöschen...206 4. Abgrenzungsfragen...207 a. Angaben tatsächlicher Art...207 b. Bezeichnung des Berechtigten...207 c. Inhaltlich unzulässige Eintragungen...208 Voraussetzungen der Grundbuchberichtigung...208 1. Antrag ( 13 GBO)...208 a. Berechtigung...208 b. Inhalt...208 c. Form...209 2. Berichtigungsbewilligung oder Unrichtigkeitsnachweis...209 a. Allgemeines...209 (1) Grundsatz der Wahlmöglichkeit...209 (2) Ausnahme: Nur Unrichtigkeitsnachweis...209 (3) Legalitätsprinzip...209 b. Berichtigungsbewilligung...210 (1) Rechtsnatur...210 (2) Berechtigung...210 (3) Inhalt...210 (4) Form...211 (5) Prüfung...211 c. Unrichtigkeitsnachweis...211 (1) Allgemeines...211 (2) Inhalt...211 (3) Form...211 (4) Prüfung...212 (5) Nachweis in Einzelfällen...212 3. Zustimmung des einzutragenden Eigentümers / Erbbauberechtigten ( 22 Abs. 2 GBO)...214 a. Berechtigung...214 b. Inhalt...214 c. Form...214 d. Ausnahmen...214 4. Voreintragung...214 5. Briefvorlage...215 6. Behördliche Genehmigungen...215 7. Familiengerichtliche Genehmigung...215 T. Löschung zeitlich beschränkter Rechte gemäß 23, 24 GBO... 216 I. Problematik...216 I Übersicht...216 Voraussetzungen einer Grundbuchberichtigung nur auf Grund einer Bewilligung...218 1. Grundbuchunrichtigkeit...218 2. Beschränkung des Rechts auf...219
X DeutscheAnwaltAkademie * Grundlagenkurs Notarpraxis IV. a. Lebenszeit des Berechtigten ( 23 Abs. 1 S. 1 GBO)...219 b. Beschränkung des Rechts auf ein bestimmtes Lebensalter des Berechtigten ( 24 Fall 1 GBO)...219 c. Beschränkung des Rechts auf den Eintritt eines sonstigen bestimmten Zeitpunkts oder Ereignisses ( 24 Fall 2 GBO)...220 3. Möglichkeit von Rückständen...220 4. Fehlender Löschungserleichterungsvermerk (LEV)...221 a. Grundsatz...221 b. Rechtsnatur des LEV...221 c. Voraussetzungen für die Eintragung des LEV...221 (1) Formellrechtliche Voraussetzungen...221 (2) Materiellrechtliche Voraussetzungen...221 d. Wirkung des LEV...222 5. Alternative Tatbestände...223 a. Jahresfrist noch nicht abgelaufen...223 b. Jahresfrist abgelaufen, aber Widerspruch...223 (1) Grundsatz...223 (2) Voraussetzungen der Eintragung des Widerspruchs...223 (3) Wirkungen des Widerspruchs...224 Einzelfälle...224 1. Grundpfandrechte...224 2. Rechtspfandrechte...225 3. Reallast...225 4. Grunddienstbarkeit...226 5. Beschränkte persönliche Dienstbarkeit...226 6. Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht...227 7. Erbbaurecht...227 8. Nießbrauch...228 9. Altenteil...228 10. Vormerkung...228 11. Vorkaufsrecht...230 U. Grundstücksteilung... 231 I. Begriffe...231 1. Grundstück Flurstück...231 2. Teilung Zerlegung...231 Zulässigkeit der Teilung...231 I Voraussetzungen der Teilung...232 1. Materiellrechtliche Voraussetzungen...232 2. Formellrechtliche Voraussetzungen...232 a. Antrags- oder Amtsverfahren...232 (1) Antragsverfahren (= Teilung im eigenen Besitz)...232 (2) Amtsverfahren (= Veräußerung/Belastung eines Grundstücksteils)...233 aa) Veräußerung eines realen Grundstücksteils...233
DeutscheAnwaltAkademie * Grundlagenkurs Notarpraxis XI IV. bb) Belastung eines realen Grundstücksteils...234 cc) Sonderfall: Belastung des ganzen Grundstücks mit Ausübungsbeschränkung auf einen Grundstücksteil...235 b. Nachweis gemäß 2 Abs. 3, 4 GBO...237 c. Voreintragung ( 39 GBO)...237 d. Teilungsgenehmigungen...237 (1) Grundstücksverkehrsgesetz...237 (2) Baugesetzbuch...237 aa) Sanierung...237 bb) Bauleitplanung...237 Wirkungen...238 1. Allgemeines...238 2. Grundpfandrechte...238 3. Nießbrauchrechte...238 4. Erbbaurecht...238 5. Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht...238 6. Grunddienstbarkeit...238 a. Dienendes Grundstück...238 (1) Die Ausübung erstreckt sich auf das ganze Grundstück...238 (2) Die Ausübung ist auf einen Teil des Grundstücks beschränkt...239 b. Herrschendes Grundstück...239 7. Beschränkte persönliche Dienstbarkeit...239 a. Die Ausübung erstreckt sich auf das ganze Grundstück...239 b. Die Ausübung ist auf einen Teil des Grundstücks beschränkt...239 8. Reallast...239 a. Subjektiv-persönliche Reallast...239 b. Subjektiv-dingliche Reallast...240 (1) Dienendes Grundstück...240 (2) Herrschendes Grundstück...240 9. Vorkaufsrecht...240 a. Subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht...240 b. b) Subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht...240 (1) Dienendes Grundstück...240 (2) Herrschendes Grundstück...240 V. Grundstücksverbindungen... 241 I. Begriffe...241 Vereinigung...242 1. Voraussetzungen...242 a. Materiellrechtlich...242 (1) Erklärung des Eigentümers...242 (2) Zustimmung Dritter...242 (3) Der Vereinigung zugängliche Rechtsobjekte...242 aa) Grundstück mit Grundstück...242 bb) Grundstück mit grundstücksgleichem Recht...242 cc) Grundstück mit Wohnungseigentum...243 dd) Grundstück mit Miteigentumsanteil...243 ee) Grundstücksgleiches Recht mit grundstücksgleichem Recht...243
XII DeutscheAnwaltAkademie * Grundlagenkurs Notarpraxis ff) Wohnungseigentum mit Wohnungseigentum...243 gg) Miteigentumsanteil mit Miteigentumsanteil...244 (4) Grundbucheintragung...244 b. Formellrechtlich...244 (1) Eintragungsantrag...244 aa) Antragsberechtigung...244 bb) Form...244 cc) Inhalt...244 (2) Eintragungsbewilligung...245 (3) Der Vereinigung zugängliche Rechtsobjekte...245 (4) Keine Besorgnis der Verwirrung...245 aa) Allgemeines...245 bb) Eigentumsverhältnisse...246 cc) Eintragungen in Abt. II und III des Grundbuchs...246 (aaa) Grundsatz...246 (bbb) Besonderheiten...247 dd) Beseitigung der Verwirrungsgefahr durch Pfandfreigabe...248 ee) Beseitigung der Verwirrungsgefahr durch Pfanderstreckung...248 (aaa) Zulässigkeit der Lastenerstreckung...248 (bbb) Voraussetzungen...248 (ccc) Dingliche Vollstreckungsunterwerfung...248 (ddd) Rangverhältnis...249 (5) Fortführungsnachweis...249 (6) Voreintragung...249 (7) Lage der zu vereinigenden Grundstücke zueinander...249 2. Wirkungen...250 a. Einheitliches Grundstück...250 b. Bisherige Belastungen...250 c. Neue Belastungen...250 d. Zwangsvollstreckung...250 I Bestandteilszuschreibung...251 1. Voraussetzungen...251 a. Materiellrechtlich...251 (1) Erklärung des Eigentümers...251 (2) Zustimmung Dritter?...251 aa) Dingliche Berechtigte...251 bb) Familien- bzw. betreuungsgerichtliche Genehmigung...251 cc) Testamentsvollstreckung...251 dd) Gütergemeinschaft...251 (3) Der Bestandteilszuschreibung zugängliche Rechtsobjekte...252 aa) Grundstück und Grundstück...252 bb) Grundstück und grundstücksgleiches Recht...252 cc) Grundstück und Wohnungseigentum...252 dd) Grundstück und Miteigentumsanteil...252 ee) Grundstücksgleiches Recht und grundstücksgleiches Recht...252 ff) Wohnungseigentum und Wohnungseigentum...252 gg) Miteigentumsanteil und Miteigentumsanteil...253 (4) Grundbucheintragung...253 b. Formellrechtlich...253 (1) Eintragungsantrag...253 aa) Antragsberechtigung...253 bb) Form...253 cc) Inhalt...253
DeutscheAnwaltAkademie * Grundlagenkurs Notarpraxis XIII (2) Eintragungsbewilligung...253 (3) Der Bestandteilszuschreibung zugängliche Rechtsobjekte...253 (4) Keine Besorgnis der Verwirrung ( 6 Abs. 1 S. 1 GBO)...253 (5) Veränderungsnachweis...254 (6) Voreintragung...254 (7) Räumlicher Zusammenhang der bei der Bestandteilszuschreibung beteiligten Grundstücke...254 2. Wirkungen...254 a. Einheitliches Grundstück...254 b. Grundpfandrechte am Hauptgrundstück...254 c. Andere beschränkte dingliche Rechte am Hauptgrundstück...255 d. Beschränkte dingliche Rechte am Bestandteilsgrundstück...255 e. Neue Belastungen...256 f. Zwangsvollstreckung...256