Zeitung für Stadt- und Grundstücksentwicklung, herausgegeben vom DSK WissensCenter. Moderne Stadtentwicklung

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1 Ausgabe 1/2013 Seite 1 DSKDEPESCHE Zeitung für Stadt- und Grundstücksentwicklung, herausgegeben vom DSK WissensCenter Stadtgespräch Interview mit Ralf Hauboldt, Bürgermeister der Stadt Sömmerda, dazu, wie er in seiner Stadt Aspekte der städtebaulichen und energetischen Stadterneuerung in ein Konzept fasst.» Seite 2 Moderne Stadtentwicklung Die Stadt Bad Salzungen schafft es mit einem ganzheitlichen Konzept für die ehemalige Plattenbausiedlung Allendorf auf die Shortlist des immobilienmanageraward.» Seite 3 Architekturwettbewerb Die Heidelberger Bahnstadt erhält ein Haus des gemeinsamen Lernens, für das ein europaweiter Wettbewerb ausgelobt wurde. Vier der eingereichten Arbeiten wurden prämiert.» Seite 6 BÜRGERBETEILIGUNG Die Partizipation wird über eine eigene Webseite moderiert: Wünsch dir was im Internet Das Kunstprojekt WasserStadtKunst in Fürstenberg/Havel Am Bahnhof der Stadt Fürstenberg/Havel steht das Gebäude der ehemaligen Kurverwaltung seit Jahren leer. Nun wurden in einer Ideenwerkstatt verschiedene Nutzungsansätze in Form von Wünschen und Ideen der Bürger zusammengetragen, die in das weitere Verfahren einfließen. Beteiligt und informiert werden sie über eine eigens eingerichtete Webseite sowie klassische Kommunikationsmaßnahmen. Die Wasserstadt Fürstenberg/Havel im Norden Brandenburgs ist weit über die Landesgrenzen hinweg ein beliebtes Ausflugsziel. Seit 1995 ist die Fürstenberger Altstadt ein Sanierungsgebiet im Sinne des Baugesetzbuchs ( 136 ff.) und wird treuhänderisch durch die DSK betreut. Im Rahmen dessen wird derzeit unter anderem das Entree des Bahnhofsvorplatzes durch verschiedene Baumaßnahmen neu gestaltet und städtebaulich aufgewertet. Offen ist zurzeit nur noch, wie das Gebäude der ehemaligen Kurverwaltung, das gegenüber dem Bahnhofsvorplatz liegt, künftig genutzt werden soll. Ein Kunstobjekt für die Stadt Nachdem die Stadtverordnetenversammlung im Herbst letzten Jahres bereits den Abriss des Gebäudes beschlossen hatte, reifte innerhalb der Verwaltung die Idee, ein wettbewerbsähnliches Verfahren für diesen Bereich durchzuführen, bei dem ausgewählte KünstlerInnen und Architekt- Innen verschiedene Gestaltungsvorschläge zum Thema Willkommen in der Wasserstadt Fürstenberg/Havel präsentieren können. Im Ergebnis soll ein Kunstobjekt entstehen, das nicht nur die ankommenden Bahntouristen in Empfang nimmt, sondern auch über die Stadt, die Wasserlandschaft und die Kunst informiert. Mit der Durchführung dieses Projekts hat die Stadt Fürstenberg/Havel im Januar 2013 die DSK beauftragt. Der Vorschlag, ein Werkstatt-Verfahren unter dem Slogan WasserStadtKunst durchzuführen, wurde von der Stadt befürwortet. Entsprechend wurden anschließend in einem zweistufigen Verfahren insbesondere ArchitektInnen, LandschaftsplanerInnen und KünstlerInnen aufgefordert, sich um die Teil- nahme an einer Arbeitswerkstatt zu bewerben. Anhand der 47 abgegebenen Bewerbungen hat Ende April ein Gremium über die Auswahl der Teilnehmer an der Arbeitswerkstatt entschieden. Wünsche der Bürger im Fokus Im Vordergrund des Projekts steht aber, die Bürger und Gäste der Stadt in das Verfahren einzubinden und sie bei der Gestaltung und Nutzung der rund 220 Quadratmeter großen innerstädtischen Fläche maßgeblich mitentscheiden zu lassen. Ziel dieser Bürgerbeteiligung ist es, die Interessierten nicht nur kontinuierlich über den aktuellen Sachstand zu informieren, sondern auch frühzeitig ihre Wünsche und Meinungen als Grundlage in die weitere Planung einfließen zu lassen. Die Partizipation wird über eine eigene Webseite ( moderiert. Neben ausführlichen Informationen zum Projekt, Hinweisen zu Veranstaltungen und Terminen, aktuellen Pressemitteilungen und Bildergalerien bietet sie außerdem die Möglichkeit, interaktiv miteinander zu kommunizieren. So waren in einem zeitlich begrenzten Online- Forum zu Projektbeginn alle Bürger aufgefordert, ihre Wünsche und Ideen mitzuteilen, die anschließend in die Arbeitswerkstatt der KünstlerInnen und ArchitektInnen einfließen. Im deren Rahmen entwickeln die Teilnehmer der Arbeitswerkstatt nun ein kreatives Gesamtkonzept, in dem auch Aussagen zum Erhalt, zum (Teil-)Abriss sowie zur Umgestaltung der ehemaligen Kurverwaltung getroffen werden. Nachdem die Teilnehmer ihre Entwürfe erarbeitet haben, erhält noch vor der Beurteilung durch eine Jury die Öffentlichkeit erneut die Gelegenheit, in einer Ausstellung die Arbeiten zu besichtigen und ihre Meinung zu den Werken abzugeben. Diese können die Bürger Wie soll das leer stehende Gebäude gegenüber dem Bahnhofsvorplatz künftig genutzt werden? erneut über ein fünfwöchiges öffentliches Online-Forum kommunizieren. Parallel dazu ist auch die klassische Form der Beteiligung möglich: Im Rathaus oder per Post können Ideen und Meinungen eingereicht werden. Beide Möglichkeiten werden auf der Webseite zusammengeführt. Die Online-Partizipation in Verbindung mit dem Werkstatt-Verfahren stellt dabei für alle Beteiligten ein Novum dar. Während ähnliche Vorhaben bisher meist an einem Tag als öffentliche Veranstaltung diskutiert wurden, läuft dieses Projekt über einen Zeitraum von zehn Monaten. Aufgrund der Permanenz und Aktualität des Projektstands können so online alle Beteiligten dauerhaft in den Prozess eingebunden werden, was zu einer größeren Identifikation der Bürger mit ihrer Stadt und deren Entwicklung führt. Um den Bürgern das Vorhaben und die Webseite näherzubringen, wird das Projekt durch die Anbringung von Plakaten und eines großformatigen Banners, die Verteilung von Flyern und eine andauernde Pressearbeit beworben und rückt so in den Fokus der Öffentlichkeit. Das Projekt wird voraussichtlich bis Oktober 2013 andauern. Als Ergebnis des Verfahrens soll ein Gestaltungsentwurf auf dem Wettbewerbsbereich baulich umgesetzt werden. Wegen der positiven Resonanz und der aktiven Beteiligung der Bürger an der Entwicklung ihrer Stadt ist eine Fortsetzung eines ähnlichen Projekts in Fürstenberg nicht auszuschließen und wird sich künftig sicherlich auch in anderen Städten etablieren können.» Büro Berlin Mandy Hoffmann Tel. +49.(0) mandy.hoffmann@dsk-gmbh.de INHALT Seite 1 BÜRGERBETEILIGUNG Wünsch dir was im Internet Das Kunstprojekt WasserStadtKunst in Fürstenberg/Havel Seite 2 STADTGespräch Städtebauliche und energetische Stadterneuerung Hand in Hand Seite 3 KLIMAQUARTIER Ein Jahr KfW-Programm Energetische Stadtsanierung Eine Zwischenbilanz STADTENTWICKLUNG Moderne Stadtentwicklung Seite 4 FORSCHUNG Imagestärkung durch Kunst und Kultur GASTBEITRAG Das Problem der Schrottimmobilien Seite 5 KLIMAQUARTIER Energetische Maßnahmen messbar machen RECHTSECKE DSK-BUCHTIPP TERMINE Seite 6 STADTENTWICKLUNG Architekturwettbewerb in Heidelberg Seite 7 KONVERSION Forschungsauftrag zur militärischen Konversion DEMOGRAFIE Gemeinsam gegen Leerstände Seite 8 GEWERBLICHE BRACHEN Standortschließung 2.0 Wertschöpfungspotenziale vor Verkauf aktivieren

2 DSKDEPESCHE Zeitung für Stadt- und Grundstücksentwicklung, herausgegeben vom DSK WissensCenter Ausgabe 1/2013 Seite 2 STADTGESPRÄCH Städtebauliche und energetische Stadterneuerung Hand in Hand Interview mit Ralf Hauboldt, Bürgermeister der Stadt Sömmerda Sömmerda mit seinen Einwohnern liegt etwa 20 Kilometer nördlich von Erfurt. Herr Hauboldt, Sömmerda kann als Modellkommune in Sachen energetischer Stadterneuerung in Thüringen gelten. Mit dem Wohngebiet Gartenberg sind Sie eines von zwei durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in Thüringen geförderten Pilotvorhaben für energetische Quartierskonzepte. Zusätzlich wurde Sömmerda als einzige Kommune aus Thüringen mit dem Gartenberg in das ExWoSt- Forschungsvorhaben des Bundes mit dem Titel Anforderungen an energieeffiziente und klimaneutrale Quartiere EQ aufgenommen. Wie ist es dazu gekommen? Klimaschutz und die Notwendigkeit zur Steigerung der Energieeffizienz sind gesamtgesellschaftliche Themen. Die Diskussion dieses Sachverhalts gehört in jedes Kommunalparlament. Wir haben uns frühzeitig im Rahmen städtebaulicher Konzepte auch mit der energetischen Analyse befasst haben wir im Stadtrat dann einen Grundsatzbeschluss gefasst, dass durch ein konzertiertes Vorgehen von Stadt, Wohnungsunternehmen, Einzeleigentümern sowie der Ver- und Entsorgungswirtschaft auf Quartiersebene CO 2 -Emissionen reduziert und die dafür nötigen Maßnahmen gleichzeitig mit städtebaulichen Ansätzen gekoppelt werden sollen. So waren wir inhaltlich und konzeptionell gut aufgestellt und konnten uns mit einem schlüssigen Konzept bei der KfW um Zuschüsse bewerben. Offensichtlich hat unser komplexer Ansatz nicht nur die KfW, sondern auch das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) und das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) überzeugt so lag der KfW- Bewilligungsbescheid schnell vor und auch die Aufnahme in das ExWoSt-Forschungsvorhaben gelang kurzfristig. Was ist das Besondere an diesem komplexen Ansatz des Herangehens in Sömmerda? Wir haben immer das Zusammenspiel von städtebaulichen und energetischen Aspekten in den Vordergrund gestellt. Ich halte nichts von losgelösten Ansätzen des Klimaschutzes, die ohne Analyse wichtiger Rahmenbedingungen der Stadtentwicklung insgesamt umgesetzt werden. Es bringt doch nichts, in Bereichen der Gesamtstadt, die unter Berücksichtigung der Auswirkungen des demografischen Wandels eher zurückgebaut werden müssen, mit massivem finanziellem Einsatz energetische Maßnahmen durchzuführen. Ich glaube vielmehr, dass bei der nur noch begrenzten kommunalen Investitionskraft eine realistische Schwerpunktsetzung nötig ist. Wir haben dafür Foto: Stadt Sömmerda Foto: Stadt Sömmerda das städtebauliche Green-Belt-Konzept entwickelt. Hierbei handelt es sich um einen aus drei Teilquartieren Gartenberg, Quartier Pestalozzistraße und Klingersiedlung bestehenden Ansatz, der im Zusammenspiel ein grünes Entwicklungsband im Osten unserer Stadt Sömmerda bildet. Dieser Planungsansatz spiegelt quasi den naturräumlichen Grüngürtel entlang der Unstrut mit diversen Parkanlagen im Westen der Stadt. Insofern haben wir sowohl räumlich als auch inhaltlich breit aufgesetzt. Das klingt in der Tat nach einem ausgeklügelten und langfristig angelegten Konzept. Wie finanzieren Sie das? Ohne Partner geht das nicht. Wir haben von Beginn an die Wohnungswirtschaft und die Verund Entsorger mit ins Boot genommen. Alle sollen von den erwarteten positiven Effekten der energetischen Stadterneuerung profitieren; im Gegenzug müssen sie sich aber auch frühzeitig und finanziell beteiligen. Die beiden großen Sömmerdaer Wohnungsunternehmen WGS und WOBAG haben neben dem durch die Stadt anteilig finanzierten Klimaquartier für den Gartenberg selbst ein weiteres energetisches Quartierskonzept bei der KfW beantragt. Auch dies wurde bewilligt und stellt den zweiten Baustein unseres Grüngürtels dar. Zudem flankieren wir als Stadt die energetischen Quartierskonzepte mit weiteren Projekten so etwa mit der in Vorbereitung befindlichen Bewerbung Sömmerdas für den Bundeswettbewerb Entente florale im Jahr Hier entstehen Synergien inhaltlich und eben auch finanziell. Wiederholt haben Sie das Thema der Finanzierung benannt. Die klammen kommunalen Haushalte gelten oft als Hinderungsgrund für einen aktiven Einstieg in die energetische Stadterneuerung. Wieso gehen Sie hier trotz schwieriger Finanzlage so aktiv voran? Ohne Zuschüsse tun wir uns sehr schwer, die weiterhin vorhandenen städtebaulichen Handlungsbedarfe zu bewältigen. Da kommt doch ein Programm wie das der KfW für energetische Quartierskonzepte und Sanierungsmanager gerade recht. Durch den Rückgang der verfügbaren Städtebaufördermittel müssen wir neue Förderkulissen erschließen, um die nötigen Maßnahmen finanzieren zu können. Wir widmen uns mit den energetischen Quartierskonzepten bewusst solchen Teilen der Kernstadt, die bisher nicht in den Genuss von Städtebaufördermitteln kamen. Diesen Prozess begleiten wir auch intensiv mit einer webbasierten Öffentlichkeitsarbeit hiermit schaffen wir in Sömmerda Transparenz in Sachen energetischer Stadterneuerung und darüber hinaus. Ich finde, dass wir mit den KfW-Budgets aus dem Programm 432 gut ergänzende Zuschüsse einwerben können auch für die dann folgende Umsetzung der Maßnahmen, die aus den Konzepten in den Quartieren abgeleitet werden. Gepaart mit dem weiterhin geplanten Städtebaufördermitteleinsatz in Sömmerda schaffen wir so eine Win-win-Situation für alle Akteure. Viele Kommunen klagen darüber, dass es durch die Förderung der energetischen Quartierskonzepte über die KfW zu einer unnötigen Verkomplizierung der städtebaulichen Fördersystematik traditionell in Verantwortung des BMVBS gekommen ist. Wie sehen Sie das? Mir ist es eigentlich egal, wo das Geld herkommt. Wir brauchen dauerhafte, nicht rückzahlbare Zuschüsse für Aufgaben der städte- baulichen und der energetischen Stadterneuerung. Sicher wäre es praktikabler gewesen, wenn die Mittelbereitstellung quasi aus einer Hand erfolgt wäre. Die getroffene Entscheidung sieht nun anders aus. Damit müssen und können wir aber auch gut leben. Wir haben bewährte Partner, die uns in fördertechnischen Fragestellungen kompetent unterstützen. Jeder ist gut beraten, sich solchen Sachverstand an Bord zu nehmen, um keinen Fördermitteltopf zu verschenken. Sehen Sie in den energetischen Quartierskonzepten ein planerisches Konkurrenzprodukt zu den traditionellen informellen Planungsinstrumenten wie Blockkonzepten, Rahmenplanungen oder integrierten Stadtentwicklungskonzepten? Überhaupt nicht. Warum auch? Ich sehe vielmehr eine Ergänzung. Wir haben ein aktualisiert fortgeschriebenes Stadtentwicklungskonzept, passfähige Rahmenplanungen und Blockkonzepte. Da bilden die energetischen Quartierskonzepte einen weiteren inhaltlichen Baustein zur Komplettierung unserer Planungsgrundlagen. Das wollen und werden wir nutzen. Wir stellen ja keine losgelösten Energieleitpläne oder CO 2 -Berechnungen auf das gehört wohl dazu, aber immer nur eingebunden in das städtebauliche Konzept. Das sieht auch die KfW so: Hier wird der Zusammenhang von Städtebau und Klimaschutz immer wieder betont da sehen wir uns in Sömmerda mit der Handin-Hand-Strategie auf der richtigen Schiene. Wie soll es in Sömmerda jetzt weitergehen? 2013 werden wir das erste energetische Quartierskonzept für den Gartenberg abschließen und danach unter Einbindung eines Sanierungsmanagers mit der Umsetzung der Projekte gemäß Konzept beginnen. Der Bürger muss schnell sehen, dass sich in der Praxis etwas bewegt und wir nicht auf der Planungsebene verharren. Schließlich wollen wir das zweite Quartierskonzept für die Pestalozzistraße in Zusammenarbeit mit der Wohnungswirtschaft in Sömmerda so vorantreiben, dass wir dort 2014 mit geplanten Neubauaktivitäten zur Bereitstellung bedarfsgerechten und auch unter Berücksichtigung der Anforderungen des demografischen Wandels benötigten Wohnraums starten können. Nicht zuletzt wollen wir 2014 mit dem 3. Quartierskonzept für die Klingersiedlung starten dies alles in Verbindung Das Quartier Gartenberg in Sömmerda ist ein Pilotprojekt für energetische Quartierskonzepte. mit der Fortführung wichtiger städtebaulicher Projekte in der Kernstadt und in den Ortsteilen und im Vertrauen auf eine dies zulassende kommunale Haushaltslage. Eine Herkulesaufgabe! Wenn Sie einen Wunsch in Sachen energetischer Stadterneuerung frei hätten welcher wäre das? Wir müssen die Bezuschussung der unstrittig nötigen Investitionen in energetische und städtebauliche Projekte von der nationalen auf die internationale Ebene heben. Bund, Länder und Kommunen werden diese Aufgaben alleine nicht stemmen können. Auch die privaten Hauseigentümer sind auf konzeptionelle und finanzielle Unterstützung angewiesen. So hoffe ich, dass wir in der kommenden EU-Förderperiode 2014 bis 2020 Wege finden können, die vorbereiteten Projekte auch aus EU-Budgets zum Beispiel als einen Förderschwerpunkt im Rahmen des Europäischen Fonds für regionale Entwicklung zu finanzieren. Das würde uns richtig weiterhelfen. Herr Hauboldt, vielen Dank für das Gespräch. Büro Erfurt Dr. Frank Burlein Tel. +49.(0) frank.burlein@dsk-gmbh.de

3 Ausgabe 1/2013 Seite 3 KLIMAQUARTIER Ein Jahr KfW-Programm Energetische Stadtsanierung Eine Zwischenbilanz Am 12. Februar 2013 lud das BMVBS zu einer Sitzung ein, um eine erste Zwischenbilanz zum KfW-Programm Energetische Stadtsanierung zu ziehen. Eingeladen wurden zahlreiche Fachverbände, der Deutsche Städtetag, der Deutsche Städte- und Gemeindebund, Vertreter aus der Wohnungswirtschaft, die KfW sowie zahlreiche Sanierungsträger. Das Programm ist Bestandteil des Energiekonzepts und hat das Ziel, den energetischen Sanierungsprozess auf eine breitere städtebauliche Basis zu stellen vom Gebäude zum Quartier. In einer ersten Phase wurde gemeinsam mit den Bundesländern zahlreiche Pilotprojekte initiiert und Anfang 2012 die Breitenförderung angestoßen. Aus dem Programm Energetische Stadtsanierung Zuschuss für integrierte Quartierskonzepte und Sanierungsmanager werden Zuschüsse an Kommunen, private Eigentümer oder Energieversorgungsunternehmen zur Erstellung integrierter Konzepte zur Steigerung der Energieeffizienz im Quartier bereitgestellt. Außerdem werden anteilig Kosten für einen sogenannten Sanierungsmanager getragen. Er soll die Umsetzung der Konzepte unter Beteiligung der Eigentümer, Mieter und sonstiger Betroffener wie Energieversorger begleiten und insbesondere die Investitionsphase einleiten. Während der Veranstaltung wurde von Seiten zahlreicher Länder die laufenden Fördermaßnahmen und Aktivitäten vorgestellt und gleichzeitig besonders auf Schwierigkeiten und Hemmnisse in der Umsetzung hingewiesen. Der runde Tisch mit den Ländern, Verbänden und Sanierungsträgern stellte kritisch fest, dass die Förderung von Konzepten und Sanierungsmanagern unterschiedlich intensiv von den Ländern begleitet wird. Bislang gibt es Förderzusagen für 168 Konzepte und Sanierungsmanager (Stand: 31. Dezember 2012) in einer sehr heterogenen bundesweiten Verteilung. Während Baden-Württemberg, Niedersachsen, Bayern, Brandenburg und Sachsen mehr als 2/3 aller geförderten Konzepte aufweisen, sind andere Bundesländer relativ gering vertreten. Positiv hervorgehoben wurde das Antragsverfahren: Es sei unkompliziert, sachorientiert und zeitlich effizient. Weiterhin zeigte sich, dass eine große Bandbreite von Kommunen und Quartieren mit unterschiedlichen städtebaulichen, sozialen, funktionalen und kulturellen Ausgangssituationen bearbeitet wird. Von allen wurde besonders betont, dass es nicht um eine rein technische Betrachtung der Quartiere geht, sondern die Weiterentwicklung nachhaltiger integrierter Quartierskonzepte mit einem interdisziplinären Ansatz im Zentrum stehe. Foto: Grzegorz Polak - Fotolia.com Besonders kritisch wurden folgende Punkte gesehen: relativ lange Vorfinanzierung der bewilligten Fördermittel, mangelnde Kooperationsbereitschaft relevanter Akteure (Energieversorger, Schornsteinfeger, Stadtwerke etc.) und fehlende quartiersbezogene Daten, Schwierigkeit bei quartiersbezogenen Maßnahmen, die Wirksamkeit dieser Maßnahmen anhand von konkreten Kennzahlen (z.b. Beispiel CO 2 -Einsparung) nachzuweisen, fehlende Förderung privater Modernisierungsmaßnahmen, unübersichtliche Förderlandschaft, besonders für private Eigentümer. Nach zwischenzeitlichen Finanzierungsproblemen stehen nunmehr für die Programmkomponenten Energetische Stadtsanierung Zuschüsse für integrierte Quartierkonzepte/Sanierungsmanager (Nr. 432) und Quartiersversorgung (Nr. 201/202) insgesamt Programmmittel in Höhe von 50 Mio. Euro für 2013 zur Verfügung. Büro Wiesbaden Eckhard Horwedel Tel. +49.(0) eckhard.horwedel@dsk-gmbh.de STADTENTWICKLUNG Moderne Stadtentwicklung Bad Salzungen schafft es mit seinem nachhaltigen Konzept auf die Shortlist des immobilienmanageraward 2013 Moderne Stadtentwicklung heißt weiterdenken: Städtebauliche und energetische Stadterneuerung müssen heute Hand in Hand gehen. Und damit nicht genug auch das Thema des altersgerechten Umbaus und bedarfsgerechten Neubaus muss berücksichtigt werden. Die Fachöffentlichkeit scheint unsere Auffassung zu teilen, denn das Projekt Gartenstadt Allendorf, bei dem wir jenen Mehrklang gespielt haben, war für den diesjährigen immobilienmanageraward nominiert; ausgelobt von der gleichnamigen Fachzeitschrift am 28. Februar in Köln. Ein nachhaltiges Gesamtkonzept für die Plattenbausiedlung Das Projektgebiet liegt in Bad Salzungen, einer Stadt im Werratal zwischen Thüringer Wald und Rhön mit aktuell etwa Einwohnern. Im Südosten der Stadt befindet sich das Wohngebiet Allendorf, überwiegend in Block- und Plattenbauweise errichtet und beachtliche 75 Hektar groß. Die Gartenstadt Allendorf hat den Preis des Immobilienmanagers am Ende zwar nicht gewonnen, es aber immerhin auf die Shortlist geschafft. Bereits dies sei eine Auszeichnung, findet Bad Salzungens Bürgermeister Klaus Bohl. Er freute sich vor allem über die Riesenwerbung für unsere Stadt. Eine Kita wurde komplett modernisiert, eine weitere wird derzeit neu gebaut. Foto: Stadt Bad Salzungen Das Wohngebiet Allendorf ist von Plattenbauten geprägt. 15 der 27 Blöcke wurden bereits zurückgebaut. Viel Grün für die Gartenstadt Die DSK hat eine städtebauliche Rahmenplanung in Zusammenarbeit mit der Stadt und der Wohnungswirtschaft erarbeitet und ergänzt diese aktuell durch ein energetisches Quartierskonzept. Es ist vorgesehen, dass verwaiste Areale künftig neu genutzt werden mit Einund Zweifamilienhäusern, aber auch mit kleinteiligem Mietwohnungsbau. Dies soll Teil des nachhaltigen Gesamtkonzepts sein; im Umfeld ist zudem dem Gartenstadtgedanken folgend viel Grün vorgesehen. Dem vormals prägenden industriellen Geschosswohnungsbau wird so eine kleinteilige Bebauung entgegengestellt; insbesondere in den attraktiven Hanglagen werden neue, bedarfsgerechte, energetisch optimierte Neubauten entstehen. 15 Blöcke wurden inzwischen komplett zurückgebaut. Zwölf Plattenbauten stehen noch; ein Teil des U-Komplexes, der gegenwärtig noch vorhanden ist, soll ebenfalls noch kurzfristig weichen. Die kurze Skizzierung des Konzepts deutet es bereits an: Die Gartenstadtvision setzt auf eine starke Durchgrünung des Wohngebiets und auf einen modularen Wohnungsmix unterschiedlichster Bauformen. Dies impliziert auch bewusst weiterhin Teile des Bestands: So soll durch die energetische Sanierung und den altersgerechten Umbau von Block- und Plattenbauten ein in Teilbereichen modifizierter Geschosswohnungsbau erhalten bleiben. In Kombination mit der nutzergerechten Umgestaltung von Gemeinbedarfseinrichtungen gebaut wird derzeit zum Beispiel an einer neuen Kindertagesstätte und der Verbesserung der quartiersbezogenen Versorgung durch kleinteilige Handelseinrichtungen entsteht ein funktional vollwertiges, zukunftsfähiges Quartier. Foto: Stadt Bad Salzungen Alle Aspekte berücksichtigen Teil des Quartierskonzepts für die Gartenstadt Allendorf ist zudem die Erstellung einer quartiersbezogenen CO 2 -Bilanz sowie die Ermittlung von CO 2 -Minderungspotenzialen im Rahmen des avisierten Wohnungsneubaus durch alternative Modelle der Energieversorgung. Dies umfasst unter anderem einen technischen Maßnahmenkatalog, den die DSK zusammen mit Fachingenieuren erarbeitet. Dass dieser komplexe Planungsansatz nicht ohne die Eigentümer und Bewohner umsetzbar ist, dürfte auf der Hand liegen. Integrierte energetische Stadt- und Quartiersentwicklung heißt immer auch, über Beteiligungsprozesse geeignete Maßnahmen zu identifizieren und zu diskutieren. Insgesamt gilt: Das Projekt ist ein Paradebeispiel für nachhaltig gelungene Lösungen, die die Stadtentwicklung auf Quartiersebene immer stärker prägen werden. Es geht um die Kombination von städtebaulichen Entwicklungserfordernissen mit der energetischen Stadterneuerung; hinzu kommen die Auswirkungen der demografischen Veränderungen die Bevölkerung wird älter, der altersgerechte Umbau wichtiger, aber auch bedarfsgerechter Neubau für jüngere Mitbürger rückt verstärkt in den planerischen Fokus. Quartiere der Zukunft sind folglich nicht nur energetisch optimiert, sie sind darüber hinaus altengerecht und folgen den modernen Leitlinien der Stadtentwicklung wie beispielsweise gemischt-funktionalen Gebietsstrukturen. Sie sind zudem das Ergebnis eines intensiven Dialogs mit allen Beteiligten. Die Anforderungen steigen also. Unter anderem hat dies dazu geführt, dass neben der weiterhin wichtigen gebäudebezogenen Sichtweise auch der Blick auf die Quartiersentwicklung und die in ihr liegenden Chancen an Bedeutung gewinnt. Büro Hannover Helene Herich Tel. +49.(0) helene.herich@dsk-gmbh.de

4 DSKDEPESCHE Zeitung für Stadt- und Grundstücksentwicklung, herausgegeben vom DSK WissensCenter Ausgabe 1/2013 Seite 4 FORSCHUNG Imagestärkung durch Kunst und Kultur Kreative Stadtteilentwicklung in Magdeburg-Buckau Am Thiemplatz in Magdeburg-Buckau Mit dem Forschungsprogramm ExWoSt (Experimenteller Wohnungs- und Städtebau) fördert der Bund mittels diverser Forschungsfelder innovative Planungen und Maßnahmen zu wichtigen städtebaulichen und wohnungspolitischen Themenbereichen. Ein Projekt, welches u.a. in Magdeburg-Buckau derzeit erprobt wird, stellt das Forschungsfeld Kooperation konkret dar. Es zielt darauf ab, die Möglichkeiten für eine Bündelung von Programmen der Städtebauförderung mit anderen Programmen zu analysieren und zu optimieren. Im Fokus stehen darüber hinaus auch die Möglichkeiten, privates Kapital zu aktivieren und alternative Finanzierungsinstrumente zu nutzen. Neben Magdeburg wird noch in fünf weiteren Modellvorhaben die Bündelung von Finanzmitteln zur Förderung der integrierten Stadtentwicklung erprobt. Dabei erweist sich das Magdeburger Projekt aufgrund des künstlerisch-kulturellen Projektschwerpunkts als thematische Herausforderung, da Kunstund Kulturprojekte durch eine hohe Dynamik geprägt sind. Der ehemalige gründerzeitliche Schwerindustrie- und Arbeiterwohnstandort Magdeburg- Buckau war besonders zu DDR-Zeiten städtebaulich und kulturell stark vernachlässigt, sodass zunächst die Weiterentwicklung des Quartiers zu einem lebenswerten innerstädtischen Wohn- und Arbeitsstandort ein bedeutsames Sanierungsziel darstellte. Dies sollte vor allem durch die Verbesserung der sozialen, baulichen sowie kulturellen Infrastruktur erreicht werden. In den letzten Jahren haben sich auch erste Ansätze einer aufstrebenden Kunst- und Kulturszene etabliert, was das Image des Stadtteils positiv verändert Auch Veranstaltungen gehören zum Konzept. hat. Um diese Entwicklung auch weiterhin zu fördern, schafft das Forschungsprojekt Kooperation konkret die Möglichkeit, unter Berücksichtigung der Kreativwirtschaft das Quartier durch die Ausprägung eines Alleinstellungsmerkmals zu qualifizieren und profilieren. Damit sollen die Defizite im Stadtteil besonders hinsichtlich der weichen Standortfaktoren weiter reduziert und die wachsende Kunst- und Kulturszene nachhaltig gefördert werden. Förderung unter dem Motto Kreative Stadtteilentwicklung Bereits 2011 fanden erste Vorbereitungen für den Projektantrag statt, dessen Träger die Landeshauptstadt Magdeburg, in besonderem Maße das Stadtplanungsamt, ist. Es wurden zwei Leitprojekte entwickelt, die gemäß den Projektanforderungen die Basis für die Beantragung boten. Mit dem Modellvorhaben unter dem Titel Kreative Stadtteilentwicklung Bündelung und Koordination von verschiedenen Fördermitteln für eine nachhaltige Entwicklung Magdeburg-Buckau erhielt die Landeshauptstadt Magdeburg im September 2011 den Zuwendungsbescheid für die Durchführung des Projekts. Bei den entwickelten Leitprojekten handelt es sich zum einen um den Neubau einer Einfeldsporthalle, die die funktionale städtebauliche Entwicklung und das Gemeinwesen durch Stärkung der Vereinstätigkeit fördern soll. Für dieses Projekt sind im Finanzierungsplan Euro vorgesehen. Die Planung erfolgte unter Beteiligung von Kindern und Jugendlichen, die ihre Wünsche und Anregungen in die Gestaltung einfließen lassen konnten. Am 18. Februar dieses Jahres fand das Richtfest statt. Zum anderen wird die Weiterentwicklung sowie Verstetigung des Alleinstellungsmerkmals Kunst- und Kulturstandort Magdeburg- Buckau angestrebt. Dieses Leitprojekt wird mit weiteren Euro durch den Bund gefördert. Dabei stehen drei Bausteine im Vordergrund, die dieses Projektziel festigen sollen. Die drei Elemente wurden in verschiedenen Workshops mit den ortsansässigen Künstlern und Kulturschaffenden entwickelt und sind als Pfeiler des zweiten Leitprojekts zu verstehen. Einerseits sollen temporäre Kunst-und Kulturevents auf den Stadtteil aufmerksam machen und damit Synergieeffekte zwischen den verschiedenen Künsten erzeugen. Zudem dient dies auch der Entwicklung einer nachhaltigen Netzwerkstruktur im Stadtteil. Andererseits soll ein Kulturmanagement aufgebaut und etabliert werden, um diese soziokulturellen und künstlerischen Strukturen und Netzwerke zu verstetigen. Darüber hinaus sollen die Künstler und Kulturschaffenden professionelle Unterstützung bei der Planung, Durchführung und Umsetzung ihrer Projekte erhalten. Des Weiteren sind im Sinne der Kreativwirtschaft die Konzepterarbeitung sowie Umsetzung eines Künstler- und Gewerbehofs mit selbsttragender Struktur geplant. Dieser soll als Ort des künstlerischen Schaffens sowie als Schauraum, Treffpunkt und Kommunikationsplattform fungieren. Kulturmanagement in Kooperation mit der Hochschule Im April letzten Jahres haben die Landeshauptstadt Magdeburg und die Otto-von-Guericke- Universität Magdeburg eine Kooperation auf dem Gebiet des Kulturmanagements vereinbart. Das Projekt wird im universitären Kontext durch den Studiengang Cultural Engineering unter Schirmherrschaft von Frau Prof. Dr. Girmes begleitet. Neben der Ausarbeitung eines Konzepts zum Kunst- und Kulturstandort Buckau, zielt die Zusammenarbeit auch auf die Recherche, Analyse und Akquise von Fördergeldern ab. Darüber hinaus zählt auch die Realisierung von Kulturereignissen zu den Aufgaben des Kulturmanagements. Unter dem Namen kulturschalten wirken die Beteiligten vor Ort und unterstützen Künstler und Kulturschaffende bei der Umsetzung ihrer Projekte. Bislang wurden diverse temporäre Kunstprojekte, begleitet durch entsprechende Öffentlichkeitsarbeit, durchgeführt, die dazu geführt haben, dass der Stadtteil hinsichtlich seines künstlerischen und soziokulturellen Images nach außen hin weiter gestärkt wurde. Beispielhaft etwa die Auftaktveranstaltung Kunstturner*weiß die ein leer stehendes, dreistöckiges Gebäude in eine Galerie mit Werken von 26 bildenden Künstlern aus dem In- und Ausland verwandelte, oder auch die 1. Erzähltheatertage in der mongolischen Jurte. Der Dingweg zieht sich seit Februar dieses Jahres mit seinen verschiedenen Stationen durch den Stadtteil. In enger Zusammenarbeit mit der Arbeitsgemeinschaft zur Förderung von Gemeinwesenarbeit Buckau wird durch das ortsansässige Quartiersmanagement eine Internetseite im Rahmen des ExWoSt-Projekts erstellt und gepflegt, die die Bürger sowie Kunst- und Kulturschaffenden im Stadtteil über aktuelle Entwicklungen informieren und Informationen zum Stadtteil bündeln soll. Letztlich sollen durch Bündelung unterschiedlicher Fördermittel tragfähige Strukturen im Stadtteil geschaffen werden, um die entwickelte Kunst- und Kulturszene auch dauerhaft im Stadtteil zu implementieren. Autorin: Nina-Sophie Gaede Büro Magdeburg Katja Kohl, Quartiersmanagerin Tel. +49.(0) kkohl@baubeconstadtsanierung.de Foto: Rosi Radecke GASTBEITRAG Das Problem der Schrottimmobilien Der dauerhafte Leerstand einhergehend mit dem Verfall von baulichen Anlagen ist ein in den letzten Jahren verstärkt auftretendes Phänomen. Sinkende Einwohnerzahlen, wirtschaftlicher Strukturwandel, veränderte Lebensgewohnheiten sowie soziale Problemlagen können zur dauerhaften Nichtnutzung von baulichen Anlagen führen. Die Diskussion um den Umgang mit den sogenannten Schrottimmobilien ist seit der Leerstandsdebatte und dem Stadtumbauprogramm wieder in Gang gekommen. Auf Landesebene sind einige Bauordnungen novelliert worden, um den Behörden ein diesbezügliches Instrumentarium an die Hand zu geben. So finden sich teilweise neue Regelungen über den Abriss von leer stehenden und im Verfall begriffenen baulichen Anlagen im 79 II BremBauO; 74 II BbgBauO; 76 II Nr. 1 HbgBauO; 54 NdsBauO; 82 RhPfBauO und 82a SaarlBauO wieder. Hier kann die Bauaufsichtsbehörde entschädigungsfrei und auf Kosten des Eigentümers den Abriss anordnen. Dies gilt allerdings nur für bauliche Anlagen, deren Bestandsschutz verloren gegangen ist beziehungsweise bei bevorstehendem Verlust des Bestandsschutzes. Bei (noch) bestandsgeschützten baulichen Anlagen, die durchaus auch zur Verwahrlosung eines Gebiets beitragen können, ist der 179 BauGB einschlägig. Hier kann die Gemeinde bei baulichen Anlagen, die Missstände oder Mängel im Sinne des 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB aufweisen, die auch durch eine Modernisierung oder Instandsetzung nicht behoben werden können, den Abriss über das Rückbaugebot anordnen. Allerdings trägt sie die entsprechenden Kosten und ist gegebenenfalls entschädigungspflichtig. Im Rahmen der Novellierung des BauGB durch die Innenbereichs-Novelle 2013 wurde die Zulässigkeit dieses Gebots auch auf den unbeplanten Innenbereich und den Außenbereich erweitert, aber der Kostentragung beziehungsweise die Berücksichtigung des Wertzuwachses des Bodens (vgl. dazu auch 16 Abs. 3 ImmWertV) durch die Beseitigung der Anlage nicht Rechnung getragen. Diese Möglichkeit hat die Gemeinde bisher nur in Gebieten, in denen das umfassende Sanierungsverfahren Anwendung findet. Hier erfolgt die Berücksichtigung der Kosten des Abrisses im Rahmen der Ausgleichsbetragserhebung ( 154 Abs. 1 i.v.m. 155 Abs. 1 Nr Halbs. BauGB). Für die Gemeinden wäre zu wünschen, dass auch eine entsprechende Regelung für das gesamte Gemeindegebiet gefunden wird, um die Eigentümer an den oft nicht unerheblichen Kosten des Abrisses angemessen zu beteiligen. Stadt Forst (Lausitz) Bürgermeister Dr. Jürgen Goldschmidt Tel. +49.(0) u.koenig@forst-lausitz.de Foto: heiko119 - Fotolia.com

5 Ausgabe 1/2013 Seite 5 KLIMAQUARTIER Energetische Maßnahmen messbar machen Ergebnisse des Forschungsvorhabens Anforderungen an energieeffiziente und klimaneutrale Quartiere EQ Um die ehrgeizigen Klimaschutzziele der Bundesregierung zu erreichen, bestehen viele verschiedene Instrumente. Seit Ende 2011 werden beispielsweise durch das KfW-Programm (432) Energetische Stadtsanierung die Erarbeitung von integrierten Quartierskonzepten und die anschließende Umsetzung der Konzepte bezuschusst. Die DSK besitzt mit ihrem Produkt KlimaQuartier in diesem Zusammenhang ein bundesweit qualifiziertes Angebot, um gemeinsam mit Städten und Gemeinden zukunftsfähige Strategien für die weitere Quartiers- und Kommunalentwicklung zu erarbeiten. Doch wie sollen die Erfolge oder Fehlentwicklungen einer klimaschonenden Quartiersentwicklung messbar gemacht werden? Wie können verschiedene Maßnahmen auf ihre energetische Effizienz hin untersucht werden? Und vor allem: Wie kann ein solches Monitoring nutzerfreundlich gestaltet werden? Um diesen Fragen nachzugehen, beteiligt sich die DSK an einer Studie des Experimentellen Wohnungs- und Städtebaus (ExWoSt), die vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung in Auftrag gegeben wurde. Ziel des Forschungsvorhabens Anforderungen an energieeffiziente und klimaneutrale Stadtquartiere EQ ist es, innerhalb von knapp drei Jahren (Projektlaufzeit: 2011 bis 2013) ein Instrument zu entwickeln, das Kommunen und dem energetischen Sanierungsmanagement eine leicht anwendbare Möglichkeit bietet, die Wirksamkeit von klimaschonenden Maßnahmen bei der Quartiersentwicklung zu bewerten. DSK-BUCHTIPP Foto: electriceye - Fotolia.com In der ersten Projektphase wurde mit fünf Modellquartieren aus den Städten Marburg, Leipzig, Rosenheim, Stade und Weißenfels mit verschiedenen Quartiersstrukturen und Bautypologien ein Mess- und Berechnungsverfahren entwickelt, das die Auswirkungen von realen oder fiktiven energetischen Maßnahmen berechnet. Dabei werden Aussagen zum veränderten Energieeinsatz und dem Ausstoß von CO 2 getroffen sowie die klimaschonende Wirksamkeit von Maßnahmen simuliert und prognostiziert. Je nach Datenlage sind dabei Aussagen für einzelne Gebäude bis hin zum Stadtquartier möglich. Für den Praxistest des entwickelten Kalkulationstools wurde der Forschungsverbund um zwei weitere Modellquartiere in den Städten Naumburg (Saale) und Sömmerda erweitert, in denen die DSK derzeit unter anderem die Konzepterarbeitung der energetischen Stadtsanierung betreut. Die Ergebnisse des Gesamtprojekts sowie die Erfahrungen aller beteiligten Kommunen mit dem Kalkulationstool wurden im März 2013 im Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) in Berlin im Rahmen einer öffentlichen Abschlussveranstaltung präsentiert und diskutiert. Das BMVBS stellte die bisherigen Erfolge der energetischen Stadtsanierung heraus rief ausdrücklich zu einer umfassenden Nutzung der verfügbaren Förderungen durch den Bund in diesem Bereich auf. Im kommenden Jahr soll eine weitere Evaluationsveranstaltung stattfinden, die den ausgedehnten Praxiseinsatz des Kalkulationstools auswerten soll. Nach abschließender Überarbeitung durch den Forschungsverbund soll das Tool im Frühsommer 2013 auf den Internetseiten des BMVBS der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden. Zeitgleich wird der Bericht des Projektabschlusses in der BMVBS-Reihe Werkstatt: Praxis Heft veröffentlicht werden. Büro Weimar Michael Krüger Tel. +49.(0) michael.krueger@dsk-gmbh.de Rahmenbedingungen bei kommunalen Grundstücksverkäufen mit Bauverpflichtung und Bewerberüberhang Grundstücksverkäufe der öffentlichen Hand spielen in der Kommunalpraxis eine wichtige Rolle. Ob es nun der freiwillige Verkauf innerhalb eines Neubaugebiets oder die von Gesetzes wegen bestehende Veräußerungspflicht innerhalb eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs nach BauGB ist ( 169 Abs. 5 BauGB; in Sanierungsgebieten gilt für den Sanierungsträger 159 Abs. 3 BauGB) bei jedem Verkauf hat sich die Gemeinde an die gesetzlichen Rahmenbedingungen zu halten. Dies gilt erst recht bei Grundstücksverkäufen mit entsprechender Bauverpflichtung, wie dies in städtebaulichen Entwicklungsbereichen die Regel ist ( 169 Abs. 6, 7 BauGB). Dabei ist zu betonen, dass Gemeinden bei der Ausgestaltung der Kriterien von Wettbewerben und auch der abschließenden Auswahlentscheidung bei vorhandenem Bewerberüberhang im Rahmen ihres pflichtgemäßen Ermessens handeln und demnach auch die äußeren Ermessensgrenzen einzuhalten haben ( 40 VwVfG äußere Ermessensgrenzen sind solche, die durch Gesetze vorgegeben werden). Demnach können kommunale Grundstücksverkäufe neben den Regelungen des BGB u.a. durch folgende Rechtsbereiche Begrenzungen erfahren: Vergaberecht (GWB), Europäisches Primärrecht (AEUV: Grundfreiheiten und Beihilferecht), Haushaltsrecht (BHO, LHO) und Kommunalrecht (GemO). Hinsichtlich des Vergaberechts kann seit der Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) im März 2010 (Rs. Müller, Urt. v , C-451/08) für die allermeisten Grundstücksgeschäfte der öffentlichen Hand Entwarnung gegeben werden. Dies gilt auch und gerade für Grundstücksverkäufe mit Bauverpflichtungen in städtebaulichen Entwicklungsbereichen. Denn der EuGH nimmt erst dann eine Ausschreibungspflicht an, wenn die Gemeinde selbst ein unmittelbares wirtschaftliches Interesse an der Bauleistung des Käufers hat, wie dies in den folgenden Fallkonstellationen vom EuGH angenommen wird (a.a.o., Rnr. 50 ff.): Die Gemeinde wird Eigentümer des Bauwerks; die Gemeinde soll über einen Rechtstitel verfügen, der die Verfügbarkeit des Bauwerks bezogen auf die öffentliche Zweckbestimmung sicherstellt; die Gemeinde zieht wirtschaftliche Vorteile aus der zukünftigen Nutzung/ Veräußerung des Bauwerks; die Gemeinde beteiligt sich finanziell am Bauwerk bzw. trägt die Risiken, sofern das Vorhaben fehlschlägt. Alle diese Fallkonstellationen liegen bei einer Bauverpflichtung im städtebaulichen Entwicklungsbereich i. d. R. nicht vor, da die Käufer auf eigenes Risiko eine bauliche Anlage errichten und die Gemeinde im Weiteren an dem Schicksal des Bauwerks nicht mehr beteiligt ist die Gemeinde handelt vielmehr im Rahmen ihrer städtebaulichen Regelzuständigkeiten (Gleiches gilt für Sanierungsgebiete). Dies dürfte auch für vertraglich vorgesehene Wiederkaufsfälle o. ä. gelten, da diese zumeist nur bei Nichterfüllung der Bauverpflichtung eingreifen. Die oben skizzierte Rechtsprechung des EuGH ist mittlerweile durch deutsche Gerichte bestätigt worden (vgl. OLG Brandenburg, Urt. v , 6 W 149/11, IBR 2012, 407; OLG München, Beschl. v , Verg 15/11, IBR 2011, 652). Neben dem Vergaberecht gilt u.a. folgendes: grundsätzlich kein Verkauf unter dem ermittelten Verkehrswert. Dies geben die Gemeindeordnungen vor (z.b. 109 Abs. 1 S. 2 HGO; 90 Abs. 3 S. 2 GO NRW; 79 Abs. 1 S. 3 GemO Rh.-Pf.). Weiterhin besteht ein Risiko darin, dass in einem Grundstücksverkauf eine unzulässige (staatliche) Beihilfe gemäß Art. 107 Abs. 1 AEUV gesehen werden könnte, sofern das Grundstück an ein Unternehmen unter dem Verkehrswert veräußert wird. In diesem Zusammenhang ist auf die Mitteilung der Kommission betreffend Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten und Grundstücken durch die öffentliche Hand, (97/C 209/03, v ) hinzuweisen, die nähere Anforderungen festlegt und bei deren Einhaltung (Bedingungsfreies Bietverfahren bzw. Verkauf aufgrund Wertgutachten) keine Beihilfegewährung anzunehmen ist. Handelt es sich um ein begehrtes Baugebiet und erfüllen im Rahmen eines Wettbewerbs mehrere Bewerber bei einzelnen Grundstücken die durch die Gemeinde aufgestellten Kriterien (bei Binnenmarktrelevanz gilt die Mitteilung der Kommission zu Auslegungsfragen in Bezug auf das Gemeinschaftsrecht, das für die Vergabe öffentlicher Aufträge gilt, die nicht oder nur teilweise unter die Vergaberichtlinie fallen, ABl. C 179/2 v die Mitteilung statuiert Mindestanforderungen für einen diskriminierungsfreien, transparenten Wettbewerb; hierzu EuG, Urt. v , Rs. T-258/06), so bietet sich i.d.r. ein Losverfahren zur Auswahl an. Innerhalb eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs müssen dabei die Vorgaben aus 169 Abs. 6 S. 1 und S. 2 BauGB berücksichtigt werden (z.b. Vorrang früherer Eigentümer). Im Allgemeinen kann den Gemeinden nicht empfohlen werden, eine Vermarktung ihrer Bauplätze bzw. sonstiger Grundstücke ohne entsprechenden Kriterienkatalog durchzuführen. Zwar findet durch die in der Praxis häufig anzutreffenden Vergaberichtlinien der Gemeinden eine sog. Selbstbindung der Verwaltung (Art. 3 Abs. 1 GG) statt, jedoch sind entsprechend ohne Kriterien durchgeführte Grundstücksverkäufe regelmäßig ermessensfehlerhaft, da dies indizieren dürfte, dass die Auswahlentscheidung ohne Sachgrund erfolgt ist (Ermessensfehlgebrauch). Dabei darf nicht aus den Augen verloren werden, dass solche Vergaberichtlinien auch dazu dienen können, der Motivation der Gemeinde Ausdruck zu verleihen und zur Akzeptanz der Grundstücksverkäufe beizutragen. MITMACHEN & GEWINNEN Second hand spaces über das Recyceln von Orten im städtischen Wandel Herausgeber: Michael Ziehl, Sarah Oßwald, Oliver Hasemann, Daniel Schnier Rechtsabteilung Mathias Knapp Tel. +49.(0) mathias.knapp@dsk-gmbh.de Second hand spaces schöpfen an vakanten Orten aus der Atmosphäre, den Spuren, den Überbleibseln und der Geschichte der vorherigen Nutzung. Ihre Akteure entwickeln aus dem Ort heraus eine eigene Ästhetik, die durch Einfachheit und Improvisationen gekennzeichnet ist. Neue Ideen werden ausprobiert und Überraschungsmomente in der Stadt geschaffen. Second hand spaces entwickeln sich vor dem Hintergrund veränderter Ansprüche an Stadträume und bieten bei geringer Miete Platz für Interaktion, Partizipation und Start-ups. Sie eröffnen der Stadtplanung neue Handlungsansätze und leisten gleichzeitig einen nachhaltigen Beitrag zum städtischen Wandel. Die DSK verlost zwei Exemplare unter allen Einsendern. Senden Sie eine Postkarte/ bis zum 15. Juni 2013 mit dem Stichwort Second hand spaces an: DSK Deutsche Stadt- und Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbh & Co. KG, Frankfurter Straße 39, Wiesbaden bzw. wissenscenter@dsk-gmbh.de 15. Mai 2013 Kaminabend zum Thema Energetische Stadtsanierung, Düsseldorf Veranstalter: DSK in Kooperation mit RSBK Strategie Beratung Kommunikation GmbH und der Kofler Energies AG 15./16. Mai 2013 Effizienter Staat 2013, Berlin Veranstalter: BEHÖRDEN SPIEGEL 27. Mai 2013 Transferveranstaltung Altbauaktivierung im Stadtumbau Ost, Naumburg/Saale Veranstalter: BMVBS Bundestransferstelle Stadtumbau Ost 3./4. Juni 2013 Deutscher Kommunalkongress Vom Vater Staat zum Bürgerstaat, Berlin Veranstalter: DStGB 4. Juni bis Deutsche Rosenschau, Forst 29. September 2013 Veranstalter: Stadt Forst (Lausitz) 5. Juni 2013 Tag der Immobilienwirtschaft, Berlin Veranstalter: ZIA 10. bis 12. Juni 2013 JUNGBRUNNEN STADT Alt werden Alt sein Alt finden, Berlin Veranstalter: Stiftung Lebendige Stadt 13. Juni 2013 Konversionskonferenz, Berlin Veranstalter: BImA 6./7. Juli 2013 Internationale Städtetagung 2013, Nagold Bauten der 1950er bis 1970er Jahre in Klein- und Mittelstädten Veranstalter: Forum Stadt

6 DSKDEPESCHE Zeitung für Stadt- und Grundstücksentwicklung, herausgegeben vom DSK WissensCenter Ausgabe 1/2013 Seite 6 STADTENTWICKLUNG Architekturwettbewerb in Heidelberg Ein Haus des gemeinsamen Lernens für die Bahnstadt Im Herzen der Heidelberger Bahnstadt entsteht in den kommenden Jahren rund um den Gadamerplatz ein Stadtteilzentrum mit einer Schule, einem Bürgerzentrum und einer Kindertagesstätte. Hierfür hat die Stadt Heidelberg, vertreten durch die DSK, im Juli 2012 einen Hochbau- und Freiflächenrealisierungswettbewerb europaweit ausgelobt. Aufgabenstellung In der Bahnstadt sollen im Bereich des Gadamerplatzes unter dem Arbeitstitel Haus des gemeinsamen Lernens eine Grundschule, ein Bürgerzentrum und eine Kindertagesstätte errichtet werden. Konzeptionell wird eine Erweiterung der Schule mit der Option einer Gemeinschaftsschule angestrebt, die die weiterführenden Klassenstufen bis zum Abitur beinhaltet. 1. Preis (soll realisiert werden) Architekt: Peter Donn, Datscha Architekten, Stuttgart Dipl.-Ing. Architekt Landschaftsarchitekt: KUULA Landschaftsarchitekten, Berlin Ulrich Uphaus/ Dipl.-Ing. Landschaftsarchitekt Bei dem Wettbewerb handelte es sich um einen offenen Ideen- und Realisierungswettbewerb in zwei Phasen. Das Preisgericht hat aus 94 Arbeiten der ersten Wettbewerbsphase elf Teilnehmer für die zweite Phase ausgewählt. Im Laufe des Verfahrens konnten Bürgerinnen und Bürger im Rahmen zweier Informationsveranstaltungen ihre Fragen und Anregungen in das Wettbewerbsverfahren einbringen. Das rund drei Hektar große Plangebiet umfasst den Gadamerplatz und das östlich angrenzende Baufeld Z 1. In einer ersten Phase soll die Grundschule im Zusammenhang mit dem Bürgerzentrum und der Kindertagesstätte auf dem Gadamerplatz errichtet werden. Die Grundschule soll dabei als Modul I einer Gemeinschaftsschule konzipiert werden, das in einem späteren Ausbauschritt um die Module II 1. Preis Architekt: Michael Weindel & Junior Architekten GbR, Waldbronn Landschaftsarchitekt: Schreiberplan Stadtentwicklung & Landschaftsarchitektur; Nürtingen Wolfgang Schreiber 3. Preis Architekt: Hübner + Erhard und Partner Freie Architekten Partnerschaftsgesellschaft, Heidelberg Dipl.-Ing. Meng Christian Taufenbach, freier Architekt BDA Landschaftsarchitekt: Geskes und Hack, Christof Geskes, freischaffender Garten- und Landschaftsarchitekt BDA und III (Sekundarstufe I und II) auf dem Baufeld Z 1 ergänzt werden kann. Die erste Phase des Wettbewerbs diente dazu, ein städtebauliches Konzept zu entwickeln sowie einen Lösungsansatz zur Verteilung der Nutzungen im Plangebiet und innerhalb der grob skizzierten Gebäude. Dabei sollen mindestens 50 Prozent der Grundfläche des Gadamerplatzes für die Öffentlichkeit frei zugänglich sein und der Funktion und Qualität des Gadamerplatzes als zentraler Stadtplatz und öffentliches Stadtteilzentrum entsprechen. Es sollte geklärt werden, wie sich das Gebäude auf dem Platz positioniert und in welcher Beziehung der öffentliche Platz und einrichtungsbezogene Flächen wie Schulhöfe stehen. Darüber 4. Preis Architekt: Oberst & Kohlmayer Generalplaner, Stuttgart Jens Oberst, Regina Hohlmayer Landschaftsarchitekt: Glück Landschaftsarchitektur, Stuttgart Michael Glück Freier Garten- und Landschaftsarchitekt hinaus war zu verdeutlichen, welche Vernetzungsmöglichkeiten mit den Gebäuden und Freiflächen für die weiterführende optionale Gemeinschaftsschule auf Baufeld Z 1 entstehen. Synergien nutzen Neben der städtebaulichen Lösung galt es, die innere Organisation der Gebäude und der Freiflächen aufzuzeigen. Durch das räumliche Zusammenlegen der einzelnen Bausteine (Schule, Bürgerzentrum und Kindertagesstätte) sollten Synergieeffekte aufgezeigt werden. Diese können insbesondere dort entstehen, wo unterschiedliche Nutzer auf die gleiche Infrastruktur zugreifen oder vorhandene Räume zu unterschiedlichen Zeiten von verschiedenen Nutzern belegt werden (zum Beispiel in Form einer Doppelnutzung von Turnhalle, Cafeteria oder Mensa). Weiterhin sollten Freiflächen für die Grundschule und die Kindertagesstätte nachgewiesen werden, die vom Erdgeschoss aus zugänglich sind und die konzeptabhängig durch zusätzliche Angebote auf anderen Ebenen ergänzt werden können. Der Freibereich der Schule kann außerhalb der Betriebszeiten der öffentlichen Nutzung zur Verfügung stehen. Der Freibereich der Kindertagesstätte muss für die Öffentlichkeit unzugänglich gestaltet werden. Die zweite Phase des Wettbewerbs diente dazu, das entwickelte Konzept zu vertiefen und einen Hochbau- und Freiflächenentwurf für den Bereich des Gadamerplatzes auszuarbeiten. Neben Grundrissen und Ansichten für das Gebäude war ein detaillierter Freiflächengestaltungsplan für den Gadamerplatz zu entwickeln. Dieser sollte die funktionalen und gestalterischen Qualitäten des öffentlichen Platzes darstellen und Lösungen für die Abgrenzungen zwischen schulischem Freibereich und öffentlichem Raum aufzeigen. Ziel war ein Freiraum mit hoher Nutzungs- und Gestaltqualität, der allen Bevölkerungsgruppen zur Verfügung steht. Die Ergebnisse dieser Phase lagen in Form von elf Arbeiten vor. Ergebnis: Zwei erste, ein dritter und ein vierter Platz Unter der Leitung des Stuttgarter Architekten und Stadtplaners Professor Helmut Bott tagte die Jury im November 2012 in der Heidelberger HebelHalle zu den elf Arbeiten. Es wurden zwei gleichwertige erste Preise vergeben: Den einen erhielt Peter Donn, Datscha Architekten aus Stuttgart zusammen mit KUULA Landschaftsarchitekt aus Berlin; der andere erste Preis ging an Michael Weindel & Junior Architekten GbR aus Waldbronn zusammen mit Schreiberplan Stadtentwicklung & Landschaftsarchitektur aus Nürtingen. Beide erste Preisträger erhalten jeweils ein Preisgeld von Euro. Mit dem dritten, mit Euro dotierten Preis wurde Hübner + Erhard und Partner Freie Architekten Partnerschaftsgesellschaft aus Heidelberg ausgezeichnet, die mit den Berliner Garten- und Landschaftsarchitekten Geskes und Hack zusammenarbeiteten. Der vierte Preis, dotiert mit Euro, ging an Oberst & Kohlmayer Generalplaner zusammen mit Glück Landschaftsarchitektur, beide Stuttgart. Die Preisträger hatten rund zwei Monate Zeit, um ihre Entwürfe zu überarbeiten. Nach erneuter Beratung über die modifizierten Konzepte gab es im Januar 2013 schließlich ein klares Votum der Preisrichter und Sachverständigen. Das Ergebnis: Der Entwurf der Arbeitsgemeinschaft Peter Donn, Datscha Architekten, Stuttgart + KUULA Landschaftsarchitekten, Berlin soll realisiert werden. Büro Heidelberg Stephan Hoppe Tel. +49.(0) stephan.hoppe@dsk-gmbh.de

7 Ausgabe 1/2013 Seite 7 KONVERSION Forschungsauftrag zur militärischen Konversion Der Bundesminister für Verteidigung hat Ende 2011 ein neues Stationierungskonzept bekannt gegeben. Hiernach werden bis circa 2020 über 30 Bundeswehrstandorte aufgegeben und 90 signifikant reduziert, was zum Großteil Quasi-Schließungen gleichkommt. Hinzu kommen die Abzüge der alliierten Streitkräfte, insbesondere aus den USA und Großbritannien. In diesem Zusammenhang wurde ein Forschungsauftrag erteilt, als dessen Ergebnis unter anderem ein Praxis-Ratgeber für Kommunen entstehen soll. Der Freizug von mehr als Hektar ehemals militärisch genutzter Fläche stellt für die deutschen Kommunen Chance und Herausforderung gleichermaßen dar. Die wirtschaftliche und demografische Entwicklung der Bundesrepublik erfolgt sehr heterogen. Extrem prosperierenden Ballungsräumen stehen äußerst strukturschwache Regionen gegenüber. Unabhängig von ihrer Lage stehen die betroffenen Städte und Gemeinden grundsätzlich vor Fragen der zukünftigen Stadtentwicklung, die sie über Jahrzehnte begleiten werden. Sei es, dass Investoren bereits auf die Freigabe der Liegenschaften warten und die Kommunen nur noch Baurecht schaffen müssen, sei es, dass es ungewollte städtebauliche Entwicklungen aufzuhalten gilt oder dass es bisher keine erkennbare Nachfrage gibt. Hilfestellung für Kommunen In dem Spannungsfeld zwischen nachhaltiger Bauleitplanung, gewerblicher und wohnungswirtschaftlicher Nachfrage, angespannter Haushaltslage und dem Eigentümerinteresse des Bundes respektive der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) zur wirtschaftlichen Verwertung der Liegenschaften sollen die Kommunen Hilfestellung erhalten. Im Auftrag des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Städtebau (BMVBS) hat das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) der Forschungsgruppe FORUM Huebner, Karsten & Partner mit der BauBeCon Sanierungsträger GmbH und der DSK Deutsche Stadt- und Grundstücksentwicklungsgesellschaft einen Forschungs- und Entwicklungsauftrag zum Thema der Konversion ehemals militärisch genutzter Liegenschaften erteilt. Von August 2012 bis September 2013 wertet die Arbeitsgemeinschaft die vorhandene Literatur zu dem Themenkomplex aus, untersucht anhand von Fallbeispielen bundesweit exemplarische Konversionsprozesse und führt Expertengespräche. Ziel ist es, einen Praxisratgeber Militärkonversion zu erstellen, der sich vor allem an die kommunalen Akteure aus Verwaltung und Politik, aber auch an Investoren und interessierte Bürger und Institutionen richtet. Der Schwerpunkt des Praxisratgebers liegt daher auf konkreten kommunalen Erfahrungen bei der zivilen Nachnutzung ehemaliger Militärareale und spricht soweit die Komplexität der Themen dies zulässt Empfehlungen zur Vorgehensweise aus. Die militärische Konversion ist ein interdisziplinärer Prozess. Daher wird der Forschungsauftrag neben BMVBS und BBSR auch von der IMAG-Konversion des Bundes begleitet. Hier sind als weitere Mitglieder die Ministerien der Verteidigung, der Finanzen, der Wirtschaft und der Landwirtschaft sowie die BImA vertreten. Die Mitglieder der IMAG-Konversion und Vertreter der Bundesländer sind in einer Arbeitsgruppe Praxisratgeber zusammengeschlossen, in der die Forschungsgemeinschaft ihre Erkenntnisse zu Prozessen, Chancen und Hemmnissen sowie gegebenenfalls Empfehlungen zu Veränderungen und Klarstellungen vorstellt und diskutiert. Ein Ratgeber für Städte und Gemeinden Ziel des Praxisratgebers ist es, nach einer Beschreibung der Ausgangslage einen vollständigen Überblick über den Konversionsprozess sowie die handelnden Akteure und ihre Aufgaben zu geben. Der Ratgeber beschreibt detailliert die erforderlichen Schritte von der Abstimmung mit der BImA über die Nachnutzungsfindung, den Planungsprozess, die Organisation und Steuerung sowie die Öffentlichkeitsarbeit bis zur Finanzierung und dem Grundstücks- und Vertragswesen. Er behandelt alle relevanten Aspekte von der Ankündigung des Truppenabzugs bis zum Verkauf der Einzelgrundstücke an den Investor. Weiterhin wird auf die Themen Kommunale Erstzugriffsoption, Kaufpreisfindung sowie Altlasten- und Kampfmittelproblematik eingegangen. Am 13. Juni 2013 lädt das BMVBS zu einer Konversionskonferenz nach Berlin ein. In diesem Rahmen soll auch der Praxisratgeber inhaltlich vorgestellt werden. Büro Bremen Rolf Schütte Tel. +49.(0) rschuette@baubeconstadtsanierung.de DEMOGRAFIE Gemeinsam gegen Leerstände Die Idee eines interkommunalen Treuhandliegenschaftsfonds für das Nördliche Fichtelgebirge Das Nördliche Fichtelgebirge ist von erheblichen wirtschaftlichen und demografischen Veränderungen betroffen. Die negative natürliche Bevölkerungsentwicklung und eine zunehmende Abwanderung der jüngeren Bevölkerung, vor allem als Reaktion auf den Einbruch der Porzellan- und Textilindustrie, zeigen sich hier unter anderem durch zunehmende Gebäudeleerstände in den innerörtlichen Lagen. Aus der Erkenntnis, dass nur langfristige Strategien aus dieser schwierigen Situation herausführen können, entschlossen sich sieben Kommunen aus der Allianz Nördliches Fichtelgebirge, gemeindeübergreifend ein Konzept zur Entwicklung ihrer Leerstände zu erarbeiten. Ein Interkommunaler Treuhandliegenschaftsfonds soll die bisherigen Anreize der Städtebauförderung als wirksames Instrument bei Schrottimmobilien ergänzen. Bündelung der Fördermittel Ziel des Fonds ist es, einen gemeinsamen Transformationsprozess einzuleiten, in dem Karte: notwendige Umbaumaßnahmen im baulichen und städtebaulichen Bereich mit entwicklungsfördernden Maßnahmen in anderen Bereichen wie Wirtschaft, Tourismus und Soziales verknüpft sind. Die Entwicklung brachgefallener Grundstücke und leer stehender Gebäude als interkommunale Aufgabe Grundsätzlich ist der Treuhandliegenschaftsfonds als eine jährlich neu budgetierte, flexible lokale Förderkulisse zu verstehen. Das Modell eröffnet die große Chance, einzelne bauliche Projekte in der Allianz umzusetzen und dabei die Handlungsspielräume der beteiligten Kommunen finanziell maßgeblich zu erweitern. Dies resultiert vorrangig daraus, dass der Treuhandliegenschaftsfonds außerhalb der kommunalen Haushalte geführt wird und sich maßgeblich aus den Einlagen der Städtebauförderung, kommunaler Mitleistungsanteile je nach Projektlage sowie gegebenenfalls über Einzahlungen Dritter, die sich an einem Einzelvorhaben beteiligen wollen, speist. Ein Modell für ganz Deutschland Ein interkommunaler Treuhandliegenschaftsfonds hätte bundesweit durchaus Modellcharakter. So ist eine gegenüber den einzelnen kommunalen Gremien transparente Bewertung der Objekte und eine gemeinsam getragene Priorisierung durch eine Umsetzungsliste eine herausragende Vorgehensweise. Hierzu wurde für die 13 Untersuchungsobjekte eine Bewertungsmatrix mit objektbezogenen, umsetzungsbezogenen, kostenorientierten und auf die übergeordnete Ortsentwicklung bezogenen Kriterien entwickelt. Der Fonds erweitert die immobilienökonomischen Aktionsräume der Kommunen im Niedrigpreissegment und erzielt somit eine Marktbelebung sowie einen Werterhalt der innerörtlichen Immobilien. So kann der Treuhandliegenschaftsfonds auch als interkommunales Regulierungsinstrument des Immobilienmarktes aufgefasst werden. Wichtige Impulse für touristische Leuchtturmprojekte, regionale Identifikationsmerkmale, Kulturangebote oder auch institutionelle Nutzungen und Bildungseinrichtungen im Nördlichen Fichtelgebirge können entstehen. Darüber hinaus dient der Treuhandliegenschaftsfonds auch als aktives Werkzeug bei der interkommunalen Abstimmung zur Sicherung der Daseinsvorsorge. Büro Nürnberg Felix Boenigk Tel. +49.(0) felix.boenigk@dsk-gmbh.de

8 DSKDEPESCHE Zeitung für Stadt- und Grundstücksentwicklung, herausgegeben vom DSK WissensCenter Ausgabe 1/2013 Seite 8 GEWERBLICHE BRACHEN Standortschließung 2.0 Wertschöpfungspozentiale vor Verkauf aktivieren insofern der Sicherheit, dass er nicht plötzlich doch Eigentümer bleibt. Viele Unternehmen des produzierenden Gewerbes kennen das Problem: Bei der Verlagerung von Produktionsstandorten aus den Industrieländern in neue Regionen können Maschinen und selbst Know-how transferiert werden. Zurück bleibt der ehemalige Produktionsstandort, der als nicht mehr betriebsnotwendig in den Büchern der Unternehmen steht. Die aufgelassene Liegenschaft kostet aber weiterhin Geld für Bewachung, Steuern und notwendige Sicherungsmaßnahmen. Ein weiterer wichtiger Punkt betrifft die öffentliche Reputation. Unansehnliche Brachflächen schmälern das Image des Unternehmens, dem die Fläche gehört. Zwei Fragen stellen sich. Erstens: Wie können die Buchwerte der nicht mehr betriebsnotwendigen Immobilien realisiert oder sogar damit verbundene Wertschöpfungspotenziale gehoben werden? Und zweitens: Wie kann das Unternehmen den Standort verlassen und dabei einen positiven Eindruck in der Öffentlichkeit hinterlassen? Sachwert ist nicht gleich Marktwert Der erste Gedanke beim Verkauf einer Immobilie ist die Anfrage beim Immobilienmakler. Das Geschäftsmodell beruht auf Angebot und Nachfrage. Bei einer gleichartigen Nachnutzung der Immobilie ist dies sicherlich der richtige Weg. Was aber, wenn aufgrund des Standorts und der Investitionsrisiken die Reaktion aus der Immobilienwirtschaft eher verhalten ist und keine wertschöpfenden oder seriösen Angebote eingehen? In diesem Fall stellt sich für das Unternehmen die Frage, welchen Marktwert seine Liegenschaft tatsächlich hat und wie Transaktionsrisiken vermieden werden können. Unbewegliches beweglich machen Für eine erfolgreiche Vermarktung einer aufgelassenen Liegenschaft ist die Definition der angestrebten Ziele wichtig. Denn für viele Unternehmer ist nicht allein der Kaufpreis entscheidend. Auch die Faktoren Zeit, Risikominimierung und öffentliche Reputation spielen eine wichtige Rolle im Transaktionsprozess. Der Königsweg liegt meistens in der Optimierung dieser Parameter. Das Fundament für eine erfolgreiche Exit-Strategie ist eine Due Diligence, auch Asset-Bewertung genannt. Dabei werden sämtliche Potenziale, aber auch die Risiken identifiziert, analysiert und bewertet, die mit einer Umnutzung des Areals zusammenhängen. Ein wichtiger Aspekt bei industriell vorgenutzten Grundstücken ist es, mögliche Altlastenrisiken frühzeitig in die Optimierung der Exit-Strategie einzubeziehen. Dabei geht es weniger um die rechtlichen Belange des Bundesbodenschutzgesetzes, sondern vielmehr um den wirtschaftlichen Umgang mit kontaminierten Böden in Verbindung mit einer sinnvollen Nachnutzung nach dem Motto: Die Tiefgarage muss nicht an der Stelle mit der kostenintensivsten Bodenentsorgung entstehen, was zum wirtschaftlichen Exodus des Gesamtprojekts führen kann. Im Umkehrschluss heißt das aber nicht, dass sofort flächendeckend Bodenproben auf ehemaligen Werksgeländen entnommen werden müssen. Oft genügt ein Studium der Bauakten aus der sogenannten historischen Erkundung lassen sich häufig bereits erste Rückschlüsse ziehen. Neben den Produktionsbereichen haben Unternehmen bis in die 1980er Jahre oft eine Betriebstankstelle gehabt. Bestätigt sich dies bei der Aktenrecherche, kann der Boden in den betroffenen Bereichen gezielt beprobt werden. Darüber hinaus können auch Gebäude kontaminiert sein. Je nach Fall können aus heutiger Sicht bereits vom Löschschaum der Betriebsfeuerwehr Gefahren ausgehen selbst wenn er nur zu Übungszwecken eingesetzt wurde. Auf der anderen Seite werden die wirtschaftlichen Potenziale der Liegenschaft in Bezug auf den lokalen Immobilienmarkt untersucht und einem Realitätscheck unterzogen. Die ganzheitliche Betrachtung aller Aspekte führt zu einer objektiven und nachhaltigen Bewertung der Liegenschaft, welche den Marktwert und die Möglichkeiten einer Vermarktung aufzeigt und Rückschlüsse auf die Exit-Strategie gibt. Städtebauliche Entwicklungsszenarien als Zukunftsmodell Teil der Asset-Bewertung sind auch sogenannte städtebauliche Entwicklungsszenarien. Sie spielen mögliche Bebauungsvarianten durch lassen sich eventuell die vorhandenen Gebäude weiterhin nutzen? Ist ein Abriss und Neubau sinnvoller? Oder eine Kombination, beispielsweise das Aufstocken einer bestehenden Fabrik um ein weiteres Neubaugeschoss? Wo sollen die künftigen Gebäude auf dem Grundstück stehen? Wie dicht sollte ein Grundstück bebaut werden? Je nach Bausubstanz und Lage des Areals sind sehr unterschiedliche Wege denkbar: vom großzügigen Loftwohnen im sanierten Backsteinbau mit viel Freifläche bis hin zum Fachmarktzentrum mit Bau- und Möbelmarkt, der üblicherweise mit eher schlichten Neubauten auskommt und statt Freiflächen Parkplätze aufweist. Die Varianten werden nicht nur aus städtebaulicher, sondern zudem aus wirtschaftlicher Sicht geprüft. Hier gilt es, die Sicht des späteren Käufers einzunehmen, wenn die Vermarktung gelingen soll. Wichtig ist außerdem, die jeweilige Kommunalverwaltung und -politik einzubinden. Denn die finale Entscheidung, ob eine Umnutzung wie vom Eigentümer geplant möglich sein soll, liegt stets bei der Kommune: Sie hat die Planungshoheit in der Stadtentwicklung, auch für private Grundstücke. In jedem Fall ist es hilfreich, frühzeitig das Gespräch mit der Kommune zu suchen. Handlungsempfehlungen und Exit-Strategie Die Asset-Bewertung schließt mit konkreten Handlungsempfehlungen zur richtigen Exit-Strategie ab. Im Fokus steht dabei die Optimierung der definierten Ziele des Eigentümers. Wann und in welchem Wertzustand der Liegenschaft soll der Verkauf erfolgen? Für die Umsetzung einer Nachnutzung ist in den meisten Fällen neues Bau- und Planungsrecht (ein sogenannter Bebauungsplan) erforderlich. Die Planungshoheit obliegt der Kommune; es besteht kein grundsätzlicher Rechtsanspruch auf neues Baurecht für den Eigentümer. Die Karten werden also neu gemischt. Teilweise ein langwieriger Prozess: Je nach Komplexität der Aufgabenstellung und der politischen Großwetterlage in der Kommune erfordern Bebauungsplanverfahren 18 bis 24 Monate Zeit. Nach meiner Erfahrung wollen die meisten Werkseigentümer über einen solch langen Zeitraum nicht mehr in den Entwicklungsprozess involviert sein, folglich wird das Grundstück ohne Baurecht für eine Nachnutzung verkauft, wobei der Kaufpreis in Erwartung der zukünftigen Nutzung ermittelt wurde. Der Käufer sichert sich gegen das Risiko der fehlenden Baugenehmigung durch ein Rücktrittsrecht im Kaufvertrag ab. Diese vertragliche Klausel ist üblich und legitim, wobei sich der Verkäufer an diesem Punkt auf ein Abhängigkeitsverhältnis einlässt und auf die Initiative sowie Integrität des Käufers angewiesen ist. Der Käufer übernimmt fortan die Gespräche mit der Kommune und treibt das Bebauungsplanverfahren voran. Der Kaufvertrag wird erst nach vorhandenem Baurecht vollzogen. Die Exit-Strategie des Eigentümers sollte zumindest verstehen wir unser Mandat so aber nicht mit dem Notartermin, sondern mit dem eigentlichen Übergang des Eigentums und der Kaufpreiszahlung enden. Deshalb ist ein aktives Vertragsmanagement und Monitoring unerlässlich. Aus diesem Grund sollte der Berater weiterhin an Bord bleiben, und zwar als Beobachter und Kontrolleur des Entwicklungsfortschritts im Dialog mit der Kommune. Denn: Sollte sich der Käufer nicht an vorherige Absprachen über die zukünftige Nutzung mit der Kommune halten, kann das Bebauungsplanverfahren gestoppt und der Kaufvertrag rückabgewickelt werden. Ein aktives Monitoring des Verkäufers dient Den Bürger nicht vergessen Ein weiterer wichtiger Aspekt ist, die jeweiligen Bürger am Standort zu involvieren. Insbesondere dann, wenn es um mögliche Kontaminationen geht, ist eine aktive Beteiligung der Bewohner vor Ort wichtiger denn je. Selbst wenn eine Kontamination historisch bedingt ist und nicht direkt auf die gegenwärtige Werksleitung zurückgeht, kann dies Imageschäden für die gegenwärtige Unternehmensführung nach sich ziehen. Je nach Fall kann die Ankündigung, ein Werksgelände zu schließen und auf dem Areal beispielsweise ein Wohnviertel zu errichten, den Bürger auf die Straße bringen. Nach meiner Erfahrung gibt es hier allerdings regionale Unterschiede. In Nordrhein-Westfalen beispielsweise, wo der Strukturwandel in der Stahlindustrie und im Bergbau weit fortgeschritten ist, haben die Bewohner bereits Erfahrungen mit umgenutzten ehemaligen Industrieflächen gemacht. In Regionen wie diesen ist davon auszugehen, dass die Toleranz der Bürger aufgrund der bereits häufig erfolgreichen Umnutzungen anderer Industrien größer ist. Online-Beteiligung Die Beteiligung der betroffenen Bürger muss nach unserem Verständnis auf doppeltem Wege erfolgen. Zum einen physisch. Beispiele sind hier Informationsveranstaltungen, Bürgerdialoge oder Ausstellungen im Rathaus, bei denen die Planungsüberlegungen vorgestellt werden. Im Rahmen eines Bebauungsplanverfahrens werden die Bürger zudem formell beteiligt; ihre Stellungnahmen fließen in die Planung ein. Neben der physischen Beteiligung sollte jedoch auch die nicht-physische nicht vernachlässigt werden: Das Internet ist längst auch aus der Bürgerbeteiligung nicht mehr wegzudenken. Impressum Büro Wiesbaden Paul Eldag Tel. +49.(0) paul.eldag@dsk-gmbh.de Erscheinungstermin: Mai 2013 Herausgeber DSK Deutsche Stadt- und Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbh & Co. KG Redaktion DSK WissensCenter sowie die bei den Artikeln genannten Ansprechpartner Layout und Satz Claudia Steiner Druck und Verarbeitung Boschen OffsetDruck GmbH, Frankfurt am Main Für die Richtigkeit der Angaben kann keine Haftung übernommen werden. Änderungen vorbehalten. Die DSKDEPESCHE ist auf zertifiziertem Papier aus nachhaltigem Anbau gedruckt. Hinweis zu Gender Formulierung: Bei allen Bezeichnungen, die auf Personen bezogen sind, meint die gewählte Formulierung beide Geschlechter, auch wenn aus Gründen der leichteren Lesbarkeit die männliche Form steht. Möchten Sie die DSKDEPESCHE auch künftig erhalten? Die DSKDEPESCHE können Sie kostenlos postalisch oder per beziehen. Bitte senden Sie uns eine Nachricht an wissenscenter@dsk-gmbh.de und teilen Sie uns Ihre gewünschte Form der Zusendung mit. Wenn Sie die DSKDEPESCHE nicht mehr erhalten möchten, wenden Sie sich bitte an wissenscenter@dsk-gmbh.de oder per Telefon an +49.(0) DSK Deutsche Stadt- und Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbh & Co. KG Frankfurter Straße Wiesbaden Tel. +49.(0) Fax +49.(0) info@dsk-gmbh.de