Präsentation des Geschäftsergebnisses der Intershop Holding AG. Medien- und Analystenkonferenz Seite 1

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1 Präsentation des Geschäftsergebnisses der Intershop Holding AG 2014 Medien- und Analystenkonferenz Seite 1

2 Inhaltsverzeichnis Seite Wichtige Ereignisse Überwiegender Teil des Reingewinns aus Vermietung 4 Hohe, über der Zielvorgabe liegende Eigenkapitalrentabilität 5 Net Asset Value pro Aktie weiter gesteigert 6 Reingewinn pro Aktie substanziell über Dividende 7 Stabiles Kernaktionariat 8 SXI Real Estate Shares Index nach Entscheid SNB deutlich besser 9 Diversifiziertes Schweizer Portfolio mit Fokus auf die Region Zürich 10 Mit 5.6% Nettorendite weiterhin hohe Portfoliorentabilität 11 Deutliche Reduktion der Leerstandsquote 12 Diversifikation bezüglich Nutzungsart nahezu unverändert 13 Diversifizierter Mietermix mit bonitätsstarken Hauptmietern 14 Ausgeglichenes Mietvertragsfälligkeitsprofil 15 Realisation von Mehrwerten durch Entwicklungen und Verkäufe 16 Corestate Capital AG im Jahr Entwicklung 19 Erfolgsrechnung 26 Positive Bewertungsveränderungen von 0.1% 28 Bilanz 33 Anleiheemission Eigenkapitalquote von 41.0% 35 Ausblick ordentliche Generalversammlung 41 Umwandlung Inhaberaktien in Namenaktien 42 Ihre Ansprechpartner 44 Medien- und Analystenkonferenz Seite 2

3 Wichtige Ereignisse 2014 Eigentumswohnungsprojekt «Résidence Bel Orne» erfolgreich abgeschlossen Promotionsprojekt «eden5» in Zürich auf Kurs; Übergabe der Wohnungen im Juni 2015 Gestaltungsplan und Sondernutzungsplan für «AuPark» erarbeitet Baustart für Mehrfamilienhäuser in Kilchberg Verkauf von zwei kleineren Renditeliegenschaften; keine wesentlichen Akquisitionen Aus den Renditeliegenschaften hohe Nettorendite von 5.6% erarbeitet Substanzieller Gewinnbeitrag der assoziierten Gesellschaft «Corestate Capital AG» Aktives Kapitalmanagement mit Emission einer Anleihe und Kapitalherabsetzung Anstieg Reingewinn um 7.5% auf CHF 61.8 Mio.; Eigenkapitalrendite > 11% Medien- und Analystenkonferenz Seite 3

4 Überwiegender Teil des Reingewinns aus Vermietung Mio. CHF Vermietung Verkauf* Bewertungsveränderungen* a.o. Erträge / assoz. Ges. (ab 2013) * Latenter Steueraufwand zum durchschnittlichen Steuersatz Medien- und Analystenkonferenz Seite 4

5 Hohe, über der Zielvorgabe liegende Eigenkapitalrentabilität 14% 12% 10% 11.1% 10.6% 10.3% 10.3% 10.4% 9.2% 9.4% 10.0% 11.6% 11.4% 8% 6% 4% 2% 0% EK-Rendite EK-Rendite (ohne Bewertungsveränderungen) Ziel im Mehrjahresdurchschnitt Medien- und Analystenkonferenz Seite 5

6 Net Asset Value pro Aktie weiter gesteigert CHF Net Asset Value Dividende (kumuliert) Medien- und Analystenkonferenz Seite 6

7 Reingewinn pro Aktie substanziell über Dividende CHF Reingewinn Reingewinn (exkl. Marktwertveränderungen) Dividende (2014: Antrag VR) Medien- und Analystenkonferenz Seite 7

8 Stabiles Kernaktionariat Beteiligung Meldung Patinex AG, Wilen 33.5% CPV/CAP Pensionskasse Coop, Basel 10.0% Relag Holding AG, Hergiswil 4.4% General Oriental Investments SA, Genf 3.4% Grapal Holding AG, Zug 3.1% Meldungen nach dem Bilanzstichtag: Grapal Holding AG unterschritt 3% AXA Leben AG meldete 3.5% Basis des Stimmrechtanteils ist die Anzahl ausstehender Aktien per Datum der Meldung. Medien- und Analystenkonferenz Seite 8

9 SXI Real Estate Shares Index nach Entscheid SNB deutlich besser Dividenden reinvestiert, indexiert IS (TR) SPI (TR) SXI Real Estate Shares (TR) Quelle: Bloomberg Medien- und Analystenkonferenz Seite 9

10 Diversifiziertes Schweizer Portfolio mit Fokus auf die Region Zürich Mio. CHF Basel Zürich Ostschweiz Bern/ Mittelland Leman Medien- und Analystenkonferenz Seite 10

11 Brutto-/Nettorendite Leerstand Mit 5.6% Nettorendite weiterhin hohe Portfoliorentabilität 8% 12.5% 14% 7% 6% 9.8% 8.8% 9.1% 11.0% 12% 10% 5% 4% 3% 2% 8% 6% 4% 1% 2% 0% % Bruttorendite Nettorendite Leerstand Medien- und Analystenkonferenz Seite 11

12 Deutliche Reduktion der Leerstandsquote 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Zürich, Edenstrasse 20 Zürich, Uetlibergstrasse Belp, Airport Business Center Dielsdorf, Honeywellplatz 1 Zürich, Media Campus Reinach, Sternenhofstrasse Zürich, Puls 5 übrige Leerstände Diverse Vermietungserfolge ermöglichten Abbau des Leerstands in einem anspruchsvollen Markt Zürich, Edenstrasse 20: Sanierung mit dem Ziel der Nachhaltigkeitszertifizierung «LEED GOLD» Zürich, Uetlibergstrasse: Erste Vermietungserfolge; Vertrag mit Ankermieter vorzeitig verlängert Medien- und Analystenkonferenz Seite 12

13 Diversifikation bezüglich Nutzungsart nahezu unverändert * * 6% 6% 7% 6% 7% 40% 8% 40% 32% 30% 9% 9% Büro Bildungswesen Gewerbe, Logistik Detailhandel, Gastronomie Wohnen Parking * stichtagsbezogen Medien- und Analystenkonferenz Seite 13

14 Diversifizierter Mietermix mit bonitätsstarken Hauptmietern * * 8.6% 5.6% 4.0% 3.9% 3.5% 7.3% 6.0% 4.0% 4.0% 3.6% 63.9% 10.4% 64.6% 10.5% Kanton Zürich Kanton Waadt Migros Sauvin Schmidt Sulzer Chemtech Mieter 6-10 restl. Mieter * stichtagsbezogen Medien- und Analystenkonferenz Seite 14

15 Ausgeglichenes Mietvertragsfälligkeitsprofil Mietvertragsfälligkeiten in % des Mietertrages 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Wohnen ohne festen Verfall < 1 Jahr 1-2 Jahre 2-3 Jahre 3-4 Jahre 4-5 Jahre > 5 Jahre Medien- und Analystenkonferenz Seite 15

16 Realisation von Mehrwerten durch Entwicklungen und Verkäufe Gewerbeliegenschaft, Seuzach «Résidence Bel Orne», Lausanne Wohn- und Büroliegenschaft, Heerbrugg Medien- und Analystenkonferenz Seite 16

17 Corestate Capital AG im Jahr 2014 Auszug aus der Transaktionsliste Februar 2014: Verkauf von Wohneinheiten an ADLER Real Estate März 2014: Verkauf von rund Wohneinheiten für EUR 77 Mio. an zwei Investoren Juni 2014: Verkauf von Wohneinheiten an ADLER Real Estate Oktober 2014: Verkauf von knapp Wohneinheiten an die GAGFAH Gruppe Erwerb von 12 Einzelhandels- und Shoppingcenter-Objekten Erfolgreiches Fundraising für neue Produktlinie Medien- und Analystenkonferenz Seite 17

18 Corestate Capital AG im Jahr 2014 Neue Investitionsfelder Sicherung weiterer Standorte für «studentisches Wohnen» im deutschsprachigen Raum Entwicklung weiterer Investitionsideen und Sicherung entsprechender Immobilien im Segment Wohnen und Einzelhandel Februar 2015: Joint-Venture mit zwei führenden Projektentwicklungs- und Asset-Management-Gesellschaften in Spanien (Konzerntöchter der Grupo Villar Mir) Medien- und Analystenkonferenz Seite 18

19 Entwicklung Lausanne Erstellung von 75 Eigentumswohnungen (+1) Investitionsvolumen rund CHF 40 Mio.; Gewinn vor Steuern von rund CHF 16 Mio. 74 Verkäufe abgewickelt; 1 Wohnung im Verkauf Verkauf der letzten Wohnung im 1. Semester 2015 geplant Medien- und Analystenkonferenz Seite 19

20 Entwicklung Kilchberg, Dorf- / Schlossmattstrasse Baurecht im September 2014 eingetragen Beginn der Bauarbeiten für die drei Objekte mit gesamthaft 18 Mietwohnungen im November 2014 Erste Gespräche mit einem Mietinteressenten laufen Bauvollendung voraussichtlich im 2. Semester 2016 Medien- und Analystenkonferenz Seite 20

21 Entwicklung Zürich Erstellung von 27 Eigentumswohnungen Investitionsvolumen rund CHF 20 Mio.; Baufortschritt gemäss Plan Verkäufe aller Wohnungen beurkundet Übergabe der Wohnungen im Juni 2015 vorgesehen Medien- und Analystenkonferenz Seite 21

22 Entwicklung Au-Wädenswil «AuPark» Industrieareal von m²; Leerstand > 60% Städtebaulicher Architekturwettbewerb 2013; Gestaltungsplan und Bau- und Zonenplanordnung wird demnächst eingereicht Bewerbung als neuer Standort der geplanten «Mittelschule Zimmerberg» Ende Februar 2015 eingereicht Investitionsvolumen und Realisierung offen Medien- und Analystenkonferenz Seite 22

23 Entwicklung Impressionen Projekt «AuPark» Medien- und Analystenkonferenz Seite 23

24 Entwicklung Zürich Denkmalgeschütztes «Philips»-Haus aus den 50er Jahren Auszug des Hauptmieters ermöglicht eine umfassende Sanierung; Baustart nach Baufreigabe in den nächsten Tagen Mit der Sanierung wird das Nachhaltigkeitslabel «LEED GOLD» angestrebt Aktuell laufen Vermietungsverhandlungen über rund 30% der leerstehenden Flächen Medien- und Analystenkonferenz Seite 24

25 Entwicklung Basel «De Bary-Areal» Erwerb der zwei Wohnhochhäuser und drei Mehrfamilienhäuser an der Redingstrasse / Lehenmattstrasse im Jahr 2006 Überarbeitung des Überbauungsplans mit dem Ziel einer höheren Ausnutzung (Verdichtung) Medien- und Analystenkonferenz Seite 25

26 Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen von CHF 17.3 Mio Liegenschaftsertrag Mio. CHF % Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen Mio. CHF % Übriger Erfolg Mio. CHF Total betrieblicher Ertrag Mio. CHF % Mio. CHF +8.0 Erfolg aus Verkäufen Liegenschaftsertrag übriger Erfolg Ertrag 2014 Ertrag 2013 Medien- und Analystenkonferenz Seite 26

27 Liegenschaftsaufwand 11.5% des Liegenschaftsertrags Liegenschaftsaufwand Mio. CHF % Personal- und Administrationsaufwand Mio. CHF % Total betrieblicher Aufwand Mio. CHF Bewertungsveränderungen Mio. CHF Betriebsergebnis (EBIT) Mio. CHF % Mio. CHF Liegenschaftsaufwand Personal- und Adminaufwand Betriebsaufwand 2014 Betriebsaufwand 2013 Medien- und Analystenkonferenz Seite 27

28 Positive Bewertungsveränderungen von 0.1% Höherbewertung Renditeliegenschaften Mio. CHF Tieferbewertung Renditeliegenschaften Mio. CHF Höherbewertung Entwicklungsliegenschaften Mio. CHF Tieferbewertung Entwicklungsliegenschaften Mio. CHF Erstbewertung neu erworbener Liegenschaften Mio. CHF Total Mio. CHF Ø kapitalgewichteter Diskontierungszinssatz Renditeobjekte 5.52% 5.55% Ø kapitalgewichteter Diskontierungszinssatz Entwicklungsobjekte 5.89% 5.88% Medien- und Analystenkonferenz Seite 28

29 Regionale Unterschiede in der Bewertung Mio. CHF Zürich Leman Basel, Bern, Mittelland übrige Regionen -3 Zürich Leman Basel, Bern, Mittelland übrige Geschäftsliegenschaften Wohnliegenschaften Gewerbeliegenschaften Entwicklungsliegenschaften Medien- und Analystenkonferenz Seite 29

30 Reingewinn ohne Bewertungsveränderungen um 9.1% gesteigert Betriebsergebnis (EBIT) Mio. CHF Finanzergebnis (netto) Mio. CHF Ergebnis assoziierte Gesellschaft Mio. CHF Ertragssteuern Mio. CHF Reingewinn Mio. CHF % Reingewinn (exkl. Bewertungsveränderungen) 1) Mio. CHF % Gewinn pro Aktie CHF % Gewinn pro Aktie (exkl. Bewertungsveränderungen) 1) CHF % 1) Unter Berücksichtigung latenter Steuern Medien- und Analystenkonferenz Seite 30

31 Erfreulicher Erfolgsbeitrag von Corestate Capital AG Entwicklung Beteiligungswert in TCHF 16' '000 12'000 4'249 2'451 10'000 8'000 6'000 14'526 13'008 4'000 2' FW-Einfluss Ergebnis 2014 vor FW Dividende Medien- und Analystenkonferenz Seite 31

32 Steigerung des NAV pro Aktie trotz Ausschüttung von CHF 20 CHF Aktienrückkauf Derivate / Verschiedene Gewinn Dividende Medien- und Analystenkonferenz Seite 32

33 Konstanter Portfoliowert und stabile Bilanzstruktur Mio. CHF Aktiven Passiven 1' ' ' ' '095 1' Liquidität und übrige Aktiven Beteiligung an assoz. Gesellschaft Promotionsliegenschaften Entwicklungsliegenschaften Renditeliegenschaften Rückstellungen und latente Steuerverbindlichkeiten Finanzverbindlichkeiten übrige Verbindlichkeiten Eigenkapital Medien- und Analystenkonferenz Seite 33

34 Anleiheemission 2014 Ziel: Diversifikation des Finanzierungsportfolios als Ergänzung zu Hypotheken Bedingungen Volumen CHF 125 Mio. Coupon 1.5% Laufzeit 5 Jahre, bis Emittentin Intershop Holding AG All-in-Kosten 1.54% All-in-Kosten zu Swap 95bp Mittelverwendung Emissionserlös Rückzahlung Hypotheken von CHF 80 Mio. Baufinanzierung Projekte «Bel Orne» und «eden5» Investitionen in Bestandsportfolio von CHF 10 Mio. Rating ZKB: BBB Medien- und Analystenkonferenz Seite 34

35 Eigenkapitalquote von 41.0% EK-Quote 41.0% 43.7% Loan-to-value (LTV) 47.8% 44.1% Zinsdeckungsfaktor (EBITDA/Zinsaufwand) 5.6x 5.5x Verzinsliches Fremdkapital Mio. CHF Mio. CHF Nicht genutzte Kreditlinien von CHF 114 Mio. Nicht belehnte Liegenschaften von CHF 333 Mio. Alle Covenants eingehalten Anleihe Roll-over Hypothken mit Swaps Festhypotheken Roll-over Hypothken Medien- und Analystenkonferenz Seite 35

36 Negativzinsen erhöhen Finanzierungskosten wegen Zinsswaps Per laufende Zinsswaps von CHF 191 Mio. ausstehend Einführung von Negativzinsen durch die SNB liess CHF 3M-Libor auf ca % fallen Zinsswaps sind nicht mehr vollständig kongruent mit Bankfinanzierungen Finanzaufwand 2015 steigt bei unveränderten Negativzinsen bis Ende Jahr um ca. CHF 1.6 Mio. Negative Marktwerte der Zinsswaps haben sich von CHF 21.8 Mio. auf CHF 29.4 Mio. ( ) erhöht Medien- und Analystenkonferenz Seite 36

37 Zinsbindung von 6 Jahren und Zinssatz um 23 Basispunkte gesenkt Mio. CHF % 3.5% % 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% Zinsbindung Zinssatz inkl. Anschlussfinanzierungen mit Forward Swaps Ø Zinssatz am Bilanzstichtag 2.46% 2.69% Ø Zinsbindungsdauer Jahre Medien- und Analystenkonferenz Seite 37

38 Nettorendite Zinsspread auf über 300 Basispunkten gehalten 6% 6.0% 5.9% 5.9% 5.9% 5.6% 5% 4% 2.8% 2.8% 3.1% 3.2% 3.1% 3% 2% 1% 3.2% 3.1% 2.8% 2.7% 2.5% 0% Ø Finanzierungskosten Zinsspread Medien- und Analystenkonferenz Seite 38

39 Highlights Eigenkapitalrendite von 11.6%; davon 11.4% ohne Bewertungsveränderungen Reingewinn pro Aktie ohne Bewertungsveränderung um 13.2% gesteigert auf CHF Ausschüttung von CHF 20 pro Aktie ergibt eine attraktive Dividendenrendite von rund 5.2% auf dem aktuellen Kurs Basis der Ausschüttung ist die weiterhin hohe Nettorendite von 5.6% Eigenkapitalquote von 41.0% und langfristige Finanzierung mit einer Zinsbindung von 6 Jahren Medien- und Analystenkonferenz Seite 39

40 Ausblick 2015 Vermietungsmarkt kommerzieller Flächen bleibt anspruchsvoll; unter Ausschluss von Zu- und Abgängen wird ein Mietertrag leicht unter demjenigen des Berichtsjahres erwartet Ohne den unerwarteten Ausfall eines Mieters keine wesentliche Veränderung der Leerstandsquote der Renditeliegenschaften (+/- 1%) Aus dem Verkauf der Eigentumswohnungen «eden5» wird ein Gewinnbeitrag vor Steuern in der Grössenordnung von CHF 10 Mio. erwartet Höhere Finanzierungskosten wegen höherer Fremdfinanzierung und negativen Zinsen Entwicklung der Marktwerte der Liegenschaften sind nicht prognostizierbar Sich bietende Gelegenheiten für Akquisitionen und Verkäufe sollen genutzt werden; substanzielle Zugänge sind jedoch vorerst noch wenig wahrscheinlich Im Mehrjahresdurchschnitt geht Intershop unverändert von einer Eigenkapitalrentabilität von mindestens 8% p.a. aus Medien- und Analystenkonferenz Seite 40

41 52. ordentliche Generalversammlung Donnerstag, 1. April 2015 / Uhr Cigarettenfabrik, Eventhalle 268, Sihlquai 268, 8005 Zürich Ausgewählte Traktanden Ausschüttungsantrag: CHF pro Aktie Statutenrevision wegen Umsetzung VegüV (Minder-Initiative) Umwandlung der Inhaber- in Namenaktien Wiederwahl als Verwaltungsrat sowie Wahl in den Vergütungsausschuss von Dieter Marmet Charles Stettler Zuwahl von Dr. Michael Dober in den Verwaltungsrat und den Vergütungsausschuss Wiederwahl von Dieter Marmet als Präsident Medien- und Analystenkonferenz Seite 41

42 Umwandlung Inhaberaktien in Namenaktien Die anstehende Statutenrevision wird genutzt, um die zunehmend weniger einer guten Corporate Governance entsprechenden Inhaberaktien durch Namenaktien zu ersetzen Ein allenfalls notwendiger Nachweis der Zusammensetzung des Aktionariats wird vereinfacht (Lex Koller) Der Eintrag im Aktienbuch kann nur verweigert werden, wenn ein ausländischer Erwerber die Gesellschaft daran hindern könnte, durch Gesetz geforderte Nachweise über die Zusammensetzung des Kreises von Aktionären zu erbringen. der Erwerber trotz Verlangen der Gesellschaft nicht ausdrücklich erklärt, die Aktien im eigenen Namen und auf eigene Rechnung erworben zu haben. Medien- und Analystenkonferenz Seite 42

43 Dr. Michael Dober, 1956, Schweizer Ausbildung Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Bern Promovierung zum Dr. iur. Diverse Weiterbildungen (Finanzen, Anlagen und Personal) Beruflicher Hintergrund Verschiedene Funktionen bei Schweizerische Grütli Krankenkasse, Leiter Personalabteilung Division Vitamine und Fein-Chemikalien, F. Hofmann-La Roche AG, Leitung Personal/Ausbildung und Generalsekretariat, Coop Basel Liestal Fricktal, Leitung OB Management Services sowie Führung diverser Grossprojekte, Coop Basel, Heutige Tätigkeiten Vorsitzender der Geschäftsleitung der CPV/CAP Pensionskasse Coop, seit 2004 Mitglied des Verwaltungsrates der bonainvest Holding AG, Solothurn, seit 2012 Medien- und Analystenkonferenz Seite 43

44 Ihre Ansprechpartner Dieter Marmet Präsident des Verwaltungsrates Telefon: Cyrill Schneuwly Chief Executive Officer Telefon: cyrill.schneuwly@intershop.ch Thomas Kaul Chief Financial Officer Telefon: thomas.kaul@intershop.ch Medien- und Analystenkonferenz Seite 44