Immobilienmarkt: Boom oder Blase?

Transkript

1 Illustration: MEYERSCHMITZMORKRAMER RHEIN GMBH Werbemitteilung Immobilienmarkt: Boom oder Blase? Antworten auf die wichtigsten Fragen zum Thema Immobilienblase ONE GROUP

2 Medienthema Immobilienblase Warum sprechen alle über das Thema? Bildquelle: istock.com/golero ONE Composing: GROUP 2018 McMakler2

3 Medienthema Immobilienblase Deutsche Medien und die Blase 24. Oktober Februar September 2017 ONE GROUP

4 Alternatives Immobilien-Investment Deutscher Wohnimmobilienmarkt ist stabil Auch in Krisenzeiten keine Preiseinbrüche am Wohnimmobilienmarkt Wohnen ist kein Konsumgut, sondern ein Grundbedürfnis des Menschen Konjunktureinbruch und hohe Arbeitslosigkeit Konjunktureinbruch in Folge von 9/11 Weltwirtschaftskrise Immobilienindex Wohnen (Index 1975 = 100; 49 Städte West-Deutschland) 200 Ölpreiskrise Quelle: bulwiengesa-immobilienindex 2015 ONE GROUP

5 Medienthema Immobilienblase Wohnraum: In Metropolen klafft eine Angebotslücke ONE GROUP

6 Immobilienblase Welches Risiko besteht in Deutschland? Bildquelle: istock.com/golero ONE Composing: GROUP 2018 McMakler6

7 Immobilienblase: Welches Risiko besteht in Deutschland? Die Gefahr einer Blase besteht, wenn EXKURS die Kaufpreise schneller als die Mieten steigen, die Kaufpreise schneller als die Einkommen steigen, in spekulativer Erwartung immer mehr Wohnungen gebaut werden (als benötigt sind), immer mehr und in spekulativer Erwartung Kredite aufgenommen werden. ONE GROUP

8 Immobilienblase: Welches Risiko besteht in Deutschland? Die Gefahr einer Blase besteht, wenn EXKURS die Kaufpreise schneller als die Mieten steigen, die Kaufpreise schneller als die Einkommen steigen, in spekulativer Erwartung immer mehr Wohnungen gebaut werden (als benötigt sind), immer mehr und in spekulativer Erwartung Kredite aufgenommen werden. Leichte Entkoppelung der Kaufpreise von den Mieten erst seit 2010 Anstieg der Kaufpreise besonders in Metropolen Metropolen: Natürlicher Preisanstieg auf Grund der hohen Nachfrage und des knappen Angebotes Insgesamt ist in Deutschland das Verhältnis von Mietzu Kaufpreisen seit 1980 gesunken ONE GROUP

9 Immobilienblase: Welches Risiko besteht in Deutschland? Die Gefahr einer Blase besteht, wenn EXKURS die Kaufpreise schneller als die Mieten steigen, die Kaufpreise schneller als die Einkommen steigen, in spekulativer Erwartung immer mehr Wohnungen gebaut werden (als benötigt sind), immer mehr und in spekulativer Erwartung Kredite aufgenommen werden. Die Pro-Kopf-Kaufkraft in Deutschland steigt im Jahr 2017 um 1,7 % auf EUR Schuldenlast der privaten Haushalte sinkt In Metropolen herrscht die höchste Kaufkraft Wohnraum bleibt erschwinglich: Zusammenspiel zwischen hoher Nachfrage, niedrigen Zinsen und vorhandener Kaufkraft begünstigt Erwerb von Wohnraum Quelle: GfK Kaufkraft Deutschland 2017 *Index je Einwohner, 100= Landesdurchschnitt i. H. v. EUR pro Einwohner ONE GROUP

10 Immobilienblase: Welches Risiko besteht in Deutschland? Die Gefahr einer Blase besteht, wenn EXKURS die Kaufpreise schneller als die Mieten steigen, die Kaufpreise schneller als die Einkommen steigen, in spekulativer Erwartung immer mehr Wohnungen gebaut werden (als benötigt sind), immer mehr und in spekulativer Erwartung Kredite aufgenommen werden. Die Pro-Kopf-Kaufkraft in Deutschland steigt im Jahr 2017 um 1,7 % auf EUR Schuldenlast der privaten Haushalte sinkt In Metropolen herrscht die höchste Kaufkraft Wohnraum bleibt erschwinglich: Zusammenspiel zwischen hoher Nachfrage, niedrigen Zinsen und vorhandener Kaufkraft begünstigt Erwerb von Wohnraum ONE GROUP

11 Immobilienblase: Welches Risiko besteht in Deutschland? Die Gefahr einer Blase besteht, wenn EXKURS die Kaufpreise schneller als die Mieten steigen, die Kaufpreise schneller als die Einkommen steigen, in spekulativer Erwartung immer mehr Wohnungen gebaut werden (als benötigt sind), immer mehr und in spekulativer Erwartung Kredite aufgenommen werden Wohnungen müssten jedes Jahr gebaut werden, um die Nachfrage zu decken Wohnungen wurden im Jahr 2016 fertiggestellt In Metropolen klafft eine Angebotslücke ONE GROUP

12 Immobilienblase: Welches Risiko besteht in Deutschland? Die Gefahr einer Blase besteht, wenn EXKURS die Kaufpreise schneller als die Mieten steigen, die Kaufpreise schneller als die Einkommen steigen, in spekulativer Erwartung immer mehr Wohnungen gebaut werden (als benötigt sind), immer mehr und in spekulativer Erwartung Kredite aufgenommen werden. Anstieg entspricht der Nachfrage nach Wohnraum Finanzierungen mit langer Zinsbindung minimieren Zinsänderungsrisiken Der Tilgungsanteil ist in den letzten Jahren immer weiter gestiegen Durchschnittliche Zinsbindung bei Wohnungsbaukrediten: 14,5 Jahre Durchschnittlicher Tilgungsanteil: 3,2 %

13 Immobilienblase: Welches Risiko besteht in Deutschland? Fazit: Keine Gefahr für eine Immobilienblase 8 Gründe, die gegen eine Blasenbildung sprechen: 1. Weiterhin hohe Nachfrage nach Wohnraum in Großstädten Singularisierung und Urbanisierung 2. Angebot kommt nicht hinterher: Bereits bestehende Angebotslücke in Metropolen 3. Wohnungsbauprogramme greifen kaum oder nur schleppend 4. Niedrige Zinsen und hohe Haushaltseinkommen führen weiterhin zu guter Erschwinglichkeit 5. Wesentlicher Faktor fehlt: Eine starke und spekulative Kreditvergabe der Banken 6. Hohe Standards minimieren Kreditausfall- und Zinsänderungsrisiken 7. Regierung steuert mit neuem Gesetz gegen die Bildung einer eventuellen Immobilienblase 8. Zinsniveau droht nicht kurzfristig signifikant zu steigen ONE GROUP

14 Der Investitionsansatz Illustration: bogevischs buero architekten & stadtplaner GmbH ONE GROUP

15 Investitionsansatz Alternatives Immobilien-Investment Möglichkeit 1 KAUFEN, HALTEN UND VERWALTEN Einkauf: hohes Preisniveau? lange Investitionsdauer (zeit)aufwendige Verwaltung Verkauf: unbekanntes Preisniveau sinkende Mietrenditen Möglichkeit 2 ENTWICKELN / FINANZIEREN Keine Bestandshaltung kurze Laufzeit kein Verwaltungsaufwand Verkauf: auf derzeitigem Preisniveau attraktive Renditen ONE GROUP

16 Investitionsansatz Wohnraum wird benötigt Kapital auch Finanzierung von Wohnungsbauvorhaben nur noch zu 70 bis 80 % durch Bankenkredite Rest muss der Projektentwickler aus Eigenmitteln beisteuern Zusätzlich hoher Kapitalbedarf durch parallele Projektentwicklungen Fazit: Eigenmittelbedarf bei Projektentwicklern stark gestiegen ONE GROUP schließt Finanzierungslücke: ONE GROUP steht Projektentwicklern beispielsweise mit dem Kapital der ProReal Deutschland Serie als Finanzierungspartner zur Seite. *modellhafte Quote Quelle: ISARIA Wohnbau AG 2017 ONE GROUP

17 Investitionsansatz Immobilienunternehmen auf alternative Finanzierungsinstrumente Umfrage * zum Thema alternative Finanzierungsinstrumente bestätigt Investitionsansatz: 59 % der Projektentwickler wollen alternative Finanzierungsinstrumente ausbauen 38 % brauchen 2017 mehr als EUR 100 Mio. Kapital (Eigenkapital + Fremdkapital) Kapitalbedarf % 12% 47% 17% 15% bis EUR 50 Mio. EUR 51 Mio. bis EUR 100 Mio. EUR 101 Mio. bis EUR 200 Mio. EUR 201 Mio. bis EUR 500 Mio. EUR 501 Mio. bis EUR 1 Mrd. * Die BF.direkt AG hat die Befragung im Januar und Februar 2017 durchgeführt. Insgesamt wurden 191 Fragebögen versendet, 38 Unternehmen antworteten, was einer Rücklaufquote von 19,9 % entspricht. Quelle: BF.direkt AG 2017 ONE GROUP

18 Handelnde Partner One Group GmbH und ISARIA Wohnbau AG Foto: kantver Fotolia ONE GROUP

19 Handelnde Partner ISARIA TOP 3 Projektentwickler für Wohnungen in München, Top 8 in Stuttgart In 20 Jahren Wohnungen realisiert Wachsende Projektpipeline: EUR 2,5 Mrd. Gesamtverkaufsvolumen (voraussichtliches Volumen nach Abschluss aller Neuakquisitionen) Fokus: Wohnungsneubau und revitalisierungsvorhaben Hohe stille Reserven im aktuellen Projektbestand EUR 84 Mio. Eigenkapital (Stand ) Mit Einstieg eines institutionellen Investors (rd. 150 Mio. Euro) klar auf Wachstumskurs ONE GROUP

20 Handelnde Partner One Group GmbH Etablierter Anbieter von Vermögensanlagen und Investmentvermögen Tochtergesellschaft der ISARIA Wohnbau AG Mit der ProReal Deutschland-Produktserie seit 2012 erfolgreich am Markt Bislang über Investoren mit mehr als EUR 230 Mio. eingeworbenem Kapital Bereits EUR 110 Mio. über drei Fonds prospektkonform zurückgezahlt ProReal Deutschland-Serie finanziert bisher Entstehung von mehr als Wohneinheiten ONE GROUP

21 Handelnde Partner One Group GmbH - nachweisbare Erfolge Produkt Laufzeit* (in Jahren) Emissionsvolumen (in Mio. EUR) Agio (in %) Zins-/Auszahlungen (in % p. a. des Nominalkapitals ohne Agio) Status Gesamtmittelrückfluss (in % des Nominalkapitals ohne Agio)** ProReal Deutschland Fonds 1 1 7,8 5,0 8,5 erfolgreich Abgeschlossen 108,5 % ProReal Deutschland Fonds ,6 5,0 8,4 erfolgreich Abgeschlossen 135,6 (130,6 % zzgl. 5,0 % Agio) ProReal Deutschland Fonds ,0 5,0 7,5 erfolgreich Abgeschlossen 135,4 (130,4 % zzgl. 5,0 % Agio) ProReal Deutschland Fonds 4 3 (geplant) 72,0 3,0 6,0 bis 6,5 (geplant) prospektkonform ProReal Deutschland 5 3 (geplant) 51,0 3,5 6,0 (geplant) prospektkonform Wichtiger Hinweis: Ergebnisse aus der Vergangenheit sind kein zuverlässiger Indikator für die zukünftige Wertentwicklung. Stand: Juli 2018 (Änderungen und Aktualisierungen vorbehalten) * Zzgl. mögl. Verlängerungsoptionen ** Musterbeteiligung gemäß den jeweiligen Verkaufsprospekten Alle Angaben vor Steuern. ONE GROUP

22 Das Investitionsangebot ONE GROUP Foto: kantver Fotolia

23 Investitionsangebot Das Angebot im Überblick Art der Vermögensanlage: nachrangige Namensschuldverschreibung im Sinne des Vermögensanlagengesetzes Geplante Verzinsung: 6,0 % p. a. ab (laufende Verzinsung) Rückzahlung: 100 % der getätigten Einlage per (zzgl. mögl. Gewinnbeteiligung am kumulierten Gesamterfolg [endfällige Verzinsung]) Geplante Auszahlungen: halbjährliche Abschlagszahlungen im Juli des laufenden bzw. im Januar des Folgejahres Geplante Laufzeit: 3 Jahre (zzgl. mögl. Verlängerungsoption) Mindestbeteiligung: EUR (zzgl. 3,5 % Agio) Einkunftsart: Einkünfte aus Kapitalvermögen (Abgeltungssteuer *) Geplantes Emissionsvolumen: EUR Keine Aufnahme von weiterem Fremdkapital zulässig Externe Mittelverwendungskontrolle Wichtiger Hinweis: Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen. * Die steuerliche Behandlung hängt von den persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Anlegers ab und kann künftigen Änderungen unterworfen sein. ONE GROUP

24 Investitionsangebot Zinsanspruch (Prognose) Warnhinweis: Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen. Wichtige Hinweise: Dargestellt sind der geplante jährliche Zinsanspruch sowie zwei weitere Szenarien (siehe Legende). Eine Aussage über die Wahrscheinlichkeit des Eintritts der Szenarien ist nicht möglich. Es sind auch negativere Entwicklungen als in Szenario 1 dargestellt möglich. Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung. Sämtliche Prozentangaben beziehen sich auf den Nominalbetrag ohne Agio. Das Agio i. H. v. 3,5 % muss bei der Analyse der Rentabilität berücksichtigt werden. Bei den Angaben handelt es sich um eine Verzinsung vor Steuer für eine angenommene Namensschuldverschreibung zum , bezogen auf die Mindestzeichnungssumme. Grundsätzlich gilt: Zinszahlungen müssen spätestens zum 30. Juni des Folgejahres erfolgen. Es ist geplant, jeweils im Juli des laufenden Jahres, in dem der Zinsanspruch des Anlegers entsteht, sowie im Januar des Folgejahres Abschlagszahlungen auf die voraussichtlichen anteiligen Zinsansprüche zu leisten. Die Rückzahlung erfolgt spätestens sechs Monate nach Laufzeitende unter Berücksichtigung etwaiger Laufzeitverlängerungen. Soweit die Liquidität der Emittentin es zulässt, ist die Rückzahlung der Namensschuldverschreibungen unmittelbar nach dem Laufzeitende vorgesehen. Ausführliche Informationen zur Verzinsung und zur Rückzahlung sind ausschließlich dem Verkaufsprospekt zu entnehmen. ONE GROUP

25 Risikohinweise Der ProReal Deutschland 6 ist eine nachrangige Namensschuldverschreibung mit variabler Verzinsung. Es handelt sich dabei um eine mittelfristige, schuldrechtliche Beziehung. Das Investitionsangebot ist mit wirtschaftlichen, rechtlichen und steuerlichen Risiken verbunden. Erwerber von Namensschuldverschreibungen (Anleger) werden keine Gesellschafter, sondern Fremdkapitalgeber und damit Gläubiger der ProReal Deutschland 6 GmbH (Emittentin). Maximalrisiko Das maximale Risiko für die Anleger ist der Verlust des gesamten eingesetzten Kapitals (Totalverlust) unter gleichzeitiger Verpflichtung zur Leistung weiterer Zahlungen aus ihrem Privatvermögen, bis hin zur Privatinsolvenz. Allgemeine Prognose- und Marktrisiken Zum Zeitpunkt der Prospekterstellung und der Aufstellung des Vermögensanlagen-Informationsblatts stehen die Immobilienentwicklungen sowie die konkreten Investitionsobjekte der ProReal Deutschland 6 GmbH noch nicht fest. Hieraus ergeben sich besondere Planungsunsicherheiten (Blindpoolrisiko). Ferner kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich die weltweite, europäische und deutsche Wirtschaftslage oder Konjunktur negativ entwickeln. Insbesondere eine negative Entwicklung der Immobilien- und Finanzmärkte könnte sich negativ auf die Investition des Anlegers auswirken und zur Verringerung oder zum Ausfall geplanter Auszahlungen (insb. Zinsen und Rückzahlung) führen. Projektentwicklungs- und Finanzierungsrisiken Es besteht das Risiko, dass sich die Fertigstellung der Immobilien aus diversen Gründen nicht oder nicht planmäßig realisieren lässt. Dies kann zu höheren Baukosten und Schadensersatzansprüchen gegen die Projektgesellschaften sowie zu Haftungsrisiken führen. Auch können die erzielbaren Verkaufserlöse geringer als geplant ausfallen mit nachteiligen Auswirkungen auf die Ertrags- und Liquiditätslage der Projektgesellschaften. ONE GROUP

26 Investitionsangebot Sicherheitspuffer auf Projektebene Projektgewinn Sicherheitspuffer 1 EK Lücke Eigenengagement ISARIA (aktuell EUR 65 Mio.) Investitions-Potenzial z. B. ProReal Deutschland 6 Sicherheitspuffer 2 FK-ähnliche Ausgestaltung (stab. Cashflow + Fristenkongruenz) bevorrechtigtes Fremdkapital z.b. Bank FK heute ONE GROUP

27 Investitionsangebot Weitere Sicherheitsmerkmale Sicherheitspuffer 1: Hohe stille Reserven im Projektbestand Sicherheitspuffer 2: Gegenüber ProReal-Geldern nachrangiges Eigeninvestment von über EUR 65 Mio. im aktuellen Investitionsportfolio Sicherheitspuffer 3: Investitionsportfolio bereits über 13 Zielinvestments diversifiziert Investitionssicherheit: Exklusiver Projektzugang durch Pipeline der ISARIA Wohnbau AG Investitionskontrolle: Definierte Investitionskriterien überwacht durch externen Mittelverwendungskontrolleur Investitionsansatz: Kurzer Investitionszeitraum, alternatives Immobilien-Investment und nachgewiesene Erfolge Attraktives Projektportfolio und hohes Eigenengagement im Mantel eines alternativen Immobilien-Kurzläufers ONE GROUP

28 Investitionsangebot Derzeit 13 Zielinvestments EUR 2,5 Mrd. Verkaufsvolumen DIAMALTPARK München-Allach 750 WE EUR 396 Mio. Tübinger Straße München-Sendling 192 WE EUR 136 Mio. Hansastraße München-Sendling 70 WE EUR 50 Mio. Papierfabrik Dachau 950 WE EUR 639 Mio. south one München-Obersendling 300 WE Preussenstraße München 250 WE Gustav-Heinemann-Ring München 80 WE EUR 38 Mio. Kapstadtring Hamburg-Winterhude 143 WE EUR 35 Mio. Graumannsweg Hamburg-Hohenfelde 27 WE EUR 9 Mio. HegenCenter Hamburg-Rahlstedt 110 WE EUR 67 Mio. Achter de Weiden Hamburg-Schenefeld In Entwicklung Rosensteinstraße Stuttgart 650 WE EUR 242 Mio. Firnhaber Straße Augsburg 500 WE - Wichtiger Hinweis: Zum Zeitpunkt der Prospekterstellung stehen die konkreten Investitionsobjekte der ProReal Deutschland 6 GmbH noch nicht fest (Blindpool). Hinweise: Es handelt sich um die aktuelle Projekt-Pipeline der ISARIA Wohnbau AG. Angegeben sind die jeweiligen geplanten Wohneinheiten des Projektes (WE) zzgl. evtl. geplanter Gewerbeflächen sowie das jeweilige Verkaufsvolumen (EUR Mio.). Sämtliche Daten und dargestellten Illustrationen und Bilder sind unverbindlich. Änderungen sind vorbehalten. Quellen: DIAMALTPARK, MEYERSCHMITZMORKRAMER RHEIN GmbH; Tübinger Straße, Hansastraße, Meili, Peter GmbH München; Kapstadtring, Mövius Mörker Architekten; Rest, ISARIA Wohnbau AG, Fotolia Stand: Juli 2018 ONE GROUP

29 Investitionsangebot Prognose- und Marktrisiken Was könnte passieren? Keine Investitionen: Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung stehen noch keine konkreten Anlageobjekte fest (Blindpool) Negative Entwicklung der Immobilien- und Finanzmärkte Negative Entwicklung der allgemeinen Wirtschafts- und Konjunkturlage Das tun wir, um das Risiko so gering wie möglich zu halten Bestehende Projektpipeline und bereits identifizierte Zielinvestments Deutscher Wohnungsmarkt ist äußerst krisenstabil Marktgerechter Investitionsansatz mit kurzen Laufzeiten ONE GROUP

30 Investitionsangebot Zeitgemäßes Investment + gute Alternative Kurze Laufzeit Attraktive Verzinsung Halbjährliche Auszahlungen Optimiertes Sicherheitsprofil ONE GROUP

31 Wichtige Hinweise Die vorliegende Präsentation ist eine unvollständige, unverbindliche Kurzinformation und dient ausschließlich zu Werbe- und Informationszwecken. Sie stellt keine Anlageberatung dar. Sie soll lediglich einen ersten Überblick über das Investitionsangebot der ProReal Deutschland 6 GmbH (Emittentin) geben. Es handelt sich bei den in diesem Dokument enthaltenen Angaben nicht um ein Angebot zum Kauf oder Verkauf der dargestellten Emission. Wertentwicklungen der Vergangenheit und Prognosen über die zukünftige Entwicklung sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der verkürzt dargestellten Angaben zu diesem Anlageprodukt wird keine Gewähr übernommen. Die Angaben sind auf Ihre persönlichen Bedürfnisse und Verhältnisse nicht angepasst und können eine individuelle Anlageberatung in keinem Fall ersetzen. Namensschuldverschreibungen im Sinne des Vermögensanlagengesetzes bieten weder eine feste Verzinsung noch einen festen Anspruch auf Rückzahlung des investierten Kapitals. Auszahlungen an die Anleger können aufgrund der wirtschaftlichen Entwicklung der Emittentin geringer als angenommen ausfallen oder gänzlich entfallen. Diese hängen insbesondere von der Verzinsung und Rückzahlung der Beteiligungen oder der vergebenen Finanzierungen ab, über die die Emittentin in Immobilienprojekte investiert. Maßgeblich für die Zeichnung der Namensschuldverschreibung ist ausschließlich der veröffentlichte Verkaufsprospekt vom , nebst gegebenenfalls veröffentlichten Nachträgen, sowie das Vermögensanlagen-Informationsblatt. Der Verkaufsprospekt enthält detaillierte Informationen zu den rechtlichen, steuerlichen und wirtschaftlichen Einzelheiten sowie insbesondere auch zu den Risiken einer Investition. Der Verkaufsprospekt und das Vermögensanlagen-Informationsblatt sind in deutscher Sprache erhältlich und werden bei der ProReal Deutschland 6 GmbH, Bernhard-Nocht-Str. 99, Hamburg, im Internet unter und bei Ihrem Berater zur kostenlosen Ausgabe bereitgehalten. Stand: März 2018 ONE GROUP

32 Illustration: MEYERSCHMITZMORKRAMER RHEIN GMBH One Group GmbH Bernhard-Nocht-Straße 99, Hamburg Telefon Fax info@onegroup.ag Mehr Infos unter: ONE GROUP