WOHNEN in DEUTSCHLAND

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1 Daten, Fakten, Analysen Ausgabe 1/05 März 2005 WOHNEN in DEUTSCHLAND Wohneigentum als vierte Säule der Altersvorsorge Private Bausparkassen: Normalisierung nach Boom Editorial Nach dem Ausnahmejahr 2003, das von erheblichen Vorzieheffekten geprägt war, hat sich die Geschäftsentwicklung der Bausparkassen 2004 erwartungsgemäß wieder normalisiert. Bei den 16 Mitgliedern des Verbandes der Privaten Bausparkassen, die einen Marktanteil von zwei Dritteln auf sich vereinen, wurden im vergangenen Jahr 2,6 Mio. Verträge über eine Bausparsumme von 62,7 Mrd. abgeschlossen. Gegenüber 2003 bedeutete dies einen Rückgang bei der Zahl der eingelösten Verträge von 15,8 Prozent und bei der Bausparsumme von 9,6 Prozent. Hierbei ist allerdings zu berücksichtigen, dass es 2003 als Folge der Diskussion um die Wohneigentumsförderung einen Bausparboom gegeben hat: In 2003 ist das Neugeschäft um 28,3 Prozent (Anzahl) bzw. 32,4 Prozent (Bausparsumme) extrem gestiegen. Von daher kann man die Jahre 2004 und 2003 im Prinzip nicht miteinander vergleichen. Außerdem dürfte auch das stark angestiegene Geschäft der Lebensversicherungen, deren Steuerfreiheit zum gestrichen worden ist, mitverantwortlich für den Rückgang des Bausparens im letzten Jahr gewesen sein. Andreas J. Zehnder, Hauptgeschäftsführer des Verbandes: Die ständige Diskussion um die Eigenheimzulage ist Gift für die langfristig angelegten Investitionen in den Wohnungsbau und trägt in erheblichem Maße zur Verunsicherung der Bundesbürger bei. Gerade mit Blick auf die Altersvorsorge wäre es dringend notwendig, das Wohneigentum auch in der Politik als vierte Säule zu positionieren. Gegenüber dem Normaljahr 2002 hat das Neugeschäft der privaten Institute im Jahr 2004 immerhin deutlich um 8,0 Prozent (Anzahl) bzw. 19,8 Prozent (Bausparsumme) zugelegt. Der gesamte Geldeingang ist 2004 im Vergleich zum Vorjahr um 5,3 Prozent auf 26,4 Mrd. zurückgegangen. Gegenüber 2002 ist er aber um 4,3 Prozent angestiegen. Ähnliches gilt für die Sparleistungen der Bausparer, die 2004 um 3,6 Prozent auf 17,0 Mrd. leicht rückläufig gewesen sind, im Vergleich zu 2002 aber deutlich um 10,2 Prozent zugelegt haben. Die Finanzierungsleistungen der privaten Bausparkassen sind nicht zuletzt vor dem Hintergrund des anhaltenden Niedergangs des Wohnungsneubaus im vergangenen Jahr um 9,7 Prozent auf 24,2 Mrd. gesunken. Auch hier hat es 2003 als Folge der Vorzieheffekte bei den Wohnungsbaugenehmigungen ein Plus von 8,0 Prozent gegeben. Bei den Baugenehmigungen erwartet der Verband für 2004 mit knapp Wohnungen das niedrigste Ergebnis seit der Wiedervereinigung. Die Fertigstellungszahlen dürften dagegen auf etwa gestiegen seien. Zum verwalteten die privaten Bausparkassen 21,4 Mio. Verträge (-0,3 Prozent) über eine Bausparsumme von 481,5 Mrd. (+2,3 Prozent). Der drastische Anstieg der Arbeitslosenzahlen auf 5,2 Mio. zu Beginn dieses Jahres hat zu einem Aufschrei in der Republik, speziell in den Medien geführt, obwohl eine Zahl in dieser Größenordnung aufgrund der geänderten statistischen Erfassung nicht ganz unerwartet war. Dies ist vor allem deswegen bemerkenswert, weil der fast schon dramatisch zu nennende Beschäftigtenabbau in einem bedeutenden Bereich der Wirtschaft eher beiläufig zur Kenntnis genommen worden ist: Die Halbierung der Beschäftigtenzahlen in der Bauwirtschaft von 1,6 Mio. auf 0,8 Mio. in den letzten Jahren mit einer entsprechenden Freisetzung von Arbeitskräften hat die Gemüter offensichtlich wenig erregt. Angesichts des Höchststandes der Arbeitslosigkeit werden jetzt Forderungen laut, alles zu unternehmen, um zusätzliche Investitionen zu mobilisieren. Wie man in diesem Zusammenhang die Abschaffung der Förderung von Eigenheiminvestitionen, also der Eigenheimzulage, fordern kann, ist unverständlich. Trotz des Rückgangs in den letzten Jahren macht der Wohnungsbau immer noch mehr als 50 % der gesamten Bauwirtschaft aus. Planbare Rahmenbedingungen für potenzielle Eigenheiminvestoren wären das beste Konjunkturprogramm mit den entsprechenden Auswirkungen auf die Beschäftigung. Bekanntlich ist der Eigenheimbau mit hohen Beschäftigungseffekten verbunden. Ohne Bauwirtschaft gibt es keinen nachhaltigen Aufschwung in der Gesamtwirtschaft. Das scheint sich immer noch nicht überall herumgesprochen zu haben. Herzlichst Ihr

2 2 Sparklima Das Sparverhalten der Bundesbürger Sparklima Das Sparverhalten der Bundesbürger Zum 22. Mal hat der Verband der Privaten Bausparkassen im September 2004 beim Emnid-Institut das Sparverhalten der Bundesbürger abfragen lassen 1. Die Hälfte der Bundesbürger spart für einen bestimmten Zweck. Das kann zur Altersvorsorge, als Kapitalanlage, zum Erwerb eines Autos, von Wohneigentum oder einer Wohnungseinrichtung oder auch für eine lang gewünschte Reise sein aktuell im September 2004 sind es 52 %. Der langsam sinkende Anteil der Zwecksparer der letzten Jahre bestätigt sich auch in diesem Jahr von durchschnittlich 55 % in 2001 auf 51 % in Der unter 50 % gemessene Wert zur Mitte des Jahres im Juni (48 %) ist zum Ende des Jahres wieder angestiegen, erreicht jedoch nicht das Vorjahresniveau im September 2003 (54 %). Saisonale Schwankungen überraschen nicht. Ein ähnliches Abfallen zur Jahresmitte mit einem Wiederanstieg zum Jahresende ist auch in 2002 zu beobachten. Sparer Nicht-Sparer 1/03 50,7 48,8 2/03 50,4 48,9 3/03 53,8 45,8 1/04 53,2 46,1 2/04 48,2 51,4 3/04 51,5 47,8 Langfristige tabellarische Übersichten ab 1997 können beim Verband der Privaten Bausparkassen angefordert werden. 1. Sparziele Bei denjenigen, die sparen, ergab sich folgende Verteilung der wichtigsten Sparzwecke (Anteile in %): 3/04 2/04 1/04 3/03 2/03 1/03 Altersvorsorge: 55,5 63,3 64,0 59,9 61,7 61,3 Konsum/Anschaffungen (Autokauf o.ä.): 50,9 50,7 51,9 54,6 51,1 52,2 Erwerb/Renovierung von Wohneigentum: 48,7 48,4 53,7 51,2 49,2 52,9 Kapitalanlage: 38,3 40,5 44,4 38,6 39,1 43,6 Ausbildung der Kinder: 4,1 3,2 5,6 4,1 3,0 6,1 Notgroschen/Reserve: 2,2 3,0 6,9 2,7 3,2 4,1 Sonstiges: 6,0 6,1 5,2 4,5 4,5 6,3 (Die Summe dieser Anteile ergibt mehr als 100 %, d. h. es wurden teilweise mehrere Sparziele angegeben.) Im Vergleich zur Vorwelle im Juni 2004 hat das Sparen für die Altersvorsorge im September 2004 von 63 % auf 56 % abgenommen, auch die Kapitalanlage weist sinkende Tendenzen von 41 % auf 38 % auf. Der erwartete Boom bei den Produkten Renten- und Lebensversicherungen hat (bislang noch) nicht eingesetzt. Im Vergleich zur Vorjahreswelle September 2003 werden alle Sparzwecke Altersvorsorge, Konsum, Wohneigentum und Kapitalanlage weniger häufig genannt, wobei signifikante Rückgänge bei der Altersvorsorge und beim Konsum zu verzeichnen sind, die Sparzwecke Wohneigentum und Kapitalanlage aber nur tendenzielle Rückgänge aufweisen. Der Jahresüberblick 2004 zeigt: Hauptzweck ist unverändert das Sparen für die Alterssicherung (61 %). Für die Hälfte der Zwecksparer steht der Traum von den eigenen vier Wänden im Vordergrund (51 %) gleich auf mit Konsumausgaben für z. B. den Autokauf, Möbel oder langgehegte Wünsche und Reisen (50 %). Das Sparen zur reinen Kapitalanlage, z. B. in Lebensversicherungen, Aktien oder Fonds, liegt bei 41 %. 2. Zukünftiges Sparverhalten Auf die Frage hinsichtlich des künftigen Sparverhaltens ergaben sich folgende Antworten (Anteile in %): 3/04 2/04 1/04 3/03 2/03 1/03 Mehr 8,3 7,4 8,8 8,9 9,6 8,3 Weniger 16,0 17,2 18,8 17,7 15,9 16,2 Etwa gleich viel 67,8 66,2 63,8 65,7 67,3 67,6 Weiß nicht und keine Angabe 5,8 9,2 8,6 7,8 7,1 7,9 Gut zwei Drittel (68 %) der Bundesbürger planen, in den nächsten Monaten gleich viel wie bisher zu sparen, 16 % weniger und 8 % möchten mehr als bisher sparen. Damit deutet sich verglichen mit der Juni-Welle ein leichter Aufwärtstrend bei den Mehr -Sparern an, während gleichzeitig der Anteil derer, die unverändert gleich viel sparen möchten, zunimmt und der Anteil der Weniger -Sparer abnimmt. Verglichen mit der September-Welle 2003 erreichen die Mehrsparer annähernd das Vorjahresniveau, während der Anteil der Weniger -Sparer niedriger als der September-Wert ist. Der Jahresüberblick zeigt: Zwischen 2001 und 2003 gibt es eine durchschnittlich zunehmende Tendenz bei ich werde in den nächsten Monaten weniger sparen (2001: 15 %, 2002: 16 %, 2003: 17 %, 2004: 17 %) mit einer Stagnation in 2004 (17 %); seit 2001 ein eher unverändertes Niveau bei ich werde in den nächsten Monaten mehr sparen ( : 9 %, 2004: 8 %) und gleichzeitig eine abnehmende Quote bei ich werde in den nächsten Monaten gleich viel sparen (2001: 70 %, 2002: 69 %, 2003: 67 %, 2004: 66 %). Die Gründe, warum die Menschen mehr sparen, sind vielfältig. Der aktuell herausragende Grund ist das Sparen, um einen Notgroschen in Reserve zu haben (31 %); verglichen mit der Juni-Welle sind das + 16%-Punkte und mit der September-Welle des Vorjahres + 13%- Punkte. Größere Anschaffungen sind geplant, wofür ein Fünftel (20 %) der Mehr -Sparer Geld zurücklegt. Der Immobilienerwerb ist Fortsetzung auf Seite 3

3 3 Sparklima Das Sparverhalten der Bundesbürger Fortsetzung von Seite 2 Bei denjenigen Haushalten, die angaben, mehr sparen zu wollen, ergab sich folgende Verteilung der Gründe für dieses Mehrsparen (Anteile in %): 3/04 2/04 1/04 3/03 2/03 1/03 Allgemeines Sparen für die Zukunft: 31,1 14,9 21,2 17,7 17,7 18,9 Berufliche/ Einkommensänderung: 20,6 20,3 14,7 20,4 20,5 15,5 Größere Anschaffungen: 19,9 15,7 23,8 20,4 16,8 18,7 Steigende Ausgaben: 19,3 15,9 19,4 16,3 18,3 17,6 Allgemeine politische u. wirtschaftliche Situation: 17,5 7,3 10,6 7,9 6,8 11,1 Immobilienerwerb/ Modernisierung: 15,9 9,0 4,1 7,4 8,2 12,8 Urlaub: 15,4 14,0 10,4 6,6 10,2 13,8 Unsichere Altersvorsorge: 13,3 15,3 15,1 9,8 15,8 13,3 Steigendes Konsumbedürfnis: 11,5 7,2 7,2 12,3 8,2 9,6 Fehlende Einkommenssteigerungen/Einkommenseinbußen: 10,7 6,0 6,4 2,9 2,8 5,7 Arbeitslosigkeit: 9,4 4,8 7,3 3,1 5,0 3,9 wichtiger geworden: 16 % sparen für die eigenen vier Wände bzw. für die Modernisierung ein Plus von 7%-Punkten gegenüber Juni 2004 und von 9%-Punkten gegenüber September Der Jahresüberblick im Durchschnitt: Der Grund, aus beruflichen Gründen bzw. Einkommensänderungen mehr sparen zu können, weist seit 2001 abnehmende Tendenz von 23 % in 2001 auf 18 % in 2004 auf. Das Sparen für Notzeiten erreicht in 2004 mit durchschnittlich 23 % das höchste Niveau. Steigende Lebenshaltungskosten werden zunehmend (2001: 8 %, 2002: 16 %, 2003: 17 %, 2004: 18 %) als Begründung für höhere Rücklagen genannt. Am häufigsten werden wieder die steigenden Lebenshaltungskosten als Begründung genannt (39 %). In der Häufigkeit der Nennungen folgen befürchtete Einkommenseinbußen bzw. fehlende Einkommenssteigerungen (25 %), die wirtschaftspolitische Situation (17 %) und eine befürchtete oder eingetretene Arbeitslosigkeit (16 %). Berufliche Veränderungen bzw. Einkommensänderungen werden von 12 % und die unsichere Altersvorsorge von 11 % als Gründe angegeben. Bei den Haushalten, die künftig weniger sparen wollen, liegen folgende Gründe vor (Anteile in %): 3/04 2/04 1/04 3/03 2/03 1/03 Steigende Ausgaben/ Lebenshaltungskosten: 39,0 43,6 44,4 40,4 36,0 47,1 Fehlende Einkommenssteigerungen/ Einkommenseinbußen: 25,1 22,9 27,2 27,1 32,8 22,8 Allgemeine politische u. wirtschaftliche Situation: 17,1 12,0 15,6 13,0 13,0 15,4 Steigende Arbeitslosigkeit: 15,6 11,4 6,9 11,2 7,1 11,6 Berufliche/Einkommensänderung: 11,7 6,8 5,7 8,3 8,1 8,5 Unsichere Altersvorsorge: 11,4 6,3 7,1 6,4 6,4 3,3 Sparen macht keinen Sinn: 9,3 7,9 7,4 7,5 9,6 6,6 Steigendes Konsumbedürfnis: 8,4 2,6 4,2 7,7 7,4 5,2 Immobilienerwerb/ Modernisierung: 6,2 8,1 8,0 7,4 4,7 12,1 Urlaub: 5,4 9,4 5,1 4,0 6,2 2,4 Größere Anschaffungen: 4,3 4,5 5,7 5,8 3,2 5,0 Im Vergleich zur Juni-Welle werden berufliche Veränderungen bzw. Einkommensänderungen mit einem Plus von 5%- Punkten häufiger und gestiegene Kosten beim Lebensunterhalt mit einem Minus von 5%-Punkten weniger häufig als Begründung für sinkendes Sparen genannt. Der Grund unsicherer Altersvorsorge wird aktuell häufiger (+ 5%-Punkte) als in den beiden Vergleichswellen genannt. 1) Repräsentative Befragung von Bundesbürgern. Es wurden unverändert folgende Fragen gestellt: Wie ist das bei Ihnen, sparen Sie derzeit für einen bestimmten Zweck? Zu welchem Zweck? Werden Sie in den nächsten Monaten mehr, weniger oder etwa gleich viel sparen? Welche Gründe gibt es für die Veränderungen in Ihrem Sparverhalten? 6. Wissenschaftspreis der privaten Bausparkassen Werner Lehmann-Preis Der Werner Lehmann-Preis ist ein Nachwuchsförderpreis. Teilnehmen können Studenten, Doktoranden, wissenschaftliche Mitarbeiter, die nicht älter als 35 Jahre sind. Der Preis wird zweijährig für Arbeiten ausgeschrieben, die als Habilitation, Dissertation oder Diplomarbeit angefertigt worden sind. Zugelassen sind Arbeiten, die sich mit dem Themenbereich Wohnen, Bauen, Finanzieren im weitesten Sinne befassen. Es werden nur Arbeiten angenommen, die nach dem 31. Juli 2003 abgeschlossen sowie abschließend (wissenschaftlich) bewertet worden sind. Einsendeschluß: 31. Juli 2005 bei der Geschäftsstelle des Verbandes in Berlin. 1. Preis: 5.000,-, 2. Preis: 4.000,-, 3. Preis: 2.500, Preis: 1.000,- Unterlagen können angefordert werden: Verband der Privaten Bausparkassen Stichwort: Wissenschaftspreis der privaten Bausparkassen/ Werner Lehmann-Preis Dr. Stefan Jokl Klingelhöferstraße Berlin Telefon 030/ Fax bausparkassen@vdpb.de

4 4 Der Sparklima-Index Der Sparklima-Index* Der seit Mitte 2003 anhaltende Abwärtstrend des Sparklima-Index scheint vorerst gestoppt. Mit 7,7 liegt der Wert im Herbst 2004 wieder deutlich höher als bei den drei Befragungen zuvor. Das ist sowohl darauf zurückzuführen, dass der Anteil der Bundesbürger, die in Zukunft weniger als bisher sparen wollen, von 17,2 auf 16,0 gestiegen ist, als auch darauf, dass der Anteil der Bundesbürger, die künftig mehr sparen wollen, von 7,4 auf 8,3 zugenommen hat. Diese Entwicklung wird von derjenigen in Westdeutschland geprägt. In Ostdeutschland ist der Index dagegen wieder von 17,0 auf 17,6 gefallen. Die in der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung erfaßte Ersparnisbildung der privaten Haushalte hat 2004 um 2,7 % zugenommen; die Sparquote ist mit 10,9 % etwas höher als im Vorjahr mit 10,7 %. Diese Zahlen scheinen auf den ersten Blick dem negativen Trend aus dem Sparklima-Index bei den ersten beiden Befragungen 2004 zu widersprechen. Es ist zu vermuten, dass diejenigen, die überhaupt sparen, das Nicht- Sparen von zunehmenden Bevölkerungskreisen durch entsprechendes Mehr-Sparen kompensieren. Außerdem wird in der Befragung vornehmlich das aktive Sparen, also das Sparen aus laufenden (Arbeits-) Einkommen, abgefragt, während die Ersparnisbildung in der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung in einem erheblichen Umfang auch automatische Ersparnisse in Form von Erträgen aus vorhandenem Vermögen (Zinsen, Dividenden etc.) enthält. Ferner ist die Zunahme der Ersparnisbildung ausschließlich auf eine Erhöhung der betrieblichen Versorgungsansprüche zurückzuführen und nicht auf ein erhöhtes Sparen aus dem verfügbaren Einkommen. *) Der Index wird ermittelt als Saldo aus den Prozentanteilen derjenigen, die künftig mehr sparen wollen, und derjenigen, die künftig weniger sparen wollen. Ein negativer Wert bedeutet also, dass der Anteil der Bundesbürger, die künftig weniger sparen wollen, überwiegt. 15 Sparklima-Index Deutschland ,0-4,0-5,1-6,2-2,0-4,4-3,7 0,2-5,8-5,7-3,2-6,8-7,8-8,0-6,1-7,7-7,9-6,3-8,8-10,0-9,8-7, Sparklima-Index Westdeutschland ,2-4,5-4,3-5,3-1,9-3,1-2,2 1,7-5,0-3,9-1,9-5,3-5,7-7,6-4,7-6,4-6,7-4,6-7,1-7,6-8,0-5, Sparklima-Index Ostdeutschland ,7-2,2-8,5-9,6-2,3-9,7-9,5-5,8-8,5-7,1-8,3-12,6-15,6-9,6-11,5-13,3-12,4-12,8-15,6-19,5-17,0-17,6-25 1/97 1/98 2/98 3/98 1/99 2/99 3/99 1/00 2/00 3/00 1/01 2/01 3/01 1/02 2/02 3/02 1/03 2/03 3/03 1/04 2/04 3/04

5 5 BERICHT AUS BRÜSSEL: Die Auswirkungen der EU auf die deutsche Wohnungsbaufinanzierung Bericht aus Brüssel: Die Auswirkungen der EU auf die deutsche Wohnungsbaufinanzierung Pläne und Vorstellungen der Europäischen Kommission Der gesetzliche Rahmen, in dem sich die deutsche Wohnungsbaufinanzierung bislang bewegt hatte, wurde im Großen und Ganzen fast ausschließlich vom deutschen Gesetzgeber bestimmt. Der Anteil an Vorschriften, die aus der EU stammen, ist in diesem Bereich verhältnismäßig gering. Zwar sind zahlreiche europäische Verbraucherschutzvorschriften erlassen worden, die bei ihrer Umsetzung in nationales Recht, z. B. den Widerruf bei Haustürgeschäften, die inhaltliche Ausgestaltung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder die vorvertraglichen Informationspflichten beeinflussen. Dennoch wird der meist grundpfandrechtlich abgesicherte Kredit im Rahmen einer Wohnungsbaufinanzierung hauptsächlich von deutschen Rechtsvorstellungen geprägt. Dies könnte sich in naher Zukunft ändern, wenn die Europäische Kommission ihren Ankündigungen auch konkrete Maßnahmen folgen lässt. Denn derzeit arbeitet die Kommission an einem Grünbuch zum Hypothekarkredit, in welchem sie ihre Vorstellungen für den Abbau von Hindernissen im Binnenmarkt für Hypothekarkredite analysiert. Die Veröffentlichung dieses Grünbuches wird für den Sommer 2005 erwartet. Bereits im Jahre 1984 wurde von der Europäischen Kommission der Versuch unternommen, eine eigene europäische Regelung für den Hypothekarkredit zu erlassen. Damals wurde ein Richtlinienvorschlag, mit dem die Dienstleistungsfreiheit im Bereich des grenzüberschreitenden Angebots von Hypothekarkrediten verwirklicht werden sollte, vorgelegt. Dieser Richtlinienvorschlag wurde im Jahre 1995 offiziell zurückgezogen, da man glaubte, der Binnenmarkt für Hypothekarkredite würde sich nun aufgrund der zweiten Bankrechtskoordinierungsrichtlinie aus dem Jahre 1989 ergeben. Im Jahre 2002 stellte die Kommission allerdings fest, dass sich der Markt für grenzüberschreitende Hypothekarkredite in der EU bislang kaum entwickelt hat. Um die Ursachen herauszufinden, wurde eine Gruppe von Experten zusammengestellt, die sich aus Verbraucherschützern und Vertretern unterschiedlicher Banken zusammensetzte. Diese so genannte Forum Gruppe Hypothekarkredit ist von der Europäischen Kommission gebeten worden, die bestehenden Hindernisse im Binnenmarkt für Hypothekarkredite zu identifizieren und eventuelle Lösungsmöglichkeiten vorzuschlagen. Am 13. Dezember 2004 veröffentlichte die Europäische Kommission den Abschlußbericht der Forum Gruppe. Der Bericht enthält insgesamt 48 Empfehlungen an die Kommission, welche Maßnahmen ergriffen werden könnten, um den gewünschten Binnenmarkt auch für Hypothekarkredite zu erreichen. In der Forum Gruppe wurde jedoch auch deutlich gemacht, dass der Hypothekarkredit, der aufgrund seiner Sicherungsabrede mittels des Grundpfandrechts mit der meist zu finanzierenden Immobilie verknüpft ist, gerade deswegen einen lokalen Bezug hat. In der nun anstehenden Diskussion um zukünftige Maßnahmen der Europäischen Kommission in dem Bereich des Hypothekarkredits werden eine Vielzahl von deutschen bewährten Regeln auf ihre europäische Tauglichkeit geprüft. Ausgehend von dem im deutschen Recht verankerten Prinzip der Parteiautonomie und dem elementaren Grundsatz der Vertragstreue lassen sich in Deutschland Wohnungsbaufinanzierungsinstrumente entwickeln, welche aufgrund ihres sicheren Bestands für den Verbraucher einen klaren Kostenvorteil bieten. So sind die Kosten für das langfristige Hypothekendarlehen in Deutschland auch aufgrund der bestehenden Rechtssicherheit so niedrig. Die Kommission beabsichtigt nun aber unter anderem, das Recht auf vorzeitige Rückzahlung sowie die dann zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung auf europäischer Ebene zu regeln. Dabei spielen die französischen und belgischen Vorschriften sicherlich eine besondere Rolle. In Frankreich beispielsweise ist die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung auf drei Prozent des ausstehenden Kapitals begrenzt. Der dabei durch die vorzeitige Rückzahlung entstandene Schaden der Bank spiegelt sich letztlich in einem höheren Zinssatz wieder. Die Kosten für diese einzelne Vertragsaufhebung werden durch alle Kunden getragen. Die Verteuerung von Wohnungsbaudarlehen hat wiederum die Konsequenz, dass gewisse Einkommensgruppen von der Kreditversorgung ausgeschlossen werden und keinen Wohnraum erwerben können. Dies führte in Frankreich wiederum dazu, dass der Staat in solchen Fällen Vergünstigungen und Garantien anbieten musste. Wie sich die anhand dieses Beispiels beschriebene mögliche Verteuerung des Kredits für den Markt in Deutschland auswirken kann, wird sich erst noch zeigen. Neben der europäischen Regulierung des Rechts auf vorzeitige Rückzahlung könnten auch die Berechnung des effektiven Jahreszinses, der Widerruf eines Hypothekarkredites oder die Anforderungen an die vorvertraglichen Informationen geregelt werden. Darüber hinaus prüft die Kommission derzeit auch Maßnahmen im Bereich der Refinanzierung, die Möglichkeit der Einführung einer nicht akzessorischen Hypothek, vergleichbar mit der deutschen Grundschuld, und die Einführung einer zusätzlichen europäischen dinglichen Sicherheit, die so genannte Eurohypothek. Die internen Debatten in der Kommission machen deutlich, dass sie bei ihrem regulativen Ansatz von der Vorstellung Fortsetzung auf Seite 6

6 6 Das aktuelle Wohneigentumsklima Fortsetzung von Seite 5 ausgeht, dass der Verbraucher bislang aufgrund unterschiedlicher nationaler Vertragsvorschriften keinen grenzüberschreitenden Hypothekarkredit aufgenommen hat. Aus diesen Gründen steht die Harmonisierung von Kernelementen des Hypothekarvertrages bei der Kommission im Vordergrund. Bei dieser Annahme wird übersehen, dass der Verbraucher nur dann ein Produkt oder eine Dienstleistung grenzüberschreitend kauft, wenn er sich hinreichend informiert fühlt. Zu diesem Zweck wurde bereits im Jahre 2001 ein Europäischer Verhaltenskodex zu vorvertraglichen Informationspflichten bei wohnwirtschaftlichen Krediten auf EU- Ebene geschaffen. Dieser Kodex, den zwischenzeitlich fast alle deutschen Anbieter von Wohnungsbaufinanzierungsdarlehen unterschrieben haben, beinhaltet die Verpflichtung des Kreditinstituts, den Kunden ausreichend über die Produkte im Allgemeinen und über das spezifische Angebot zu informieren. Da diese Informationsstrukturen europaweit durch diesen Kodex standardisiert worden sind, kann der Verbraucher die unterschiedlichen Angebote mit allen Vertragsbestandteilen mühelos auch grenzüberschreitend vergleichen. Mit diesem Kodex ist ein erster Schritt für den Binnenmarkt Hypothekarkredite durch die Kreditinstitute selbst geschaffen worden, indem der informierte Verbraucher seine Entscheidung abwägen kann, auch grenzüberschreitend ein Darlehen zur Wohnungsbaufinanzierung abzuschließen. Das aktuelle Wohneigentumsklima Konjunktureller Erholungsprozeß ins Stocken geraten In den letzten Monaten des vergangenen Jahres ist die konjunkturelle Erholung in Deutschland ins Stocken geraten. Das Bruttoinlandsprodukt ist im 4. Quartal 2004 im Vorjahresvergleich zwar um 1,5 % gestiegen; berücksichtigt man aber, dass im 4. Quartal 2004 mehr Arbeitstage zur Verfügung gestanden haben, ergibt sich im Vergleich zum Vorjahr nur ein Anstieg um 0,6 %, nach 1, 2 % im Sommer. Über das gesamte Jahr 2004 gerechnet ergab sich ein Anstieg des Bruttoinlandsproduktes um 1,6 %. Nach der schwachen wirtschaftlichen Entwicklung in den Jahren 2001 bis 2003 ist dies der stärkste Anstieg seit dem Jahr 2000 (+2,9 %). Die Abschwächung des Wachstums zum Jahresende 2004 war zum einen darauf zurückzuführen, dass auch das weltwirtschaftliche Wachstum seit der Jahresmitte flacher geworden war; zum anderen wirkte die Aufwertung des Euro in Verbindung mit der preislichen Wettbewerbsfähigkeit dämpfend. Auch die Energieverteuerung an den internationalen Rohölmärkten belasteten die Inlandsnachfrage und hier insbesondere den privaten Konsum. Nach wie vor gibt es keinen entscheidenden Durchbruch der Binnenkonjunktur. Der Arbeitsmarkt stand zum Jahreswechsel im Zeichen eines Anstiegs der Beschäftigung, gleichzeitig aber auch der Arbeitslosigkeit. Die Zahl der Erwerbstätigen ist im Dezember auf 38,8 Mio. gestiegen; im Jahresdurchschnitt lag sie bei 38,4 Mio. und damit um gut über dem Jahr Die Zahl der Arbeitslosen ist zwar im Jahresdurchschnitt 2004 gegenüber dem Vorjahr mit 4,4 Mio. (+0,1 %) unverändert geblieben, im Herbst war sie aber bereits deutlich angestiegen, um dann in den ersten Monaten des Jahres 2005 mit über 5 Mio. einen neuen Höchststand zu erreichen. Die Arbeitslosenquote stieg auf 12,1 %, nachdem sie im Jahresdurchschnitt 2004 bei unverändert 10 % gelegen hatte. Die verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte haben sich 2004 um 1, 3 % erhöht; dies war zwar der größte Anstieg in den letzten 3 Jahren, verglichen mit durchschnittlich 3,4 % Wachstum in den 90er Jahren war der Zuwachs allerdings gering. Bereinigt um den Preisanstieg in Höhe von 1,5 % gingen die real verfügbaren Einkommen gegenüber dem Vorjahr sogar zurück (-0,3 %). Die Sparquote der privaten Haushalte ist 2004 auf 10,9 % nach 10,7 % im Jahre 2003 bzw. 10,5 % im Jahre 2002 weiter angestiegen. Die Erhöhung ist allerdings ausschließlich auf die Zunahme der betrieblichen Versorgungsansprüche zurückzuführen und nicht auf ein erhöhtes Sparen aus dem verfügbaren Einkommen. Der Preisanstieg hat sich in den letzten Monaten des vergangenen Jahres in Grenzen gehalten. Mit entscheidend hierfür war, dass Rohöl und Mineralölerzeugnisse, die zu Herbstbeginn um die Hälfte teurer als ein Jahr zuvor gewesen waren, wieder preiswerter eingeführt werden konnten. Auf der anderen Seite wirkte aber die zweite Anhebung der Tabaksteuer verteuernd. Über das ganze Jahr gerechnet lag der Verbraucherpreisindex um 1,6 % über dem Vorjahresniveau, nachdem er 2003 um 1,1 % gestiegen war. Auch die Preise für Bauleistungen, die nach längerem Stillstand im Frühjahr 2004 in Bewegung gekommen waren, haben sich im 4. Quartal weiter leicht erhöht, so dass hier eine Verteuerung im Jahresdurchschnitt 2004 um 1,1 % eintrat. Die geringe Bautätigkeit bleibt dagegen offensichtlich ohne Einfluß auf die Baulandpreise. Bereits 2003 waren sie um 24,2 % gestiegen; in den ersten 3 Quartalen 2004 legten die Preise hier noch einmal um 11,1 % zu (4. Quartal liegt noch nicht vor). Fortsetzung auf Seite 7

7 7 Das aktuelle Wohneigentumsklima Fortsetzung von Seite 6 Die Kapitalmarktzinsen sind zum Jahresende 2004 auf historische Tiefststände gesunken. Die Zinssätze für Wohnungsbaukredite mit einer Zinsbindung von 1 bis 5 Jahren lagen im Dezember 2004 bei 4,3 % und im Jahresdurchschnitt bei 4,5 %. Bei einer Zinsbindungsdauer von 5 bis 10 Jahren belief sich der Zinssatz im Dezember auf 4,6 % und im Jahresdurchschnitt auf 5,0 %. Die konjunkturelle Entwicklung im Wohnungsneubau war 2004 geprägt von der anhaltenden Diskussion um die Eigenheimzulage, die Ende des Jahres 2003 zu erheblichen Vorzieheffekten beim Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern, z. T. auch bei Eigentumswohnungen, geführt hatte. Diese Vorzieheffekte hatten einen deutlichen Anstieg der Baugenehmigungen im Jahre 2003, aber auch in den ersten Monaten 2004 wegen des Timelags zwischen Einreichung des Antrags auf Baugenehmigung (geplanter Stichtag war der ) und der Erteilung der Baugenehmigung zur Folge. Im weiteren Verlauf kam es dann aber ab April des vergangenen Jahres zu einem drastischen Rückgang der Baugenehmigungen speziell für Ein- und Zweifamilienhäuser. Wegen des hohen Gewichts des Eigenheimbaus für den gesamten Wohnungsneubau ging dadurch auch die Gesamtzahl der genehmigten Wohnungen um 9,7 % auf zurück. Dabei war der Rückgang in Ostdeutschland mit 13,3 % auf nur noch knapp Wohnungen stärker ausgeprägt als in Westdeutschland mit einem Minus von 9,1 % auf Wohnungen. Für die Zahl der fertiggestellten Wohnungen in Deutschland liegen bisher noch keine Dezemberangaben und demzufolge auch keine Jahresangaben für 2004 vor. Bis einschließlich November war die Gesamtzahl der fertiggestellten Wohnungen um 4,8 % gestiegen. Mit einem Timelag von ungefähr einem Jahr machen sich jetzt bei den Fertigstellungen die Vorzieheffekte aus dem Jahr 2003 bei den Baugenehmigungen bemerkbar. Demzufolge war der Anstieg im Ein- und Zweifamilienhausbau mit 10,2 % überproportional. Auch die Eigentumswohnungen weisen mit 5,7 % ein Plus auf. Dagegen nahmen die fertiggestellten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (ohne Eigentumswohnungen) entsprechend dem seit 1996 anhaltenden Trend weiter um 11,4 % ab. Auf das gesamte Jahr 2004 hochgerechnet dürfte die Zahl der Fertigstellungen in Deutschland bei rd Einheiten liegen, davon rd in Westdeutschland und in Ostdeutschland. Allgemeine Wirtschaftsdaten (Veränderung gegen Vorjahresperiode in %) Bruttoinlandsprodukt + 1,6 0,1 Privater Verbrauch 0,3 +/ 0,0 Bauinvestitionen 2,5 3,2 Verfügb. Einkommen d. priv. Haushalte (nominal) + 1,3 + 1,2 davon private Ersparnis (nominal) + 2,6 + 3,3 Sparquote (in %) 10,9 10,7 Arbeitslose (in Mio.) 4,4 4,4 Arbeitslosenquote (in %) 10,5 10,5 Ausgewählte Zinssätze (in %) Basiszinssatz 1) 1,13 1,60 Spitzenrefinanzierungsfazilität 2) 3,00 3,30 Hypothekarkredite auf Wohngrundstücke (Effektivverzinsung) mit anfänglicher Zinsbindung variabel oder bis 1 Jahr 4,4 4,9 von 1 bis 5 Jahre 4,5 4,5 von 5 bis 10 Jahre 5,0 5,0 von über 10 Jahren 5,0 5,1 Spareinlagen mit Kündigungsfrist von 3 Monaten 2,1 2,2 mit vereinbarter Laufzeit von 1 Jahr 1,9 2,1 mit vereinbarter Laufzeit von 1 bis 2 Jahren 2,5 2,7 Umlaufrendite festverzinslicher Wertpapiere 3,7 3,7 1) Ersetzt gemäß Diskontsatz-Überleitungsgesetz ab 1. Jan den Diskontsatz der Bundesbank. 2) Ersetzt ab 1. Jan den Lombardsatz der Bundesbank. Ausgewählte Preise (Veränderung gegen Vorjahresperiode in %) Preisindex für die Lebenshaltung + 1,6 + 1,1 Baupreisindex (Neubau) insgesamt + 1,1 + 0,1 Wohngebäude + 0,5 +/ 0, Vj Jahr 2003 Bauland (baureifes Land) + 11,1 + 24,2 Mieten + 1,0 + 1,2 Wohnungsbau Jan.-Nov Jahr 2003 Fertiggestellte Wohnungen (Veränderungen in %) (absolut in 1000) Einfamilienhäuser + 11,9 132 Zweifamilienhäuser + 2,9 33 Eigentumswohnungen + 5,7 41 Mietwohnungen 11,4 30 sonstige Wohnungen + 0,7 32 insgesamt + 4,8 268 Genehmigte Wohnungen (absolut in 1000) Einfamilienhäuser Zweifamilienhäuser Eigentumswohnungen Mietwohnungen sonstige Wohnungen insgesamt Auftragseingang im Bauhauptgewerbe (Wohnungsbau) (Veränderung gegen Vorjahresperiode in %) 8,7 4 7,3 3) Zahlen für das Gesamtjahr liegen noch nicht vor. 4) Geschätzt.

8 8 Neue Freiräume in der Stadt Neue Freiräume in der Stadt Zu viel Stadt für immer weniger Bewohner. Die Abrissbirne ist in Bewegung. Und öffentlich wird laut mitgezählt: rund überzählige Wohnungen, die in den vergangenen drei Jahren im Land Brandenburg von der Bildfläche verschwunden sind. In etwa gleicher Größenordnung auch in Mecklenburg-Vorpommern. Insgesamt Wohnungen weniger im selben Zeitraum meldet Sachsen-Anhalt. Thüringen nennt rund bislang für den Abriss bewilligte Wohnungen. Und Sachsen, das hier bis ins Jahr 2000 zurückrechnet, kommt auf leerstehende Wohnungen, die seitdem weichen mussten. Unterm Strich dürften es in Ostdeutschland mittlerweile Wohnungen sein, die im Zuge des Stadtumbaus seit 2002 durch Rückbau und Zusammenlegung aus dem Rennen genommen wurden. Mehr als dreimal so viele stehen für die kommenden vier Jahre auf der Streichliste. Stadtlandschaften. Im Osten im Umbruch. Im Westen im Wandel im überschaubaren Radius. Dort, wo sich alte Industrien überlebt oder Militärstandorte ihren Rang verloren haben, muss abgerissen und ebenso neu nachgedacht werden. In der Kohle- und Stahlstadt Gelsenkirchen beispielsweise, der bayrischen Porzellanstadt Selb oder in dem von der Bundeswehr ausgemusterten Rendsburg. Mehr Platz in der Stadt für mehr Grün. Ideen und Konzepte dafür sind in Arbeit, liegen bereits auf dem Tisch und nehmen vereinzelt schon Gestalt an. In Dresden etwa, wo man auf diesem Wege zugleich den Stadtrand in die Stadt zurückholen möchte: Parks, Wäldchen, kleine Wasserläufe. Mithin mehr Lebensqualität in naturnaher Wohnlage. Also genau jene Vorzüge, die viele Städter in den letzten Jahren in Randlagen außerhalb der Stadt gesucht und gefunden haben. Bereits zu besichtigen ist dies im Pilotprojekt Kräutersiedlung der Elbestadt. Dort, in Dresdens vormals größter Plattenbausiedlung, Gorbitz, entstanden in den vergangenen Jahren durch Rückbau und Aufwertung drei- und viergeschossige Reihenhäuser mit Terrassen, Hausgärten sowie ein offenes Grabensystem und Mulden zur Regenwasserableitung. Auf Freiflächen mit Qualität, die Landschaft und damit nicht zuletzt Bewohner zurück in die Stadt bringen bzw. dort halten sollen, setzt auch Gelsenkirchen. Unter anderem ist daran gedacht, aus Brach- und anderen freien Flächen, die durch Teilrückbau gewonnen werden, wohnungsnahe Pocket-Parks zu entwickeln. Ein neues Wohngebiet mit Einund Mehrfamilienhäusern auf altem Bahnareal nah am Stadtzentrum auch das gehört zum Zukunftsszenario der Ruhrgebietsstadt. Fast ländlich wohnen in eigenen vier Wänden mitten in der Stadt. Das will Frankfurt/Oder insbesondere jungen Familien mit Kindern auf Brach- und Abrissflächen im südöstlichen Stadtzentrum möglich machen. Baugrundstücke von 180 bis 400 Quadratmeter stellt die Stadt dort zur Verfügung und greift Bauwilligen auch mit Blick auf die geschrumpfte und nach wie vor in Frage gestellte Eigenheimzulage finanziell unter die Arme. Nicht überall sind die Vorstellungen und Vorhaben schon so weit gediehen, behilft man sich mit Zwischenlösungen. Lässt vielerorts vor allem aus finanziellen Gründen erst einmal ganz einfach Gras über die Sache wachsen, die da Abrissfläche heißt. Bleibt zu hoffen, dass aus diesen Provisorien kein Dauerzustand wird. Dann könnte tatsächlich passieren, woran niemandem gelegen sein kann dass Bewohner wegen des Stadtumbaus abwandern. Hier sind vor allem die politischen Akteure gefragt Bund, Länder, Kommunen, die zahlreichen Chancen, die im Stadtumbau liegen, nicht leichtfertig zu vergeben. Das betrifft zum einen die Möglichkeit, verstärkt Wohneigentum in der Stadt zu bilden und auf der anderen Seite die oftmals beklagte Zersiedlung an den Stadträndern rückgängig zu machen. Noch fließt das Gros der Gelder in den Abriss. Die Aufwertung vorhandener Bestände wie des Wohnumfeldes in Verbindung mit Neubau in den zahlreichen innerstädtischen Lücken als zweite und nachhaltige Seite des Stadtumbaus braucht künftig mehr Aufmerksamkeit. Impressum: Herausgeber: Verband der Privaten Bausparkassen e. V. Für den Inhalt verantwortlich: Dr. Stefan Jokl Satz: Eins 64 Grafik-Design, Bonn Anschrift der Redaktion: Klingelhöferstraße Berlin Telefon: (030) Telefax: (030) Internet: