Hallo Sven, a Baufinanzierung bei der Volksbank Pirna eg Grundlagen einer soliden Baufinanzierung Ewald Saathoff, Vorstand Volksbank Pirna eg 08. Dezember 2012
1. Allgemeines, wirtschaftliches und persönliches Umfeld 2. Beratung versus Internet 3. Die Finanzierung 4. Fazit
1. Allgemeines, wirtschaftliches und persönliches Umfeld
Was bewegt derzeit unsere Kunden? Mietpreiserhöhungen? -Krise Rentenlücke 4
Der Trend zum Eigenheim ist ungebrochen 5
Das Zinsniveau ist finanzierungsfreundlich 6
2. Beratung versus Internet
Schlecht beraten Diese Beratungsmängel finden wir im Test häufig Finanzierungskonzept und Kreditinformationen lassen oft zu wünschen übrig. Kaufnebenkosten nicht oder unvollständig berücksichtigt 12 keine Restschuldangabe 24 kein Effektivzins genannt 24 keine Angabe zur Kreditlaufzeit 39 keine Tilgungspläne 53 günstiges Förderdarlehen nicht berücksichtigt 62 kein Finanzierungsprogramm eingesetzt 66 Bausparvertrag nicht oder falsch berücksichtigt 67 keine Berechnung der Belastung nach Zinsbindung 71 8 0 10 20 30 40 50 60 70 80
Grundlagen einer soliden Baufinanzierung Ermittlung des Finanzierungsbedarfs Eigenkapital in welcher Form, wann verfügbar Eigenleistung Prüfung der Kapitaldienstfähigkeit
Definition der Kapitaldienstfähigkeit sowie deren Ermittlung die Einnahmen müssen die Gesamtausgaben (Lebenshaltung und Gesamtkapitaldienst) mindestens decken und es sollte noch ein Überschuss (sog. Freies Einkommen) vorhanden sein Einnahmen: Nettolohn/ -gehalt Rente / Pension Miet- /Pachtverträge Kindergeld sonstige Einkünfte z.b. Unterhalt, Witwen- und Waisenrente
Definition der Kapitaldienstfähigkeit sowie deren Ermittlung Ausgaben: Lebenshaltungskosten Wohnkosten Versicherungen, die außerhalb des üblichen Rahmens liegen Sparraten, die nicht jederzeit gestoppt werden können sonstiges z.b. Unterhaltszahlungen, Aufwand best. Arten von Hobbys Lebenshaltungskostenpauschalen pro Monat: Single: 520 EUR Ehepaar: 830 EUR Kind: 230 EUR alle Aufwendungen sind enthalten, die für einen Normalhaushalt als üblich angesehen werden Werte stellen die untere Begrenzung dar
Welche Finanzierungsarten gibt es? Annuitätendarlehen klassische Form der Baufinanzierung die mtl. Belastung ist während der gesamten Darlehenslaufzeit gleich = Annuität Rate enthält Zins- und Tilgungsanteil durch die fortlaufende Tilgung sinkt der zu verzinsende Darlehensbetrag
Welche Finanzierungsarten gibt es? Festdarlehen monatliche Rate = Zinsen während der Laufzeit keine Tilgung Rückzahlung einer Summe Tilgung am Ende der Laufzeit durch Lebensversicherung oder Bausparguthaben Flex-Darlehen variables Darlehen keine feste Zinsbindung während der Laufzeit Zinssatz richtet sich nach der Zinsentwicklung am Markt Anpassung wird an einen Index wie den EURIBOR gekoppelt Vorteil: Darlehen kann Jederzeit ganz oder teilweise zurückgezahlt werden Nachteil: Anpassung bei steigenden Zinsen
Was versteht man unter dem Beleihungswert? Wert eines Grundstücks inkl. darauf errichteter Bauwerke, der sich langfristig und zu jedem beliebigen Zeitpunkt realisieren lässt stichtagsunabhängig Obergrenze bis zu der ein Objekt mit Grundschulden belastet werden kann Finanzierungsbedarf ist höher als Beleihungswert = Blankoanteil weitere Kreditsicherheiten können sein: Lebensversicherungen Bürgschaften Abtretung eines Bausparguthabens
Ermittlung der Gesamtkosten bei Neubau Kosten des Baugrundstückes Kaufpreis des Grundstückes Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbssteuer 3,5%) Erschließungs- und Vermessungskosten Baukosten des Wohnhauses sowie der Nebengebäude (Garage oder Carport) Kosten der Außenanlage Baunebenkosten (Architektenkosten) sonstige Kosten (besondere Ausstattung, Umzugskosten)
Übersicht der erforderlichen Unterlagen Kundenunterlagen: Einkommensnachweise der letzten 3 Monate Einkommenssteuerbescheid Selbstauskunft Schufa Versicherungspolicen
Übersicht der erforderlichen Unterlagen Objektunterlagen: Kaufvertrag/ - entwurf aktueller Grundbuchauszug Flurkarte und Auszug aus dem Liegenschaftsbuch Baubeschreibung Lageplan Kubus- und Wohnflächenberechnung Kostenkalkulation Gebäudeversicherungsnachweis Lichtbilder
3. Die Finanzierung
Rechenbeispiel
Rechenbeispiel 1. Belastung: 460,00 Annuitätendarlehen bis 30.12.2022 2. Bausparvertrag: 195,00 Gesamtbelastung: 655, 00 danach ab 01.01.2023 Baudarlehen: 629,00 bis 31.10.2030 Gesamtlaufzeit: 18 Jahre
Finanzierungsbeispiel: o Darlehensbetrag: 100.000,00 o Nomalzins: 3,0% o Effektivzins: 3,04% o Anfängliche Tilgung: 1,0% o Festzinsvereinbarung: 10 Jahre o Auszahlung: 100% o Monatliche Rate: 333,33 o Darlehensbetrag: 100.000,00 o Nomalzins: 3,0% o Effektivzins: 3,04% o Anfängliche Tilgung: 3,0% o Festzinsvereinbarung: 10 Jahre o Auszahlung: 100% o Monatliche Rate: 500,00 Restschuld: 88.677,40 Laufzeit: 46 Jahre Gesamtkosten: 185.039,29 Restschuld: 65.553,48 Laufzeit: 23 Jahre Gesamtkosten 138.786,24 Differenz: rd. 46.253,00
Wie viel Eigenheim kann ich mir leisten? Kredithöhe Zinssatz Tilgungssatz Monatsrate in Euro Laufzeit 100.000,00 3% 1% 333 46 Jahre, 6 Monate 2% 416 30 Jahre, 9Monate 3% 500 23 Jahre, 4 Monate 150.000,00 3% 1% 500 46 Jahre, 6 Monate 2% 625 30 Jahre, 9Monate 3% 750 23 Jahre, 4 Monate 200.000,00 3% 1% 666 46 Jahre, 6 Monate 2% 833 30 Jahre, 9Monate 3% 1.000 23 Jahre, 4 Monate
Was ist bei der Finanzierung unbedingt zu beachten? Lebenssituation unserer Kunden junge Familien als eventuelle Doppelverdiener (event. Ausfall eines Verdienstes) Flexibilität durch Sondertilgungen Absicherung der Familie Veränderung der Tilgungsrate (z.b. von 1% auf 2% der während der Zinsfestschreibung) Der Nachwuchs kommt. Wir unterstützen Sie! Bei Geburt eines Kindes können Sie bis maximal 3 Jahre die Tilgung Ihrer VR-Wohnungsbaufinanzierung aussetzen. Unvorhergesehenes, wie Arbeitslosigkeit Eine Hilfe kann die Aussetzung der Monatsraten bis zu 1 Jahr sein
Flexibilität in jeder Situation im Verbund der Volks- und Raiffeisenbanken Alle Freiheiten mit unserem Forwarddarlehen läuft Ihre Finanzierung innerhalb der nächsten 60 Monate aus, erhalten Sie Ihr Forward-Darlehen mit einer Zinssicherheit von 3 bis 30 Jahren zu attraktiven Konditionen Der Forward ermöglicht Ihnen Sondertilgungen von max. 5% p.a. ab dem 2. Jahr oder max. 10% p.a. ab dem 6. Jahr der Sollzinsbildung. Diese können Sie sich später auch wieder auszahlen lassen ohne Kosten zum vereinbarten Zins. Unsere Anschlussfinanzierung schützt Sie vor steigenden Zinsen, ohne dass eine Bereitstellungsprovision oder Vorfälligkeitsentschädigung für das bestehende Darlehen anfällt. Die Notar- und Grundbuchkosten übernehmen wir für Sie. Diese Umschuldung Ihres bestehenden Darlehens ist in dieser Konstellation schon ab 40.000 Euro möglich.
Flexibilität in jeder Situation im Verbund der Volks- und Raiffeisenbanken Unabhängig bleiben mit unserem Freiheitsdarlehen Das Freiheitsdarlehen bietet Ihnen eine hohe finanzielle Mobilität Ihr Eigenkapital ist in flexibler Höhe einsetzbar Sie haben 10 Jahre Zinssicherheit Ab dem 3. Jahr nach vollständigem Empfang des Darlehens können Sie kostenfrei Sondertilgungen ab 10.000 Euro in beliebiger Höhe leisten oder Ihr Darlehen voll zurückzahlen.
Flexibilität in jeder Situation im Verbund der Volks- und Raiffeisenbanken Unsere Darlehensform Reserve Mit unserem Darlehen Reverse bleiben Sie finanziell stets flexibel, falls plötzlich Modernisierungen oder zusätzliche Anschaffungen notwendig werden. Sie können sich bereits geleistete Sondertilgungen wieder auszahlen lassen (mindestens 5.000 Euro pro Auszahlung) Dieses Angebot können Sie innerhalb der Sollzinsbindung des Darlehens (mindestens 10 Jahre) dreimal kostenfrei in Anspruch nehmen, wahlweise in Kombination mit 5% oder 10% Sondertilgung p.a.
Flexibilität in jeder Situation im Verbund der Volks- und Raiffeisenbanken Unsere Darlehensform Hochausläufer Mit unserem Darlehen Hochausläufer können Sie Ihren Immobilienwunsch trotzdem bereits jetzt realisieren und sich dabei das aktuell niedrige Zinsniveau sichern. Die einzige Voraussetzung ist, dass Sie über ein gesichertes Einkommen verfügen. Sie können Ihre selbstgenutzte Immobilie bis zu 100% des Kaufpreises finanzieren. Der Bereitstellungstermin ist frei wählbar. Sie haben eine Zinssicherheit von 3 Jahren bis zu 30 Jahren (Sogar bis zur Gesamtlaufzeit). Sie haben flexible Tilgungsoptionen und können Sondertilgungen bis zu 100% vornehmen.
4. Fazit
Trotz Zinstief und Finanzkrise: Immobilienerwerb nicht überstürzen und genau kalkulieren. Lage - drei Dinge sind entscheidend für den Wert einer Immobilie: Lage, Lage, Lage Besichtigung - Da beim Immobilienerwerb der Grundsatz gekauft wie gesehen gilt, sollte dies am besten in Begleitung eines Fachmanns geschehen. Er kann die Bausubstanz und Energiebilanz beurteilen Energiepass - Kaufinteressenten sollten sich vom Verkäufer den Energiepass zeigen lassen Finanzierung jede Immobilienfinanzierung ist individuell Zinsfestschreibung mindestens 10 oder 20 Jahre 2% oder sogar 3% statt 1% ein Prozent Tilgung verkürzen die Kreditlaufzeit und verbilligen die Finanzierung deutlich Faustregel die monatliche Belastung sollte maximal 40% des monatlichen Haushalts-, Nettoeinkommens sein. 20% Eigenkapital sind erfahrungsgemäß eine solide Grundlage
Trotz Zinstief und Finanzkrise: Immobilienerwerb nicht überstürzen und genau kalkulieren. Nebenkosten - 3,5% des Kaufpreises sind in Sachsen als Grunderwerbssteuer zu zahlen, weitere 1,5% für Notargebühren und Grundbucheintrag. Wer über einen Markler kauft, muss je nach Region zwischen 3,57% und 7,14% an Provision hinzurechnen. Betriebskosten Mietfrei wohnen bedeutet nicht kostenlos wohnen. Eigenheimbesitzer müssen Grundsteuer zahlen und Versicherungen für das Haus abschließen. Bei Wohnungseigentümern kommen die regelmäßigen Instandhaltungsrücklagen hinzu.
Schlecht beraten keinen oder zu wenig Eingang auf die individuelle Situation des KundenEingang auf die
Sieben gute Gründe für die eigene Immobilie 1. Wertezuwachs 2. Zinstief 3. Sicherheit 4. Steuerfreiheit 5. Inflationsschutz 6. Zusatzrente 7. Wohlfühlrendite
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!