Der Immobilienmarkt in München Halbjahresbericht 211 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München
Seite 2 Vorbemerkung Immobilienmarkt 211 Halbjahresbericht Sowohl die Anzahl von Verkäufen als auch teilweise die Geldumsätze von bebauten und unbebauten Wohnbaugrundstücken waren im 1. Halbjahr 211 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum analog dem 1. Quartal rückläufig. Jedoch wird dies keinesfalls als Indiz dafür angesehen, dass die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien im Münchner Stadtgebiet nachlässt. Vielmehr übersteigt nach den Recherchen des Gutachterausschusses sowie den Auskünften von professionellen Marktteilnehmern immer noch die Nachfrage bei weitem das Angebot. In vielen Segmenten der Wohnimmobilien wird von einem nahezu leergefegten Markt bei extrem hohem Preisniveau gesprochen. Vorbehaltlich weiterer Kauffälle, die dem Gutachterausschuss für den Berichtszeitraum derzeit ggf. noch nicht vorliegen, sind im Folgenden die Entwicklungen der Teilmärkte dargestellt. 1. Umsatzentwicklungen 1.1 Unbebaute Grundstücke (Baulandmarkt) Individueller Wohnungsbau Auf dem Teilmarkt der Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau (Ein- bis Dreifamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser und kleine individuelle Eigentumswohnanlagen mit i.d.r. maximal 2 Vollgeschossen) lag die Anzahl der Vertragsabschlüsse mit insgesamt 243 Fällen im 1. Halbjahr 211 ca. 12 % unter dem Vorjahresniveau (277 Kauffälle). Dabei sank der Geldumsatz minus 8 % Flächenumsatz minus 16 % Bauland - Geldumsätze 2 bis 211- jeweils 1. Halbjahr Individueller Wohnungsbau 18 16 14 12 8 6 2 3 4 5 6 7 8 9 21 211
Seite 3 Mehrgeschossiger Wohnungsbau Der Geldumsatz von Baugrundstücken für den mehrgeschossigen Wohnungsbau (inkl. öffentlich geförderter Wohnungsbau) ging im Berichtszeitraum im Vergleich zum Vorjahr leicht zurück. In 211 wurden vom Gutachterausschuss 41 Kaufverträge registriert. Darunter ein großes Grundstück mit rd. 6,4 Hektar Rohbauland, das vor einer rechtsverbindlichen Baulandausweisung noch den Verfahrensgrundsätzen zur Sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN) unterliegt. Diese Transaktion mit einem geringen Rohbaulandpreis verzerrt die statistische Auswertung. Daher entwickelten sich der Flächen- und Geldumsatz auf diesem Teilmarkt gegenläufig. Geldumsatz minus 3 % Flächenumsatz plus 23 % 3 von 41 Grundstücksverkäufen im 1. Halbjahr 211 waren für den frei finanzierten Wohnungsbau vorgesehen und 11 Grundstücke dem öffentlich geförderten Wohnungsbau zugeordnet. Erfahrungsgemäß werden Marktschwankungen im Segment unbebauter Grundstücke für den mehrgeschossigen Wohnungsbau auch von zyklischen, i.d.r. städtischen großflächigen Grundstücksverkäufen und/oder durch längere Planungsphasen bis zur Rechtsverbindlichkeit von Bebauungsplänen beeinflusst. Im Berichtszeitraum gab es keine entsprechend großflächigen Verkäufe und auch keine Angebote. Im Zusammenhang mit dem knappen Baulandangebot führte dies zu rückläufigen Umsätzen. Gewerbliche Baugrundstücke Auf dem Markt gewerblicher Baugrundstücke wurden im 1. Halbjahr 211 weniger Geld- und Flächenumsätze als im Vorjahreszeitraum erzielt. Dem Gutachterausschuss wurden in 211 insgesamt 17 notariell beurkundete Kaufverträge von gewerblichen Baugrundstücken übermittelt. Davon waren 1 Grundstücke für klassische Gewerbenutzung vorgesehen und 7 Grundstücke für den Neubau von Büro- und Geschäftshäusern. Das Umsatzminus bei den gewerblichen Baugrundstücken wurde im Wesentlichen durch den Rückgang bei den Büro- und Geschäftshäusern verursacht.
Seite 4 25 Bauland - Geldumsätze 2 bis 211- jeweils 1. Halbjahr 15 5 2 3 4 5 6 7 8 9 21 211 Geschosswohnbau- Grundstücke (inkl. öff.gef. Wohnungsbau) Büro-/ Geschäftshausgrundstücke
Seite 5 1.2 Bebaute Grundstücke Individuelle Wohnbebauung Auf dem Markt der Einfamilien-/, Reihen- und Doppelhäuser lag die Anzahl der Kaufverträge im 1. Halbjahr 211 ca. 6 % unter dem Vorjahresniveau. Nach einer vorläufigen Hochrechnung sank dabei der Geldumsatz um ca. minus 3 % Die Entwicklung der einzelnen Teilmärkte fiel jedoch unterschiedlich aus. Die Ergebnisse der Hochrechnung sind gegliedert nach Haustypen in nachfolgenden Grafiken dargestellt. Anzahl 35 3 25 15 5 Bebaute Grundstücke - Verträge 2 bis 211- jeweils 1. Halbjahr Einfamilien-/ Reihen-/ Doppelhäuser 2 3 4 5 6 7 8 9 21 211 Einfamilienhäuser Doppelhäuser Reihenhäuser Bebaute Grundstücke - Geldumsätze 2 bis 211- jeweils 1. Halbjahr Einfamilien-/ Reihen-/ Doppelhäuser 15 5 2 3 4 5 6 7 8 9 21 211 Einfamilienhäuser Doppelhäuser Reihenhäuser
Seite 6 Mietwohnhäuser Die Anzahl der Verkäufe von mehrgeschossigen Mietwohnhäusern lag im 1. Halbjahr 211 32 % unter dem Vorjahresniveau. Trotz des Rückgangs bei den Vertragszahlen wurde im aktuellen Berichtszeitraum ein deutlich höherer Geldumsatz erzielt, was die Markttendenzen in diesem Segment bekräftigt. Geldumsatz plus 3 % Flächenumsatz plus 3 % Der verhältnismäßig hohe Zuwachs beim Geldumsatz wurde insbesondere durch den Verkauf einer großflächigen Wohnanlage am südöstlichen Stadtrand und von Verkäufen in besonders attraktiven und zentrumsnahen Wohnlagen erzielt. Bebaute Grundstücke - Verträge und Geldumsätze 2 bis 211 Geschosswohnbau (inkl. öff. gef. Wohnungsbau) - jeweils 1. Halbjahr 45 4 35 3 25 15 2 3 4 5 6 7 8 9 21 211 Anzahl Geldumsatz 12 8 6 4 2 Anzahl Gewerbeobjekte Bei den bebauten gewerblichen Immobilien wurde im 1. Halbjahr 211, trotz gestiegener Verkaufszahlen, eine rückläufige Umsatzentwicklung gegenüber dem Vorjahreszeitraum festgestellt. Das Transaktionsvolumen der Gewerbeobjekte (Büro- und Geschäftshäuser) erreichte in 211 insgesamt rund 483 Mio.. Es lag deshalb unter dem Vorjahresniveau, weil in 21 unter den Verkäufen ein außergewöhnlich großflächiges Büroareal mit einem 3-stelligen Millionenbetrag war. Bei den Büro- und Geschäftshäusern kam es zu einem Anstieg der Kauffälle von plus 6 % Rückgang beim Geldumsatz minus 24 %
Seite 7 Bebaute Grundstücke - Geldumsätze 2 bis 211- jeweils 1. Halbjahr 1.4 1. 1. 8 6 4 2 3 4 5 6 7 8 9 21 211 Geschosswohnbau (inkl. öff.gef. Wohnungsbau) Büro-/ Geschäftshäuser 1.3 Wohnungs- und Teileigentum Im Marktsegment der Eigentumswohnungen und Teileigentums-Objekte (z. B. Büros, Läden oder Tiefgaragen-Stellplätze) lag der Geldumsatz im 1. Halbjahr 211 nach einer vorläufigen Hochrechnung ca. 1 % über dem Vorjahresniveau. Die Steigerung wurde bei nahezu gleich hoher Anzahl der Kauffälle in 21 und 211 erzielt. Die exakte Höhe des Geldumsatzes und die Verteilung auf die einzelnen Teilmärkte (Neubauobjekte, gebrauchte Wohnungen bzw. Teileigentums-Objekte) konnten für 211 zunächst nur überschlägig ermittelt werden, da bisher nicht alle beim Gutachterausschuss eingegangenen Verträge in die Kaufpreissammlung aufgenommen werden konnten. Von den insgesamt rund 6.75 Kauffällen sind schätzungsweise 2. Verkäufe neu gebauten Eigentumswohnungen bzw. Teileigentumsobjekten zuzuordnen. Wohnungs- u. Teileigentum - Geldumsätze 5 bis 211 - jeweils 1. Halbjahr 1.8 1.6 1.4 1. 1. 8 6 4 5 6 7 8 9 21 211 Wohnungs- und Teileigentum davon Neubau- Objekte
Seite 8 2. Markttrends und Preisentwicklungen Auf dem Eigentumswohnungsmarkt ist nach den Rekordergebnissen in 21 im 1. Halbjahr 211 nochmals eine Steigerung des Geldumsatzes festgestellt worden. Die relativ hohen Verkaufszahlen und der Zuwachs beim Geldumsatz belegen eindrucksvoll den derzeit anhaltenden Boom am Eigentumswohnungsmarkt. Nach ersten Vorauswertungen ist dabei auch das Preisniveau der Neubauwohnungen und wiederverkauften Wohnungen deutlich gestiegen. Die Marktzahlen von Wohnbaugrundstücken, bebaute und unbebaute Grundstücke, waren im Vergleich zum Vorjahr rückläufig. Dies ist darauf zurückzuführen, das derzeit das Angebot an Wohnimmobilien in München nicht der hohen Nachfrage entspricht. Auf dem Münchner Gewerbeimmobilienmarkt waren im 1. Halbjahr 211 keine neuen Trends erkennbar. Das Marktgeschehen der bebauten Objekte bewegte sich im langjährigen Vergleich auf normalen Niveau. Bei den unbebauten gewerblichen Grundstücken lag der Geldumsatz im 1. Halbjahr 211 auf einem Stand, der seit der Finanzkrise 8 beobachtetet wird und als relativ niedrig einzustufen ist. Wie sich das Marktgeschehen hier im laufenden Jahr weiterentwickeln wird, bleibt abzuwarten. Preisentwicklungen Nochmals ansteigendes Preisniveau bei Wohnbaugrundstücken Einfamilienhausgrundstücke in durchschnittlichen und guten Wohnlagen ca. 15 % über den aktuellen Bodenrichtwerten zum 31.12.21 Geschosswohnbebauung in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel ca. 1 % über den aktuellen Bodenrichtwerten zum 31.12.21 (in einer Spanne zwischen plus 5 bis plus 3 %); in besonders attraktiven und zentrumsnahen Wohnlagen bis plus 75 % Gesunkene Renditen bei Mietwohnhäusern mit und ohne Denkmalschutz, durchschnittlicher Liegenschaftszinssatz 3,1 % (9 Auswertungen bei Baujahren 1895 bis 1985) Preis für eine Neubauwohnung in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel ca. 4.3 /m² Wohnfläche (entspricht etwa dem Niveau im Quartalsbericht 1/211) Bestandswohnungen in durchschnittlichen und guten Wohnlagen, ohne Denkmalschutz, im Mittel rd. 2.9 /m² Wohnfläche mit Denkmalschutz, im Mittel rd. 3.8 /m² Wohnfläche
Seite 9 4.5 Preise für Neubau-Eigentumswohnungen Preise 5 bis 21 aus Jahresberichten, 211 = 1. Halbjahr 4. /m² WF 3.5 3. 2.5 2. 5 6 7 8 9 21 211 Preisniveau von Neubau-Doppelhaushälften in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel rd. 61. d.s. rd. 4.35 /m² WF (ca. 14 m² WF, Grundstücksfläche ca. 29 m²) Preise für Doppelhaushälften im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel rd. 56. d.s. rd. 4.3 /m² WF (ca. 13 m² WF, Grundstücksfläche ca. 38 m², Bj. 195-7) Preisniveau von Neubau-Reiheneckhäusern in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel rd. 51. d.s. rd. 4.45 /m² WF (ca. 115 m² WF, Grundstücksfläche ca. m²) Preise für Reiheneckhäuser im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel rd. 44. d.s. rd. 3.8 /m² WF (ca. 115 m² WF, Grundstücksfläche ca. 3 m², Bj. 195-7) Preisniveau von Neubau-Reihenmittelhäusern in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel rd. 425. d.s. rd. 3.7 /m² WF (ca. 115 m² WF, Grundstücksfläche ca. 15 m²) Preisniveau von Reihenmittelhäusern im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel rd. 37. d.s. rd. 3.55 /m² WF (ca. 15 m² WF, Grundstücksfläche ca. 195 m², Bj. 195-7)
Seite 1 Der Münchner Gutachterausschuss Der Gutachterausschuss führt als Basis seiner Tätigkeit eine Kaufpreissammlung und wertet sie aus. Daten und Auswertungen der Kaufpreissammlung dienen der Markttransparenz und werden vom Gutachterausschuss jährlich im Immobilienmarktbericht veröffentlicht. Für Fachleute enthält der Jahresbericht neben den Marktentwicklungen der letzten Jahre in allen Immobilienmarktsegmenten, auch umfangreiche statistische Untersuchungen (z.b. Liegenschaftszinssätze, Umrechnungsfaktoren für Baulandwerte, Erbbauzinssätze, Marktanpassungsfaktoren für Sachwertobjekte usw.). Nur der Gutachterausschusses verfügt über eine vollständige Sammlung aller Daten des Münchner Immobilienmarktes. Die Veröffentlichungen mit objektiven Auswertungen haben daher eine große Bedeutung für alle Marktteilnehmer und Sachverständige. Der Geschäftsstelle des Münchener Gutachterausschusses gehören als ehrenamtliche Mitglieder neben den überwiegend freiberuflichen Sachverständigen für Immobilienbewertung auch Vertreter des Finanzamtes, der Planungsbehörde und seit einiger Zeit auch Projektentwickler, Bauträger und Makler an; die zuletzt genannte Gruppe aus der Immobilienwirtschaft insbesondere auch wegen ihrer direkten Teilnahme am aktuellen Marktgeschehen. Mehr Informationen über den Münchener Gutachterausschuss gibt es im Internet unter www.gutachterausschuss-muenchen.de Herausgeber: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München Implerstraße 9 81371 München September 211 Irrtum vorbehalten Nachdruck nur mit Genehmigung, auszugsweise nur mit Quellenangabe und bei Übersendung eines Belegexemplares an den Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München Für den Inhalt Verantwortlich: Redaktionelle Bearbeitung: Dipl.-Ing.(FH) Helmut Thiele, MRICS, Vorsitzender des Gutachterausschusses Dipl.-Ing.(FH) Dirk Siebel, Dipl.-Ing.(FH) Joachim Knoll, Dipl.-Ing.(FH) Helmut Thiele, MRICS Titelbild: Altstadt von München, Herr Gross (Hochschule München)