Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Zeuthen

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1 Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Zeuthen - Endbericht im Entwurf Stand:

2 Auftraggeber Gemeinde Zeuthen Auftragnehmer Stadt + Handel Dipl.-Ing.e Beckmann und Föhrer GbR Huckarder Str Dortmund Tel Fax info@stadt-handel.de complan Kommunalberatung GmbH Voltaireweg Potsdam Tel Fax info@complangmbh.de Verfasser: Dipl.-Ing. Marc Föhrer Sozialwissenschaftler, M.A. Matthias von Popowski Dipl.-Geogr. Daniela Becker Dipl.-Geogr. Claudia Pötschick Dortmund/ / Potsdam, 14.. Dezember 2011 Abbildungen Titelblatt: Stadt + Handel

3 Zusammenfassung Die Gemeinde Zeuthen beabsichtigt, die Weiterentwicklung der gesamtgemeindlichen Standortstruktur auf eine tragfähige und städtebaulich-funktional ausgewogene Gesamtkonzeption zu gründen. Hierdurch soll die Leitfunktion Einzelhandel eine bestmögliche Vitalität und eine nachfragewirksame Attraktivität des Ortszentrums in Zeuthen gewährleisten. Des Weiteren soll durch die Gesamtkonzeption die alltägliche Lebensqualität in Zeuthen durch eine funktionierende Grundversorgung mit den Gütern des täglichen Bedarfs gesichert und ausgebaut werden. Um eine solche ausgewogene Einzelhandelsstruktur zu sichern und dauerhaft strategisch zu stärken, hat die Gemeinde Zeuthen das vorliegende Einzelhandelskonzept beauftragt, welches umfangreiche Empfehlungen als Entscheidungsgrundlage primär für die Baugenehmigungspraxis und die Bauleitplanung enthält. Zudem beinhaltet dieses Einzelhandelskonzept Leistungsbausteine, die für weitere Adressaten von Interesse sind: die Wirtschaftsförderung, die örtlichen Händlergemeinschaften, die Einzelhändler und Handelsunternehmen, Kunden bzw. Kundenvertreter, Immobilieneigentümer und Ansiedlungsinteressierte. Im Einzelnen wird im Einzelhandelskonzept der aktuelle Zustand der Zeuthener Einzelhandelsstruktur für alle relevanten Standorte und für alle angebotenen Warengruppen beschrieben und bewertet. Ausgehend von dieser empirisch-analytisch abgeleiteten Bewertung wird der zukünftige absatzwirtschaftliche Entwicklungsrahmen für alle Warengruppen aufgezeigt. In Verbindung mit empfohlenen strategischen räumlichen Entwicklungsleitlinien sowie dem gesamtgemeindlichen Zentren- und Standortkonzept werden darauf aufbauend Ansiedlungsleitsätze entwickelt, die vorhabenspezifische Zulässigkeitsentscheidungen und bauleitplanerische Festsetzungsmöglichkeiten vorbereiten. Hierzu wird zudem die Zeuthener Liste zentrenrelevanter Sortimente definiert. Zusammengefasst stellen sich Angebots- und Nachfrageseite in Zeuthen wie folgt dar: In Zeuthen sind insgesamt 44 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von rd m² vorhanden, die Verkaufsflächenausstattung je Einwohner liegt mit 0,54 m²/ EW unter dem Bundesdurchschnitt und dem Schnitt Brandenburgs. Von den 44 Einzelhandelsbetrieben sind rd. 66 % im Ortszentrum angesiedelt. Weitere rd. 16 % der Einzelhandelsbetriebe befinden sich im Nahversorgungszentrum Miersdorf. Somit befinden sich rd. 80 % der Einzelhandelsbetriebe, die rd. drei Viertel der gesamtgemeindlichen Verkaufsflächen ausmachen, in zentralen Versorgungsbereichen. Dies ist als außerordentlich positive Ausgangslage hervorzuheben. Die ermittelte gesamtgemeindliche Einzelhandelszentralität von 38 % ist gering; wenngleich eine gewisse Steigerung wünschenswert und auch realistisch ist, ist entsprechend der Lage Zeuthens im Raum, der begrenzten Einwohnerzahl und i

4 des Versorgungsauftrags der Gemeinde, der Wert allerdings als eher bedingt steigerungsfähig zu bewerten. Über die Verkaufsflächenausstattung hinaus spielen qualitative Aspekte, wie die Erreichbarkeit und das Parkplatzangebot, die Qualität der Waren, der Umfang an Dienstleistungs- und Gastronomieangeboten oder die Möglichkeit zum Bummeln und Verweilen, eine wesentliche Rolle bei der Bewertung eines Ortszentrums. In diesem Kontext ist dem Zeuthener Ortszentrum eine verbesserungsfähige Ausgangslage zu attestieren. Besondere Aufmerksamkeit verlangen aus fachgutachterlicher Bewertung folgende Aspekte: Das Ortszentrum ist zwar stark gemessen an der Betriebsanzahl (66 % aller gesamtgemeindlichen Einzelhandelsbetriebe befinden sich dort), das Gewicht nach Verkaufsflächen liegt aber im Nahversorgungszentrum Miersdorf. Dieses verfügt über 16 % der Einzelhandelsbetriebe und 39 % der gesamtgemeindlichen Verkaufsfläche, wohingegen das Ortszentrum mit 35 % knapp dahinter liegt. Die Länge und relativ geringe bauliche Dichte des Ortszentrums sowie die Kleinteiligkeit der Immobilienstruktur können sich hemmend auf die zukünftige Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs auswirken. Im Bereich Nahrungs- und Genussmittel sowie im gesamten kurzfristigen Bedarfsbereich liegt die Zentralität bei rd. 60 %. Diese Zentralitätswerte sind vor dem Hinblick auf eine möglichst umfassende Nahversorgung in Zeuthen als steigerungsfähig zu bewerten. Handlungsbedarf ergibt sich insgesamt daraus, dass die vorhandenen Einzelhandelsmerkmale Zeuthens für die Zukunft gesichert und nachfragegerecht weiterentwickelt werden müssen. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund einer aktiven überörtlichen Konkurrenz gerade in der Metropole Berlin und in den nächstgelegenen Oberund Mittelzentren, die ihr Angebot ständig fortentwickeln. Hergeleitet aus der Bestandsanalyse sowie der Analyse des zusätzlichen absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens, verbunden mit räumlich-funktional erarbeiteten Entwicklungsszenarien, sollten in Zeuthen künftig insbesondere folgende Ziele für eine Fortentwicklung der Einzelhandelsstruktur zugrunde gelegt werden: der Schutz und die Weiterentwicklung der zentralen Versorgungsbereiche Ortszentrum Zeuthen und Nahversorgungszentrum Miersdorf, die Sicherung der wohnortbezogenen Nahversorgung, Aufgrund der Tragweite der strategischen Konzeptbausteine für die künftige Gemeindeentwicklung wurden die Zwischenschritte und die erarbeiteten Empfehlungen nicht allein zwischen den erstellenden Gutachterbüros und der Verwaltung abgestimmt, ii

5 sondern die jeweiligen Zwischenergebnisse im Bauausschuss erörtert. Zudem wurde der Entwurf des Einzelhandelskonzepts auch in einer Arbeitskreissitzung mit Vertretern aus Politik, Verwaltung sowie weiteren Akteuren wie beispielsweise der Industrie- und Handelskammer Cottbus erörtert und bei dem Stammtisch der örtlichen Gewerbetreibenden vorgestellt. Auf diese Weise wurde sichergestellt, dass alle relevanten Aspekte in die Bearbeitung einfließen. iii

6 Inhalt Zusammenfassung i Abkürzungsverzeichnis vi 1 Aufgabenstellung und Methodik Ausgangslage und Problemstellung Zielsetzung Methodik 5 2 Markt- und Standortanalyse Räumliche und sozioökonomische Rahmenbedingungen Angebotsanalyse Nachfrageanalyse Analyse und Bewertung der Zentren- und Standortstruktur Standortmerkmale des Ortszentrums Zeuthen Standortmerkmale des Nahversorgungszentrum Miersdorf Analyse der Nahversorgungsstruktur in Zeuthen Zwischenfazit: Handlungsbedarf zur Fortentwicklung der Einzelhandelssituation in Zeuthen 30 3 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen Ausgangslage und Trends Vorbemerkungen zu dem ermittelten Entwicklungsrahmen Methodik und Berechnungsgrundlagen Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen für Zeuthen Die übergeordneten Entwicklungsziele für Zeuthen 43 4 Umsetzungs- und Steuerungskonzept Das Zentren- und Standortkonzept Zentrale Versorgungsbereiche: Planungsrechtliche Einordnung und Abgrenzungskriterien Zentraler Versorgungsbereich Ortszentrum Zeuthen Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Miersdorf Empfehlungen zur Nahversorgung Empfehlungen für ergänzende Einzelhandelsstandorte Die Sortimentsliste für Zeuthen 57 iv

7 4.5 Ansiedlungsleitsätze Empfehlungen zur Umsetzung in der Bauleitplanung 67 5 Schlusswort 71 Anhang I Literatur und sonstige Quellen I Glossar III v

8 Abkürzungsverzeichnis Abs....Absatz BauGB...Baugesetzbuch BauNVO...Baunutzungsverordnung bspw....beispielsweise bzw....beziehungsweise ca....circa d. h....das heißt EAG Bau...Europarechtsanpassungsgesetz Bau EH...Einzelhandel etc...et cetera EW...Einwohner gem....gemäß ggf....gegebenenfalls GPK...Glas/ Porzellan/ Keramik HBT...Haus-/ Bett-/ Tischwäsche i. A....im Auftrag i. d. R....in der Regel IfH...Institut für Handelsforschung i. e. S....im einfachen Sinn INSEK...Integriertes Stadtentwicklungskonzept inkl....inklusive insb....insbesondere km...kilometer KW...Kalenderwoche LEP B-B...Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg LEPro...Landesentwicklungsprogramm Berlin-Brandenburg m...meter m²...quadratmeter max...maximal mind....mindestens Mio....Millionen MIV...motorisierter Individualverkehr Mrd....Milliarden n...nennung vi

9 nil...städtebaulich nicht integrierte Lage NuG...Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel ÖPNV...öffentlicher Personennahverkehr OVG...Oberverwaltungsgericht OT...Ortsteil OZ...Ortszentrum PBS...Warengruppe Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren rd....rund SB (SB-Warenhaus)...Selbstbedienung (Selbstbedienungswarenhaus) sil...sonstige städtebaulich integrierte Lage sog....so genannt s. o....siehe oben SPNV...Schienenpersonennahverkehr u. a...unter anderem usw....und so weiter v. a....vor allem VBB...Verkehrsverbund Berlin-Brandenburg VGH...Verwaltungsgerichtshof vgl...vergleiche VKF...Verkaufsfläche WZ...Warengruppenverzeichnis (Statistisches Bundesamt) z. B....zum Beispiel ZVB...zentraler Versorgungsbereich z. T.....zum Teil vii

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11 1 Aufgabenstellung und Methodik 1.1 Ausgangslage und Problemstellung Der Einzelhandel unterliegt seit Jahren einer deutlichen Dynamik. Dieser bundesweit zu verzeichnende Trend ist auch für den Einzelhandelsbestand der Gemeinde Zeuthen zu erkennen. Ursachen dieser Dynamik bei Einzelhandelsansiedlungen, -verlagerungen und Betriebsaufgaben sind einerseits lokale Strukturmerkmale der Angebots- wie auch der Nachfrageseite, andererseits der bundesweit wirksame Strukturwandel im Einzelhandel mit den unvermindert zu beobachtenden Konzentrationsprozessen auf Unternehmerseite, der Entwicklung neuer Betriebstypen und vor allem den stetig veränderten Standortanforderungen. Den betriebswirtschaftlich bedingten Entwicklungen stehen landesplanerische und städtebauliche Zielvorstellungen auf Basis gesetzlicher Grundlagen verschiedener räumlicher Ebenen und aufgrund politischer Beschlüsse gegenüber, die mit den Vorstellungen der Einzelhandelsanbieter sowie der Investoren in Einklang zu bringen sind. Ein kommunales Einzelhandelskonzept bietet als Fachbeitrag zur Bauleit- und Gemeindeentwicklungsplanung gezielte Lösungsempfehlungen an. Auch die Gemeinde Zeuthen möchte sich in den Stand versetzen, die vorhandenen Einzelhandelsstandorte und insbesondere das Ortszentrum bedarfsgerecht fortzuentwickeln, Einzelhandelsvorhaben hierzu gezielt sortimentsspezifisch, einheitlich und rechtssicher zu steuern und somit die Standorte künftig vor unerwünschten städtebaulich-funktionalen Entwicklungen schützen zu können. Mit diesem Bericht liegt der Gemeinde Zeuthen nunmehr ein solches Einzelhandelskonzept vor, das eine umfassende analytische Ebene bezogen auf absatzwirtschaftliche Daten der Angebots- und Nachfrageseite wie auch städtebauliche und bauplanungsrechtliche Rahmenbedingungen mit einer Herleitung der notwendigen räumlich-funktionalen Steuerungsinstrumente für einzelhandelsrelevante Nutzungen verknüpft. Es bezieht darüber hinaus auch die perspektivische Entwicklung sozioökonomischer Parameter in Analyse und Konzeption ein. Dieser Bericht fasst den intensiven Diskussionsprozess zwischen Politik und Verwaltung sowie den Gutachterbüros Stadt + Handel und complan GmbH zusammen, der während der Erarbeitungsphase zwischen Januar und April 2010 gemeinsam geführt wurde. Des Weiteren enthält dieser Bericht die im Jahr 2011 eingearbeiteten Änderungen in Bezug auf die Bedeutung des Standortes Miersdorf, die im Rahmen der politischen Diskussion des Berichtsentwurfes aufkamen und in einer Arbeitskreissitzung mit Akteuren aus Verwaltung, Politik und Wirtschaft im November diesen Jahres erörtert und abgewogen wurden. 1

12 Das kommunale Einzelhandelskonzept soll als politisch gestütztes Instrument 1 eine grundlegende und strategische Arbeitsbasis für den Gemeindeentwicklungsprozess der nächsten Jahre bilden. Städtebauliche Einordnung eines Einzelhandelskonzepts Kein Zentrum gleicht dem anderem. Jedes verfügt über eine eigene Geschichte, über spezifische städtebauliche Erkennungsmerkmale, über besondere kulturelle Angebote und auch über einen speziellen Mix an Einzelhandels- und Dienstleistungsangeboten. Aus diesem Grunde reisen Menschen so gerne in andere Orte; sie nehmen diese Unterschiede als Erlebnis wahr. Auch für die ortsansässige Bevölkerung haben das Ortszentrum und das Nahversorgungszentrum Miersdorf eine ganz besondere Funktion. Diese Standorte bieten Versorgungsmöglichkeiten, Bildungsangebote und Dienstleistungen in einer Dichte und in einem atmosphärischen Umfeld an, die in anderen Ortsbereichen in der Regel nicht zu finden sind. Diese Koppelungsattraktivität vor allem des Ortszentrums gibt ihm unter den Besuchsmotiven den Vorzug vor peripheren und weniger dicht genutzten Bereichen. Viele private und öffentliche Investitionen haben über Jahre dazu beigetragen, diese Attraktivität des Zentrums funktionell wie städtebaulich zu erhalten und zu steigern. Es besteht insgesamt also ein großes öffentliches wie auch privates Interesse daran, die Funktionsfähigkeit und die lebendige Nutzungsdichte der Innenstädte und untergeordneten Zentren zu erhalten. Im Umkehrschluss bedeutet dies, so genannte Trading-down- Effekte, Leerstände und einen Attraktivitätsverlust der Zentren zu vermeiden. Zugleich sollen auch weitere bedeutende Einzelhandelsstandorte im Ortsgefüge sowohl anbieter- und kundengerecht als auch unter Berücksichtigung der allgemeinen gemeindeentwicklungspolitischen Ziele weiterentwickelt werden. Hierzu gehören etwa ergänzende Standorte für nicht zentrenschädigende Sortimente und Nahversorgungsstandorte zur wohnortnahen Grundversorgung der Bevölkerung, sofern diese eine Ergänzung zu den zentralen Einzelhandelsstandorten darstellen. Ein Einzelhandelskonzept beinhaltet die hierzu erforderlichen Abwägungsgrundlagen und Steuerungsempfehlungen, die durch die kommunale Bauleitplanung und im Rahmen von Baugenehmigungsverfahren aufgegriffen werden. Rechtliche Einordnung eines Einzelhandelskonzepts Für die Aufgabe, die relevanten Einzelhandelsstandorte zu sichern und fortzuentwickeln, tragen viele die Verantwortung: Immobilienbesitzer, Händler, Gastronomen, Kulturschaf- 1 Wesentliche Voraussetzung für die gewinnbringende Nutzung des kommunalen Einzelhandelskonzepts ist die politische Bekräftigung des Konzepts verbunden mit einer konsequenten künftigen Anwendung. Auf diese Weise entfaltet das Konzept seine Potenziale als Instrument zur Sicherung und strategischen Weiterentwicklung des zentralen Versorgungsbereichs in Zeuthen. 2

13 fende, die Einwohner. Eine besondere Verantwortung liegt jedoch bei der Kommune: Durch das Bau- und Planungsrecht ist sie mit Befugnissen ausgestattet, die Standortwahl von Handelsbetrieben im Sinne gesamtstädtisch gewinnbringender Grundsätze zu steuern, ohne jedoch Konkurrenzschutz oder Marktprotektionismus zu betreiben. Durch die Genehmigungspraxis und Bauleitplanung kann die öffentliche Hand aktiv Einfluss darauf nehmen, den für die Bürger und Besucher interessanten Nutzungsmix des Ortszentrums sowie die jeweiligen Funktionen in ggf. vorhandenen Neben- und Nahversorgungszentren und an Ergänzungsstandorten dauerhaft zu stabilisieren und auszubauen. Jede Steuerung von Bauvorhaben mittels Genehmigungsverfahren bzw. der Bauleitplanung bedarf einer aus dem Bauplanungsrecht abgeleiteten, sorgfältig erarbeiteten Begründung. Da das Steuern im Einzelfall auch die Untersagung oder die Einschränkung eines Vorhabens bedeuten kann, werden an die Begründung dieses hoheitlichen Handelns bestimmte rechtsstaatliche Anforderungen gestellt. So ist zum Beispiel zur sortimentsspezifischen Handhabung von Vorhaben ein bloßer Rückgriff auf landesweite Sortimentslisten nicht ausreichend. Vielmehr hat die planende Gemeinde sortimentsspezifisch darzulegen, welche aktuellen und insbesondere örtlichen Gründe jeweils für oder gegen ein Einzelhandelsvorhaben sprechen. 2 Im Zentrum der kommunalen Steuerungsbemühungen müssen stets städtebauliche also bodenrechtliche Aspekte stehen, zu denen insbesondere, gemäß 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB, der Schutz der zentralen Versorgungsbereiche gehört. Die Empfehlungen des Einzelhandelskonzepts, die als Grundlage der Bauleitplanung dienen, müssen hinreichend bestimmt bzw. bestimmbar und daher abschließend sein. Sortimentslisten, welche die Begriffe insbesondere, zum Beispiel oder beispielsweise enthalten, sind auch im Sinne der gängigen Rechtsprechung nicht hinreichend präzise und können zur bauleitplanerischen Steuerung nicht verwendet werden. Rechtliche Grundlagen für das vorliegende Einzelhandelskonzept sind schließlich die Anforderungen des BauGB, der BauNVO, des Landesentwicklungsprogramms Berlin-Brandenburg (LEPro 2007), des gemeinsamen Landesentwicklungsplans Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vom 31. März 2009 sowie der aktuellen Rechtsprechung. Der Bundesgesetzgeber hat mit der Novelle des BauGB zu Beginn des Jahres 2007 den Stellenwert kommunaler Einzelhandelskonzepte im Rahmen der Bauleitplanung weiter gestärkt. Nachdem sie bereits als Abwägungsbelang in 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB verankert waren, stellen sie auch im neuen 9 Abs. 2a BauGB (einfache Innenbereichs- Bebauungspläne zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche) eine wesentliche Abwägungsgrundlage dar. Auch im LEP B-B enthalten die textlichen Festlegungen 4.7 bis 4.9 detaillierte Ziele und Grundsätze etwa in Bezug auf zentrenrelevante Sortimente und den großflächigen Einzel- 2 Zu dieser Anforderung liegt eine gefestigte landesgerichtliche Rechtsprechung vor, so z. B. OVG Münster, Urteil 7A D 92/99.NE vom , gleichlautend auch VGH Baden-Württemberg, Urteil 8 S 1848/04 vom

14 handel, um die zentralörtlichen Funktionen zu schützen und die flächendeckende Versorgung der Bevölkerung zu sichern. Einzelhandelskonzepte dienen als Entscheidungsgrundlage im Rahmen raumordnerischer Beurteilungen und interkommunaler Abstimmungsverfahren gemäß 2 Abs. 2 BauGB. Wirtschaftliche Einordnung eines Einzelhandelskonzepts Die wirtschaftliche Bedeutung eines kommunalen Einzelhandelskonzepts sollte nicht überschätzt werden; ein solches Konzept stellt überwiegend ein stadtplanerisches Instrument dar. Dennoch können Einzelaspekte eine besondere Grundlage für die kommunale Wirtschafts- und Standortförderung bilden. Hierzu enthält ein Einzelhandelskonzept beispielsweise Aussagen und Bewertungen zu einzelhandelsbezogenen Ansiedlungspotenzialen oder zur Optimierung der Standortqualität und -vermarktung. Nicht zuletzt bieten die erarbeiteten Inhalte und ihre konsequente Anwendung eine Erhöhung der Investitionssicherheit sowohl für bereits langjährig ansässige Einzelhändler als auch für ansiedlungsinteressierte Investoren. 1.2 Zielsetzung Das Ziel des kommunalen Einzelhandelskonzepts besteht darin, der Gemeinde Zeuthen eine aktuelle, fachlich fundierte und empirisch abgesicherte Entscheidungsbasis sowie Empfehlungen zum Schutz und zur aktiven Entwicklung der bestehenden Zentren- und Standortstrukturen, zur planungsrechtlichen Beurteilung von Bauanfragen, zum Umgang mit bestehenden Bebauungsplanfestsetzungen und für künftige Bauleitplan-, Aufstellungs- und Änderungsverfahren, und nicht zuletzt für die interkommunale Abstimmung und die kommunale Abwägung zur Verfügung zu stellen. Hierzu ist es unter anderem notwendig, Leitlinien und Grundsätze der künftigen Einzelhandelsentwicklung zu erarbeiten, mit relevanten Vertretern zu erörtern und abzustimmen. Ebenso ist eine Zeuthener Sortimentsliste zu erstellen. Alle Entscheidungsgrundlagen und Empfehlungen sind unter Berücksichtigung des BauGB, der BauNVO, des LEP B-B, des LEPro 2007, des Einzelhandelserlasses Brandenburg sowie der aktuellen Rechtsprechung zu entwickeln. 4

15 Im Einzelnen werden folgende Untersuchungsfragen verfolgt: Wie stellt sich die aktuelle Angebots- und Nachfragesituation in der Gemeinde Zeuthen sortiments- und standortspezifisch dar? Welche sozioökonomischen Kenngrößen sind für die künftige Einzelhandelsentwicklung zu berücksichtigen? Wie ist das Ortszentrum als zentraler Versorgungsbereich als Schutzgut im Sinne des Planungsrechts für Zeuthen räumlich-funktional herzuleiten und konkret abzugrenzen? Welche städtebaulichen Potenziale und Defizite sind erkennbar, und welche Stärken und Schwächen weist Zeuthen als Einkaufsstandort gesamtgemeindlich sowie standortbezogen auf? Welche Perspektiven und Zielsetzungen sind für die Einzelhandelsstruktur zu entwickeln? Welche Entwicklungsleitbilder sollten mit dem Einzelhandelskonzept verfolgt werden? Welche Konsequenzen für die Gemeindeentwicklung sind damit jeweils verbunden? 1.3 Methodik Um diese Untersuchungsfragen zu beantworten, waren verschiedene aufeinander folgende Arbeitsschritte erforderlich. In diese Erarbeitungsschritte wurden analytische und bewertende Leistungsbausteine eingebunden, die wiederum auf mehrere primärstatistische empirische Erhebungen zurückgreifen. Die Herleitung des Einzelhandelskonzepts gliedert sich in die drei Abschnitte Analysephase, Erarbeitung von Leitlinien und Konzeptphase. Ein vierter Abschnitt ( Prozessbegleitung ) hat kontinuierlich parallel stattgefunden. Die einzelnen Leistungsbausteine werden in der folgenden Abbildung grafisch veranschaulicht; die Grafik gibt gleichzeitig die Gliederung des vorliegenden Berichts wieder. 5

16 Abbildung 1: Erarbeitungsschritte tte Einzelhandelskonzept Analysephase Angebotsanalyse Städtebauliche Analyse Bestandserhebung Sekundärstatistische Grundlagen Bestandsanalyse Prozessbegleitung Erarbeitung von Leitlinien Konzeptphase Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen Räumliche Entwicklungsleitlinien für die Gesamtgemeinde Zukünftiges Zentren- und Standortkonzept Liste der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente (Sortimentsliste) Ansiedlungsleitsätze für Vorhaben und Erweiterung Laufende Abstimmung mit der Verwaltung Diskussion im begleitenden Arbeitskreis Quelle: eigene Darstellung Zur Erfassung und Bewertung der Angebots- und Nachfragesituation sowie der städtebaulichen Standortmerkmale wurden im Rahmen dieses Einzelhandelskonzepts folgende empirische Bausteine zugrunde gelegt und aufeinander abgestimmt: Bestandserhebung Einzelhandel Bestandsanalyse Städtebau Neben der flächendeckenden Erhebung aller Zeuthener Einzelhandelsbetriebe sowie der zentrenergänzenden Funktionen in den zentralen Versorgungsbereichen wurde durch die Aufnahme der städtebaulichen Struktur und Zuordnung der Betriebe zu städtebaulichen 6

17 Lagen ein räumlicher Bezug hergestellt, welcher der Kommune eine Lenkung der räumlichen Entwicklung von Einzelhandelsstandorten ermöglicht. Tabelle 1: Übersicht über die verwendeten empirischen Erhebungsbausteine Bestandserhebung Städtebauliche Analyse Datengrundlage Erhebung durch Stadt + Handel und complan Begehung durch Stadt + Handel Zeitraum KW 3 Methode Inhalt ( ) flächendeckende Vollerhebung Standortdaten, Verkaufsfläche und Sortimente aller Einzelhandelsbetriebe KW 3 ( ) Begehung, Erhebung und Kartierung von zentrenergänzenden Funktionen Städtebauliche Analyse Quelle: eigene Darstellung Bestandserhebung der Einzelhandelsbetriebe Die Bestandserhebung der Einzelhandelsbetriebe ist für die Gemeinde Zeuthen flächendeckend durchgeführt worden; es liegt somit eine aktuelle Vollerhebung des Ladeneinzelhandels vor. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung für die absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Untersuchungen sind neben dem Ladeneinzelhandel auch Betriebe des Lebensmittelhandwerks (z. B. Metzger, Bäcker) sowie Kioske erfasst worden. Darüber hinaus sind Ladenleerstände soweit eine vorherige Einzelhandels- oder ladenähnliche Dienstleistungsnutzung erkennbar war als wichtiger Indikator der Einzelhandelsstruktur und städtebaulicher Implikationen in zentralen Bereichen aufgenommen worden. Die von den Büros Stadt + Handel und complan GmbH im Rahmen der durchgeführten Bestandserhebung ermittelten Daten enthalten zwei zentrale Messgrößen. Zum einen werden die Warensortimente differenziert aufgeschlüsselt und ermöglichen so mit Blick auf die Identifizierung zentrenrelevanter Sortimente eine hinreichend konkrete Steuerung des Einzelhandels. Zum anderen werden die Verkaufsflächen der bestehenden Anbieter detailliert erfasst, um die tatsächlichen Angebotsverhältnisse sowohl der Kern- als auch der Nebensortimente realitätsnah abbilden zu können. Zur Ermittlung der Verkaufsflächen sind Betriebsbegehungen durchgeführt worden; die Gesamtverkaufsfläche ist differenziert nach innen und außen liegender Verkaufsfläche ermittelt worden. Dabei ist je nach Situation entweder die persönliche Befragung des Personals bzw. des Inhabers/ Geschäftsführers oder die eigenständige Vermessung der 7

18 Verkaufsfläche erfolgt. Die aktuelle Rechtsprechung zur Verkaufsflächendefinition des Bundesverwaltungsgerichts 3 vom November 2005 findet dabei Anwendung. Persönlich erfragte Verkaufsflächen wurden grundsätzlich auch auf ihre Plausibilität hin überprüft und ggf. modifiziert. Eine Schätzung von Verkaufsflächen ist nur im Ausnahmefall vorgenommen worden und entsprechend kenntlich gemacht, wenn etwa trotz mehrmaliger Zugangsversuche zu einem Ladengeschäft eine Messung oder Befragung nicht möglich war (z. B. bei Ladenleerständen wegen Betriebsaufgaben). Ergänzend zu den Sortimenten und der Verkaufsfläche wurden außerdem die städtebauliche Lage jedes Betriebs sowie die Öffnungszeiten erfasst. Diese Daten sind zur Bewertung der Einzelhandelsstruktur im Rahmen des Empiriebausteins der Bestandserhebung unerlässlich. Bestandsanalyse Städtebau Für das Ortszentrum und für das Nahversorgungszentrum Miersdorf erfolgte eine an den untersuchungsrelevanten Fragestellungen orientierte städtebauliche Analyse. Stärken und Schwächen sämtlicher relevanter Einkaufsstandorte werden dabei herausgestellt. Ein wesentlicher Aspekt ist angesichts der hohen Bedeutung für die bauleitplanerische Steuerung die räumliche Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche in Zeuthen. Eine solche städtebaulich-funktional hergeleitete Abgrenzung ist die Basis der Zeuthener Sortimentsliste und der zukünftigen räumlichen Steuerung von Einzelhandelsansiedlungen. Die Erfassung der Einzelhandelsbetriebe im Zusammenhang mit einer städtebaulichfunktional begründeten Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche bildet das Kernstück zukünftiger sortimentsspezifischer räumlicher Steuerung von Einzelhandelsvorhaben in der Bauleitplanung. 3 Vgl. BVerwG, Urteil 4 C vom

19 2 Markt- und Standortanalyse Die Markt- und Standortanalyse besteht einerseits aus der Untersuchung und Bewertung der für dieses Einzelhandelskonzept wichtigen Angebots- und Nachfragedaten, andererseits aus der flankierenden Analyse städtebaulicher Merkmale der bedeutenden Einzelhandelsstandorte in Zeuthen. Einführend werden zunächst die wesentlichen Standortrahmenbedingungen erörtert. 2.1 Räumliche und sozioökonomische Rahmenbedingungen Relevante Standortfaktoren für die Analyse und Bewertung der Einzelhandels- und Standortstruktur werden nachfolgend vorgestellt. Weitere angebots- und nachfrageseitige Rahmenbedingungen und Entwicklungstrends, wie etwa die Bevölkerungsprognose und die Entwicklung der Kaufkraftgrößen, werden in Kapitel 3.1 näher erläutert. Lage, Siedlungsstruktur und Einwohnerverteilung Die amtsfreie Gemeinde Zeuthen liegt im Landeskreis Dahme-Spreewald südöstlich von Berlin. Die nächstgelegenen Mittelzentren sind das rd. 15 km nordöstliche Erkner, das direkt südlich angrenzende Wildau, welches zusammen mit Schönefeld ein Mittelzentrum in Funktionsteilung bildet sowie das rd. 7 km südlich gelegene Königs Wusterhausen. Das nächste Oberzentrum ist das rd. 60 km westlich gelegene Potsdam. Die Metropole Berlin liegt unmittelbar nordwestlich. Der Wettbewerbsdruck ist angesichts der geringen Entfernung zu den genannten Mittelzentren und der Metropole Berlin als vergleichsweise hoch anzusehen, insbesondere die zahlreichen Einkaufszentren in Berlin sowie am Autobahnring Berlins wie beispielsweise das A10-Center in Wildau stehen in unmittelbarer Konkurrenz zum Standort Zeuthen. Abbildung 2: Lage im Raum Metropole Oberzentrum Mittelzentrum Mittelzentrum in Funktionsteilung Autobahn Quelle: Google-Grafiken 2010 Terra-Metrics, Kartendaten 2010 PPWK Teleatlas; eigene Bearbeitung auf Basis LEP Berlin-Brandenburg 9

20 Die Gemeinde Zeuthen setzt sich aus einem relativ kompakten, zusammenhängenden Siedlungskörper zusammen. Im Norden grenzt Zeuthen an die Gemeinde Eichwalde, im Westen an Schulzendorf und im Süden an Wildau (s. folgende Abbildung). Abbildung 3: Gliederung der Gemeinde Zeuthen Eichwalde Schulzendorf Zeuthen Wildau Quelle: eigene Darstellung Insgesamt beträgt die Bevölkerungszahl Zeuthens rd Einwohner 4. Verkehrsinfrastruktur Zeuthen liegt nur rd. 6 km von zwei Anschlussstellen an der A10 gut entfernt und ist somit gut an das Autobahnnetz angeschlossen. Über diese Verbindung erhält es in westlicher Richtung einen Anschluss an das Oberzentrum Potsdam sowie die Berliner Stadtautobahn A100. Zeuthen ist durch seinen Bahnhof an das Berliner S-Bahn-Netz in Richtung Berlin sowie Königs Wusterhausen angebunden und ist vom Berliner Hauptbahnhof aus in rd. 45 Minuten erreichbar. Über diesen erfolgt der Zugang zum Fernverkehrsnetz der Deutschen Bahn. Von Königs Wusterhausen aus gibt es einen Zugang zum Regionalverkehr der Deutschen Bahn. Eine weitere Einrichtung des öffentlichen Personennahverkehrs stellt das Busliniennetz des Verkehrsverbundes Berlin-Brandenburg (VBB) dar. Über die örtlichen Buslinien hinaus werden Verbindungen in alle umliegenden Gemeinden angeboten. Der Flughafen Berlin-Schönefeld, welcher im Moment zum Hauptflughafen Berlins umgebaut wird, ist innerhalb von 20 Minuten aus Zeuthen erreichbar. 4 Vgl. Amt für Statistik Berlin-Brandenburg (Stand: ). 10

21 Zwischenfazit: Die wesentlichen Rahmenbedingungen Zeuthen ist zum einen durch seine Lage am Rand der Metropole Berlin sowie die geringe Entfernung zu mehreren Mittelzentren geprägt. Als wesentliche Rahmenbedingung ergibt sich hieraus (und aus den landesplanerischen Vorgaben), dass Zeuthen als Einzelhandelsstandort einen Versorgungsauftrag für das eigene Gemeindegebiet hat. Mit Königs Wusterhausen, Erkner und Wildau/ Schönefeld sind vier Mittelzentren als Konkurrenzstandorte innerhalb von weniger als 20 km zu erreichen. Das A10-Center in Wildau liegt knapp 4 km von Zeuthen entfernt und ist mehr noch als die vorgenannten Zentren als ausgeprägter Konkurrenzstandort mit eigentlich Hauptversorgungsfunktion für Zeuthen zu sehen. Dies verdeutlicht auch die standortbezogene Stellungnahme zum A10-Center (Stadt + Handel 2007), welche die große Strahlkraft des Solitärstandortes belegen. Die verkehrliche Anbindung Zeuthens ist nach Norden, Süden und Westen für den motorisierten Individualverkehr (MIV), ebenso wie für den Schienenpersonennahverkehr (SPNV), gut ausgebaut und ermöglicht eine gute Erreichbarkeit der umliegenden Städte und Gemeinden sowie der Metropole Berlin. Zeuthen ist zudem durch eine aufgelockerte Siedlungsstruktur und eine ausgewogene Einwohnerverteilung gekennzeichnet. 2.2 Angebotsanalyse Die insgesamt 44 Betriebe in Zeuthen verfügen über eine Gesamtverkaufsfläche von rd m², dies führt zu einer Gesamtverkaufsflächenausstattung von 0,54 m² pro Einwohner 5. Der Durchschnitt Berlin-Brandenburg liegt bei rd. 1,4 m² pro Einwohner. Tabelle 2: Einzelhandelsbestand in Zeuthen Bestandserhebung Stadt + Handel Anzahl der Betriebe* 44 Gesamtverkaufsfläche rd m² Gesamtverkaufsfläche je EW Verkaufsfläche Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel je EW 0,54 m²/ EW 0,30 m²/ EW Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel und complan GmbH 01/2010, VKF- Angaben auf 10 m² gerundet, *Anzahl der Betriebe ohne Leerstände 5 Ein weiterer in Planung befindlicher Lebensmittelmarkt an der Heinrich-Heine-Straße war zum Zeitpunkt der Erhebung noch nicht absehbar und ist daher nicht in den in diesem Konzept genannten Ausstattungsdaten enthalten. 11

22 Die Gesamtverkaufsfläche teilt sich wie folgt auf die einzelnen Warengruppen auf: Abbildung 4: Verkaufsflächenbestand nach Sortimentsgruppen (in m²) Nahrungs- und Genussmittel Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken Blumen, zoologischer Bedarf PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher Bekleidung Schuhe/ Lederwaren Pflanzen/Gartenbedarf Baumarktsortiment i.e.s. GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente Sportartikel/ Fahrräder/ Camping Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche Möbel Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte Neue Medien/ Unterhaltungselektronik Uhren/ Schmuck Sonstiges Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel und complan GmbH 01/2010 Bei der Betrachtung der Einzelhandelsstruktur nach städtebaulichen Lagebereichen ergibt sich folgendes Bild. Das Ortszentrum Zeuthen verfügt insgesamt über rd. 66 % aller Einzelhandelsbetriebe, weist aber lediglich etwa 35 % der gesamten Verkaufsfläche auf. Das Nahversorgungszentrum Miersdorf verfügt über rd. 16% aller Einzelhandelsbetriebe, weißt jedoch aufgrund des ansässigen Supermarktes und eines Lebensmitteldiscounters rd. 39% der gesamtgemeindlichen Verkaufsfläche auf. Auf die städtebaulich integrierten Lagen entfallen rd. 18 % aller Betriebe, sie stellen aber mit rd. 26 % den kleinsten Anteil der gesamtgemeindlichen Verkaufsfläche. 12

23 Tabelle 3: Einzelhandelsstruktu zelhandelsstruktur r nach städtebaulichen Lagebereichen Ortszentrum Zeuthen (OZ) Nahversorgungszentrum Miersdorf (NVZ) Städtebaulich integ- rierte Lagen L (sil) Anzahl der Betriebe Anteil 66 % 16 % 18 % Verkaufsfläche fläche (in m²) Anteil 35 % 39 % 26 % Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel und complan GmbH 01/2010; Leerstände nicht enthalten; Werte der Verkaufsflächen gerundet; Abweichungen ergeben sich aus Rundungen Nachstehende Abbildung zeigt den Einzelhandelsbestand nach Warengruppen und Lagebereichen. Mehr als zwei Drittel aller Verkaufsflächen des Sortimentsbereichs Nahrungsund Genussmittel befinden sich in Zeuthen in den zentralen Versorgungsbereichen Ortszentrum und Nahversorgungszentrum Miersdorf. Nur etwa ein Drittel der Verkaufsflächen dieses Sortimentsbereichs findet sich in sonstigen integrierten Lagen. Auch die Sortimente Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken und Pflanzen/ Gartenbedarf werden überwiegend in zentralen Versorgungsbereichen angeboten. Sowohl im mittel- als auch im langfristigen Bereich weist Zeuthen aber insgesamt nur eine sehr geringe Verkaufsflächenausstattung auf. 13

24 Abbildung 5: Einzelhandelsbestand nach Warengruppen und Lagebereichen Nahrungs- und Genussmittel Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken Blumen, zoologischer Bedarf PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher Bekleidung Schuhe/ Lederwaren Pflanzen/Gartenbedarf Baumarktsortiment i.e.s. GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente Sportartikel/ Fahrräder/ Camping Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche Möbel Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte Neue Medien/ Unterhaltungselektronik Uhren/ Schmuck Sonstiges Zentrale Versorgungsbereiche städtebaulich integrierte Lagen Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel und complan GmbH 01/2010 Anhand von Abbildung 6 lässt sich das Verhältnis von zwischen Betriebsgrößen und Anzahl der Betriebe ersehen. Es fällt auf, dass über 50 % der Betriebe in Zeuthen über eine Verkaufsfläche von weniger als 50 m² verfügen. Lediglich 5 Betriebe in Zeuthen sind größer als 400 m²; diese 5 Betriebe stellen allerdings über 60 % der gesamten Verkaufsfläche der Gemeinde. Insgesamt herrscht also eine sehr kleinteilige Betriebsstruktur vor. Abbildung 6: Betriebsgrößenklassen 100% 80% 60% 40% 20% 0% Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche < 50m² m² m² m² m² m² Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel und complan GmbH 01/

25 Im Ergebnis verdeutlicht die Angebotsverteilung in Zeuthen eine sehr hohe Konzentration des Einzelhandelsangebots innerhalb der Zentren. Einzelhandel in städtebaulich nicht integrierten Lagen existiert in Zeuthen nicht, auch deswegen kann von einer guten siedlungsstrukturellen Integration der Einzelhandelsflächen in Zeuthen gesprochen werden. Vor dem Hintergrund der Lage und der Einordnung der Gemeinde Zeuthen im System der zentralen Orte ist auf regionaler Ebene von einem starken Wettbewerb der Einzelhandelsstandorte auszugehen. 2.3 Nachfrageanalyse Sowohl zur Ermittlung des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens als auch für die Bewertung der räumlichen Entwicklungsmöglichkeiten sind neben der Kenntnis der angebotsseitigen Rahmenbedingungen auch die örtlichen Merkmale der Nachfrageseite von Bedeutung. Zur Abbildung der Nachfragesituation wird in der vorliegenden Untersuchung u. a. auf sekundärstatistische Rahmendaten des Handelsforschungsinstituts BBE Retail Experts Unternehmensberatung GmbH & Co. KG aus Köln (BBE) zurückgegriffen. Kaufkraft, Umsatzermittlung und Zentralität Zeuthen verfügt gemäß BBE über eine einzelhandelsrelevante Kaufkraft von rd. 53,2 Mio. pro Jahr. Der Schwerpunkt der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft liegt mit rd. 21 Mio. in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel. Die Kaufkraftkennziffer gemäß BBE 2008 liegt mit 103,01 marginal über dem Bundesdurchschnitt von 100. Die Ermittlung der aktuellen Umsätze 6 im Zeuthener Einzelhandel basiert auf allgemeinen und für Zeuthen spezifizierten angebots- wie nachfrageseitigen Eingangsparametern: Als Ausgangsbasis der Umsatzschätzung werden die durchschnittlichen Flächenproduktivitäten der Vertriebsformen sowie spezifische Kennwerte einzelner Anbieter zu Grunde gelegt: Ein Datenportfolio des Büros Stadt + Handel wird laufend entsprechend der Werte aus der aktuellen Handelsfachliteratur aktualisiert. Hochgerechnet auf den Verkaufsflächenbestand ergibt sich unter Berücksichtigung nachfrageseitiger Rahmenbedingungen (insb. des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftniveaus in Zeuthen und dem Einzugsbereich) eine Datenübersicht des Umsatzes im Zeuthener Einzelhandel. Durch die Vor-Ort-Begehungen im Rahmen der Bestandserhebung konnte neben der Erfassung der Verkaufsflächen je Sortimentsgruppe die konkrete Situation vor Ort berücksichtigt werden. So fließt die Qualität der jeweiligen mikroräumlichen Standortrahmenbedingungen in die Umsatzberechnung ebenso mit ein wie die mit Blick auf das mögliche Umsatzpotenzial relevante Qualität der jeweiligen siedlungsstrukturellen Lage eines Betriebes (Ortszentrum, Gewerbegebiet, Streulage etc.). 6 Umsätze nachfolgend angegeben als Brutto-Jahresumsatz. 15

26 Insgesamt lässt sich hieraus ein gesamtgemeindlicher Einzelhandelsumsatz von rund 20,0 Mio. brutto je Jahr ermitteln. Mehr als drei viertel dieses Umsatzes wird durch die überwiegend kurzfristigen Bedarfsgüter erzielt (vgl. nachfolgende Tabelle). Der Umsatz der mittelfristigen sowie die langfristigen Bedarfsgüter liegt bei lediglich 2,2 bzw. 1,5 Mio. brutto je Jahr. 16

27 Tabelle 4: Angebots- und Nachfragedaten für Zeuthen in der Übersicht (Zentralität) tät) Warengruppen VKF (m²) Brutto- Jahres- umsatz (Mio. ) Kaufkraft (Mio. ) Zentralität tät VKF (m²)/ Einwohner Nahrungs- und Genussmittel (NuG) ,9 21,0 61% 0,30 Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken 530 1,9 3,2 59% 0,05 Blumen, zoologischer Bedarf 320 0,7 0,8 92% 0,03 PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher 200 0,8 2,1 39% 0,02 kurzfristiger Bedarfsbereich ,3 27,1 60% 0,40 Bekleidung 170 0,5 5,0 10% 0,02 Schuhe/ Lederwaren 60 0,2 1,2 14% 0,01 Pflanzen/ Gartenbedarf 110 0,2 0,8 28% 0,01 Baumarktsortiment i.e.s ,8 4,9 17% 0,05 GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör 170 0,3 0,8 43% 0,02 Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente 20 0,1 1,2 4% 0,00 Sportartikel/ Fahrräder/ Camping 60 0,2 0,9 18% 0,01 mittelfristiger Bedarfsbereich ,2 14,7 15% 0,11 Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik 190 0,8 0,8 101% 0,02 Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche 30 0,1 0,6 10% 0, ,0 0,6 3% 0,00 Möbel 20 0,0 3,1 1% 0,00 Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte 0 0,0 1,4 1% 0,00 Neue Medien/ Unterhaltungselektronik 50 0,3 3,9 9% 0,00 Uhren/ Schmuck 30 0,2 0,6 42% 0,00 Sonstiges 0 0,0 0,5 3% 0,00 langfristiger Bedarfsbereich 330 1,5 11,5 13% 0,03 Gesamt ,0 53,2 38% 0,54 Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel und complan GmbH 01/2010, eigene Berechnungen auf Basis EHI 2005 bis 2007, IfH 2005, Lebensmittelzeitung 2007, BBE 2008, gerundete Werte, Abweichungen in den Summen ergeben sich durch Rundungen 17

28 Gemessen an der vorhandenen Kaufkraft ergibt sich gesamtgemeindlich eine Zentralität von lediglich 38 %. 7 Insgesamt zeichnet sich Zeuthen durch niedrige Zentralitätszahlen aus, die Gemeinde ist also in allen Bedarfsbereichen auf die Angebote der umliegenden Gemeinden angewiesen. Im Gesamtvergleich weist vor allem der kurzfristige Bedarfsbereich moderate Zentralitätswerte auf. Im Bereich Nahrungs- und Genussmittel liegt er bei 61 %, bei Blumen/ zoologischer Bedarf sogar bei 92 %. Im mittelfristigen Bedarfsbereich liegen die Zentralitätswerte deutlich niedriger, der Durchschnittswert liegt hier bei 15 %. Lediglich der Bedarfsbereich GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör besitzt hier mit 43 % eine Zentralität im mittleren zweistelligen Bereich. Der langfristige Bedarfsbereich verfügt lediglich über eine durchschnittliche Zentralität von 13 %. Der Großteil der Sortimentsgruppen verfügt hier nur über Zentralitätswerten unter 10 %, Ausnahmen bilden jedoch die Bedarfsbereiche Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik mit 101 %, Uhren/ Schmuck mit 42 % sowie Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz mit 10 %. Insgesamt spiegeln die vorhandenen Zentralitätswerte den Versorgungsauftrag der Gemeinde Zeuthen, welcher in der Versorgung der Bevölkerung mit Gütern und Dienstleistungen des Grundbedarfs liegt, wieder. Die Zentralitätswerte sind eine wichtige Grundlage u. a. zur Ermittlung des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens und werden im Kapitel 3.1 daher vertieft wieder aufgegriffen. 2.4 Analyse und Bewertung der Zentren- und Standortstruktur In der nachfolgenden städtebaulichen Analyse werden die relevanten Einzelhandelszentren hinsichtlich städtebaulich-funktionaler Kriterien analysiert und in die Gesamtbewertung des Einzelhandels in Zeuthen einbezogen. Wichtiger Bestandteil der städtebaulichen Analyse ist die Definition von sog. zentralen Versorgungsbereichen und zwar zunächst bezogen auf den vorhandenen Bestand. In Zeuthen werden mit dem Ortszentrum und dem Nahversorgungszentrum Miersdorf zwei zentrale Versorgungsbereiche definiert. Des Weiteren gibt es in Zeuthen noch einen weiteren Nahversorgungsbetrieb in städtebaulich integrierter Lage. In den Umlandkommunen sind allerdings mehrere Einzelhandelsstandorte (vornehmlich Nahversorgungsbetriebe) angrenzend zu zeuthen verortet, so dass die flächendeckende Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs z. T. auch von dort aus gewährleistet wird. Nach der Erörterung der übergeordneten Entwicklungsziele (s. Kapitel 3.2) werden zusätzlich zielorientierte Empfehlungen für die künftige Weiterentwicklung der zentralen Versorgungsbereiche Ortszentrum und Nahversorgungszentrum Miersdorf und weiterer Standorte vorgestellt (vgl. Kapitel 4). Die aktuellen planungsrechtlichen Rahmenvorgaben 7 Bei einer Zentralität von über 100 % ist im Saldo der Kaufkraftabflüsse und -zuflüsse ein Nachfragezufluss anzunehmen, bei einem Wert unter 100 % ist im Saldo von Nachfrageabflüssen zugunsten des Umlandes auszugehen. 18

29 und die erforderlichen Abgrenzungskriterien werden ebenfalls im konzeptionellen Teil dargestellt Standortmerkmale des Ortszentrums Zeuthen Das Ortszentrum, zentral im Gemeindegebiet Zeuthens gelegen, verfügt über einen Anteil von rd. 66 % aller Einzelhandelsbetriebe im Gemeindegebiet. Trotz des relativ geringen Verkaufsflächenanteils von nur rd. 35 % stellt es aufgrund der Anzahl und Vielfalt der Betriebe den wichtigsten Einzelhandelsstandort in Zeuthen dar. Städtebaulich weist es Zentrenmerkmale wie städtebauliche Dichte, Nutzungsmischung und in Teilen urbanes Leben auf. Räumliche Ausprägung und verkehrliche Anbindung Das Ortszentrum befindet sich im Umfeld des S-Bahnhofs von Zeuthen und erstreckt sich entlang der Miersdorfer Chaussee zwischen Bahnhof und der Mozartstraße sowie entlang der Goethestraße zwischen Forstweg und Schillerstraße. Das Ortszentrum ist für den motorisierten Individualverkehr aus allen Richtungen gut erreichbar. Die Autobahnzufahrten von Zeuthen auf die A10 Berliner Ring (AS Königs Wusterhausen und Niederlehme) garantieren auch überregional eine sehr gute Anbindung. So beträgt die Entfernung zum Potsdamer Platz in Berlin rd. 30 km, zum Flughafen Berlin- Schönefeld rd. 15 km sowie zum Oberzentrum Potsdam rd. 60 km. Bis zum A10-Center in Wildau sind es rd. 6 km. Der in direkter Angrenzung an das Ortszentrum liegende S-Bahnhof Zeuthen gewährleistet für Zugreisende einen fußläufig kurzen Weg in das Ortszentrum. S-Bahnen verkehren im zwanzigminütigen Takt von Berlin oder Königs Wusterhausen. Die im unmittelbaren Umland liegenden Ortschaften sind über ein ausgebautes Landesstraßennetz gut an die Gemeinde Zeuthen angebunden. Parkmöglichkeiten stehen sowohl entlang der Straßen im Ortszentrum als auch auf mehreren Parkplätzen, bspw. an der Schulstraße und der Delmenhorster Straße zur Verfügung. Das Ortszentrum ist über mehrere Linien auch mit Bussen gut und regelmäßig aus dem Gemeindegebiet erreichbar. Abbildung 7: Zentraler Versorgungsbereich Ortszentrum Zeuthen Quelle: Aufnahmen Stadt + Handel 19

30 Fristigkeitsstufen und Angebotsschwerpunkte Das Ortszentrum verfügt über 29 Einzelhandelsbetriebe, die Gesamtverkaufsfläche beträgt insgesamt rd m². Abbildung 8: Fristigkeitsstruktur des Ortszentrums Zeuthen 22% 17% 44% Nahrungs- und Genussmittel sonstiger kurzfristiger Bedarfsbereich mittelfristiger Bedarfsbereich 17% langfristiger Bedarfsbereich Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel und complan GmbH 01/2010 Der überwiegende Anteil des Einzelhandelsangebotes im Ortszentrum liegt mit rd. 44 % im Bedarfsbereich Nahrungs- und Genussmittel, wobei der Nahversorgungsbetrieb Kaiser`s, den Großteil der Verkaufsfläche stellt. Der sonstige kurzfristige Bedarfsbereich macht 17 % der Gesamtverkaufsfläche aus, insgesamt stellt der kurzfristige Bedarfsbereich also weit über die Hälfte der Verkaufsfläche im Ortszentrum Zeuthen. Weitere 17 % sind dem langfristigen Bedarfsbereich zugeordnet, der mittelfristige Bedarfsbereich stellt rd. 22 % der Gesamtverkaufsfläche. Bei der Verkaufsfläche nach Warengruppen verfügt das Ortszentrum über eine Verkaufsfläche von rd. 850 m² im Bereich Nahrungs- und Genussmittel. Ebenfalls relativ stark vertreten sind die Sortimentsgruppen Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik mit 190 m² VKF sowie Bekleidung und GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör mit jeweils rd. 140 m² VKF. Drogerie/Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken sowie Blumen, zoologischer Bedarf verfügen über rd. 120 bzw. 130 m² VKF. Alle weiteren Sortimentsgruppen haben weniger als 100 m² VKF, die Sortimente Baumarktsortiment i. e. S., Sportartikel/ Fahrräder/ Camping sowie Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte und Sonstiges sind gar nicht vertreten. 20

31 Abbildung 9: Einzelhandelsangebot nach Verkaufsfläche im Ortszentrum Zeuthen Nahrungs- und Genussmittel Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken Blumen, zoologischer Bedarf PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher Bekleidung Schuhe/ Lederwaren Pflanzen/Gartenbedarf Baumarktsortiment i.e.s. GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente Sportartikel/ Fahrräder/ Camping Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche Möbel Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte Neue Medien/ Unterhaltungselektronik Uhren/ Schmuck Sonstiges Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel und complan GmbH 01/2010 Verkaufsflächenstruktur Tabelle 5: Die größten Einzelhandelsbetriebe im Ortszentrum Zeuthen Betriebsname Kaiser s Homan s Haushalt Erlesene Geschenke Drollie Zookauf Hauptsortiment NuG GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör Blumen, zoologischer Bedarf Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel und complan GmbH 01/2010 Innerhalb des Ortszentrums von Zeuthen stellt der etwas abgesetzt gelegene Lebensmittelsupermarkt Kaiser s den größten Betrieb und auch den einzigen Magnetbetrieb dar. Die weiteren Einzelhandelsbetriebe sind überwiegend dem mittel- und langfristigen Bedarfsbereich zuzuordnen, keiner der Betriebe verfügt über eine Verkaufsfläche von über 100 m², über 60 % der Ladenlokale sind kleiner als 50 m². Das Einzelhandelsangebot im Ortszentrum wird durch eine Vielzahl zusätzlicher Nutzungen ergänzt (Dienstleistungen, Gastronomie, öffentliche Verwaltung). Die Kleinteiligkeit ist zunächst durchaus positiv zu bewerten, da sie auf gleicher Fläche zu einer größeren Sortimentsdichte und Angebotsvielfalt führt und aus Kundensicht einen abwechslungsreichen Einkauf ermöglicht. Sie stellt das Ortszentrum von Zeuthen aber gleichzeitig auch vor Herausforderungen, d. h. beispielsweise Schwierigkeiten bei der 21

32 Nachvermietung im Fall von Betriebsaufgaben, aufgrund der Größe der Ladenlokale und des Zuschnitts. Ferner ist es schwer, mit überwiegend kleinteiligen Einheiten Magnetfunktionen zu entwickeln. Zentrenergänzende Funktionen Im Ortszentrum Zeuthen wurden neben den 29 Einzelhandelsbetrieben ferner 19 ergänzende Dienstleistungs- und Gastronomienutzungen ausschließlich in den Erdgeschosslagen erfasst. Besondere Bedeutung kommt den einzelhandelsnahen Dienstleistungen wie Friseuren, Banken, Reisebüros, Versicherungen und freizeit-/gesundheitsorientierten Dienstleistungen zu. Hier bestehen wichtige Kopplungsbeziehungen zwischen dem Einkauf und der Nutzung der Dienstleistungs- und Gastronomieangebote. Ferner weist das Ortszentrum mit dem Sitz der Gemeindeverwaltung im Rathaus einen wichtigen Frequenzbringer für den Einzelhandel und alle übrigen Zentrennutzungen auf. Ladenleerstand Zum Zeitpunkt der Bestandsaufnahme standen im Ortszentrum 6 Ladenlokale leer, das entspricht einer Leerstandsquote an verfügbaren Ladenlokalen (für Einzelhandel nutzbar) von rd. 11 %. Dieser Wert erscheint zunächst nicht alarmierend. Die Leerstände im Ortszentrum befinden sich allerdings ausschließlich in der Goethestraße, so dass für diesen Bereich eine erhöhte Problematik attestiert werden muss. Innere Organisation des Ortszentrums Der zentrale Versorgungsbereich Ortszentrum weist entlang der Hauptachse, welche durch den nördlichen Abschnitt der Goethestraße und den Abschnitt der Miersdorfer Chaussee zwischen Bahnhof und der Mozartstraße gebildet wird, einen nahezu durchgängigen Besatz an Ladenlokalen auf. Mittig in der Hauptachse liegt der Zugang zum S- Bahnhof, am östlichen Ende befindet sich das Rathaus. Die Länge der Hauptachse beträgt rd. 600 m. Der südliche Abschnitt der Goethestraße weist einen weitaus geringeren Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz auf, am südlichen Ende befindet sich allerdings mit dem Lebensmittelsupermarkt Kaiser s der einzige Magnetbetrieb des zentralen Versorgungsbereichs. Die öffentlichen Räume sind adäquat gestaltet, eine größere Platzfläche, welche für Veranstaltungen oder als Marktplatz nutzbar wäre, ist allerdings nicht vorhanden. 22

33 Abbildung 10: Innere Organisation des zentralen Versorgungsbereichs Ortszentrum Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel und complan GmbH 01/2010; Kartengrundlage: Gemeinde Zeuthen Fazit Für das Ortszentrum sind folgende Stärken festzuhalten: vielfältigstes Einzelhandelsangebot im Gemeindegebiet insgesamt attraktive Bausubstanz teilweise Gestaltungsqualität des öffentlichen Raumes zahlreiche und gesamtgemeindlich bedeutende zentrenergänzende Funktionen gute Erreichbarkeit für MIV und ein ausreichendes Stellplatzangebot gute Erreichbarkeit über ÖPNV durch zentrale Lage des Bahnhofs im Ortszentrum Die Schwächen sind wie folgt zu charakterisieren: nur ein Magnetbetrieb, der zudem etwas abseits der Hauptachse liegt mangelnder Besatz im südlichen Abschnitt der Goethestraße deutliche Barrierewirkung der Bahntrasse sehr kleinteilige Struktur der Ladenlokale kein zentraler Platz für Veranstaltungen, Wochenmarkt, etc. Einzelhandel Zentrenergänzende Funktion Leerstand Bestandsabgrenzung 23

34 2.4.2 Standortmerkmale des Nahversorgungszentrum Miersdorf Neben dem Ortszentrum lässt sich als weitere wichtige Einzelhandelsagglomeration das Nahversorgungszentrum Miersdorf festhalten. Im westlichen Gemeindegebiet Zeuthens gelegen, verfügt es über einen Anteil von rd. 16 % aller Einzelhandelsbetriebe, die einen Verkaufsflächenanteil von rd. 39 % darstellen. Somit befindet sich der größte Anteil der gesamtgemeindlichen Verkaufsflächen im Nahversorgungszentrum Miersdorf. Räumliche Ausprägung und verkehrliche Anbindung Das Nahversorgungszentrum Miersdorf erstreckt sich entlang der Dorfstraße sowie der sich nördlich abzweigenden Forstallee. Es ist, genauso wie das Ortszentrum Zeuthens, für den motorisierten Individualverkehr aus allen Richtungen gut zu erreichen. Abbildung 11: Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Miersdorf Quelle: Aufnahmen Stadt + Handel Fristigkeitsstufen und Angebotsschwerpunkte Das Nahversorgungszentrum Miersdorf verfügt über sieben Einzelhandelsbetriebe, die Gesamtverkaufsfläche beträgt insgesamt rd m². Abbildung 12: Fristigkeitsstruktur des Nahversorgungszentrums Miersdorf rf 7% Nahrungs- und Genussmittel 20% 73% sonstiger kurzfristiger Bedarfsbereich mittelfristiger Bedarfsbereich langfristiger Bedarfsbereich Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel und complan GmbH 01/2010 Der größte Anteil des Einzelhandelsangebotes im Nahversorgungszentrum liegt mit rd. 73 % im Bedarfsbereich Nahrungs- und Genussmittel, wobei die Lebensmittelbetriebe Edeka und NP, den Großteil der Verkaufsfläche stellen. Der sonstige kurzfristige Bedarfsbe- 24

35 reich macht rd. 20 % der Gesamtverkaufsfläche aus, der mittelfristige Bedarfsbereich ist mit nur rd. 7 % vertreten. Angebote des langfristigen Bedarfsbereichs sind im Nahversorgungszentrum Miersdorf nicht vorzufinden. Somit wird die der Versorgungsfunktion des Nahversorgungszentrums entsprechende Schwerpunkt von kurzfristig nachgefragten Gütern deutlich (vgl. auch folgende Abbildung) Abbildung 13: Einzelhandelsangebot nach Verkaufsfläche im Ortszentrum Zeuthen Nahrungs- und Genussmittel Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken Blumen, zoologischer Bedarf PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher Bekleidung Schuhe/ Lederwaren Pflanzen/Gartenbedarf Baumarktsortiment i.e.s. GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente Sportartikel/ Fahrräder/ Camping Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche Möbel Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte Neue Medien/ Unterhaltungselektronik Uhren/ Schmuck Sonstiges Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel und complan GmbH 01/2010 Verkaufsflächenstruktur und zentrenergänzende Funktionen Tabelle 6: Die größten Einzelhandelsbetriebe im Ortszentrum Zeuthen Betriebsname Hauptsortiment Edeka NP Schlecker NuG NuG Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel und complan GmbH 01/2010 Das Nahversorgungszentrum Miersdorf ist durch zwei Lebensmittelanbieter und einen Drogeriemarkt als Ankermieter geprägt. Ergänzend hierzu finden sich noch vier weitere Einzelhandelsbetriebe. Neben dem Einzelhandelsangebot ist das Nahversorgungszentrum Miersdorf insbesondere durch eine Vielzahl zusätzlicher Nutzungen (Kirchengemeinde, Kindertagesstätten, Freiwillige Feuerwehr, Jugendzentrum, Bibliothek usw.) geprägt. Insgesamt lassen sich neben den 7 Einzelhandelsbetrieben noch 10 zentrenergänzende Funktionen (in Erdgeschosslagen) im Nahversorgungszentrum Miersdorf finden. 25

36 Ladenleerstand Zum Zeitpunkt der Bestandsaufnahme standen im Nahversorgungszentrum 3 Ladenlokale leer, das entspricht einer Leerstandsquote an verfügbaren Ladenlokalen (für Einzelhandel nutzbar) von rd. 30 %. Die Leerstände befinden sich entlang der Dorfstraße. Es ist aktuell keine Leerstandsproblematik zu erkennen. Innere Organisation des Nahversorgungszentrums Miersdorf Insgesamt weist das Nahversorgungszentrum Miersdorf keinen dichten Einzelhandelsbestand auf. Aufgrund zweier großer Lebensmittelbetriebe und einiger wichtiger Dienstleistungen lässt sich eine Ausweisung als zentraler Versorgungsbereich für die Gemeinde Zeuthen jedoch begründen. Als zentraler Parkplatz sind die Kundenparkplätze beider Lebensmittelanbieter festzuhalten. Im östlichen Teil des zentralen Versorgungsbereiches nimmt die Zahl der Einzelhandelsbetriebe rapide ab, stattdessen sind in diesem Bereich vor allem Dienstleistungsbetriebe vorzufinden. Abbildung 14: Bestandsabgrenzung Nahversorgungszentrum Miersdorf Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel und complan GmbH 01/2010; Kartendarstellung aktualisiert durch eine Ortsbegehung im Juni 2011; Kartengrundlage: Gemeinde Zeuthen Fazit 26

37 Für das Nahversorgungszentrum sind folgende Stärken festzuhalten: breit aufgestelltes Nahversorgungsangebot, welches für die Versorgung des Gemeindegebietes von großer Bedeutung ist geprägt durch gesamtgemeindlich bedeutende zentrenergänzende Funktionen Die Schwächen sind wie folgt zu charakterisieren: mangelnder Einzelhandelsbesatz im östlichen Abschnitt der Dorfstraße allgemein geringer Besatz an Einzelhandelsbetrieben kein zentraler Platz für Veranstaltungen, Wochenmarkt, etc Analyse der Nahversorgungsstruktur r in Zeuthen Aufgrund der hohen Bedeutung der Nahversorgungsangebote für das tägliche Versorgungsverhalten der Bürger wird die Nahversorgungsstruktur in Zeuthen analysiert. Im Blickpunkt steht hierbei, ob und inwieweit die Nahversorgung insbesondere flächendeckend in den Wohngebieten gewährleistet wird. Die Nahversorgungsangebote unterliegen bundesweit einem rasanten Strukturwandel, der verbunden ist mit Standortaufgaben bzw. -verlagerungen, Betriebserweiterungen und Veränderungen der Betriebstypen. Als Folge des Strukturwandels wächst zwar in der Regel die Verkaufsflächensumme insbesondere bei Nahrungs- und Genussmitteln, durch die Konzentrationsprozesse auf wenige Standorte reduziert sich allerdings gleichzeitig die flächendeckende Angebotsdichte. Gesamtgemeindliche emeindliche Angebotsdaten zur Nahversorgung Zeuthen verfügt gesamtgemeindlich über eine verbesserungsfähige quantitative Ausstattung im Bereich Nahversorgung. So liegt die durchschnittliche Verkaufsfläche je Einwohner mit 0,30 m² Verkaufsfläche unter dem Bundesdurchschnitt von rd. 0,4 m² und noch deutlicher unter dem brandenburgischen Schnitt (vgl. folgende Tabelle) 8. Die Zentralität von 61 % für die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel weist darauf hin, dass mehr als ein Drittel der Kaufkraft Zeuthens in diesem Bereich in die umliegenden Kommunen abfließt. 8 Aktuell besteht in Zeuthen ein positiver Vorbescheid zur Ansiedlung eines weiteren Lebensmittelmarkts an der Heinrich-Heine-Straße. Dieser sei hier nachrichtlich erwähnt, da dieser zum Zeitpunkt der Erhebung noch nicht aufgenommen werden konnte. 27

38 Tabelle 7: Ausstattungskennziffern Nahrungs- und Genussmittel (NuG) Zeuthen gesamtg Einwohner Verkaufsflächenausstattung NuG rd m² VKF VKF-Ausstattung je Einwohner ner 0,30 m² VKF/ EW (im Bundesschnitt rd. 0,4 m² ) Jahresumsatz NuG rund 12,9 Mio. Zentralitätskennziffer NuG 61 % Verkaufsflächenanteil Betriebstypenmix In den zentralen Versorgungsbereichen: rd. 78 % In sonstigen Lagen: rd. 22 % 2 x Lebensmitteldiscounter 2 x Lebensmittelsupermarkt 1 weiterer LM-Markt in Planung(nicht in den Ausstattungsdaten enthalten) ergänzt um 10 weitere Lebensmittel-Fachgeschäfte (inkl. Tankstellen, Kioske) Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel und complan GmbH 01/2010; Nahrungsund Genussmittel inkl. Lebensmittelhandwerk und Getränke; eigene Berechnungen auf Basis EHI 2005 bis 2007, IfH 2005, Lebensmittelzeitung 2007, BBE 2008; Umsatz auf 0,1 Mio. gerundet Versorgungskriterien für die Nahversorgung In die Analyse der Nahversorgungsangebote werden alle Lebensmittelmärkte mit über 400 m² Verkaufsfläche (ohne Getränkemärkte) eingestellt, da anzunehmen ist, dass ab dieser Angebotsgröße ein ausreichendes Vollsortiment insbesondere der Sortimentsgruppe Nahrungs- und Genussmittel handelsseitig bereitgestellt werden kann. Die nachfolgende Abbildung veranschaulicht das derzeitige Grundgerüst der Lebensmittel-Nahversorgung für das Gemeindegebiet von Zeuthen. Um die Versorgungsqualität und die räumliche Erreichbarkeit der Angebote zu verdeutlichen, sind die Nahbereiche der relevanten Lebensmittelmärkte mit einem Radius von 500 m Luftlinie um die Angebotsstandorte herum gekennzeichnet. Sofern Siedlungsbereiche in einem solchen Nahbereich liegen, kann dort von einer ausreichenden Nahversorgung ausgegangen werden. 9 In Gebieten außerhalb dieser Nahbereiche ist die Nahversorgungssituation hinsichtlich der räumlichen Erreichbarkeit bereits als nicht mehr optimal zu werten. Die nachstehende Abbildung gibt einen Überblick über die gesamtgemeindliche Nahversorgungsstruktur in Zeuthen. 9 Eine Luftlinienentfernung von 500 m wird allgemein als Kriterium der Versorgungsqualität angenommen, da diese Entfernung einer Wegelänge von bis zu rund 700 m bzw. einem Zeitaufwand von rund 10 Gehminuten entspricht. 28

39 Abbildung 15: Die Nahversorgungsstruktur im Überblick Legende Lebensmitteldiscounter ab 400 m² VKF Lebensmittelvollsortimenter ab 400 m² VKF Einzugsgebiet (Radius=500 m) Gemeindegrenze Quelle: eigene Darstellung, Kartengrundlage: Gemeinde Zeuthen Es wird deutlich, dass Zeuthen im Bereich der Nahversorgung quantitativ Verbesserungspotenziale bestehen. Räumlich sind erwartungsgemäß (aufgrund der aufgelockerten, einfamilienhausgeprägten Wohnsiedlungsstruktur) Versorgungslücken festzustellen. Am südlichen und nordöstlichen Rand der Gemeinde und nordwestlich des Ortszentrums gibt es größere Bereiche, die nicht innerhalb eines 500 m-radius erreicht werden können. Diese werde räumlich auch nicht durch die zahlreichen Versorgungsangebote der Nachbarkommunen fußläufig mitversorgt. Der Betriebstypenmix ist mit jeweils zwei Lebensmitteldiscountern und zwei Lebensmittelsupermärkten hingegen ausgeglichen. Dieses Angebot wird durch zehn weitere Lebensmittelfachgeschäfte mit einer bedeutend geringeren Verkaufsfläche ergänzt. Gut drei Viertel der Verkaufsfläche im Bereich Nahrungs- und Genussmittel befindet sich in den zentralen Versorgungsbereichen Ortszentrum und Nahversorgungszentrum Miersdorf. 29