Catella MAX Offenes inländisches Publikums-Immobilien-Sondervermögen

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1 Catella MAX Offenes inländisches Publikums-Immobilien-Sondervermögen Halbjahresbericht zum 30. November 2017 Catella Real Estate AG

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3 Kennzahlen Auf einen Blick Fondsvermögen Stand Stand Fondsvermögen netto TEUR Fondsvermögen brutto (Fondsvermögen netto zzgl. Kredite) TEUR Netto-Mittelzufluss 1 (korrigiert um Ertragsausgleich/Aufwandsausgleich) TEUR Finanzierungsquote 2 21,1 23,2 % Immobilienvermögen Immobilienvermögen gesamt (Summe der Verkehrswerte/Kaufpreise für die ersten drei Monate) TEUR davon direkt gehalten TEUR davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 0 0 TEUR Anzahl der Fondsobjekte gesamt davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 0 0 davon im Bau/Umbau 0 0 Veränderungen im Immobilienportfolio 1 Ankäufe von Objekten 0 1 Verkäufe von Objekten 0 0 Vermietungsquote 3 98,1 97,9 % Liquidität Brutto-Liquidität TEUR Gebundene Mittel TEUR Netto-Liquidität TEUR Liquiditätsquote 7 7,5 7,5 % Wertentwicklung (BVI-Rendite) 8,9 Berichtszeitraum 1 12,6 19,4 % seit Auflage 10 97,0 75,0 % Anteile Umlaufende Anteile Stück Ausgabepreis 16,80 15,21 EUR Anteilwert 11 16,00 14,49 EUR Ausschüttung Tag der Ausschüttung Ausschüttung je Anteil 0,31 0,31 EUR Auflage des Fonds: ISIN: DE000A0YFRV7 WKN: A0YFRV Internet: Im gesamten Bericht können bei Tabellen und Verweisen aus rechentechnischen Gründen Rundungsdifferenzen zu den sich mathematisch exakt ergebenden Werten (Geldeinheiten, Prozentangaben usw.) auftreten. 1 Im Berichtszeitraum vom bis , im Vergleichszeitraum bis Summe Kredite bezogen auf Summe der Verkehrswerte aller direkt und indirekt gehaltenen Objekte. 3 Auf Basis Jahres-Bruttosollmietertrag, durchschnittlich. 4 Die Bruttoliquidität errechnet sich aus den Liquiditätsanlagen korrigiert um die Forderungen/Verbindlichkeiten aus Anteilsabsatz. 5 Gebundene Mittel: für beschlossene Ausschüttungen vorgesehene Mittel, für Ankäufe und Bauvorhaben reservierte Mittel, Bewirtschaftungskosten, Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben, Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung abzüglich Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung, Verbindlichkeiten aus anderen Gründen und kurzfristige Rückstellungen. 6 Brutto-Liquidität abzüglich gebundener Mittel. 7 Netto-Liquidität bezogen auf Fondsvermögen netto. 8 Berechnungsmethode nach Unterlagen des Bundesverbandes Investment und Asset Management e. V. (BVI): Berechnungsgrundlage: Anlage, Endbewertung und Ertragswiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (=kostenfreie Wiederanlage). 9 Die jeweilige historische Wertentwicklung des Sondervermögens ermöglicht keine Prognose für die zukünftige Wertentwicklung. 10 Angabe zum für den Zeitraum vom bis , Angabe zum für den Zeitraum vom bis Auf einen Ausweis des Rücknahmepreises wird verzichtet, da derzeit kein Rücknahmeabschlag erhoben wird und somit der Rücknahmepreis dem Anteilspreis entspricht. 3

4 Inhaltsverzeichnis Kennzahlen Auf einen Blick 3 Zwischenbericht der Fondsverwaltung 5 Übersicht Vermietung 13 Zusammengefasste Vermögensaufstellung zum 30. November Vermögensaufstellung zum 30. November Teil I: Immobilienverzeichnis 19 Übersicht Verkehrswerte und Mieten 23 Übersicht Anschaffungskosten 25 Verzeichnis der Käufe und Verkäufe 26 Vermögensaufstellung zum 30. November Teil II: Bestand der Liquidität 27 Vermögensaufstellung zum 30. November Teil III: Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen, zusätzliche Erläuterungen 28 Ertrags- und Aufwandsrechnung 30 Anhang 34 Gremien 52 4

5 Zwischenbericht der Fondsverwaltung Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger, das Publikums-Immobilien-Sondervermögen Catella MAX wurde zum 24. Februar 2010 aufgelegt und wird von der Catella Real Estate AG als Kapitalverwaltungsgesellschaft verwaltet. Das Anlageziel des Fonds besteht darin, durch zufließende Mieteinnahmen sowie durch eine kontinuierliche Wertsteigerung des Immobilienbesitzes nachhaltige Erträge für die Anleger zu erwirtschaften. Für das Sondervermögen investiert die Kapitalverwaltungsgesellschaft ausschließlich im Stadtgebiet München und in den angrenzenden Landkreisen. Bevorzugt werden zentrale Lagen bzw. attraktive Entwicklungen. Entsprechend der einzelnen Segmente Wohnen, Büro, Einzelhandel werden einzelne Zonen identifiziert, in die bevorzugt investiert wird. Ziel ist eine hohe Diversifikation in Gebäudetyp und Mieterstruktur, die die Wirtschaftsstruktur der Landeshauptstadt wiederspiegeln soll. Zudem besteht die Möglichkeit, auch in Entwicklungs- und Restrukturierungsprojekte zu investieren. In diesem Rahmen obliegt die Auswahl der einzelnen Immobilien dem Fondsmanagement. Das Fondsmanagement versucht, Objekte mit langfristig stabilen Erträgen auszuwählen und Immobilien verschiedener Lage, Größe, Nutzung im Portfolio zu mischen. Performance Der Catella MAX konnte seit Auflage ( ) eine Gesamtrendite nach BVI von 97,0% erwirtschaften (Stand: ). Dieser Wert entspricht einer durchschnittlichen Jahresrendite von rd. 13% p.a. bezogen auf die gesamte Fondslaufzeit. In der ersten Hälfte des Geschäftsjahres 2017/2018 ( bis ) konnte der Catella MAX eine BVI-Gesamtrendite von 12,6% realisieren. Somit liegt die Renditeentwicklung des Fonds sowohl in Bezug auf die gesamte Fondslaufzeit als auch in Bezug auf das erste Halbjahr über dem angestrebten Zielkorridor der Rendite nach BVI- Methode von 4,0% bis 5,0% pro Jahr. Liquidität Das Gesamtvolumen der Liquiditätsanlagen (Bruttoliquidität) des Fonds beträgt zum Stichtag rd. 24,0 MEUR (rd. 8,3% des Nettofondsvolumens), die freie Liquidität unter Berücksichtigung der Mindestliquidität (5,0%) beträgt rd. 7,2 MEUR. Neuakquisitionen Im Berichtszeitraum erfolgte die Ankaufsprüfung von zwei Teileigentumsflächen in der Max-Bill-Straße in München. Die beiden Einzelhandelsflächen befinden sich in unmittelbarer Nachbarschaft zur Wohnanlage Parkview, welches Anfang Oktober 2016 in das Fondsvermögen eingestellt wurde. Die Teileigentumsflächen befinden sich im Neubauprojekt Meinraum, welches voraussichtlich im ersten Quartal 2018 fertiggestellt wird. Der Kaufvertrag konnte zwischenzeitlich Mitte Dezember 2017 unterzeichnet werden. Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten und die Einstellung in das Fondsvermögen ist für Anfang März 2018 geplant. 5

6 Leerstandssituation Die stichtagsbezogene Leerstandsquote (Stand: ) des Catella MAX beträgt 1,4%. Somit hat sie sich gegenüber dem Ende des Geschäftsjahres 2016/2017 (2,8%) verbessert. Die geringere Leerstandsquote ist insbesondere auf die erfolgreichen Vermietungen der letzten Leerstandswohnungen im Objekt Parkview sowie die Vermietung der Bürofläche im Objekt Augustenstraße zurückzuführen. Strategische Ausrichtung des Catella MAX Das Fondsmanagement plant im weiteren Geschäftsjahresverlauf den Ankauf weiterer Objekte einzustellen, bedingt durch die Marktentwicklung in der Landeshauptstadt, und verstärkt in die Bestandsoptimierung zu investieren. Das Fondsmanagement beabsichtigt dabei, die langfristige Qualität im Portfolio durch Flächenzuwachs im Rahmen der Nutzung von vorhandenen Baurechtsreserven weiter zu steigern. Weiteres Ziel ist es, die Vermietungsquote im Fonds durch aktives Asset Management dauerhaft nahe der Vollvermietung zu etablieren. Neben der Bestandsoptimierung stehen zunehmend auch sich bietende Verkaufsopportunitäten - nach eingehender Prüfung im Rahmen der laufenden Hold-Sell-Analyse - im Fokus. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft hat sich daher entschlossen, die Ausgabe von neuen Anteilscheinen am Sondervermögen bis auf Weiteres einzustellen ( Cash Stop ). Entsprechende Mitteilung in den Medien (Börsen- Zeitung, elektronischer Bundesanzeiger, Homepage) erfolgte unmittelbar nach der Beschlussfassung. 6

7 Geografische Verteilung der Fondsimmobilien (Basis Verkehrswert 1, Aufteilung nach Stadtteilen) Nutzungsarten der Fondsimmobilien (Berechnung anhand der Nettosollmieten) 1 Berechnungsbasis ist der Durchschnittswert der Gutachten zweier externer Bewerter; Ansatz Nettokaufpreis für drei Monate bis zur Erstbewertung durch den externen Bewerter. 7

8 Größenklassen der Fondsimmobilien (Basis Verkehrswert 1 ) Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsimmobilien (auf Basis der in den Gutachten des externen Bewerters angegebenen Restnutzungsdauern) 1 Berechnungsbasis ist der Durchschnittswert der Gutachten zweier externer Bewerter; Ansatz Nettokaufpreis für drei Monate bis zur Erstbewertung durch den externen Bewerter. 8

9 Branchenanalyse aller Mieter (auf Basis der monatlichen Nettomieten) 9

10 Liquiditätsanlagen Die Liquiditätsanlagen belaufen sich zum Stichtag auf TEUR (Stand : TEUR) und werden allesamt auf laufenden Bankkonten gehalten. Detaillierte Informationen zur Zusammensetzung der Liquiditätsanlagen sind in der Übersicht Bestand Liquidität dargestellt. Von der Gesamtliquidität von TEUR sind TEUR zur Einhaltung der gesetzlichen Mindestliquidität vorgesehen. Zur Erfüllung von Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben sind 405 TEUR, für Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung TEUR, für Verbindlichkeiten aus anderen Gründen 545 TEUR sowie TEUR für die Ertragsausschüttung reserviert. Den Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung stehen Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung in Höhe von TEUR gegenüber. Die Rückstellungen in Höhe von 254 TEUR betreffen überwiegend Prüfungskosten, Kosten für steuerliche Beratung und Instandhaltung. Übersicht Kredite Kreditvolumen (direkt) in % des Verkehrswertes aller Fondsimmobilien Kreditvolumen (indirekt über Beteiligungsgesellschaften) in % des Verkehrswertes aller Fondsimmobilien in TEUR in TEUR Euro-Kredite ,1 0,0 0,0 Gesamt ,1 0,0 0,0 Übersicht Währungsrisiken Zum Berichtsstichtag bestehen keine Währungsrisiken. Übersicht Zinsänderungsrisiko in TEUR in % unter 1 Jahr 0 0,0 1-2 Jahre 0 0,0 2-5 Jahre , Jahre ,7 über 10 Jahre ,6 Gesamt ,0 10

11 Ende der Laufzeit der Kredite In % des Kreditvolumens 1 (Basis Kalenderjahr) Ende der Zinsfestschreibung In % des Kreditvolumens 1 (Basis Kalenderjahr) 1 Kreditvolumen gesamt TEUR. 11

12 Personal und Organisation In dem Berichtszeitraum ergaben sich keine Änderungen in der Organisation und Personalstruktur bezüglich des Sondervermögens. München, Catella Real Estate AG H. Fillibeck X. Jongen Dr. B. Thalmeier J. Werner Vorstand Vorstand Vorstand Vorstand 12

13 Übersicht Vermietung Vermietungsinformationen Vermietungsinformationen 1 in % DE direkt Gesamt direkt Gesamt indirekt Gesamt direkt und indirekt Jahresmietertrag Büro 27,8 27,8 0,0 27,8 Jahresmietertrag Handel/ Gastronomie 11,1 11,1 0,0 11,1 Jahresmietertrag Hotel 0,6 0,6 0,0 0,6 Jahresmietertrag Industrie (Lager, Hallen) 1,7 1,7 0,0 1,7 Jahresmietertrag Wohnen 46,3 46,3 0,0 46,3 Jahresmietertrag Freizeit 8,4 8,4 0,0 8,4 Jahresmietertrag Kfz 3,6 3,6 0,0 3,6 Jahresmietertrag Andere 0,5 0,5 0,0 0,5 Leerstand Büro 0,2 0,2 0,0 0,2 Leerstand Handel/ Gastronomie 0,5 0,5 0,0 0,5 Leerstand Hotel 0,0 0,0 0,0 0,0 Leerstand Industrie (Lager, Hallen) 0,4 0,4 0,0 0,4 Leerstand Wohnen 0,8 0,8 0,0 0,8 Leerstand Freizeit 0,0 0,0 0,0 0,0 Leerstand Kfz 0,2 0,2 0,0 0,2 Leerstand Andere 0,0 0,0 0,0 0,0 Vermietungsquote 98,1 98,1 0,0 98,1 1 Berechnung der Jahresmieterträge auf Basis der Nettosollmieten; Berechnung der Leerstände und Vermietungsquote auf Basis der Bruttosollmieten. 13

14 Übersicht Vermietung Restlaufzeit der Mietverträge (Basis: Nettosollmieten) Restlaufzeit der Mietverträge in % DE Gesamt direkt Gesamt indirekt Gesamt direkt und indirekt Wohnraummietverträge 46,5 46,5 0,0 46, ,6 0,6 0,0 0, ,0 7,0 0,0 7, ,4 8,4 0,0 8, ,1 7,1 0,0 7, ,2 6,2 0,0 6, ,4 7,4 0,0 7, ,2 2,2 0,0 2, ,2 0,2 0,0 0, ,1 0,1 0,0 0, ,0 2,0 0,0 2, ,3 12,3 0,0 12,3 Restlaufzeit der Mietverträge (Basis: Nettosollmieten) Mietverträge über Wohnraum können vom Mieter unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Kalendermonats gekündigt werden ( 573 c Abs.1 BGB). Die Darstellung erfolgt aggregiert in der Spalte Wohnraummietverträge. Die Abbildung der auslaufenden Gewerbe- und Stellplatzmietverträge erfolgt detailliert für die Jahre 2017 bis

15 Zusammengefasste Vermögensaufstellung zum 30. November 2017 A. Vermögensgegenstände EUR EUR Anteil am Fondsvermögen in % I. Immobilien (siehe Vermögensaufstellung, Teil I: Immobilienverzeichnis) 1. Mietwohngrundstücke ,00 25,67 2. Geschäftsgrundstücke ,00 43,69 3. Gemischtgenutzte Grundstücke ,00 44,20 Summe der Immobilien ,00 113,56 II. III. IV. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften (siehe Vermögensaufstellung, Teil I: Immobilienverzeichnis) Summe der Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 0,00 0,00 Liquiditätsanlagen (siehe Vermögensaufstellung, Teil II: Bestand der Liquidität) 1. Bankguthaben ,80 Summe der Liquiditätsanlagen ,80 8,32 Sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung ,39 2. Forderungen an Immobilien-Gesellschaften 0,00 3. Zinsansprüche 0,00 4. Anschaffungsnebenkosten bei Immobilien ,23 bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 0,00 5. Andere ,39 Summe der Sonstigen Vermögensgegenstände ,01 3,63 Summe Vermögensgegenstände ,81 125,51 15

16 B. Schulden EUR EUR Anteil am Fondsvermögen in % I. Verbindlichkeiten aus 1. Krediten ,23 2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben ,68 3. Grundstücksbewirtschaftung ,71 4. anderen Gründen ,19 Summe der Verbindlichkeiten ,81 25,42 II. Rückstellungen ,17 0,09 Summe der Schulden ,98 25,51 C. Fondsvermögen ,83 100,00 Anteilwert (EUR) 16,00 Umlaufende Anteile (Stück) Zum Berichtsstichtag gibt es keine Fremdwährungspositionen. 16

17 Erläuterungen zur Vermögensaufstellung Fondsvermögen Zum Stichtag beträgt das Fondsvermögen TEUR. Dies entspricht bei Anteilen zum Ende der Berichtsperiode (Stand : ) einem Anteilpreis von 16,00 EUR. Im Berichtszeitraum wurden Anteile ausgegeben und Anteile zurückgenommen. Dies entspricht einem Netto-Mittelzufluss von TEUR. Zum Berichtsstichtag zählen dreizehn in Deutschland (München) befindliche, direkt gehaltene Objekte zum Portfolio des Catella MAX. Detaillierte Informationen zur Zusammensetzung des Immobilienvermögens sind im Immobilienverzeichnis dargestellt. Immobilien Das Immobilienvermögen der direkt gehaltenen Liegenschaften beläuft sich zum Berichtsstichtag auf insgesamt TEUR. Es setzt sich aus zwei Wohnimmobilien, sechs Geschäftsgrundstücken und fünf gemischt genutzten Grundstücken zusammen. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften Zum Berichtsstichtag bestanden keine Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften. Liquiditätsanlagen Die Liquiditätsanlagen belaufen sich zum Stichtag auf TEUR (Stand : TEUR) und werden allesamt auflaufenden Bankkonten gehalten. Detaillierte Informationen zur Zusammensetzung der Liquiditätsanlagen sind in der Übersicht Bestand Liquidität dargestellt. Von der Gesamtliquidität von TEUR sind TEUR zur Einhaltung der gesetzlichen Mindestliquidität vorgesehen. Zur Erfüllung von Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben sind 405 TEUR, für Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung TEUR, für Verbindlichkeiten aus anderen Gründen 545 TEUR sowie TEUR für die Ertragsausschüttung reserviert. Den Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung stehen Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung in Höhe von TEUR gegenüber. Die Rückstellungen in Höhe von 254 TEUR betreffen überwiegend Prüfungskosten, Kosten für steuerliche Beratung und Instandhaltung. Sonstige Vermögensgegenstände Die sonstigen Vermögensgegenstände betragen zum Berichtsstichtag TEUR. Die Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung (3.295 TEUR) setzen sich zusammen aus Mietforderungen in Höhe von 120 TEUR sowie Forderungen aus umlagefähigen Betriebskosten in Höhe von TEUR. Es bestehen keine Zinsansprüche aus Bankzinsen. Die fortgeführten Anschaffungsnebenkosten der Immobilien betragen zum Stichtag TEUR. In den anderen Forderungen in Höhe von 198 TEUR sind im Wesentlichen Kosten für die Aufstockung des Objektes Luisenstraße (87 TEUR) sowie Forderungen aus Umsatzsteuer (43 TEUR) enthalten. 17

18 Verbindlichkeiten Die Summe der Verbindlichkeiten beträgt zum Stichtag TEUR. In den Verbindlichkeiten aus Krediten werden Darlehen in Höhe von TEUR zur Finanzierung der Objekte ausgewiesen. Unter den Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung in Höhe von TEUR werden mit TEUR insbesondere die Vorauszahlungen auf Betriebskosten ausgewiesen. Die Verbindlichkeiten aus anderen Gründen über 545 TEUR enthalten Verbindlichkeiten aus Darlehenszinsen in Höhe von 106 TEUR, Verbindlichkeiten aus Umsatzsteuern in Höhe von 102 TEUR, Verbindlichkeiten aus Verwaltungskosten in Höhe von 203 TEUR sowie übrige Verbindlichkeiten in Höhe von 134 TEUR. Rückstellungen Zum Stichtag bestanden Rückstellungen für Kosten der steuerlichen Beratung, für Prüfungs- und Veröffentlichungskosten und für Nachbewertungen in Höhe von insgesamt 56 TEUR sowie Rückstellungen für Instandhaltung und Bau in Höhe von 198 TEUR. 18

19 Vermögensaufstellung zum 30. November 2017 Teil I: Immobilienverzeichnis 1 I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung 2 Lfd. Nr. Lage des Grundstücks 1 Augustenstraße DE München Maxvorstadt Augustenstraße 79 2 Luisenstraße DE München Maxvorstadt Luisenstraße 51+53, Theresienstraße 47a 3 Schwanseestraße DE München Obergiesing Schwanseestraße 54, 56, 58, Oberaudorfer Straße 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17 Scharfreiterstraße 1e, 3, 5, 7, 7a, 9, 11 Art des Grundstücks Art der Nutzung 3 in % G 65,2 24,8 3,4 6,3 0,3 G 35,6 44,9 3,2 8,6 7,5 0,2 W 0,6 0,7 0,2 2,6 96,0 B G/H W K I B G/H I W Ho K B G/H I K W Erwerbsdatum RND / / / Pasinger Triangel DE München Pasing Josef-Retzer-Straße 44 48, Bodenstedtstraße 51 W/G 0,7 22,0 18,1 6,3 52,8 I B G/H K W 08/ Leopoldstraße DE München Maxvorstadt Leopoldstraße 7 6 Adlzreiterstraße DE München Ludwigsvorstadt Adlzreiterstraße 14 7 Schwanthalerstraße DE München Ludwigvorstadt Schwanthalerstraße 75/75a G 65,4 25,7 1,6 6,3 1,0 W 1,7 98,3 G 87,2 4,3 7,9 0,2 0,4 B G/H I K A A W B K W I A 11/ / / Art des Grundstücks Art der Nutzung Ausstattungsmerkmale E Erbbaurecht A Andere A Außenstellplätze G Geschäftsgrundstück B Büro F Fernwärme, -kälte GB Grundstück im Zustand der Bebauung F Freizeit G Garage W/G Gemischt genutztes Grundstück G/H Gastronomie, Handel K Klimaanlage T Teileigentum Ho Hotel LA Lastenaufzug W Mietwohngrundstück I Industrie (Lager, Hallen) PA Personenaufzug K Kfz-Stellplätze E Einzel-/Etagenheizung W Wohnen 1 Die Immobilien wurden innerhalb der einzelnen Kategorien in Abweichung vom Leitfaden des BVI nicht nach Ort, sondern nach dem Datum des Erwerbes angeordnet. 2 Sämtliche Angaben lt. Gutachten, sofern nicht anders angegeben. Abweichende Werte zweier Gutachten, die das gleiche Objekt betreffen, sind durch unterschiedliche Wertungen bzw. Berechnungen der externen Bewerter bedingt. 3 Die Nutzflächenaufteilung erfolgt auf Grundlage des Jahres-Nettosollmietertrags. 4 Übergang von Nutzen und Lasten. 5 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes gemäß Gutachten des externen Bewerters in Jahren. 19

20 Lfd. Nr. Lage des Grundstücks Baujahr/Umbaujahr Grundstücksgröße in m² Nutzfläche Gewerbe in m² Nutzfläche Wohnen Ausstattungsmerkmale 1 Augustenstraße DE München Maxvorstadt Augustenstraße / (Teilsanierung) G, LA, PA / A, LA, PA 2 Luisenstraße DE München Maxvorstadt Luisenstraße 51+53, Theresienstraße 47a Ca (Luisenstraße 51) 1950 (Luisenstraße 53) (Renovierung) (Renovierung) ,9/4.573,6 967,5/969,8 A, PA 3 Schwanseestraße DE München Obergiesing Schwanseestraße 54, 56, 58, Oberaudorfer Straße 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, Scharfreiterstraße 1e, 3, 5, 7, 7a, 9, 11 4 Pasinger Triangel DE München Pasing Josef-Retzer-Straße 44 48, Bodenstedtstraße / (Teilsanierung) 2013/ (Modernisierung) ,9/133, ,4/ , , ,6 G, PA G 5 Leopoldstraße DE München Maxvorstadt Leopoldstraße (Modernisierung) 2013 (Sanierung Tiefgarage) ,6 - A, F, G, PA 6 Adlzreiterstraße DE München Ludwigsvorstadt Adlzreiterstraße ,0/107, ,7/ 2.081,7-7 Schwanthalerstraße DE München Ludwigvorstadt Schwanthalerstraße 75 / 75a ,7 551,1 F, G, PA 20

21 I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung 1 Lfd. Nr. Lage des Grundstücks 8 Verdistraße DE München Obermenzing Verdistraße 45 9 Landsberger Straße DE München Pasing Landsberger Straße Riesenfeldstraße DE München Milbertshofen Riesenfeldstraße Campus neue balan DE München Haidhausen Claudius Keller Straße 7 12 Tumblinger Straße DE München Ludwigvorstadt Tumblinger Straße 34, 34a, Parkview DE München Schwabing Domagstr./Gertrud-Grunow-Str Art des Grundstücks Art der Nutzung 2 in % W/G 19,3 2,7 75,8 2,2 G 53,5 19,4 0,8 21,3 4,7 0,3 W/G 50,8 4,7 2,9 34,1 3,8 3,7 G 99,6 0,4 W/G 10,8 13,1 13,4 62,7 0,1 W/G 2,1 89,8 8,2 G/H I W K B G/H I W K A B G/H I W K A F A B G/H I W A G/H W K Erwerbsdatum RND / / / / /47 11/ /53 10/ Art des Grundstücks Art der Nutzung Ausstattungsmerkmale E Erbbaurecht A Andere A Außenstellplätze G Geschäftsgrundstück B Büro F Fernwärme, -kälte GB Grundstück im Zustand der Bebauung F Freizeit G Garage W/G Gemischt genutztes Grundstück G/H Gastronomie, Handel K Klimaanlage T Teileigentum Ho Hotel LA Lastenaufzug W Mietwohngrundstück I Industrie (Lager, Hallen) PA Personenaufzug K Kfz-Stellplätze E Einzel-/Etagenheizung W Wohnen II. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung liegen zum Stichtag nicht vor. III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung liegen zum Stichtag nicht vor. IV. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung liegen zum Stichtag nicht vor. 1 Sämtliche Angaben lt. Gutachten, sofern nicht anders angegeben. Abweichende Werte zweier Gutachten, die das gleiche Objekt betreffen, sind durch unterschiedliche Wertungen bzw. Berechnungen der externen Bewerter bedingt. 2 Die Nutzflächenaufteilung erfolgt auf Grundlage des Jahres-Nettosollmietertrags. 3 Übergang von Nutzen und Lasten. 4 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes gemäß Gutachten des externen Bewerters in Jahren. 21

22 Lfd. Nr. Lage des Grundstücks 8 Verdistraße DE München Obermenzing Verdistraße 45 9 Landsberger Straße DE München Pasing Landsberger Straße Baujahr/Umbaujahr Grundstücksgröße in m² Nutzfläche Gewerbe in m² Nutzfläche Wohnen , ,6 G, PA Ausstattungsmerkmale , ,5 A, F, G, K, PA 10 Riesenfeldstraße DE München Milbertshofen Riesenfeldstraße (Komplettsanierung außer Tiefgarage) , ,0 A, F, G, PA 11 Campus neue balan DE München Haidhausen Claudius Keller Straße 7 12 Tumblinger Straße DE München Ludwigvorstadt Tumblinger Straße 34, 34a, /1905/ /2003/ ,0 - A, F, PA 3.660/ , ,4 F, PA 13 Parkview DE München Schwabing Domagstr./Gertrud-Grunow-Str ,0/244, ,2 E, G, PA 22

23 Übersicht Verkehrswerte und Mieten I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung Lfd. Nr. Immobilie Zeitraumbezogene Leerstandsquote pro Objekt 1 in % Branche des Hauptmieters Restlaufzeit der Mietverträge in Jahren 2 Nettosollmiete annualisiert 3 in TEUR 1 Augustenstraße DE München Maxvorstadt 2 Luisenstraße DE München Maxvorstadt 3 Schwanseestraße DE München Obergiesing 4 Pasinger Triangel DE München Pasing 5 Leopoldstraße DE München Maxvorstadt 6 Adlzreiterstraße DE München Ludwigsvorstadt 7 Schwanthalerstraße DE München Ludwigsvorstadt 8 Verdistraße DE München Obermenzing 9 Landsberger Straße DE München Pasing 10 Riesenfeldstraße DE München Milbertshofen 11 Campus neue balan DE München Haidhausen 12 Tumblinger Straße DE München Ludwigsvorstadt 13 Parkview DE München Schwabing 1,0 Groß- und Einzelhandel 3,0 Groß- und Einzelhandel 3,2 576,0 6, ,2 2,0 Individuals 0, ,7 1,0 Freie Berufe 1,0 511,1 0,0 Finanzwesen, Versicherungen 2,6 791,0 7,0 Individuals 0,2 320,9 0,0 Technologie 2, ,9 0,0 Soziale Einrichtung, Hilfsorganisation 1,0 Groß- und Einzelhandel 13,7 702,9 2,8 811,2 1,0 Technologie 3, ,9 0,0 Schulung, Ausbildung 6,0 Hotel, Gastronomie 14, ,6 1,0 731,3 0,0 Individuals 0, ,4 1 Zeitraumbezogene Leerstandsquote im Geschäftsjahr, Basis Jahres-Bruttosollmiete. 2 Durchschnittlich gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge in Jahren auf Basis der Nettosollmiete. 3 Werte per

24 Lfd. Nr. Immobilie Nettosollmiete 1 Gutachterliche Bewertungsmiete 2 Aktueller Verkehrswert lt. Gutachten 3 Fremdfinanzierungsquote 4 1 Augustenstraße DE München Maxvorstadt 2 Luisenstraße DE München Maxvorstadt 3 Schwanseestraße DE München Obergiesing 4 Pasinger Triangel DE München Pasing 5 Leopoldstraße DE München Maxvorstadt 6 Adlzreiterstraße DE München Ludwigsvorstadt 7 Schwanthalerstraße DE München Ludwigsvorstadt 8 Verdistraße DE München Obermenzing 9 Landsberger Straße DE München Pasing 10 Riesenfeldstraße DE München Milbertshofen 11 Campus neue balan DE München Haidhausen 12 Tumblinger Straße DE München Ludwigsvorstadt 13 Parkview DE München Schwabing in % in TEUR in TEUR in % 4,0 575, ,0/14.780,0 0,0 3, ,5/1.111, ,0/26.280,0 0,0 3, ,5/2.116, ,0/63.370,0 18,9 3,9 511,8/512, ,0/13.490,0 15,9 4,4 782, ,0/18.130,0 30,5 3,1 294,5/322, ,0/10.720,0 0,0 4, ,4/1.121, ,0/25.600,0 23,3 4,2 701, ,0/16.080,0 29,7 3,9 818,7/817, ,0/20.680,0 38,9 4, , ,0/26.840,0 38,9 5, , ,0/20.440,0 33,6 3,2 739,3/733, ,0/23.330,0 0,0 3, ,4/1.546, ,0/48.400,0 27,6 1 (Annualisiert) bezogen auf die Verkehrswerte. 2 Jahresrohertrag laut Gutachten des externen Bewerters. Abweichende Werte zweier Gutachten, die das gleiche Objekt betreffen, sind durch unterschiedliche Wertungen bzw. Berechnungen der externen Bewerter bedingt. 3 Ansatz Nettokaufpreis für drei Monate, ab Erstbewertung Ansatz Mittelwert aus Gutachten der externen Bewerter. 4 Bezogen auf die Verkehrswerte zum Stichtag. 24

25 Übersicht Anschaffungskosten I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung Lfd. Nr. Immobilie Kaufpreis 1 Augustenstraße DE München Maxvorstadt 2 Luisenstraße DE München Maxvorstadt 3 Schwanseestraße DE München Obergiesing 4 Pasinger Triangel DE München Pasing 5 Leopoldstraße DE München Maxvorstadt 6 Adlzreiterstraße DE München Ludwigsvorstadt 7 Schwanthalerstraße DE München Ludwigsvorstadt 8 Verdistraße DE München Obermenzing 9 Landsberger Straße DE München Pasing 10 Riesenfeldstraße DE München Milbertshofen 11 Campus neue balan DE München Haidhausen 12 Tumblinger Straße DE München Ludwigsvorstadt 13 Parkview DE München Schwabing Angaben zur Immobilie gesamt - davon Gebühren und Steuern - davon sonstige Kosten ANK des in TEUR in TEUR in TEUR in TEUR in % in TEUR in TEUR in Monaten 7.550,0 581,2 264,2 317,0 7,7 28,8 129,4 27 bzw. Baukosten Anschaffungsnebenkosten Kaufpreises Im Berichtszeitraum abgeschriebene ANK Zur Abschreibung verbleibende ,7 986,6 455,1 531,5 7,0 48,8 227, , ,5 542,5 680,0 3,1 60,1 300, ,0 531,6 304,9 226,7 6,1 26,6 141, ,8 649,2 412,6 236,6 5,4 32,4 188, ,3 550,1 205,9 344,2 9,3 27,5 187, ,0 936,1 558,1 378,0 5,7 46,7 358, ,9 903,2 399,0 504,2 7,9 45,1 435, ,0 720,9 437,5 283,4 5,5 36,0 390, , ,3 660,3 793,1 7,6 72,5 894, ,9 870,6 520,5 350,1 4,7 43,8 584, , ,0 630,0 432,0 5,8 53,1 735, , , , ,3 6,5 136, ,2 106 ANK Vorauss. verbleibender AfA-Zeitraum II. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung liegen zum Stichtag nicht vor. III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung liegen zum Stichtag nicht vor. IV. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung liegen zum Stichtag nicht vor. 25

26 Verzeichnis der Käufe und Verkäufe Käufe I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung Ankäufe von direkt gehaltenen Immobilien in Ländern mit Euro-Währung fanden im Berichtszeitraum nicht statt. II. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung Ankäufe von direkt gehaltenen Immobilien in Ländern mit anderer Währung fanden im Berichtszeitraum nicht statt. III. Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit EUR-Währung Ankäufe von Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit EUR-Währung fanden im Berichtszeitraum nicht statt. IV. Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit anderer Währung Ankäufe von Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit anderer Währung fanden im Berichtszeitraum nicht statt. Verkäufe I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung Verkäufe von direkt gehaltenen Immobilien in Ländern mit EUR Währung fanden im Berichtszeitraum nicht statt. II. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung Verkäufe von direkt gehaltenen Immobilien in Ländern mit anderer Währung fanden im Berichtszeitraum nicht statt. III. Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit EUR-Währung Verkäufe von Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit EUR-Währung fanden im Berichtszeitraum nicht statt. IV. Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit anderer Währung Verkäufe von Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit anderer Währung fanden im Berichtszeitraum nicht statt. 26

27 Vermögensaufstellung zum 30. November 2017 Teil II: Bestand der Liquidität Bei den Liquiditätsanlagen mit einem Gesamtvolumen von TEUR (8,3% des Fondsvermögens) handelt es sich in voller Höhe um Bankguthaben. Bank UniCredit Bank AG (Bayerische HypoVereinsbank AG) Geldanlagekonto Betrag in TEUR Caceis Bank S.A., Germany Branch, München Areal Bank AG 980 Deutsche Bank AG Betrag in Fremdwährung Summe Die Mieteingangs- und Betriebskostenkonten weisen einen Endbestand von insgesamt 971 TEUR aus. Diese werden komplett bei der UniCredit Bank AG (Bayerische HypoVereinsbank AG) ohne Verzinsung gehalten. Die Geldanlagen werden bei Drittinstituten gehalten. Es bestehen keine Konzernverbindungen mit der Catella Real Estate AG. I. Geldmarktinstrumente Stand Geldmarktinstrumente liegen zum Stichtag nicht vor. - II. Investmentanteile Stand Investmentanteile liegen zum Stichtag nicht vor. - III. Wertpapiere Stand Wertpapiere liegen zum Stichtag nicht vor. - IV. Wertpapier-Pensionsgeschäfte und Wertpapier-Darlehensgeschäfte Stand Wertpapier-Pensionsgeschäfte und Wertpapier-Darlehensgeschäfte liegen zum Stichtag nicht vor. - V. Sicherungsgeschäfte Stand Devisentermingeschäfte Liegen zum Stichtag nicht vor. 2. Zins-Swaps Liegen zum Stichtag nicht vor. 27

28 Vermögensaufstellung zum 30. November 2017 Teil III: Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen, zusätzliche Erläuterungen EUR EUR EUR Anteil am Fondsvermögen in % I. Sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung ,39 1,14 davon Betriebskostenvorlagen ,62 davon Mietforderungen ,77 2. Zinsansprüche 0,00 0,00 3. Anschaffungsnebenkosten ,23 2,42 bei Immobilien ,23 bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 0,00 4. Andere ,39 0,07 davon aus Anteilsumsatz 0,00 davon aus Sicherungsgeschäften 0,00 Kurswert Verkauf Kurswert Stichtag Vorl. Ergebnis TEUR TEUR EUR 0,00 0,00 0,00 28

29 EUR EUR EUR Anteil am Fondsvermögen in % II. Verbindlichkeiten aus 1. Krediten ,23 23,98 davon kurzfristige Kredite ( 199 KAGB) 0,00 2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben ,69 0,14 3. Grundstücksbewirtschaftung ,71 1,11 4. anderen Gründen ,19 0,19 davon aus Anteilsumsatz 0,00 davon aus Sicherungsgeschäften 0,00 Kurswert Verkauf Kurswert Stichtag Vorl. Ergebnis TEUR TEUR EUR 0,00 0,00 0,00 III. Rückstellungen ,17 0,09 Fondsvermögen ,83 100,00 Anteilwert (EUR) 16,00 Umlaufende Anteile (Stück) Zum Berichtsstichtag gibt es keine Fremdwährungspositionen. 29

30 Ertrags- und Aufwandsrechnung für den Zeitraum vom 1. Juni 2017 bis zum 30. November 2017 EUR EUR EUR EUR I. Erträge 1. Zinsen aus Liquiditätsanlagen im Inland ,23 2. Zinsen aus Liquiditätsanlagen im Ausland (vor QSt) 0,00 3. Sonstige Erträge ,33 4. Erträge aus Immobilien ,73 5. Eigengeldverzinsung (Bauzinsen) 0,00 Summe der Erträge ,83 II. Aufwendungen 1. Bewirtschaftungskosten ,68 a) Betriebskosten ,84 b) Instandhaltungskosten ,14 c) Kosten der Immobilienverwaltung ,45 d) Sonstige Kosten ,25 2. Zinsen aus Kreditaufnahmen ,78 3. Verwaltungsvergütung ,80 4. Verwahrstellenvergütung ,97 5. Prüfungs- und Veröffentlichungskosten ,42 6. Sonstige Aufwendungen ,46 davon Kosten externer Bewerter ,14 Summe der Aufwendungen ,11 III. Ordentlicher Nettoertrag ,72 30

31 IV. EUR EUR EUR EUR Veräußerungsgeschäfte 1. Realisierte Gewinne 0,00 a) aus Immobilien 0,00 b) aus Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 0,00 c) aus Liquiditätsanlagen 0,00 d) Sonstiges 0,00 0,00 2. Realisierte Verluste 0,00 a) aus Immobilien 0,00 b) aus Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 0,00 c) aus Liquiditätsanlagen 0,00 d) Sonstiges 0,00 0,00 Ergebnis aus Veräußerungsgeschäften 0,00 Ertragsausgleich/Aufwandsausgleich ,56 V. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres ,28 VI. Nicht realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres Nicht 1. Nettoveränderung realisiertes Ergebnis der nicht des realisierten Geschäftsjahres Gewinne ,98 2. Nettoveränderung der nicht realisierten Verluste 0,00 3. Währungskursveränderungen 0,00 Summe der nicht realisierten Ergebnisse des Geschäftsjahres ,98 VII. Ergebnis des Geschäftsjahres ,26 31

32 Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung Erträge Die Erträge im Berichtszeitraum betragen insgesamt TEUR. Die Erträge aus Immobilien in Höhe von TEUR sind die erwirtschafteten Mieterträge der Immobilien. Insgesamt wurden im letzten Halbjahr negative Erträge aus Liquiditätsanlagen in Höhe von 22 TEUR erzielt. Diese resultieren aus Negativzinsen für Bankkonten. Die Position sonstige Erträge in Höhe von insgesamt 77 TEUR resultiert im Wesentlichen aus übrigen Erträgen aus der Bewirtschaftung der Immobilie. Aufwendungen Die Aufwendungen in Höhe von TEUR beinhalten Bewirtschaftungskosten, Kosten für Darlehenszinsen, Kosten der Verwaltung des Sondervermögens, Verwahrstellenvergütungen, Prüfungs- und Veröffentlichungskosten, Aufwendungen für Sachverständige sowie übrige Kosten. Die Bewirtschaftungskosten in Höhe von TEUR setzen sich aus Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Kosten der Immobilienverwaltung und sonstigen Kosten zusammen. Die Betriebskosten in Höhe von 49 TEUR betreffen die auf Mieter nicht umlegbaren Nebenkosten. Die Position Instandhaltungskosten in Höhe von TEUR bezieht sich auf die Maßnahmen zur langfristigen Werterhaltung. Bei den Kosten der Immobilienverwaltung in Höhe von 207 TEUR handelt es sich im Wesentlichen um Kosten der Hausverwaltung. Die sonstigen Kosten (75 TEUR) betreffen Kosten für Erst- und Neuvermietung der Objekte sowie übrige Aufwendungen und nicht abzugsfähige Vorsteuerbeträge. Im Berichtszeitraum fielen keine Erbbauzinsen an. Die Position Zinsaufwendungen (637 TEUR) beinhaltet Darlehenszinsen für die zur Finanzierung der Objekte aufgenommenen Kredite sowie sonstige Kosten für Darlehen. Im Berichtszeitraum fielen für die Vergütung an die Fondsverwaltung TEUR an. Die Ankaufsgebühren für die Objekte sind hier nicht enthalten, da diese nicht in den Aufwand gebucht werden, sondern als Anschaffungskosten des jeweiligen Objektes berücksichtigt werden. Die Verwahrstellenvergütung im abgelaufenen Halbjahr betrug 35 TEUR, die Prüfungs- und Veröffentlichungskosten 41 TEUR. Die Sachverständigenkosten des abgelaufenen Halbjahres belaufen sich auf 140 TEUR. Die sonstigen Aufwendungen sind die dem Sondervermögen gemäß 11 (5) BAB belastbaren Kosten; sie enthalten Beratungskosten in Höhe von 43 TEUR sowie sonstige Kosten in Höhe von 9 TEUR. 32

33 Ergebnis aus Veräußerungsgeschäften Es haben keine Veräußerungsgeschäfte in der Berichtsperiode stattgefunden. Ertragsausgleich Der Ertragsausgleich in Höhe von 13 TEUR ist der Saldo der von Anteilserwerbern im Berichtszeitraum als Ausgleich für aufgelaufene Erträge gezahlten Beträge bzw. vom Fonds bei Anteilrücknahme im Rücknahmepreis vergüteten Erträge. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres In Summe ergibt sich für das abgelaufene Halbjahr ein Ergebnis des Geschäftsjahres in Höhe von TEUR. Nicht realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres Das nicht realisierte Ergebnis des Berichtszeitraumes in Höhe von gesamt TEUR resultiert aus der Nettoveränderung des Halbjahres der nicht realisierten Gewinne bei Immobilien. 33

34 Anhang I. Angaben nach der Derivateverordnung Derivate lagen weder zum Stichtag noch während des Berichtszeitraums vor. II. Sonstige Angaben Anteilwert 16,00 EUR Umlaufende Anteile zum Stichtag (Stück)

35 III. Angaben zu den Verfahren zur Bewertung der Vermögensgegenstände Inhaltsverzeichnis I. Immobilien 1. Grundlagen der Immobilienbewertung 2. Ankaufs- und Regelbewertungen 3. Außerplanmäßige Nachbewertungen 4. Organisation der Bewertertätigkeit 5. Auswahl, Bestellung und Abberufung der Bewerter 5.1 Fachkunde und Unabhängigkeit der Bewerter 5.2 Qualifikationsnachweise des Bewerters 5.3 Versicherung 5.4 Honorar 6. Wertbegriff und Bewertungsmethoden 7. Bewertungsstichtage und Bewertungsfrequenz 8. Kontrollen über die Auswahl von Inputs, Quellen und Methoden für die Bewertung 9. Verfahren für den Informationsaustausch 10. Objektbesichtigungen 11. Bewertungsgutachten 12. Eskalationsmaßnahmen zur Beseitigung von Differenzen hinsichtlich der Bewertergutachten II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften III. Liquiditätsanlagen, Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen 1. Bankguthaben 2. Wertpapiere, Investmentanteile und Geldmarktpapiere 2.1 An einer Börse zugelassene/in organisiertem Markt gehandelte Vermögensgegenstände 2.2 Nicht an Börsen oder in organisierten Märkten gehandelte Vermögensgegenstände oder Vermögensgegenstände ohne handelbaren Kurs 2.3. Investmentanteile 2.4 Geldmarktinstrumente 3. Derivate 4. Wertpapier-Darlehen 5. Wertpapier-Pensionsgeschäfte 6. Forderungen 7. Anschaffungsnebenkosten 8. Verbindlichkeiten 9. Rückstellungen 9.1 Ansatz und Bewertung von Rückstellungen 9.2 Besonderheiten bei der Ermittlung von Rückstellungen für passive latente Steuern 10. Zusammengesetzte Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten 11. Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung 12. Eskalationsmaßnahmen zur Beseitigung von Differenzen bei sonstigen Vermögensgegenständen, Verbindlichkeiten und Rückstellungen IV. Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen V. Berechnung des Nettoinventarwerts je Anteil VI. Anlagestrategie des Sondervermögens und zulässige Vermögensgegenstände VII. Überprüfung der Bewertungsgrundsätze und verfahren VIII. Überprüfung des Werts der einzelnen Vermögensgegenstände 35

36 Die Bewertung der Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen des Sondervermögens erfolgt gemäß den Grundsätzen für die Kurs- und Preisfeststellung, die im Kapitalanlagegesetzbuch ( KAGB ) und der Kapitalanlage- Rechnungslegungs- und -Bewertungsverordnung (KARBV) genannt sind, sowie den folgenden Grundsätzen: I. Immobilien 1.Grundlagen der Immobilienbewertung Für die Bewertung von Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten und vergleichbaren Rechten nach dem Recht anderer Staaten ( Immobilien ) oder Immobilien, die für Rechnung des Sondervermögens erworben wurden, bestellt die Gesellschaft externe Bewerter ( Bewerter ) in ausreichender Zahl. Die Bewerter haben die nach dem KAGB und den Anlagebedingungen für das jeweilige Sondervermögen vorgesehenen Bewertungen durchzuführen. Die Bewerter haben insbesondere zu bewerten: die für Sondervermögen bzw. für Immobilien-Gesellschaften, an denen die Gesellschaft für Rechnung von Sondervermögen beteiligt ist, zum Kauf vorgesehenen Immobilien, für die ihm von der Gesellschaft die Zuständigkeit zur Bewertung zugewiesen ist; die zum Sondervermögen bzw. zu Immobilien-Gesellschaften, an denen die Gesellschaft für Rechnung von Sondervermögen beteiligt ist, gehörenden Immobilien, für die ihm von der Gesellschaft die Zuständigkeit zur Bewertung zugewiesen ist, mindestens in dem von den Anlagebedingungen der entsprechenden Sondervermögen vorgesehenen Turnus, sofern die Gesellschaft keinen früheren Auftrag erteilt; die zur Veräußerung vorgesehenen Immobilien von Sondervermögen bzw. der Immobilien-Gesellschaften, an denen die Gesellschaft für Rechnung von Sondervermögen beteiligt ist, und für die ihm von der Gesellschaft die Zuständigkeit zur Bewertung zugewiesen ist. Das Gutachten darf nicht länger vor Abschluss des Kaufvertrags erstellt worden sein, als dieses nach dem in den Anlagebedingungen der entsprechenden Sondervermögen vorgesehenen Turnus zulässig ist; 251 Abs. 1 Satz 3 KAGB ist zu beachten; die zu Sondervermögen bzw. zu Immobilien-Gesellschaften, an denen die Gesellschaft für Rechnung von Sondervermögen beteiligt ist, gehörenden Immobilien, für die ihm von der Gesellschaft die Zuständigkeit zur Bewertung zugewiesen ist, innerhalb von zwei Monaten nach der Bestellung eines Erbbaurechtes. Immobilien werden zum Zeitpunkt des Übergangs von Besitz/Nutzen und Lasten mit dem Kaufpreis angesetzt. Die Behandlung von Anschaffungsnebenkosten ist in Abschnitt III. 7.) geregelt. Weitere Einzelheiten zur Bewertung ergeben sich aus den Vorschriften des KAGB sowie der KARBV. 2. Ankaufs- und Regelbewertungen Die Ankaufsbewertung von in 231 Abs. 1 Nr. 1 bis 6 KAGB genannten Vermögensgegenständen ist bis zu einer Größe von 50 Miollionen Euro von einem Bewerter und ab einer Größe von mehr als 50 Millionen Euro von zwei voneinander unabhängigen Bewertern, die nicht zugleich regelmäßige Bewertungen nach 249, und 251 Satz 1 KAGB für die Gesellschaft durchführen, vorzunehmen. Entsprechendes gilt für Vereinbarungen über die Bemessung des Erbbauzinses und über dessen etwaige spätere Änderung. Vor der Bestellung des Erbbaurechts ist die Angemessenheit des Erbbauzinses entsprechend Satz 1 zu bestätigen. Die Ankaufsbewertung darf zum Ankaufszeitpunkt (notarielle Beurkundung) nicht älter als drei Monate sein. 36

37 Bei Immobilien, die nicht in Euro-Ländern belegen sind, ist in Bezug auf die Einhaltung der 50 Mio. Euro-Grenze der Umrechnungskurs zum Zeitpunkt der Beauftragung des Gutachtens maßgeblich. Die Regelbewertung sowie außerplanmäßige Bewertungen von Vermögensgegenständen im Sinne des 231 Absatz 1 KAGB sowie des 234 KAGB sind stets von zwei voneinander unabhängigen Bewertern durchzuführen. Zur Ermittlung eines Verkehrswertes pro Vermögensgegenstand wird aus den beiden unabhängig voneinander erstellten Gutachten der arithmetische Mittelwert berechnet. Der Wert der Vermögensgegenstände im Sinne des 231 Absatz 1 KAGB und des 234 KAGB ist innerhalb eines Zeitraums von drei Monaten zu ermitteln. Die Bewertungen werden gleichmäßig über das Quartal verteilt. Die erste Regelbewertung muss ausgehend vom Tag des Übergangs von Besitz/Nutzen und Lasten bzw. der Fertigstellung des Bauvorhabens innerhalb von drei Monaten erfolgen. 3. Außerplanmäßige Nachbewertungen Der Wert der Immobilien ist stets erneut zu ermitteln und anzusetzen, wenn nach Auffassung der Gesellschaft der zuletzt ermittelte Wert auf Grund von Änderungen wesentlicher Bewertungsfaktoren nicht mehr sachgerecht ist; die Gesellschaft hat ihre Entscheidung und die Gründe dafür nachvollziehbar zu dokumentieren. Mögliche signifikante Bewertungsfaktoren können beispielsweise sein: Umwelt Einflüsse aus Umweltkatastrophen wie z. B. Hochwasser, Brände, Vulkanausbrüche, Wirbelstürme, Erdbeben, Erdrutsche Grund und Boden Nach Erwerb bekannt gewordene o Verunreinigung von Grund und Boden durch Grundwasserverschmutzungen bedingt durch chemische Rückstände o Einlagerungen von unterirdischen Tanks und toxischen Reststoffen sowie Kampfmittel o Reststoffentsorgungen von Schlick, Klärschlamm, Farben, Lacken und Ölen o Gefahrenabfälle von giftigen Substanzen, asbesthaltige Materialien, radioaktive Strahlung Rechtliche Gegebenheiten o Rechtsverlust aufgrund von Enteignung nach 95 Abs. 1 S. 1 BauGB o Abschluss/Verlängerung/Beendigung von Mietverträgen o Insolvenzen von Mietern Sonstiges o Veränderung des Marktumfelds, z. B. Rendite- und Mietentwicklung o Schäden am Objekt/außerordentliche Investitionen 4. Organisation der Bewertertätigkeit Für die Organisation der Bewerter ist die Abteilung Valuation verantwortlich. Hierzu gehört insbesondere die Auswahl der Bewerter als auch die Prüfung der von den Bewertern erstellten Bewertungsgutachten. Eine Neufestlegung bzw. Anpassung der Organisation der Bewertertätigkeit kann z. B. bei einer Änderung der gesetzlichen Rahmenbedingungen oder aus internen Anlässen heraus erforderlich sein. 37

38 Valuation wählt die Bewerter nach fachlichen Kriterien aus und schlägt diese zur Bestellung vor. Valuation koordiniert den gesamten Prozess der Durchführung aller Bewertungen (Ankaufs- und Folgebewertungen) durch die Bewerter. Im Einzelnen gehören dazu: Festlegung und terminliche Überwachung der Bewertungsstichtage sowie das termingerechte Einholen objektspezifischer Daten und die Plausibilisierung derselben. Beauftragung der Bewerter unter Verwendung der zugelieferten Informationen und ggf. Teilnahme an den Objektbesichtigungen. Prüfung der Gutachten, ob alle zugrundegelegten Prämissen den Fakten entsprechen sowie deren anschließende interne Freigabe. Überprüfung der von den Bewertern ausgestellten Rechnungen auf Richtigkeit. Valuation überwacht die Einhaltung dieser Bewertungsgrundsätze und berichtet über Verstöße im Rahmen der internen Vorgaben. Die Gesellschaft hat jährlich einen Geschäftsverteilungsplan aufzustellen, der regelt, welcher Bewerter die Bewertung einer Immobilie zu welchem Stichtag durchführt. Die Geschäftsverteilung soll eine Vertretungsregelung für den Fall treffen, dass ein Bewerter (z. B. wegen Krankheit, Reisetätigkeit, Urlaub oder sonstiger Gründe) an der Ausübung seiner Tätigkeit gehindert ist. Ist ein Bewerter voraussichtlich längere Zeit (mehr als drei Monate) an der Erfüllung seiner Aufgaben gehindert, hat er die Gesellschaft unverzüglich hiervon zu unterrichten. 5. Auswahl, Bestellung und Abberufung der Bewerter Die Bestellung der Bewerter erfolgt durch die Gesellschaft auf Grundlage einer einzelvertraglichen Bestellung. Die Erfüllung der Anforderungen des KAGB ist im Rahmen der Beauftragung des jeweiligen Bewerters sicherzustellen. Die Auftragsbedingungen werden hierbei mit Bezug auf standardisierte Vertragsbedingungen für Bewerter innerhalb der Rahmenverträge bzw. der Einzelbeauftragungen schriftlich fixiert. Der Bewerter wird zunächst für einen Zeitraum von zwei Jahren bestellt. Eine einmalige Verlängerung um ein weiteres Jahr ist möglich. Bewertungsaufträge sind von der Gesellschaft an den nach der Geschäftsverteilung für die Bewertung der Immobilie zuständigen Bewerter schriftlich zu erteilen. In Eilfällen kann der Auftrag auch mündlich oder telefonisch erteilt werden; er ist dann schriftlich zu bestätigen. Ein Bewerter darf die wesentlichen Aufgabenbereiche seiner Bewertungsfunktion nicht an einen Dritten delegieren. Untergeordnete Tätigkeiten (z. B. Bezug von Marktdaten, Research, Geo-Informationen etc.) bleiben hiervon unberührt. Die Gesellschaft teilt die Bestellung eines Bewerters der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht ( BaFin ) mit. Das Vorliegen der Voraussetzungen nach 216 KAGB ist hierbei darzulegen. Ein Bewerter darf nur für einen Zeitraum von maximal drei Jahren bestellt werden. Die Einnahmen des Bewerters aus seiner Tätigkeit für die Gesellschaft dürfen 30 Prozent seiner Gesamteinnahmen, bezogen auf das Geschäftsjahr des Bewerters, nicht überschreiten. Jeder Bewerter hat der Gesellschaft eine schriftliche Mitteilung hierüber abzugeben. Die Gesellschaft darf den Bewerter erst nach Ablauf von zwei Jahren seit Ende des Zeitraums erneut als Bewerter bestellen. Auch ein Bewerter, der als Ankaufsbewerter gemäß 231 Abs. 2 KAGB für die Gesellschaft tätig war, darf als Bewerter gemäß 249 KAGB (Regelbewertung) erst dann tätig werden, wenn seit dem Stichtag seines letzten für die Gesellschaft erstellten Ankaufsbewertung zwei Jahre verstrichen sind. 38