BEGRÜNDUNG. zur Außenbereichssatzung Alte Ziegelei gemäß 35 Abs. 6 BauGB. Stadt Babenhausen. Planstand: Entwurf Frühzeitige Beteiligung

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1 Stadt Babenhausen BEGRÜNDUNG zur Außenbereichssatzung Alte Ziegelei gemäß 35 Abs. 6 BauGB Planstand: Entwurf Frühzeitige Beteiligung Planungsbüro Werneke, Friedrichstr. 35, Hanau

2 Inhaltsverzeichnis 1. Vorbemerkungen Veranlassung und Planziel Wirkung der Außenbereichssatzung Rechtliche Grundlagen Räumliche Lage und Geltungsbereich Bauleitplanung Flächennutzungsplan Verbindliche Bauleitplanung Übergeordnete Planungen Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan Gesetzlicher Schutzstatus Bestand und städtebauliche Rahmenbedingungen Topografie Baustruktur und Flächennutzung Verkehrliche Erschließung Ver- und Entsorgung Immissionssituation Geschichte und Kultur Altlasten Besitz und Eigentumsverhältnisse Grundsatz Inhalt der Planung Umweltbelange Artenschutzprüfung Investitionskosten Verfahren...10 Abbildungsverzeichnis Abb. 1 Auszug aus dem Kataster mit Geltungsbereich (Datengrundlage: Vermessungsingenieure Heinen und Fischer), ohne Maßstab - genordet... 5 Abb. 2 Flächennutzungsplan der Stadt Babenhausen, ohne Maßstab - genordet... 6 Abb. 3 Regionalplan Südhessen, ohne Maßstab - genordet... 7 Abb. 4 "Alte Ziegelei" Luftbild mit Geltungsbereich, ohne Maßstab - genordet... 8 Abb. 5 Planbild der Außenbereichssatzung "Alte Ziegelei" Babenhausen, ohne Maßstab - genordet... Fehler! Textmarke nicht definiert. Planungsbüro Werneke, Friedrichstraße 35, Hanau, Tel.: 06181/ /10

3 1. Vorbemerkungen Der Eigentümer der Alten Ziegelei in Babenhausen beabsichtigt die Neuerrichtung von Wohngebäuden, ein Gebäude welche als Büro sowie zum Abstellen von Fahrzeugen und landwirtschaftlichen Maschinen genutzt werden soll. Das Areal liegt historisch bedingt und gewachsen - außerhalb des geschlossenen Siedlungsbereichs. Die Kommune kann für bebaute Bereiche im Außenbereich, die nicht überwiegend landwirtschaftlich geprägt sind und in denen eine Wohnbebauung von einigem Gewicht vorhanden ist, durch Satzung bestimmen, dass Wohnzwecken dienenden Vorhaben nicht entgegengehalten werden kann, dass die Darstellung im Flächennutzungsplan über Flächen für die Landwirtschaft oder Wald widersprechen oder die Entstehung oder Verfestigung einer Splittersiedlung befürchten lassen ( 35 Abs. 6 BauGB). Damit eine Außenbereichssatzung umgesetzt werden kann, sind einige Voraussetzungen notwendig. Das sind zum einen keine überwiegende landwirtschaftliche Prägung und zum anderen Wohnbebauung von einigem Gewicht innerhalb des Geltungsbereichs. Darüber hinaus setzt die Rechtmäßigkeit einer Außenbereichssatzung voraus, dass sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar ist, nicht die Zulässigkeit von Bauvorhaben, die einer Pflicht zur Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen, begründet wird und keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und des Schutzzwecks von Gebieten von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes bestehen. In der Satzung können Festsetzungen über die Zulässigkeit der Bauvorhaben getroffen werden. Die Satzung wird in einem gesetzlich geregelten Verfahren aufgestellt, in dem Jedermann dazu berechtigt ist Stellung zu nehmen. Im Mittelpunkt der Außenbereichssatzung Alte Ziegelei steht die Schaffung von Baurecht für die geplante Erweiterung zur Wohnraumschaffung für drei Generationen der Familie sowie das Gebäude, welches als Büro und zum Abstellen von Fahrzeugen und landwirtschaftlichen Maschinen genutzt wird, auf dem eigenen Grundstück. Zur Baurechtschaffung muss die Erschließung des Grundstücks gesichert sein. Diese ist bereits durch den vorhandenen Anschluss der Ziegelei an den Ziegelweg gegeben. Da eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange nicht ersichtlich ist, die Entstehung einer Splittersiedlung innerhalb des durch die Satzung definierten Geltungsbereiches nicht zu befürchten und die Satzung weder Vorhaben vorbereitet, die nach dem UVPG oder Landesrecht UVP-pflichtig sind, noch Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und Schutzzwecke von FFH-Gebieten oder Vogelschutzgebieten bestehen, hat die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Babenhausen in ihrer Sitzung vom die Aufstellung der Außenbereichssatzung Alte Ziegelei nach 35 Abs. 6 BauGB beschlossen. Eine Pflicht zur Durchführung einer Umweltprüfung besteht nicht. Die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung wird angewendet. Planungsbüro Werneke, Friedrichstraße 35, Hanau, Tel.: 06181/ /10

4 1.1 Veranlassung und Planziel Die Alte Ziegelei wurde im Jahr 1999 von dem Eigentümer erworben. Zu dieser Zeit befand sich das Einzeldenkmal in einem sehr schlechten baulichen Zustand. In aufwendigen Sanierungsarbeiten wurde unter Berücksichtigung der Belange des Denkmalschutzes die Alte Ziegelei wiederhergerichtet. Das Bestandgebäude umfasst die Alte Ziegelei, die in Form eines Hufeisens errichtet ist, mit nachträglich errichteten, genehmigten Anbauten und Erweiterungen. Derzeit leben drei Generationen der Familie in der alten Ziegelei, mit insgesamt vier Parteien. Damit auch in Zukunft die Möglichkeit besteht, dass sich die Familie auf Ihrem Grundstück rund um die Alte Ziegelei entwickeln kann und damit auch zukünftig die Erhaltung des Kulturerbes gesichert wird, sind bauliche Erweiterungen geplant, die über eine Außenbereichssatzung planungsrechtlich gesichert werden sollen. Im Mittelpunkt der Außenbereichssatzung Alte Ziegelei steht die Schaffung von Baurecht für die Errichtung von Gebäuden welche für Wohnzwecke, Büro sowie zum Abstellen von Fahrzeugen und landwirtschaftlichen Maschinen genutzt werden sollen. Die Stadt Babenhausen möchte diese Bauabsichten unterstützen, soweit das Einzeldenkmal sowie Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigt werden. 2. Wirkung der Außenbereichssatzung Die Außenbereichssatzung nach 35 Abs. 6 BauGB schafft kein unmittelbares Baurecht, sondern erleichtert lediglich die Zulassung bestimmter sonstiger Vorhaben im Sinne des 35 Abs. 2 BauGB durch die geänderten Zulassungsvoraussetzungen. Die Außenbereichssatzung hat somit eine positive Wirkung auf die Zulässigkeit von Vorhaben im Außenbereich. Die Satzung bezieht sich folglich ausschließlich auf sonstige Vorhaben im Außenbereich. Die in der Satzung aufgeführten Flächen zählen auch weiterhin zum Außenbereich. 3. Rechtliche Grundlagen Neufassung des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634). Neufassung der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786). Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts (PlanzV 90) in der Fassung vom 18. Dezember 1990 (BGBI I S. 58) zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 04. Mai 2017 (BGBl. I S. 1057). Hessische Bauordnung (HBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom (GVBl. I S. 198). Planungsbüro Werneke, Friedrichstraße 35, Hanau, Tel.: 06181/ /10

5 4. Räumliche Lage und Geltungsbereich Der Geltungsbereich liegt westlich der Stadt Babenhausen und nördlich von Sickenhofen. Er wird durch großflächige Wiesen, teilweise landwirtschaftlich genutzte Flächen und Gehölzstrukturen umsäumt und durch den Ziegelweg öffentlich erschlossen. Der ca. 5,00 ha große Geltungsbereich befindet sich in der Gemarkung Babenhausen und umfasst Flur 9 und die Teilbereiche der Flurstücke 87/1, 91/3, 91/1, 92, 110, 111 und 112. Die genaue Abgrenzung ist aus der nachfolgenden Abbildung zu entnehmen. Abb. 1 Auszug aus dem Kataster mit Geltungsbereich (Datengrundlage: Vermessungsingenieure Heinen und Fischer), ohne Maßstab - genordet Der Geltungsbereich umfasst einen Großteil der in Privatbesitz befindlichen Flurstücke, diese sind überwiegend grünordnerisch sowie gestalterisch angelegt und werden dauerhaft gepflegt. Planungsbüro Werneke, Friedrichstraße 35, Hanau, Tel.: 06181/ /10

6 5. Bauleitplanung 5.1 Flächennutzungsplan Im rechtskräftigen Flächennutzungsplan der Stadt Babenhausen ist der Satzungsbereich als Fläche für die Landwirtschaft, Fläche für Landwirtschaft Wiesen- und Weidewirtschaft sowie als Anwesen im Außenbereich dargestellt. Änderungen zu den Darstellungen des Flächennutzungsplanes ergeben sich durch die Aufstellung der Außenbereichssatzung nicht. Fläche für Landwirtschaft Wiesen- und Weidewirtschaft Flächen für Landwirtschaft A Anwesen im Außenbereich Abb. 2 Flächennutzungsplan der Stadt Babenhausen, ohne Maßstab - genordet 5.2 Verbindliche Bauleitplanung Für den Bereich der Satzung gibt es keinen Bebauungsplan. Die Zulässigkeit von Nutzungen orientiert sich an den Maßgaben des 35 Baugesetzbuch (BauGB). 6 Übergeordnete Planungen 6.1 Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 2010 Der von der Regionalversammlung Südhessen am beschlossene und vom Regierungspräsidium Darmstadt am 17. Oktober 2011 bekannt gemachte Regionalplan Südhessen (RPS) stellt den Geltungsbereich der Außenbereichssatzung als Vorbehaltsgebiet für Landwirtschaft, Vorbehaltsgebiet für den Grundwasserschutz, Vorranggebiet für vorbeugenden Hochwasserschutz, Vorranggebiet Regionaler Grünzug, Vorranggebiet für Natur und Landschaft und Vorbehaltsgebiet für besondere Klimafunktionen dar. Auch hier ergeben sich für den Regionalplan Südhessen keine Darstellungsänderungen. Planungsbüro Werneke, Friedrichstraße 35, Hanau, Tel.: 06181/ /10

7 Abb. 3 Regionalplan Südhessen, ohne Maßstab - genordet 6.2 Gesetzlicher Schutzstatus Laut dem hessischen Naturschutzinformationssystem (NATUREG) liegt das Plangebiet in keinem gesetzlich geschütztem Naturschutz-, FFH- oder Vogelschutzgebiet. Ein Landschaftsschutzgebiet sowie ein Überschwemmungsgebiet touchieren den Geltungsbereich im Westen. In diesen Bereichen sind die geltenden Ge- und Verbote einzuhalten und eine Bebauung ausgeschlossen. Das Plangebiet befindet sich in Zone III B des Trinkwasserschutzgebietes WSG-ID (WSG Lange Schneise, Seligenstädter Wald ZWO). Die dort geltenden Ge- und Verbote sind ebenfalls einzuhalten. 7. Bestand und städtebauliche Rahmenbedingungen 7.1 Topografie Das Grundstück ist weitgehend eben. 7.2 Baustruktur und Flächennutzung Die Alte Ziegelei besteht aus fünf sanierten historischen Gebäuden, mit zulässig errichteten Anbauten, die teilweise aneinander angrenzen. Es handelt sich hierbei um eine Hofanlage mit einer zweigeschossigen Bebauung mit Satteldach. Das Anwesen wird wohnbaulich genutzt. Der restliche Teil des Geltungsbereichs besteht überwiegend aus angelegten Grünflächen, Gehölzstrukturen, einer Streuobstwiese und einem Schwimmteich. Im direkten Umfeld Planungsbüro Werneke, Friedrichstraße 35, Hanau, Tel.: 06181/ /10

8 außerhalb des Geltungsbereichs befinden sich Grünflächen, Gehölzstrukturen, Weideflächen sowie Flächen der landwirtschaftlichen Nutzung. Abb. 4 "Alte Ziegelei" - Bestand Luftbild mit Geltungsbereich, ohne Maßstab - genordet 7.3 Verkehrliche Erschließung Die Erschließung des Grundstücks der alten Ziegelei erfolgt über den vorhandenen Ziegelweg. Ein weitergehender Ausbau ist nicht erforderlich und nicht vorgesehen. Die Erschließung ist in ausreichendem Umfang gesichert. Der ÖPNV Anschluss Babenhausen Luisenstraße befindet sich in ca. 1,7 km Entfernung. 7.4 Ver- und Entsorgung Im Plangebiet befinden sich neue Leitungen der Ver- und Entsorgung für die derzeitige Nutzung. Die zukünftigen Neubauten werden an das vorhandene Ver- und Entsorgungsnetz angeschlossen. Das Fassungsvermögen ist ausreichend. Trinkwasser- und Löschwasserversorgung können ebenfalls über die vorhandenen Anschlüsse sichergestellt werden. Gleiches gilt für die Versorgung mit Strom und Telekommunikationsmedien. Die Versickerung des Niederschlagswassers erfolgt auf dem eigenen Grundstück. Planungsbüro Werneke, Friedrichstraße 35, Hanau, Tel.: 06181/ /10

9 7.5 Immissionssituation In der näheren Umgebung sind keine lärmemittierenden Straßen, Gewerbebetriebe oder ähnliches vorhanden. 7.6 Geschichte und Kultur Bei der alten Ziegelei handelt es sich um ein Einzeldenkmal; dieses ist zu schützen. Durch die derzeitige Nutzung durch drei Generationen einer Familie ist dies gesichert. Treten bei Erdarbeiten Zeugnisse vor- und frühgeschichtlicher Siedlungstätigkeit auf, wie z. B. Mauern, Steinsetzungen, Bodenverfärbungen, Scherben, Steingeräte, Skelettreste etc. sind diese nach 21 HDSchG unverzüglich dem Landesamt für Denkmalpflege, Archäologie, Ida- Rhodes-Str. 1, Darmstadt zu melden, um die weitere Vorgehensweise abzustimmen. Funde und Fundstellen sind in unverändertem Zustand zu erhalten und in geeigneter Weise bis zu einer Entscheidung zu schützen. 7.7 Altlasten Innerhalb der Geltungsgrenze sind keine Altlastenflächen bekannt. 7.8 Besitz und Eigentumsverhältnisse Die Fläche befindet sich in Privateigentum. 8. Grundsatz In dem Geltungsbereich befinden sich zurzeit ausschließlich Wohngebäude die baurechtlich nicht als privilegierte Vorhaben ( 35 Abs. 1 BauGB) einzustufen sind. 35 BauGB befasst sich eigentlich mit der Freihaltung des Außenbereichs von Bebauung. Durch die bereits vorhandenen überwiegend historischen Gebäude ist der Bereich bereits soweit überformt, dass an dieser Stelle die Freihaltung des Außenbereichs nicht erfüllt werden kann. Entsprechend handelt es sich bei der Alten Ziegelei um ein bebautes Gebiet im Außenbereich, das nicht überwiegend landwirtschaftlich geprägt ist und in dem eine Wohnbebauung von einigem Gewicht vorhanden ist. Gemäß 35 Abs. 6 BauGB ermächtigt der Gesetzgeber Kommunen, für bebaute Siedlungsgebiete im Außenbereich, die nicht überwiegend landwirtschaftlich geprägt sind und in denen eine Wohnbebauung von einigem Gewicht vorhanden ist, durch Satzung zugunsten der Wohnbebauung bestimmte öffentliche Belange zurückzustellen, die dem Vorhaben ansonsten nach 35 Abs. 3 BauGB entgegengehalten werden könnten. Mit dem Erlass der Außenbereichssatzung können zukünftige Bauanträge rechtssicher beurteilt werden. Zusätzlich wird durch die Festlegung des Geltungsbereichs eine geringe Anzahl von baulichen Erweiterungen und Neubauten sowie eine Vermeidung von ungewollten baulichen Entwicklungen sichergestellt. Gleichzeitig werden im Zuge der Außenbereichssatzung für die nicht privilegierte Bebauung im Außenbereich eindeutige planungsrechtliche Grundlagen geschaffen, obwohl rechtlich gesehen die Flächen der Satzung weiterhin als Außenbereich deklariert ist. Demnach kann der Schutz des Außenbereichs weiterhin sichergestellt sowie weitere Bebauungen geregelt werden. Somit kann mit Beschluss der Außenbereichssatzung den zukünftigen Vorhaben nicht mehr entgegengehalten werden, dass sie der Darstellung im Flächennutzungsplan Flächen für die Landwirtschaft widersprechen oder die Entstehung oder Verfestigung einer Splittersiedlung befürchten lassen. Planungsbüro Werneke, Friedrichstraße 35, Hanau, Tel.: 06181/ /10

10 8.1 Inhalt der Planung Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch die Festsetzungen von Baugrenzen definiert. Die Baugrenzen wurden so erfasst, dass der Bestand gesichert wird und zukünftige Vorhaben nur innerhalb der Baufenster errichtet werden können. Die Hauptgebäude sowie Nebenanlagen sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen sowie innerhalb der gekennzeichneten Flächen für Nebenanlagen zulässig. Abb. 5 Planbild der Außenbereichssatzung "Alte Ziegelei" Babenhausen, ohne Maßstab - genordet Gemäß 35 Abs. 6 BauGB können in der Außenbereichssatzung nähere Bestimmungen über die Zulässigkeit von Vorhaben getroffen werden. Dies ist in 4 der Satzung geschehen. 9. Umweltbelange Die nach 35 Abs. 6, Satz 4, Nr. 2 und 3 BauGB genannten Umweltbelange werden nicht beeinträchtigt. 9.1 Artenschutzprüfung Durch die Außenbereichssatzung ändert sich der Status der Grundstücke im Geltungsbereich nicht. Diese liegen weiterhin im Außenbereich im Sinne von 35 BauGB. Der Aspekt Artenschutz wird somit bei jedem Bauvorhaben im Einzelfall unter Beteiligung der Unteren Naturschutzbehörde geprüft. 10. Investitionskosten Aus dem Vollzug der Außenbereichssatzung Alte Ziegelei werden sich für die Stadt Babenhausen keine Kosten ergeben. 11. Verfahren Der Erlass der Außenbereichssatzung Alte Ziegelei erfolgt gemäß 35 Abs. 6 BauGB. Planungsbüro Werneke, Friedrichstraße 35, Hanau, Tel.: 06181/ /10