Zinsen sind bei Kreditnahme. wichtigste Kriterium. EZB-Niedrigzinsen beinhalten Chancen, aber auch Risiken für Immobilienerwerber

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1 Haus & Grund Magazin 3/2015 MECKLENBURG-VORPOMMERN Zinsen sind bei Kreditnahme nicht das wichtigste Kriterium Liebe Leserinnen, liebe Leser, des einen Leid ist des anderen Freud. So könnte man zurzeit auch die Zinsentwicklung bei uns im Euro- Raum betrachten. Es gibt zwar erstaunlich niedrige Zinsen. Doch wer dabei sein Geld anlegen möchte, ist total frustriert über die allzu schlechten Anlagezinsen. Haus & Grund Mecklenburg- Vorpommern Eigentümerschutz- Gemeinschaft der Haus-, Wohnungsund Grundeigentümer Gemeinsam Interessen vertreten Wer jedoch Kapital benötigt, um z. B. Baumaßnahmen oder Immobilienkäufe umzusetzen, kann über die niedrigen Kreditzinsen total happy sein. Besonders die Zinsen für Eigenheimkredite sind inzwischen auf ein Niveau gesunken, das vor wenigen Jahren kaum denkbar war. Seinerzeit lagen Darlehen mit einem Festzins von fünf Jahren bei rund 3,5 Prozent pro Jahr. Dagegen sind es jetzt jährlich etwa 1,3 Prozent. Nun überlegen einige Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer, ob es nicht Sinn bilden würde, gerade jetzt in seine Immobilien zu investieren und zu sanieren oder sich gar etwas Neues anzuschaffen. So schlugen Hypotheken auf das Häuschen mit einer Zinsbindung von zehn Jahren noch vor ein paar Jahren mit über 4 Prozent pro Jahr zu Buche. Im Moment liegen die Sätze jährlich bei etwa 1,7 Prozent. Zu erkennen sind die enormen Unterschiede. Doch diese niedrigen Zinssätze sind es, dass viele Menschen den scheinbar absoluten Anlass davon ableiten, sich gerade jetzt für einen Anbau, eine Eigentumswohnung oder ein Eigenheim auf Pump zu entscheiden. Auch wenn sie sich das real betrachtet gar nicht leisten können. Ihnen vernebeln die zauberhaft niedrigen Zinsen den rationalen Blick auf die Arglist der Finanzmaterie insgesamt, insbesondere des mangelnden Eigenkapitals. Das Zinsänderungsrisiko bildet in den Folgejahren für Erwerber das mit erheblichem Abstand größte Absturzrisiko. In Zeiten, in welchen die Startzinsen so niedrig wie im Augenblick liegen, können die Folgekosten falls die Zinsbindung zu Ende geht, also in Abhängigkeit von der Marktentwicklung wieder erheblich ansteigen und zur absoluten Überschuldung, letztlich gar zur Zahlungsunfähigkeit in die Privatinsolvenz führen. Diese Folgen sind allerdings manchen Kreditnehmern nicht bewusst. Auch deshalb, weil Insolvenzgefahren scheinbar in ferner Zukunft liegen und nicht selten der Verstand und sein logisches Bewusstsein im Zerrbild des künftigen Besitzes leichter ausgeblendet werden. Wenn dann jedoch die monatlichen Rückzahlungen zu hoch werden, droht ein Fiasko! Wer aber die finanziellen Basismittel sowie die persönliche Zuversicht besitzt, dass die Stricke halten, sollte bereits vor seiner langfristigen Verschuldung durch Kreditnahme drei Dinge überdenken: 1. Wie kann ich die für mich tragbare Höhe meiner Raten bestimmen? 2. Für wie lange sollte die Zinsbindung festgelegt werden? 3. Wie kann ich die Tilgung auch in (oft persönlich unverschuldeten) Tieflagen durchstehen? Nur dann, wenn diese Punkte definitiv abgeklärt sind, lohnt sich ihr Gang zur Bank! Ansonsten besteht Gefahr, zwar unterschiedlich lukrative Angebote von verschiedenen Banken zu bekommen, diese aber nur schwer oder überhaupt nicht miteinander vergleichen und auf langfristige Sicherheit überschauen zu können. Ihr Erwin Mantik Haus & Grund M-V EZB-Niedrigzinsen beinhalten Chancen, aber auch Risiken für Immobilienerwerber Auch Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer sollten sich bei all zu optimistischen Angeboten von Kreditfinanzierungen zunächst an unabhängiger zweiter Stelle beraten lassen. Wer einen Um-, An- oder Neubau plant, kommt meist nicht an einer Kreditaufnahme vorbei. Obgleich die Europäische Zentralbank die Zinsen bereits über einen längeren Zeitrahmen vorwiegend aus politischen Gründen europaweit auf ein historisch niedriges Niveau drückt, bringt dies jedoch nicht nur Vorteile. Es bildet auch ein Risiko für Immobilieneigentümer oder für Haus- oder Wohnungskäufer. In der Regel sind niedrige Zinsen nicht unbedingt als Schnäppchen zu sehen. Wir beobachten auch, dass bei uns in den Ballungsbereichen von Mecklenburg-Vorpommern die Preise für Wohnimmobilien lokal teilweise blasenartig ansteigen. Wer jetzt zu optimistisch oder sorglos im Immobiliensektor Finanzierungen vornimmt, sollte dies bei einer Kreditaufnahme mit einer entsprechenden Weitsicht und großer Besonnenheit tun. Grundsätzlich bleibt dabei ein ausreichendes Eigenkapital der Schlüssel zum langfristigen Erfolg. Setzt man einen zu kleinen finanziellen Grundstock, kann eine Immobilienfinanzierung uns später um die Ohren fliegen und wie ein Kartenhaus zusammenbrechen. Kalkulieren Sie grundsätzlich einen möglichen Zinsanstieg in der nächsten Zeit und vor allem auch die Möglichkeit von persönlichen Einkommenseinbußen oder finanziellen Ausfällen im familiären Umfeld mit ein. Eine sinnvolle Prophylaxe bedeutet jedoch nicht gleich, sich übertriebene Sorgen zu machen. Wer ein gutes Angebot erkennt oder ein entsprechendes Objekt gestalten möchte und über genügend Eigenkapital verfügt, kann seine Euros nach wie vor bei Immobilien in guten, möglichst zentralen Lagen bestens anlegen. Nur sollte man sich eben von den recht niedrigen Zinsen absolut nicht blenden lassen. Die Frage bleibt stets: Sind die Preise gerechtfertigt und in welcher Form finanziere ich im Immobiliensektor möglichst sicher, um langfristig betrachtet persönliche Verluste zu vermeiden. Haus & Grund M-V 9

2 MECKLENBURG-VORPOMMERN Haus & Grund Magazin 3/2015 Aufwendungsersatz bei Schönheitsreparaturen Vermieter müssen an Mieter zahlen, wenn Mietvertrag nicht aktuell gestaltet war Der Bundesgerichtshof (BGH) hat Mietern einen Zahlungsanspruch gegen den Vermieter wegen selbst ausgeführter Schönheitsreparaturen zugestanden. Die Zustimmung sei nicht erforderlich gewesen, so die Richter. Eigentlich wollte der Vermieter die Schönheitsreparaturen generell selbst ausführen lassen. Wenn Vermieter Schönheitsreparaturen stets selbst vornehmen lassen und vermeiden möchten, dass ihre Mieter dies ohne ihre Zustimmung erledigen, sollten sie dies im Mietvertrag explizit formulieren. So ein Urteil des Bundesgerichtshof (BGH) vom (AZ VIII ZR 224/13). Es ist daher ratsam, wenn sie als unsere Haus & Grund Mitglieder stets die aktuellen Mietvertragsformulare des Landesverbandes Haus & Grund Mecklenburg- Vorpommern verwenden, um sich nachfolgend Ärger zu ersparen. Im Fall gaben die Richter den klagenden Mietern recht, die entgegen des Willens ihres Vermieters Renovierungsarbeiten in der Wohnung durchführten. Anschließend forderten sie Aufwendungen in Höhe von Euro vom Vermieter zurück. Die Richter stimmten dem zu, da nach wie vor die Regelungen des seinerzeit abgeschlossenen Mietvertrages von 1990 einschlägig seien. Die Parteien hatten damals vereinbart, dass die Vermieterin die Kosten der Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung zu tragen habe. Ergänzend wurde festgehalten, dass der Mieter für selbst durchgeführte Schönheitsreparaturen, die durch normale Abnutzung notwendig seien, ein Zahlungsanspruch zustehe. Er könne dann die Auszahlung eines hierfür gedachten Teils der monatlich entrichteten Miete verlangen. Es wurde hierfür als Abrechnungsmodus eine Zeitspanne von fünf Jahren angesetzt. Uneinigkeit über die unterschiedliche rechtliche Bewertung bestand nicht nur zwischen den streitenden Parteien, sondern auch in den Vorinstanzen. So gab das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg der Klage statt. Das Landgericht Berlin war hingegen anderer Ansicht und verneinte einen Zahlungsanspruch. Nun stellte der BGH klar, dass es für einen Zahlungsanspruch nicht darauf ankomme, ob der Vermieter den Arbeiten zugestimmt habe. Es sei lediglich erforderlich, dass die Mieter die fälligen Schönheitsreparaturen sach- und fachgerecht vorgenommen hätten. Das ergebe sich aus dem 1990 geschlossenen Mietvertrag. Dem stehe auch nicht entgegen, dass der Vermieter angekündigt hatte, die Maßnahmen künftig selbst durchzuführen. Allerdings liegt bei der Verwirklichung der Arbeiten das Risiko einer ggf. mangelhaften Ausführung vom Mieter. Dieser erhalte sein Geld in der Regel nur dann, wenn die Schönheitsreparaturen auch wirklich fachgerecht ausgeführt wurden. Erwin Mantik Haus & Grund M-V Eine Hausordnung im Miethaus muss die ordnungsgemäße Handhabung einer Mietsache beschreiben Über Inhalte von Hausordnungen In den meisten Miethäusern gibt es Hausordnungen. Diese sollen auf ein möglichst reibungsloses Zusammenleben der Bewohner des (Mehrfamilien-) Hauses durch gegenseitige Rücksichtnahme hinwirken. Geichzeitig soll sie die allgemeine Obhutspflicht der Mieter über die gesamte Mietsache konkret darlegen. Es ist vom Grundsatz her erforderlich, dass ein enges Zusammenleben verschiedener Bewohner und Gäste in einem Haus sowie die gemeinschaftliche Benutzung von Einrichtungen Regelungen erfordern, welche mögliche Streitigkeiten möglichst vermeiden helfen sollen. Die Hausordnung soll daher grundsätzlich sinnvolle Regelungen enthalten, die eine ordnende bzw. koordinierende Regelung des Mietgebrauchs der im Mietvertrag angelegten Pflichten möglichst verständlich enthalten. Hierzu gibt es für den Eigentümer im Rahmen der üblichen Rechtsprechung zugestandene Gestaltungsmöglichkeiten. Somit kann ein Vermieter die Hausordnung als gestaltendes Instrument nutzen, um sowohl auf Rechte als auch Pflichten der Mieter einzugehen. Neben dieser Ordnung können im Bedarfsfall auch Regelungswerke für eine Hofordnung, Gartenordnung oder Spielplatzordnung ausgefertigt werden, die das Zusammenleben der Bewohner bei der gemeinsamen Nutzung einer bestimmten Sache sinnvoll regeln. Um das Wirksamwerden der Hausordnung für den Mieter auf vertraglicher Grundlage verbindlich zu sichern, ist eine Vereinbarung als Bestandteil des Mietvertrages erforderlich. In den Formularmietverträgen von Haus & Grund Mecklenburg-Vorpommern listet ein allgemeiner Anhang die Allgemeinen Geschäftsbedingungen auf und schafft damit die Verbindlichkeit der rechtlich korrekten Einbeziehung in den Mietvertrag. Dabei sollten Vermieter insbesondere auf das Verbot einer unangemessenen Benachteiligung nach 307 BGB achten. Eine für das ganze Haus geltende Hausordnung sollte auch für jeden Mieter gelten! Daher sollte die Hausordnung jeweils vor Mietbeginn von beiden Vertragsparteien zusätzlich zum Mietvertrag unterzeichnet werden. Selbst zu einer späteren einseitigen Abänderung einer bestehenden Hausordnung ist der Vermieter generell berechtigt, wenn Gründe vorliegen. Eine Zustimmung der Mehrheit der Mieter ist laut Urteil des Amtgerichts Hamburg vom O 8/79 nicht erforderlich. Dieses Änderungsrecht des Vermieters bezüglich der Hausordnung sollte im Vertrag ausdrücklich festgeschrieben werden. Grundsätzlich darf die Hausordnung nur Nebenpflichten beinhalten. Vertragliche Pflichten, die hierüber hinausgehen, wie z. B. die Durchführung von Schönheitsreparaturen oder erhebliche Beschränkungen im Gebrauch der Mietsache, sind nicht zulässig. Daher sollte der Inhalt der Hausordnung grundsätzlich auf Anordnungen und Regelungen beschränkt bleiben, welche für die Erhaltung der Ordnung im Mietbereich erforderlich sind. Erwin Mantik Haus & Grund M-V Alle Regionalseiten dieses Magazins können Sie auch im Internet unter in der Rubrik H & G Magazin als PDF-Dokument herunterladen. 10

3 Haus & Grund Magazin 3/2015 MECKLENBURG-VORPOMMERN Mietrecht Stärkere Vermieter-Rechte bei Wohnraumkündigung wegen Eigenbedarfs Vor seiner Entscheidung (Az. VIII ZR 154/14) vom 4. Februar 2015 hatte sich der Bundesgerichtshof mit der Frage befasst, unter welchen Umständen eine auf den Eigenbedarf heranwachsender Kinder gestützte Eigenbedarfskündigung unter dem Gesichtspunkt des Rechtsmissbrauchs unwirksam sei. Haus & Grund Mecklenburg-Vorpommern informiert über diese BGH-Entscheidung. Seine Tochter wollte nach einem Auslandaufenthalt zurück in die eigene Wohnung ziehen. Daraufhin kündigte ein Wohnungseigentümer seinem Mieter diese Wohnung, der dies so nicht hinnehmen wollte und bis zum BGH klagte, dort aber verlor. Der entschied, dass die Kündigung eines erst kurz zuvor geschlossenen Mietvertrages der Wohnung aufgrund Eigenbedarfs selbst dann zulässig ist, wenn die Möglichkeit dazu ggf. bei Vertragsabschluss erkennbar war. Damit hoben die Richter ein Urteil des Landgerichts Mannheim auf, das zuvor eine Kündigung des Vermieters für rechtswidrig erklärt hatte, weil der Vermieter den späteren Eigenbedarf bereits bei Abschluss des Vertrags hätte voraussehen können. Das Landgericht musste also den Fall neu verhandeln. Der Vermieter einer Der Fall: Zwei-Zimmer-Wohnung wollte diese seiner eigenen, 20-jährigen Tochter nach Rückkehr aus dem Ausland überlassen. Er kündigte seinem Mieter deshalb den erst vor zwei Jahren geschlossenen Mietvertrag. Die Tochter wohnte zuvor bei ihren Eltern, wollte jedoch nach dem Aufenthalt in Australien aber wieder in die eigene Wohnung. Die Richter sprachen in der Verhandlung von der Unberechenbarkeit der heutigen Jugend und betonten, es gebe keine gesetzliche Pflicht, einen später eintretenden Eigenbedarf bereits bei Abschluss des Mietvertrags erkennen zu müssen. Somit liege kein Rechtsmissbrauch vor, wenn der Vermieter bei Vertragsabschluss einen späteren Eigenbedarf noch nicht absolut ernsthaft in Betracht gezogen hat. Auch nicht dann, wenn ein etwaiger späterer Anspruch auf Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrags verschwiegen wurde. Fahrlässigkeit allein reiche hier nicht aus. Bei der Nutzung von Wohneigentum stünden Familienangehörige generell höher als sonstige Mieter. Vermieter können einem Mieter nun doch nach relativ kurzer Zeit eine Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen. In der Regel müssen sich Vermieter bei Eigenbedarfskündigungen jedoch an bestimmte Regeln halten: 1. Begründungen Vermieter können dem Mieter nicht einfach einen kurzen Hinweis zur Eigenbedarfskündigung schicken, sondern müssen die Kündigung mit Begründung nachvollziehbar erklären. Im Gegensatz dazu haben Mieter nicht diese Pflicht, da sie eine Wohnung ohne konkrete Angabe von Gründen kündigen können. Vermieter haben bei der Wahl ihrer Kündigungsgründe inzwischen jedoch auch einen recht großen Spielraum, beispielsweise auch dann, wenn der Vermieter die Wohnung künftig einer beruflichen Nutzung zuführen möchte (Siehe Az. VIII ZR 330/11). 2. Fristen Bei Eigenbedarfskündigungen gelten die üblichen Kündigungsfristen: In der Regel beträgt die Kündigungsfrist bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren drei Monate. Nutzen Mieter schon länger die Wohnung, erhöht sich jeweils die Frist bei bis zu acht Jahren auf sechs Monate, darüber hinaus auf neun Monate. Bisher galt außerdem, dass Vermieter möglichst fünf Jahre vorausschauend planen mussten, denn Mieter konnten üblicherweise bereits kurze Zeit nach Abschluss eines Mietvertrages nicht gekündigt werden. Doch gerade diesen Grundsatz hat nun der Bundesgerichtshof zugunsten der Vermieter geändert, da hier die Richter eine Kündigung bereits nach zwei Jahren für berechtigt hielten. 3. Sperrzeiten Obiges gilt nicht bei Kündigungen für Mieter, die in einer Mietwohnung wohnen, welche in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden soll. Hier schützen sie nach wie vor differenzierte Sperrzeiten vor einer Kündigung, da Eigentümer in diesem Fall die nächsten drei Jahre keinen Eigenbedarf geltend machen dürfen. Regional bedingt kann sich diese Frist in Ballungszentren sogar auf bis zu zehn Jahre verlängern. Haus & Grund-Tipp: Im Einzelfall ist es für unsere Haus & Grund Mitglieder vorteilhaft, wenn sie sich bei Kündigungsaktionen, deren Rechtslage ihnen unklar ist, vor Durchführung in den für sie kostenlosen, regionalen Rechtsberatungen ihrer Haus & Grund Ortsvereine informativ absichern. 11

4 MECKLENBURG-VORPOMMERN Haus & Grund Magazin 3/2015 Noch keine Rauchmelder? Auch den Vermietern Mecklenburg-Vorpommerns drohen inzwischen empfindliche Strafen Eigentümern von Wohnungen ohne Rauchmelder drohen in Zukunft teils empfindliche Strafen. Sollte z. B. ein Mieter seinen Vermieter bei der Bauaufsicht des Landes anschwärzen, dass in seinem Haushalt keine Rauchmelder angebracht sind, könnte sein Vermieter mit Geldbußen belegt werden. Flächendeckend kontrolliert werde in Mecklenburg-Vorpommern die Einhaltung der Pflicht zwar nicht, weil es dafür weder Kapazitäten noch eine konkrete rechtliche Handhabe gibt. Im Land ist auch nicht genau rechtlich geregelt, wer für den Einbau im Einzelfall verantwortlich ist. Der Vermieter muss allerdings dafür haften, wenn keine Melder eingebaut werden und ein Mieter bei einem nächtlichen Brand verletzt werden oder gar ums Leben kommen sollte. Dann sind sogar strafrechtliche Konsequenzen möglich. In drastischen Fällen drohten dem Eigentümer bei einer Verurteilung wegen fahrlässiger Tötung bis zu fünf Jahre Haft. Voraussetzung wäre allerdings der Nachweis, dass ein Rauchmelder den Todesfall hätte verhindern können. Nach Angaben des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft werden jährlich bis zu 500 Menschen bei Wohnungsbränden in Deutschland getötet. Vor allem nachts ist das Feuer tückisch, da Rauchgase, wie z. B. das Kohlenmonoxid nicht wahrnehmbar, also geruchlos sind und im Schlaf nicht bemerkt werden. Die Bewohner ersticken daran. Daher besteht auch bei uns in Mecklenburg-Vorpommern eine Pflicht für die Rauchmelderinstallation. In der Regel sollten in jedem Zimmer, außer Küche und Bad, Rauchmelder auch installiert sein. Eigentlich müssten nur Schlaf- und Kinderzimmer sowie Rettungswege mit Meldern ausgestattet sein, doch was passiert, wenn Mieter ihr Wohnzimmer gelegentlich von Besuchern auch als Schlafzimmer nutzen lassen? Kurioser Mietstreit: Wegen stinkender Pferdesalbe hatte Räumungsklage Erfolg Ein über 80-jähriger Mieter hatte seit Jahren Pferdesalbe benutzt und mit dem daraus resultierenden Geruch das gesamte Wohnhaus mit üblem Geruch überzogen. Daraufhin wurde er vom Vermieter gekündigt und musste nach 54 Jahren aus seiner Drei-Zimmer-Wohnung, da das Bonner Amtsgericht in seinem Urteil vom (Az. 201 C 334/13) der Räumungsklage der Vermieterin stattgab. Der Mieter hatte sich regelmäßig mit einer unerträglich riechenden Salbe eingerieben, sodass die Vermieterin nach vergeblichen Aufforderungen an den Mieter zur Änderung seines Verhaltens klagte. Sie bekomme von dem ständig üblen Geruch Kopfschmerzen und könne deswegen auch nicht mehr ordentlich schlafen. Dies hatte auch ein eigens vom Gericht bestellter Gutachter für Gerüche im Prozess bestätigt. Demnach war erwiesen, dass aus der Wohnung des Mieters unerträgliche Gerüche dieser Pferdesalbe, aber auch von uraltem Schuhputzzeug sowie sonstigen Reinigungsmitteln herrühren. Diese Gerüche ziehen seit langem durch das gesamte Treppenhaus. Selbst der Aufforderung, seine Türen und Fenster stets geschlossen zu halten, sei der Mieter nicht nachgekommen. In ihrem Urteil stellten die Richter fest, dass dieses Verhalten und die daraus resultierende extreme Geruchsbelästigung eine nicht unerhebliche Vertragsverletzung darstellt und die Kündigung somit gerechtfertigt war. Aufgrund der Geruchsbelästigungen waren mehrere Mieter in der Vergangenheit bereits aus dem Haus ausgezogen. Sie hatten einen ständig unangenehm süßen, modrigen Geruch als Grund benannt. Es sei ihnen stets unmöglich gewesen, wegen des alten Herrn weder ihren Balkon der Wohnung zu benutzen noch ihre Fenster zu öffnen. Allerdings hatten ihm die Richter wegen seines hohen Alters sowie der Gebrechlichkeit eine Räumungsfrist von einem Jahr eingeräumt. IMPRESSUM Ausgabe für Mecklenburg-Vorpommern Herausgeber: Landesverband Haus & Grund Mecklenburg-Vorpommern e. V. Heinrich-Mann-Str. 11/13, Schwerin T Redaktion M-V: Erwin Mantik Haus & Grund M-V e. V. Bosselmannstr. 11 a, Schwerin T M Anzeigenaufträge und Zuschriften: Bitte an die Redaktion M-V senden. Druckauflage: (II. Quartal 2014) Erscheinungsweise: 10 x jährlich (Doppelausgabe Dezember/Januar und Juli/August) Jahrgang 25 Bezugspreis: Für Mitglieder ist der Bezugspreis im Mitgliedsbeitrag enthalten. Nachdruck von Beiträgen nur mit Genehmigung der Chefredaktion. Unverlangt eingesandte Manuskripte werden nur dann zurückgeschickt, wenn Rückporto beiliegt. Vorbehalte und Rechte der Redaktion Alle Beiträge des Magazins Haus & Grund Mecklenburg-Vorpommern sind urheberrechtlich geschützt. Ein Nachdruck oder das Verbreiten von Inhalten, auch auszugsweise, ist nur mit schriftlicher Genehmigung der Redaktion zulässig. Beiträge und Bilder mit Namen oder Initialen des Verfassers geben nicht unbedingt die Meinung der Redaktion bzw. des Landesverbandes Haus & Grund Mecklenburg-Vorpommern e. V. wieder. Für unaufgefordert zugesandte Manuskripte, Bilder oder Datenträger besteht kein Anspruch auf Bearbeitung, Rücksendung oder Weiterleitung. Die Redaktion behält sich vor, Leserbriefe zu veröffentlichen. Ein Anspruch darauf besteht jedoch nicht. 12

5 Haus & Grund Magazin 3/2015 MECKLENBURG-VORPOMMERN Mietvertraglich geregelte Rückbaupflicht Rückbaukosten zahlt unter Umständen doch das Jobcenter Immer wieder kommt es vor, dass Jobcenter verlangen, dass Hartz IV-Leistungsempfänger in eine kleinere, preiswertere Wohnung umziehen. Dann haben Mieter den Anspruch auf die Übernahme der Umzugskosten. Unter Umständen gehören auch notwendige, vom Vermieter geforderte Rückbaukosten dazu. Das geht aus einer Entscheidung des Sozialgerichts Berlin (Az. S 82 AS 25836/12) hervor, denn im verhandelten Fall hatte ein Jobcenter den Leistungsempfänger aufgefordert, in eine günstigere Wohnung umzuziehen. Dieser Aufforderung kamen sie auch nach. Für ihre bisherige Wohnung bestand allerdings eine mietvertraglich geregelte Rückbaupflicht. Daher hatten die Mieter beim Jobcenter rechtzeitig auf die Übernahme der Kosten für den Rückbau der alten Wohnung gebeten, die jedoch abgelehnt wurde. Dennoch wurden die Arbeiten ausgeführt, da die Mieter einen preiswerten Anbieter gefunden hatten. Das Gericht verurteilte das Jobcenter zur Übernahme der Kosten. Diese Aufwendungen zählten nicht zu den Wohnkosten, sondern zu den Umzugskosten. Schließlich hätten die Mieter alles getan, um wirtschaftlich zu handeln und damit ihrer Pflicht entsprochen. Neu am Markt: Volkswagen EcoBlue 2.0 Blockheizkraftwerk Die Effizienz bei der Erzeugung, Übertragung sowie Nutzung von Energie rückt im Kontext der Energiewende sowie nationaler Energie- und Klimaschutzziele immer weiter in den Fokus. In diesem Zusammenhang ist auch eine effiziente Energieversorgung von Gebäuden, egal ob Privat- oder Gewerbeimmobilien Kernthema der Gegenwart und Zukunft. Deshalb treibt die Wolfsburg AG über ihr Handlungsfeld Energie, Umwelt und Ressourcen, den Aufbau umweltfreundlicher Strukturen zum Beispiel durch den Vertrieb des Blockheizkraftwerks (Bild) voran. Ein BHKW ist ein kleines Kraftwerk zur Gewinnung von elektrischer Energie und Wärme und stellt damit eine kosteneffiziente Alternative zu konventionellen Heizungsanlagen dar. Der Aufstellungsort der Kraftwerke ist generell in der Nähe der Immobilie, häufig wird der Keller des Hauses genutzt. Das neu entwickelte Blockheizkraftwerk ist ein innovatives, zuverlässiges sowie technologisch ausgereiftes seriengefertigtes Produkt. Sein Herzstück, der Gasmotor, durchläuft beispielsweise die gleichen Qualitätskontrollen wie leistungsstarke Motoren, die ebenfalls dort gefertigt werden. Die Vorteile auf einem Blick: Energiekostensenkungen durch hohen Wirkungsgrad sowie Eigennutzung des produzierten Stroms und/oder attraktive Vergütung durch Einspeisung in das Stromnetz maßgeschneidert durch individuelle Leistungspakete für nahezu jeden Bedarf umweltfreundlich: bis zu 60 % weniger CO 2 -Ausstoß niedriger Primärenergiefaktor des BHKWs von ca. 0,5 förderungsfähig durch staatliche Fördermittel und Finanzierungsmöglichkeiten Der Eigentümer erzeugt seinen Strom ungebunden selbst, er steigert seine Unabhängigkeit von Strompreisentwicklungen. Der Einbau der BHKWs erfolgt über ein Netz an geschulten Handwerkern oder begleitet auch den vertrauten Handwerker durch qualifizierte und kompetente Kooperationspartner. Die Wolfsburg AG stellt einen schnellen und unkomplizierten Ablauf sicher und unterstützt den Kunden auch im Falle von projektbezogenen Schwierigkeiten. 13

6 MECKLENBURG-VORPOMMERN Haus & Grund Magazin 3/2015 Wenn zänkische Mieter im Haus belastend werden Wann darf von Vermietern Störern des Hausfriedens fristlos gekündigt werden? In unseren Mietshäusern in Mecklenburg-Vorpommern kann es manchmal recht rabiat zugehen: Beleidigungen, Waffen als Drohmittel, Androhen von Brandlegung oder gezückte Messer sind nur ein Teil unserer Erlebnisse mit derartigen Mietern. Bei ernsten Streitigkeiten sollten Vermieter Gedächtnisprotokolle anlegen und Störer des Hausfriedens abmahnen. Hinzu kommt, dass wir als Vermieter von der Politik förmlich im Regen stehen gelassen werden. Denn kaum ein Vermieter bekommt trotz Solvenzcheck zunächst mit, wann, wo und wofür sein neuer Mieter in der Vergangenheit bereits mit dem Gesetz in Konflikt geraten war. Trotz dieser mobbenden, keifenden, oft sehr primitiv pöbelnden Mitbewohner können Vermieter diese Rüpel oder selbsternannten Haustyrannen zum Schutz der übrigen Mitmieter kaum zügig aus dem Haus bekommen. Und auf flotte Unterstützung unserer deutschen Gerichte im Streitfall sollte man als Eigentümer nicht bauen. Ob jedoch ein unflätiges Wort des Mieters oder eine einzige Beleidigung bereits ausreicht, seinem Mieter fristlos zu kündigen, hängt vom Einzelfall ab. Doch schwerwiegende Beleidigungen können eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Z. B. Du alter Sack kannst mich am Arsch lecken, du verrücktes Arschloch, hielt das Amtsgericht Köln für ausreichend (Az. 1 S 365/92). Das Landgericht Offenburg entschied dagegen vor rund 30 Jahren, dass eine schwerwiegende Beleidigung, die im Eifer des Gefechts fällt, keine Kündigung rechtfertigt (Az. 1 S 347/84). Klar ist: Welcher Vermieter weiß genau, wann einem Richter verbale Ausfälle eines Mieters für eine fristlose Kündigung ausreichen? Allgemein heißt es lediglich: Fristloser Kündigungsgrund ist die Generalklausel des 543 BGB, wonach ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich gekündigt werden kann. Dem Vermieter muss nach den Umständen des Einzelfalls und unter Abwägung beidseitiger Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zumutbar sein. Unzumutbar wären u. a. Schläge oder Tritte gegen seinen Vermieter, Verwalter oder die anderen Mitbewohner. Immer dann, wenn ein Mieter gegenüber anderen gewalttätig wird, ist die Vertrauensbasis für die Fortsetzung des Mietverhältnisses zerstört. Das gilt sogar, wenn nicht der Mieter selbst, sondern Angehörige von ihm in genannter Form ausfällig werden. In der Regel wäre dies dabei, wie auch bei anderen direkten Bedrohungen etwa mit dem Messer, einer Waffe oder einer klaren Nötigung sogar ohne vorherige Abmahnung möglich. Welcher Vermieter weiß im Normalfall, ob einem Richter die erwähnten Gründe des Vermieters für eine fristlose Kündigung ausreichen. Daher sollten Vermieter bei allen verbalen bzw. sonstigen Ausfällen der Mieter dies zumindest schriftlich abmahnen, auch wenn diese Schreiben einem selbst grenzwertig erscheinen mögen. Denn immer wieder kommt es vor Gericht darauf an, dass im Gerichtsverfahren Tätlichkeiten, Bedrohungen oder Beleidigungen etc. auch konkret bewiesen werden müssen. So sollten ggf. Zeugen, Zeit, Datum, Handlungsort und weitere Einzelheiten vom Vermieter umgehend im Gedächtnisprotokoll angelegt bzw. zunächst als Audioprotokoll abgespeichert werden. Kommt es gar zu körperlichen Auseinandersetzungen, sind Fotos, ärztliche Atteste über Verletzungen vor Gericht hilfreich. Auf alle Fälle auch den Notruf der Polizei (110) vor Ort nutzen, wenn es um Gefährdungen der Gesundheit geht. Allerdings sind heimliche Ton- oder Videoaufnahmen mit dem Handy oder Smartphone meist zwecklos, weil diese vor Gericht seltsamerweise nicht verwertbar sind. Kurios: Endlich ein weiteres Energielabel im Haushalt! Mietmangel Abstellräume gehören zur Nutzfläche Wer künftig seine Wohnung, Ferienhäuser oder -wohnungen ausstatten bzw. renovieren möchte, kann sich über eine weitere EU- Posse freuen: Denn auch Dunstabzugshauben, die es jetzt im Handel gibt, müssen seit Januar 2015 ein Energielabel tragen. Das Etikett kennt man bereits von Kühlschränken und anderen Geräten sowie Anlagen im Haus. Damit soll der Verbraucher vergleichen können, wie energieeffizient das Gerät ist. Die beste Klasse bei den Dunstabzugshauben wird A sein, G die schlechteste, erklärt die Initiative für Hausgeräte. Wichtig sei es aber auch, die Geräuschpegel (Dezibel) miteinander zu vergleichen, damit der Küchennutzer, der sonst ein Düsenjet erträgt, nicht gegen den Vermieter wegen angeblicher Küchenlärmbelästigung klagt! Abstellräume zählen grundsätzlich zur Nutzfläche einer Wohnung. Das gilt in der Regel auch, wenn z. B. Heizrohre oder sonstige Rohrleitungen sichtbar sind und in der Kammer Platz wegnehmen. Einen Mietmangel stellen Rohre vor allem dann dar, wenn sie nach Mietbeginn nachträglich in die Wohnung eingebaut wurden. Daraus könnte dann ggf. eine Mietminderung folgen. Ein Beispiel dafür wäre der Umbau einer Heizung mit Verlegung von neuen, unverkleideten Rohren. Aber auch sonstige nachträgliche Einbauten, die den Nutzzweck des Raumes beeinträchtigen, könnten zum Mietmangel führen. 14

7 Haus & Grund Magazin 3/2015 MECKLENBURG-VORPOMMERN Äcker der neuen Länder brachten dem Bund im Jahr 2014 über 500 Millionen Euro ein Zweifelhafte Landnahme in den Ost-Ländern In den letzten Jahren stiegen die Preise für Nutzland in Ostdeutschland weiter erheblich an. Große Flächenanteile von Acker und Waldflächen wurden teilweise an dubiose Investoren der Bio-Gas- Produzenten veräußert. Regionale Mitbieter wurden häufig aus dem Rennen gedrängt, sodass einheimische Bauern nicht gerade die besten Karten beim Verscherbeln der Flächen hatten. Durch die extreme Ausbeutung historisch über Generationen gewachsener Feldflächen durch die Vermaisung unserer Natur brechen die Populationen vieler heimischer Tierarten förmlich zusammen. Aus der Bodenkrume wird sämtlicher Humus ausgelaugt und eine zunehmende Versteppung ist die Folge. Noch wird kräftig mit Kunstdüngern nachgeholfen, aber besonders an warmen Tagen im Frühjahr werden bislang nicht gekannte Sandstürme, wie beispielhaft seinerzeit südlich von Rostock sichtbar, den Rest der Bodenkrume in die Lüfte verbringen. Scheinbar interessiert es nicht einmal unsere ach so grünen Politiker. Da wird fortlaufend über den Soli-Beitrag polemisiert statt zu schützen, was unsere Landschaften bieten. Es ist ja auch leichter, über den Regenwald Brasiliens Kaum ein einheimischer Bauer kann sich an einem derartigen Bieten um den Grund und Boden beteiligen, muss es sich aber bieten lassen, dass er sein heimatliches Umfeld schlicht und einfach an unterschiedlichste Spekulanten ohne regionale Bindung verliert. zu reden, als vor der eigenen Tür zu kehren. Allein mit dem Verkauf von Ackerland und Forsten im Osten Deutschlands nahm der Bund auch noch 25 Jahre nach dem Mauerfall erneut enorme Summen ein: Insgesamt wurde 2014 ein Überschuss von 507 Millionen Euro an den Bundeshaushalt abgeführt. Im Vorjahr waren es 436 Millionen. Das teilte u. a. die Bodenverwertungsund -verwaltungs GmbH zumindest mit. Das Bundesunternehmen veräußerte etwa Hektar Ackerland und rund Hektar Wald als Privatisierungsleistung von Agrarflächen aus DDR-Staatseigentum. Die Preise für Acker- und Grünland in den fünf ostdeutschen Flächenländern erhöhten sich 2014 um weitere zwölf Prozent auf im Durchschnitt Euro je Hektar. Mecklenburg-Vorpommern als Durchleitungsland Stromabsatz an Verbraucher steigerten sich auf neuen Rekordwert Die bundesdeutschen Energieversorgungsunternehmen haben laut Angaben des Statistischen Amtes im Jahr 2013 insgesamt 6,8 Milliarden Kilowattstunden Strom an Haushaltskunden, Industriebetriebe, öffentliche Einrichtungen, Handel und Gewerbe, Verkehrsbetriebe und die Landwirtschaft in Mecklenburg-Vorpommern geliefert. Das waren die bisher höchsten Stromlieferungen nach Mecklenburg-Vorpommern seit Der Durchschnittserlös der Versorgungsunternehmen aus der Stromabgabe an Endverbraucher in Mecklenburg-Vorpommern war im Jahr 2013 um mehr als ein Zehntel auf 18,64 Cent je Kilowattstunde angewachsen (2012: 16,70 Cent je Kilowattstunde). Der Preisanstieg um 12 Prozent war zum großen Teil auf die starke Erhöhung der EEG- Umlage zurückzuführen. Mit der Stromabgabe an Haushaltskunden in Mecklenburg-Vorpommern, die mit einem Anteil von 34 Prozent die größte Abnehmergruppe bilden, erzielten die Versorgungsunternehmen im Jahr 2013 durchschnittlich einen Erlös von 24,69 Cent je Kilowattstunde. Das waren 1,5 Cent je Kilowattstunde mehr als im Bundesdurchschnitt mit 23,19 Cent. Die Elektroenergie bildet heute eine der Hauptlebensadern unserer modernen Welt. Mecklenburg-Vorpommern ist dabei ein stark frequentiertes Durchleitungsgebiet mit Hochspannungs-Stromtrassen, die unser Land durchqueren, aber auch mit riesigen, modernen Erdgastransferleitungen. RECHT AKTUELL Straße fegen hält auch 95-Jährige fit? Hat eine Kommune die Anwohner bestimmter Straßen dazu verpflichtet, bis zur Straßenmitte die Reinigung vorzunehmen, so gilt dies nach einem Urteil des Verwaltungsgerichtes Berlin (AZ. 1 L 299/14) auch für Anlieger unabhängig von ihrem Alter. So wurde per Gesetz eine 95-jährige Hauseigentümerin dazu verpflichtet, diese Aufgabe zu erledigen oder an Dritte abzugeben. 15

8 MECKLENBURG-VORPOMMERN Haus & Grund Magazin 3/2015 Zusätzlichen Wohnraum schaffen Fachgerechter Dachgeschossausbau begünstigt Isolation, Brand- und Schallschutz Ein nicht ausgebauter Dachboden verfügt in der Regel in Altbauten kaum über einen ausreichenden Trittschallschutz, da er üblicherweise selten genutzt wird. Bei seinem Ausbau sollte daher der Fußboden einen Aufbau erhalten, der Bewohner in den unteren Geschossen vor dem Trittschall schützt. um die Treppe daran zu befestigen. Sind zusätzliche statische Hilfskonstruktionen wie Stahlkonstrukte erforderlich, sollten diese vorab klug geplant werden, um möglichst wenig Raumfläche zu opfern. Grundsätzlich entscheidet die Statik des Hauses, ob ein schwerer Aufbau, wie zum Beispiel Zementestrich zum Nachrüsten möglich ist, oder doch ein leichter Aufbau, wie Trockenestrich, vorgezogen wird. Wenn ein Dachgeschoss als eigenständige Wohnung ausgebaut werden soll, müssen zusätzlich zu den allgemeingültigen Vorschriften auch die erhöhten Anforderungen an Statik, Schallschutz, Brandschutz, Tageslichteinfall und letztlich auch Fluchtwege umgesetzt werden, um so sichere, helle und freundliche Wohnräume zu schaffen. Der Einsatz von Dachgauben bietet viele Vorteile, weil diese nicht nur die Wohnfläche vergrößern, sondern auch die Gestaltungsmöglichkeiten der neu geschaffenen Räume erweitern. Bei entsprechender Dachneigung und Beachtung genehmigungspflichtiger örtlicher Vorschriften können auch Dachterrassen in Dachgauben gesetzt werden. Bereits vor dem Ausbau muss beachtet werden, dass Heizungsund Wasseranschlüsse verlegt sowie die Stromleitungen erweitert werden. Nicht immer ist der sichere Zugang über eine stabile Treppe möglich. Aus statischen Gründen sollte die Decke jeweils dort für einen Aufgang geöffnet werden, wo die Innenwände stabil genug sind, Beim Ausbau eines Dachgeschosses müssen vor Baubeginn allgemein gültige, regional bedingte Vorschriften beachtet werden. IM LANDESVERBAND HAUS & GRUND MECKLENBURG-VORPOMMERN ORGANISIERTE MITGLIEDSVEREINE Haus & Grund- Vereine in M-V Vorsitzende/r Telefon Wann/Sprechzeiten Wo Anklam Gunnar Wessel / und 4. Di im Monat Uhr Anklam Pasewalker Allee 23 Boizenburg Jens Prötzig / Wochentags abends nach tel. Absprache Boizenburg Schützenstraße 7 Friedland Norbert Räth / Di 9 12 und Do Uhr (o. tel. Ver.) Friedland Marienstraße 17 Greifswald Eckehard Bürger / Mo Uhr Greifswald Wiesenstraße 18 Hagenow Günter Westendorf / Mi im Monat Uhr (oder tel. Ver.) Hagenow Fritz-Reuter-Straße 11 Malchow Frank Eckstein / Termine nach telefonischer Vereinbarung Malchow Kurze Straße 23 Neubrandenburg Jens Arndt 03 95/ Termine nach telefonischer Beratung Neubrandenburg Südbahnstraße 17 Neustrelitz Rainer Urbanek / Termine nach telefonischer Vereinbarung Neustrelitz Louisenstraße 18 Ribnitz-Damgarten Margrid Parr / Mo Fr 8 16 Uhr Ribnitz-Damg. Lange Straße 86 Rostock Matthias Zielasko 03 81/ Mo und Do Uhr Rostock Wismarsche Straße 50 Schwerin Monika Rachow 03 85/ Mo und Mi Uhr Schwerin Heinrich-Mann-Straße 11/13 Stralsund Jens Pergande / Mi Uhr Stralsund Am Knieperwall 1a Uecker-Randow Michael Ammon / Termine nach telefonischer Vereinbarung Pasewalk Stettiner Straße 25 c Waren Özden Weinreich / Termine nach telefonischer Vereinbarung Waren Siegfried-Marcus-Straße 45 Usedom (Insel) Dietrich Walther / Fr im Monat Uhr (oder tel. Ver.) Zinnowitz Neue Strandstraße 35 Landesverband Haus & Grund Mecklenburg-Vorpommern H & G M-V/Präsident Lutz Heinecke 03 85/ Mo Uhr Schwerin Heinrich-Mann-Straße 11/13 Internet/Vizepräs. Thomas Kowalski 03 81/ Termine nach telefonischer Vereinbarung Rostock Wismarsche Straße 50 Sprecher/Medien Erwin Mantik 03 85/ Termine nach telefonischer Vereinbarung Schwerin Heinrich-Mann-Straße 11/13 Geschäftsstelle Manfred Engel 03 85/ Mo und Mi Uhr (oder tel. Ver.) Schwerin Heinrich-Mann-Straße 11/13 Rostock Hausverwaltung Regina Vietinghoff 03 81/ Termine nach telefonischer Vereinbarung Rostock Wismarsche Straße 50 Stralsund Hausverwaltung Frau Pawek / nach tel. Vereinbarung Stralsund Knieperwall 1A Ausführliche Angaben (Satzungen; Anschriften; Fax; Mailadressen usw.) finden Sie im Internet unter: 16

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