Anlageziele und Entscheidungskriterien institutioneller Investoren in Deutschland

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1 Anlageziele und Entscheidungskriterien institutioneller Investoren in Deutschland Erste Ergebnisse einer aktuellen Umfrage Prof. Dr. Tobias Just 21. November 2012

2 Kurzdarstellung der Umfrage Der Fragebogen umfasst 11 Fragen zum Investitionsverhalten der institutionellen Immobilieninvestoren Der Fragebogen wurde insgesamt an 173 Häuser versandt. Adressaten waren v.a. Versicherungen, Versorgungswerke, Banken und Sparkassen, Stiftungen, Family Offices. Es wurden bewusst kleinere und mittlere Institutionelle angeschrieben Von 45 Häusern mit insgesamt rd. 87 Mrd. EUR Assets under Management im Immobilienbereich kamen verwertbare Antwortbögen zurück Ziel der Umfrage war es, die Beweggründe institutioneller Investoren besser zu verstehen. Was suchen die Investoren in genau dieser Anlageform und welche Probleme und Herausforderungen sind für sie besonders wichtig? Insbesondere sollte besser verstanden, wer sich für Unternehmensimmobilien und aus welchen Motiven interessiert? 2

3 Der Fragebogen Fragen 1-3 sind Fragen zum Investor (Größe, Anlageschwerpunkt etc.) Fragen 4-6 sind Fragen zu Zielen und Herausforderungen sowie zu den Entscheidungskriterien im jeweiligen Haus Fragen 7-10 sind Fragen zu der Assetklasse Unternehmensimmobilie 3

4 Struktur der Rückläufe Versicherungen und Versorgungswerke dominieren Anzahl der antwortenden Unternehmen Insgesamt: 45 Rückläufe Sonstige 10 Family Office 2 Stiftung 4 Bank/ Sparkasse 4 Quelle: Eigene Erhebungen Versorgungswerk 7 Versicherung 18 Investitionsvolumen überwiegend klein Assets under Management im Immobilienbereich in Deutschland, in Mio. EUR > Quelle: Eigene Erhebungen Die Kategorie Sonstige umfasst Multi Manager, Investmentfonds/Immobilienfonds, Consultants, börsennotierte Immobilienunternehmen, Industrieunternehmen Mittelwert: 1,9 Mrd. EUR Aber: 1 Ausreißer mit 23 Mrd. EUR Am größten Versicherungen und Versorgungswerke und sonstige 4

5 Investieren Sie eher direkt oder indirekt? Insgesamt schwache Präferenz für indirekte Anlagen Anteil der jeweiligen Anlageform an gesamten Immobilienanlagen in Deutschland, in % Direkte Investitionen Indirekte Investitionen In den einzelnen Kategorien gibt es erhebliche Unterschiede So investieren Versicherungen 52% ihrer Immobilienanlagen direkt und Family Offices sogar zu 80% direkt Versorgungswerke, Banken und Versicherungen sowie Stiftungen legen ihr Geld eher in indirekte Immobilienanlagen an Quelle: Eigene Erhebungen 5

6 Gefangen im Büromarktrisiko? Büroinvestments dominieren Anteil, welche Assetklasse als Investitionsschwerpunkt gilt, in % Büro Handel Wohnen Logistik Sonstige Quelle: Eigene Erhebungen Die klassischen sicheren Anlagehäfen Einzelhandel und Wohnen sind spürbar untergewichtet Hat dies mit Liquidität oder Transaktionskosten zu tun? Wohnungsmärkte weiterhin als stabil eingeschätzt Immobilienklima, Umfragewerte; Indexwerte>100 signalisieren Wachstum Büroimmobilien Wohnimmobilien Quellen: Deutsche Hypo, BulwienGesa Handelsimmobilien Es wurden Immobilienmarktakteure befragt 6

7 Das wichtigste Ziel ist Sicherheit Stabilität und Cashflow sind wichtig Welche Anlageziele sind ihnen wichtig? Rücklauf in % Stabilität, geringe Volatilität Ausschüttungsrendite/ Mietrendite Fungibilität/ Wiederverkäuflichkeit Inflationsschutz Wertsteigerungspotenziale durch aktives Management 0% 20% 40% 60% 80% 100% Sehr wichtig wichtig neutral weniger wichtig Quelle: Eigene Erhebungen unwichtig Stabilität ist nahezu allen wichtig nur in der Gruppe sonstige gab es einige Antworten, die hier unwichtig angaben Fungibilität ist in allen Investorenarten ähnlich wichtig (70-80% sagten, es sei wichtig); Ausnahme sind Family Offices, dort sagten 100% es sei mindestens wichtig doch Family Offices bevorzugen direkte Anlagen! Versorgungswerke suchen sehr selten Wertsteigerung 7

8 Marktliquidität und -zugang entscheidend Die Probleme bereitet der Markt und dessen Unwägbarkeiten Was sind die größten Probleme bei Immobilien-Investments? Angaben in % der Antworten Mangelnde Verfügbarkeit geeigneter Immobilien Stärkere Zyklen und Volatilität d. Immobilienmärkte Schwierige Verkäuflichkeit Probleme bei der Anschlussvermietung Zunehmende gesetzliche Regulierung Klumpenrisiken bei einzelnen Nutzungsarten Mangelnde Kompetenz des Property Managers Mangelnde Kompetenz des Asset Managers Interessenkonflikte des Managements Schlechte Kommunikation Höhere laufende Kosten als vorgesehen Unvorhergesehene Ausgaben für Revitalisierung Technische/ bauliche Probleme Finanzierungsprobleme 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Sehr wichtig wichtig neutral weniger wichtig unwichtig Quelle: Eigene Erhebungen 8

9 Ein genauerer Blick auf die Probleme Die ersten vier genannten wichtigsten Probleme haben alle etwas mit Marktzugang und Zyklizität zu tun Diese Rangfolge ist sehr ähnlich bei den einzelnen Investorengruppen allerdings sind hier die Stichproben oft sehr klein Berater müssen Marktkenntnis beweisen können und die Kunden von der Liquidität der Asset-Klasse überzeugen Finanzierung wird von den Antwortenden nicht als Herausforderung gesehen Kompetenz des Asset resp. Property Managers sind schwerwiegende Punkte, sie sind aber unwichtiger als die Probleme mit dem Markt Als weiteres Problem wird mehrfach ein möglicher Interessenkonflikt innerhalb eines Spezialfonds gesehen 9

10 Vertrauen ist sehr wichtig bei indirekten Anlagen Qualität des Managers ist wichtig - jenseits der Rendite Was sind für ihre Entscheidungsfindung die wichtigsten Kriterien? Angaben in % der Antworten Qualität, Integrität und Fachkompetenz der Personen Spezialisierung des Asset Managers Track record/ Leistungsbilanz des Asset Managers Fähigkeit, mit Problemen kompetent umzugehen Interessenkongruenz bei Management und Investoren Qualität des Reportings/Kundenbetreuung Keine potenziellen Interessenkonflikte des Managements Asset Manager sollte Betreuung vor Ort bestimmen Geringe Gebühren/ Kosten Möglichkeit kleiner Beträge für Investition 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Sehr wichtig wichtig neutral weniger wichtig unwichtig Quelle: Eigene Erhebung 10

11 Was also zählt bei der Auswahl des Fonds? Die Qualität des Asset Managers ist wichtig und zwar v.a. in der weiteren Fassung, nicht in der reinen Renditefassung (Track record) Spezialisierung wird folgerichtig hoch bewertet, denn Spezialisierung erlaubt Qualität durch Professionalisierung zu sichern. Bei den sonstigen Kriterien wurde auch Zugang zu interessanten Objekten genannt. Auch hier ist Spezialisierung sinnvoll Vor allem ist dies mit Blick auf die Probleme zu verstehen. Spezialisierung und Integrität helfen dann beim Marktzugang und bei der Bewertung des Zyklus Die Kosten sind dann, wenn man angemessen seine Qualität kommunizieren kann, weniger relevant. Sie sind letztlich ein abgeleitetes Kriterium gute Qualität darf auch höhere Kosten rechtfertigen. Allein niedrige Kosten sind kein starkes Argument 11

12 Sehr ähnliche Akzentsetzung bei den Investmenthäusern Probleme Kriterien für die Entscheidungsfindung Eher direkt Versicherungen Family Offices Verfügbarkeit Zyklizität Anschlussvermietung Qualität, Integrität Spezialsierung d. AM Fähigkeit, Probleme zu lösen Eher indirekt Versorgungswerke Banken Stiftungen Zyklizität Verfügbarkeit Verkäuflichkeit Anschlussvermietung Track record Spezialsierung d. AM Qualität, Integrität Fähigkeit, Probleme zu lösen 12

13 Unternehmensimmobilien sind der Nische entwachsen und als indirekte Anlage gesucht Unternehmensimmobilien sind keine Nische mehr Anteil der Häuser, die in den letzten 3 Jahren in Unternehmensimmobilien investierten Lieber indirekt investieren Anteil der direkt oder indirekt investierten Anlagen in Unternehmensimmobilien Ja 33,3% Direkt 38 Nein 66,7% Indirekt 62 Quelle: Eigene Erhebungen Quelle: Eigene Erhebungen Insbesondere Versicherungen, Family Offices und Banken/Sparkassen halten sich zurück Die Investitionsneigungen werden in dieser Assetklasse eher verstärkt: Versicherungen investieren noch stärker direkt als insgesamt und Stiftungen, Versorgungswerke noch eher indirekt als in Gesamtabfrage 13

14 Cash(flow) ist King Wertsteigerung nicht Risikostreuung und Cash-Flow-Rendite sind wichtig Was sind die wichtigsten Motive einer Investition in Unternehmensimmobilien, in % Nicht gewöhnliche Diversifikation Vergleichsweise höhere laufende Mietrendite Weniger Single-Use oder Single-Tenant-Risiken Breite Streuung der Mieter aus dem Mittelstand Kaufpreis pro qm attraktiv Investition in eine noch junge Asset Klasse Höhere Chancen auf Miet- und Wertsteigerung 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Sehr wichtig wichtig neutral weniger wichtig unwichtig Quelle: Eigene Erhebung Die unwichtigsten zwei Punkte betreffen mögliche Wertsteigerungen; analog zu den allgemeinen Anlagezielen im Großen und Ganzen zeigt sich dieses Bild für alle Investorengruppen 14

15 Schlussbemerkungen Investoren haben spezifische Investmentstile - Die Präferenz, direkt oder indirekt zu investieren lässt sich gut in zwei Gruppen trennen - Büro dominiert noch immer trotz der Suche nach Sicherheit Ziele sind Stabilität im Portfolio und auskömmliche Mietrendite - Wertsteigerung ist kein dominantes Ziel dann verwundert etwas die hohe Konzentration auf das Bürosegment; lange Bindungszyklen! - Inflationsschutz zählt selten als Argument für die Investition Qualität & Spezialisierung des Asset Managers wichtig für Fondsauswahl - Dies wird von allen Investorgruppen sehr ähnlich bewertet - Alle Investorengruppen sehen in den typischen Marktrisiken die größten Unsicherheiten 4 Unternehmensimmobilien sind keine Nische (mehr) - Ein Drittel der befragten Investoren haben erste Erfahrungen gesammelt - Das Investmentverhalten ist ausgeprägter Ist die Unsicherheit höher? - Auch hier: Die Suche nach Stabilität und Mietrendite ist ausschlaggebend 15

16 Kontaktstudium Immobilienökonom Kontakt: Prof. Dr. Tobias Just Wissenschaftlicher Leiter Kloster Eberbach Barocketage Eltville Executive MBA Intensivstudiengänge/Seminare Firmenprogramme Wissenschaftliche Beratung Kloster Eberbach Berlin Essen München 16