Verband Haus & Grund Ostwestfalen-Lippe e.v.

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Herbert Lehmann
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1 Forschungsstelle für Immobilienrecht Verband Haus & Grund Ostwestfalen-Lippe e.v. Vorstellung des Forschungsvorhabens: Mieterschutz und Investitionsbereitschaft im Wohnungsbau Mietausfälle durch so genannte Mietnomaden Prof. Dr. Florian Jacoby

2 Ausgangslage Koalitionsvertrag (CDU/CSU/FDP) für 17. Legislaturperiode: Mietnomadentum [...] werden wir wirksam begegnen Gesetzesvorschläge: - BSI Das Mietrecht novellieren soziale Ausgewogenheit bewahren, 7. Mai IVD Vorschläge zur Umsetzung der Koalitionsaussage, dem Mietnomadentum im Mietrecht wirksam zu begegnen, Gesetzesentwurf zur beschleunigten Räumung von Mietwohnungen, März Haus & Grund Abwehr von Mietnomaden, Berlin, 27. April 2010 (Stand: März 2010) Folie 2

Mai 2010 - IVD Vorschläge zur Umsetzung der Koalitionsaussage, dem Mietnomadentum im Mietrecht wirksam zu begegnen,

3 Konzeption Enger Mietnomadenbegriff: Personen, die in betrügerischer Absicht Mietverhältnisse begründen, keine Miete zahlen und die Wohnung u. U. verwahrlost zurücklassen (Nomaden) oder sich herausklagen lassen. Untersuchung war - nicht quantitativ angelegt (keine Totalerhebung, repräsentative Stichprobe) - sondern qualitativ (Forschungsleitfragen) Folie 3

verwahrlost zurücklassen (Nomaden) oder sich herausklagen lassen.

4 Informationsquellen Online-Befragungen - Befragung unter betroffenen Vermietern - Befragung unter Verwaltern und professionellen Vermietern -Befragungen - Gerichtsvollzieher (DGVB): 149/ Zwangsverwalter (IGZ): 28/650 - Rechtsanwälte (ARGE Mietrecht und Immobilien): 198/2500 Aktenauswertung (Gericht, RAe, GV, Vermieter, StA) Interview Auskunftei und Zahlungsstörungsmanager Folie 4

400 - Zwangsverwalter (IGZ): 28/650 - Rechtsanwälte (ARGE Mietrecht und Immobilien): 198/2500

5 Online Befragung: Rahmendaten 1549 Interessierte (1257 online telefonisch) 973 Teilnehmer 1347 Fälle Maximal 76 Fragen zum erlebten Mietnomadenfall 426 Fälle entsprechen enger Definition (Zahlungseinstellung binnen drei Monaten) Davon in 210 Fällen gar keine Mietzahlung Folie 5

Mietnomadenfall 426 Fälle entsprechen enger Definition

6 Ergebnisse in Thesen: Vorvertraglicher Bereich Hinsichtlich der vorvertraglichen Möglichkeiten (Abfragen bei Auskunfteien, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters, Bescheinigungen des Arbeitgebers oder Kontoauszüge) lässt sich feststellen, - dass nur 1/3 der privaten Vermieter Erkundigungen über die Solvenz bzw. das bisherige Zahlungsverhalten des Mietinteressenten einholen, - von denen sich wiederum ¾ mit einer Selbstauskunft des Mietinteressenten zufrieden geben. Professionelle Vermieter beklagen, dass datenschutzrechtliche Einschränkungen der Informationsbeschaffung für den Vermieter im Wege stehen. Folie 6

7 Ergebnisse in Thesen: Vermieterverhalten In den von Vermietern berichteten Fällen wurden im Durchschnitt bereits ca. 1,14 Monate nach Entstehung des Kündigungsgrunds die Kündigung erklärt und die Räumungsklage 3,57 Monate nach Erklärung der Kündigung erhoben. Verzögerungen beruhen insbesondere auf Kostenerwägungen des Vermieters und Bekundungen der Mieter, die Wohnung bald zu verlassen, sowie der Notwendigkeit, Rechtsrat einzuholen. Folie 7

1,14 Monate nach Entstehung des Kündigungsgrunds die Kündigung erklärt und die Räumungsklage 3,57 Monate nach

8 Ergebnisse in Thesen: Gerichtliches Verfahren Die Räumungsprozesse dauerten von der Anhängigkeit der Klage bei Gericht bis zum Erlass des Urteils laut Angaben betroffener Vermieter durchschnittlich ca. 5,36 Monate. Dabei wurden ca. 50 % der Fälle ohne mündliche Verhandlung erledigt. Das Gericht gewährte dem Mieter in knapp der Hälfte der Fälle, in denen schon bald nach Beginn des Mietverhältnisses die Zahlung der Miete eingestellt wurde, eine Räumungsfrist, die regelmäßig zwei Wochen, ganz überwiegend vier Wochen nicht überschritt. Folie 8

50 % der Fälle ohne mündliche Verhandlung erledigt.

9 Ergebnisse in Thesen: Räumungsvollstreckung Die Räumung durch den Gerichtsvollzieher dauerte laut Angaben betroffener Vermieter ab Vorliegen einer vollstreckbaren Ausfertigung bis zur Vornahme der Räumung durchschnittlich ca. 2,62 Monaten. Von der Räumung nach dem sog. Berliner Modell wird allenfalls in einem Fünftel der Fälle Gebrauch gemacht. Verzögerungen der Räumungsvollstreckung sind regelmäßig auf die fehlende Vorschusszahlung des Gläubigers, nicht aber etwa auf die Arbeitsüberlastung der Gerichtsvollzieher zurückzuführen. Eine Verzögerung der Räumung dadurch, dass sich an Stelle des Mieters eine andere Person in der Wohnung befand, trat nur in wenigen Fällen auf. Folie 9

Berliner Modell wird allenfalls in einem Fünftel der Fälle Gebrauch gemacht.

10 Ergebnisse in Thesen: Flankierende Schutzmaßnahmen Angebote von Versicherern, die Schäden des Mietnomaden -Risikos abzusichern, beschränken sich bislang auf einen Teil des Mietausfallrisikos und verlangen eine Titulierung der Mietforderungen. Neue Angebote sind aber in Vorbereitung. Rechtsschutzversicherungen bieten nur einen flankierenden Schutz (Verfahrenskosten). Folie 10

Mietausfallrisikos und verlangen eine Titulierung der Mietforderungen.

11 Aktuell: Gesetzgebungsinitiative im Mietrecht Zusammenfallen mit Thema energetische Modernisierung Entwurf (Inoffizieller Referentenentwurf [11. Mai 2011]) - Sonderkündigungsrecht Kaution, 569 Abs. 3a BGB-E - Hinterlegungsanordnung, 302a ZPO-E - Beschränkter Vollstreckungsauftrag, 885a ZPO-E - Einstweilige Verfügung für Räumung von Wohnraum, 940a ZPO-E Titelergänzende Anordnung (Abs. 2) Nichtbefolgung einer Hinterlegungsanordnung (Abs. 3) Folie 11

3a BGB-E - Hinterlegungsanordnung, 302a ZPO-E - Beschränkter Vollstreckungsauftrag, 885a ZPO-E - Einstweilige

12 Gedanken zum Vermieterverhalten Risikovorsorge - Vorvertragliches Verhalten - Versicherung Reaktion auf Zahlungsstörung Professionelles und schnelles Verhalten ratsam bei - Kündigung - Räumungsklage - Räumung Folie 12

Zahlungsstörung Professionelles und schnelles

13 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Prof. Dr. Florian Jacoby Direktor der Forschungsstelle für Immobilienrecht, Universität Bielefeld Universitätsstr. 25, Bielefeld Download der Studie: Folie 13

Bielefeld Universitätsstr. 25, 33615 Bielefeld florian.jacoby@uni-bielefeld.de www.

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