Sparda Herbststudie Private Immobilienfinanzierung

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1 Sparda Herbststudie 2005 Finanzverhalten in Hessen Private Immobilienfinanzierung Kundenwünsche und Auswahlkriterien Eine hessenweite repräsentative Studie des F.A.Z.-Instituts für Management-, Markt- und Medieninformationen im Auftrag der Sparda-Bank Hessen eg.

2 Vorwort Die Finanzierungsangebote für das private Eigenheim waren schon lange nicht mehr so lukrativ wie gegenwärtig. Die Bauzinsen sind im Laufe des Jahres 2005 auf immer neue Rekordtiefstände gefallen. Baugeld ist so günstig wie niemals zuvor in der Geschichte der Bundesrepublik Deutschland. Gleichzeitig sind in den letzten Jahren Immobilien- und Baupreise in vielen Regionen stark gesunken. Die derzeitige Immobilienbaisse in Deutschland resultiert aus dem Vereinigungsboom. Nach der Wiedervereinigung 1990 entstand ein Nachholbedarf an qualitativ hochwertigem Wohnraum, der durch neu aufgelegte Wohnungsbauförderungsprogramme hohe Investitionen nach sich zog. Bezogen auf die Demographie und die Kaufkraft, schoss die Bautätigkeit weit über den Bedarf hinaus und dämpft bis heute die Preise und Mieten. Die Gunst der Stunde erkennen offenbar auch immer mehr private Bauherren und greifen ungeachtet der allgemeinen Konsumzurückhaltung und anhaltender Sorgen um den eigenen Arbeitsplatz wieder etwas beherzter zu. Allein im ersten Quartal 2005 erhielten Privatleute laut dem Bundesverband deutscher Banken deutlich über 761 Milliarden Euro an Baudarlehen. Damit war die Kreditnachfrage in den ersten drei Monaten dieses Jahres fast genauso hoch wie im Gesamtjahr Damals belief sich das Gesamtvolumen auf 762,4 Milliarden Euro. Von einem grundlegenden Stimmungswandel auf dem Immobilienmarkt kann aber noch keine Rede sein. Vielmehr bildet sich in Deutschland auf Grund der demographischen Entwicklung und der arbeitsmarktbedingten Binnenwanderungen eine Polarisierung zwischen Agglomerationsräumen und ländlich geprägten Gebieten heraus. Dieser bundesweite Trend lässt sich auch in Hessen beobachten. Hier kennzeichnet ein Nord-Süd-Gefälle die Entwicklung des Bundeslandes. Der wirtschaftlich starke Süden um die Metropole Frankfurt verzeichnet Bevölkerungszuwächse, während der strukturschwächere Norden des Landes unter zunehmender Auszehrung und Abwanderung leidet. Entsprechend unterschiedliche Pläne hinsichtlich eines Eigenheims haben die Bewohner der einzelnen Regionen Hessens. Doch wie gehen die Häuslebauer zwischen Bergstraße und Rhön bei der Planung einer Baufinanzierung vor? Für welche Finanzierungswege entscheiden sie sich, welche Dienstleister nehmen sie in Anspruch? Wichtig sind die Fragen nach den Anforderungen der Bürger an ihre Baufinanzierer und ihre Zufriedenheit mit den gebotenen Leistungen. Die vorliegende Studie untersucht die Nachfrage der Hessen in der Altersgruppe von 19 bis 49 Jahren nach einer eigenen Wohnimmobilie und das Vorgehen der Interessierten bei der Finanzierung. Dabei spielen die Kaufpreise der aktuellen Immobilienprojekte ebenso eine wichtige Rolle wie die Kriterien bei der Wahl des Standortes. Das Ziel der Studie ist, das Verhalten der Bevölkerung des Bundeslandes in der Kernaltersgruppe, also der Bevölkerungsgruppe im Bauherrenalter, beim Thema Baufinanzierung zu untersuchen und zu analysieren. Ein weiterer Schwerpunkt ist die Frage, nach welchen Kriterien private Immobilienkäufer ihre Baufinanzierungsgesellschaften auswählen und wie zufrieden sie mit den Finanzierungsanbietern sind. Im Juni 2005 befragte die Berliner Meinungsforschungsgesellschaft forsa für uns deutschsprachige Personen aus Hessen im Alter von 19 bis 49 Jahren über ihre Eigenheimpläne, über Immobilienfinanzierung und über Anforderungen an Baufinanzierungsgesellschaften. Die interviewten Personen repräsentieren einen Querschnitt der Bevölkerung in Hessen in der Zielaltersgruppe von 19 bis 49 Jahren. Die Befragung wurde in computergestützten Telefoninterviews anhand eines strukturierten Fragebogens durchgeführt (Computer Aided Telephone Interviewing oder CATI-Methode). Die Ermittlung der Interviewpersonen erfolgte mittels einer mehrstufigen systematischen Zufallsauswahl. Die Befragten kamen aus allen hessischen IHK-Bezirken. Sparda-Bank Hessen eg, F.A.Z.-Institut 3

3 Executive Summary Das Interesse am Kauf eines Eigenheims beginnt für die Mehrheit der Bevölkerung ab dem dreißigsten Lebensjahr. Die Hessen bevorzugen den Kauf eines Hauses, nur in Rhein-Main steht die Eigentumswohnung hoch im Kurs. Der Arbeitsplatz entscheidet über die Lage des Eigenheims. Zur Information über eine Baufinanzierung geht der erste Weg der Kunden zum Finanzdienstleister am Wohnort. Junge sparen über Bausparverträge, die mittlere Generation nutzt alternative Anlagen für den Vermögensaufbau. Gute Finanzkonditionen und kompetente Beratung vor Ort entscheiden die Wahl des Finanzierungsanbieters. Der Berater muss kompetent, zuverlässig und rund um die Uhr erreichbar sein. Die Nordhessen sind mit ihrem Baufinanzierer zufrieden, die Frankfurter urteilen kritischer. Ergebnis 1 Zunehmende berufliche Mobilität, individuelle Lebensentwürfe jenseits der traditionellen Familiengründung sowie privater Vorsorgebedarf für das Alter und die Gesundheit lassen sich nicht immer mit dem Kauf der eigenen vier Wände vereinbaren. Gegenwärtig interessiert sich etwa jeder zweite Hesse zwischen 19 und 49 Jahren für den Kauf eines Eigenheims bzw. für eine Finanzierung rund um die eigene Immobilie. Ab dem dreißigsten Lebensjahr und mit steigender Kinderzahl nimmt die Affinität zu Immobilien deutlich zu. Für die Besserverdiener mit einem monatlichen Haushaltsnettoeinkommen ab Euro ist ein Eigenheim fast schon Standard. In Nordhessen leben bereits heute überdurchschnittlich viele Menschen in den eigenen vier Wänden. Das größte Zukunftspotenzial für den privaten Wohnungsbau bieten die Bezirke Frankfurt, Limburg, Hanau-Gelnhausen-Schlüchtern und Wiesbaden. Ergebnis 2 Das eigene Haus rangiert in der Beliebtheit der Hessen weit vor der Eigentumswohnung. Ein Haus wählen bevorzugt Personen, die in größeren Haushalten und mit mehreren Kindern zusammen leben. Doch auch vier von zehn Singles entscheiden sich für ein Haus. In Frankfurt und Umgebung fragen die Bürger neben Häusern auch verstärkt Eigentumswohnungen nach. In diesem Bezirk ist der Bedarf an Eigentumswohnungen hessenweit am größten. Die Gründe für eine Wohnung und gegen ein Haus sind die hohe Bevölkerungsdichte und das gehobene Preisniveau. Die Bewohner der Rhein-Main-Region sind bereit, die höchsten Durchschnittspreise für Immobilien zu zahlen, während die Bürger in den Bezirken Kassel, Fulda und Dillenburg-Wetzlar die niedrigsten Kaufpreise ansetzen. Im Bezirk Kassel verwenden überdurchschnittlich viele Bürger die Immobilienfinanzierung für den Ausbau bzw. die Sanierung der vorhandenen Wohnung. Ergebnis 3 Die Lage des Arbeitsplatzes gibt in den meisten Fällen den Ausschlag über die Wahl des Standortes. Junge Menschen mit höherer Bildung sind eher bereit, aus ihrem Heimatort

4 wegzuziehen und sich in der Nähe des Arbeitsplatzes, oft im Süden des Landes, anzusiedeln. Als besonders flexibel erweisen sich dabei die Hessen aus den IHK-Bezirken Wiesbaden und Frankfurt. In den Bezirken im Norden Hessens tritt das Motiv der Arbeitsplatznähe zunehmend hinter das des Verbleibs am bisherigen Wohnort zurück. Vor allem Arbeiter und kinderreiche Familien sind bodenständiger und bleiben lieber in der mittel- und nordhessischen Heimat. Insbesondere die Menschen aus den Bezirken Gießen-Friedberg und Kassel sind sehr heimatverbunden. Die Nähe zu Verwandten und Freunden spielt in jungen Jahren eine große Rolle. Dieses Motiv tritt aber für die mittlere Generation zunehmend in den Hintergrund. Ergebnis 4 Der Gang zu einem Finanzdienstleister ist für die meisten Hessen der erste Schritt auf dem Weg zum Eigenheim. Auch Fachliteratur sowie Verwandte und Freunde sind gern frequentierte Ratgeber. Immerhin informiert sich jeder vierte Befragte vorab bei unabhängigen Verbraucherschutzorganisationen über Finanzierungswege und -anbieter. Die Besserverdiener sondieren den Markt gründlicher als die Bezieher mittlerer und kleiner Einkommen und nutzen dafür zahlreiche Informationsquellen. Bei der Wahl des Baufinanzierers bevorzugen die Bürger ortsnahe Anbieter wie Bausparkassen, Sparkassen und genossenschaftliche Institute. Diese Finanzdienstleister sind in der Regel selbst in kleineren Gemeinden über eine Filiale bzw. einen Vertreter vor Ort zu erreichen. Der persönliche Kontakt zum Ansprechpartner ist bei öffentlichen und genossenschaftlichen Geldinstituten also einfacher als bei großen Privatbanken, die erst in Städten ab Einwohner mit einer Niederlassung präsent sind und in deren Geschäftsmodell das Privatkundengeschäft nicht immer im Mittelpunkt steht. Dabei ist den Bürgern bei der Immobilienfinanzierung der direkte Kontakt zum persönlichen Ansprechpartner wichtiger als beispielsweise die oft günstigeren Angebote von Internetbanken. Privatbanken erfahren nur in den Ballungsräumen im Süden des Bundeslandes eine größere Nachfrage. Ergebnis 5 Über acht von zehn Befragten benötigen zur Finanzierung ihres Eigenheims einen Kredit. Die Mehrheit der Hessen unter 30 Jahren betreibt Eigenkapitalbildung über Bausparverträge, die mittlere Generation setzt verstärkt auf alternative Anlagen zur Vermögensbildung. Vor allem die Häuslebauer in Nordhessen setzen bevorzugt auf Bausparverträge. Hingegen bringen die stärker städtisch geprägten Bezirke Wiesbaden, Darmstadt und Frankfurt die höchsten Anteile an sonstigen eigenen Ersparnissen in die Finanzierung des Eigenheims ein. Kinderreiche Familien sind oft auf die finanzielle Unterstützung durch Angehörige und Freunde angewiesen, um den Kauf der eigenen vier Wände zu stemmen. Noch spielt die Eigenheimzulage als wichtige öffentliche Geldquelle eine Rolle. Doch über kurz oder lang wird dieser Topf versiegen. Unter den Empfängern von Fördermitteln ist der Anteil der Personen mit mehreren Kindern nicht überdurchschnittlich hoch, obwohl ein Teil der Förderprogramme gerade auf die Unterstützung von Familien mit Kindern abzielt. Ergebnis 6 Gute Finanzierungskonditionen geben für die Kunden in Hessen den Hauptausschlag bei der Wahl des Finanzierungsanbieters. Alle anderen Aspekte mit Ausnahme der Beratung stehen im Hintergrund. Insbesondere die Altersgruppe der 30- bis 39-Jährigen macht die Entscheidung über Dienstleister in erster Linie von günstigen Konditionen abhängig. Die überwiegende Mehrheit der Kunden ist mit den finanziellen Rahmenbedingungen ihrer Anbieter zufrieden. Diese Haltung zieht sich relativ gleichmäßig durch alle befragten Personengruppen in allen Regionen Hessens. Nur jeder zehnte Bürger zeigt sich mit den gebotenen Finanzierungskonditionen unzufrieden. Vor allem die 30- bis 40-Jährigen legen großen Wert auf eine flexible Finanzierung. Dazu gehört beispielsweise eine Fristverlängerung bei der Schuldentilgung. Die Immobilieninteressierten in Hessen fordern zudem von ihren Anbietern eine zügige Abwicklung der Kreditbewilligung. 5

5 Executive Summary Ergebnis 7 Nach günstigen Finanzierungskonditionen ist den Bürgern in Hessen eine kompetente Beratung am Wohnort wichtig. Dabei muss sich der Gesprächspartner des Finanzdienstleisters auf die individuellen Ansprüche des einzelnen Kunden einstellen. Pauschalprodukte von der Stange sind nicht gewünscht. Der Berater muss vor Ort und jederzeit für Nachfragen erreichbar sein. Diesem Anspruch kommen insbesondere Anbieter mit einem weit verzweigten Netz an Niederlassungen und Beratern entgegen. Für die großen Privatbanken, die zumeist nur in mittleren und großen Städten mit einer Filiale vertreten sind, bedeutet das einen deutlichen Nachteil im Wettbewerb um den Privatkunden. Ein zentraler Aspekt ist die Einhaltung von Absprachen und Zusagen, die der Berater gemacht hat. Mancher Immobilieninteressent hat offensichtlich Angst vor falschen Versprechungen und bösen Überraschungen bei der Finanzierung. Stattdessen wollen die Kunden einen Berater, der sich am Markt auskennt und sie regelmäßig über den Stand der Finanzierung auf dem Laufenden hält. Noch relativ wenig nachgefragt werden andere mediale Informationsinstrumente wie Call-Center oder Frageforen auf der Internetseite der Anbieter. Ergebnis 8 Im eher ländlichen Mittel- und Nordhessen sind die Kunden zufriedener mit ihrem Anbieter als im wirtschaftsstarken Süden des Bundeslandes. Insbesondere die Befragten aus dem zentralen Bezirk Frankfurt vergeben zum Teil schlechte Noten an die Baufinanzierer. Die konkreten Gründe für die Unzufriedenheit in der Rhein-Main-Region bleiben allerdings im Unklaren, denn die Bürger halten sich in unserer Befragung mit weiteren Anforderungen an den Baufinanzierer zurück. Die Befragten aus dem Raum Frankfurt unterstreichen lediglich, dass sie einen kompetenten Berater fordern, der hervorragende Marktkenntnisse mitbringt. Weiche Faktoren wie das Image einer Finanzdienstleistungsgesellschaft spielen für die meisten Kunden in ganz Hessen lediglich eine untergeordnete Rolle. Frauen legen bei der Auswahl des Immobilienfinanzierers höhere Maßstäbe als Männer an, die in erster Linie die harten Fakten interessieren. Insgesamt fallen die Urteile der Frauen über die Anbieter positiver aus als die der Männer. Zusammensetzung der Befragten Die befragten deutschsprachigen Bürger aus Hessen im Alter von 19 bis 49 unterteilen sich nach Geschlecht in 51 Prozent Männer und 49 Prozent Frauen. Fast die Hälfte der Befragten ist verheiratet (48 Prozent). Davon leben 2 Prozent von ihrem Ehepartner getrennt. Gut vier von zehn Bürgern sind ledig (43 Prozent). 8 Prozent sind geschieden, 1 Prozent verwitwet. Fast jeder vierte Befragte zählt zu den Besserverdienern mit einem Haushaltsnettoeinkommen von Euro und mehr (24 Prozent). Fast ebenso groß sind die Anteile der Einkommensklasse von bis unter Euro (24 Prozent) und von bis unter Euro (22 Prozent). 7 Prozent der interviewten Hessen beziehen ein Gehalt, das weniger als Euro beträgt. Knapp jeder zweite Befragte im Alter von 19 bis 49 Jahren hat noch keine Kinder. Fast jeder vierte Bürger hat ein Kind (23 Prozent), das in seinem Haushalt lebt, jeder fünfte zwei Kinder (20 Prozent). Nur 8 Prozent der interviewten Personen wohnen mit drei oder mehr Kindern zusammen.