6. Zusammenhänge und Abhängigkeiten

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1 6. Zusammenhänge und Abhängigkeiten Baulandentwicklung und Wohnungsbau Bei einer Gegenüberstellung von Baulandbereitstellung und Bautätigkeit wird deutlich, das die Jahre mit der stärksten Bautätigkeit den Jahren mit der stärksten Baulandbereitstellung unmittelbar folgten. Als 1994 und 1998 große Baugebiete baureif wurden, reagierte der Wohnungsbau in den darauf folgenden Jahren mit hohen Fertigstellungszahlen. Dem Jahr mit den wenigsten Baufertigstellungen in Baugebieten ging ein Jahr mit einer geringen Baulandbereitstellung voraus. Eine geringe Baulandbereitstellung schlägt sich in einem Rückgang der Restkapazitäten zu Beginn des Folgejahres nieder. Abb. 14 Vergleich Restkapazität / Bautätigkeit 1990 bis 1999 Restkapazität am Jahresanfang Bautätigkeit Mefa Efa Efa Mefa Die Abhängigkeit zwischen Baulandbereitstellung und Bautätigkeit hat neben einer zeitlichen auch eine deutliche räumliche Dimension. Die räumlichen Schwerpunkte der Baulandbereitstellung entwickeln sich mit einem Zeitverzug zu Schwerpunkten der Bautätigkeit. In Stadtteilen ohne Baulandbereitstellung bleibt folglich die Bautätigkeit auf niedrigem Niveau, während in Stadtteilen mit umfangreichen Baulandaktivierungen der Wohnungsbau in der Folgezeit boomt. In der folgenden Abbildung wird stadtteilweise dargestellt, wie sich die Bautätigkeit zur Baulandbereitstellung verhält. 37

2 Abb. 15 Baulandaktivierung und Bautätigkeit 1990 bis 1999 Mitte-Nordost Bautätigkeit Baulandaktivierung Kinderhaus Gelmer Gremmendorf Hiltrup Foto 11: Bautätigkeit im Baugebiet -Mitte In den Stadtteilen dominierten bisher die räumlich/zeitlichen Effekte gegenüber konjunkturellen Schwankungen. Die Stadtteile mit umfangreichen neuen Baugebieten verzeichneten auch die meiste Bautätigkeit. In Stadtteilen, in denen seit 1985 keine neuen Baugebiete oder nur in geringfügigem Umfang neues Bauland bereitgestellt wurde, war die Bautätigkeit angewiesen auf die Nutzung von Grundstücken in älteren Wohnbaugebieten oder auf Baulücken im Siedlungsbestand. Eine überdurchschnittliche Bautätigkeit können nur die Stadtteile verzeichnen, in denen auch die Baulandentwicklung überdurchschnittlich ausfiel. 38

3 Wohnungsbau und Einwohnerentwicklung In allen Stadtteilen ist der Wohnungsbestand angewachsen. Die Zuwachsrate lag im Stadtdurchschnitt bei 13,4%. In den Stadtteilen mit den höchsten Wohnungszuwachsraten sind erwartungsgemäß auch die stärksten Einwohnerzuwächse zu verzeichnen. Die Stadtteile mit den niedrigsten Wohnungszuwachsraten mussten deutliche Einwohnerverluste hinnehmen. Die stärksten Einwohnerrückgänge verzeichnen die, der Innenenstadtring und der Bereich. Die Karten S.19 und S.41 zeigen in Bezug auf die Veränderungsintensität von Wohnungen und Einwohnern annähernd gleiche Muster. Abb. 16 Wohnungszuwachs und Einwohnerentwicklung 1990 bis 2000 Stadtteil Hiltrup- Gremmendorf- Hiltrup-Mitte Gremmendorf-Ost Kinderhaus-Ost Hiltrup-Ost Gelmer Kinderhaus- Mitte-Nordost Einwohnerrückgang Einwohnerzuwachs Wohnungszuwachs Veränderung in % Nicht in allen Stadtteilen mit einem überdurchschnittlichen Wohnungszuwachs ist ein Einwohnerzuwachs garantiert. A- melsbüren ist dafür ein Beispiel. Trotz eines Wohnungszuwachses von 16,2% ist die EW-Zahl um 1,4% gesunken. Die umgekehrte Sonderentwicklung ist in Kinderhaus Ost feststellbar. Hier ist die Einwohnerzahl um 8,6% gestiegen, obwohl die Wohnungszunahme mit 8,4% relativ gering ausfiel. Haushaltsgröße und Auflockerung Die Ursache dafür, dass der Einwohnerzuwachs (+ 2,84%) stadtweit seit 1990 deutlich hinter dem Wohnungszuwachs (+13,4%) zurückblieb, liegt in der Tendenz zur Verkleinerung 39

4 Abb. 17 Belegungsdichte 1990 / 2000 Mitte-Nordost Kinderhaus Gelmer Gremmendorf Hiltrup 0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 Belegungsdichte zum Jahresanfang der Haushalte. Die gleiche Personenzahl verteilt sich auf immer mehr Haushalte. Dieser Effekt spiegelt sich im Rückgang der sog. Wohnungsbelegungsdichte wider. Die Wohnungsbelegungsdichte gibt an, wieviele Personen im Durchschnitt in einer Wohnung leben. In Münster ist die durchschnittliche Wohnungsbelegungsdichte in 10 Jahren von 2,24 EW/WE auf 2,03 EW/WE zurückgegangen. Ein Indikator mit einer ähnlichen Aussage ist die sog. "Auflockerung". Die Auflockerung ist definiert als die Differenz zwischen dem relativen Wohnungszuwachs und dem relativen Einwohnerzuwachs in einem Zeitraum. Der Begriff Auflockerung klingt neutral oder sogar positiv. Er suggeriert einen Qualitätszuwachs für das Phänomen, dass der gleichen Einwohnerzahl, statistisch betrachtet, tendenziell immer mehr Wohnungen zur Verfügung stehen. Auflockerung im Zeitablauf Die Abb. 17 zeigt die relative Veränderung von Einwohnern, Wohnungen und Auflockerung zum Basisjahr Während der Wohnungsbestand sich konstant positiv entwickelt hat, wechseln sich im Verlauf der Einwohnerentwicklung Phasen mit EW-Zuwächsen und EW-Verlusten ab. Die jährliche Auflockerungsrate (Abb. 17) fiel in den Jahren mit den stärksten Einwohnerzuwächsen niedrig aus und erreichte von 1988 bis 1991 sogar negative Werte. Seit 1993 ist die Einwohnerzahl in Münster kaum noch angestiegen, so dass der Wohnungsneubau überwiegend der Auflockerung diente. Abb. 18 Wohnungen, Einwohner, Auflockerung EW und 1000 WE (kumuliert) kumulierte Auflockerung in % Wohnungszuwachs Auflockerung Einwohnerveränderung Jahr 0 40

5 Gelmer- Dyckburg Kinderhaus- Kinderhaus- Ost Mitte- Nordost Hiltrup- Gremmendorf- Gremmendorf- Ost Hiltrup- Mitte Hiltrup-Ost Einwohnerveränderung von 1990 auf 1999 Einwohnerveränderung bezogen auf den Einwohnerbestand 90 > -3,00 % -3,00 bis 0,00 % 0,00 bis 5,00 % 5,00 bis 10,00 % 10,00 bis 20,00 % > 20,00 % AMT FÜR STADTENTWICKLUNG UND STATISTIK Monitoring Karte 10 Stand:

6 Abb. 19 Auflockerung in % ,5 0 0,5 1 1,5 2 Foto 12: Wohnungszuwachs in (Ehemalige Portsmouth-Kaserne) Falls die Auflockerungsprozesse sich in Zukunft im gleichen Umfang fortsetzen würden wie in den vergangenen 5 Jahren, wären in Münster jährlich über 1500 neue Wohnungen erforderlich, um den Einwohnerstand halten zu können. In den langfristigen, städtischen Bedarfsrechnungen, die Anfang der 90er Jahre für das Zieljahr 2010 erstellt wurden, sind sinkende Auflockerungsraten angenommen worden. Bisher sind die Auflockerungsraten allerdings noch nicht zurückgegangen. Deshalb blieb weniger Spielraum für Einwohnerzuwächse als zu Anfang der 90er Jahre angenommen. Die Auflockerungsprozesse haben sich nach einer angespannten Phase auf dem Wohnungsmarkt zwischen 1987 und 1992 wieder durchgesetzt und ihren Anteil am Wohnungszugang beansprucht. Auflockerungsprozesse in den Stadtteilen Durch die unterschiedliche Auflockerung in den Stadtteilen kann die Diskrepanz zwischen Wohnungs- und Einwohnerentwicklung erklärt werden. In der Auflockerungsrate werden zwei gegenläufige Effekte miteinander vermischt. Dies ist zum einen der Einwohnerrückgang im Bestand infolge der Tendenz zu kleineren Haushalten und zum anderen der Einwohnergewinn durch den Bezug von neuen Wohnungen. Auflockerungsprozesse werden daher auch ohne Wohnungsbautätigkeit abgebildet. In Stadtteilen mit unterdurchschnittlicher Bautätigkeit liegen die Auflockerungsraten im Durchschnitt höher als in Stadtteilen mit starker Bautätigkeit. Zu den Stadtteilen mit den höchsten Auflockerungsraten zählen mit,,, und die Außenstadtteile mit einem hohen Anteil von Einfamilienhäusern aus den 60er, 70er und 80er Jahren. In Stadtteilen mit einer starken Bautätigkeit wird die Tendenz zu kleineren Haushalten, die sich im vorhandenen Bestand ungebrochen fortsetzt, zur Zeit durch den Zuzug von größeren Haushalten in Neubauwohnungen kompensiert. Bei einer systematischen Betrachtung lassen sich die meisten Stadtteile einer der folgenden Fallgruppen einordnen: Fallgruppe 1: wachsender Außenstadtteil: Überdurchschnittl. Wohnungsbau + überdurchschnittl. Einwohnerzuwächse = unterdurchschnittl. Auflockerung Fallgruppe 2a: konsolidierter Außenstadtteil: unterdurchschnittl Wohnungsbau + unterdurchschnittl. EW-Anstieg = überdurchschnittl. Auflockerung Fallgruppe 2b: Stadtteil im Bezirk Mitte: geringer Wohnungsbau + EW-Verluste = überdurchschnittl. Auflockerung 42

7 Nur die Stadtteile Hiltrup, und der fallen aus unterschiedlichen Gründen aus diesem Schema heraus. In Stadtteilen mit einer hohen Auflockerungsrate (Fallgruppe 2) wird entweder ein großer Teil des Wohnungszuwachses zur Versorgung derjenigen Einwohner benötigt, die sich aus ihren Familien herauslösen und eine eigene Wohnung nehmen (Fallgruppe 2a: Außenstadtteile), oder hohe Einwohnerverluste (Fortzüge, Sterbefälle) überwiegen die Zuzüge in die Neubauwohnungen (Fallgruppe 2b: Stadtteile im Stadtbezirk Mitte). Außenstadtteile in denen der Wohnungszuwachs nicht ausreicht, um den Wohnungsbedarf der aus dem Bestand neu entstehenden Haushalte zu decken, müssen ebenfalls Fortzüge und damit Einwohnerrückgänge hinnehmen. 4 Abb. 20 Wohnungszuwachs und Auflockerung in % Stadtteil Hiltrup- Gremmendorf-Ost Gremmendorf- Hiltrup-Mitte Gelmer Kinderhaus- Hiltrup-Ost Mitte-Nordost Kinderhaus-Ost Auflockerung WE-Zuwachs in % Einen Sonderfall stellt der Stadtteil Hiltrup dar. Hier ermöglichte der extrem große Wohnungszuwachs von 71% sowohl einen hohen Einwohnerzuwachs (56%) als auch eine überdurchschnittliche Auflockerungrate (15%). Hinter diesen Zahlen verbergen sich mehrere Zusammenhänge mit teilweise gegenläufigen Effekten, die mit den zur Verfügung stehenden einfachen Daten nicht ausreichend durchleuchtet werden können. Eine weitere Erklärung für die Auffälligkeiten in Hiltrup könnte im hohen Anteil kleiner Wohnungen zu sehen sein. 4 Diese statistische Betrachtung vereinfacht die komplexen Prozesse auf dem Wohnungsmarkt. Sie abstrahiert von den tatsächlichen Umzugsmotiven und ignoriert qualitative Angebotsfaktoren. 43

8 Fazit Die Betrachtung des Wohnungsbaus, der Entwicklung und der Auflockerung in den einzelnen Stadtteilen lässt den Schluss zu, dass die Auflockerung keinesfalls größer wird, wenn mehr gebaut wird. Eher das Gegenteil ist der Fall. Auch dadurch wird die These gestützt, dass es sich bei der Tendenz zur Verkleinerung der Haushaltsgrößen zunächst um einen autonomen Trend handelt. In Stadtteilen mit starkem Wohnungswachstum wird jedoch der mit diesem Trend einhergehende Einwohnerrückgang im Bestand durch die Neubaubezieher mit überdurchschnittlichen Haushaltsgrößen kompensiert. Die Auflockerung fällt daher in Stadtteilen mit starker Bautätigkeit tendenziell geringer aus als in Stadtteilen mit geringer Bautätigkeit. Sobald die Intensität des Wohnungsbaus nachlässt, nehmen die Auflockerungsprozesse mit der Zeit überhand, so dass auch die heutigen Wachstumsstadtteile langfristigen Schrumpfungstendenzen (Einwohnerrückgänge) ausgesetzt sein werden. Je größer der Wohnungsbestand und je geringer die aktivierbaren Reserven, umso weniger lassen sich langfristige Schrumpfungen vermeiden. Eine hohe Auflockerungsrate kann danach nicht als wünschenswerter Effekt interpretiert werden. Andererseits sollten auch geringe Auflockerungsraten in Phasen stürmischer Entwicklung (Fallgruppe 1) nicht als günstig gewertet werden. Viele der Außenstadtteile Münsters, die heute mit Schrumpfungsproblemen zu kämpfen haben (Fallgruppe 2a) gehörten bis vor wenigen Jahren noch zu den wachsenden Stadtteilen. Dies bedeutet, dass die stark wachsenden Stadtteile von heute, die Schrumpfungsgebiete von morgen darstellen. Bei etwa gesamtstädtisch gleichbleibenden Einwohnerzahlen sind schrumpfende und wachsende Stadtteile zwei Seiten einer Medaille. Ziel der Stadtentwicklung sollte es sein, die Ausgewogenheit der Stadtteile zu fördern. Starkes Wachstum sollte ebenso verhindert werden wie ein dauerhafter Schrumpfungsprozess. Die Stadt Münster orientiert sich dabei am Leitbild einer dosierten Stadtteilentwicklung. Doch für die Umsetzung dieses Leitbildes stehen nur wenige Instrumente zur Verfügung. Baulandbereitstellung und Einwohnerprognose Die Einwohnerentwicklung einer Stadt wird determiniert durch die generativen Prozesse in der Stadtbevölkerung (Geburten und Sterbefälle) und das Wanderungsverhalten über die Stadtgrenze (Fort- und Zuzüge) hinaus. Für die kleinräumige Verteilung der Einwohner im Stadtgebiet sind jedoch die in den vorherigen Kapiteln beschriebenen Zusammenhänge 44

9 Gelmer- Dyckburg Kinderhaus- Kinderhaus- Ost Mitte- Nordost Hiltrup- Gremmendorf- Gremmendorf- Ost Hiltrup- Mitte Hiltrup-Ost Voraussichtliche Einwohnerentwicklung bis 2011 Einwohnerveränderung bezogen auf den Einwohnerbestand 2000 > -3,00 % -3,00 bis 0,00 % 0,00 bis 5,00 % 5,00 bis 10,00 % 10,00 bis 20,00 % > 20,00 % Quelle: unveröffentliche Prognose Amt 12 Frühjahr 2001 AMT FÜR STADTENTWICKLUNG UND STATISTIK Monitoring Karte 11 Stand:

10 maßgeblich. Im Wohnungsbestand gehen die Einwohnerzahlen (Verkleinerung der Haushalte, Auflockerung) tendenziell zurück, während Neubauten stets mit Einwohnerzuzügen einhergehen. Der Umfang der möglichen Bautätigkeit in einem Stadtteil ist damit ein wesentlicher Faktor für seine künftige Einwohnerentwicklung. In die kleinräumige Bevölkerungsprognose der Stadt Münster geht daher die erwartetete Neubautätigkeit kleinräumig als Parameter ein. Bei der Ermittlung der Annahmen zur voraussichtlichen Neubautätigkeit werden die baureifen Baulandreserven und die mittelfristige Flächenaktivierung nach dem Baulandprogramm zu Grunde gelegt. Dabei wird davon ausgegangen, dass Neubaugebiete in den ersten fünf Jahren nach der Baureife zum überwiegenden Teil bebaut werden. Die prognostizierte kleinräumige Einwohnerentwicklung ist folglich abhängig von der Baulandbereitstellung und damit durch die Stadtpolitik gestaltbar. Nach der vorliegenden kleinräumigen Bevölkerungsprognose wird die Einwohnerzahl der Stadtteile, und bis 2011 um über 25% ansteigen. In wachsenden Stadtteilen steigt der Anteil der unteren Jahrgangsgruppen ü- berproportional an. Die Einwohnerzahl in Kinderhaus und wird um über 10% zurückgehen. Die Schrumpfungsprozesse in Stadtteilen werden von einer Tendenz zur Überalterung und einem überproportionalen Rückgang der Einwohner den unteren Altersgruppen begleitet. Leitbild einer "Dosierten Stadtteilentwicklung" Das Leitbild einer dosierten Stadtteilentwicklung verlangt eine permanente Ausgewogenheit zwischen der Nachfrage nach Leistungen und den Versorgungsangeboten. Dabei ist die Nachfrage nach Leistungen vor allem abhängig von der Einwohnerzahl. Die Zahl der 3 bis 5-jährigen bestimmt den Kindergartenplatzbedarf. Der Bedarf an Grundschulplätzen wird unmittelbar durch die Zahl der 6-10 jährigen bestimmt. Bei Versorgungsangeboten, wie sie der Einzelhandel vorhält und die sich an Marktverhältnissen orientieren, ist ebenfalls der Umfang der Nachfrage von der Einwohnerzahl abhängig. Die Kaufkraft in einem Einzugsgebiet wird z.b. mit Hilfe der Einwohnerzahl berechnet. Die Steuerung nach dem Leitbild der Dosierten Stadtteilentwicklung verlangt nach einer Einflussnahme auf die Einwohnerentwicklung. Ein Mittel dafür ist die Baulandpolitik. Durch die Bestimmung des Rhythmus und des Umfangs der Baulandaktivierung kann in den Außenstadtteilen, die in der Regel über Siedlungsreserven verfügen, eine dosierte Stadtteilentwicklung unterstützt werden. Die Feinsteuerung ist dabei als ein iterativer Prozess zu verstehen, bei dem die geplante Baulandentwicklung mit den Folgen für die private und öffent- 46

11 liche Infrastruktur rückgekoppelt wird. Ziel dabei ist es, einerseits Überlastungen und unnötige Sprunginvestitionen und auf der anderen Seite Unterauslastung, Leerstände und Schließungen zu vermeiden. Dieser Anspruch dürfte in der Realität nur selten in Reinform umzusetzen sein. Zu sehr sind Entwicklungen abhängig von nicht beeinflussbaren Umständen, wie den naturräumlichen Gegebenheiten oder den vorhandenen Vorprägungen, aber auch von Eigentumsverhältnissen, der Mitwirkungsbereitschaft der Beteiligten, von ökonomischen Faktoren oder starken Einzelinteressen. Deshalb sollte das Ziel realistischerweise darauf ausgerichtet werden, die gravierendsten Brüche und Verwerfungen zu vermeiden. Es geht eher darum, Stadtteilentwicklungen so verträglich wie möglich zu gestalten und vermeidbare Fehler rechtzeitig zu erkennen. Ein Schritt auf diesem Weg ist die halbwegs ausgewogene Verteilung der Wachstumsimpulse durch die Baulandbereitstellung auf die Stadtteile. Es macht wenig Sinn, einen Stadtteil durch hohen Wachstumsdruck zu überfordern, während andere Stadtteile, die Wachstumsimpulse zur Auslastung ihrer Infrastrukturangebote dringend benötigen würden, völlig leer ausgehen. Aus Sicht der dosierten Stadtteilentwicklung macht es auch wenig Sinn, die knappen Entwicklungspotenziale mancher Stadtteile möglichst schnell zu verbrauchen. Die dosierte Stadtteilentwicklung verlangt vielmehr einen haushälterischen Umgang mit knappen Entwicklungsspielräumen. Dies betrifft auch die zeitliche Dosierung der Baulandaktivierung. Die Entwicklung der Stadtteile in Münster sollte nicht allein davon abhängen, welche Flächen am leichtesten und am schnellsten zu aktivieren sind. Auf Dauer dürfte es wirtschaftlich nicht tragfähig sein, wenn im Siedlungsbestand Grundschulen aufgrund der zurückgehenden Schülerzahlen in ihrer Existenz gefährdet werden, während in den Stadtteilen am Siedlungsrand vorhandene Engpässe im Grundschulbereich durch Baulandbereitstellung weiter verschärft werden und neue Grundschulen erforderlich machen. Das Postulat der Ausgewogenheit gilt daher nicht nur für die Verteilung von Zuwachspotenzialen auf die Außenstadtteile, es greift auch bei konkurrierenden Entwicklungen zwischen dem Siedlungsbestand und den Neubaugebieten. Deshalb verlangt die dosierte Stadtteilentwicklung auch Massnahmen zur Weiterentwicklung von Stadtteilen ohne Siedlungsflächenreserven an den Rändern. Unter den Stadtteilen mit geringen Siedlungspotenzialen befinden sich vorwiegend die Stadtteile des Stadtbezirks Mitte aber auch Stadtteile deren räumliche Erweiterung durch ihre Einbettung in wertvollen Naturrraum kaum zu vertreten sein dürfte. Für diese Stadtteile besteht eine Chance in der "Inneren Entwicklung". Massnahmen der inneren Entwicklung könnten dazu beitragen, dass die Einwohnerrückgänge durch die behutsame Integration neuer Wohnungen und Wohngebäude in die Foto 13: Reihenhäuser auf kleinen Grundstücken im Baugebiet Südl.Langestr./Meesenstiege 47

12 bestehenden Strukturen ausgeglichen werden. Der damit verbundene Nachfragezuwachs trägt dazu bei, dass vorhandene Einrichtungen ausgelastet und in ihrem Bestand gesichert werden könnten, während der Siedlungsdruck an den Rändern geringer wird und weniger zusätzliche Infrastrukturkosten verursacht. Abb. 21 Einwohnerprognose 2011 und Wohnungszuwachspotenzial Stadtteil Hiltrup- Gremmenorf-Ost Gelmer Mitte-Nordost Hiltrup-Mitte Gremmendorf- Hiltrup-Ost Kinderhaus- Kinderhaus-Ost Einwohnerprognose : Einwohnerrückgang Einwohnerzuwachs. Wohnungszuwachspotenzial Veränderung in % Bereits die relativ grobe Auswertung nach Stat. Bezirken wirft die Frage auf, ob die erwarteten Entwicklungen in den am stärksten wachsenden Stadtteilen noch dem Leitbild einer dosierten Stadtteilentwicklung entsprechen. Foto 14: Entwicklungspotenzial im Ortskern 48

13 Kinderhaus- Kinderhaus- Ost Hiltrup- Mitte-Nordost Gelmer- Dyckburg Gremmendorf- Gremmendorf- Ost Hiltrup- Mitte Hiltrup-Ost Wohnungszuwachspotenzial Möglicher Wohnungsbau auf Flächenreserven bis 2010 AMT FÜR STADTENTWICKLUNG UND STATISTIK relative Veränderung zum Stand < 5,00 % 5,00 bis 9,99 % 10,00 bis 14,99 % 15,00 bis 19,99 % 20,00 bis 24,99 % > 25,00 % Monitoring Karte 12 Stand: