GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2009

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1 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2009 BERICHTSZEITRAUM ÜBERSICHT ÜBER DEN GRUNDSTÜCKSMARKT IN ERKRATH, HAAN, HEILIGENHAUS, HILDEN, LANGENFELD, METTMANN, MONHEIM AM RHEIN, WÜLFRATH METTMANN, IM FEBRUAR 2009

2 Fotos Titelseite: Wülfrath, Kindergarten "Düsseler Tor" 2. Heiligenhaus, Abtsküche 3 Monheim am Rhein, Schelmenturm 4 Langenfeld, Fußgängerzone 5 Neanderthal Museum in Mettmann 6 Erkrath, Neanderkirche 7 Haan, Haus am Quall (Gruiten Dorf) 8 Hilden, Fußgängerzone 9 Mettmann, Stadtgeschichtshaus mit Lambertuskirche Herausgeber: Geschäftsstelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann Goethestraße 23 (Verw.-Gebäude II) Mettmann Telefon: / Telefax: / gutachterausschuss@kreis-mettmann.de Internet: gutachterausschuss.kreis-mettmann.de Auskünfte: Frau Herget / Herr Gärtner / Geschäftsführer: Herr Neuhaus / Postanschrift: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann Postfach Mettmann Grundstücksmarktbericht Gebühr: 25,- Nachdruck, Vervielfältigung oder Wiedergabe jedweder Art nur mit Quellenangabe gestattet. Es wird um Zusendung eines Belegexemplares gebeten.

3 VORWORT Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser, der Grundstücksmarktbericht 2009 enthält Angaben über die Umsatz- und Preisentwicklung auf dem Grundstücksmarkt im Kreis Mettmann sowie die erforderlichen Daten für die Wertermittlung und soll insbesondere den Marktteilnehmern, aber auch der interessierten Öffentlichkeit eine bessere Einschätzung des Grundstücksmarktes ermöglichen. Der Grundstücksmarktbericht ist in zwei Teile untergliedert. Der erste Teil (Teil A) beinhaltet einen allgemeinen Überblick über das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt. Im zweiten Teil (Teil B) werden neben den für die Wertermittlung erforderlichen Daten nähere Auskünfte über die Teilmärkte der Ein- und Zweifamilienhäuser sowie des Wohn- und Teileigentums veröffentlicht. Der Teil A des Marktberichtes steht kostenlos zur Einsicht und zum Download im Internet unter gutachterausschuss.kreis-mettmann.de zur Verfügung. Der gesamte Marktbericht (Teile A und B) ist kostenpflichtig und kann als Druck unter der o.g. Internetadresse oder bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bestellt werden. Auch unter der Adresse besteht die Möglichkeit, sowohl den kostenfreien als auch den kostenpflichtigen Teil der Grundstücksmarktberichte aller Gutachterausschüsse im Land Nordrhein-Westfalen herunterzuladen. Zudem stehen alle Bodenrichtwerte landesweit zur Verfügung. Dabei können Sie den Kartenhintergrund nach Ihren Erfordernissen auswählen. Des Weiteren sind alle Gutachterausschüsse des Landes Nordrhein-Westfalen unter erreichbar. Abschließend möchte ich meinen Dank den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für ihre umfangreichen Untersuchungen aussprechen, mit deren Hilfe das Erscheinen dieses Marktberichtes erst ermöglicht wurde. W. Schwandke Vorsitzender

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5 TEIL A ALLGEMEINE ANGABEN, UMSÄTZE, ENTWICKLUNGEN INHALTSVERZEICHNIS 1. WESENTLICHE AUSSAGEN DES GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHTES ZIELSETZUNG DES GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHTES DER GUTACHTERAUSSCHUSS ZUSTÄNDIGKEITSBEREICH BENACHBARTE GUTACHTERAUSSCHÜSSE ÜBERSICHTSKARTE DES KREISGEBIETES GEOPOLITISCHE DATEN DES KREISES METTMANN GRUNDSTÜCKSMARKT IM JAHR MARKTANTEILE, FLÄCHEN- UND GELDUMSÄTZE MARKTTEILNEHMER ANLASS DES EIGENTUMSÜBERGANGS TEILMARKT UNBEBAUTE GRUNDSTÜCKE MARKTANTEILE, FLÄCHEN- UND GELDUMSÄTZE MARKTTEILNEHMER FLÄCHEN DER LAND- UND FORSTWIRTSCHAFT BAULANDFLÄCHEN BAUERWARTUNGS- UND ROHBAULAND BAUREIFES LAND INDIVIDUELLER WOHNUNGSBAU GESCHOSSWOHNUNGSBAU, GESCHÄFTLICHE NUTZUNG GEWERBE UND INDUSTRIE GEMEINBEDARFSFLÄCHEN SONSTIGE FLÄCHEN ERBBAURECHTE DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 1

6 6. TEILMARKT BEBAUTE GRUNDSTÜCKE MARKTANTEILE, FLÄCHEN- UND GELDUMSÄTZE MARKTTEILNEHMER ANLASS DES EIGENTUMSÜBERGANGS HÄUFIGKEITSVERTEILUNG DER KAUFPREISHÖHEN TEILMARKT WOHNUNGS- UND TEILEIGENTUM UMSÄTZE VON WOHNUNGS- UND TEILEIGENTUM MARKTTEILNEHMER ANLASS DES EIGENTUMSÜBERGANGS WOHNUNGSEIGENTUM HÄUFIGKEITSVERTEILUNG TEILEIGENTUM BODENRICHTWERTE GESETZLICHER AUFTRAG BODENRICHTWERTE FÜR BAULAND ÜBERSICHT ÜBER DIE BODENRICHTWERTE DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

7 1. WESENTLICHE AUSSAGEN DES GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHTES Umsätze im Grundstücksverkehr Im vergangenen Jahr wurden im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im Kreis Mettmann Kaufverträge über bebaute und unbebaute Grundstücke mit einem Geldumsatz von rd. 702 Mio. abgeschlossen. Die Zahl der Kauffälle ging damit gegenüber 2007 um 2,2 % und der Geldumsatz um 17,9 % zurück. Unbebaute Grundstücke Gegenüber 2007 ist die Anzahl der verkauften Grundstücke um rd. 20 % auf 325 Verträge zurückgegangen. In allen 8 Städten war eine Stagnation auf dem Grundstücksmarkt zu verzeichnen. Lediglich in Haan, Langenfeld und Monheim am Rhein wurden in einzelnen Lagen Bodenrichtwerte zur Anpassung an das umliegende Bodenwertniveau angehoben. Bei den Grundstücken für Gewerbe und Industrie setzt sich der Trend einer stagnierenden Entwicklung fort. Grundstücke für den Geschosswohnungsbau werden wie in den vergangenen Jahren kaum gehandelt. Auch hier ist weiterhin ein stagnierendes Preisniveau festzustellen. Bebaute Grundstücke Die Preisentwicklung zeigt in der Gesamtbetrachtung dieses Teilmarktes für das Berichtsjahr 2008 eine nahezu gleichbleibende Tendenz. Neu erstellte Doppel- und Reihenhäuser kosten im Durchschnitt ,-. Dieser Durchschnittspreis ist gegenüber dem des Vorjahres um rd. 3 % gestiegen. Die Preisverhältnisse sind allerdings von Stadt zu Stadt teilweise stark unterschiedlich und hängen insbesondere von der Lage des jeweiligen Neubaugebietes ab. Eigentumswohnungen Im Jahr 2008 ist im Vergleich zum Vorjahr bei der Preisentwicklung in der Kategorie Weiterverkäufe ein Rückgang und in der Kategorie Erstverkäufe / Neubauten eine Steigerung zu verzeichnen. Für eine neu erstellte Eigentumswohnung zahlten die Käufer durchschnittlich 2.300,- /m² Wohnfläche und damit rd. 5 % mehr als im Jahr Weiterverkäufe wurden durchschnittlich mit 1.220,- /m² Wohnfläche gehandelt. ENTWICKLUNG IN PROZENT GEGENÜBER DEM VORJAHR Teilmarkt Entwicklung zum Vorjahr in % Anzahl der Fälle Geldumsatz Flächenumsatz Unbebaute Grundstücke - 20,5-23,0 + 1,7 Bebaute Grundstücke + 7,1-20,9-35,5 Wohn- und Teileigentum - 4,6-2,4 - Gesamt - 2,2-17,9-8,9 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 3

8 2. ZIELSETZUNG DES GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHTES Mit dem Grundstücksmarktbericht 2009 legt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann gemäß 13 der Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen -Gutachterausschussverordnung NRW- die jährliche Übersicht über den Grundstücksmarkt vor. Der Bericht stellt die Entwicklung des Grundstücksmarktes für den Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses - das ist das Gebiet des Kreises Mettmann mit Ausnahme der Städte Ratingen und Velbert - dar und gibt die Umsätze im Grundstücksverkehr für unbebaute und bebaute Grundstücke sowie für Eigentumswohnungen für das Jahr 2008 wieder. Darüber hinaus enthält er für die Wertermittlung erforderliche Daten des Jahres Die veröffentlichten Angaben sollen zur besseren Einschätzung der Marktlage dienen und das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt transparent machen. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses möchte an dieser Stelle die Gelegenheit nutzen, sich für die gute Zusammenarbeit und für die Bereitstellung wichtiger Informationen über die wertbeeinflussenden Merkmale von bebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen bei allen Bauträgern und Käufern von Immobilien zu bedanken. Um den Marktbericht optimal dem Informationsbedarf der verschiedenen Nutzer anpassen zu können, ist der Gutachterausschuss an Anregungen interessiert, die in zukünftigen Grundstücksmarktberichten gegebenenfalls berücksichtigt werden können. Detaillierte Angaben zu den Leistungen und Gebühren des Gutachterausschusses finden Sie im Internet unter der Adresse gutachterausschuss.kreis-mettmann.de. Sie können diese Angaben auch mündlich oder telefonisch unter der Rufnummer / oder erhalten. Der Bericht basiert auf der nach 195 BauGB eingerichteten Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Hierin gehen alle Kaufverträge über die im Zuständigkeitsbereich gelegenen Grundstücke ein. Die Notare sind verpflichtet, den örtlichen Gutachterausschüssen eine Abschrift ihrer notariell beurkundeten Grundstückskaufverträge zuzusenden. Darüber hinaus holt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bei den Marktteilnehmern ergänzende Auskünfte über wertbestimmende Eigenschaften der Kaufobjekte ein. Die Kaufpreissammlung unterliegt dem Datenschutz. Die Auswertung erfolgt deshalb in anonymisierter Form. Die Auswertung der Kaufpreissammlung bedeutet Umsatzzahlen (Geldumsatz, Anzahl der Verträge) für den Grundstücksmarkt im Zuständigkeitsbereich in seiner Gesamtheit und nach Teilmärkten differenziert zu ermitteln, Durchschnittspreise für unbebaute Grundstücke, Wohnhäuser und Eigentumswohnungen unter Verwendung statistischer Prüfmethoden abzuleiten, 4 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

9 Aussagen zur Preisentwicklung auf der Grundlage der statistisch gesicherten Durchschnittspreise zu erarbeiten und Preisindexreihen aufzustellen, durchschnittliche Lagewerte (Bodenrichtwerte) für Bauland im Zuständigkeitsbereich zu bilden und in Bodenrichtwertkarten darzustellen, Umrechnungskoeffizienten zur Durchführung von Preisvergleichen zwischen Grundstücken mit unterschiedlichen wertbestimmenden Merkmalen und zur Verwendung von Bodenrichtwerten zu ermitteln sowie Faktoren für die marktgerechte Verkehrswertermittlung von Grundstücken abzuleiten. Die Ergebnisse der Auswertungen der Grundstückskaufverträge aus dem Jahr 2008 sind in dem vorliegenden Grundstücksmarktbericht für eine breite Öffentlichkeit zusammengestellt. Neben dem interessierten Bürger und Marktteilnehmer werden insbesondere die Wertermittlungssachverständigen in Wirtschaft und Verwaltung sowie die Statistiker angesprochen. Dabei kennzeichnen die Umsatzzahlen und -entwicklungen die Bedeutung des Marktes bzw. seiner charakteristischen Teilmärkte und zeigen längerfristige Entwicklungen auf. Die ermittelten Durchschnittspreise sowie die festgesetzten Bodenrichtwerte sorgen für Transparenz auf dem Grundstücksmarkt. Sie sollen Hilfe und Orientierung für die Marktteilnehmer und die Bewertungssachverständigen sein. DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 5

10 3. DER GUTACHTERAUSSCHUSS Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind in Nordrhein-Westfalen aufgrund des Bundesbaugesetzes (BBauG) von 1960 eingerichtet worden. Sie bestehen heute in den kreisfreien Städten, den Kreisen und den großen kreisangehörigen Städten. Insgesamt bestehen im Land Nordrhein-Westfalen 78 Gutachterausschüsse. Im Jahre 1981 ist für das Land Nordrhein-Westfalen ein Oberer Gutachterausschuss gebildet worden. Seine Geschäftsstelle wurde bei der Bezirksregierung Düsseldorf eingerichtet. Rechtsgrundlagen für die Tätigkeit des Gutachterausschusses und dessen Geschäftsstelle sind 192 bis 199 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 24. Dezember 2008 (BGBl. I S. 3018) die Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung - WertV) vom 06. Dezember 1988 (BGBl. I S. 2209), geändert durch Artikel 3 Bau- und Raumordnungsgesetz 1998 (BauROG) vom 18. August 1997 (BGBl. I S. 2081, 2110), und die Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (Gutachterausschussverordnung NRW - GAVO NRW) in der Fassung der Bekanntmachung vom 10. Januar 2006, zuletzt geändert durch Artikel 10 der Verordnung vom 18. November 2008 (GV.NRW S.729) Die rechtlichen Vorschriften können auch online eingesehen werden unter: ZUSTÄNDIGKEITSBEREICH In den Jahren 1960 und 1961 wurden bei allen kreisfreien Städten und Kreisen Gutachterausschüsse nach den Bestimmungen des BBauG eingerichtet. Durch im Jahre 1981 geänderte gesetzliche Bestimmungen mussten die großen kreisangehörigen Städte Ratingen und Velbert (über Einwohner) eigene Gutachterausschüsse einrichten. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann ist somit für die nachstehend aufgeführten acht Städte des Kreises Erkrath Heiligenhaus Langenfeld Monheim am Rhein Haan Hilden Mettmann Wülfrath zuständig. 6 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

11 3.2 BENACHBARTE GUTACHTERAUSSCHÜSSE Stadt Düsseldorf Brinckmannstr Düsseldorf Tel / Stadt Ratingen Minoritenstr Ratingen Tel / Stadt Essen Rathenaustr Essen Tel / Rheinisch-Bergischer-Kreis Am Rübezahlwald Bergisch-Gladbach Tel / Stadt Köln Willy-Brandt-Platz Köln Tel / Stadt Solingen Rathausplatz Solingen Tel / Stadt Leverkusen Hauptstr Leverkusen Tel / Stadt Velbert Am Lindenkamp Velbert Tel / Rhein-Kreis Neuss Oberstr Neuss Tel / Stadt Wuppertal Johannes-Rau-Platz Wuppertal Tel / Alle Gutachterausschüsse im Land Nordrhein-Westfalen sind im Internet präsent und unter der einheitlichen Adresse erreichbar. Alle Bodenrichtwerte und Marktberichte aus Nordrhein-Westfallen sind im Bodenrichtwertinformationssystem des Landes zusammengestellt und können per Internet unter abgerufen werden. DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 7

12 3.3 ÜBERSICHTSKARTE DES KREISGEBIETES 8 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

13 3.4. GEOPOLITISCHE DATEN DES KREISES METTMANN Der Kreis Mettmann liegt im Regierungsbezirk Düsseldorf zwischen den industriellen Ballungsgebieten am Rhein, Ruhr und Wupper. Im Westen grenzt der Kreis an die in Nord-Süd-Richtung verlaufende Rheinschiene mit den Großstädten Duisburg, Düsseldorf, Leverkusen, Köln und an den Rhein-Kreis Neuss. Im Norden und Nordosten reichen mit den Städten Mülheim/Ruhr und Essen sowie dem Ennepe-Ruhr-Kreis die südlichen Ausläufer des Ruhrgebietes an das Kreisgebiet heran. Die Ost- und Südostgrenze des Kreises fällt mit den Stadtgrenzen von Wuppertal und Solingen bzw. der Kreisgrenze des Rheinisch-Bergischen-Kreises zusammen. Mit einer Fläche von rd. 407 km² und rd Einwohnern (Stand ) ist der Kreis Mettmann der flächenmäßig kleinste Kreis im Lande Nordrhein-Westfalen, jedoch der Kreis mit der dritthöchsten Einwohnerzahl und der größten Einwohnerdichte (rd Einwohner/km²). Stadt Fläche [km²] Einwohner * Einwohner/km² Erkrath 26, ,6 Haan 24, ,0 Heiligenhaus 27, ,6 Hilden 25, ,8 Langenfeld 41, ,0 Mettmann 42, ,8 Monheim am Rhein 23, ,6 Ratingen 88, ,8 Velbert 74, ,6 Wülfrath 32, ,9 Kreis Mettmann insges. 407, ,0 * Quelle: Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT NRW) Die größte Ausdehnung beträgt von West nach Ost 25 km und von Nord nach Süd 36 km, die Kreisgrenze hat eine Gesamtlänge von 167 km. Der höchste Punkt im Kreisgebiet liegt 303 m über NN in Velbert-Neviges (Fettenberg), der niedrigste Punkt bei 32 m über NN in Monheim am Rhein. Der Anteil der Land- und Forstwirtschaftsflächen im Kreis Mettmann beträgt rd. 60 %. Die auf die einzelnen Nutzungsarten entfallenden Anteile sind in der nachfolgenden Tabelle dargestellt. Bodennutzung Fläche [km²] * Anteil [%] Gebäude- und Freiflächen 102,5 25 Verkehrsflächen 38,2 9 Landwirtschaftsflächen 162,6 40 Wald 73,5 18 Erholung/Sport 18,8 5 Gewässer 7,6 2 sonstige Flächen 3,8 1 * Quelle: Vermessungs- und Katasteramt des Kreises Mettmann DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 9

14 4. GRUNDSTÜCKSMARKT IM JAHR 2008 Die Entwicklung auf dem Grundstücksmarkt unterliegt verschiedenen Einflüssen, wie z.b. der allgemeinen Wirtschaftssituation und dem Kapitalmarkt. Einflussfaktoren sind u.a. Preisindex für Neubau von Wohngebäuden Index für Wohnungsmieten Preisindex für Lebenshaltung Zinssatz für Hypothekarkredite auf Wohngrundstücke Die aktuellen Daten hierzu werden vom Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT NRW) bereitgestellt ( Die nachstehenden Aussagen zur Umsatzentwicklung beruhen auf allen beim Gutachterausschuss im Berichtsjahr 2008 (Erfassungszeitraum ) registrierten Kaufverträgen. Bei der Preisentwicklung wurden Kaufverträge, bei denen anzunehmen war, dass sie durch persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse beeinflusst worden sind, nicht berücksichtigt. Es wird darauf hingewiesen, dass sich aufgrund von Rundungsungenauigkeiten Differenzen in der Summenbildung ergeben können. Bei den allgemeinen und auch differenzierenden Aussagen wird unterschieden nach Teilmärkten, die folgende Grundstücksarten und Marktbereiche umfassen: unbebaute Grundstücke: Flächen der Land- und Forstwirtschaft Baulandflächen - Bauerwartungs- und Rohbauland - Baureifes Land Gemeinbedarfsflächen Sonstige Flächen bebaute Grundstücke: Individueller Wohnungsbau Geschosswohnungsbau - Mehrfamilienhäuser - Geschäfts- und Verwaltungsgebäude Gewerbeobjekte Sonstige bebaute Objekte Wohnungs- und Teileigentum: Erstverkauf (Neubaumaßnahmen) Weiterverkauf Umwandlung 10 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

15 4.1 MARKTANTEILE, FLÄCHEN- UND GELDUMSÄTZE ANZAHL DER VERTRÄGE Im Jahr 2008 wurden dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte Urkunden über den Verkauf oder Tausch von Grundstücken, die Begründung von Erbbaurechten, Zwangsversteigerungsbeschlüsse oder Umlegungsbeschlüsse von Notaren oder sonstigen beurkundenden Stellen zugeleitet. Im Jahr 2007 wurden Fälle registriert, so dass ein Rückgang von 2,2% zu verzeichnen ist. Anzahl der Fälle Teilmärkte unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Wohn- und Teileigentum Gesamt Anzahl unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum Jahr Stadt Anzahl der Fälle Anteil Veränderung zum Vorjahr % % Erkrath ,0 + 0,3 Haan ,1-2,3 Heiligenhaus 268 9,1-8,8 Hilden ,8 + 0,2 Langenfeld ,1-10,6 Mettmann ,2 0,0 Monheim am Rhein ,2 + 2,3 Wülfrath 190 6,5 + 14,5 Gesamt ,0-2,2 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 11

16 FLÄCHENUMSATZ Im Jahr 2008 betrug der Flächenumsatz in den acht Städten des Zuständigkeitsbereiches 3,0 km² Grundstücksfläche. Der gesamte Flächenumsatz ist somit im Vergleich zum Vorjahr um rd. 9 % zurückgegangen. Der Umsatz der auf das Wohnungsund Teileigentum entfallenden anteiligen Grundstücksfläche wird nicht ermittelt. Der Flächenumsatz des Teilmarkts "bebaute Grundstücke" beinhaltet zudem keine Verkäufe von bebauten Erbbaurechten. Flächenumsatz in ha Teilmärkte unbebaute Grundstücke 33,7 32,0 35,3 63,1 177,6 180,6 bebaute Grundstücke 115,1 93,7 123,4 148,2 148,1 116,0 Gesamt 148,8 125,7 158,7 211,3 325,7 296,6 ha Jahr unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Stadt Fläche Anteil Veränderung zum Vorjahr ha % % Erkrath 22,5 7,6-48,3 Haan 119,2 40, ,8 Heiligenhaus 36,3 12,2 + 28,3 Hilden 30,4 10,2 + 60,0 Langenfeld 36,9 12,4-45,6 Mettmann 23,4 7,9-51,3 Monheim am Rhein 13,8 4,7-38,1 Wülfrath 14,1 4,8-71,0 Gesamt 296,6 100,0-8,9 12 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

17 GELDUMSATZ Im Jahr 2008 betrug der Geldumsatz in den acht Städten des Zuständigkeitsbereichs 702 Mio.. Im Jahr 2007 lag der Geldumsatz bei 854 Mio., so dass in 2008 ein Umsatzrückgang von rd.18 % zu verzeichnen ist. Geldumsatz in Mio. Teilmärkte unbebaute Grundstücke 50,0 43,6 50,0 63,9 89,2 69,0 bebaute Grundstücke 468,4 377,2 462,9 519,5 616,0 487,4 Wohn- und Teileigentum 206,0 177,5 186,0 175,5 148,9 145,4 Gesamt 724,4 598,3 698,8 758,9 854,1 701,7 Mio unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum Jahr Stadt Geldumsatz Anteil Veränderung zum Vorjahr Mio. % % Erkrath 118,9 16,9 + 32,9 Haan 87,4 12,5-14,4 Heiligenhaus 45,8 6,5-34,9 Hilden 119,7 17,1 + 18,5 Langenfeld 123,0 17,5-41,8 Mettmann 89,5 12,8-13,0 Monheim am Rhein 62,0 8,8-52,4 Wülfrath 55,4 7,9 + 28,3 Gesamt 701,7 100,0-17,9 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 13

18 4.2 MARKTTEILNEHMER Marktteilnehmer Verkäufer Erwerber Anzahl Anteil in % Anzahl Anteil in % Privat , ,3 Öffentliche Hand 67 2,3 42 1,4 Wohnungsbaugesellschaft ,5 29 1,0 sonst. juristische Person 261 8, ,3 Gesamt , ,0 WOHN- BZW. GESCHÄFTSSITZ DER MARKTTEILNEHMER Wohn- bzw. Geschäftssitz Verkäufer Erwerber Anzahl Anteil in % Anzahl Anteil in % Stadt des Kaufobjektes , ,2 andere kreisangehörige Stadt , ,3 angrenzende Großstädte (E, K, LEV, D, W, SG) , ,7 andere Städte oder Gemeinden in Deutschland , ,4 Ausland 41 1,4 39 1,4 Gesamt , ,0 Anmerkung: Bei Flächen der Landwirtschaft sowie Gemeinbedarfs- und sonstigen Flächen des Teilmarktes "unbebaute Grundstücke" wurde eine derartige Untersuchung nicht vorgenommen. 4.3 ANLASS DES EIGENTUMSÜBERGANGS Anlass des Eigentumsübergangs Anzahl Anteil % Kauf ,0 Tausch 18 0,6 Auseinandersetzung 6 0,2 Enteignung 0 0,0 Zwangsversteigerung 95 3,2 Sonstiger Anlass 27 0,9 Gesamt ,0 14 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

19 5. TEILMARKT UNBEBAUTE GRUNDSTÜCKE Im Jahr 2008 wurden 325 Eigentumsübergänge von unbebauten Grundstücken in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses registriert. Die Anzahl der Fälle ist in diesem Bereich des Immobilienmarktes somit um rd. 20 % zurückgegangen. Der Teilmarkt unbebaute Grundstücke wird in folgende Kategorien gegliedert: Flächen der Land- und Forstwirtschaft Baulandflächen Bauerwartungs- und Rohbauland Baureifes Land - für individuellen Wohnungsbau, Geschosswohnungsbau sowie für Büround Geschäftshäuser - für Gewerbe und Industrie Gemeinbedarfsflächen Sonstige Flächen Die Kategorien "Bauland"- sowie "Sonstige Flächen" beinhalten zudem Arrondierungsflächen bzw. mit Erbbaurechten belastete Grundstücke, die aufgrund der ungewöhnlichen Bedingungen gesondert in den Kapiteln 5.7 und 9.4 des Marktberichts behandelt werden. 5.1 MARKTANTEILE, FLÄCHEN- UND GELDUMSÄTZE ANZAHL DER VERTRÄGE Stadt Land- und Forstwirtschaft Baulandflächen Gemeinbedarfsflächen Sonstige Flächen Gesamt Anzahl Anteil Anzahl Anteil Anzahl Anteil Anzahl Anteil Anzahl Anteil % % % % % Erkrath 2 6,9 14 6,2 2 8,7 3 6,4 21 6,5 Haan 10 34, ,3 3 13, , ,4 Heiligenhaus 5 17,2 17 7,5 4 17, , ,6 Hilden 3 10, ,9 2 8,7 5 10, ,9 Langenfeld 5 17, ,0 6 26,1 5 10, ,9 Mettmann 4 13,8 20 8,8 2 8,7 5 10,6 31 9,5 Monheim a.r. 0 0, ,8 2 8,7 0 0,0 31 9,5 Wülfrath 0 0,0 10 4,4 2 8,7 3 6,4 15 4,6 Gesamt , , , , ,0 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 15

20 FLÄCHENUMSATZ Stadt Land- und Forstwirtschaft Baulandflächen Gemeinbedarfsflächen Sonstige Flächen Gesamt Fläche Anteil Fläche Anteil Fläche Anteil Fläche Anteil Fläche Anteil ha % ha % ha % ha % ha % Erkrath 1,3 1,1 0,9 2,0 0,1 1,3 0,1 5,4 2,5 1,4 Haan 89,0 70,6 15,3 32,0 3,5 77,5 0,4 16,5 108,1 59,9 Heiligenhaus 19,1 15,1 1,7 3,6 0,1 1,8 1,1 45,1 21,9 12,1 Hilden 5,4 4,3 7,3 15,3 0,1 1,1 0,1 4,9 12,9 7,1 Langenfeld 7,5 5,9 10,5 21,9 0,0 1,0 0,2 10,1 18,2 10,1 Mettmann 3,7 3,0 3,3 7,0 0,0 0,0 0,4 15,8 7,4 4,1 Monheim a.r. 0,0 0,0 7,0 14,7 0,4 9,8 0,0 0,0 7,5 4,1 Wülfrath 0,0 0,0 1,7 3,5 0,3 7,3 0,1 2,3 2,1 1,1 Gesamt 126,0 100,0 47,8 100,0 4,5 100,0 2,3 100,0 180,6 100,0 GELDUMSATZ Stadt Anteil Baulandflächen Anteil Gemeinbedarfsflächen Anteil Sonstige Flächen Anteil Land- und Forstwirtschaft Geldumsatz Geldumsatz Geldumsatz Geldumsatz Geldumsatz Gesamt Mio. % Mio. % Mio. % Mio. % Mio. % Anteil Erkrath 0,1 1,0 1,8 2,9 0,0 5,0 0,0 0,6 2,0 2,9 Haan 4,3 72,5 16,5 26,8 0,2 24,1 0,1 18,8 21,1 30,6 Heiligenhaus 0,8 14,0 3,2 5,1 0,0 2,7 0,3 40,2 4,3 6,2 Hilden 0,0 0,8 9,6 15,6 0,0 1,4 0,1 8,4 9,7 14,1 Langenfeld 0,2 4,2 13,3 21,5 0,0 1,1 0,1 16,9 13,6 19,7 Mettmann 0,5 7,6 5,6 9,2 0,0 0,0 0,1 10,5 6,2 9,0 Monheim a.r. 0,0 0,0 10,2 16,6 0,4 60,0 0,0 0,0 10,6 15,4 Wülfrath 0,0 0,0 1,4 2,2 0,0 5,6 0,0 4,5 1,5 2,2 Gesamt 6,0 100,0 61,6 100,0 0,7 100,0 0,7 100,0 69,0 100,0 16 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

21 5.2 MARKTTEILNEHMER Marktteilnehmer Verkäufer Erwerber Anzahl Anteil in % Anzahl Anteil in % Privat , ,1 Öffentliche Hand 63 19, ,3 Wohnungsbaugesellschaft 62 19,1 23 7,1 sonst. juristische Person 39 12, ,5 Gesamt , ,0 VERKÄUFER UND ERWERBER NACH WOHN- BZW. GESCHÄFTSSITZ Wohn- bzw. Geschäftssitz Verkäufer Erwerber Anzahl Anteil in % Anzahl Anteil in % Stadt des Kaufobjektes , ,9 andere kreisangehörige Stadt 28 12, ,4 angrenzende Großstädte (E, K, LEV, D, W, SG) 19 8, ,2 andere Städte oder Gemeinden in Deutschland 39 17, ,2 Ausland 2 0,9 3 1,3 Gesamt , ,0 Anmerkung: Bei Flächen der Landwirtschaft sowie Gemeinbedarfs- und sonstigen Flächen wurde eine derartige Untersuchung nicht vorgenommen. 5.3 FLÄCHEN DER LAND- UND FORSTWIRTSCHAFT Nach 4 Abs. 1 WertV sind Flächen der Land- und Forstwirtschaft entsprechend genutzte oder nutzbare Flächen, 1. von denen anzunehmen ist, dass sie nach ihren Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage, nach ihren Verwertungsmöglichkeiten oder den sonstigen Umständen in absehbarer Zeit nur land- oder forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden. 2. die sich, insbesondere durch ihre landschaftliche oder verkehrliche Lage, durch ihre Funktion oder durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt, auch für außerlandwirtschaftliche oder außerforstwirtschaftliche Nutzungen eignen, sofern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine dahingehende Nachfrage besteht und auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorsteht (begünstigtes Agrarland). DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 17

22 Insgesamt wurden im Jahr 2008 aus den acht Städten des Zuständigkeitsbereichs 29 Kaufverträge über land- und forstwirtschaftliche Flächen vorgelegt. Kategorie Anzahl der Fälle Geldumsatz Flächenumsatz Mio. ha landwirtschaftliche Nutzung 25 5,9 113,3 forstwirtschaftliche Nutzung 4 0,1 12,7 Gesamt 29 6,0 126,0 5.4 BAULANDFLÄCHEN Mit 226 in der Geschäftsstelle registrierten Fällen wurde im Berichtsjahr in dieser Kategorie ein Geldumsatz von rd. 62 Mio. erzielt. In der nachfolgenden Tabelle werden Umsatzzahlen getrennt nach Grundstücksarten dargestellt. Grundstücksart Anzahl der Fälle Flächenumsatz Geldumsatz Anteil am Anteil am Anteil am Anzahl Gesamtumsatsatsatz Gesamtum- Gesamtum- % ha % Mio. % individueller Wohnungsbau ,2 8,6 18,0 21,1 34,2 Mehrfamilienhäuser 26 11,5 2,7 5,7 2,4 3,9 Geschäftliche Nutzung* 10 4,4 2,9 6,0 8,9 15,2 Gewerbe, Industrie 54 23,9 25,5 53,3 26,4 42,0 Sonstige Nutzung 18 8,0 8,1 17,0 2,9 4,7 Summe ,0 47,8 100,0 61,6 100,0 *Kerngebietsnutzung oder höherwertiges Gewerbe Die Gruppe "Sonstige Nutzung" beinhaltet Stellplatzflächen bzw. Kauffälle, für die keine differenzierte Zuordnung erfolgen konnte. Eine nähere Untersuchung dieser Verträge wurde nicht vorgenommen. Die oben aufgeführten Grundstücksarten beinhalten Kauffälle aller Entwicklungsstufen. In Abhängigkeit von dem Entwicklungs- und Planungszustand der Grundstücke werden die Kauffälle des Teilmarktes Baulandflächen (ohne die Kategorie "Sonstige Nutzung") in folgende Gruppen aufgeteilt: - Bauerwartungsland (0 Fälle) - Rohbauland (17 Fälle) - Baureifes Land (191 Fälle) - Individueller Wohnungsbau (110) - Mehrfamilienhäuser (26) - Geschäftliche Nutzung (8) - Gewerbe und Industrie (47) 18 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

23 5.4.1 BAUERWARTUNGS- UND ROHBAULAND Im Jahr 2008 lagen in dem Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses keine Kaufverträge in der Kategorie "Bauerwartungsland" vor. Bauerwartungsland sind gemäß 4 Abs.2 WertV Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets gründen. In der Grundstücksbewertung wird der Preis derartiger Flächen häufig in Abhängigkeit von dem Wert erschließungsbeitragspflichtigen Baulandes dargestellt. Entsprechend der Wertermittlungsliteratur (u.a. Gerardy/Möckel, Praxis der Grundstücksbewertung) liegen die Preise für Bauerwartungsland zwischen 15% und 70% der Preise von erschließungsbeitragspflichtigem Bauland. In der Kategorie "Rohbauland" lagen im Zuständigkeitsbereich im Berichtsjahr 17 Kaufverträge vor, wobei acht Fälle Wohnbauflächen betrafen. Rohbauland sind Flächen, die nach den 30, 33 und 34 des BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. Entsprechend der Wertermittlungsliteratur (u.a. Gerardy/Möckel, Praxis der Grundstücksbewertung) liegen die Preise für Rohbauland zwischen 50 % und 95 % der Preise von erschließungsbeitragspflichtigem Bauland. Auch beim Rohbauland drückt die Preisspanne das Risiko aus, das mit dem Erwerb dieser Fläche verbunden ist. Kategorie Anzahl der Fälle Geldumsatz Flächenumsatz Mio. ha Bauerwartungsland 0 0,0 0,0 Rohbauland 17 6,5 6, BAUREIFES LAND Baureifes Land sind entsprechend 4 Abs. 4 WertV Flächen, die nach öffentlichrechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind. Von den 191 Verträgen über baureifes Land wurden rd. 63 % im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgehandelt. Sie werden für die Wertermittlungen des Gutachterausschusses und für die Bodenrichtwertermittlung herangezogen. Die folgende Zuordnung der Fälle basiert auf Angaben in den Verträgen, Auskünften der Gemeinden, bekanntgewordenen Planungsunterlagen sowie Ortsbesichtigungen der Geschäftsstelle INDIVIDUELLER WOHNUNGSBAU Im Berichtsjahr 2008 wurden 110 Kauffälle über baureifes Land für den individuellen Wohnungsbau erfasst. DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 19

24 Nach Ausschluss von Erbbaurechtsverkäufen sowie der im ungewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommenen Verträge sind 62 Fälle in die weitere Auswertung eingegangen. In der nachstehenden Tabelle sind die durchschnittlichen Baulandpreise und Grundstücksflächen des individuellen Wohnungsbaus im Jahr 2008 dargestellt (erschließungsbeitragsfrei). Stadt Anzahl /m² Grundstücksfläche Grundstücksfläche in m² Mittel Min Max Mittel Min Max Erkrath 5 238,- 191,- 306, Haan ,- 225,- 330, Heiligenhaus 8 274,- 228,- 383, Hilden 7 364,- 212,- 550, Langenfeld 6 291,- 197,- 400, Mettmann 8 261,- 205,- 328, Monheim a.r ,- 317,- 420, Wülfrath Gesamt ,- 191,- 550, In 6 Fällen beinhalten die Kaufpreise keine Erschließungskosten. Der Mittelwert dieser Preise beträgt 198,- /m² bei einer Spanne von 147,- /m² bis 260,- /m² und liegt somit rd. 90,- /m² unter dem Mittelwert von erschließungsbeitragsfreien Grundstükken. Wegen der Zusammenfassung nicht unmittelbar vergleichbarer Objekte und der geringen Fallzahlen müssen die Mittelwerte kritisch betrachtet werden. Insbesondere können keine Rückschlüsse auf die Höhe der Erschließungskosten gezogen werden. Das Preisniveau für baureife Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau ist zwischen den kreisangehörigen Städten differenziert, aber auch innerhalb der einzelnen Städte stark lageabhängig. Daher ist die Bandbreite der Grundstückskaufpreise i.d.r. groß. Im Jahr 2008 war im gesamten Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses eine Stagnation zu verzeichnen. Lediglich im sogenannten Musikantenviertel der Stadt Haan wurde ein Bodenrichtwert aufgrund von Verkäufen der letzten Jahre um 35,- /m² auf 410,- /m² angehoben. Zudem wurde in Langenfeld und Monheim am Rhein jeweils ein neuer Bodenrichtwert des individuellen Wohnungsbaus ermittelt und beschlossen und somit das Bodenrichtwertgefüge weiterhin verdichtet. Die Häufigkeitsverteilung der erschließungsbeitragsfreien Kauffälle hinsichtlich der Quadratmeterpreise und Grundstücksflächen zeigen die nachfolgenden Diagramme. 20 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

25 HÄUFIGKEIT DER QUADRATMETERPREISE Anzahl bis >400 /m² HÄUFIGKEIT DER GRUNDSTÜCKSFLÄCHEN Anzahl bis >700 m² DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 21

26 TYPISCHE BAULANDPREISE IN GUTER WOHNLAGE Stadt Hilden Haan Langenfeld 350 Heiligenhaus Mettmann Monheim a.r. Erkrath Wülfrath /m² TYPISCHE BAULANDPREISE IN MITTLERER WOHNLAGE Stadt Langenfeld Hilden Monheim a.r. Erkrath Haan Mettmann Wülfrath 230 Heiligenhaus /m² TYPISCHE BAULANDPREISE IN MÄßIGER WOHNLAGE Stadt Hilden Langenfeld Monheim a.r. Erkrath Haan Mettmann Wülfrath 200 Heiligenhaus /m² 22 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

27 Detaillierte Bodenwerte für baureife Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus enthalten die einzelnen Bodenrichtwertkarten für die acht Städte des Zuständigkeitsbereichs (vgl. Seiten 42-43) GESCHOSSWOHNUNGSBAU, GESCHÄFTLICHE NUTZUNG Im Jahr 2008 wurden 26 Kauffälle über baureifes Land für Geschosswohnungsbau in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses registriert, wobei es sich in zwei Fällen um Verkäufe des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks an den Erbbauberechtigten handelt. Nach Ausschluss von Erbbaurechtsverkäufen sowie der im ungewöhnlichen Geschäftsverkehr zustandegekommenen Verträge konnte im gesamten Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses lediglich 1 Fall zur Auswertung herangezogen werden. Die gezahlten Preise bewegten sich im Jahr 2007 zwischen 207,- /m² und 320,- /m², erschließungsbeitragsfrei. Die vom Gutachterausschuss als Übersicht beschlossenen typischen Werte des Jahres 2008 für erschließungsbeitragsfreie, baureife Grundstücke für Geschosswohnungsbau sind in der nachstehenden Tabelle dargestellt. Stadt gute Lage /m² mittlere Lage /m² mäßige Lage /m² Erkrath 285,- 270,- 235,- Haan 300,- 265,- - Heiligenhaus - 210,- - Hilden - 310,- - Langenfeld - 310,- - Mettmann 280,- 270,- 230,- Monheim am Rhein - 275,- - Wülfrath 255,- 215,- - Unbebaute Grundstücke für geschäftliche Nutzung werden auf dem Immobilienmarkt des Zuständigkeitsbereichs des Gutachterausschusses kaum noch gehandelt. Im Berichtsjahr wurden 8 Verträge registriert, wobei sechs Fälle dem gewöhnlichen Grundstücksmarkt zugeordnet werden konnten. Die Preise bewegten sich in einer Spanne zwischen 130,- /m² und 295,- /m², erschließungsbeitragsfrei GEWERBE UND INDUSTRIE Beim Teilmarkt baureifes Land für Gewerbe- und Industriegrundstücke wurde im Jahr 2008 mit 47 registrierten Fällen ein Geldumsatz von 24,7 Mio. erreicht. Davon gingen nach Ausschluss aller außergewöhnlich zustande gekommenen Verträge 25 Fälle in die Auswertung ein. DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 23

28 Die Preise bewegen sich zwischen 51,- /m² und 159,- /m², erschließungsbeitragsfrei. Der Mittelwert liegt bei 108,- /m². Lediglich ein Gewerbegebiet in Monheim am Rhein konnte im Jahr 2008 eine Steigerung verzeichnen mit gleichzeitiger Lagekorrektur des Bodenrichtwertes, im übrigen Stadtgebiet von Monheim sowie in den anderen Städten des Zuständigkeitsbereichs sind die Bodenrichtwerte unverändert geblieben. TYPISCHE BAULANDPREISE FÜR BAUREIFE GRUNDSTÜCKE FÜR GEWERBE UND INDUSTRIE Stadt gute Lage /m² mittlere Lage /m² Erkrath 95,- 85,- Haan 85,- 75,- Heiligenhaus 80,- 70,- Hilden 100,- 90,- Langenfeld 100,- - Mettmann 145,- 85,- Monheim am Rhein 100,- - Wülfrath 85,- 70,- 5.5 GEMEINBEDARFSFLÄCHEN Unter Gemeinbedarfsflächen werden Grundstücke verstanden, die durch eine dauerhafte Zweckbindung privatwirtschaftlicher Nutzung entzogen sind. Im Berichtsjahr 2008 wurde mit 23 Fällen dieser Kategorie ein Geldumsatz von rd. 0,7 Mio. erzielt, wobei die Preisspanne der Gemeinbedarfsflächen aufgrund der unterschiedlichen Bodenentwicklungsstufen erfahrungsgemäß groß ist. Im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses lagen die Preise zwischen rd. 1,- /m² und 130,- /m². 5.6 SONSTIGE FLÄCHEN Der Teilmarkt sonstige Flächen beinhaltet Flächen für Ver- und Entsorgungseinrichtungen, Zukaufs- und Arrondierungsflächen (unselbständige Teilflächen), Dauerkleingärten, Hausgärten, Wasserflächen, Abbauland, Steinbrüche, Sand- und Kiesgruben u.a. In diesem Teilmarkt wurde im Jahre 2008 mit 47 registrierten Fällen ein Geldumsatz von 0,7 Mio. erreicht. 24 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

29 5.7 ERBBAURECHTE Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu unterhalten. Den Handel mit Erbbaurechten einschließlich Gebäudesubstanz umfassen die Teilmärkte bebaute Grundstücke bzw. Wohn- und Teileigentum. Das Marktgeschehen wird überwiegend durch den Verkauf des mit einem Erbbaurecht belasteten Grund und Bodens an den Erbbauberechtigten geprägt. Vertragsart Anzahl Anteil [%] Bestellung von Erbbaurechten 1 3,1 Verkauf des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks an die Erbbauberechtigten 30 93,8 Verkauf des Grund- und Bodens an Dritte 1 3,1 VERTRAGSZWECK BEI ERBBAURECHTEN Vertragszweck Anzahl Anteil [%] individueller Wohnungsbau 5 15,6 Geschosswohnungsbau (Eigentumswohnungen) 26 81,3 Stellplätze 1 3,1 Gewerbe 0 0,0 Bei den Verkäufen des Grund und Bodens an den Erbbauberechtigten (außer Stellplätze) wurde ein Vergleich der Kaufpreise mit den entsprechenden Bodenrichtwerten durchgeführt. Dabei stellte man fest, dass die ausgehandelten Preise im Durchschnitt 30 % unter dem jeweiligen erschließungsbeitragsfreien Bodenrichtwert lagen, wobei die Preisspanne auffallend groß ist (11-133% des jeweiligen Bodenrichtwertes). DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 25

30 6. TEILMARKT BEBAUTE GRUNDSTÜCKE Der Teilmarkt bebaute Grundstücke gliedert sich weiter in die Teilmärkte Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Geschäfts- und Verwaltungsgebäude, Gewerbe- und Industrieobjekte sowie sonstige bebaute Grundstücke. Zu diesem Marktsegment zählen auch Gebäude in der Rechtsform des Wohnungseigentumsgesetzes. 6.1 MARKTANTEILE, FLÄCHEN- UND GELDUMSÄTZE Der Teilmarkt bebaute Grundstücke erzielte im Jahr 2008 mit registrierten Fällen einen Geldumsatz von 487,4 Mio.. Damit haben die bebauten Grundstücke den größten Anteil am Geldumsatz auf dem Grundstücksmarkt im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Mettmann. Bei 30 Kauffällen handelt es sich um Verkäufe von bebauten Erbbaurechten, deren Geldumsatz insgesamt 6,3 Mio. beträgt. Die nachfolgende Abbildung veranschaulicht die prozentualen Marktanteile der einzelnen Teilmärkte bezogen auf die Anzahl der Kauffälle. Der Schwerpunkt der veräußerten bebauten Grundstücke liegt deutlich bei den Ein- und Zweifamilienhäusern. PROZENTUALE MARKTANTEILE IM TEILMARKT BEBAUTE GRUNDSTÜCKE Mehrfamilienhäuser 8% Geschäfts- und Verwaltungsgebäude 5% Gewerbe- und Industrieobjekte 5% Sonstige bebaute Grundstücke 4% Ein- und Zweifamilienhäuser 78% Die Anzahl der registrierten Kauffälle und der jeweilige Flächen- und Geldumsatz in den einzelnen Städten des Zuständigkeitsbereichs sind nachstehend zusammengestellt. Der Flächenumsatz des Teilmarktes Ein- und Zweifamilienhäuser wird in einigen Fällen durch Verkäufe von Grundstücken im Außenbereich beeinflusst, die eine relativ große Grundstücksfläche aufweisen. Im Jahr 2008 sind sowohl der höchste Flächenumsatz als auch der höchste Geldumsatz in Erkrath zu verzeichnen. Der niedrigste Flächenumsatz wurde in Monheim am Rhein ermittelt, während der niedrigste Geldumsatz in Heiligenhaus erzielt wurde. 26 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

31 GRUNDSTÜCKSMARKT KREIS METTMANN 2009 UMSATZZAHLEN BEI BEBAUTEN GRUNDSTÜCKEN GEGLIEDERT NACH TEILMÄRKTEN Stadt Teilmarkt Anzahl der Kauffälle Flächenumsatz [ha] Geldumsatz [Mio. ] Erkrath Ein- und Zweifamilienhäuser 116 6,37 35,15 Mehrfamilienhäuser 12 1,12 5,54 Geschäfts- und Verwaltungsgebäude 3 0,72 8,97 Gewerbe- und Industrieobjekte 9 11,10 47,32 Sonstige bebaute Grundstücke 5 0,73 0,58 Gesamt ,04 97,56 Haan Ein- und Zweifamilienhäuser 117 7,33 32,90 Mehrfamilienhäuser 10 1,22 11,83 Geschäfts- und Verwaltungsgebäude 6 1,00 3,75 Gewerbe- und Industrieobjekte 6 1,12 2,61 Sonstige bebaute Grundstücke 2 0,38 1,21 Gesamt ,06 52,30 Heiligenhaus Ein- und Zweifamilienhäuser 87 9,91 21,80 Mehrfamilienhäuser 12 0,75 2,48 Geschäfts- und Verwaltungsgebäude 8 0,85 2,91 Gewerbe- und Industrieobjekte 8 2,76 4,11 Sonstige bebaute Grundstücke 2 0,19 0,58 Gesamt ,46 31,89 Hilden Ein- und Zweifamilienhäuser 124 6,54 30,13 Mehrfamilienhäuser 26 3,04 17,80 Geschäfts- und Verwaltungsgebäude 15 5,16 22,51 Gewerbe- und Industrieobjekte 9 2,18 4,92 Sonstige bebaute Grundstücke 8 0,56 2,07 Gesamt ,48 77,44 Langenfeld Ein- und Zweifamilienhäuser ,29 54,44 Mehrfamilienhäuser 20 1,62 10,92 Geschäfts- und Verwaltungsgebäude 8 0,87 5,31 Gewerbe- und Industrieobjekte 17 5,44 9,34 Sonstige bebaute Grundstücke 9 0,45 1,43 Gesamt ,67 81,44 Mettmann Ein- und Zweifamilienhäuser 130 6,41 32,35 Mehrfamilienhäuser 10 0,64 3,38 Geschäfts- und Verwaltungsgebäude 5 0,88 3,40 Gewerbe- und Industrieobjekte 3 1,45 2,47 Sonstige bebaute Grundstücke 17 6,64 24,94 Gesamt ,01 66,53 Monheim Ein- und Zweifamilienhäuser 122 4,36 27,58 am Rhein Mehrfamilienhäuser 3 0,17 1,48 Geschäfts- und Verwaltungsgebäude 4 0,87 1,78 Gewerbe- und Industrieobjekte 4 0,65 1,23 Sonstige bebaute Grundstücke 3 0,23 0,62 Gesamt 136 6,27 32,69 Wülfrath Ein- und Zweifamilienhäuser 85 4,40 19,50 Mehrfamilienhäuser 7 0,83 4,46 Geschäfts- und Verwaltungsgebäude 9 3,22 16,47 Gewerbe- und Industrieobjekte 4 3,50 6,88 Sonstige bebaute Grundstücke 2 0,04 0,23 Gesamt ,98 47,53 Gesamt ,98 487,38 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 27

32 GRUNDSTÜCKSMARKT KREIS METTMANN 2009 Die Entwicklung des Teilmarktes bebaute Grundstücke im Vergleich zum Vorjahr wird in den nachfolgenden Abbildungen differenziert nach Anzahl der Kauffälle, Flächenumsatz und Geldumsatz bezogen auf den gesamten Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses dargestellt. ENTWICKLUNG DER ANZAHL DER KAUFFÄLLE GEGENÜBER DEM VORJAHR Anzahl der Kauffälle Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Geschäfts- und Verwaltungsgebäude Gewerbe- und Industrieobjekte Sonstige bebaute Grundstücke Teilmarkt ENTWICKLUNG DES FLÄCHENUMSATZES GEGENÜBER DEM VORJAHR Flächenumsatz [ha] Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Geschäfts- und Verwaltungsgebäude Gewerbe- und Industrieobjekte Sonstige bebaute Grundstücke Teilmarkt 28 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

33 GRUNDSTÜCKSMARKT KREIS METTMANN 2009 ENTWICKLUNG DES GELDUMSATZES GEGENÜBER DEM VORJAHR Geldumsatz [Mio. ] Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Geschäfts- und Verwaltungsgebäude Gewerbe- und Industrieobjekte Sonstige bebaute Grundstücke Teilmarkt 6.2 MARKTTEILNEHMER Das Marktgeschehen hinsichtlich bebauter Grundstücke wird überwiegend durch den Geschäftsverkehr zwischen Privatpersonen geprägt. Dieser Sachverhalt wird in den nachfolgenden Abbildungen getrennt nach Veräußerer und Erwerber verdeutlicht. STRUKTUR DER VERÄUßERER IM TEILMARKT BEBAUTE GRUNDSTÜCKE Privat 79% Sonstige juristische Person 8% Wohnungsbaugesellschaft 13% Öffentliche Hand 0% In nachstehender Tabelle sind die Marktteilnehmer bezogen auf ihren Wohn- bzw. Geschäftssitz aufgeführt. Am häufigsten befand sich dieser innerhalb der Stadt des Kaufobjektes. Den geringsten Anteil hatten erwartungsgemäß Veräußerer und Erwerber aus dem Ausland mit jeweils weniger als 2 %. In 303 von insgesamt Kauffällen (rd. 24 %) ist der Vertrag durch die Vermittlung einer Immobilienfirma zustandegekommen. DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 29

34 GRUNDSTÜCKSMARKT KREIS METTMANN 2009 STRUKTUR DER ERWERBER IM TEILMARKT BEBAUTE GRUNDSTÜCKE Privat 92% Sonstige juristische Person 8% Öffentliche Hand 0% Wohnungsbaugesellschaft 0% WOHN- BZW. GESCHÄFTSSITZ DER MARKTTEILNEHMER BEI BEBAUTEN GRUNDSTÜCKEN Wohn- bzw. Geschäftssitz Veräußerer Erwerber Anzahl [%] Anzahl [%] Stadt des Kaufobjekts , ,1 andere kreisangehörige Stadt 119 9, ,2 kreisangrenzende Großstadt , ,6 andere Stadt innerhalb Deutschland , ,4 Ausland 14 1,1 23 1,8 Gesamt , ,0 6.3 ANLASS DES EIGENTUMSÜBERGANGS Die häufigste Form des Eigentumswechsels von bebauten Grundstücken ist mit einem Anteil von rd. 95 % der Kauf. Enteignungen wurden im Jahr 2008 im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Mettmann nicht verzeichnet. Anlass des Eigentumsübergangs Ein- und Zweifamilienhäuser Gesamt Mehrfamilienhäuser Anzahl [%] Anzahl [%] Anzahl [%] Kauf , , ,0 Tausch 4 0,3 1 0,1 0 0,0 Auseinandersetzung 5 0,4 4 0,4 0 0,0 Enteignung 0 0,0 0 0,0 0 0,0 Zwangsversteigerung 29 2,3 21 2,1 0 0,0 Sonstiger Anlass 21 1,7 16 1,6 1 1,0 Gesamt , , ,0 30 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

35 GRUNDSTÜCKSMARKT KREIS METTMANN HÄUFIGKEITSVERTEILUNG DER KAUFPREISHÖHEN Bei der Auswertung der Häufigkeit der gezahlten Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser bzw. Mehrfamilienhäuser wurden nur Kauffälle des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs berücksichtigt. Kaufobjekte außerhalb von Wohngebieten und bebaute Erbbaurechte wurden nicht betrachtet. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern liegt der am häufigsten bezahlte Kaufpreis zwischen 200 und 300 T. Auf die beiden umsatzstärksten Gruppen entfallen rd. 52 % der in die Auswertung einbezogenen Kauffälle. Bei den Mehrfamilienhäusern ist ein Verteilungsschwerpunkt in der Kaufpreisgruppe zwischen 200 und 350 T erkennbar. Die Streuung der Kaufpreise ist insbesondere auf die unterschiedliche Anzahl der Wohneinheiten im Objekt zurückzuführen. Verkäufe von größeren Wohnanlagen wurden bei der Auswertung nicht berücksichtigt. HÄUFIGKEIT DER KAUFPREISHÖHEN BEI EIN- UND ZWEIFAMILIENHÄUSERN Anzahl der Kauffälle bis > 500 Kaufpreis in T HÄUFIGKEIT DER KAUFPREISHÖHEN BEI MEHRFAMILIENHÄUSERN Anzahl der Kauffälle bis > 500 Kaufpreis in T DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 31

36 GRUNDSTÜCKSMARKT KREIS METTMANN TEILMARKT WOHNUNGS- UND TEILEIGENTUM Im Berichtsjahr 2008 wurden dem Gutachterausschuss Abschriften von Kaufverträgen über Wohnungs- und Teileigentum zugesandt, so dass die Zahl der registrierten Erwerbsvorgänge in diesem Teilmarkt gegenüber dem Jahr 2007 um rd. 4,6 % zurückgegangen ist. Da für rd. 25 % der Urkunden bis zum Redaktionsschluss des Berichts keinerlei Angaben über Aufteilung, Ausstattung und Größe der einzelnen Objekte durch die Verkäufer bzw. Bauträger übermittelt wurden, standen für eine nähere Untersuchung nur 989 Fälle zur Verfügung. Die Untersuchung und die anschließende Auswertung der Kaufverträge erfolgt mit Unterstützung von Fragebögen, die an die Erwerber der Eigentumswohnungen bzw. Bauträger versandt werden. Hierbei werden Angaben über wertbeeinflussende Merkmale wie z.b. Baujahr, Wohnungsgröße, Lage der Wohnung innerhalb des Hauses, Ausstattung usw. erfragt. Der Auswertungsstand zum Redaktionsschluss wird in nachstehender Tabelle dargestellt. Vertragsart Erfasste Fälle davon untersuchte Fälle davon gewöhnlicher Geschäftsverkehr* Anzahl Anzahl Anteil in % Anzahl Anteil in % Wohneigentum , ,8 Teileigentum , ,7 Summe , ,6 *inkl. Erbbaurechte In 210 von insgesamt Kauffällen (rd. 16 %) ist im Vertrag die Vermittlung durch eine Immobilienfirma erkennbar gewesen. Die in der Rechtsform des Wohnungseigentums veräußerten Eigenheime beinhaltet der Teilmarkt bebaute Grundstücke (Kap. 6 des Marktberichts). Die nachfolgende Tabelle zeigt die Entwicklung der Zwangsversteigerungen bei Wohn- und Teileigentum. Jahr Anzahl der Verträge Zwangsversteigerungen Anteil in % , , , , , , , , , ,8 32 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

37 7.1 UMSÄTZE VON WOHNUNGS- UND TEILEIGENTUM Der Geldumsatz in diesem Teilmarkt ist im Jahr 2008 um ca. 2 % gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen und beträgt rd. 145 Mio.. Stadt Anzahl der Fälle Anteil Veränderung zum Vorjahr Geldumsatz Anteil Veränderung zum Vorjahr % % Mio. % % Erkrath ,1-4,9 19,5 13,4-2,5 Haan 92 6,9-21,4 13,9 9,6-10,1 Heiligenhaus 110 8,2-15,4 9,7 6,6-27,0 Hilden ,3-14,5 32,5 22,4-11,6 Langenfeld ,1-2,3 28,0 19,2 + 3,6 Mettmann ,0 + 8,8 16,8 11,6 + 3,2 Monheim am Rhein ,3 + 13,0 18,7 12,8 + 38,6 Wülfrath 68 5,1 + 15,3 6,4 4,4-5,5 Gesamt ,0-4,6 145,4 100,0-2,4 In der nachfolgenden Tabelle sind die Marktsegmente "Erst"- und "Weiterverkauf" von Wohnungs- und Teileigentum aller in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses registrierten Verträge dargestellt. Unter dem Begriff "Erstverkauf" werden auswertetechnisch sowohl die Veräußerungen von Neubauten als auch Umwandlungen verstanden. Weiterverkäufe beinhalten jede weitere Veräußerung einer neuerstellten bzw. umgewandelten Einheit. Art des Erwerbs Anzahl der Fälle Anteil Veränderung zum Vorjahr Geldumsatz Anteil Veränderung zum Vorjahr % % Mio. % % Erstverkauf Wohneigentum ,4-0,9 39,3 27,0-1,9 Weiterverkauf Wohneigentum ,6-0,7 98,2 67,6-4,9 Erstverkauf Teileigentum 11 0,8-54,2 0,5 0,3 + 74,1 Weiterverkauf Teileigentum 96 7,2-30,9 7,4 5,1 + 36,6 Gesamt ,0-4,6 145,4 100,0-2,4 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 33

38 7.2 MARKTTEILNEHMER Wie im vorausgegangenen Jahr erwarben überwiegend natürliche Personen Wohnungs- und Teileigentum. Marktteilnehmer Verkäufer Erwerber Anzahl Anteil in % Anzahl Anteil in % Privat , ,3 Öffentliche Hand 1 0,1 0 0,0 Wohnungsbaugesellschaft ,1 1 0,1 sonst. juristische Personen 125 9,4 35 2,6 Gesamt , ,0 WOHN- BZW. GESCHÄFTSSITZ DER MARKTTEILNEHMER Wohn- bzw. Geschäftssitz Verkäufer Erwerber Anzahl Anteil in % Anzahl Anteil in % Stadt des Kaufobjektes , ,6 andere kreisangehörige Stadt , ,5 angrenzende Großstädte (E, K, LEV, D, W, SG) , ,3 andere Städte oder Gemeinden in Deutschland , ,7 Ausland 25 1,9 13 1,0 Gesamt , ,0 7.3 ANLASS DES EIGENTUMSÜBERGANGS Die prozentuale Verteilung der Fälle bezüglich der Übertragungsform ist in der nachfolgenden Tabelle dargestellt. Anlass Gesamtzahl Wohneigentum Teileigentum Anzahl Anteil in % Anzahl Anteil in % Anzahl Anteil in % Kauf , , ,3 Tausch 2 0,1 2 0,2 0 0 Auseinandersetzung 1 0,1 1 0,1 0 0 Zwangsversteigerung 64 4,8 60 4,9 4 3,7 sonstiger Anlass 4 0,3 4 0,3 0 0, Gesamt , , ,0 34 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

39 7.4 WOHNUNGSEIGENTUM Wie in den vergangenen Jahren bestimmten Weiterverkäufe im Berichtsjahr 2008 den Handel von Wohnungseigentum. Die Relation zwischen den jeweiligen Marktsegmenten ist im nachfolgenden Diagramm dargestellt. Umwandlungen 8% Neubauten 11% Weiterverkäufe 81% Die prozentuale Verteilung bezieht sich auf alle erfassten Fälle. Der weiteren Untersuchung und der anschließenden Auswertung konnten allerdings überwiegend nur die Neubauten unterzogen werden. Bei Weiterverkäufen reduziert sich die Anzahl der ausgewerteten Fälle aufgrund von fehlenden Angaben. Die nachfolgenden Abbildungen stellen die durchschnittlichen Werte für Neubauten und Weiterverkäufe in den Städten des Zuständigkeitsbereichs dar. DURCHSCHNITTLICHE PREISE FÜR NEUBAUTEN Erkrath Langenfeld Monheim a.r. Mettmann Haan Hilden Heiligenhaus Wülfrath Gesamt 2.470, , , , , , , , ,- 0,- 500, , , , , ,- /m² DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 35

40 DURCHSCHNITTLICHE PREISE FÜR WEITERVERKÄUFE Langenfeld Hilden Haan Wülfrath Monheim a.r. Mettmann Erkrath Heiligenhaus Gesamt 1.460, , , , , , , , ,- /m² Im Berichtsjahr 2008 konnte, wie in den vergangenen Jahren eine Abhängigkeit der Quadratmeterpreise vom Baualter festgestellt werden. Dabei kommt neben der reinen Alterswertminderung auch der sich wandelnde Zeitgeschmack wie etwa Grundrisslösung der Eigentumswohnung oder deren Ausstattung mit Komfort zum Ausdruck. /m² 1.500, , ,- 500,- 0, ,- 500, , , ,- Alter in Jahren Die Käufer achten verstärkt auf Qualität und attraktives Ambiente in kleineren Wohnanlagen mit angenehmer Architektur und guter Infrastruktur. Zudem werden verstärkt größere Wohnungen bevorzugt. Bei erstverkauften Neubauten erhöhte sich die durchschnittliche Wohnungsgröße gegenüber dem Jahr 2000 um ca. 25 % (von 78 m² auf 97 m² Wohnfläche). 36 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

41 110 Wohnfläche [m²] Neubauten Berichtsjahr Neben der Entwicklung der Wohnungsgröße ist auch die Veränderung der durchschnittlichen Zimmeranzahl interessant. Die größte Gruppe bei den Eigentumswohnungen bilden schon seit Jahren Dreizimmerwohnungen. 4 Zimmer je Wohnung 3,5 3 2,5 Neubauten Weiterverkauf/Umwandlung Berichtsjahr HÄUFIGKEITSVERTEILUNG Die nachfolgenden Diagramme zeigen die Häufigkeitsverteilung der untersuchten Kauffälle hinsichtlich - Quadratmeterpreise - Wohnungsgrößen - Baujahre - Kaufpreishöhen DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 37

42 QUADRATMETERPREISE Anzahl bis >2.500 /m² WOHNUNGSGRÖSSEN 150 Anzahl bis >110 m² BAUJAHRE Anzahl Neubauten Baujahr 38 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

43 KAUFPREISHÖHEN Anzahl bis >250 in TEILEIGENTUM Die eingegangenen Verträge über Teileigentum verteilen sich auf 33 Teileigentumsverträge über gewerblich genutzte Räume wie Büros, Läden u.a. sowie auf 74 Verträge über Tiefgarageneinstellplätze, Garagen und oberirdische Stellplätze. Im Bereich des Teileigentums wurde überwiegend Teileigentum an Stellplätzen untersucht. Bei gewerblich genutzten Einheiten war nur in insgesamt 11 Fällen die Nutzfläche bekannt, wobei 9 Fälle nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugeordnet werden konnten. Für Ladenlokale zahlten die Käufer im Berichtsjahr zwischen 1.195,- /² und 1.795,- /m². Im Vergleich zum Kauf von Eigentumswohnungen ist der Handel von Gewerbeeinheiten nur im geringen Umfang zu registrieren. DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 39

44 8. BODENRICHTWERTE 8.1 GESETZLICHER AUFTRAG Eine wesentliche Aufgabe des Gutachterausschusses ist die Ermittlung von Bodenrichtwerten für Bauland ( 196 BauGB). Diese werden vom Gutachterausschuss bis zum 15. Februar jedes Jahres bezogen auf den Stichtag 01. Januar des laufenden Jahres ermittelt und bis zum 31. März veröffentlicht. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Grund und Boden. Er bezieht sich auf ein fiktives Grundstück, dessen Eigenschaften für ein bestimmtes Gebiet typisch sind (Richtwertgrundstück). Die Bodenrichtwerte sind auf den Quadratmeter Grundstücksfläche festgelegt. Abweichungen einzelner Grundstücke in den wertbestimmenden Eigenschaften wie Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand, Grundstücksgestalt und Grundstückstiefe (in der Regel ca. 35 m) vom sogenannten Richtwertgrundstück bewirken Abweichungen des Verkehrswertes vom Bodenrichtwert. 8.2 BODENRICHTWERTE FÜR BAULAND Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelt jährlich Bodenrichtwerte für ein- und zweigeschossig bebaubare Wohnbauflächen, mehrgeschossig bebaubare Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen und gewerbliche Bauflächen. Für jede der acht Städte des Zuständigkeitsbereichs wird jährlich eine Bodenrichtwertkarte herausgegeben, in der die Bodenrichtwerte der Stadtgebiete dargestellt sind. Bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses können die Bodenrichtwertkarten erworben werden. Zudem kann jedermann Einsicht oder schriftliche Auskunft über die Bodenrichtwerte einholen. Ein Auszug aus einer aktuellen Bodenrichtwertkarte ist auf den Seiten 42 und 43 dargestellt. 8.3 ÜBERSICHT ÜBER DIE BODENRICHTWERTE Gemäß 13 Abs.1 der GAVO NRW ermittelt der Gutachterausschuss auf der Grundlage der Bodenrichtwerte für die Städte des Zuständigkeitsbereichs gebietstypische Werte als Übersicht über die Bodenrichtwerte. Die Werte beziehen sich auf erschließungsbeitragsfreie Grundstücke und sind in /m² angegeben (s. Abb. S. 41). Der Gutachterausschuss übermittelt dem Oberen Gutachterausschuss bis zum 28. Februar jedes Jahres die Daten für die Veröffentlichung der amtlichen Informationen zum Immobilienmarkt unter und über die Bezirksregierung die zur Erstellung des Grundstücksmarktberichtes NRW erforderlichen Daten einschließlich der Daten der Übersicht über die Bodenrichtwerte. 40 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

45 Ratingen Heiligenhaus Mettmann Wülfrath Velbert Erkrath Haan Monheim a. R Hilden Langenfeld Zeichenerklärung: Die eingetragenen Zahlen geben die gebietstypischen Werte für erschließungs- und kanalanschlussbeitragsfreie Grundstücke an. 1. Zeile Werte für Wohnbauflächen (ein- und zweigeschossig bebaubar) in guter, mittlerer und mäßiger Lage 2. Zeile Werte für Wohnbauflächen (mehrgeschossiger Wohnungsbau -Wohnungseigentum-) in guter, mittlerer und mäßiger Lage 3. Zeile Werte für gewerbliche Bauflächen in guter, mittlerer und mäßiger Lage gebietstypische Werte nach Ermittlungen der Gutachterausschüsse in der Stadt Ratingen bzw. in der Stadt Velbert DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 41

46 Bodenrichtwerte Erkrath 2009 M. 1: Stichtag: Die Bodenrichtwerte sind gemäß 193 Abs.3 Baugesetzbuch in der derzeit gültigen Fassung und gemäß 11 (1) der Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte vom Gutachterausschussverordnung - (SGV NRW 231) durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann ermittelt und beschlossen worden. Mettmann, den gez. Dipl.-Ing. Schwandke Vorsitzender ERLÄUTERUNGEN ZUR BODENRICHTWERTKARTE Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens, für den im wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). Wesentliche Abweichungen des einzelnen Grundstücks in den wertbestimmenden Eigenschaften, wie Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Erschließungszustand, Grundstücksgestalt und Grundstückstiefe bewirken Abweichungen seines Verkehrswertes vom Bodenrichtwert. Die Bodenrichtwerte des individuellen Wohnungsbaus beziehen sich auf gebietstypische Grundstücke mit einer Grundstückstiefe von in der Regel ca. 35 m. Beispiel: 225 Bodenrichtwerte in /m² W II Art der baulichen Nutzung und Zahl der Geschosse Die Bodenrichtwerte beziehen sich auf erschließungs- und kanalanschlussbeitragsfreie Grundstücke. Zusatz RH = Bodenrichtwert für Reihenhausgrundstücke Zusatz EH = Bodenrichtwert für Einzelhausgrundstücke Der Grundstücksmarkt für den mehrgeschossigen Wohnungsbau ist durch Verkäufe zur Begründung von Wohnungseigentum maßgeblich geprägt. Bei bereits bebauten mehrgeschossigen Mietwohnhausgrundstücken sind Abschläge vom Bodenrichtwert, je nach Lage, von bis zu 25 % vorzunehmen. Erläuterungen zur Art der baulichen Nutzung W Wohnbauflächen MK Kerngebiete MD Dorfgebiete GE Gewerbegebiete MI Mischgebiete GI Industriegebiete Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung. Ansprüche gegenüber Behörden und sonstigen Institutionen, insbesondere gegenüber den Trägern der Bauleitplanung oder den Baugenehmigungsbehörden können weder aus den Bodenrichtwerten noch aus den sie beschreibenden Attributen abgeleitet werden. Herausgeber: Kartengrundlage: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann Amtliches Stadtkartenwerk des Kreises Mettmann, herausgegeben durch den Landrat -Vermessungs- und Katasteramt- 42 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

47 AUSZUG AUS DER BODENRICHTWERTKARTE DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 43