Grundbesitz und Steuern: eine allgemeine Gesamtübersicht

7 Wo fällt wann welche Steuer an? Grundbesitz und Steuern: eine allgemeine Gesamtübersicht Unter den Begriff Grundbesitz oder Immobilien fallen alle Arten von bebauten oder unbebauten Bodenflächen bzw. Grundstücken. Dazu gehören ferner alle Rechte, die von der Rechtsordnung als Grundstücke behandelt werden. Das Sachenrecht spricht von Grundeigentum und zählt zu den Grundstücken neben Liegenschaften im umgangssprachlichen Sinne auch solche Rechte, die als selbstständige und dauernde Rechte ins Grundbuch aufgenommen werden können. Dazu gehören z.b. selbstständige Baurechte. Grundbesitz wird auch als unbewegliches (immobiles) Vermögen bezeichnet in Unterscheidung zum beweglichen Vermögen in Form beweglicher Sachen (Mobilien). Die Begriffe Grundeigentum, Grundbesitz, Immobilie, Grundstück und Liegenschaft werden hier synonym verwendet. Steuern sind öffentlich-rechtliche Abgaben, die dem Fiskus ohne eine Gegenleistung geschuldet werden. Steuerhoheitsträger können Bund, Kantone, Bezirke, politische und kirchliche Gemeinden sein. Im Unterschied zu den Steuern steht den Kausalabgaben bzw. Gebühren eine bestimmte Gegenleistung des Gemeinwesens gegenüber (z.b. Gebühr für die Ausstellung eines Passes, Kehrichtgebühr). Ebenfalls nicht zu den Steuern gehören die Zölle und die Vorteilsabgaben. Letztere werden dem Gemeinwesen für bestimmte wirtschaftliche Sondervorteile geschuldet, welche der Grundeigentümer aus Leistungen des Gemeinwesens zieht (z.b. Strassenvorteilsabgabe oder die Mehrwertabgabe für vom Gemeinwesen durch raumplanerische Massnahmen geschaffene Mehrwerte). Dr. Willy Huber Rechtsanwalt und Urkundsperson, Partner Treuhandund Revisionsgesellschaft Mattig-Suter und Partner, Schwyz

8 Grundbesitz als attraktives Substrat für die Erhebung von Steuern Alle Themen dieses Textes Grundbesitz als attraktives Substrat für die Erhebung von Steuern Theoretisch mögliche Anknüpfungspunkte für die Besteuerung von Grundbesitz Zwei Kategorien von Steuern auf Grundbesitz Spezielle Immobiliensteuern Allgemeine Steuern, welche auch (aber nicht nur) Grundbesitz erfassen Spezielle und allgemeine Steuern auf Gewinnen aus Veräusserung von Grundbesitz Allgemeine Steuern auf Erträgnissen aus Grundbesitz Steuern auf dem Besitz von Grundeigentum Allgemeine Steuern auf dem Besitz von Vermögen bzw. Eigenkapital Spezielle Steuern auf Grundbesitz Spezielle Steuern auf rechtsgeschäftlichen Handänderungen an Grundstücken Allgemeine Steuern auf der Vererbung und Verschenkung von Grundeigentum Allgemeine Verbrauchssteuern im Zusammenhang mit Immobilien Zusammenfassende Schlussfolgerungen Boden ist ebenso wie Wasser und Luft eine Lebensgrundlage für Menschen, Tiere und Pflanzen. Liegenschaften sind Lebens-, Wohn- und Arbeitsraum des Menschen. Landwirtschaftlich genutzter Boden bildet die Ernährungsgrundlage für Mensch und Tier. Wald hat Schutzfunktion, bietet Erholungsraum und wird oft als Lunge der Natur bezeichnet. Die Beschreibung der Bedeutung und Funktionen von Boden und Grundbesitz liesse sich beliebig erweitern. Boden ist unvermehrbar, knapp und daher auch von grossem wirtschaftlichem Wert. So wie der Mensch «von der Wiege bis zur Bahre» Subjekt verschiedenster Steuern ist, bildet Grundbesitz das Objekt zahlreicher Steuern. Darüber, wie Grundbesitz in welchem Masse besteuert wird, entscheidet die Politik und letztendlich der Steuergesetzgeber. In der politischen Diskussion wird die existenzielle Bedeutung von Grundbesitz je nach ideologischer Weltanschauung sowohl für als auch gegen die Erhebung von immobilienbezogenen Steuern eingesetzt. Wieso ist der Grundbesitz als Substrat für die Erhebung von Steuern attraktiv? Einerseits wird in der Politik oft damit argumentiert, dass der Wert von Grundbesitz nicht allein von (wertvermehrenden) Investitionen des Grundbesitzers abhängt, sondern auch von Leistungen des Gemeinwesens, der Öffentlichkeit und der Gesellschaft, z.b. durch die Bereitstellung von leistungsfähiger öffentlicher Infrastruktur, durch Schaffung von politischer Stabilität, durch Gewährleistung der Eigentumsgarantie und Rechtssicherheit udgl.

9 Am besten lässt sich dieser Gedanke im eidgenössischen Raumplanungsgesetz (RPG) erkennen. Dieses erlaubt es den Kantonen oder den von diesen bestimmten Gemeinwesen, Mehrwerte auf Grundbesitz, die durch Nutzungsplanung oder andere raumplanerische Massnahmen entstehen, bei deren Realisierung durch eine Mehrwertabgabe abzuschöpfen (sog. Mehrwertabschöpfung, Art. 37 RPG). Linke politische Kreise rechtfertigen mehr oder weniger hohe steuerliche Zugriffe auf Grundbesitz i.d.r. auch damit, dass wegen der Privatisierung des insgesamt knappen und unvermehrbaren Grundbesitzes die Eigentümer von Grundbesitz privilegiert seien und die Besteuerung von Grundbesitz, Immobilieneinkünften und Grundstückgewinnen als Umverteilungsinstrument einen sozialen Ausgleich schaffe. Besonders attraktiv ist Grundbesitz als Basis für die Erschliessung von steuerlichen Einnahmequellen auch deshalb, weil sich keine andere Vermögensart vom Staat bzw. Fiskalhoheitsträger so gut und lückenlos kontrollieren lässt wie der Grundbesitz: Jedes Grundstück in der Schweiz ist in dem vom Staat geführten öffentlichen Grundbuch in allen Details nach Art und Umfang und mit allen wirtschaftlichen und rechtlichen Vor- und Nachteilen (z.b. Dienstbarkeiten und Grundlasten) erfasst und beschrieben. Die Eigentumsverhältnisse sind dem Staat als Grundbuchführer von Amtes wegen jederzeit bekannt. Dies gilt auch für jede Veränderung der Eigentumsverhältnisse, für die Parzellierung von Grundstücken, für die Begründung von Stockwerkeigentum oder Baurechten, für die Begründung und Veränderung von Dienstbarkeiten und Grundlasten und für viele andere grundstücksbezogene Rechtsgeschäfte, die zu ihrer (zivil-)rechtlichen Gültigkeit der Eintragung, Vormerkung oder Anmerkung im Grundbuch bedürfen. In Bezug auf Grundbesitz, welcher einen bedeutenden Teil des Volksvermögens und Volkseinkommens einer Nation ausmacht, ist der Staat also immer eine Art «Big Brother», dem auch im Hinblick auf die Erhebung von grundstücksbezogenen Steuern grundsätzlich nichts entgehen kann. Dies im Unterschied zu anderen Vermögensarten, Einkommensquellen, Rechtsgeschäften udgl., die der Staat bzw. der Fiskus ebenfalls möglichst lückenlos der Besteuerung unterstellen möchte, aber nicht so gut kontrollieren kann.

10 Theoretisch mögliche Anknüpfungspunkte für die Besteuerung von Grundbesitz Es gibt theoretisch folgende Anknüpfungspunkte für eine Besteuerung von Grundbesitz: Der Erwerb von Grundbesitz (Handänderungssteuer); Die Veräusserung von Grundbesitz durch Verkauf (Grundstückgewinnsteuer, Einkommens- bzw. Gewinnsteuer auf geschäftlichen Gewinnen aus Immobilienveräusserungen); Die Vererbung oder Verschenkung von Grundbesitz (Erbschaftsund Schenkungssteuer); Der Besitz von Grundeigentum (Liegenschafts- bzw. Grundsteuer); Der Ertrag aus der Bewirtschaftung von Eigentum (Einkommenssteuer auf Ertrag aus Grundbesitz); Die Eigennutzung von Wohneigentum (Eigenmietwertbesteuerung). Zwei Kategorien von Steuern auf Grundbesitz Grundbesitz untersteht zwei Kategorien von Steuern: Speziellen Immobiliensteuern, die ausschliesslich im Zusammenhang mit Immobilien erhoben werden; Allgemeinen Steuern, die auch (aber nicht nur) im Zusammenhang mit Immobilien erhoben werden. Zu den speziellen Immobiliensteuern, welche ausschliesslich an Grundbesitz anknüpfen, gehören: Die Grundstückgewinnsteuer als Objektsteuer auf Gewinnen, die aus der Veräusserung von Grundbesitz erzielt werden; Die Handänderungssteuer als Rechtsverkehrssteuer, die an die Handänderung von Grundbesitz anknüpft; Die Liegenschafts- oder Grundsteuer, die an den Besitz von Grundeigentum anknüpft.

11 Zu den allgemeinen Steuern, bei denen Grundbesitz in die Besteuerung einbezogen wird, gehören: Erbschafts- oder Nachlasssteuern = kantonale und/oder kommunale Steuern auf der Vererbung bzw. Hinterlassung von beweglichem oder unbeweglichem Vermögen; Schenkungssteuern = kantonale und/oder kommunale Steuern auf der Verschenkung von beweglichem oder unbeweglichem Vermögen; Einkommenssteuern = direkte Bundessteuer und kantonale/ kommunale Steuern auf dem Einkommen von natürlichen Personen. Zum steuerbaren Einkommen gehören auch: der Ertrag aus Grundbesitz, der Mietwert von selbstgenutztem, eigenem Grundbesitz und der Gewinn aus Veräusserung von Grundbesitz des Geschäftsvermögens in Kantonen mit dem dualistischen Steuersystem und bei der direkten Bundessteuer; die Einkünfte aus gewerbsmässigem Liegenschaftshandel in Kantonen mit dem dualistischen Steuersystem und bei der direkten Bundessteuer; Gewinnsteuern = direkte Bundessteuer und kantonale/kommunale Steuern auf dem Gewinn bzw. Ertragsüberschuss von juristischen Personen. Einbezogen in die Besteuerung sind auch Erträgnisse aus Immobilien und Gewinne aus der Veräusserung von Grundbesitz; Vermögenssteuern = kantonale und kommunale Steuern auf dem Besitz von beweglichem oder unbeweglichem Vermögen von natürlichen Personen; Kapitalsteuern = kantonale und kommunale Steuern auf dem Eigenkapital bzw. Aktivenüberschuss von juristischen Personen. Einbezogen in die Bemessung der Steuer ist auch der Grundbesitz; Eidgenössische Mehrwertsteuer = allgemeine Verbrauchssteuer auf Lieferung von Gegenständen, Dienstleistungen, Eigenverbrauch und Einfuhren. Unter die Mehrwertsteuer fallen auch verschiedene Nutzungen bzw. Leistungen und Eigenverbrauchstatbestände im Zusammenhang mit Immobilien (z.b. Parkhausgeschäft).

12 Spezielle und allgemeine Steuern auf Gewinnen aus Veräusserung von Grundbesitz Die Grundstückgewinnsteuer ist eine nur von den Kantonen erhobene Objektsteuer, die bei der Veräusserung von Grundbesitz mit Gewinn anfällt. Man könnte sie auch als spezielle Veräusserungsgewinnsteuer oder Kapitalgewinnsteuer auf Grundbesitz bezeichnen. Das besondere an der Grundstückgewinnsteuer ist, dass sie den Charakter einer speziellen privaten Kapitalgewinnsteuer hat: Das Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG) schreibt vor, dass die Kantone oder Gemeinden auf Gewinnen aus der Veräusserung des Privatvermögens eine Grundstückgewinnsteuer erheben müssen (Art. 2 StHG). Demgegenüber sind Kapitalgewinne auf beweglichem Privatvermögen, also z.b. Gewinne aus der Veräusserung von Wertschriften oder anderen beweglichen Vermögenswerten des Privatvermögens steuerfrei (Art. 7 Abs. 4 lit. b StHG). Insofern ist also Grundbesitz gegenüber anderen Vermögensarten steuerlich diskriminiert. Es gibt zwei Systeme, nach denen die Kantone oder Gemeinden Gewinne aus Veräusserung von Grundbesitz besteuern: Die meisten Kantone (LU, OW, GL, ZG, FR, SO, SH, AR, AI, SG, GR, AG, VD, VS, NE) erheben eine spezielle Grundstückgewinnsteuer nur auf Gewinnen aus der Veräusserung von Grundbesitz des Privatvermögens durch natürliche Personen. Demgegenüber werden Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögens durch natürliche Personen und Grundstückveräusserungsgewinne von juristischen Personen nicht gesondert (via Grundstückgewinnsteuer) besteuert, sondern bei natürlichen Personen im Rahmen der allgemeinen Einkommenssteuer und bei juristischen Personen im Rahmen der allgemeinen Gewinnsteuer steuerlich erfasst. Man spricht bei dieser differenzierten Art der Besteuerung von Gewinnen aus der Veräusserung von Grundbesitz vom dualistischen Besteuerungssystem, wie es z.b. im Kanton Zug gilt. Demgegenüber werden beim monistischen System in einigen Kantonen (ZH, BE, UR, SZ, NW, BS, BL, TG und TI) alle

13 Gewinne aus der Veräusserung von Grundbesitz der speziellen Grundstückgewinnbesteuerung unterstellt, unabhängig davon ob Grundbesitz aus dem Privat- oder Geschäftsvermögen verkauft wird und ob es sich beim Veräusserer um eine natürliche oder juristische Person (z.b. AG) handelt. Hier findet also nie eine Zusammenrechnung von Grundstückgewinnen mit übrigen Einkünften/Gewinnen statt. Bei diesem System werden separat besteuerte Grundstückgewinne entweder von der Einkommensund Gewinnsteuer ausgenommen oder die Grundstückgewinnsteuer wird auf die Einkommens- und Gewinnsteuer angerechnet, damit es zu keiner Doppelbesteuerung kommt. Für das monistische System der Besteuerung von Grundstückgewinnen und der generellen Ausnahme von Grundstückgewinnen von der allgemeinen Einkommens- und Gewinnsteuer hat sich z.b. der Kanton Schwyz entschieden. Die Grundstückgewinnsteuer als Objektsteuer ist nach folgenden Prinzipien ausgestaltet: Grundstückgewinn ist grundsätzlich der Überschuss des Veräusserungserlöses über die Anlagekosten. Abzugsfähig als Anlagekosten sind der Erwerbspreis oder Ersatzwert für denselben zuzüglich wertvermehrende Aufwendungen während der Besitzdauer (vgl. Art. 12 Abs. 1 StHG). In verschiedenen Kantonen werden weit zurückliegende Gestehungspreise und/oder Investitionen teuerungsbereinigt, um nicht reine Inflationsgewinne steuerlich zu «bestrafen». Das StHG schreibt den Kantonen bzw. Gemeinden vor, dass kurzfristige Grundstückgewinne stärker besteuert werden müssen als längerbzw. langfristige Gewinne. In verschiedenen Eine kurze Reise in die «Steuerhölle» Wenn eine natürliche Person aus Geschäftsvermögen oder im Rahmen gewerbsmässigen Liegenschaftshandels Grundbesitz mit Gewinn veräussert, fallen drei Abgabearten an: Erstens die kantonale Grundstückgewinnsteuer (in Kantonen mit dem monistischen Steuersystem) oder die kantonale Einkommenssteuer (in Kantonen mit dem dualistischen System), zweitens die direkte Bundessteuer (maximal 11.5%) und drittens die eidgenössischen Sozialversicherungsbeiträge (AHV, IV, EO, Gesamtbelastung derzeit total 9.5%) an. Je nach Kanton kann beim Verkauf von Grundbesitz nach kurzer Besitzesdauer eine Gesamtabgabebelastung von rund 60 und 70% resultieren.

14 speziellen Fällen von gesetzlichen oder rechtsgeschäftlichen Eigentumswechseln (z.b. Erbgang, Erbteilung, Vermächtnis, reine oder gemischte Schenkung, Handänderungen im Rahmen des ehelichen Güterrechts, Landumlegungen etc.) findet ein Aufschub der Besteuerung bis zur nächsten steuerrelevanten Veräusserung statt. Der Bund kennt keine Grundstückgewinnsteuer. Gewinne aus der Veräusserung von Grundbesitz aus dem Privatvermögen von natürlichen Personen sind von der direkten Bundessteuer ausgenommen, so wie nach der Grundkonzeption des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG) alle privaten Kapitalgewinne steuerfrei sind, unabhängig davon, ob sie auf beweglichem oder unbeweglichem (Privat-)Vermögen erzielt werden. Demgegenüber werden Gewinne aus der Veräusserung von Grundbesitz aus dem Geschäftsvermögen von natürlichen Personen als geschäftliche Kapitalgewinne besteuert. Dasselbe gilt für Grundstückgewinne, die natürliche Personen im Rahmen gewerbsmässigen Liegenschaftshandels erzielen. Der Höchststeuersatz für natürliche Personen beträgt bei der direkten Bundessteuer 11.5%. Gewinne, die juristische Personen aus der Veräusserung von Grundbesitz erzielen, unterliegen bei der direkten Bundessteuer immer der ordentlichen Besteuerung. Der Steuersatz beträgt 8.5% des Reingewinnes von Kapitalgesellschaften und Genossenschaften. Allgemeine Steuern auf Erträgnissen aus Grundbesitz Sowohl der Bund (direkte Bundessteuer) als auch alle 26 Kantone besteuern alle Arten von Erträgnissen aus Grundbesitz (Mietertrag, Pachtzinsertrag, Baurechtszins etc.) im Rahmen der allgemeinen kantonalen und kommunalen Besteuerung von Einkommen natürlicher Personen (Einkommenssteuer) und von Gewinnen juristischer Personen (Gewinnsteuer). Ebenfalls in die Besteuerung einbezogen ist die viel diskutierte und umstrittene Besteuerung des Eigenmietwertes von selbstgenutztem, eigenem Grundbesitz. Dies, obwohl dem Steuerpflichtigen durch die Eigennutzung von Grundbesitz kein Einkommen in Geldform zufliesst.

15 Steuern auf dem Besitz von Grundeigentum Allg. Steuern auf dem Besitz von Vermögen bzw. Eigenkapital Alle 26 Kantone besteuern das bewegliche und unbewegliche Vermögen von natürlichen Personen im Rahmen der allgemeinen Vermögenssteuern und das Eigenkapital von juristischen Personen im Rahmen der allgemeinen Kapitalsteuer. Der Bund kennt keine Vermögenssteuer für natürliche Personen und hat auch die Kapitalsteuer für juristische Personen abgeschafft. Spezielle Steuern auf dem Besitz von Grundeigentum Diverse Kantone oder Gemeinden erheben neben der allgemeinen Vermögenssteuer eine spezielle Steuer auf Grundbesitz, die als Liegenschafts- oder Grundsteuer bezeichnet wird. Es handelt sich um eine spezielle Vermögenssteuer. Die Kantone GL, SO, SZ und ZH kennen keine solche Spezialsteuer. Politisch begründet wird die Erhebung einer Liegenschafts- oder Grundbesitzsteuer damit, dass Grundeigentümer speziell von allgemeinen Leistungen und Infrastrukturen des Gemeinwesens profitieren. Steuersubjekt dieser Spezialsteuer ist entweder der Eigentümer oder der Nutzniesser von Grundbesitz. Die Steuerbelastung ist abhängig von der Grundstücks- bzw. Nutzungsart. Die Steuer bemisst sich nach dem amtlich geschätzten Wert des Grundbesitzes. Sie variiert von ca. 0.3 bis 3 Promille des besteuerten Immobilienwerts. Spezielle Steuern auf rechtsgeschäftlichen Handänderungen an Grundstücken Die Handänderungssteuer ist eine so genannte Rechtsverkehrssteuer. Sie fällt an, wenn Grundbesitz juristisch und/oder wirtschaftlich die Hand wechselt. Handänderungssteuern werden in der Schweiz von den Kantonen und/oder ihren Gemeinden als kantonale bzw. kommunale Steuer erhoben. Handänderungssteuern sind von den Handänderungs- bzw. Grundbuchgebühren zu unterscheiden, welche als reine Verwaltungsgebühr bzw. Kausalabgabe im Zusammen-

16 hang mit der Inanspruchnahme von Dienstleistungen der Grundbuchämter nach dem Kostenverursacherprinzip erhoben werden. Diverse Kantone erheben keine reine Handänderungssteuer, dafür aber eine Mischung zwischen Handänderungssteuer und Verwaltungs- bzw. Grundbuchgebühr (Gemengsteuer), bei der die erhobene Grundbuchabgabe über die reine Verwaltungsgebühr hinausgeht und somit auch Steuercharakter beinhaltet. Es sind also drei Abgabesysteme in den 26 Kantonen zu unterscheiden: Reine Handänderungssteuer auf Handänderungen und Verwaltungs- bzw. Grundbuchgebühr als Kausalabgabe für staatliche Dienstleistungen im Zusammenhang mit Handänderungen Keine Handänderungssteuer, nur Verwaltungs- bzw. Grundbuchgebühr als Kausalabgabe für staatliche Dienste bei Handänderungen Gemengsteuer: Handänderungs- bzw. Grundbuchabgabe, welche über eine reine, nur nach Kostenverursacherprinzip erhobene Verwaltungs- bzw. Grundbuchgebühr hinausgeht und auch eine (gegenleistungslos geschuldete) Steuer beinhaltet. Handänderungssteuerpflichtig sind sowohl rechtliche als auch wirtschaftliche Handänderungen. Rechtliche Handänderungen sind solche zivilrechtlichen Eigentumsübertragungen, die durch Eintragung im Grundbuch vollzogen werden. Wirtschaftliche Handänderungen liegen vor, wenn die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über ein Grundstück die Hand wechselt, ohne dass eine zivilrechtliche Eigentumsübertragung ins Grundbuch eingetragen wird (z.b. Übertragung der Mehrheit der Anteilsrechte an einer Immobiliengesellschaft). Die Handänderungssteuer ist entweder vom Erwerber allein (z.b. in den Kantonen BE, LU, SZ) oder von Veräusserer und Erwerber je zur Hälfte (z.b. in den Kantonen BL und OW) zu entrichten. Verschiedene Formen der Handänderungen sind von der Handänderungssteuer ausgenommen, z.b. Handänderung durch Erbgang, Erteilung, Vermächtnis, Erbvorbezug, Schenkung, Handänderungen zwischen Ehegatten, Handänderungen zwischen Eltern und Nachkommen oder Handänderungen infolge Landumlegungen.

17 Bemessungsgrundlage der Handänderungssteuer ist je nach gesetzlicher Ausgestaltung der Kaufpreis, der Verkehrswert oder ein amtlich festgesetzter Wert des Grundbesitzes, der die Hand ändert. Die Handänderungssteuer beträgt in den meisten Kantonen bzw. Gemeinden 1 3% des für die Besteuerung massgeblichen Handänderungswertes. Die Handänderungssteuer ist politisch umstritten, u.a. weil sie Grundbesitz unnötig verteuert. Deshalb hat z.b. der Kanton Zürich die Handänderungssteuer abgeschafft. Allgemeine Steuern auf der Vererbung und Verschenkung von Grundeigentum Mit Ausnahme des Kantons Schwyz besteuern alle Kantone die Verschenkung oder Vererbung von Vermögen, unabhängig davon, ob es sich um bewegliches oder unbewegliches Vermögen handelt. Auf der Vererbung oder Verschenkung von Grundbesitz fällt je nach Kanton die allgemeine Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer an. Die Erbschafts- und Schenkungssteuer ist politisch umstritten. Der Bund kennt keine Erbschafts- und Schenkungssteuer. Linke politische Kreise diskutieren jedoch seit Längerem die Einführung einer Erbschaftssteuer auf Bundesebene. Demgegenüber haben viele Kantone die Erbschafts- und Schenkungssteuer dadurch entschärft, dass die Vererbung oder Verschenkung von Vermögen an Ehegatten und Nachkommen von der Besteuerung gänzlich ausgenommen wird. Dort, wo die Schenkungs- und Erbschaftssteuer anfällt, bemisst sie sich nach dem Wert des verschenkten bzw. vererbten Vermögens. Für Grundbesitz gelten spezielle Bewertungsvorschriften. Die Steuerbelastung hängt ab vom Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser /Schenker und Erben /Beschenkten. Je enger dieser Verwandtschaftsgrad ist, umso niedriger ist der Steuersatz bzw. umso höher sind die Steuerfreibeträge und umgekehrt. Am höchsten, oft geradezu prohibitiv ist die Steuerbelastung, wenn Erblasser/ Schenker und Erben/Beschenkte miteinander nicht verwandt sind.

18 Allgemeine Verbrauchssteuern im Zusammenhang mit Immobilien Der Bund erhebt auf Lieferungen von Gegenständen und auf Dienstleistungen einschliesslich dem Eigenverbrauch sowie auf der Einfuhr von Gegenständen und Dienstleistungen eine allgemeine Verbrauchssteuer, die Mehrwertsteuer (MWSt) genannt wird (vgl. Art. 130 Abs. 1 der Schweizerischen Bundesverfassung und Art. 1 des Bundesgesetzes über die Mehrwertsteuer). Der Regelsteuersatz beträgt derzeit 7.6%. Zu den steuerbaren Leistungen im Bereich Immobilien gehören die Beherbergung von Gästen (z.b. in Hotels, Ferienhäusern und Ferienwohnungen), die Vermietung von Sälen im Hotel- und Gastgewerbe, die Vermietung von Campingplätzen durch deren Betreiber, die Vermietung von Parkplätzen als Hauptdienstleistung (z.b. Parkhausgeschäft), die Vermietung von Schliessfächern, die Vermietung von Messestandflächen und einzelner Räume in Messe- und Kongresshäusern, die Zurverfügungstellung von Gebäudeflächen für Reklamezwecke oder das Lagerhausgeschäft (vgl. Branchenbroschüre Nr. 16 «Liegenschaftsverwaltung/Immobilien» der Eidgenössischen Steuerverwaltung, Hauptabteilung Mehrwertsteuer). Der Mehrwertsteuer unterliegen nicht nur Lieferungen und Dienstleistungen an Dritte, sondern auch der Eigenverbrauch. Solcher liegt vor, wenn eine mehrwertsteuerpflichtige Person aus ihrem Unternehmen Gegenstände entnimmt und zu einem bestimmten Zweck verwendet (Art. 9 Abs. 1 MWStG). Mehrwertsteuerpflichtiger Eigenverbrauch kann z.b. vorliegen, wenn eine mehrwertsteuerpflichtige Person an bestehenden oder neu zu erstellenden, zum Verkauf oder zur Vermietung bestimmten Liegenschaften und anderen Bauwerken, Arbeiten vornimmt oder vornehmen lässt. Verbrauch eigenen Materials und Erbringung von Eigenleistungen beim Erstellen von Bauten für eigene Rechnung können als Eigenverbrauch mehrwertsteuerpflichtig sein.

19 Zusammenfassende Schlussfolgerungen Ebenso wie der Mensch als Steuersubjekt ist Grundbesitz als Objekt dauernd mehr oder weniger einschneidenden allgemeinen oder speziellen steuerlichen Zugriffen ausgesetzt, sei es durch periodische, direkte Steuern (z.b. Einkommens- und Vermögenssteuer, Gewinnund Kapitalsteuer) oder nicht-periodisch bzw. nur bei bestimmten Gelegenheiten fällig werdenden Objektssteuern (z.b. Grundstückgewinnsteuer) oder indirekten Steuern (Erbschafts- und Schenkungssteuer, Mehrwertsteuer). Grundbesitz ist nicht beliebig teilbar. Praktisch jedes bebaute oder unbebaute Einzelgrundstück, z.b. schon ein einzelner Autoabstellplatz, hat heute in der Schweiz mindestens einen fünfstelligen Wert. Bei Grundbesitz geht es bei jedem Einzelobjekt meistens um 6- und 7-stellige Werte, was bei beweglichen Sachen nur selten (z.b. bei wertvollen Kunstgegenständen) der Fall ist. Wenn also Immobilien oder daraus resultierende Erträgnisse oder Gewinne direkt oder indirekt die Bemessungsgrundlage von Steuern bilden, geht es schon bei geringen (geschweige denn bei höheren oder hohen) Steuersätzen um substantielle fällige oder latente Steuerbeträge. Glückliche Besitzer von Grundeigentum und Leute, die es werden wollen oder ungewollt werden (z.b. durch Erbschaft), sollten daher dem Thema Steuern genügend Beachtung schenken und bestehende Steuerplanungsmöglichkeiten ausschöpfen.