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1 2018 Halbjahresbericht

2 Kennzahlen im Überblick 1. Halbjahr 2018 bzw * 1. Halbjahr 2017 bzw * Veränderung in Prozent 1 Gruppe Gesamtleistung 2 CHF Mio Betriebsergebnis (EBIT) inkl. Erfolg aus Neubewertung CHF Mio Unternehmensergebnis inkl. Erfolg aus Neubewertungseffekt CHF Mio Betriebsergebnis (EBIT) exkl. Erfolg aus Neubewertung CHF Mio Unternehmensergebnis exkl. Erfolg aus Neubewertungseffekt CHF Mio Geldfluss aus betrieblicher Geschäftstätigkeit CHF Mio Eigenkapitalrendite inkl. Neubewertungseffekt (annualisiert) % Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertungseffekt (annualisiert) % Eigenkapitalanteil am Stichtag % Net Gearing 3 am Stichtag % Durchschnittszinssatz auf Finanzverbindlichkeiten am Stichtag % Durchschnittliche Dauer der Zinsbindung auf Finanzverbindlichkeiten am Stichtag Monate Abgewickeltes Projektvolumen Generalunternehmung CHF Mio Erfolg aus Generalunternehmung 4 CHF Mio Operative Marge Generalunternehmung 5 % Personalbestand am Stichtag Anzahl Vollzeitstellen Aktie Unternehmensergebnis je Aktie inkl. Neubewertungseffekt CHF Unternehmensergebnis je Aktie exkl. Neubewertungseffekt CHF Eigenkapital (NAV) je Aktie vor latenten Steuern am Stichtag CHF Eigenkapital (NAV) je Aktie nach latenten Steuern am Stichtag CHF Börsenkurs am Stichtag CHF Bewertung am Stichtag Börsenkapitalisierung am Stichtag 6 CHF Mio Enterprise Value (EV) am Stichtag 7 CHF Mio * Sofern keine weiteren Angaben gemacht werden, betreffen erfolgsrechnungsbezogene Werte das erste Halbjahr, Bestandswerte die Stichtage bzw Veränderungen von Anzahl und Prozentwerten sind als absolute Differenz dargestellt 2 Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften und Liegenschaftenverwaltung plus abgewickeltes Projektvolumen Generalunternehmung 3 Verbindlichkeiten aus Finanzierung abzüglich liquide Mittel in Prozent des Eigenkapitals 4 Ertrag aus Realisation Generalunternehmung, Verkauf Entwicklung, aktivierten Eigenleistungen und diversen Erträgen abzüglich direkter Aufwand aus Realisation Generalunternehmung und Verkauf Entwicklung 5 EBIT exklusive Neubewertung und Wiedereinbringung von Wertkorrekturen auf Projekten in Prozent des Erfolgs aus Geschäftstätigkeit (Saldogrösse aus betrieblichem Ertrag, direktem betrieblichem Aufwand und aktivierten Eigenleistungen) 6 Börsenkurs der Aktie am Stichtag, multipliziert mit der Anzahl ausstehender Aktien 7 Börsenkapitalisierung plus Nettofinanzschulden Allreal-Halbjahresbericht 2018

3 Immobilien im Überblick 1. Halbjahr 2018 bzw * 1. Halbjahr 2017 bzw Veränderung in Prozent 1 Renditeliegenschaften Wohnliegenschaften Anzahl Geschäftsliegenschaften Anzahl Marktwert am Stichtag CHF Mio Ertrag aus Vermietung CHF Mio Leerstandsquote 2 % Liegenschaftenaufwand CHF Mio Liegenschaftenaufwand in % des Mietertrags Bruttorendite 3 % Nettorendite 4 % Anlageliegenschaften im Bau Liegenschaften Anzahl Marktwert am Stichtag CHF Mio Geschätztes Investitionsvolumen CHF Mio Entwicklungsliegenschaften Buchwert Entwicklungsreserven am Stichtag CHF Mio Geschätztes Investitionsvolumen Entwicklungsreserven CHF Mio Buchwert angefangene Bauten am Stichtag CHF Mio Geschätztes Investitionsvolumen angefangene Bauten CHF Mio Buchwert fertiggestellte Liegenschaften am Stichtag CHF Mio * Sofern keine weiteren Angaben gemacht werden, betreffen erfolgsrechnungsbezogene Werte das erste Halbjahr, Bestandswerte die Stichtage bzw Veränderungen von Anzahl und Prozentwerten sind als absolute Differenz dargestellt 2 in Prozent des Soll-Mietertrags, kumuliert per Stichtag 3 Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften in Prozent des fortgeführten Marktwerts am 1. Januar 4 Erfolg aus Vermietung Anlageliegenschaften in Prozent des fortgeführten Marktwerts am 1. Januar Allreal-Halbjahresbericht

4 Inhaltsverzeichnis Halbjahresbericht 3 Finanzbericht Konsolidierte Halbjahresrechnung der Allreal-Gruppe 8 Informationen zum Liegenschaftenportfolio 28 EPRA-Kennzahlen 35 Ergänzende Informationen 38 Organisation und Termine 40 Allreal-Halbjahresbericht

5 Auf hohem Niveau erfreuliches Halbjahresergebnis 2018 Unternehmensergebnis widerspiegelt stabilen Geschäftsverlauf Leerstandsquote auf neuem Tiefststand Gutes Ergebnis der Generalunternehmung dank hoher Margen Langfristig solide und vorteilhaft abgesicherte Finanzierung Im ersten Halbjahr 2018 erzielte Allreal mit den beiden Geschäftsfeldern Immobilien und Generalunternehmung ein Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt von CHF 70.3 Millionen. Verglichen mit der Vorjahresperiode entspricht dies einer Zunahme um 6.5 Prozent (1. Halbjahr 2017: CHF 66.0 Mio.). Die vom externen Liegenschaftenschätzer vorgenommene Bewertung der Anlageliegenschaften resultierte in einer Aufwertung des Portfolios per Stichtag um CHF 12.9 Millionen (1. Halbjahr 2017: CHF 8.7 Mio.). Das Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt belief sich in der Berichtsperiode auf CHF 61.3 Millionen (1. Halbjahr 2017: CHF 59.3 Mio.). Das 3.4 Prozent über dem Vergleichswert des Vorjahrs liegende Resultat unterstreicht die operative Stärke des Unternehmens. Die in der Berichtsperiode erzielten Erträge aus der Vermietung der Renditeliegenschaften plus das in der Berichtsperiode abgewickelte Projektvolumen resultierten in einer Gesamtleistung von insgesamt CHF Millionen (1. Halbjahr 2017: CHF Mio.). Unternehmensergebnis in CHF Mio. Der am Stichtag gegenüber dem Vergleichswert des Vorjahrs etwas tiefere Aktienkurs resultierte in einem leichten Rückgang der Börsenkapitalisierung auf CHF Millionen Per 30. Juni 2018 zählte das Unternehmen 230 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Die Zahl der Vollzeitstellen belief sich auf deren 220. Der Rückgang um 44 Mitarbeitende beziehungsweise 39 Vollzeitstellen gegenüber dem Stichtag des Vorjahrs resultiert aus dem Verkauf der Hammer Retex AG. Geschäftsfeld Immobilien überzeugt mit höheren Erträgen Das im zweiten Halbjahr 2017 durch Umklassierung eines Eigenprojekts und den Zukauf von vier voll vermieteten Geschäftsliegenschaften von Generali Schweiz realisierte Portfoliowachstum sowie eine weitere Reduktion der leerstandsbedingten Ertragsausfälle bewirkten eine Zunahme der Mieterträge gegenüber der Vorjahresperiode um 11.9 Prozent auf CHF 97.9 Millionen (1. Halbjahr 2017: CHF 87.5 Mio.). 1. Halbjahr Halbjahr Halbjahr Halbjahr 2018 Die kumulierte Leerstandsquote lag im ersten Halbjahr 2018 bei bemerkenswert tiefen 2.0 Prozent und damit 60 Basispunkte unter dem Vergleichswert per 31. Dezember Der Tiefstwert belegt die hohe Qualität sowohl des Portfolios als auch der Bewirtschaftung und des Portfoliomanagements. Unternehmensergebnis inkl. Neubewertungseffekt Unternehmensergebnis exkl. Neubewertungseffekt Der direkte Aufwand für Renditeliegenschaften betrug in der Berichtsperiode im Mehrjahresvergleich tiefe CHF 8.9 Millionen, entsprechend einer Aufwandquote von 9.1 Prozent (1. Halbjahr 2017: CHF 11.1 Mio. / 12.7%). Für das zweite Halbjahr 2018 ist von einer nur geringen Zunahme des Aufwands auszugehen. Allreal-Halbjahresbericht

6 Renditeliegenschaften in CHF Mio. Insbesondere aufgrund des ausgezeichneten Vermietungsstands der Wohn- und Geschäftsliegenschaften und begünstigt durch den tieferen Liegenschaften aufwand lag die Nettorendite erneut bei erfreulich hohen 4.5 Prozent (1. Halbjahr 2017: 4.4%) Im ersten Quartal 2018 veräusserte Allreal die von Hammer Retex in Cham betriebene Liegenschaftenbewirtschaftung für Dritte mit einem Gewinn von CHF 2.1 Millionen. Die Mitarbeitenden der Niederlassung Zürich, die schon vor dem Verkauf des Drittgeschäfts ausschliesslich unternehmenseigene Liegenschaften bewirtschaftet hatten, wurden von Allreal übernommen und in das Geschäftsfeld Immobilien integriert. Der Anteil der selbst bewirtschafteten Renditeliegenschaften lag am Stichtag bei rund 60 Prozent, wird zukünftig jedoch bis auf 70 Prozent steigen. Das im ersten Halbjahr 2018 vom Geschäftsfeld Immobilien unter Ausklammerung des Neubewertungseffekts erzielte Betriebsergebnis (EBIT) belief sich auf CHF 86.4 Millionen. Dies entspricht einer gegenüber der Vergleichsperiode des Vorjahrs markanten Zunahme um 19.2 Prozent (1. Halbjahr: CHF 72.5 Mio.) Im Portfolio der Renditeliegenschaften kam es in der Berichtsperiode zu keinen Veränderungen. Es umfasste am Stichtag 20 Wohn- und 43 Geschäftsliegenschaften. Demgegenüber verzeichnete das Portfolio der Anlageliegenschaften im Bau zwei Zugänge im Umfang von insgesamt CHF 40.6 Millionen durch Teilumgliederung der Eigenprojekte Hardstrasse 301 (Escher-Wyss-Areal) in Zürich-West und Grünhof in Zürich Aussersihl. Ertrag aus Vermietung Renditeliegenschaften in CHF Mio Bei ersterer Liegenschaft handelt es sich um den Ersatzneubau eines Bürogebäudes auf dem Escher-Wyss-Areal mit einer Nutzfläche von 5800 Quadratmetern und einem geschätzten Investitionsvolumen von rund CHF 40 Millionen. Der Bezug und die Umklassierung zu den Renditeliegenschaften sind für Ende 2020 geplant. In der Berichtsperiode fanden erfolgversprechende Gespräche mit mehreren potenziellen Mietern statt Auf dem Grünhof-Areal zwischen Bahnhof Wiedikon und der Badenerstrasse realisiert Allreal für das eigene Portfolio zusätzlich zu den bestehenden Liegenschaften den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 80 Mietwohnungen im ehemals gewerblich genutzten Innenhof sowie einen Ersatzneubau mit 8 Mietwohnungen, Büro- und Gewerbeflächen an der Bade nerstrasse 131. Die Nutzfläche beläuft sich insgesamt auf 8022 Quadratmeter, das Investitionsvolumen auf rund CHF 80 Millionen. Fertigstellung und Umklassierung zu den Renditeliegenschaften sind für Ende 2020 geplant. 1. Halbjahr Halbjahr Halbjahr Halbjahr 2018 Die Bewertung der Anlageliegenschaften durch den externen Liegenschaftenschätzer resultierte in einer insgesamt positiven Wertanpassung vor Steuern um CHF 12.9 Millionen (1. Halbjahr 2017: CHF 8.7 Mio.). Davon entfielen CHF 5.7 Millionen auf das Portfolio der Rendite liegenschaften und CHF 7.2 Millionen auf jenes der Anlageliegenschaften im Bau. Der Gesamtwert des um die zwei Anlageliegenschaften im Bau erweiterten Gesamtportfolios belief sich in der Folge auf CHF 3.98 Milliarden (31. Dezember 2017: CHF 3.96 Mia.). Allreal-Halbjahresbericht

7 Das vom Geschäftsfeld Immobilien in der Berichtsperiode erzielte Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt betrug CHF 57.7 Millionen, was einem hohen Anteil am operativen Unternehmensergebnis der Gruppe von 92.2 Prozent entspricht. Erfolg aus Generalunternehmung in CHF Mio Geschäftsfeld Generalunternehmung behauptet sich im von Preis- und Margendruck geprägten Markt weiterhin erfolgreich Mit der Entwicklung und der Realisation für Dritte, dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften und den aus der Ausführung von Eigenprojekten resultierenden aktivierten Eigenleistungen erzielte das Geschäftsfeld in der Berichtsperiode einen Erfolg aus Generalunternehmung von insgesamt CHF 27.2 Millionen (1. Halbjahr 2017: CHF 37.4 Mio.). Der 27.3 Prozent unter jenem der Vorjahresperiode liegende Wert gründet einerseits auf erwartungsgemäss tieferen Gewinnen aus dem Verkauf von Stockwerkeigentum, andererseits auf dem bei der Realisation für Dritte abgewickelten geringeren Projektvolumen. 1. Halbjahr Halbjahr Halbjahr Halbjahr 2018 Vom Erfolg aus Generalunternehmung entfielen CHF 20.2 Millionen beziehungsweise 74.3 Prozent auf den mit der Entwicklung und Ausführung von Drittaufträgen erzielten Erfolg aus Realisation Generalunternehmung. Die daraus resultierende Bruttomarge von 14.4 Prozent übertraf den Rekordwert des Vorjahrs. Der Erfolg aus Verkauf Entwicklung belief sich auf 2.1 Millionen (1. Halbjahr 2017: CHF 8.6 Mio.). Dazu beigetragen haben die Verkäufe von Wohneigentum bei den Projekten Kirschblütenweg in Basel und Solistrasse in Bülach sowie der per 20. März 2018 erfolgte Verkauf der Quadratmeter grossen Entwicklungsliegenschaft Grindelstrasse in Bassersdorf an einen gewerblich tätigen Käufer. Mit CHF 3.4 Millionen lag der Anteil der aktivierten Eigenleistungen am Erfolg aus Generalunternehmung bei 12.5 Prozent (1. Halbjahr 2017: CHF 4.1 Mio. / 11.0%). Der im Juni 2018 erfolgte Baubeginn bei den Eigenprojekten Hardstrasse 301 und Grünhof in Zürich wird ab dem zweiten Halbjahr 2018 zu höheren Eigenleistungen führen. Im ersten Halbjahr 2018 betrug der Betriebsaufwand des Geschäftsfelds Generalunternehmung CHF 24.6 Millionen (1. Halbjahr 2017: CHF 25.5 Mio.). Das im Vergleich zur Vorjahresperiode von deutlich tieferen Gewinnen aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften und einem umsatzbedingt geringeren Erfolg aus Realisation Generalunternehmung geprägte Betriebsergebnis (EBIT) belief sich auf CHF 6.6 Millionen (1. Halbjahr 2017: CHF 14.5 Mio.). In der Berichtsperiode vermochte die Sparte Projektentwicklung mehrere Projekte erfolgreich weiterzubearbeiten. Dabei handelt es sich sowohl um Projekte für Dritte als auch um solche für den Verkauf an Dritte und um Eigenprojekte. Auf dem nördlich über Adliswil ZH gelegenen Entwicklungsgebiet Dietlimoos entwickelt Allreal für private Investoren eine Arealüberbauung mit rund 250 Wohnungen und 7600 Quadratmetern Gewerbeflächen. Allreal-Halbjahresbericht

8 Eigenkapitalrendite inkl. Neubewertungseffekt in Prozent Bei einem Projekt mit 20 Einheiten für den Verkauf im Stockwerkeigentum in Zufikon bei Bremgarten AG und bei einer Wohnüberbauung mit 52 Eigentumswohnungen in Winterthur Seen gingen die Entwicklungs- und Planungsarbeiten im vorgesehenen Rahmen weiter voran. Der Baubeginn in Zufikon wird voraussichtlich 2019 erfolgen, jener in Winterthur bis In Luzern Eggen erwarb Allreal im ersten Halbjahr 2018 von einer privaten Verkäufer schaft ein 8386 Quadratmeter grosses Grundstück für CHF 33.5 Millionen. Geplant ist eine qualitativ hochstehende Überbauung mit 72 Eigentumswohnungen im stark nachgefragten mittleren Preissegment. Als Grundlage für den 2019 zu erarbeitenden Gestaltungsplan wird Allreal im zweiten Halbjahr 2018 einen Studienwettbewerb durchführen. 1. Halbjahr Halbjahr Halbjahr Halbjahr 2018 Bei dem im ersten Halbjahr 2018 von der Realisation abgewickelten Projektvolumen in der Höhe von CHF Millionen betrug der Anteil der Drittprojekte CHF Millionen beziehungsweise 84.4 Prozent und jener der Eigenprojekte für den Verkauf an Dritte oder das eigene Portfolio CHF 25.9 Millionen beziehungsweise 15.6 Prozent (1. Halbjahr 2017: CHF Mio. / CHF 40.0 Mio.). Bis Ende Jahr und im Folgejahr dürfte sich der Anteil der Drittprojekte am Gesamtvolumen tendenziell verringern. Eigenkapitalquote in Prozent Vom abgewickelten Projektvolumen entfielen in der Berichtsperiode CHF Millionen beziehungsweise 77.8 Prozent auf die Realisation von Neubauten und CHF 36.9 Millionen beziehungsweise 22.2 Prozent auf Renovations- und Umbauprojekte (1. Halbjahr 2017: 72.4% / 27.6%) Per Stichtag verfügte die Sparte Realisation über einen gesicherten Arbeitsvorrat von CHF 663 Millionen. Dieser sichert die Auslastung der vorhandenen Kapazitäten während rund 18 Monaten. Am 30. Juni 2018 standen insgesamt 30 Eigentumswohnungen aus eigener Entwicklung und Realisation zum Verkauf: 29 beim Projekt Solistrasse in Bülach ZH und eine Wohnung beim Projekt Guggach in Zürich Unterstrass. Das Unternehmensergebnis des Geschäftsfelds Generalunternehmung belief sich im ersten Halbjahr 2018 auf CHF 4.9 Millionen, was einem Anteil am operativen Unternehmensergebnis der Gruppe von 7.8 Prozent entspricht Vorteilhafte Finanzierung langfristig gesichert Die Finanzverbindlichkeiten des Unternehmens verzeichneten in der Berichtsperiode einen Rückgang um CHF 57 Millionen auf CHF 1.86 Milliarden per 30. Juni 2018 ( : 1.91 Mia.). Davon entfielen 58.2 Prozent auf Obligationenanleihen, 24.4 Prozent auf Festhypotheken und 17.4 Prozent auf feste Vorschüsse. Minimum Im März 2018 erfolgte die erfolgreiche Platzierung einer 0.50%-Obligationenanleihe über CHF 125 Millionen mit einer Laufzeit bis Allreal-Halbjahresbericht

9 Der in der Berichtsperiode ebenfalls getätigte Abschluss von langfristigen Festhypotheken im Umfang von CHF 52 Millionen führte zu einer Verlängerung der durchschnittlichen Dauer der Zinsbindung um 4 auf 53 Monate ( : 49 Monate). Am Stichtag lag der durchschnittliche Zinssatz für Finanzverbindlichkeiten bei 1.57 Prozent und damit geringfügig über dem Vergleichswert per 31. Dezember 2017 von 1.53 Prozent. Die per 30. Juni 2018 frei und kurzfristig verfügbaren Kreditlimiten, die es dem Unternehmen ermöglichen, Opportunitäten zeitnah zu nutzen, beliefen sich auf CHF 774 Millionen ( : CHF 544 Mio.). Die Eigenkapitalquote lag per 30. Juni 2018 bei 48.7 Prozent, das Net Gearing bei 85.9 Prozent und der Zinsdeckungsfaktor bei 6.5 ( : 49.3% / 87.2% / 6.0). Bestätigung der Gewinnprognose für das Geschäftsjahr 2018 Sowohl bei den Immobilien als auch bei der Generalunternehmung geht das Unternehmen von einem weiterhin stabilen Geschäftsverlauf aus. Die zuversichtliche Einschätzung basiert auf einer sorgfältigen und realistischen Einschätzung der Chancen und Risiken in den verschiedenen Märkten und Tätigkeitsfeldern. Darüber hinaus garantieren die finanzielle Stärke und die Unabhängigkeit des Unternehmens ein hohes Mass an Sicherheit und Handlungsfreiheit. Dank der tiefen Leerstandsquote und der geringen Zahl von zu verlängernden Geschäftsmietverträgen sind beim Portfolio im zweiten Halbjahr 2018 keine wesentlichen Veränderungen absehbar. Mit der innovativen Projektentwicklung und der auf die Ausführung von wirtschaftlich erfolgversprechenden Projekten ausgerichteten Realisation ist die Generalunternehmung im Markt gut positioniert. Für das Geschäftsjahr 2018 rechnet das Unternehmen deshalb weiterhin mit einem operativen Unternehmensergebnis, das leicht über jenem des Vorjahrs liegen dürfte. Verwaltungsrat und Gruppenleitung danken den Mitarbeitenden für ihren Beitrag zum Erfolg des Unternehmens im ersten Halbjahr 2018 und den Aktionären für ihr Vertrauen. Bruno Bettoni Präsident des Verwaltungsrats Roger Herzog Vorsitzender der Gruppenleitung Allreal-Halbjahresbericht

10 Konsolidierte Halbjahresrechnung der Allreal-Gruppe Konzerngesamtergebnisrechnung CHF Mio. Anmerkungen 1. Halbjahr Halbjahr 2017 Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften Ertrag aus Liegenschaftenverwaltung Ertrag aus Realisation Generalunternehmung Ertrag aus Verkauf Entwicklung Diverse Erträge Betrieblicher Ertrag Direkter Aufwand für vermietete Anlageliegenschaften Direkter Aufwand aus Realisation Generalunternehmung Direkter Aufwand aus Verkauf Entwicklung Direkter betrieblicher Aufwand Personalaufwand Übriger Betriebsaufwand Betriebsaufwand Aktivierte Eigenleistungen Höherbewertung Renditeliegenschaften Tieferbewertung Renditeliegenschaften Höherbewertung Anlageliegenschaften im Bau Tieferbewertung Anlageliegenschaften im Bau Erfolg aus Neubewertung Anlageliegenschaften EBITDA Abschreibung übrige Sachanlagen Abschreibung immaterielle Vermögenswerte Betriebsergebnis (EBIT) Finanzertrag Finanzaufwand Unternehmensergebnis vor Steuern Steueraufwand Unternehmensergebnis Positionen, die nachträglich in die Erfolgsrechnung umgegliedert werden: Veränderung Finanzinstrumente Latente Steuern aus Bewertung Finanzinstrumente Positionen, die nachträglich nicht in die Erfolgsrechnung umgegliedert werden: Veränderung Personalvorsorge Latente Steuern aus Veränderung Personalvorsorge Sonstiges Ergebnis Gesamtergebnis Unternehmensergebnis je Aktie in CHF Verwässertes Unternehmensergebnis je Aktie in CHF Allreal-Halbjahresbericht

11 Konzernbilanz CHF Mio. Anmerkungen geprüft Renditeliegenschaften Anlageliegenschaften im Bau Übrige Sachanlagen Finanzanlagen Immaterielle Vermögenswerte Latente Steuerguthaben Anlagevermögen Entwicklungsliegenschaften Vertragsvermögenswerte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Übrige Forderungen Liquide Mittel Umlaufvermögen Aktiven Aktienkapital Kapitalreserven Eigene Aktien Gewinnreserven Konzerneigenkapital Verbindlichkeiten aus Finanzierung Rückstellungen für latente Steuern Rückstellungen Langfristiges Fremdkapital Vertragsverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Anzahlungen für Entwicklungsliegenschaften Steuerverbindlichkeiten Übrige Verbindlichkeiten Rückstellungen Verbindlichkeiten aus Finanzierung Kurzfristiges Fremdkapital Fremdkapital Passiven Allreal-Halbjahresbericht

12 Konzerneigenkapitalnachweis CHF Mio. Gewinnreserven Aktienkapital Kapitalreserven Eigene Aktien Hedging- Reserven Neubewertungsreserven Übrige Gewinnreserven Total Stand 1. Januar Unternehmensergebnis Bewertung Finanzinstrumente Veränderung Personalvorsorge Gesamtergebnis Kauf eigene Aktien Verkauf eigene Aktien Auszahlung an Aktionäre Aktienbasierte Vergütungen Umklassierung Stand 30. Juni Unternehmensergebnis Bewertung Finanzinstrumente Veränderung Personalvorsorge Gesamtergebnis Kauf eigene Aktien Verkauf eigene Aktien Umklassierung Stand 31. Dezember 2017 (geprüft) Erstanwendung IFRS Unternehmensergebnis Veränderung Finanzinstrumente Veränderung Personalvorsorge Gesamtergebnis Kauf eigene Aktien Verkauf eigene Aktien Nennwertreduktion / Auszahlung an Aktionäre Aktienbasierte Vergütungen Umklassierung Stand 30. Juni Allreal-Halbjahresbericht

13 Konzerngeldflussrechnung CHF Mio. Anmerkungen 1. Halbjahr Halbjahr 2017 Unternehmensergebnis vor Steuern Nettofinanzaufwand Erfolg aus Neubewertung Anlageliegenschaften Abschreibung übrige Sachanlagen Abschreibung immaterielle Vermögenswerte Aktivierte Eigenleistungen auf Entwicklungsliegenschaften Aktienbasierte Vergütungen Erfolgswirksame Veränderung Vorsorgeverpflichtungen Übrige Positionen Abnahme/(Zunahme) Entwicklungsliegenschaften Abnahme/(Zunahme) Vertragsvermögenswerte Abnahme/(Zunahme) Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Abnahme/(Zunahme) übrige Forderungen Zunahme/(Abnahme) Rückstellungen Zunahme/(Abnahme) Vertragsverbindlichkeiten Zunahme/(Abnahme) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Zunahme/(Abnahme) Anzahlungen für Entwicklungsliegenschaften Zunahme/(Abnahme) übrige Verbindlichkeiten Bezahlte Finanzkosten Erhaltene Finanzerlöse Bezahlte Steuern Geldfluss aus betrieblicher Geschäftstätigkeit Investitionen Renditeliegenschaften Investitionen Anlageliegenschaften im Bau Investitionen übrige Sachanlagen Verkauf Gesellschaften (Preis abzüglich liquide Mittel) Investitionen Finanzanlagen Devestitionen Finanzanlagen Geldfluss aus Investitionstätigkeit Aufnahme Verbindlichkeiten aus Finanzierung Rückzahlung Verbindlichkeiten aus Finanzierung Emission Obligationenanleihen Kauf eigene Aktien Verkauf eigene Aktien Auszahlung an Aktionäre Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit Veränderung liquide Mittel Liquide Mittel am 1. Januar Liquide Mittel am 30. Juni Allreal-Halbjahresbericht

14 Segmentinformationen erstes Halbjahr 2018 CHF Mio. Immobilien Generalunternehmung Total Segmente Holding/ Eliminationen Total Erfolgsrechnung Betrieblicher Ertrag Erfolg aus konzerninternen Dienstleistungen Direkter betrieblicher Aufwand Betriebsaufwand Aktivierte Eigenleistungen Erfolg aus Neubewertung Anlageliegenschaften EBITDA Abschreibungen und Wertberichtigungen Betriebsergebnis (EBIT) Finanzertrag Finanzaufwand Steueraufwand Unternehmensergebnis EBITDA exkl. Erfolg aus Neubewertung Betriebsergebnis (EBIT) exkl. Erfolg aus Neubewertung Unternehmensergebnis exkl. Neubewertungseffekt Operative Marge in Prozent Ertrag aus Vermietung und Liegenschaftenverwaltung Abgewickeltes Projektvolumen Drittprojekte Abgewickeltes Projektvolumen Eigenprojekte Gesamtumsatz (gemäss interner Berichterstattung) abzüglich Umsatz aus konzerninternen Dienstleistungen Gesamtumsatz gegenüber Dritten (gemäss interner Berichterstattung) zuzüglich Überleitungsposition externe Berichterstattung Diverse Erträge Betrieblicher Ertrag Bilanz per Anlagevermögen Umlaufvermögen Total Aktiven Rückstellungen Übriges Fremdkapital (exkl. Finanzierung und Steuern) Finanzverbindlichkeiten Steuerverbindlichkeiten Total Fremdkapital Total zugeordnetes Eigenkapital Investitionen in Anlagevermögen EBIT exklusive Neubewertung in Prozent des Erfolgs aus Geschäftstätigkeit (Saldogrösse aus betrieblichem Ertrag, direktem betrieblichem Aufwand, aktivierten Eigenleistungen und Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften) 2 Die Zuordnung des Eigenkapitals auf die einzelnen Segmente entspricht der internen Finanzberichterstattung, die für die Generalunternehmung eine Eigenkapitalquote von 40% festlegt; Finanz- und Steuerverbindlichkeiten werden entsprechend zugeordnet Die Allreal-Gruppe ist nur innerhalb der Schweiz tätig. Eine geografische Segmentierung nach Umsatz und Anlagevermögen entfällt deshalb. Allreal-Halbjahresbericht

15 Segmentinformationen erstes Halbjahr 2017 CHF Mio. Immobilien Generalunternehmung Total Segmente Holding/ Eliminationen Total Erfolgsrechnung Betrieblicher Ertrag Erfolg aus konzerninternen Dienstleistungen Direkter betrieblicher Aufwand Betriebsaufwand Aktivierte Eigenleistungen Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften Erfolg aus Neubewertung Anlageliegenschaften EBITDA Abschreibungen und Wertberichtigungen Betriebsergebnis (EBIT) Finanzertrag Finanzaufwand Steueraufwand Unternehmensergebnis EBITDA exkl. Erfolg aus Neubewertung Betriebsergebnis (EBIT) exkl. Erfolg aus Neubewertung Unternehmensergebnis exkl. Neubewertungseffekt Operative Marge in Prozent Ertrag aus Vermietung und Liegenschaftenverwaltung Abgewickeltes Projektvolumen Drittprojekte Abgewickeltes Projektvolumen Eigenprojekte Gesamtumsatz (gemäss interner Berichterstattung) abzüglich Umsatz aus konzerninternen Dienstleistungen Gesamtumsatz gegenüber Dritten (gemäss interner Berichterstattung) zuzüglich Überleitungsposition externe Berichterstattung Diverse Erträge Betrieblicher Ertrag Bilanz per Anlagevermögen Umlaufvermögen Total Aktiven Rückstellungen Übriges Fremdkapital (exkl. Finanzierung und Steuern) Finanzverbindlichkeiten Steuerverbindlichkeiten Total Fremdkapital Total zugeordnetes Eigenkapital Investitionen in Anlagevermögen EBIT exklusive Neubewertung in Prozent des Erfolgs aus Geschäftstätigkeit (Saldogrösse aus betrieblichem Ertrag, direktem betrieblichem Aufwand, aktivierten Eigenleistungen und Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften) 2 Die Zuordnung des Eigenkapitals auf die einzelnen Segmente entspricht der internen Finanzberichterstattung, die für die Generalunternehmung eine Eigenkapitalquote von 40% festlegt; Finanz- und Steuerverbindlichkeiten werden entsprechend zugeordnet Die Allreal-Gruppe ist nur innerhalb der Schweiz tätig. Eine geografische Segmentierung nach Umsatz und Anlagevermögen entfällt deshalb. Allreal-Halbjahresbericht

16 Ausgewählte Anmerkungen 1 Grundlagen 1.1 Rechnungslegung Die konsolidierte Halbjahresrechnung 2018 wurde in Übereinstimmung mit dem International Financial Reporting Standard IAS 34 zur Zwischenberichterstattung erstellt und steht im Einklang mit dem Kotierungsreglement sowie Artikel 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegung (RLR) der SIX Swiss Exchange. Es gelten die gleichen Rechnungslegungsgrundsätze wie für die Konzernrechnung Seit 1. Januar 2018 kommen folgende neue oder geänderte IFRS-Standards und -Interpretationen erstmals für die Konzernrechnung zur Anwendung: Standard/Interpretation Beschreibung Inkraftsetzung Anwendung ab Geschäftsjahr IFRS 2 (Amendment) IFRS 9 IFRS 15 Classification and Measurement of Share-based Payment Transactions Financial Instruments: Classification and Measurement Revenue from Contracts with Customers 1. Januar Januar Januar IAS 40 (Amendment) Investment Property 1. Januar Mit Ausnahme von IFRS 9 und IFRS 15 haben die IFRS-Änderungen keine wesen t- lichen Auswirkungen auf die Konzernrechnung. IFRS 9 IFRS 9 legt die Bewertung und die Klassierung von Finanzinstrumenten fest und beschreibt die Vorschriften zur Bilanzierung von Sicherungsgeschäften sowie Wertminderungen von finanziellen Vermögenswerten. Die Auswirkungen von IFRS 9 wurden für die relevanten Bilanzpositionen analysiert und bezüglich der Wertminderungen von finanziellen Vermögenswerten auch quantifiziert. Diese Analyse zeigte keinen Anpassungsbedarf für die Konzernrechnung. IFRS 15 Der Standard enthält neue Grundsätze zur Umsatzerfassung, die neu nach dem Konzept des Kontrollübergangs erfolgt. Beim Verkauf von Entwicklungsliegenschaften erfolgte die Umsatz- und Gewinnerfassung bis anhin zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung der jeweiligen Entwicklungsliegenschafteneinheit. Seit dem 1. Januar 2018 nimmt Allreal in Überein stimmung mit IFRS 15 die Umsatz- und Gewinnerfassung anteilsmässig ab dem Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrags einer Entwicklungsliegenschafteneinheit entlang des Baufortschritts mit der Percentage of Completion Method (POC) vor. Diese Einheiten werden in Verrechnung mit den Anzahlungen der Käufer in der Bilanzposition Vertragsvermögenswerte beziehungsweise Vertragsverbindlichkeiten ausgewiesen. Allreal-Halbjahresbericht

17 Die Erfassung von Gewinnen aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften, die am 31. Dezember 2017 zwar beurkundet, aber noch nicht eigentumsübertragen waren, werden in der Konzernrechnung 2018 gemäss der modifizierten retrospektiven Erstanwendung erfolgsneutral dem Eigenkapital gutgeschrieben. Davon betroffen sind zwölf Einheiten der Überbauung am Kirschblütenweg in Basel und vier Einheiten der Überbauung Guggach in Zürich mit einem Gewinn von CHF 2.1 Mio., Steueraufwendungen von CHF 0.6 Mio. und aktivierten Kosten von CHF 17.8 Mio. Der Ertrag aus Realisation Generalunternehmung wird unverändert entlang des Baufortschritts nach POC aufgenommen. In Übereinstimmung mit IFRS 15 werden die positiven Auftragssaldi Generalunternehmung neu als Teil der Bilanzposition Vertragsvermögenswerte im Umlaufvermögen und die negativen Auftragssaldi als Vertragsverbindlichkeiten im kurzfristigen Fremdkapital ausgewiesen. Dies hatte folgende Auswirkungen auf die Konzernrechnung: CHF Mio Vertragsvermögenswerte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Vertragsverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Die Auswirkungen wurden bei der Geldflussrechnung entsprechend abgebildet. Die Vorjahreswerte wurden aufgrund der modifizierten, retrospektiven Erstanwendung nicht angepasst. Mit Ausnahme des Ertrags Vermietung aus Anlageliegenschaften, dessen Erfassung gemäss IAS 17 erfolgt, und des Ertrags aus Verkauf Gesellschaften sind die Erträge der Konzernrechnung gemäss IFRS 15 abgebildet. Ohne die Anwendung von IFRS 15 wären die über das Eigenkapital erfassten Beträge in der Erfolgsrechnung ausgewiesen worden, da alle beurkundeten Einheiten im ersten Halbjahr 2018 eigentumsübertragen wurden. Zudem wäre der ausgewiesene Ertrag aus Verkauf Entwicklung von CHF 1.9 Mio. aufgrund der Beurkundung von acht Einheiten beim Projekt Solistrasse Bülach ZH als Teil der angefangenen Arbeiten aktiviert worden und die Gewinnerfassung von CHF 0.2 Mio. wäre erst bei der Eigentumsübertragung angefallen. Es bestehen neue oder geänderte IFRS-Standards und -Interpretationen, die durch das IASB verabschiedet wurden, aber erst in einer späteren Rechnungsperiode in Kraft treten. Mit Ausnahme der nachfolgend beschriebenen Standards werden keine wesentlichen Anpassungen erwartet. IFRS 16 Der Standard regelt die Grundsätze für den Ansatz, die Bewertung, den Ausweis und die Anhangangaben bezüglich Leasingverhältnissen. Langfristige Mietverträge von Liegenschaften fallen unter die Definitionen von IFRS 16 und sind mit einem Nutzungsrecht zu bilanzieren. Allreal-Halbjahresbericht

18 Die detaillierten Auswirkungen von IFRS 16 auf die Konzernrechnung wurden noch nicht analysiert; die erstmalige Anwendung erfolgt Einzelne Geschäftstätigkeiten der Allreal-Gruppe unterliegen bezogen auf den Jahresverlauf Schwankungen, insbesondere im Geschäftsfeld General unternehmung; so zum Beispiel die Planung und Ausführung von Bauvor haben oder der Verkauf von Entwicklungsliegenschaften. Im ersten Halbjahr 2018 sind keine aussergewöhnlichen Sachverhalte eingetreten, die die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Allreal-Gruppe massgeblich beeinflussen. Die konsolidierte Halbjahresrechnung 2018 wurde vom Verwaltungsrat der Allreal Holding AG am 17. August 2018 genehmigt. 1.2 Konsolidierungskreis Am 28. März 2018 wurde die Hammer Retex AG mit der Liegenschaftenbewirtschaftung für Dritte veräussert und entsprechend dekonsolidiert, vgl. 5. Ansonsten blieb der Konsolidierungskreis gegenüber dem 31. Dezember 2017 unverändert. 2 Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften CHF Mio. 1. Halbjahr Halbjahr 2017 Mietertrag aus Wohnliegenschaften Mietertrag aus Geschäftsliegenschaften Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften Der Ertrag aus Vermietung von Anlageliegenschaften hat sich im Vergleich zur Vorjahresperiode um 11.9% auf CHF 97.9 Mio. erhöht, was im Wesentlichen auf das im zweiten Halbjahr 2017 realisierte Portfoliowachstum sowie die reduzierten Leerstände zurückzuführen ist. Die kumulierte Leerstandsquote betrug im ersten Halbjahr 2018 gesamthaft 2.0% des Soll-Mietertrags (1. Halbjahr 2017: 2.9%), aufgeteilt auf die Geschäftsliegenschaften mit 2.0% und die Wohnliegenschaften mit 2.1% (1. Halbjahr 2017: 3.2% und 1.5%). 3 Ertrag aus Liegenschaftenverwaltung CHF Mio. 1. Halbjahr Halbjahr 2017 Ertrag aus Verwaltung und Bewirtschaftung Ertrag aus Verkauf Gesellschaften Ertrag aus Verkauf und Vermittlung Ertrag aus Liegenschaftenverwaltung Am 28. März 2018 wurde die Hammer Retex AG mit der Liegenschaftenbewirtschaftung für Dritte veräussert, vgl. 5. Allreal-Halbjahresbericht

19 4 Erfolg aus Generalunternehmung CHF Mio. 1. Halbjahr Halbjahr 2017 Ertrag aus Realisation Generalunternehmung Direkter Aufwand aus Realisation Generalunternehmung Erfolg aus Realisation Generalunternehmung Ertrag aus Verkauf Entwicklung Direkter Aufwand aus Verkauf Entwicklung Erfolg aus Verkauf Entwicklung Aktivierte Eigenleistungen Diverse Erträge Erfolg aus Generalunternehmung Der Erfolg aus Realisation Generalunternehmung setzt sich aus Architektur- und Generalunternehmungshonoraren von CHF 12.3 Mio. und Gewinnen aus Bautätigkeit von CHF 8.8 Mio. zusammen (1. Halbjahr 2017: CHF 13.3 Mio. und CHF 12.9 Mio.). Dem gegenüber stehen direkt verrechnete Erlösminderungen von CHF 0.9 Mio. (1. Halbjahr 2017: CHF 2.6 Mio.). Der Erfolg aus Verkauf Entwicklung ergibt sich aus der Veräusserung der Entwicklungsliegenschaft Grindelstrasse Bassersdorf ZH (CHF 20.3 Mio.) und dem erfassten Umsatz bei den Projekten Solistrasse Bülach ZH (CHF 2.3 Mio.) und Kirschblütenweg Basel (CHF 4.9 Mio.), woraus Verkaufsgewinne von CHF 2.1 Mio. resultierten. Beim Projekt Solistrasse Bülach ZH waren 8 Einheiten beurkundet und 36 Einheiten reserviert. 5 Verkauf Gesellschaften Am 28. März 2018 wurde die Hammer Retex AG mit der Liegenschaftenbewirtschaftung für Dritte für CHF 0.7 Mio. veräussert. Der Kaufpreis wurde im Umfang von CHF 0.25 Mio. zum Verkaufszeitpunkt in bar ausgeglichen, die weiteren Zahlungen erfolgen gestaffelt bis am 31. März Der Umsatz des veräusserten Geschäftsteils lag bis zur Dekonsolidierung bei CHF 0.9 Mio. und das Unternehmensergebnis bei CHF 0.0 Mio. Die Veräusserung der Nettoaktiven führte zu einem Erfolg aus Verkauf Gesellschaften von CHF 2.05 Mio. und wurde in der Erfolgsrechnung als Bestandteil der Position Ertrag aus Liegenschaftenverwaltung berücksichtigt. Allreal-Halbjahresbericht

20 CHF Mio Übrige Sachanlagen 0.04 Latente Steuerguthaben 0.60 Übrige Forderungen 0.86 Liquide Mittel 0.48 Aktiven 1.98 Rückstellungen 2.98 Steuerverbindlichkeiten 0.05 Übrige Verbindlichkeiten 0.25 Passiven 3.28 Veräusserte Nettoaktiven 1.30 Verkaufspreis 0.75 Erfolg aus Verkauf Gesellschaften 2.05 Kaufpreis liquide Mittel 0.25 Veräusserte liquide Mittel 0.48 Nettoabgang liquide Mittel Direkter Aufwand für vermietete Anlageliegenschaften CHF Mio. 1. Halbjahr Halbjahr 2017 Verwaltungs- und Betriebsaufwand Wohnliegenschaften Verwaltungs- und Betriebsaufwand Geschäftsliegenschaften Unterhalts- und Reparaturaufwand Wohnliegenschaften Unterhalts- und Reparaturaufwand Geschäftsliegenschaften Liegenschaftenaufwand Erfolg aus Neubewertung Anlageliegenschaften CHF Mio. 1. Halbjahr Halbjahr 2017 Höherbewertung Renditeliegenschaften Höherbewertung Anlageliegenschaften im Bau Tieferbewertung Renditeliegenschaften Tieferbewertung Anlageliegenschaften im Bau Erfolg aus Neubewertung Anlageliegenschaften Die Höherbewertung der Renditeliegenschaften betrifft für CHF 1.1 Mio. Wohnliegenschaften und für CHF 11.9 Mio. Geschäftsliegenschaften (1. Halbjahr 2017: CHF 1.8 Mio. bzw. CHF 13.5 Mio.). Bei der Tieferbewertung von Ren diteliegenschaften entfallen CHF 7.3 Mio. auf Geschäftsliegenschaften (1. Halbjahr 2017: CHF 10.6 Mio.). Die durchschnittlichen Diskontierungszinssätze betragen per 30. Juni 2018 für das gesamte Portfolio der Renditeliegenschaften 4.31% ( : 4.33%). Die durchschnittlichen Kapitalisierungssätze per 30. Juni 2018 betragen 3.82% ( : 3.84%). Als Liegenschaftenschätzer ist wie im Vorjahr Jones Lang LaSalle AG im Auftragsverhältnis tätig. Allreal-Halbjahresbericht

21 8 Finanzaufwand CHF Mio. 1. Halbjahr Halbjahr 2017 Aufwand für Derivate Zinsaufwand für Obligationenanleihen Zinsaufwand für Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Aktivierte Bauzinsen Finanzaufwand Der Aufwand für Derivate steht im Zusammenhang mit dem Recycling der Hedgingreserven, wovon der Erfolgsrechnung in der Berichtsperiode CHF 6.0 Mio. (1. Halbjahr 2017: CHF 6.6 Mio.) als nicht liquiditätswirksamer Aufwand belastet wurden. 9 Unternehmensergebnis / Eigenkapital (NAV) je Aktie 1. Halbjahr Halbjahr 2017 Anzahl ausstehender Aktien am ( 000 Stück) Veränderung Bestand eigene Aktien ( 000 Stück) 26 1 Anzahl ausstehender Aktien am ( 000 Stück) Durchschnittliche Anzahl ausstehender Aktien (in 000 Stück) Unternehmensergebnis exkl. Neubewertungseffekt (CHF Mio.) Erfolg aus Neubewertung Anlageliegenschaften (CHF Mio.) Latente Steuern auf Neubewertungserfolg (CHF Mio.) Unternehmensergebnis inkl. Neubewertungseffekt (CHF Mio.) Unternehmensergebnis je Aktie inkl. Neubewertungseffekt (CHF) Unternehmensergebnis je Aktie exkl. Neubewertungs effekt (CHF) Verwässertes Unternehmensergebnis je Aktie inkl. Neubewertungseffekt (CHF) exkl. Neubewertungseffekt (CHF) Bedingt durch die aktienbasierten Vergütungen an die Mitglieder der Gruppenleitung, ergibt sich ein Verwässerungseffekt auf dem Unternehmens ergebnis pro Aktie. Für diese Berechnung erhöht sich die Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien von auf Aktien. Allreal-Halbjahresbericht

22 Ausstehende Aktien (in 000 Stück) am Bilanzstichtag Konzerneigenkapital am Bilanzstichtag (CHF Mio.) Eigenkapital (NAV) je Aktie nach latenten Steuern (CHF) Konzerneigenkapital plus Rückstellungen für latente Steuern abzüglich latente Steuerguthaben (CHF Mio.) Eigenkapital (NAV) je Aktie vor latenten Steuern (CHF) Anlageliegenschaften CHF Mio Wohnliegenschaften Geschäftsliegenschaften Renditeliegenschaften Anlageliegenschaften im Bau Anlageliegenschaften Die Veränderungen im ersten Halbjahr 2018 lassen sich wie folgt zusammen fassen: CHF Mio. Wohnliegenschaften Geschäftsliegenschaften Total Renditeliegenschaften Anlageliegenschaften im Bau Total Anlageliegenschaften Stand Zukäufe Wertvermehrende Investitionen Aktivierte Bauzinsen Abgänge Umklassierungen Marktwertanpassungen Stand Davon verpfändet bzw. eingeschränkt verfügbar Die wertvermehrenden Investitionen betreffen die Renditeliegenschaften Schiffbaustrasse 2, Zürich (CHF 2.2 Mio.), Vulkanstrasse 106, Zürich (CHF 1.3 Mio.), Engstringermatte, Schlieren (CHF 0.9 Mio.), Grüngasse / Badenerstrasse , Zürich (CHF 0.7 Mio.), sowie zwei weitere Liegenschaften (CHF 0.5 Mio.). Die Umklassierungen betreffen zwei Liegenschaften im Grünhof-Areal in Zürich (CHF 33.9 Mio.) und die Hardstrasse 301 auf dem Escher-Wyss-Areal in Zürich (CHF 6.7 Mio.). Allreal-Halbjahresbericht

23 Grösste Mieter Geschäftsliegenschaften Vom Gesamtmietertrag aus Geschäftsliegenschaften entfallen auf: Kanton Zürich 15% 17% Generali Schweiz 8% Allianz Suisse Versicherungs-Gesellschaft AG 7% 8% MAN Energy Solutions Schweiz AG 6% 7% IBM Schweiz AG 5% 6% UPC Schweiz GmbH 6% Total 41% 44% Bezogen auf den Gesamtmietertrag aller Renditeliegenschaften (Geschäfts- und Wohnliegenschaften) im ersten Halbjahr 2018, reduziert sich der Anteil der fünf grössten Mieter auf rund 34%. Fälligkeitsprofil der Mietverträge Geschäftsliegenschaften in Prozent der ausstehenden Mieterträge in CHF Mio. (gerundet) ff. unbefristet Vertragsende bestehender Mietverträge Die gewichtete Restlaufzeit der befristeten Mietverträge für Geschäftsliegenschaften beträgt 6.5 Jahre ( : 6.8 Jahre). Anlageliegenschaften im Bau per 30. Juni 2018 Ort Liegenschaft Erwerb/ Projektstart Grundstücksfläche in m 2 Altlastenverdachtsflächenkataster Minergie Marktwert CHF Mio. 1 Geschätztes Investitionsvolumen CHF Mio. 2 Soll- Mieterträge Fertigstellung p. a. CHF Mio. Erwartete Fertigstellung Bülach Fangletenstrasse ja ja Zürich Grünhof-Areal 2002/ ja ja Zürich Hardstrasse / ja ja Total Anlageliegenschaften im Bau gemäss Bewertung per Gebäude- und Landkosten Allreal-Halbjahresbericht

24 Fangletenstrasse, Bülach ZH Neubau von vier viergeschossigen Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 76 Mietwohnungen im Minergie-Eco-Standard auf dem Quadratmeter grossen Grundstück an der Fangletenstrasse in Bülach-Nord. Die vermietbare Fläche beläuft sich auf 7387 Quadratmeter. Das Projekt wird durch die General unter nehmung ausgeführt und nach Fertigstellung im zweiten Halbjahr 2018 im Bestand der Renditeliegenschaften bilanziert. Für die Marktwertermittlung per Bilanzstichtag wurden nominelle Diskontierungs- und Kapitalisierungssätze von 4.20 und 3.70% angewendet ( : 4.40 und 3.90%). Grünhof-Areal, Zürich Neubau eines sechsgeschossigen Mehrfamilienhauses mit 80 Mietwohnungen im bislang gewerblich genutzten Innenhof sowie Realisation eines Ersatzneubaus mit acht Mietwohnungen, Büro- und Gewerbeflächen an der Badenerstrasse. Die in den Neubauten vermietbare Fläche für Wohnen, Büro und Gewerbe auf dem 7870 Qua dratmeter grossen Grundstück in Zürich Aussersihl beläuft sich auf insgesamt 8022 Quadratmeter. Das Projekt wird durch die Generalunternehmung ausgeführt und nach Fertigstellung im Jahr 2020 im Bestand der Renditeliegenschaften bilanziert. Für die erstmalige Marktwertermittlung per Bilanzstichtag wurden nominelle Diskontierungs- und Kapitalisierungssätze von 4.10 / 3.90% und 3.60 / 3.40% angewendet. Hardstrasse 301, Zürich Neubau eines sechsgeschossigen Geschäftshauses mit einer vermietbaren Nutzfläche von 5800 Quadratmetern. Das Projekt umfasst 4900 Quadratmeter Büroflächen in den Obergeschossen, 580 Quadratmeter für Gewerbe im Erdgeschoss und 320 Quadratmeter Lagerfläche im Untergeschoss sowie eine Tiefgarage mit 21 Parkplätzen. Das Projekt wird durch die Generalunternehmung ausgeführt und nach Fertigstellung im Jahr 2020 im Bestand der Renditeliegenschaften bilanziert. Für die erstmalige Marktwert ermittlung per Bilanzstichtag wurden nominelle Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze von 4.50 und 4.00% angewendet. Die drei Anlageliegenschaften im Bau befinden sich zu 100% im Allein eigentum von Allreal. Die per 30. Juni 2018 zum Fair Value bilanzierten Renditeliegenschaften (CHF Mio.) und Anlageliegenschaften im Bau (CHF 83.0 Mio.) quali fizieren als Fair Values der Kategorie 3. In der Berichtsperiode gab es keine Anpassungen bei den Bewertungstechniken oder -prozessen. Allreal-Halbjahresbericht

25 11 Entwicklungsliegenschaften Buchwert in CHF Mio. Entwicklungsreserven Angefangene Bauten Fertiggestellte Liegenschaften Total Entwicklungsliegenschaften Stand Zukäufe Aus Bautätigkeit/Entwicklung Gewinn aus Verkauf Entwicklung Wertberichtigung Abgänge / Umgliederung Vertragsvermögenswerte Umklassierungen Stand Beim Abgang bei den Entwicklungsreserven handelt es sich um die Liegenschaft Grindelstrasse Bassersdorf, bei den angefangenen Bauten betreffen die Abgänge die Projekte Solistrasse Bülach (CHF 2.3 Mio.), Kirschblütenweg Basel (CHF 16.4 Mio.) und bei den fertiggestellten Liegenschaften Guggach Zürich (CHF 6.3 Mio.). Die Abgänge bei den angefangenen Bauten und den fertiggestellten Liegenschaften wurden im Umfang von CHF 17.8 Mio. direkt über das Eigenkapital erfasst, vgl Entwicklungsliegenschaften per 30. Juni 2018 Ort Liegenschaft Erwerb/ Projektstart Grundstücksfläche in m 2 Altlastenverdachtsflächenkataster Buchwert CHF Mio. Geschätztes Investitionsvolumen CHF Mio. 1 Projektstand Erwartete Fertigstellung Entwicklungsreserven Dielsdorf Neuwisen nein in Planung offen Luzern Eggen nein in Planung offen Rümlang Bäuler ja in Planung offen Winterthur Florenstrasse nein in Planung offen Zufikon Alter Züriweg nein in Planung offen Total Entwicklungsreserven Angefangene Bauten Bülach Solistrasse ja in Ausführung 2019 Total angefangene Bauten Fertiggestellte Liegenschaften Zürich Guggach Total fertiggestellte Liegenschaften 2.0 Total Entwicklungsliegenschaften Grundstücks- und Baukosten 2 Buchwert beinhaltet Anschaffungskosten für das zu 100% im Eigentum von Allreal befindliche Grundstück und aufgelaufene Projektkosten Dritter 3 Buchwert beinhaltet Anschaffungskosten für geleistete Anzahlungen für Grundstücke und aufgelaufene Projektkosten Dritter (Eigentumsübertragung für Grundstücke ausstehend) 4 Fertigstellung Allreal-Halbjahresbericht